Описание

Представляем Вашему вниманию инвестиционный проект Сидней 12-и квартирного дома 540 кв. м от нашей компании. Данный проект очень интересен во многих отношениях. В первую очередь проект интересен тем, кто ищет новые виды инвестиций и приумножения своего капитала. Вложив свои средства в строительство многоквартирных домов Вы с безошибочной гарантией получаете вложенные средства с хорошей прибылью. Объем прибыли естественно будет зависеть от многих факторов: в частности, от выбранного месторасположения участка, количества подъездов и от вида дальнейшего использования:

1. Продажа квартир;
2. Сдача в аренду.

Характеристики объекта:
Общая площадь: 540 кв. м;
Площадь квартир: от 29 кв.м до 32 кв.м;
Стоимость строительства в черновой отделке: 21 600 000 тенге;
Участок:

Расчет от 25 сентября 2018 г.

Планировка

Похожие

Проект таунхаус на 4 семьи в Алматы площадью 370 кв.м Данный проект рассчитан на 4…

Типовые проекты деревянных домов. — gudea — LiveJournal

Сборный щитовой одноквартирный дом.
Проект ТАЛ-2 финской фирмы «ПУУТАЛО».
Самая ранняя вологодская инкарнация
относится к 1948 году:

Вид спереди

Вид сзади

Союзтранспроект. Проект № 10/2665.
Архитекторы Готлиб и Хилькевич.
Самые ранние вологодские инкарнации
относятся к 1948 году:

Вид спереди

Вид сзади

Союзтранспроект. Проект № 16/2188.
Архитектор Готлиб. Инженер Филонов.
Очевидно, конца 1940-х годов,

Вид спереди

Вид сзади

Государственные архитектурные мастерские. Типовой проект № 5.
Архитекторы Великанов, Калаш и Кибирев.
Самая ранняя вологодская инкарнация
относится к 1950 году:

Центрвоенпроект. Проект № 103 серии 242.
Архитектор Н.С. Страхов. Инженер А.Д. Воробьёва.
Относится, очевидно, к самому концу 1940-х гг.
Самые ранние вологодские инкарнации датированы началом 1950-х:

Вид спереди

Тот же проект, но с более богатым
(видимо, изначальным) декором,
мало где сохраняющимся после капремонтов,
однако сохранившимся в Великом Устюге:

Вид спереди

Вид сзади

Его угловой вариант в некоторых источниках почему-то упоминается
как «типовой проект «Гипродрева» № 1-242-103. Архитектор Селютин»:

Вид спереди

Вид сзади

Государственные архитектурные мастерские. Типовой проект 244-1.
Архитектор Ю.В. Щуко.
Самые ранние вологодские инкарнации
относятся к первой половине 1950-х годов:

Вид спереди

Вид сзади

Другой близкородственный проект, решительно везде упоминаемый

Вид спереди

Вид сзади

Его «сдвоенная» вариация.
Государственные архитектурные мастерские. Проект № 244-2.
Архитектор Ю.В. Щуко.
Самые ранние вологодские инкарнации относятся к первой половине 1950-х годов:

Вид спереди

Вид сзади

Гипролеспром. Типовой проект 8-квартирного дома № Б-8-50.
Архитекторы Ершов и Козлов (по другим данным — Никифоров).

Вид спереди

Вид сзади

Типовой проект № Б-8-У. Очевидно, того же Гипролеспрома и того же времени.
Самые ранние вологодские инкарнации относятся к середине 1950-х годов:

Вид спереди

Вид сзади

Типовой проект 4-квартирного дома № Б-9. Очевидно, тот же Гипролеспром.
Самые ранние вологодские инкарнации относятся к 1957 году:

Вид спереди

Вид сзади

Типовой проект 12-квартирного дома № Б-12-52. Очевидно, тот же Гипролеспром.
Самые ранние вологодские инкарнации относятся ко второй половине 1950-х годов:

Вид спереди

Вид сзади

Типовой проект Щ-4-А. Гипролеспром. Архитектор — Ершов.
Вологодские инкарнации относятся ко второй половине 1950-х годов:

Как всегда, буду рад любым исправлениям и дополнениям…

Типовой проект 1.2.1. Жилой дом 24 квартирный

Перед направлением электронного обращения в Минстрой России, пожалуйста, ознакомьтесь с изложенными ниже правилами работы данного интерактивного сервиса.

1. К рассмотрению принимаются электронные обращения в сфере компетенции Минстроя России, заполненные в соответствии с прилагаемой формой.

2. В электронном обращении может содержаться заявление, жалоба, предложение или запрос.

3. Электронные обращения, направленные через официальный Интернет-портал Минстроя России, поступают на рассмотрение в отдел по работе с обращениями граждан. Министерство обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращений. Рассмотрение электронных обращений осуществляется бесплатно.

4. В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» электронные обращения регистрируются в течение трёх дней и направляются в зависимости от содержания в структурные подразделения Министерства. Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации. Электронное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию Минстроя России, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением об этом гражданина, направившего обращение.

5. Электронное обращение не рассматривается при:
— отсутствии фамилии и имени заявителя;
— указании неполного или недостоверного почтового адреса;
— наличии в тексте нецензурных или оскорбительных выражений;
— наличии в тексте угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
— использовании при наборе текста некириллической раскладки клавиатуры или только заглавных букв;
— отсутствии в тексте знаков препинания, наличии непонятных сокращений;
— наличии в тексте вопроса, на который заявителю уже давался письменный ответ по существу в связи с ранее направленными обращениями.

6. Ответ заявителю обращения направляется по почтовому адресу, указанному при заполнении формы.

7. При рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия. Информация о персональных данных заявителей хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных.

8. Обращения, поступившие через сайт, обобщаются и представляются руководству Министерства для информации. На наиболее часто задаваемые вопросы периодически публикуются ответы в разделах «для жителей» и «для специалистов»

Quattro — Многоквартирный дом | Журнал Architect

Описание проекта

Город Кашиас-ду-Сул, расположенный в самом южном бразильском штате Риу-Гранди-ду-Сул, вырос в 20 веке и за последние три десятилетия стал одним из важнейших промышленных центров страны (2-м по величине в области металлообработки). промышленность). Население выросло с 290 000 до почти 500 000, что стало центром второго по величине мегаполиса в штате после столицы Порту-Алегри.

Вследствие этого роста населения семьи среднего класса постепенно переезжали в пригород в поисках более дешевой земли и качества жизни. В рамках этого процесса односемейные дома уступили место многоквартирным домам, поскольку городское законодательство в этой области не применялось должным образом. Большинство этих многоквартирных домов построено девелоперами, которые, по сути, спекулянты, не очень заботятся об архитектурном качестве.

В данном контексте речь идет о Quattro, небольшом многоквартирном доме, примерно в 15 км от центра города.Здание расположено в сельском районе Ана Реч (район, который по сей день сильно перекликается с традициями и наследием итальянских иммигрантов, прибывших в этот регион в 19 веке), на участке земли 12×30 м, с восточной стороны. западная солнечная ориентация и наклон около 4 м от передней части к задней части участка. Застроенная площадь составляет 890 кв.м, и во время строительства архитектор играл роль не только дизайнера, но также девелопера и строителя, пользуясь возможностью исследовать возможности, которые отличаются от традиционных способов рынка недвижимости.

В доме шесть этажей, включая гараж, небольшую комнату общего пользования и семь квартир. Есть три различных типа квартир, площадью от 50 до 110 квадратных метров, и инновационные планы этажей, которые отличаются от традиционного деления и позволяют жильцам устанавливать собственное распределение пространства, выполняя несколько различных финансовых и семейных требований. .

Формальные решения отмечены простыми линиями и чистыми формами. Архитектура Quattro уважает масштаб соседства и воплощает в себе поиск архитектора точности, строгости и экономии средств, фокусируясь на геометрической и конструктивной логике, на отношении человека к его непосредственному окружению и на поэзии построенного объекта.

Проектирование и строительство Quattro, проекта, основанного на простой и обычной программе и строгом бюджете, было упражнением в размышлениях о том, как архитекторы могут взять на себя сам процесс строительства, предоставляя альтернативы для многоквартирных домов и городская ткань.

Почему все новостройки выглядят одинаково?

Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру. Города США заполнены многоквартирными домами прямоугольной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.

Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров. Но Сиэтл не одинок. Почти в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.

Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна компьютерных программ и игр: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture.Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодно спроектированными для получения максимальной прибыли: девелоперский модерн, макурбанизм или быстрая повседневная архитектура. Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, безвкусные пренебрежения, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.

«Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.

Во многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что эти здания — это жилье, причем очень необходимое жилье. Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.

«В конце концов, если вы выстроите в линию многоквартирные квартиры из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, занимающейся строительством квартир на юго-востоке.

Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически в каждом крупном университете.С. город.

«Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».

Все сводится к кодированию, затратам и крафту

Возможно, самая большая проблема в городском U.S. Рынок квартир, годовая отрасль которой оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.

Сами по себе здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Мохлера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.

Cities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.

Ограничения кода, которые разрешают строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.

По словам Блэка, необходимость сокращения расходов ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панели Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.

«Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Мохлер.

По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например, спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз на каждом этаже, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массу.Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.

«Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сиять, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».

Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель для Westword в Денвере, написал популярную статью о порыве плохого дизайна своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.

«Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».

По его словам, искусство дизайна превратилось в науку, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое препятствие для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.

«Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».

Молер согласен с тем, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.

«Современное плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”

История судит об архитектуре по кривой

Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?

«Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они рухнут, и возникнут проблемы с обслуживанием », — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».

Mohler, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и мастерство и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».

«Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково.Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и все выглядит одинаково, это плохо ».

Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но, возникнув в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.

«Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Наверное.»

5 шагов к успешному строительству многоквартирного дома

Строительство многоквартирного дома — сложный и дорогостоящий процесс. В результате вам необходимо убедиться, что строительный проект прошел без особых сложностей, и при этом убедиться, что у вас есть желающая группа арендаторов, готовых к заселению, когда придет время. Вот 5 шагов, которые вам нужно сделать, чтобы помочь вам в успешном строительстве многоквартирного дома.

1) Изучите свой район

Прежде всего, вы должны хорошо ознакомиться с непосредственной территорией, в которой вы планируете построить новое здание. Это включает в себя понимание местной инфраструктуры, а также потенциальных соседей и правил, о которых вам нужно помнить на протяжении всего процесса.

Успех и ценность вашего многоквартирного дома в конечном итоге будут зависеть от двух вещей: гладкого строительного проекта, который не выйдет из-под контроля, и арендаторов, которые хотят и рады жить в нем.Изучение вашего района и различных важных моментов, связанных со строительством жилых домов, — это важный первый шаг на пути к успеху.

2) Изучите свою аудиторию

Давайте рассмотрим два вышеупомянутых компонента более подробно, начиная с ваших будущих арендаторов. Это будут люди, ответственные за возврат ваших инвестиций, поэтому строительство здания с их учетом имеет решающее значение.

Во-первых, вы должны знать, каких типов арендаторов ожидать.Например, если вы строите рядом с университетом, вы, вероятно, получите большое количество студентов, которые будут заинтересованы в ваших квартирах. К роскошным квартирам в элитных районах будут предъявляться совсем другие требования, чем к домам с низким доходом. Все вышеперечисленные варианты могут в конечном итоге помочь вашему зданию добиться успеха, но только если вы с самого начала знаете, для какой аудитории вам следует его оптимизировать.

3) Знайте свое соответствие

Не менее важно понимать, как рано вы должны начать знакомиться с местными законами, нормативными актами и требованиями соответствия.Процесс получения разрешения на строительство, особенно если вы строите здание для особой аудитории, такой как студенты или малообеспеченные граждане, может потребовать времени и усилий. Вам следует начать заранее и узнать, что именно необходимо, на ранней стадии планирования, чтобы вы могли начать строительство вовремя. Кстати, о том, что:

4) Определите свой график

После того, как вы узнаете требования для вашего региона, аудитории и местного законодательства, пора начать оценивать, сколько времени займет проект. Как вы, наверное, догадались, среднее время, необходимое для завершения жилищного проекта, зависит от размера здания и количества его отдельных единиц, а также от вашего местоположения и объема необходимой бюрократии.

По оценкам Национальной ассоциации строителей жилья, среднее время завершения проекта строительства многоквартирного дома, от утверждения до завершения проекта, составляет немногим более 13 месяцев. Конечно, необходимое вам время может немного отличаться в зависимости от доступных ресурсов и местных условий, но использование тестов NAHB может быть полезной отправной точкой для определения вашего графика

5) Найдите своего партнера

Не недооценивайте последний шаг в процесс подготовки к строительству: поиск надежного партнера по строительству, который поможет вашему проекту добиться успеха.Этот партнер не только поможет вам завершить каждый из вышеперечисленных шагов, но и ускорит ваши сроки.

Но для успеха очень важно найти правильного партнера. Если возможно, найдите строительную компанию, которая знакома с районом, в котором вы строите, и готова тесно сотрудничать с вами для завершения проекта. Найдите подходящую компанию, и они могут стать надежным партнером не только для этого проекта квартиры, но и для будущих. Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск надежного партнера в сфере строительства.

Предлагается 4-этажный жилой дом с розничной торговлей в районе St. George

STATEN ISLAND, NY — Департамент городского строительства (DOB) получил заявку на строительство нового 4-этажного жилого дома с розничной торговлей на первом этаже в St Джордж.

В качестве последнего из нескольких новых проектов, предложенных для этого района, новое строительство, предложенное для 402 St. Mark’s Place, будет представлять собой многофункциональное здание площадью 6 667 квадратных футов, согласно записям DOB, поданным 22 октября.

В заявке указано, что на первом этаже будет коммерческий магазин, а на верхних этажах — пять квартир. Архитектор проекта, указанный в записях DOB как Michael Deruvo & Associates из Castleton Corners, не ответил на запрос Advance / SILive.com о комментариях.

Проект идет вслед за более крупным проектом, предложенным для этого района.

Три предлагаемых многоквартирных дома на 170-208 Richmond Terrace и 8-26 Stuyvesant Place, получившие название Liberty Towers, были предложены Madison Realty Capital, согласно источнику, знакомому с проектом.

В прошлом месяце Advance сообщил, что застройщик на Манхэттене предложил построить 750 квартир, из которых 225 будут выделены как доступное жилье, а также магазины на первом этаже в трех высотных зданиях на набережной в Санкт-Петербурге.Джордж.

Три предлагаемых многоквартирных дома будут расположены на участке площадью два акра, принадлежащем Madison Realty Capital по адресам 170-208 Richmond Terrace и 8-26 Stuyvesant Place, согласно источнику, знакомому с проектом.

Названные Liberty Towers, здания будут иметь высоту от 12 до 26 этажей, а на первом этаже будут располагаться магазины площадью 23 000 квадратных футов, сообщил источник. По словам источника, под застройку также будет предусмотрено около 366 парковочных мест.

Участок расположен в пределах заповедника Special Hillsides и Special St.Округ Джордж, оба из которых имеют ограничения по высоте и плотности для всего нового строительства.

План должен будет пройти процедуру Единой процедуры проверки землепользования (ULURP), которая требует множества разрешений, в том числе одобрений от Совета сообщества 1, городского совета и городского планирования.

Президент округа Джеймс Оддо, который ранее встречался с разработчиками по поводу проекта, сказал, что не будет «развлекать» изменение зоны, необходимое для того, чтобы застройка приобрела форму.

Жилой дом стоимостью 50 миллионов долларов будет построен в районе Мидуэй Санкт-Петербурга.Пол

Краус-Андерсон собирается снести бульдозером закрытый U. Филиал S. Bank на следующей неделе должен освободить место для многоквартирного дома стоимостью почти 50 миллионов долларов вдоль зеленой линии в Сент-Поле, заявили в четверг официальные лица компании.

В новом рыночном проекте будет 220 единиц жилья в одном квартале от железнодорожной остановки «Зеленая линия».Жилой дом — это вторая попытка Крауса-Андерсона в городе Сент-Пол. Компания более известна своими проектами школьных и офисных зданий K-12.

Ожидается, что во вторник начнется снос здания бывшего банка США.Филиал закрывается около года.

Ожидается, что строительство будет завершено к лету 2022 года. Оно будет построено на углу Юниверсити-авеню и Раймонд-авеню в районе Сент-Энтони-Парк в районе Сент-Пол.

«Мы закрылись на этом участке незадолго до Рождества, и мы начинаем снос [вскоре после] в эти выходные. Мы построим 220 единиц прямо у этой железнодорожной остановки [Raymond Avenue]», — сказал Мэтт Александер, старший вице-президент Kraus-Anderson Development.

Здание, спроектированное Urbanworks Architecture, будет включать студии, апартаменты с одной и двумя спальнями — площадь большинства из них составляет от 500 до 1200 квадратных футов. Удобства включают подземную парковку, фитнес-центр, клуб, открытый двор, бассейн, патио на крыше и общественный инкубатор.«

«Мы очень рады продолжить историю и характер района Сент-Энтони-Парк», — сказал в пресс-релизе Тим Марко, директор по развитию KA.

JLL Capital Markets организовал $ 44.05 миллионов в рамках финансирования строительства через основных инвесторов в недвижимость.

Kraus-Anderson Development завершила свой первый проект перепланировки многоквартирных домов в Сент-Поле, шестиэтажных апартаментов Five 90 Apartments рядом со зданием Капитолия, в октябре 2020 года.В этом проекте представлены в основном квартиры типа «микроблок».

Ди ДеПасс • 612-673-7725

Church and State устанавливает более высокий стандарт для архитектуры новых многоквартирных домов в Кливленде

КЛИВЛЕНД, Огайо — Резкий рост количества жилых домов, охвативший некоторые части города за последнее десятилетие, заставил застройщиков перейти от преобразования существующих зданий в квартиры к возведению которые заполняют некоторые наземные парковки, которые десятилетиями травмировали Кливленд .

Новые жители, привлеченные к этим зданиям, являются частью общенационального демографического сдвига назад в город. Они начали закачивать свежую жизнь и экономическую энергию в полдюжины районов и, вероятно, продолжат это делать, когда пандемия прекратится. Это важно для города, который с 1950 года потерял 58 процентов населения.

Архитектурные новости, однако, не столь увлекательны, по крайней мере, пока. Многие, если не большинство новых мало-, средне- и многоэтажных многоквартирных домов, построенных после последней рецессии, были эстетически неутешительны .

Это тоже часть национального образца. Под давлением высоких затрат и низкой рентабельности застройщики квартир в США возводят мягкие квадратные здания с тонкими на вид фасадами из цветных панелей и плоскими окнами.

Новый выдающийся

Но есть новое сильное исключение из скучного жаргона Кливленда: Церковь и штат, недавно построенный жилой комплекс из 158 квартир между Детройтом и Черч-авеню в квартале между 28-й Западной и 29-й Западной улицами. который раньше назывался Стейт-стрит.

Построенный девелоперами и дуэтом мужа и жены Грэмом Вейси и Марикой Шиори-Кларк с партнером Майклом Панзикой и спроектированный LDA Architects из Кливленда, проект стоимостью почти 70 миллионов долларов дает толчок свежему размышлению о том, что такое жилой дом в Кливленд может быть.

Состоит из двух отдельных L-образных зданий , , шести —-этажных Церковных зданий и 11-этажных Государственных зданий , , комплекс обрамляет центральную площадь, которая срезается по диагонали с северо-востока на юго-запад между Детройтским и Черч-авеню. примерно в четверти мили к западу от моста Детройт Супериор на 25-й Западной улице.

Отличительной чертой церкви и штата является то, что она, похоже, была построена из штабелей белых и темно-серых блоков. Блоки сложены неравномерно, отталкиваясь друг от друга вперед и назад, создавая богатое отображение скульптурной глубины, света и тени.

— Государственное здание в новом церковно-жилом комплексе, вид с северо-востока на юго-запад вдоль Детройт-авеню. Кажется, что здание состоит из забавно сложенных блоков. Двухуровневый гараж скоро будет оклеен красочным баннером.Стивен Литт, Cleveland.com Стивен Литт, Cleveland.com

Церковь и штат — не единственный новый жилой дом в Кливленде с новаторским подходом. 29-этажный Beacon, завершенный прошлой зимой в центре города на 515 Euclid Ave. и спроектированный бостонской архитектурной фирмой NADAAA, имеет фасады из металлических панелей шести оттенков от кремово-коричневого до коричневого, которые создают яркий узор оп-арта. на горизонте.

Текстура и прикосновение

Но в отличие от многоквартирных домов, обшитых металлическими панелями или тугими стеклянными поверхностями, церковные и государственные здания имеют текстуру.Они обращаются к осязанию.

Основные поверхности зданий облицованы угольно-серой черепицей из испанского сланца, создавая мелкозернистую поверхность, которая выглядит темной в тени, но дает блестящий блеск, когда солнце падает под прямым углом.

Прямоугольные блоки, выступающие из основной конструкции, обшиты окрашенными в белый цвет алюминиевыми панелями с ребрами или стоячими швами, которые делают их похожими на транспортные контейнеры, торчащие из темно-серого ящика.

Выемки, вырезанные между сложенными друг на друга блоками, обеспечивают жильцам открытые террасы и создают третий уровень глубины.

В то время как некоторые новые многоквартирные дома в Кливленде имеют тонкие картонные фасады, которые кажутся толщиной в несколько дюймов, поверхности церкви и штата сдвигаются вперед и назад на целых пять-семь футов, сказал Доминик Дюранте-младший, основатель и президент компании LDA.

Panzica подсчитал, что дизайн увеличил стоимость церкви и государства более чем на 5%, но Дуранте сказал: «Мы считаем, что хороший дизайн окупится» за счет более высокого спроса на квартиры.

«Наличие здания, которое сдавали в аренду больше, с меньшим количеством вакансий — это увеличивает стоимость », — сказал он.»Это расплата».

Концепция, руководящая церковью и государством, находит отклик на многих уровнях — от интеллектуального до банального.

Кто-то может подумать о детских кубиках, кубиках Lego, башне Дженга или груде транспортных контейнеров. Ценители архитектуры могут вспомнить Habitat Моше Сафди, построенный к выставке Expo 67 в Монреале, гору из сборных блоков.

Динамическая композиция

Двусторонние фасады церкви и штата обладают ощущением потенциального движения, как если бы части могли скользить внутрь и наружу или скользить из одного положения в другое, как одна из тех пластиковых головоломок, в которые вы складываете ряд чисел по порядку, сдвигая по одной части за раз.

Белые и серые блоки можно было бы расположить как шахматную доску, но это было бы тяжеловесно и скучно. Вместо этого разные блоки имеют асимметричное расположение, что придает зданиям динамизм и движение.

Также постепенно сокращается количество выступающих белых блоков, идущих от домов со стороны Детройта и Черч-авеню до внутреннего двора, в котором преобладает шифер и окна, обрамленные тонкими рамками из белого алюминия.

Общая композиция имеет приятную крупность, которая хорошо смотрится в Хингтауне в Огайо-Сити, когда-то умирающем районе складов и коммерческих зданий 19-го и начала 20-го веков, который за последнее десятилетие стал свидетелем внезапной волны инвестиций.

Современный стиль

Стилистически современные, церковь и государство дружелюбно контрастируют со своим окружением, подчеркивая его новизну и привнося свежее внимание на полированные старые здания вокруг них.

11-этажное здание State Building — самое большое здание в непосредственной близости от него, но при этом оно удобно расположено. Шестиэтажное здание церкви является посредником между высотой своего более высокого соседа и более низкими окружающими постройками. Площадь между двумя зданиями делает комплекс открытым и гостеприимным, а не властным или сдержанным.

Также очень важно то, что Детройт-авеню расширяется по ширине между Западной 28-й и Западной 29-й улицами, потому что в этой части проспекта когда-то находился траншея для трамваев, спускающихся на нижний уровень моста Детройт Супериор.Ширина проспекта делает высоту Государственного здания уместной.

Своеобразие церкви и штата проистекает не только из вклада LDA, но и из вклада его клиентов, в частности Шиоири-Кларк, получившей степень магистра архитектуры в Гарвардском университете в 2011 году и соучредившей MASS Design Group, инновационной, инновационной компании. национально уважаемая фирма в Бостоне.

Шиоири-Кларк сотрудничал с MASS Design и LDA над предложением № 2 по проекту нового Мартина Лютера Кинга Кливлендской публичной библиотеки., Филиал библиотеки в Университетском Круге в недавнем конкурсе.

Визуальная энергия церкви и штата является центральным элементом преобразования района Хингтаун в Огайо-Сити в быстрорастущий культурный и жилой центр недалеко от Вест-Сайда.

Быстрое преобразование

Вейси и Шиоири-Кларк помогли запустить эту тенденцию в 2011 году, когда они превратили пожарную часть 19 века в Огайо по адресу 1455 W. 29th St., в центр совместной работы, в котором теперь есть Rising. Кафе Star и кафе Larder Delicatessen, всего в двух шагах от церкви и штата.

Также в 2011 году коллекционеры произведений искусства Фред и Лора Бидуэлл приобрели здание бывшего трамвайного трансформера на 29-й улице, 1460, напротив пожарной части. В 2013 году они превратили его в некоммерческую галерею Transformer Station в сотрудничестве с Кливлендским художественным музеем.

Галерея Spaces последовала за ней в 2017 году, когда она переехала с Западного берега квартир на новый, цокольный этаж в здании 1895 Van Roy Building по адресу 2900 Detroit Ave., которое Бидуэллы приобрели в 2015 году.

Тем временем Вейси и Шиори-Кларк расширили свой портфель, приобретя и отремонтировав блок Стрибингер, двухэтажное кирпичное здание на юго-западном углу Детройт-авеню и 29-й Западной улицы, а также парковочные места, на которых разместилась церковь. и гос.

Вид из 11-этажного государственного здания в многоквартирном комплексе Church and State включает вид вниз на крышу над 6-этажным церковным зданием. Стивен Литт, Cleveland.com

Сейчас около 30 процентов сдано в аренду, церковь и Штат предлагает многочисленные планы этажей квартир с арендной платой от 1345 долларов в месяц за студии и апартаменты с одной спальней до 4650 долларов за апартаменты с тремя спальнями.

Он также включает удобства, которые становятся стандартом в таких зданиях, в том числе общественную зону на крыше и террасу с бассейном для купания, а также место для хранения велосипедов на уровне земли, как в здании церкви.

Различные типы квартир названы в честь философов, от Аристотеля до Дэвида Юма, Симоны де Бовуар и Ханны Арендт, что некоторым может показаться странным. С другой стороны, если это побуждает жителей заняться амбициозным чтением, никакого вреда не будет.

Теперь, когда строительство церкви и штата завершено, Вейси, Шиори-Кларк и Панзика заявили, что надеются вскоре закрыть опцион на приобретение двух акров земли в округе Кайахога на северо-восточном углу Детройт-авеню и Западной 25-й улице, у подножия. моста Детройт-Супериор.

Там они надеются построить новый проект квартиры, который они называют Bridgeworks, который будет спроектирован агентствами LDA и MASS Design.

Уже создав что-то особенное в церкви и государстве поблизости, они не могут создать копию, щелкнув мышью и перетащив ее, не ослабив воздействия зданий, которые они только что закончили, и они это знают.

Установив более высокий стандарт для нового поколения многоквартирных домов в Кливленде с церковью и государством, будет интересно посмотреть, что они придумают дальше.

5 интригующих тенденций в многоквартирном жилье

Практически в любом районе метро в США инвесторы, девелоперы и строители изо всех сил стараются не отставать от растущего спроса на многоквартирное жилье, особенно на арендуемые квартиры.

По оценкам Национальной ассоциации строителей жилья, в 2014 году было введено в эксплуатацию 351 000 многоквартирных домов, что почти на 14% больше, чем в 2013 году, и более чем вдвое превышает темпы роста общего числа введенных в эксплуатацию домов в прошлом году на 6,6%. По данным брокера по коммерческой недвижимости Marcus & Millichap, в Нэшвилле количество завершенных многоквартирных домов подскочило примерно на 70%.Завершение работ в Сиэтле было на самом высоком уровне с 2000 года. 19 000 завершенных работ в Далласе возглавили страну, а Остин, штат Техас и Нью-Йорк, по 14 000 в каждом, по пятам наступили на пятки Big D. 4900 квартир Phoenix могут, наконец, снизить уровень вакантных площадей, который в 2014 году был таким же низким, как и за семь лет.

5 ТЕНДЕНЦИЙ, СЛЕДУЮЩИХ НАБЛЮДАТЬ
1. Городской образ жизни
2. Доступная роскошь
3. Удобства, удобства, удобства
4. Контроль арендатора над технологиями
5. Зеленая аренда

«Спрос на кондоминиумы во Флориде, который практически отсутствовал с 2009 по 2012 год, растет, и запасы в значительной степени поглощены», — говорит Тед Кава, который занимался разработкой и строительством Gilbane на юго-востоке.
По данным журнала American Banker, по состоянию на середину сентября на долю многоквартирных домов приходилось 3,5% непогашенных банковских ссуд — это самый высокий показатель с 1992 года. Около 90% многоквартирных домов, построенных в последнее время, приходятся на арендуемые квартиры. «По мере того, как рынок труда продолжает восстанавливаться, спрос на арендуемую недвижимость будет продолжать расти», — прогнозировал Фредди Мак в сентябрьском обзоре экономики и рынка жилья США.

Капитал устремляется в этот сектор в поисках высокой рентабельности инвестиций. За первые 11 месяцев 2014 года компания Carroll Organization из Атланты приобрела дюжину многоквартирных домов на сумму более 500 миллионов долларов. Майкл Мэсси, исполнительный вице-президент Picerne Group, частного REIT, говорит, что оценки в Южной Калифорнии «растут», «и это вселяет в нас уверенность в том, что мы инвестируем в эти рынки». В период с марта по сентябрь Пичерн заложил основу для трех среднеэтажных поселков с 676 квартирами, включая первый за четыре десятилетия проект нового многоквартирного дома в Серритосе, Калифорния.

Том Бринк, AIA, LEED AP, вице-президент RTKL, отмечает, что застройщики требуют от многоквартирных домов гораздо более высокой плотности.«Квартиры как небоскребы [становятся] серьезной архитектурой», — говорит Бринк. Он также говорит, что в среднеэтажных районах и кварталах наблюдается рост требований новых ограничений по высоте и гораздо более широкого использования стали по сравнению с деревом, чтобы увеличить высоту и плотность, а также сэкономить время и рабочую силу.

По данным исследовательской компании Axiometrics, компании Axiometrics, занимающейся исследованием рынка квартир, завышенным инвестициям способствует рост арендной платы, который в сентябре достиг 35-летнего максимума. Карл Фринци, старший вице-президент Balfour Beatty Construction и руководитель направления в сфере многоквартирных домов, указывает на проект, завершенный его фирмой в Mt.Плезант, Южная Каролина, в пяти милях от Чарльстона, в 2012 году. Здание было продано до того, как была заполнена последняя квартира; доходность для продавца превысила 100%. Владелец имел возможность трижды повышать арендную плату с момента подписания договора аренды первым арендатором до момента заселения здания.

В то время как строительство на таких рынках, как Чикаго, Лас-Вегас, Роли, Северная Каролина, и Вашингтон, округ Колумбия, в последнее время казалось немного пенистым, архитекторы, инженеры, специалисты по строительству и владельцы пришли к единому мнению, что у многоквартирных домов все еще есть взлетно-посадочная полоса, просто чтобы сохранить вместе с формированием домохозяйств — практически все они поступили от арендаторов за последние несколько лет. Например, 4 000 многоквартирных домов, которые Бостон поставляет ежегодно, по-прежнему уступают его ежегодным 7 000 новым семейным образованиям, по данным франчайзера коммерческой недвижимости Сперри Ван Несс.

Давайте рассмотрим пять тенденций, которые, по мнению экспертов BD + C , стимулируют рынок многоквартирных домов.

Тренд №1: В поисках городского образа жизни

Многосемейные продукты привлекают все взрослые когорты, но их настоящими целями, похоже, являются миллениалы и пустые гнездовья.Стефани МакКлески, вице-президент Axiometrics по исследованиям, отмечает, что с 2010 по 2013 год было сформировано 750 000 новых семейных арендаторов, главам которых было от 55 до 64 лет.

AvalonBay Communities, акционерное общество REIT, позиционирует свои бренды так, чтобы соответствовать этим демографическим характеристикам. Его бренд Avalon нацелен на то, что Мэтт Биренбаум, исполнительный вице-президент компании по корпоративной стратегии, называет «созданиями комфорта» — арендаторами по собственному выбору, в основном в возрасте от 30 лет, которые хотят жить с высоким уровнем обслуживания и удобствами. Его бренд AVA обращается к тому, что Биренбаум называет «молодым городским обществом», в основном миллениалам, которые променяют пространство на близкое расположение и хотят жить рядом с единомышленниками.Карнизы ценного бренда Avalon ориентированы на пожилых, ориентированных на семью арендаторов, предпочитающих пригород.

Отраслевые наблюдатели говорят, что эти группы объединяет стремление к неприхотливому, городскому — или, по крайней мере, пешеходному — опыту, дополненному удобствами и технологиями, которые создают общую нирвану «живь-работа-игра». «Новое строительство сегодня отличается от прошлого, потому что оно гораздо более урбанизированное, не только в крупных городах, но и в таких местах, как Денвер и Цинциннати, — говорит Джон Сиби, национальный директор компании Marcus & Millichap’s Multifamily Housing Group.

32-этажная роскошная башня, в которой будут проживать 274 человека, расположена в историческом районе Хайнс-Маркет-сквер в Хьюстоне. Большая часть многоквартирных домов, которые строятся в США, сдаются в аренду, и большая их часть находится в городских центрах или рядом с ними, где тяготеют как молодые, так и пожилые арендаторы и пустующие гнездовья. Фото: любезно предоставлено Ziegler Cooper

«Если кто-то говорит вам, что желательность городской жизни уменьшается, не верьте им», — добавляет Арден Хиринг, управляющий директор Trumark Urban подразделения Trumark Homes, у которого в Сан-Франциско есть семь проектов кондоминиумов.
Для многих американцев аренда остается единственным доступным способом добраться до центра города. «Мы предлагаем им доступ к местам, которые они не смогли бы получить другим способом», — говорит Биренбаум из AvalonBay. Даже на окраине города или в пригороде арендаторам нужен шум городского центра, — говорит Том Вермерс, генеральный директор компании Wermers Companies, занимающейся разработкой / подрядчиком в Сан-Диего.

Вермерс видит, что все больше разработчиков склоняются к проектам, ориентированным на пешеходные переходы. Венди Даннэм-Тита, AIA, LEED AP, директор архитектурно-инженерного бюро в Остине, поддерживает эту мысль.«Общественный транспорт меняет то, как люди покупают землю для проектов в Остине», — говорит она. «Все больше наших клиентов подчеркивают чувство общности, что делает их проекты более желанными».

Похожая история и в Хьюстоне, где Скотт Зиглер, AIA, директор местной дизайнерской фирмы Ziegler Cooper, говорит, что переживает что-то вроде городского возрождения. (Сперри Ван Несс сообщает, что половина из 11000 многоквартирных поставок Хьюстона в 2014 году приходилась на городские субрынки.) Недавние работы Зиглера Купера в этом метро включают семь многоквартирных башен, в том числе 28-этажный, 361-квартирный Catalyst в центральном деловом районе Хьюстона, который сломался. минувшим летом, и будут представлены многоэтажные и малоэтажные квартиры (последние образуют городской пейзаж).То же самое для Далласа, где фирма спроектировала 507-квартирный комплекс Preston Hollow Village, комплекс площадью 42 акра, который предлагает три типа квартир: 850 кв. М для миллениалов, 1150 кв. М для молодых специалистов и 1600 кв. Футов для пустующих.

Большая часть этой деятельности поддерживается арендаторами, которые жаждут того, что Циглер называет «20-минутным пузырем», когда все, что им нужно или нужно, находится рядом и не требует выезда на шоссе.

Тенденция № 2: Доступность, поклонение у алтаря роскоши

Многие арендаторы могут стремиться жить в центре города или поблизости от него, но такой образ жизни обходится недешево.Значительный процент потенциальных арендаторов находится в финансово нестабильном состоянии, и их варианты жилья сужаются, поскольку все больше и больше девелоперов и инвесторов рабски преследуют клиентов с глубокими карманами.

«Большинство возводимых сегодня многоэтажек — это роскошь», — говорит Роберт Хидей, президент компании Robert Hidey Architects, Ирвин, Калифорния, которая работала с большинством крупных многосемейных застройщиков Калифорнии. Gilbane’s Cava называет люксовый сегмент «определенно одним из наших фокусов». По его словам, чтобы привлечь этих клиентов, элитная недвижимость должна предлагать такие удобства, как панорамные бассейны и улучшенные элементы дизайна в местах общего пользования, такие как пол 25-30 долларов за квадратный фут.

Брюс Перселей, председатель компании Mount Vernon Company, бостонский застройщик и управляющий недвижимостью, признает, что «строится тонна» роскошных квартир, но он хотел бы, чтобы аренда была больше ориентирована на средний класс. «Прямо сейчас мы находимся в кризисе, потому что цены на строительство и землю [препятствуют] строительству для среднего класса», — говорит он.

Если затраты на землю, рабочую силу и материалы не сочетаются друг с другом, некоторые пытаются решить вопрос доступности с других точек зрения, например, контролировать эксплуатационные расходы.

273-квартирное 16-этажное высотное здание AVA на 55 Девятом в Сан-Франциско включает в себя закрытые рабочие места в местах общего пользования для жителей, которым требуется немного уединения для работы. Бизнес-центры теперь повсюду в современных многоквартирных домах, которые также предлагают надежный Wi-Fi в качестве части предложения для проживания / работы. Фото: любезно предоставлено AvalonBay Communities

Это то, о чем просил один из клиентов Пейджа, инвестиционная и управляющая компания Presidium Group, при реализации своего первого наземного проекта в Остине.По поручению Президиума Пейдж пригласил Atelier Ten из Сан-Франциско для моделирования энергопотребления планируемого жилого дома на 300 квартир. На основе этого анализа Пейдж разработал ряд энергосберегающих систем для окончательного проекта: систему отопления, вентиляции и кондиционирования с регулируемым потоком хладагента, центральную солнечную систему горячего водоснабжения, светодиодное освещение, сбор дождевой воды и турбины, работающие от ветра и природного газа.

На рынках, где доступность аренды особенно высока, девелоперы просто строят квартиры меньшего размера.Вермерс говорит, что пять лет назад средняя стоимость квартир его компании составляла около 1000 квадратных футов; сегодня они на 8–10% меньше. По словам Питера Хоффмана, старшего дизайнера-архитектора Пейджа, один из способов сделать небольшие квартиры более привлекательными и эффективными — это создание многофункциональных пространств внутри квартиры.

Непревзойденный плюс уменьшения площади — это «микро» квартира.

В Хьюстоне Зиглер Купер спроектировал микроконтроллеры размером всего 250–350 квадратных футов, которые сдают в аренду за 910 долларов в месяц, по сравнению с 1200–1400 долларов за однокомнатную квартиру класса «юниор» на 565–600 квадратных футов.Зиглер считает, что микроконцепция работает, потому что миллениалы не проводят много времени в своих квартирах. «Это эквивалент pied à terre», — говорит он.

Местоположение является ведущим фактором, влияющим на решение людей переехать в небольшие жилые дома, согласно новому отчету Urban Land Institute «Макро-взгляд на микро-единицы» (www.BDCnetwork.com/ULImicrounits), основанному на анализе 400 квартирных сообществ. в 35 метро и отзывы от 3500 арендаторов. Исследование показало, что доступ к продуктовому магазину является главным приоритетом среди людей, которые заявили, что рассматривают возможность перехода на микроблоки.

«Тенденция к уменьшению квартир — это попытка решить проблему доступности», — добавляет Сэнди Сильверман, AIA, директор, руководитель практики смешанного использования и многоквартирных домов с Perkins Eastman. В Вашингтоне, округ Колумбия, компания спроектировала многофункциональное здание в рамках масштабного проекта под названием The Wharf, расположенного вдоль юго-западной набережной округа. Micros будет включать 171 из 500 квартир в здании.

Но не все продаются на микросхемах. Перселей из Маунт-Вернон говорит, что ему трудно понять, где реальная экономия может быть получена для Строительной группы.Сиби из Marcus & Millichap говорит, что он «немного удивлен» тем, насколько восприимчивы определенные рынки к микропрограммам (им дали добро в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Бостоне), но сомневается, что они приживутся на национальном потому что «некоторые общины обеспокоены тем, кто будет жить в этих квартирах через 20 лет» и будут ли микропредприятия продолжать определять размер арендной платы, которую они получают сегодня.

Тенденция № 3: борьба в гонке вооружений за благоустройство

По мере того, как квартиры сокращаются, площади общего пользования расширяются и проектируются с учетом потребностей арендаторов, которые хотят собираться вместе или работать там.«Жители, в особенности миллениалы, используют эти пространства для общения с другими жителями и гостями или как разовые жилые помещения», — говорит Сильверман

Места общего пользования оснащаются технологиями, необходимыми для облегчения этих рабочих взаимодействий. USB-порты, надежный Wi-Fi, iCafes и другие функции доступа в Интернет стали обычной практикой. Чтобы выдерживать более интенсивное использование, помещения общего пользования украшают более прочной мебелью и ковровым покрытием.

НОВЕЙШИЕ УДОБСТВА
Хранение и ремонт велосипедов
Служба каршеринга
Служба присмотра за детьми
Консьерж
Кулинарные классы
Услуги химчистки / прачечной
Бесплатный Wi-Fi
iCafe
Управление доставкой
Персональный покупатель
Уход за домашними животными
Стена для скалолазания
Терраса на крыше
Спа / массажный центр
Технический / бизнес-центр
Винный погреб
Йога / аэробика / Велнес классы

Общие помещения — особенно в роскошных зданиях — начинают напоминать отели и курорты по внешнему виду и ощущениям, а также по услугам, которые они предоставляют.Жилой дом, построенный Бальфуром Битти в Шарлотте, Северная Каролина, предлагает арендаторам кулинарные мастер-классы, проводимые преподавателями-поварами из Университета Джонсона и Уэльса, который удобно расположен через дорогу.

Консьержи, которые удовлетворяют любую прихоть арендаторов, дежурят в некоторых многоквартирных домах. Качество услуг играет огромную роль в привлечении клиентов и в размере арендной платы, которую он может получить. «Распространенная жалоба на удобства состоит в том, что они похожи на гостиную вашей бабушки: на них приятно смотреть, но ими никто никогда не пользуется, — шутит Мэсси из Пицерна.«Мы предпочитаем устанавливать удобства, которыми действительно пользуются люди».

Но спрос со стороны арендаторов на дополнительные и улучшенные удобства запустил гонку вооружений среди владельцев недвижимости. Услуги химчистки, чердаки с офисными помещениями и частные лифты — это лишь некоторые из самых эзотерических удобств, которые можно найти в многоквартирных домах.

Палубы и террасы на крыше теперь незаменимы в средних и высотных зданиях, — говорит Вермерс. Эти террасы украшают удобные кресла, звуковые системы, телевизоры с большим экраном, кухни с решетками для барбекю и печи для пиццы и даже кабинки для переодевания.

Фитнес-центр претерпел значительные изменения в последние годы. Фитнес-центр больше не просто место для занятий спортом, он стал местом, где арендаторы собираются и общаются. В моде занятия йогой, аэробикой, кардио- и силовыми тренировками, велнесом в целом. В то время как некоторые владельцы многоквартирных домов решили обойти эту проблему, просто предлагая арендаторам пропуски или скидки в близлежащие тренажерные залы, другие пошли на ядерный удар со своими фитнес-центрами на территории.Проект компании Wermers включает тренажерный зал на 12 000 квадратных футов со стеной для скалолазания.

Многоквартирные дома также переживают муки того, что Циглер называет «революцией в отношении велосипедов и собак». Располагая парковочными местами в премиум-классе, владельцы зданий предоставляют велосипедные станции для парковки, хранения и даже запасных частей и ремонта. Avalon Princeton, в Нью-Джерси, будет иметь свой собственный спа-центр для велосипедов, где велосипеды можно будет парковать, хранить и ремонтировать — впервые для AvalonBay. В Филадельфии 15-этажное здание Museum Towers II включает отдельно стоящее место для хранения 90 велосипедов.

Качество и количество удобств, которые предлагает многоквартирный дом, часто могут определять его рентабельность. Некоторые новые удобства, без которых они не могут обойтись, — это стойки для велосипедов и спа-салоны для домашних животных, где жители могут ухаживать и тренировать своих пушистых друзей. Фото: любезно предоставлено The Wermers Companies

Удобства, удобные для велосипедистов, создают новые проблемы с пространством и безопасностью для архитекторов и подрядчиков: где вы их разместите и как обеспечить их безопасность? Могут быть даже проблемы с нормативными требованиями. Недавнее изменение зонирования в велосипедно-ориентированном Вашингтоне, округ Колумбия, теперь требует одно место для велосипеда на каждые три построенных новых жилых дома. «Это довольно много по сравнению со средним показателем по стране», — говорит Сильверман.

Здания, подходящие для размещения с домашними животными, также становятся все более популярными. Владельцы домашних животных могут составлять от 20 до 90% жителей дома. Как минимум, они ожидают, что их жилые районы будут предлагать услуги по уходу за животными и эксклюзивные зоны отдыха для домашних животных. Недавно отремонтированный многоквартирный дом Clayton on the Park компании Wermers в Санкт-Петербурге.Луи, добавив салон для домашних животных. В Сан-Диего Alliance Residential заключила соглашение с магазином по уходу за животными под названием Hairy and Merry Pet Spa & Dog Wash, который предлагает множество услуг по уходу, проживанию и игре.

Тенденция №4: Предоставление арендаторам большего контроля над технологиями

«Святой Грааль — это настраивать и персонализировать услуги», — говорит Брэд Криббинс, главный операционный директор Alliance Residential из Феникса, одной из крупнейших компаний по управлению недвижимостью в стране. По его оценкам, арендаторы Alliance платят от 850 до 900 долларов в год за коммунальные услуги, но он хотел бы, чтобы эта цифра увеличилась до 1200, 1500 и даже 2000 долларов.Он признает, что это будет непросто, поскольку большинство арендаторов рассматривают удобства как право собственности.

Криббинс был участником дискуссии на конференции и выставке OpTech Национального совета по многоквартирным домам в ноябре. Другие дискуссии на этом мероприятии отразили продолжающиеся дискуссии об эффективности технологий как удобстве и инструменте, помогающем арендаторам и управляющим недвижимостью снизить соответствующие операционные расходы.

Поскольку технологии могут меняться очень быстро, строительные команды и владельцы зданий пытаются решить, как справиться со следующей волной инноваций. Например, в то время как все большее число арендаторов может захотеть получить доступ к Интернет-телевидению, немногие владельцы недвижимости готовы отрезать провода от своих зданий от кабельной или спутниковой связи.

Промышленность постепенно приближается к тому, чтобы дать арендаторам больше контроля над своей средой — от входных дверей до систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. «Гигантский строитель / застройщик Forest City установил подключенные к облаку устройства в многоквартирных домах в Далласе и Вашингтоне, округ Колумбия. Эти устройства позволяют арендаторам контролировать и регулировать свое освещение, отопление и охлаждение», — говорит Майк Смит, вице-президент Forest City по технологической службе.

Управляющие недвижимостью справляются с лавиной посылок, которые их просят принять, обращаясь к шкафчикам, которые рассылают арендаторам электронные письма, когда их посылки доставлены. Фото: любезно предоставлено Parcel Pending

Одна из областей, в которой владельцы зданий и их строительные команды определенно восприимчивы, — это технологии, которые повышают устойчивость здания, особенно когда речь идет о привлечении заботящихся о природе миллениалов. «Устойчивое развитие становится отраслевым стандартом, — говорит Колин Шлесс, LEED AP BD + C, CPHC, старший директор проекта Thornton Tomasetti.Один из недавних проектов инженерной фирмы — доступный 50-квартирный жилой дом в Портленде, штат Мэн, который строится в соответствии со стандартами пассивного дома, с очень простой системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и стенами толщиной 12 дюймов.

Technology также может дать ответ на проблему, которая беспокоит многих управляющих недвижимостью: как справиться с лавиной пакетов, каскадно проникающих в их здания. Компания Camden Property Trust, которая владеет и управляет 171 зданием с 60 314 квартирами, обработала около 750 000 посылок в 2014 году, что на 50% больше, чем в 2013 году, говорит Кристи Симонетт, старший вице-президент Camden по стратегическим услугам. В большинстве многоквартирных домов нет складских помещений или рабочей силы, чтобы справиться с этой нагрузкой.

Владельцы и управляющие имуществом изучают варианты, которые включают установку локальных шкафчиков пакетов. Amazon.com предлагает такую ​​услугу, но только для доставки Amazon.

В июне прошлого года Parcel Pending, стартап из Ирвина, Калифорния, установил свои первые интеллектуальные шкафчики в ходе тестирования с Shea Properties. При доставке посылка помещается в шкафчик; арендатору отправляется текстовое сообщение и электронное письмо с уникальным шестизначным кодом доступа для открытия шкафчика.Лори Торрес, генеральный директор Parcel Pending, говорит, что ее шкафчики «не зависят от курьерской службы». Она подсчитала, что в многоквартирном доме на 300 квартир потребуется около 50 шкафчиков. Управляющий недвижимостью решал, как долго хранить посылку и сколько арендатору придется платить за эту услугу.

Тенденция № 5: Привлечение арендаторов к зеленой аренде

В октябре открылось последнее из трех новых зданий в Зеленом районе, состоящем из восьми зданий, в районе Олстон в Бостоне. 500 квартир в районе, стоимостью от 600 до 1150 квадратных футов, сдавались в аренду по цене от 1800 до 3200 долларов в месяц, что на 30-50% меньше, чем у других жилых домов в окрестностях, что делает их одними из самых доступных вариантов жилья в Бостоне.

Это также одни из самых энергоэффективных жилых комплексов в этом районе. Два новых здания с деревянным каркасом имеют сертификаты LEED для Homes Platinum, а одно — Gold. Edge, один из LEED Platinums, представляет собой четырехэтажное здание с 79 апартаментами в стиле лофт. Он имеет окрашенную в белый цвет, хорошо отражающую крышу с солнечными батареями, окнами от пола до потолка, станциями зарядки электромобилей, локальными Zipcars и хранилищем для велосипедов. Его оболочка была разработана с тепловым барьером, высокоэффективным остеклением, изоляцией на основе сои и энергоэффективной механической системой с высокопроизводительным контролем и контролем.

Арендаторы, проживающие в одном из восьми зданий в Грин-Дистрикт, в Оллстоне, штат Массачусетс, должны подписывать «зеленые» договоры аренды, в которых они соглашаются на экологически безопасные методы, такие как компостирование и использование близлежащего общественного транспорта. Разработчик, компания Mount Vernon, объясняет ускоренную сдачу в аренду этих зданий устойчивому маркетингу. Фото: Уоррен Джаггер

Ничего из этого не имело бы большого значения, если бы жители не были в равной степени привержены устойчивому образу жизни.»Если у вас высокопроизводительное здание, но арендатор малоэффективен, какой в ​​этом смысл?» — спрашивает Дэвид Чилински, AIA, соучредитель и президент Prellwitz Chilinski Associates, архитектор проекта.

Таким образом, арендаторы должны подписать «зеленую аренду», которую город Бостон создал для того, чтобы этот проект получил статус зеленого района. Подписывая этот договор аренды, арендаторы соглашаются придерживаться принципов устойчивого образа жизни, таких как переработка отходов, компостирование и использование близлежащего общественного транспорта.

Брюс Персели, председатель компании Mount Vernon Company, разработчика проекта, говорит, что в общих помещениях зданий есть встроенные в стены станции гидратации, которые распределяют очищенную воду. Каждому арендатору выдается бутылка с водой для использования на этих станциях, чтобы уменьшить необходимость утилизации пластиковых бутылок.

Это одно из немногих многоквартирных жилых домов на Бостонском рынке, где измеряется водозабор каждой квартиры. Perceley утверждает, что это помогло снизить потребление воды на 40%.Каждый блок также имеет свою собственную систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, которая дает арендаторам больший контроль над потреблением энергии.

Чилински говорит, что его фирма была «очень разборчивой» в выборе строительных материалов. Пластиковые полы из переработанных материалов «прослужат вечно», — говорит он. Цинковые облицовочные материалы также отличались долговечностью.

Каждый новый блок был предварительно выпущен до завершения строительства, — говорит Персели. Он убежден, что экологичность строительства «играет большую роль» в привлечении арендаторов.«Это также положительно меняет восприятие арендаторами арендодателя», — говорит он.

Perceley не считает, что «экологичность» означает повышение арендной платы настолько, насколько это ускоряет процесс аренды. Но ему больше не нужно настраивать своих клиентов на зеленый. «Они в игре», — говорит он. «Они не ждут от меня лидерства».

Маунт-Вернон согласился продать три новых здания компании National Development за 150 миллионов долларов, но будет продолжать управлять недвижимостью.

ВНИМАНИЕ НА СКОРОСТЬ ПРИ МНОГОМЕРНОМ СПРОСЕ

Предпочтения в отношении многоквартирного проживания остаются сильными, но сохранятся ли они? В то время как Джефф Арфстен из Lend Lease, главный операционный директор и управляющий директор по управлению проектами и строительством в Северной и Южной Америке, ожидает возможного возврата к домовладению — при условии, что арендная плата будет расти, а банки и федеральное правительство ослабят ограничения на ипотечное кредитование — этот переход может занять некоторое время. , если текущие тенденции являются показателем.

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, в 2014 году впервые покупатели составили лишь 33% от общего числа покупателей жилья, что является минимумом за 27 лет. Вероятно, не случайно, что рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, соответствовал продолжающемуся сокращению доли домовладения в процентах от общего числа домохозяйств, которое, по данным Министерства торговли, упало до 64,3% в третьем квартале 2014 года. Между тем, уровень вакантных площадей для съемных квартир в этом квартале составил 7,4%, что является самым низким показателем с первого квартала 1995 года.

В то время как строительство многоквартирных домов растет гораздо быстрее, чем строительство отдельных семей, New York Times, цитируя оценки Бюро переписи населения и Haver Analytics, недавно сообщила, что строительство многоквартирных домов в 2014 году было лишь примерно таким же, как в 2004 году.

Тем не менее, в некоторых кругах есть опасения, что спрос на многоквартирные дома может приближаться к своему пику. NAHB прогнозирует, что многоквартирные дома вырастут всего на 3,8% в 2015 году и на 2% в 2016 году. В сентябре прошлого года Yahoo Finance и Multifamily Quarterly открыто высказали предположения о том, может ли многоквартирное строительство перегреваться.(Оба пришли к выводу, что это не так, по крайней мере, пока.

Тогда есть вопрос о росте затрат. «Мы думаем, что [построить] на первичных рынках будет сложно, потому что земля будет отведена», — говорит Мэсси из The Picerne Group, которая уже рассматривает вторичные рынки для роста.

Тем не менее, отраслевые источники продолжают указывать на экономические, демографические и культурные факторы, которые, по их мнению, будут стимулировать многосемейный спрос на несколько лет. Сиби из Маркуса и Милличэпа отмечает, что общее количество вводимых в эксплуатацию новых домов по-прежнему отстает от общего числа семейных построек примерно на 200 000 в год.

Axiometrics предсказывает, что большинство мегаполисов смогут обрабатывать больше многосемейных доставок. И все следят за процентными ставками и занятостью, чтобы увидеть, что может изменить соотношение арендной платы к собственной.

Арфстен по ленд-лизу указывает на Чикаго, который, наряду с Майами, был эпицентром разрушения многоквартирных домов во время последней рецессии, как парадигму возрождения многоквартирного сектора. В прошлом году в Чикаго было создано около 80 000 новых рабочих мест и сдано 4 500 квартир в аренду.По данным Chicago Tribune, проект стоимостью 80 миллионов долларов под названием 4 East Elm с 35 резиденциями является первым высотным кондоминиумом, который будет продан на северной стороне Чикаго с 2007 года. Несколько других кондоминиумов в городском технологическом центре West Loop и South Loop также перешли в свою маркетинговую фазу прошлой осенью.

«Нам повезло, что многоквартирные дома являются для нас ключевым сектором рынка и что они снова вернулись», — говорит Арфстен.