Что такое недвижимость под ключ (и подходит ли она вам)?

Последнее обновление: 12 декабря 2022 г.

Если вы потратили немного времени на поиск инвестиционных домов, вы, вероятно, наткнулись на статьи или форумы, в которых обсуждаются достоинства объектов недвижимости «под ключ». Люди довольно страстны на обоих концах обсуждения.

В этой статье я поделюсь своим опытом покупки недвижимости «под ключ» через два разных типа компаний, плюсами и минусами каждого, а также о том, как определить, подходит ли вам этот метод инвестирования.

Во-первых, давайте быстро определим, что такое недвижимость под ключ.

 

Что такое недвижимость под ключ?

Определения различаются в зависимости от того, с кем вы разговариваете, но большинство людей в отрасли согласятся, что недвижимость «под ключ» — это недвижимость, которая уже занята или готова к заселению, с техникой в ​​рабочем состоянии и без явных структурных или электрических проблем. Хотя дома «под ключ» не требуют ремонта, тем не менее, они могут потребовать косметического обновления или обновления.

Плюсы недвижимости под ключ

• Недвижимость готова к аренде. Процесс получения арендатора должен быть довольно плавным.
• В собственности должен быть минимальный ремонт или реконструкция.
• Возможно, в первые несколько лет затраты на ремонт будут низкими, так как некоторые объекты недвижимости недавно были отремонтированы под ключ. Это может привести к сильному денежному потоку в течение первых нескольких лет.

Минусы недвижимости под ключ

• Объекты «под ключ» могут быть более дорогими при инвестировании в недвижимость, требуя больших предварительных инвестиций. Это часто обусловлено высоким уровнем реабилитации и ремонта.
• Более высокая цена объекта «под ключ» практически не оставляет дополнительного капитала, кроме первоначального взноса. Часто вы слышите, что некоторые инвесторы «отсутствуют сделки», которые предпочитают ремонтировать недвижимость самостоятельно.

По всей стране есть компании, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость под ключ. Я обнаружил, что наибольшая концентрация объектов недвижимости приходится на города Среднего Запада и Юго-Востока, такие как Индианаполис, Мемфис, Бирмингем и Канзас-Сити — все рынки, на которых Roofstock выставляет недвижимость на продажу.

 

Два типа компаний с недвижимостью под ключ

У меня есть непосредственный опыт покупки у традиционной компании под ключ и покупки недвижимости на Roofstock.

Я решил купить недвижимость под ключ, потому что живу очень далеко от рынков, в которые хотел инвестировать. Я был новичком в инвестировании в недвижимость, поэтому для меня было важно приобрести недвижимость, которая не требовала бы особого ухода и была бы сразу готова к сдаче в аренду. Мои покупки как в Roofstock, так и в традиционной компании «под ключ» сработали хорошо, поэтому я хотел поделиться двумя типами опыта, который у меня был.

Опыт 1: Традиционная компания «под ключ»

Я приобрел недвижимость через одну из более крупных и традиционных компаний «под ключ», которая фокусируется на нескольких ключевых рынках Среднего Запада. В компании есть два подразделения:

• Одно занимается покупкой, ремонтом и продажей недвижимости.
• Другой, который занимается аспектами управления недвижимостью, то есть арендой, процессом оборота и ежегодным общим обслуживанием.

Вот как это происходит:

Компания «под ключ» закупает фиксаторы по ценам ниже рыночных. Затем они восстанавливают имущество, что может включать замену важных систем, таких как крыша, система отопления, вентиляции и кондиционирования, электропроводка, сантехника, полы и основные кухонные приборы. Наконец, они продвигают и продают обновленную недвижимость инвесторам, которые ищут готовые к сдаче в аренду дома. Они также проверяют арендаторов и управляют имуществом в будущем.

Что касается бюджетных ожиданий, компании «под ключ» обычно работают в определенной ценовой категории на рынке. Ожидайте найти дома в скобках за 100 000, 125 000 и 150 000 долларов. Если вы планируете использовать финансирование, имейте в виду, что большинство кредиторов обычно требуют 20–25% первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Я выбрал дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами за 125 тысяч долларов, расположенный в Мемфисе. Я обнаружил, что дом площадью около 1500 квадратных футов с тремя спальнями и двумя ванными, арендная плата которого составляет от 1000 до 1250 долларов в месяц, очень привлекателен для арендаторов. У меня не было проблем с тем, чтобы занять его.

Реальный опыт покупки был довольно гладким. В течение нескольких месяцев, пока велись ремонтные работы в разных домах, компания присылала мне цифровой буклет по каждому дому. Эти буклеты содержали такую ​​информацию, как цена продажи и рекомендуемая арендная плата. Я просмотрел около дюжины буклетов, прежде чем нашел подходящую недвижимость. Процесс закрытия был очень похож на процесс, который я испытал на Roofstock, и о котором я подробно расскажу позже.

Опыт 2: Торговая площадка с системами безопасности для покупателей

Хотя такие торговые площадки, как Roofstock, не являются компаниями «под ключ», они предлагают функции, которые дают покупателям аналогичное спокойствие. Одним из многих преимуществ покупки инвестиционной недвижимости через Roofstock является то, что покупатели связываются с проверенным местным управляющим недвижимостью.

Один из домов, которые я купил через Roofstock, стоил 100 тысяч долларов и располагался недалеко от метро Атланты. Я был очень впечатлен процессом покупки Roofstock, о котором вы можете прочитать чуть ниже.

В то время как денежный поток от недвижимости на Крыше был сопоставим с тем, что я купил через компанию под ключ, стоимость недвижимости на Крыше была намного выше. Это связано с тем, что на рынке недвижимости Атланты наблюдается значительный рост цен на жилье, арендных ставок и численности населения.

 

Подходит ли вам недвижимость под ключ?

Когда дело доходит до этого вопроса, я обнаружил, что есть три основных лагеря:

1. Для тех, кто предпочитает делать капитальный ремонт самостоятельно, чтобы цена покупки была как можно ниже.
2. Для тех, кто ищет квартиру, готовую к заселению. У них часто не хватает времени, и у них есть деньги для инвестиций.
3. Те, кто где-то посередине.

Первая группа может сказать, что «под ключ» — это слишком дорого. Как правило, они с энтузиазмом справляются со всем этим сами или со своей самособранной командой.

Вторая группа может жить очень далеко от прибыльных рынков аренды, как я, или быть занятыми своей основной работой. Например, занятый профессионал в Нью-Йорке может быть не в состоянии инвестировать в местном масштабе, но может позволить себе арендовать недвижимость на рынке, таком как Индианаполис или Атланта. И время этого же человека может быть лучше потрачено на работу, а не на укладку новых полов, снос стен или установку туалетов.

Все остальные обычно находятся где-то посередине. Они заинтересованы в инвестировании в недвижимость и хотят найти компанию, которая может помочь им в достижении их целей по аренде недвижимости.

Недвижимость под ключ изготавливается для тех, кто попадает во вторую и третью группы.

Вот тут-то мне и пригодился Roofstock.

 

Удобный процесс покупки на Roofstock

Roofstock не является компанией «под ключ», но ее онлайн-рынок предлагает приличную комплексную проверку.

Если вы перейдете на рынок, вы заметите множество фильтров, которые помогут вам найти недвижимость, которую вы ищете. Одна вещь, которую я люблю делать, это искать объекты недвижимости, которые уже прошли проверку. Это можно сделать, выбрав Исключить из фильтра непредвиденных обстоятельств инспекции:

После фильтрации эти свойства становятся теми, для которых я могу просмотреть отчет о проверке, чтобы увидеть уровень необходимого ремонта.

Система Roofstock очень похожа на интернет-магазины. После того, как вы изучили рынок, окрестности и дом, вы готовы к покупке.

Взгляните на недвижимость, которую я недавно нашел на сайте:

Этот дом в Индианаполисе может похвастаться современными чертами и привлекательным внешним видом для арендаторов. Допустим, вы хотите купить эту недвижимость.

Введите свою цену (я ввел 66 499 долларов, как показано выше), и пусть предложение летит. Продавец свяжется с вами в течение нескольких дней и примет, отклонит или предложит альтернативное предложение.

Купить арендуемую недвижимость на Roofstock очень просто. Команда будет сопровождать вас от начала до конца, включая рекомендации кредиторов, страховых компаний и компаний по управлению недвижимостью — все они были проверены Roofstock.

Я лично трижды проходил этот процесс с Roofstock и могу сказать о простоте транзакции в каждом случае. (Узнайте, каково это — купить три инвестиционных объекта за один день, в моем обзоре Roofstock. )

 

Готовы купить недвижимость под ключ?

Покупка арендных домов под ключ стала важной частью моего инвестиционного успеха. Аренда с очень небольшим количеством проблем в течение первых нескольких лет была отличным способом намочить ноги, не чувствуя себя перегруженным. Ежемесячная доходность и денежный поток также были высокими.

Если вы готовы заняться инвестициями в недвижимость, проспект «под ключ» может стать для вас отличным маршрутом. У Roofstock есть большой выбор недвижимости на множестве рынков, которые могут помочь вам достичь ваших инвестиционных целей.

Я хочу оставить вас с этой заключительной мыслью: я никогда не буду утверждать, что сдача в аренду недвижимости под ключ — это самый прибыльный способ инвестирования в недвижимость. Это лишь один из многих способов инвестирования. Если вы соберете свою команду, сами найдете сделку и любите махать молотом, отдача может быть лучше.

Для меня покупка через Roofstock, а также через другую традиционную компанию «под ключ» была фантастическим способом начать инвестировать в недвижимость с минимальными головными болями.

Несмотря на то, что я живу на полпути от своих инвестиций, я могу спать спокойно, зная, что квалифицированные местные команды управляют этими солидными объектами вместо меня.

Это прекрасное чувство.

 

 

Дома на продажу от Turnkey Realty, LLC

Выберите

3808 Боулдер-авеню

Одесса, Техас 79762

$180 000

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в Спрингдейле

3 спальни

1511 кв. футов.

2 ванные комнаты

0,2 ​​акра

1961 год постройки

Выберите

3533 Н Меркурий

Одесса, Техас 79764

$199 900

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в Вестгейт

3 спальни

1568 кв.

футов.

2 ванные комнаты

0,3 акра

1998 год постройки

Выберите

1807 Линдейл Д-р

Одесса, Техас 79762

$209 900

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль во Флитвуде

3 спальни

1701 кв.фут.

2 полные ванны

0,2 ​​акра

1958 год постройки

Выберите

9001 W County Rd 160

Мидленд, Техас 79706

415 000 долларов США

Активный

Для продажи, одна семья
Другой стиль в 40 T2

3 спальни

1932 кв. фута.

2 ванные комнаты

5,0 акров

Год постройки 1977

Выберите

2064 Паломино Авеню

Одесса, Техас 79763

$65 000

Активный

На продажу, жилые участки
в Маккейбе

1 акр

Выберите

7603 Кентербери Д-р

Одесса, Техас 79765

$474 500

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в Касл-Ридж

4 спальни

2 597 кв. футов.

2 ванные комнаты

0,2 ​​акра

Год постройки 2013

Снижение цены

Выберите

3912 Спрингбрук Д-р

Одесса, Техас 79762

$234 000

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в Спрингдейле

3 спальни

1300 кв. футов.

2 полные ванны

0,2 ​​акра

Год постройки 1969

Только что перечисленные

Выберите

6905 N County Rd 1297

Мидленд, Техас 79707

750 000 долларов США

Активный

Продажа, односемейный дом
Другой стиль в Midway Country Estates

2 спальни

1 273 кв.фута.

1 ванная комната

6 акров

1940 год постройки

Выберите

203 Олд Курс Роуд

Одесса, Техас 79765

$249 900

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в Old Course Estates

3 спальни

1731 кв. фут.

2 ванные комнаты и 1 половина ванны

0,1 акра

2 этажа

Год постройки 2015

Только что перечисленные

Выберите

TBD County Rd 212

Хико, Техас 76457

$290 175

Активный

На продажу, жилые участки
в Стейси Дейли

19,3 акра

Выберите

TBD County Rd 212

Хико, Техас 76457

$300 000

Активный

Продажа, Жилые Участки
В Стейси Дейли

20 акров

Выберите

6147 Денис Лейн

Одесса, Техас 79762

$105 900

Активный

На продажу, одна семья
Другой стиль в загородном клубе

2 спальни

858 кв.