Проекты домов на две семьи – лучшие цены на готовые проекты в России
Проекты дуплексов обычно выбирают семьи, состоящие из нескольких поколений. С одной стороны, близкие родственники постоянно находиться рядом, но при этом сохраняются все преимущества проживания на отдельной жилплощади. Жизнь в таком доме помогает избавиться от многих житейских проблем: вы всегда знаете, как чувствуют себя ваши родители, а ваши дети находятся под ненавязчивым, но бдительным контролем бабушки и дедушки, всегда накормлены, уроки выучены.
Такие проекты планируются таким образом, чтобы у каждой семьи был отдельный вход. Стоимость такого дома значительно ниже, чем при постройке отдельного дома для каждой семьи. Экономия получается за счет того, что квартиры имеют общую стену и расположены под одной кровлей. И эксплуатация таких домов позволит существенно сэкономить семейный бюджет. К длинному списку выгод от проживания в доме на две семьи можно отнести и экономические выгоды при строительстве и эксплуатации готового дома.
Экономические выгоды проектов домов на две семьи
- Каждая семья получает современное загородное жилье за полцены.
- Очевидно, что реализвция такого проекта существенно удешевляет строительство и сокращает временные затраты. Здравый смысл подсказывает, что при возведении двух отдельных зданий, сумму расходов пришлось бы умножать на 2. И это мы еще не берем в расчет стоимость отдельных земельных участков.
- К тому же, оплата за подготовку проекта дома на два входа тоже делится поровну.
- Стоимость материалов и оплата работы бригады строителей, общий фундамент, затраты на обустройство крыши, общая дымовая труба, прокладка инженерных систем каждому из застройщиков обойдутся в два раза дешевле.
- Если в проект предусмотрены общий бассейн или гараж на две семьи, то это станет еще одним дополнительным плюсом в пользу комфортной жизни за, которую можно получит, потратив только половину необходимой суммы.
- Понятно, что и коммунальные расходы, затраты на содержание и ремонт дома делятся между двумя хозяевами.
Проекты жомов на 2 семьи: итоги
Каждый из владелцев дома получает современное комфортное жилье за половину стоимости. Остается только определиться, кто будем вашим компаньоном: родители или друг детства с семьей. Наша компания готова предложить не только экономичные проекты домов на две семьи, но и большое количество других эконом-вариантов жилья. Проекты домов для узких участков — одни из самых популярных на нашем сайте.
Загрузка…
ЗАГРУЗИТЬ ЕЩЁ
Загрузка начнется через 6 секунд
Отзывы об этом каталоге проектов
КаталогиПроекты одноэтажных домовДома с мансардойПроекты двухэтажных домовПроекты трехэтажных домовОсобнякиСовременныеТаунхаусыМалогабаритныеПроекты баньПроекты гаражей
НавигацияПРОЕКТЫ ДОМОВИзбранноеЗадать вопросКак заказатьОплата и возврат средствПравилаСтатьиОтзывыКонтакты
Дом на две семьи из блоков (А-278-2)
Проект дома на две семьи с разными площадями.
Достоинства проекта дома на две семьи из блоков:
- Дом правильной прямоугольной формы.
- Ширина дома — 16,6 м, поэтому он легко разместиться на участке в 23 метра (стандартная нарезка участков в дачных поселках 20-25 метров).
- Еще одно преимущество — различие площадей квартир: левая половина дома 130кв.м, правая – 120 кв .м
- Санузлы и кухня расположены вдоль одной стены — это делает разводку инженерных сетей очень простой.
Конструктивные элементы проекта дома на 2 семьи:
- Стены дома выполнены из газоблоков толщиной 400 мм — этот материал себя прекрасно проявил в строительстве, его легко приобрести и легко найти строителей, которые смогут построить такой дом При желании заменяются на блоки подобных размеров (арболитовые, керамзитобетонные блоки и др.).
- Внутренние несущие стены – кирпич. Так как в этой стене проходят вентиляционные каналы, на нее опираются плиты перекрытия с двух сторон, и кровля, а значит нагрузка на нее больше, поэтому внутренняя стена выполнена из кирпича.
- Перекрытия – сборные железобетонные плиты заводского изготовления (легко и надежно монтируются).
- Кровля – металлочерепица (но лучше использовать гибкую или композитную черепицу, у которой шумоизоляция лучше, так как второй этаж полумансардны — кровля частично является потолком второго этажа).
- Фасады дома — штукатурка.Есть вариант данного проекта с облицовочным кирпичом.
Характеристики проекта дома на две семьи с неравными частями А278-2:
| Общая площадь дома | 269,92 |
| Жилая площадь | 155,72 |
| Габариты без террас | 16,6х10м |
| Мансарда | да |
| Бассейн | нет |
| Цокольный этаж | нет |
| Количество этажей | 2 |
Планировка таунхауса.: в данном проекте одна часть дома немного больше другой по площади.
1 этаж В каждой квартире просторная гостиная, соединенная с кухней (при желании комнаты делятся перегородкой из газоблоков или кирпича). Так же в гостиной правой половины дома спроектирован камин (облегченный не кирпичный). В обеих квартирах имеется жилая комната, вспомогательные помещения (кладовая, санузел) и терраса с отдельным выходом. В левой половине предусмотрена ванная комната, а в правой — газовая котельная. Высота потолков – 2,8м.
2 этаж Состоит из 3 комнат в каждой половине дома. Этаж полу-мансардный. Высота потолка в верхней точке – 2,8м, в нижней – 1,85 м.
Виды дома: Разрез: Часто задаваемые вопросы к проекту:
Возможен ли вариант дома с гаражом? Да , проект при желании дополняется гаражом в одной половине, либо гараж с одной стороны и навес с другой.
Почему котельная только с одной стороны? Если в доме будет проживать одна семья — в одной половине родители, в другой дети, то достаточно одной котельной, это экономия на оборудовании и позволяет рациональнее использовать площадь дома. Но возможно изменить ванную комнату левой квартиры на вторую котельную.
Другие проекты домов на 2 семьи:
Проект дома с двумя башнями Б-260
Проект дома с облицовочным кирпичом А-278
Проект дома на две семьи с абсолютно разными половинами дома
проект при разделе дома, нюансы оформления
Проекты домов на две семьи спроектировать сложнее, чем жилое строение, предназначенное для проживания членов только одной. О том, на что нужно обращать внимание при , как работать над проектом и что для этого потребуется, читайте в нашем исследовании.
Проект кирпичного дома на две семьи с навесами
Индивидуальная застройка постепенно уступает место более тесному соседству. Тип строения, получивший название дуплекс (буквально — двойной), сперва приобрел популярность как загородный дом в зоне отдыха. Такой «двухместный» коттедж был идеальным местом для временного проживания.
Но постепенно этот вариант жилого строения перебрался из курортной местности на окраины крупных городов. И сегодня дом на две семьи стал вполне привычным явлением для нашей страны. В коттедже такого типа предпочитают жить все больше молодых людей как в сельской местности, так и в урбанистических центрах.
Проект дома из бруса на 2 семьи
Помимо того, что постройку можно организовать в складчину, у дуплексов есть еще одно несомненное преимущество. В них всегда кто-то есть дома — не у одних хозяев, так у других. А это способно защитить загородный дом от несанкционированного проникновения лучше любой сигнализации. Да и от непредвиденных случайностей, аварий на коммуникациях и технических поломок это тоже может уберечь. Или минимизировать последствия порыва водопровода, газовой трубы или нарушения защиты электропроводки.
Хозяева одной половины могут спокойно уехать, не опасаясь за свое жилище. К тому же такой частный дом позволяет экономить на обогреве, ведь 1 его стена является общей. Она расположена внутри здания, и через нее не уходит тепло. При возведении домов на 2 семьи можно построить общий подвод к объекту коммуникаций — водопровода, природного газа, электричества.
Проект двухэтажного дома с гаражом на 2 семьи
Это может заметно уменьшить затраты при проведении строительных работ.
Специфика проектирования дома
Проекты домов на две семьи обладают рядом специфических качеств.
Первое требование — здание должно быть гармоничным. Обе его жилые половины делаются симметричными, чтобы внешне строение выглядело единым целым. И в этом первая трудность, которая возникает при создании здания с двумя входами, отдельно расположенными. У каждого человека свои пристрастия, в том числе и в архитектуре. Поэтому «состыковать» пристрастия там, где будут жить 2 хозяина и члены их семей, бывает довольно сложно.
Наверное, поэтому подавляющее большинство построек с 2 группами жильцов имеют универсальный внешний вид, без ярко выраженных элементов того или иного стиля. Еще одна особенность, которой обладают проекты домов на два хозяина, заключается в том, что подвод коммуникаций делается общим. А вот разводка внутри делается по индивидуальному проекту.
Планировка финского таунхауса на две семьи
Это тоже нужно учитывать во время работы над строительной документацией. Трудно учесть в проектировании жилища на 2 хозяина и такой нюанс, как высота потолков в помещениях. Кто-то любит просторные помещения. А кто-то стремится сэкономить теплоноситель за счет уменьшения кубатуры. Создание чертежа на дуплекс может стать головной болью, если владельцы будущего дома заранее не согласуют все детали постройки.
Вариант планировки и проекта коттеджа с мансардой на 2 семьи
Отдельный чертеж необходимо составить на случай, если . Однако не стоит усердствовать и составлять подробные планы для каждой из комнат. Возможно, это понадобится позднее, когда придет время и будет нужна дательная планировка для расстановки мебели и техники.
Помимо схемы расположения комнат и подсобных помещений, не лишним будет нарисовать чертеж фасадной части, а также заднего двора. Это поможет строителям лучше и полнее понять задумку тех, кто проектировал дом на двух хозяев.
Схемы и материалы
Важной частью будущего проекта является выбор материалов, из которых будет возводиться дуплекс. Традиционно для строительства выбирают следующие материалы:
- шлакоблоки;
- деревянный брус;
- пеноблоки;
- СИП-панели.
Эти материалы хорошо зарекомендовали себя при постройке жилых объектов в разных регионах нашей страны, они доступны по стоимости и их легко можно приобрести. Каждый из материалов имеет свои плюсы и минусы. Давайте познакомимся с некоторыми из типов, набирающими популярность среди среднего класса потребителей.
Самый простой тип постройки — каркасный дом. Для изготовления и панели-сэндвичи с утеплителем. Его можно поставить на обычный столбчатый фундамент, поскольку нагрузка на основание будет незначительной. Плюсы в коттедже такого типа конструкции в том, что ее можно собрать за короткий срок, не привлекая квалифицированных специалистов.
Готовый проект дома из бруса на 2 семьи
К тому же хозяева покупают уже готовые детали, которые производители могут подогнать под уже имеющийся проект. А еще каркасный дом хорош тем, что его всегда можно достроить, как конструктор. По мере того как будут расти дети, обзаводиться своими семьями, можно будет пристраивать к основному помещению новые комнаты.
Из минусов, которыми обладает каркасный дом, отметим его относительную недолговечность, кроме того, расходы на дополнительное утепление в случае, если он будет расположен в районе с суровыми зимами.
Однако это самое выгодное , которое могут себе позволить 2 семьи со средним достатком. Востребован у заказчиков и такой тип конструкции, как дом из бруса на 2 семьи. Такой более затратный по времени сборки, кроме того, требует наличия определенных навыков в строительстве. Его лучше ставить на ленточный бетонный фундамент, поскольку тяжелее своих каркасных собратьев.
Схема устройства ленточного фундамента под деревянный дом
Сделав выбор в пользу постройки из бруса на 2 семьи, хозяевам нужно учесть, что материалы перед началом строительства необходимо высушить и обработать специальными составами:
- от насекомых и вредителей;
- от плесени и грибков;
- от огня.
Молодые люди, поженившись, мечтают подальше уехать от родителей. Но такое отношение у молодоженов возникает только на первых порах. Когда в их семействе появляются дети, молодые люди понимают преимущества жизни неподалеку от родителей. У таких семействах нет проблем с детьми, их вовремя отведут в детский сад, школу, присмотрят после уроков, покормят, помогут с уроками. Когда родители целый день на работе, их дети остаются под присмотром старших родственников, проживающих рядом.
Преимущества проекта дома на 2 семьи
Прекрасным вариантом, сочетающим интересы двух хозяев, являются на 2 семьи. Такой дом обладает рядом материальных и моральных преимуществ. Начнем с материальных, которые включают:
- общую кровлю;
- общую систему газоснабжения, канализации, ;
- общую стенку, позволяющую сэкономить тепло;
- один рабочий проект.
На постройку дома на 2 семьи требуется меньше материалов, чем на два домовладения. Чаще всего, возле такого дома строят один сарай, гараж, летний душ или . В этом случае, за половину стоимости, хозяева получают все блага цивилизации. Моральные преимущества жизни вблизи с родителями связаны с тем, что:
- старшие члены семейства присмотрят за детьми, когда их родители на работе;
- бабушки покормят вовремя внуков, пришедших со школы;
- с дедушкой приятнее учить математику и физику;
- по выходным можно собираться всем семейством за обедом;
- старые родители будут всегда под присмотром, им вовремя дадут лекарство, уберут в комнате.
Разные варианты дома на 2 семьи
проект дома на 2 семьи
проекты домов на 2 семьи
Не всегда дом на 2 семьи соединяет близких родственников. Многие организации приобретали проекты домов на 2 семьи для своих рабочих. В результате, две совершенно чужие семьи могут жить в одном доме, разделяя расходы, соответственно потреблению. У таких хозяев имеются на газ и воду. С системой канализации решаются вопросы сообща. В этом случае проекты домов на 2 семьи рассчитывают полную изоляцию и отдельный вход. Внутренняя отделка также отличается, и сделана, в связи с возможностями и желаниями хозяев. Обычно в новых проектах предусмотрены каждой семье два этажа. На нижнем этаже находятся: кухня, бытовое помещение, гостиная.
Спальни располагаются на втором этаже. Раньше планировались домовладения, распределяющие поэтажное распределение соседей. Одному семейству может принадлежать только первый этаж, а другому – только второй. Такая планировка по своему практична, поселяя людей в возрасте на низу, а молодежь – на втором этаже. Каждый современный проект дома на 2 семьи рассчитан на любую стоимость, включая простейший вариант с 1-й спальней и детской до шикарных особняков с несколькими спальнями. Чаще всего дома на 2 семьи имеют два этажа, хотя существуют варианты, рассчитанные на одноэтажное поселение. В таком жилье имеется два входа с разных сторон с небольшой прилегающей территорией.
Неурядицы
Плюсы жилья под одной кровлей
Однако такие случаи встречаются редко. Привилегией жизни рядом с соседями является то, что дом постоянно под присмотром. Поехав в отпуск на целый месяц можно не беспокоиться, что в дом залезут воры. А вашу собаку на цепи покормят соседи. Жизнь рядом с другой семьей полна впечатлениями и приятными событиями. Даже не являясь одной семьей, люди крепко дружат между собой, дети вместе играют и общаются.
Дом на две семьи еще называют дуплексом. Мода на эти коттеджи пришла к нам из Англии, где уже очень давно на одном участке возводят такие дома для родственных семей.
Они хороши тем, что у каждого хозяина есть отдельный вход, все комнаты полностью изолированы от соседней части коттеджа. Таким образом, создается комфортная приватная территория, но с возможностью близкого общения с родственниками, которые живут во второй части дома.
Особенности домов на две семьиЖить в таких домах могут не только родственники, но и хорошие друзья. Часто две семьи объединяются, чтобы построить один на двоих большой и красивый дом, при этом получается существенная экономия по сравнению с тем, если бы каждая семья строила для себя индивидуальный коттедж.Бывает и так, что дуплекс строит один хозяин, чтобы жить в одной части здания, а вторую сдавать в аренду.
Проект одноэтажного дома на две семьи часто выбирают молодые пары, у которых уже есть маленькие дети, или же если они планируют стать родителями. Лучше изначально строить дом-дуплекс, обеспечив своих детей отдельным жильем, а не огромный коттедж с множеством комнат. Только отдельный вход и двор и полностью изолированная одна часть дома от другой могут создать ощущение своего личного жилья. Это намного лучше, чем предложить затем взрослым детям, когда они создадут свою семью, несколько комнат в вашем коттедже.
Фактически дом на две семьи состоит из двух абсолютно индивидуальных домов, которые объединены общей стеной, а также крышей и фундаментом. Если коттедж будет очень большой, чаще всего крышу и фундамент делают отдельными для каждой части дома. При этом планировка жилых комнат может быть, как абсолютно одинаковой, так и разной. Все инженерные системы в разных частях такого дуплекса делают индивидуальными. Хозяева каждой половины дома сами смогут решать, например, как им отапливать свое жилье, какую ставить вентиляцию.
Выбирая проекты домов на 2 семьи, надо обязательно продумать, хотите ли вы сделать двор общим или же разделить его на две части забором или хотя бы символической сеткой. Если в разных частях коттеджа будут жить близкие родственники, можно при желании двор оставлять общим, но если речь идет о семьях друзей или же вы планируете сдавать вторую часть в аренду, разделять двор на две половины обязательно. В этом случае жильцы будут чувствовать себя абсолютно комфортно, в эксплуатации такой дом вообще не будет отличаться от стандартного коттеджа на одного хозяина.
В таких случаях желательно индивидуальное проектирование , так как у семей могут отличаться финансовые возможности, поэтому одну из частей дуплекса придется делать с меньшим количеством комнат. Разрабатывая проект такого дома, очень важно учитывать абсолютно все потребности двух разных семей. Именно поэтому вовсе не обязательно делать вторую половину здания зеркальной копией первой, придумать внутреннюю планировку можно какую угодно.При желании и согласии всех будущих жильцов дуплекса, семьи могут жить не только в разных его половинах, но и на разных этажах. Например, одному хозяину отводится весь первый этаж, а другому – весь второй. В этом случае вход на второй этаж делается с улицы при помощи лестницы. Бывают и такие варианты, когда одна семья занимает несколько комнат на первом этаже, а другая – остальные комнаты первого этажа и весь второй этаж.
Другие варианты домов на несколько семей:
- Таунхаусами называются дома более, чем на две семьи, для них характерна абсолютно одинаковая планировка в каждой части, идентичная высота и отделка фасада. За счет общих стен их строительство намного экономичнее, чем возведение индивидуальных одноэтажных коттеджей на одного хозяина.
- Лейнхаусы – это дома на несколько хозяев, где каждая часть имеет не только индивидуальную планировку комнат, но и разную отделку фасада, этажность.
- Дома на четыре квартиры называют квадрохаусами. Их делят на ровные четыре части, как на первом, так и на втором, третьем этаже, если они есть, планировка комнат в каждой из них идентична. У каждого хозяина есть свой отдельный вход и двор. Строительство таких коттеджей очень экономично благодаря общим стенам. В плане размещения коттеджа на земельном участке они довольно проблематичны. Как правило, их располагают в центре, чтобы у каждой семьи был равный участок двора, а также возможность удобно подходить и подъезжать ко входу.
Дом на две семьи помимо названных выше достоинств имеет такие недостатки:
- Слишком близкое соседство другой семьи и необходимость постоянного общения, особенно, если двор общий. Это является огромным плюсом, если в дуплексе будут жить родственники или друзья, между которыми сложились добрые взаимоотношения. Но это огромный недостаток, если придется жить рядом с людьми, общение с которыми вам не очень приятно. Исправить его легко, в этом случае обязательно нужно разделить общий двор забором. Тогда проживание в дуплексе ничем не будет отличаться от жизни в частном доме на одну семью.
- Такие дома довольно сложно разместить на участке, к этому вопросу нужно подойти с большой ответственностью, чтобы всем жильцам было комфортно. Ведь в идеале хозяин каждой части должен получить абсолютно равноправные условия для проживания.
- Общая стена потребует качественной дополнительной звукоизоляции, чтобы семьи друг другу не мешали.
Такой коттедж можно сделать, как квадратным, прямоугольным, так и сложной формы. Проще всего отапливать такой дом, если форма все же будет близка к квадратной. Для этого внутреннюю глухую стену, которая будет общей, делают максимально длинной, окна располагают на боковых стенах, в результате помещения в одной из частей будут ориентированы на три стороны света. При расположении такого здания на участке обязательно избегают того, чтобы большинство комнат одного хозяина были ориентированы только на темную сторону. По возможности дуплекс устанавливают так, чтобы естественное освещение проникало через окна в дом равномерно, не обделяя ни одну из его частей.
В идеале главный фасад надо делать с северной стороны, тогда комнаты одной жилой части будут расположены на южной и юго-восточной стороне, а другой – на южной и юго-западной. Более солнечную сторону оставляют для обустройства двора, зон отдыха и беседок.Если участок расположен таким образом, что главным будет южный фасад, комфортнее всего ориентировать жилые комнаты одной части на восток, а другой – на запад. При этом северную сторону оставляют для вспомогательных помещений, на этой стене делают небольшие окна. Это один из лучших вариантов, если в доме будут проживать неродственные семьи. Тогда террасы для отдыха получатся тоже с востока и запада, то есть они будут друг от друга полностью изолированы, каждая семья будет делать благоустройство участка по своему вкусу.
Если участок очень узкий, то террасы придется делать или на главном фасаде, или же на северной стороне.Просматривая проекты домов на две семьи, обратите внимание, если вход на ваш участок находится на восточной или западной стороне, получаются неравные условия для частей дома. Одна из них будет полностью ориентирована на юг и будет светлой и теплой, другая же будет находиться на северной стороне. В этом случае дуплекс при проектировании лучше «вытянуть» по оси север-юг. Тогда жилые комнаты можно будет располагать на западе или востоке. Но для слишком узкого участка такой дом прямоугольной формы никак не подойдет.
Существует еще один способ решить эту проблему, можно каждую часть дома «вытянуть» по оси восток-запад. При этом жилые комнаты проектировать надо именно на эти стороны света. При этом все равно один из хозяев останется в чуть худшем положении.Просматривая проекты домов на две семьи , обратите внимание, что на небольшом участке дуплекс можно сделать двух- или даже трехэтажным. Благодаря этому у каждого хозяина будет достаточное количество жилых комнат и хозяйственных помещений, и не потребуется занимать застройкой практически всю территорию участка.Эти рекомендации вовсе не являются догмой. В каждом конкретном случае решение должен принимать архитектор, ориентируясь на потребности заказчиков.
Как расположить комнаты в доме на две семьиЧаще всего планировку делают зеркальной, это наиболее простой вариант. Вдоль общей стены лучше всего расположить нежилые помещения, которые не нуждаются в естественном освещении при помощи окон. Речь идет о санузлах, гардеробных, кладовых, холлах и лестницах. В этом случае соседи вообще не будут друг другу мешать, так как жилые комнаты будут удалены, а не находиться через стену. Но даже в этом случае не стоит экономить на качественной звукоизоляции общей стены.
Одноэтажные дома на две семьи с зеркальной планировкой являются самыми дешевыми и простыми в исполнении, также в них проще всего подключить все инженерные коммуникации .Но помните, что нет никаких препятствий для нарушения стандартной зеркальной планировки. Также нет необходимости обязательно делать смежными санузлы и кухни. Коммуникации все равно будут подводиться отдельно в каждую часть дома, поэтому можно осуществить их дальнейшую разводку, как того пожелают хозяева.
Общие и раздельные конструкции коттеджа на две семьиКак правило, части дома-дуплекса имеют общую крышу, фундамент, монолитные пояса и перекрытия. Общую внутреннюю стену иногда делают двойной, но она всегда опирается на общий фундамент, чтобы исключить возможность появления на ней трещин после усадки здания. Если по каким-то причинам это реализовать невозможно, по всем конструкциям от крыши до самого фундамента должен проходить деформационный шов. Фактически, это получатся полностью отделенные друг от друга два дома, которые стоят впритык.
Рассматривая проекты домов на 2 семьи , помните, что даже при зеркальном расположении комнат в них можно сделать совершенно разный интерьер. Таким образом, благодаря дизайну общий вид ваших помещений будет кардинально отличаться от соседских.Каждая семья может выбирать свое собственное инженерное обеспечение, но вот канализацию лучше делать общей. Строительство такой совместной системы обойдется намного дешевле, а по поводу ее обслуживания всегда можно договориться с соседями, уж тем более, если это будут ваши близкие или друзья.
Дуплекс – это самый выгодный домОчень часто такие дома на две семьи строят в коттеджных городках. Их строительство обходится намного дешевле и позволяет делать участки более узкими. В среднем длина улицы сокращается на 30%, если сравнивать с застройкой стандартными домами на одного хозяина. Благодаря этому получается существенная экономия на проведении всех инженерных коммуникаций.
Но есть и определенные сложности, ведь с чужими людьми сложнее договориться о совместном приобретении участка или соседних, чтобы построить дом-дуплекс на двоих. Намного проще, когда такое строительство затевают родственники или друзья, тогда не придется волноваться, что ваш будущий сосед может передумать и подвести вас.Такие дома-дуплексы являются очень экономичными в плане отопления. Благодаря общей стене, получится, что только три боковые стены здания будут выходить на улицу. Казалось бы, что это несущественный факт, но это действительно влияет на потерю тепла, ощутимо ее снижая.
Дом на две семьи может быть отличным финансовым вложением. Построить его может и один хозяин, ни с кем не договариваясь о совместном финансировании строительства. Затем вторая часть дома будет сдаваться в аренду. До того времени, пока подрастут дети и у них появится своя семья, арендная плата окупит и превысит затраты на строительство такого дома. Но самым огромным плюсом является то, что родителям не придется беспокоиться о покупке жилья для детей, так как оно уже будет давно построено.Если вы еще не решили, какой построить дом на две семьи, фото помогут вам определиться с выбором или же придумать какие-то свои идеи на основе предложенных вариантов.
Красивые проекты домов для двух семей: фото, каталог
Найти типовые проекты домов для двух семей, а также заказать индивидуальный проект двухсемейного помогут удобные фильтры поиска. Вы подберете мансардные и двухэтажные проекты домов для двух семей, классические и современные, дома самых различных планировок.
Полностью все проекты домов для двух семей, фото, видео, схемы, эскизы и чертежи собраны в этом разделе каталоге.
Планировка проектов домов для 2х семей разработана таким образом, что квартиры полностью независимы друг от друга, и только в некоторых случаях они имеют общее только техническое помещение. Такие дома выгоднее в строительстве под ключ и эксплуатации: возводится одна кровля на двоих, да и затраты на отопление будут меньше. К тому же участок для них можно использовать более компактный, чтобы реализовать такие проекты домов. Дети, родители, например, или братья, сестры, которые хотят жить вместе, будут в выигрыше от этих преимуществ.
Планы домов для 2х семей: возможные варианты
Планы проектов домов для двух семей по структуре можно разделить на два типа: дома близнецы и двухквартирные дома обычного вида. В обычных частных двухквартирных коттеджах одна из квартир полностью расположена на первом этаже, вторая занимает, как правило, оба этажа дома, либо полностью второй этаж.
Дома близнецы, абсолютно одинаковы и симметричны относительно общей стены. Проект двойного дома возможно, менее экономичен в строительстве, однако их расположение на двух соседних участках позволяет гораздо рациональнее использовать пространство вокруг дома.
Для проектов таких домов цена указана за оба сегмента дома. Только один сегмент дома продаже не подлежит, поскольку все технические параметры дома рассчитаны сразу на два сегмента. Для одиночной застройки в такой проект нужно вносить много изменений: произвести перерасчет нагрузок на несущие конструкции, изменить проект кровли, проект фундамента, пересчитать объемы требуемых материалов и многое другое. Внесение таких изменений очень существенно увеличивает смету расходов на создание самого проекта.
Планировки домов для двух семей: внесение изменения
Покупая проект коттеджа для большой семьи, мы настоятельно рекомендуем адаптировать фундамент типового проекта под особенности грунтов участка застройки, воспользовавшись дополнением « ». Только в этом случае наш готовый проект сможет гарантировать необходимые надежность и качество построенного нового дома (при условии грамотного строительства, конечно же). Для проведения такой адаптации вам необходимо предоставить отчет о геологических изысканиях, проведенных на вашем участке.
» » – поможет выбрать самого выгодного подрядчика по строительству дома. Заказав эту услугу, вы получите, в общем-то, ту же смету, но без цен. Расчет сделан на то, что цены вам проставят строительные организации в вашем регионе, а вам останется выбрать только самое лучшее и оптимальное предложение из полученных.
Пакет « » предложит оптимальный вариант по разводке этих сетей в доме. Не стоит все-таки это делать в процессе строительства: сложно ведь самостоятельно предусмотреть их удобное управление, прокладку на правильном расстоянии от электрики и т.д.
Благодаря популярному дополнению « » может корректироваться планировка домов для двух семей. Услуга « » позволяет создавать оригинальный дизайн проектов домов для 2х семей.
А о комфортном и хорошем микроклимате позаботятся наши дополнительный услуги « » и « » — они того стоят, поскольку что может быть приятнее теплого пола, и что может быть важнее свежего воздуха в доме?
Решив купить в компании Z500 типовые или индивидуальные архитектурные проекты домов для двух семей, застройщики могут быть уверены, что получат подробную документацию по проекту, которая состоит из 5 разделов: 3 частей инженерного раздела (электроснабжение, схемы вентиляции и отоплении, водоснабжение), конструктивный и архитектурный разделы.
Все проекты жилых коттеджей компании Z500 защищаются авторским правом, что дает гарантию застройщикам на правовую безопасность при возведении частого коттеджа по проектам компании Z500.
Помещен сертификат, который является подтверждением того, что компания Z500 это официальный представитель архитектурного международного бюро Z500 Ltd в нашей стране.
В данном разделе представлены дома на 2 семьи с отдельными входами — твинхаусы.
Особенность коттеджей на 2 хозяина с разными входами в том, что это двухквартирный дом проект которого либо симметричен в обоих половинах, тогда его можно классифицировать как проект таунхауса на 2 семьи. Обычно такой дом на 2 хозяина с разными входами. Либо может быть с двумя половинами различного размера, например при размещении в доме двух поколений одной семьи родителей и детей.
Дом на две семьи обычно двухэтажный, со стандартным расположением 1 этаж гостевой, а на втором размещалась спальня.
Вы можете заказать бесплатный расчет стоимости строительства любого твинхауса.
Проекты домов на две семьи
Кто не мечтает о своем домике на лоне природы? И как часто препятствием к осуществлению мечты являются финансы, точнее, их нехватка! В этом случае неплохим решением будет рассмотреть проекты домов на 2 семьи. Проект на 2 семьи хорош тем, что при значительной экономии вы получаете практически все преимущества отдельно стоящего коттеджа плюс рядом, за стеной, будут жить ваши родные или друзья. Часто проект дома на 2 семьи, родители, дети в которых живут рядом, — это единственная возможность молодых семей жить пусть и под крылом родителей, но все же своей отдельной семьей. Коттедж на 2 семьи, проекты которого вы можете найти на нашем сайте, — это отличный выход для молодых семей. С одной стороны, они независимы и живут отдельно, с другой – старшее поколение всегда рядом, может и с внучатами посидеть, и полезный совет дать, если необходимо. Да и молодым, выбравшим проект дома на 2 семьи, проще: в случае необходимости осуществлять уход за родителями можно практически не выходя из дома.
Проекты домов на 2 хозяина
Проекты домов на 2 хозяина, если эти хозяева родственники, — это еще и возможность получить большой участок земли, на котором можно устроить и бассейн, и детскую площадку, а уж о беседке с мангалом и говорить не приходится.
Часто проекты коттеджей на две семьи заказывают закадычные друзья, выросшие в одном дворе. В этом случае дом на 2 семьи (проекты) с разными входами – это реализация этакой детской мечты: не разлучаться с друзьями никогда и при этом бесконечно ходить друг к другу в гости, благо проекты домов на две семьи с двумя входами такую возможность предоставляют.
Проекты домов на две семьи – это, как правило, проекты домов на два входа. Это очень удобно и для застройщика, и для владельца. Для застройщика – т.к. проект на 2 семьи дает возможность построить фактически два дома на одном участке, при этом подключение к системам коммуникаций по стоимости будет равно подключению коттеджа с одним владельцем. Владелец пользуется всеми благами отдельно стоящего коттеджа за меньшую стоимость и с повышенной безопасностью, ведь в коттеджных поселках дома находятся далеко друг от друга, а здесь сосед находится прямо рядом, за стенкой.
Дома на две семьи проект с различными площадями.
Проекты коттеджей на 2 семьи – это двух- и трехэтажные дома, с симметричной входной группой и под общей крышей. В проектах домов на 2 семьи реализуется принцип функциональности – ничего лишнего, все четко, строго и на своих местах. Проекты домов на 2 семьи, фото которых вы можете найти в Интернете, привлекают людей, которые не готовы переплачивать за нефункциональные элементы декора и слишком дорогие материалы. Проекты домов на 2 семьи с разными входами позволяют совместить в одном проекте привлекательность отдельно стоящего здания и удобство наличия соседей, которых, как правило, в данном случае вы выбираете сами. Проекты домов на 2 хозяина удобны, практичны и относительно недороги. Интересный проект домов на 2 семьи, фото которого вы можете видеть ниже, представлен в нашей статье. А еще больше проектов домов на 2 семьи с разными входами вы сможете найти на нашем сайте.
Конечно, пока проект дома на 2 семьи является в нашей стране не совсем привычным, но на Западе подобные формы домовладения очень распространены, причем не стоит путать один дом, разделенный посередине перегородкой (в силу разных жизненных обстоятельств) и изначальный проект дома на две семьи с двумя входами. Проекты домов на два входа изначально планируются как два самостоятельных строения, имеющих общую стену.
Проекты домов на 2 семьи — с двумя входами
Безусловно, есть у проектов домов на две семьи с двумя входами и недостатки. Во-первых, у вас все равно есть соседи, находящиеся за стеной. Как мы говорили выше, это может быть безусловным преимуществом, особенно когда предполагается, что реализовав проект дома на 2 семьи, родители и дети живут вместе. А что, если соседи подобрались случайным образом? И за стеной живут не совсем приятные вам люди, с орущими детьми или домашними животными? С другой стороны, в многоквартирном доме таких соседей может быть целый подъезд, а в доме на 2 семьи, проекты с разными входами сосед один.
Кроме того, дизайнеры и разработчики учли нужды автовладельцев. Все большую популярность приобретают проекты коттеджей на две семьи с гаражом.
Проект таунхауса на 2 семьи
Проект дома на 2 семьи означает не только симметрию, но и схожесть планировки. Как правило, на первом этаже находится гараж и хозяйственная комната, холл и кухня-столовая. На втором – спальни и ванные комнаты, а на третьем (если он есть) – гостевые комнаты. Конечно, по желанию владельцев, планировка может быть изменена. В любом случае, в проектах коттеджей на две семьи с гаражом предусмотрено место для 1-2 автомобилей, но по желанию количество парковочных мест может быть увеличено.
Проекты коттеджей на 2 семьи, фото которых можно легко найти в Интернете, потрясают разнообразием и могут быть выполнены в разных стилях и из разных материалов. Так, проекты домов на 2 семьи из пеноблоков отличаются прочностью, морозостойкостью, устойчивостью к деформациям. Стены из такого материала дышат, создавая в коттедже на 2 семьи, проекты которых вы можете найти в Интернете, идеальный микроклимат. Кроме того, проекты домов на 2 семьи из пеноблоков отличаются относительно невысокой стоимостью. Поэтому думайте и решайте сами, изучайте проекты коттеджей на 2 семьи, смотрите фото и делайте выбор сами. Помните, что проекты домов на две семьи с двумя входами обойдутся вам гораздо дешевле, нежели проекты отдельно стоящих коттеджей.
Проект дома на две семьи — Блокированный дом
Дома на два хозяина еще называют блокированные дома. Также они могут быть и на три семьи и более, так как состоят из блоков без боковых окон со смежной стеной. Блокированный дом можно пристраивать к другому блоку получая тем самым длинный блокированный дом на 2 семьи и более. Такой дом уже называется таунхаус — сдвоенный дом.
В нашем каталоге Вы найдете даже проекты дуплексов из газобетона для узких участков. Все проекты домов на две семьи с котельной, гостиной, столовой, несколькими санузлами и спальнями на втором этаже и проекты блокированных домов.
План домов на 2 семьи. Дом на две семьи – проекты, фото
PR-2006-2
PR-247
PR-2190
PR-2189-2
PR-2189
PR-2027
PR-2019
PR-2176
Преимущества дуплексов
В советские времена в сельской местности довольно популярными были дома, рассчитанные на 2 семьи. В наше время эта тенденция вновь приобретает популярность. Дуплекс — это что-то среднее между коттеджем и таун-хаусом. Такие дома чаще всего состоят из 2 отдельных входов, в каждой части дома есть своя кухня, спальня, санузел. Соседей объединяет лишь общая стенка и участок при доме.
В нашем каталоге представлены двухэтажные и одноэтажные проекты домов на две семьи разных типов. Дома различаются по площади, этажности и материалу несущих стен. Одним из самых популярных вариантов являются дуплексные проекты домов на две семьи с мансардой и гаражом. Сейчас это наиболее актуально, потому что практически у всех любителей загородной жизни есть свои автомобили, для хранения которых требуется наличие отапливаемого гаража.
В зависимости от потребностей и количества проживающих человек, можно выбрать на сайте необходимый тип дома. У нас есть как одноэтажные, так и двухэтажные варианты разной площади. Дуплексы также отличаются по методике строительства — это, в основном, каркасные, газобетонные или бревенчатые дома.
Неоспоримым плюсом дуплекса является то, что такой вариант намного экономичнее отдельного дома. Построить один дом с двумя разными входами намного дешевле, чем возвести два отдельных строения. Уменьшение стоимости происходит также на экономии в подведении и подключении коммуникаций. Выгодным можно считать и эксплуатацию такого дома, ведь обогреть один большой дом проще, чем 2 отдельно стоящих строения.
Дуплексы пользуются популярностью у родственников. Например, довольно часто такие дома строят брат с сестрой для своих семей. Это удобно тем, что родные и близкие постоянно видятся, общаются между собой, но их быт разделен. Также дуплексы могут быть интересны закадычным друзьям, решившим обзавестись семьей.
Следует иметь в виду, что процедура оформления дома и участка в собственность немного отличается от привычной. Особенно это касается земли. Прежде, чем строить такой дом, рекомендуется заранее ознакомиться с практикой оформления собственности.
Наши проекты домов на две семьи разработаны профессионалами с учетом всех необходимых норм в сфере строительства. Возводить дома по нашим проектам легко и просто, также не возникает проблем с оформлением собственности и подключением коммуникаций.
В данном разделе представлены дома на 2 семьи с отдельными входами — твинхаусы.
Особенность коттеджей на 2 хозяина с разными входами в том, что это двухквартирный дом проект которого либо симметричен в обоих половинах, тогда его можно классифицировать как проект таунхауса на 2 семьи. Обычно такой дом на 2 хозяина с разными входами. Либо может быть с двумя половинами различного размера, например при размещении в доме двух поколений одной семьи родителей и детей.
Дом на две семьи обычно двухэтажный, со стандартным расположением 1 этаж гостевой, а на втором размещалась спальня.
Вы можете заказать бесплатный расчет стоимости строительства любого твинхауса.
Проекты домов на две семьи
Кто не мечтает о своем домике на лоне природы? И как часто препятствием к осуществлению мечты являются финансы, точнее, их нехватка! В этом случае неплохим решением будет рассмотреть проекты домов на 2 семьи. Проект на 2 семьи хорош тем, что при значительной экономии вы получаете практически все преимущества отдельно стоящего коттеджа плюс рядом, за стеной, будут жить ваши родные или друзья. Часто проект дома на 2 семьи, родители, дети в которых живут рядом, — это единственная возможность молодых семей жить пусть и под крылом родителей, но все же своей отдельной семьей. Коттедж на 2 семьи, проекты которого вы можете найти на нашем сайте, — это отличный выход для молодых семей. С одной стороны, они независимы и живут отдельно, с другой – старшее поколение всегда рядом, может и с внучатами посидеть, и полезный совет дать, если необходимо. Да и молодым, выбравшим проект дома на 2 семьи, проще: в случае необходимости осуществлять уход за родителями можно практически не выходя из дома.
Проекты домов на 2 хозяина
Проекты домов на 2 хозяина, если эти хозяева родственники, — это еще и возможность получить большой участок земли, на котором можно устроить и бассейн, и детскую площадку, а уж о беседке с мангалом и говорить не приходится.
Часто проекты коттеджей на две семьи заказывают закадычные друзья, выросшие в одном дворе. В этом случае дом на 2 семьи (проекты) с разными входами – это реализация этакой детской мечты: не разлучаться с друзьями никогда и при этом бесконечно ходить друг к другу в гости, благо проекты домов на две семьи с двумя входами такую возможность предоставляют.
Проекты домов на две семьи – это, как правило, проекты домов на два входа. Это очень удобно и для застройщика, и для владельца. Для застройщика – т.к. проект на 2 семьи дает возможность построить фактически два дома на одном участке, при этом подключение к системам коммуникаций по стоимости будет равно подключению коттеджа с одним владельцем. Владелец пользуется всеми благами отдельно стоящего коттеджа за меньшую стоимость и с повышенной безопасностью, ведь в коттеджных поселках дома находятся далеко друг от друга, а здесь сосед находится прямо рядом, за стенкой.
Дома на две семьи проект с различными площадями.
Проекты коттеджей на 2 семьи – это двух- и трехэтажные дома, с симметричной входной группой и под общей крышей. В проектах домов на 2 семьи реализуется принцип функциональности – ничего лишнего, все четко, строго и на своих местах. Проекты домов на 2 семьи, фото которых вы можете найти в Интернете, привлекают людей, которые не готовы переплачивать за нефункциональные элементы декора и слишком дорогие материалы. Проекты домов на 2 семьи с разными входами позволяют совместить в одном проекте привлекательность отдельно стоящего здания и удобство наличия соседей, которых, как правило, в данном случае вы выбираете сами. Проекты домов на 2 хозяина удобны, практичны и относительно недороги. Интересный проект домов на 2 семьи, фото которого вы можете видеть ниже, представлен в нашей статье. А еще больше проектов домов на 2 семьи с разными входами вы сможете найти на нашем сайте.
Конечно, пока проект дома на 2 семьи является в нашей стране не совсем привычным, но на Западе подобные формы домовладения очень распространены, причем не стоит путать один дом, разделенный посередине перегородкой (в силу разных жизненных обстоятельств) и изначальный проект дома на две семьи с двумя входами. Проекты домов на два входа изначально планируются как два самостоятельных строения, имеющих общую стену.
Проекты домов на 2 семьи — с двумя входами
Безусловно, есть у проектов домов на две семьи с двумя входами и недостатки. Во-первых, у вас все равно есть соседи, находящиеся за стеной. Как мы говорили выше, это может быть безусловным преимуществом, особенно когда предполагается, что реализовав проект дома на 2 семьи, родители и дети живут вместе. А что, если соседи подобрались случайным образом? И за стеной живут не совсем приятные вам люди, с орущими детьми или домашними животными? С другой стороны, в многоквартирном доме таких соседей может быть целый подъезд, а в доме на 2 семьи, проекты с разными входами сосед один.
Кроме того, дизайнеры и разработчики учли нужды автовладельцев. Все большую популярность приобретают проекты коттеджей на две семьи с гаражом.
Проект таунхауса на 2 семьи
Проект дома на 2 семьи означает не только симметрию, но и схожесть планировки. Как правило, на первом этаже находится гараж и хозяйственная комната, холл и кухня-столовая. На втором – спальни и ванные комнаты, а на третьем (если он есть) – гостевые комнаты. Конечно, по желанию владельцев, планировка может быть изменена. В любом случае, в проектах коттеджей на две семьи с гаражом предусмотрено место для 1-2 автомобилей, но по желанию количество парковочных мест может быть увеличено.
Проекты коттеджей на 2 семьи, фото которых можно легко найти в Интернете, потрясают разнообразием и могут быть выполнены в разных стилях и из разных материалов. Так, проекты домов на 2 семьи из пеноблоков отличаются прочностью, морозостойкостью, устойчивостью к деформациям. Стены из такого материала дышат, создавая в коттедже на 2 семьи, проекты которых вы можете найти в Интернете, идеальный микроклимат. Кроме того, проекты домов на 2 семьи из пеноблоков отличаются относительно невысокой стоимостью. Поэтому думайте и решайте сами, изучайте проекты коттеджей на 2 семьи, смотрите фото и делайте выбор сами. Помните, что проекты домов на две семьи с двумя входами обойдутся вам гораздо дешевле, нежели проекты отдельно стоящих коттеджей.
Проект дома на две семьи — Блокированный дом
Дома на два хозяина еще называют блокированные дома. Также они могут быть и на три семьи и более, так как состоят из блоков без боковых окон со смежной стеной. Блокированный дом можно пристраивать к другому блоку получая тем самым длинный блокированный дом на 2 семьи и более. Такой дом уже называется таунхаус — сдвоенный дом.
В нашем каталоге Вы найдете даже проекты дуплексов из газобетона для узких участков. Все проекты домов на две семьи с котельной, гостиной, столовой, несколькими санузлами и спальнями на втором этаже и проекты блокированных домов.
Для многих россиян актуальным сегодня является раздел земельного участка и жилого частного дома (на двух хозяев), находящегося на этом участке. Вопрос этот действительно непростой, осложненный множеством нюансов с точки зрения действующего законодательства. Ведь по ГК РФ большая часть недвижимых объектов вовсе не делится. И земельные участки — не исключение.
Если говорить о доме на 2 хозяина, то тут свои тонкости. Некоторые здания можно разделить, а другие дележке в натуре просто не подлежат. Каждая ситуация рассматривается индивидуально . И скорее всего, тем, кто решился на подобный раздел, не обойтись без помощи опытного юриста, специализирующегося в данной области права.
Оглавление: Как разделить дом на 2 хозяевВпрочем, даже без оформления раздела, любое имущество вполне может находиться в долевой собственности или совладении. Значит юридически поделить-таки его можно. Но действовать нужно последовательно, четко соблюдая инструкцию:
- Сначала юридическая консультация.
- Затем оформление необходимых документов.
- После — выделение доли каждого из хозяев в конкретном размере.
- Потом согласование проекта (на 2 входа).
Землю, на которой дом расположен, при этом не трогают — фактический раздел участка произойдет по «сценарию» дележки дома.
Юридическая сторона делаЛюбая недвижимость может принадлежать сразу нескольким собственникам. Это юридический факт. Но при обустройстве отдельных входов одного здания рассматривается именно долевая, а не совместная собственность. Иначе проект не утвердить.
Довольно часто дом на 2-х хозяев делят бывшие супруги после развода. Они таким образом распределяют имущество, нажитое в браке. И это самый частый пример, когда у объекта недвижимости образуется 2 собственника.
Семейный кодекс РФ предусматривает, что бывшие муж и жена делят имущество строго поровну, если, конечно, не предусмотрели иное брачным договором или же просто личным соглашением. То есть в «классическом» варианте каждому из бывших супругов отходит по половине дома ровно и, соответственно, по половине земельного участка под этим домом. При этом объекты недвижимости своего существования не завершают, за ними остается все тот же адрес и кадастровые номера.
Важно: если у дома становится 2 хозяина (независимо от причин), каждому из них выдается отдельное свидетельство права собственности на дом. И отдельное свидетельство права собственности на землю под этим домом.
Трудности натурального раздела домаГК РФ установлены нормы для определения доли каждого из владельцев конкретного объекта недвижимости. И будучи разделенными по закону, такие доли обязаны быть закреплены документально. В дальнейшем такой подход гарантирует любому из собственников (точнее, сособственников) право самостоятельно и по собственному усмотрению распоряжаться своей долей в недвижимом имуществе.
Но это теоретически, а в теории все проще, чем на практике. Ведь в статусе «сособственников» часто оказываются члены одной семьи (или бывшие члены одной семьи, что еще хуже). А между ними возможны такие конфликты, которые никак не разрешить мирно, сколько ни старайся.
К тому же любой раздел имущества — это определенные административные последствия. Как уже выше было отмечено, у такой собственности и адрес один, и кадастровый номер. Как же «заклятым» соседям решать вопросы, скажем, регистрации новых жильцов, капитального ремонта и ремонта коммуникаций, планировок и перепланировок? Через все новые и новые конфликты и споры?
Чтобы избежать подобного положения дел, многие стремятся оформить собственную долю в недвижимости, как реальное помещение, а сделать это можно:
- заключив специальное соглашение об эксплуатации жилого дома и земли под ним;
- или выделив долю в доме и земле в натуре.
Важно: у каждого из вышеназванных вариантов свои плюсы и минусы. Но главное, их не всегда можно воплотить в реальность.
О перепланировке: раздел дома на две семьиБольшинство частных жилых домов, отдельно стоящих на участке земли, имеют по проекту только один вход. И внутри их невозможно просто взять и разделить на 2 изолированные друг от друга части. Поэтому, если решено оформлять отдельные доли в недвижимости, потребуется перепланировка. А любую перепланировку здания нужно утверждать в самых разных инстанциях.
Вообще, любая перепланировка в России — процедура сложная и небыстрая в плане утверждения. По закону собственник обязан согласовывать и утверждать любую перепланировку, которая касается несущих домовых конструкций. И получать письменное разрешение на ее проведение. И даже когда проект утвержден, а планировка закончена, дело нельзя считать завершенным. Потребуется еще подать специальное заявление в органы местного самоуправления, чтобы создали комиссию, а та посетила жилище после перепланировки и проверила — все ли соответствует существующим нормам и законным требованиям. А главное, зафиксировала, что отсутствуют расхождения с первоначальным утвержденным проектом перепланировки. И в завершении подготовила и выдала на руки собственнику разрешение на ввод обновленного здания в эксплуатацию.
Важно: может быть и не нужно будет получать разрешение на перепланировку, оформляя два входа в некогда один дом. Если такое решение конструкционно не нарушит строение и не потребуется внутренняя его переделка.
Нюансы самостоятельного проектированияБезусловно, самое правильное решение — отдать перепланировку существующего домового проекта в руки профессионалов. Они выберут самые быстрый, недорогой и безболезненный способ оформления второго входа и «разделения» жилплощади. Например, довольно часто для такого «раздвоенного» коттеджа (в один или два-три этажа) предусматриваются два отдельных входа рядом друг с другом. Или же красиво «обыгрывается» некогда задний вход в качестве «второго главного».
Если дом приходится делить на стадии планирования или незавершенного строительства, можно поменять расположение и назначение комнат, бытовых и подсобных помещений. И далее проектирование/возведение будет двигаться с учетом произошедших изменений и с ориентиром на то, чтобы каждому владельцу досталось равное количество помещений, полезной площади и т.д. Специалисты приступят к строительству (или продолжат его) только тогда, когда все нюансы будут согласованы между будущими сособственниками жилья.
Если у кого-то из владельцев есть соответствующие знания, навыки и опыт, допускается самостоятельное проектирование — на особой бумаге или в специальной компьютерной программе.
Профессиональное проектированиеЕсли проект дома на два входа поручить профессиональному архитектору с опытом реализации подобных решений, здание получится максимально функциональным. Специалист учтет все пожелания заказчиков и по возможности оптимизирует проект. Сопоставит задуманное с предполагаемыми финансовыми вложениями и реальностью воплощения задуманного, в принципе. К тому же велика вероятность сократить ожидание реализации строительства, ведь проект профессиональной работы (с нуля или переделочный) согласовать получится гораздо быстрее, нежели самодельный. Из-за в разы меньшего числа огрехов и допущенных нарушений.
К опытным архитекторам обращаться удобнее, поскольку можно:
- вообще составить проект на два входа, что называется, «с нуля»;
- приобрести один из уже готовых проектов.
Если обратиться в профессиональную архитектурную студию, будущий дом покажут во всей красе — со всех сторон, изнутри и снаружи, в естественных оттенках и т.д.
Даже приобретая в таких организациях готовый план, заказчики имеют возможность корректировать внутреннее пространство строения (если позволяют технические характеристики здания, о чем архитекторы предупреждают клиентов заранее ). И конечно, в такой фирме без проблем можно заказать услуги по проектированию/планированию двух отдельных ходов в уже имеющемся жилом частном доме.
Помочь найти такое архитектурное бюро и подготовить всю необходимую документацию может помочь опытный юрист соответствующей квалификации. И к его помощи лучше обратиться как можно раньше, если владельцы хотят существенно сэкономить на потраченном времени, собственных нервах и ненужных расходах.
В каталоге «Готовые проекты домов и коттеджей» компании ПАРФЕНОН представлены не только классические сблокированные дома на две семьи — таунхаусы, но и дома с общими стенами, одной крышей, но, при этом, с такими планировками, в которых автономно могут проживать в непересекающихся пространствах две семьи. Благодаря таким решениям архитекторов, будущие владельцы домов на две семьи получают возможность отвести под место застройки гораздо меньшие площади участка, чем при строительстве классического таунхауса. В условиях дороговизны земли или ограничениях в размерах участка — это немаловажное преимущество в выборе концепции строительства своего загородного жилья. Кроме того, даже непосвященному человеку понятно, что построить один дом гораздо дешевле, чем два дома, коими, по сути, и являются таунхаусы. А кроме удешевления общестроительных работ при возведении общего дома для двух семей, застройщик в дальнейшем экономит денежные и трудовые ресурсы при отделочных работах, прокладке и монтаже инженерных коммуникаций, существенно снижает эксплуатационные расходы на энергопотребление, канализацию, отопление и т.д. Чаще всего к выбору дома на две семьи склоняются представители двух поколений одной фамилии, желающие жить вместе. Как правило, это — классический вариант счастливого семейства в составе дедушки, бабушки, мамы, папы, сына и дочки.
При проектировании дома для такой классической семьи представители старшего поколения высказывают следующие пожелания. Во-первых, им не нужно много площадей, а достаточно двух жилых комнат, небольшой гостиной, отдельной кухни, санузла-ванной и, если можно, отдельный вход. Для нужд второй, более многочисленной и энергичной половины семьи, как правило, требуется наличие большего количества помещений с увеличенными площадями. Во-вторых, необходимо решить каким образом будет достигнута автономность проживания двух семей. Это либо поэтажное разделение: например, первый этаж — для бабушки и дедушки, а второй этаж — для молодых. Либо это планировочное разделение, при котором первый и второй этаж эксплуатируют обе семьи, но при этом эти зоны не пересекаются. Оба решения являются жизнеспособными и востребованными среди застройщиков загородных домов. Как пример такого подхода к разработке проектов домов на две семьи представляем вам обзор трех наиболее популярных домов среди проектов, разработанных и ориентированных на проживание в них двух семей.
Проект компактного дома на две семьи К 264-3-2
Проект дома К 264-3-2 очень уютный и самый компактный из трех представленных вариантов. В данном проекте реализована концепция поэтажного разделения двухсемейного проживания. Планировка помещений проекта дома на две семьи хорошо продумана по функциональному назначению. В частично выстроенном подвале спроектировано техническое помещение общего пользования, в котором расположены котельная и вместительная кладовая. Состав помещений на каждом этаже одинаков, и различие лишь в зеркальной проекции. Общим помещением является только часть входной зоны. Из тамбура на первом этаже по лестнице можно спуститься в полуподвал в хозяйственную часть дома, подняться на мансардный этаж в верхнюю квартиру и пройти в квартиру на первом этаже. На каждом этаже расположены: кухня, большая светлая гостиная, ванная и две комнаты.
Поэтажная визуализация проекта дома на две семьи К 264-3-2
Применение в отделке фасадов современных строительных материалов придают дому элегантность и красивый вид. Проект является разработкой европейских архитекторов.
Проект комфортабельного дома на две семьи Я 338-7
Проект загородного дома Я 338-7- один из лучших проектов серии домов для двухсемейного проживания. В этом доме без труда может разместиться классическая большая семья из трех поколений одной фамилии в составе 6-7 человек. Насколько бы не были дружные семьи, в которых близкие родственники хотят проживать в одном доме, но иметь свою кухню, санузел и спальню — это, прежде всего, желание иметь свое личное пространство, и не стоит пренебрегать этим фактом. Давайте подробнее рассмотрим состав помещений на каждом этаже. Большая котельная расположена в частично выстроенном подвале, она имеет большую площадь 30 кв.м., которая позволяет выделить помещение для кладовой, а также обустроить прачечную. Первый этаж начинается с большого общего тамбура, из которого можно пройти в отдельный блок — квартиру для первой семьи и пройти в зону дневного пребывания второй семьи. Блок квартира включает в себя небольшой холл, отдельную ванную, кухню и небольшую комнату. Из комнаты можно выйти через стеклянную дверь на общую террасу, обустроенную за домом. Зона дневного пребывания второй семьи включает в себя кухню, столовую и большую гостиную с камином. Входная часть второй квартиры состоит из гостевого санузла и холла, в котором расположена лестница, ведущая на мансарду. В мансарде находятся комната хозяев с личной ванной и гардеробной и двумя комнатами для детей. Для детей предусмотрена общая ванная комната. Проект загородного дома Я 338-7 подойдет для строительства на ровном участке, с низким уровнем грунтовых вод, разработан европейскими архитекторами.
Проект современного дома на две семьи ЯА 269-44
Проект дома ЯА 269-44 разработан талантливыми российскими архитекторами в 2011 году и в полной мере воплотил в себе концепцию совместного проживания под крышей одного дома нескольких поколений одной российской семьи. Архитекторы сознательно разделили дом на две неравные части — большую и меньшую. Причем учтен даже такой нюанс, как расположение общей котельной. Она находится в части дома с большей площадью, и это логично, учитывая, что в этой половине будет проживать более многочисленная часть семьи и, следовательно, им будет легче обслуживать ее. Кроме наличия котельной в большей части дома, во всех остальных решениях дом имеет зеркальное отображение частей в уменьшенном виде. Общим у двух частей дома является только входное крыльцо, а сами половинки разделены между собой несущей капитальной стеной. Для комфортного проживания в доме у каждой семьи имеются гостиная, столовая-кухня, санузел на первом и ванная комната на втором этажах, прихожая, два холла, а также по две спальные комнаты. Строительство дома ведется из блоков ячеистого бетона (пеноблок, газобетон).
Проекты домов на две семьи, но не таунхаусы
Дом на два поколения — прекрасное решение для семей, которые хотят жить отдельно, но совсем рядом. Чем хороши варианты с общей кухней? Каковы особенности планировки и оформления интерьера? Есть ли интересные и красивые проекты?
Дом на два поколения с общей кухней проектировать несколько труднее, нежели обычный индивидуальный частный дом. Если ранее подобные планировки были популярны лишь в качестве дачных домов, то сегодня все чаще разные поколения готовы объединиться под одной крышей коттеджных дуплексов. На самом деле такой дом выглядит совершенно обычно, отличие в том, что состоит он из двух квартир. Вариантов планировок очень много: с отдельными и совместными кухнями, гостиными, ваннами, входами.
Подобные планы подойдут семьям разных поколений, которые прекрасно общаются, но не испытывают необходимости или желания жить в одном доме. Дуплекс даст возможность оставить детей и пожилых родителей под присмотром, поможет избавиться от многих проблем, связанных с неприятным соседством. При этом каждая семья будет иметь свою суверенную территорию, не мешая друг другу.
Блок: 1/7 | Кол-во символов: 1087
Источник: http://evrookna-mos.ru/dom-na-dva-pokoleniya-s-obschey-kuhney-osobennosti-planirovki-i-oformleniya-interera-interesnye-proekty.html
Разделы статьи
Разновидности
Помимо дуплексов, популярными проектами считаются:
- таунхаусы, предназначенные для большего количества семей, их отличает однообразное оформление фасадов и планировок;
- лейнхаусы – позволяют создавать жилье для разных хозяев, при этом схема квартир и отделка различны;
- квадрохаусы, то есть дома, разделенные на 4 части, каждая из которых имеет свой вход и придомовую территорию.
Блок: 2/7 | Кол-во символов: 534
Источник: https://stroy-podskazka.ru/dom/planirovka/na-dva-pokoleniya/
Плюсы и минусы
Достоинства двух квартир под одной крышей:
- возможность жить в непосредственной близости с членами семьи, быстро решать бытовые проблемы;
- непосредственное соседство не обязывает к ежедневному общению, все происходит исключительно по желанию;
- придомовое пространство, оборудованное мангалом и беседками, прекрасно используется для совместных праздников и просто семейных вечеров;
- есть возможность выстроить жилье на одном участке, не приобретая два;
- экономичность подобной стройки в сравнении с отдельными коттеджами – общие стены, крыша снижают затраты на строительство и утепление;
- рядом нет несговорчивых соседей, которые ведут образ жизни, мешающий домочадцам;
- отдельная регистрация самостоятельной недвижимости позволяет выставлять ее на продажу без согласия соседей;
- дом почти всегда находится под присмотром близких, поэтому можно не тратиться на сигнализацию;
- общий подвод коммуникаций дает возможность снизить расходы;
- можно спроектировать индивидуальную квартиру своей мечты, с учетом потребностей каждой семьи.
Единственным минусом можно назвать назойливое присутствие родственников, но это лучше продумывать до того, как затевать строительство. Если же соседи выбраны «по душе», недостатков у данного проекта нет. Разве что придется тщательно продумывать расположение дома на участке, но это рекомендуется делать при любом типе строительства.
Блок: 3/7 | Кол-во символов: 1365
Источник: http://evrookna-mos.ru/dom-na-dva-pokoleniya-s-obschey-kuhney-osobennosti-planirovki-i-oformleniya-interera-interesnye-proekty.html
Проект современного дома на две семьи ЯА 269-44
Проект дома ЯА 269-44 разработан талантливыми российскими архитекторами в 2011 году и в полной мере воплотил в себе концепцию совместного проживания под крышей одного дома нескольких поколений одной российской семьи. Архитекторы сознательно разделили дом на две неравные части — большую и меньшую. Причем учтен даже такой нюанс, как расположение общей котельной. Она находится в части дома с большей площадью, и это логично, учитывая, что в этой половине будет проживать более многочисленная часть семьи и, следовательно, им будет легче обслуживать ее. Кроме наличия котельной в большей части дома, во всех остальных решениях дом имеет зеркальное отображение частей в уменьшенном виде. Общим у двух частей дома является только входное крыльцо, а сами половинки разделены между собой несущей капитальной стеной. Для комфортного проживания в доме у каждой семьи имеются гостиная, столовая-кухня, санузел на первом и ванная комната на втором этажах, прихожая, два холла, а также по две спальные комнаты. Строительство дома ведется из блоков ячеистого бетона (пеноблок, газобетон).
Блок: 4/4 | Кол-во символов: 3214
Источник: https://www.parthenon-house.ru/news/novye-proekty-domov/news-13190/
Проекты
Как правило, подобные конструкции подразделяются по этажности и количеству входов. Стандартный проект включает в себя наличие определенного количества помещений в каждой квартире. Это:
- холл;
- гостиная;
- спальни по количеству членов семьи;
- кладовка либо гардеробная;
- гараж;
- кухня.
Частично эти помещения, например, кухня и гостиная, гараж и кладовка, могут быть общими. Что касается расположения, то в фасадной зоне размещают холлы, гостиные, кухни. Двухэтажный проект позволяет разместить определенные комнаты на разных этажах. Чаще всего на первом располагают холлы, туалет, гостиные. На втором – спальные помещения, ванны с санузлом, кабинеты.
В зависимости от возможностей, проекты могут включать в себя:
- спортивный зал;
- комнаты для развлечений;
- бассейн;
- баню или сауну;
- кабинеты или мастерские.
При создании схемы квартир следует продумывать много нюансов. В большинстве своем это комнаты, расположенные по зеркальному типу. Они несложны в проектировке, так легче расположить коммуникации, кроме того, подобные схемы дешевле.
Чаще всего архитекторы предлагают располагать в качестве смежных помещений комнаты нежилого вида: туалет, ванны, кладовые, лестницы, прихожие. Такая планировка позволит удалить жилые комнаты и физически звукоизолировать их. Хотя на этом моменте экономить не стоит. Размещать кухни и туалеты смежно совсем не обязательно, так как разводка коммуникаций осуществляется индивидуально.
Особенности проектирования:
- большая площадь дома может потребовать отдельных фундаментов и крыши;
- планировка квартир может быть индивидуальной или одинаковой;
- необходимо продумать схему придомовой территории, раздельной или общей, второй вариант не подойдет для семей друзей и при сдаче одного помещения в аренду;
- если финансовые возможности или потребности семей разные, одна из квартир проектируется в меньшем размере;
- в двухэтажном проекте комнаты для семей могут располагаться на отдельных этажах, в этом случае вход на второй этаж потребует внешней или внутренней лестницы;
- общая кухня позволяет иметь общую прихожую и один вход, что существенно сэкономит затраты на строительстве и ремонте.
Блок: 6/7 | Кол-во символов: 2980
Источник: https://stroy-podskazka.ru/dom/planirovka/na-dva-pokoleniya/
Кол-во блоков: 10 | Общее кол-во символов: 14247
Количество использованных доноров: 4
Информация по каждому донору:
- https://stroy-podskazka.ru/dom/planirovka/na-dva-pokoleniya/: использовано 2 блоков из 7, кол-во символов 3514 (25%)
- http://evrookna-mos.ru/dom-na-dva-pokoleniya-s-obschey-kuhney-osobennosti-planirovki-i-oformleniya-interera-interesnye-proekty.html: использовано 2 блоков из 7, кол-во символов 2452 (17%)
- https://www.parthenon-house.ru/news/novye-proekty-domov/news-13190/: использовано 2 блоков из 4, кол-во символов 4342 (30%)
- https://www.cottageplans.ru/katalog-proektov-domov/extra-page/na-dve-semi-roditeli-i-deti/: использовано 1 блоков из 2, кол-во символов 3939 (28%)
проект при разделе дома, нюансы оформления
Молодые люди, поженившись, мечтают подальше уехать от родителей. Но такое отношение у молодоженов возникает только на первых порах. Когда в их семействе появляются дети, молодые люди понимают преимущества жизни неподалеку от родителей. У таких семействах нет проблем с детьми, их вовремя отведут в детский сад, школу, присмотрят после уроков, покормят, помогут с уроками. Когда родители целый день на работе, их дети остаются под присмотром старших родственников, проживающих рядом.
Преимущества проекта дома на 2 семьи
Прекрасным вариантом, сочетающим интересы двух хозяев, являются на 2 семьи. Такой дом обладает рядом материальных и моральных преимуществ. Начнем с материальных, которые включают:
- общую кровлю;
- общую систему газоснабжения, канализации, ;
- общую стенку, позволяющую сэкономить тепло;
- один рабочий проект.
На постройку дома на 2 семьи требуется меньше материалов, чем на два домовладения. Чаще всего, возле такого дома строят один сарай, гараж, летний душ или . В этом случае, за половину стоимости, хозяева получают все блага цивилизации. Моральные преимущества жизни вблизи с родителями связаны с тем, что:
- старшие члены семейства присмотрят за детьми, когда их родители на работе;
- бабушки покормят вовремя внуков, пришедших со школы;
- с дедушкой приятнее учить математику и физику;
- по выходным можно собираться всем семейством за обедом;
- старые родители будут всегда под присмотром, им вовремя дадут лекарство, уберут в комнате.
Разные варианты дома на 2 семьи
проект дома на 2 семьи
проекты домов на 2 семьи
Не всегда дом на 2 семьи соединяет близких родственников. Многие организации приобретали проекты домов на 2 семьи для своих рабочих. В результате, две совершенно чужие семьи могут жить в одном доме, разделяя расходы, соответственно потреблению. У таких хозяев имеются на газ и воду. С системой канализации решаются вопросы сообща. В этом случае проекты домов на 2 семьи рассчитывают полную изоляцию и отдельный вход. Внутренняя отделка также отличается, и сделана, в связи с возможностями и желаниями хозяев. Обычно в новых проектах предусмотрены каждой семье два этажа. На нижнем этаже находятся: кухня, бытовое помещение, гостиная.
Спальни располагаются на втором этаже. Раньше планировались домовладения, распределяющие поэтажное распределение соседей. Одному семейству может принадлежать только первый этаж, а другому – только второй. Такая планировка по своему практична, поселяя людей в возрасте на низу, а молодежь – на втором этаже. Каждый современный проект дома на 2 семьи рассчитан на любую стоимость, включая простейший вариант с 1-й спальней и детской до шикарных особняков с несколькими спальнями. Чаще всего дома на 2 семьи имеют два этажа, хотя существуют варианты, рассчитанные на одноэтажное поселение. В таком жилье имеется два входа с разных сторон с небольшой прилегающей территорией.
Неурядицы
Плюсы жилья под одной кровлей
Однако такие случаи встречаются редко. Привилегией жизни рядом с соседями является то, что дом постоянно под присмотром. Поехав в отпуск на целый месяц можно не беспокоиться, что в дом залезут воры. А вашу собаку на цепи покормят соседи. Жизнь рядом с другой семьей полна впечатлениями и приятными событиями. Даже не являясь одной семьей, люди крепко дружат между собой, дети вместе играют и общаются.
Красивые проекты домов для двух семей: фото, каталог
Найти типовые проекты домов для двух семей, а также заказать индивидуальный проект двухсемейного помогут удобные фильтры поиска. Вы подберете мансардные и двухэтажные проекты домов для двух семей, классические и современные, дома самых различных планировок.
Полностью все проекты домов для двух семей, фото, видео, схемы, эскизы и чертежи собраны в этом разделе каталоге.
Планировка проектов домов для 2х семей разработана таким образом, что квартиры полностью независимы друг от друга, и только в некоторых случаях они имеют общее только техническое помещение. Такие дома выгоднее в строительстве под ключ и эксплуатации: возводится одна кровля на двоих, да и затраты на отопление будут меньше. К тому же участок для них можно использовать более компактный, чтобы реализовать такие проекты домов. Дети, родители, например, или братья, сестры, которые хотят жить вместе, будут в выигрыше от этих преимуществ.
Планы домов для 2х семей: возможные варианты
Планы проектов домов для двух семей по структуре можно разделить на два типа: дома близнецы и двухквартирные дома обычного вида. В обычных частных двухквартирных коттеджах одна из квартир полностью расположена на первом этаже, вторая занимает, как правило, оба этажа дома, либо полностью второй этаж.
Дома близнецы, абсолютно одинаковы и симметричны относительно общей стены. Проект двойного дома возможно, менее экономичен в строительстве, однако их расположение на двух соседних участках позволяет гораздо рациональнее использовать пространство вокруг дома.
Для проектов таких домов цена указана за оба сегмента дома. Только один сегмент дома продаже не подлежит, поскольку все технические параметры дома рассчитаны сразу на два сегмента. Для одиночной застройки в такой проект нужно вносить много изменений: произвести перерасчет нагрузок на несущие конструкции, изменить проект кровли, проект фундамента, пересчитать объемы требуемых материалов и многое другое. Внесение таких изменений очень существенно увеличивает смету расходов на создание самого проекта.
Планировки домов для двух семей: внесение изменения
Покупая проект коттеджа для большой семьи, мы настоятельно рекомендуем адаптировать фундамент типового проекта под особенности грунтов участка застройки, воспользовавшись дополнением « ». Только в этом случае наш готовый проект сможет гарантировать необходимые надежность и качество построенного нового дома (при условии грамотного строительства, конечно же). Для проведения такой адаптации вам необходимо предоставить отчет о геологических изысканиях, проведенных на вашем участке.
» » – поможет выбрать самого выгодного подрядчика по строительству дома. Заказав эту услугу, вы получите, в общем-то, ту же смету, но без цен. Расчет сделан на то, что цены вам проставят строительные организации в вашем регионе, а вам останется выбрать только самое лучшее и оптимальное предложение из полученных.
Пакет « » предложит оптимальный вариант по разводке этих сетей в доме. Не стоит все-таки это делать в процессе строительства: сложно ведь самостоятельно предусмотреть их удобное управление, прокладку на правильном расстоянии от электрики и т.д.
Благодаря популярному дополнению « » может корректироваться планировка домов для двух семей. Услуга « » позволяет создавать оригинальный дизайн проектов домов для 2х семей.
А о комфортном и хорошем микроклимате позаботятся наши дополнительный услуги « » и « » — они того стоят, поскольку что может быть приятнее теплого пола, и что может быть важнее свежего воздуха в доме?
Решив купить в компании Z500 типовые или индивидуальные архитектурные проекты домов для двух семей, застройщики могут быть уверены, что получат подробную документацию по проекту, которая состоит из 5 разделов: 3 частей инженерного раздела (электроснабжение, схемы вентиляции и отоплении, водоснабжение), конструктивный и архитектурный разделы.
Все проекты жилых коттеджей компании Z500 защищаются авторским правом, что дает гарантию застройщикам на правовую безопасность при возведении частого коттеджа по проектам компании Z500.
Помещен сертификат, который является подтверждением того, что компания Z500 это официальный представитель архитектурного международного бюро Z500 Ltd в нашей стране.
В любой семье и во все времена возникали конфликты и передряги, связанные с совместным проживанием взрослых детей и их семей с родителями. Когда ребенок вырастает, его надо отпустить. Он рожден для жизни в социуме, рядом с другими людьми, а не под боком у родителей. Взрослые сыновья строят свои собственные семьи, а выросшие дочки становятся мамами. Им надо научиться самостоятельно принимать решения и нести ответственность за своих детей. А это сделать очень сложно, если бабушка и дедушка все время вставляют свои пять копеек в воспитание внуков. Каждой хозяюшке хочется иметь собственную кухню, а каждому хозяину свой гараж или кабинет. Хотя и есть некоторые преимущества в совместном проживании с родителями, жить лучше по отдельности. Конечно, хорошо, когда есть на подхвате бабушка, которая внуков с садика или со школы заберет и покормит. В непростых семейных ситуациях есть один замечательный компромисс, когда все живут под одной крышей, но каждая семья в своей квартире. И это проект дома для двух семей.
Преимущества и недостатки дома на две семьи.Дом на две семьи — это обычный частный дом, только на две квартиры. Есть различные варианты планировки. К примеру, может быть совместная гостиная, а спальни, кухни, ванные комнаты отдельные. Но, могут быть и две самостоятельные квартиры, не имеющие соединений. Только отдельные входы. Как правило — это две одинаковые квартиры, размещенные в зеркальном отображении. Проекты домов на две семьи решают многие бытовые конфликты и сближают близких людей. С одной стороны, все живут под одной крышей, а с другой, никто никому не мешает. Можно устраивать совместные посиделки в беседке, пикники, жарить шашлыки, но, при этом, каждая семья уйдет на свою собственную территорию. Масса семейных традиций появляется при таком времяпровождении. Но кроме этого, проект дома на две семьи имеет и другие, более материальные, преимущества:
Не надо покупать два участка, дом вполне помещается на одном;
Экономия на строительстве. Две квартиры имеют общую стену, да еще и внутреннюю, которая не требует утепления. Строительство таких квартир обойдется однозначно дешевле, нежели двух отдельных домов. Экономия получится и за счет единой крыши;
Полноценная жизнь в комфортной квартире сопровождается свежим воздухом за окном и пением птиц по утрам.
Родственники всегда рядом, но, при этом, не лезут на частную территорию;
Отсутствие неблагополучных и сварливых соседей. Единственные соседи — это ближайшие родственники;
Каждая квартира имеет самодостаточную инфраструктуру, что позволяет в любой момент продать любую из квартир, не привязываясь к другой.
Недостатков у такого дома нет, разве что родственники настолько навязчивы, что жить, даже за стенкой, с ними очень сложно. Тогда лучше вообще разъехаться в разные города. Это уже проблема не дома, а конкретных людей.
Особенности покупки проекта дома на 2 семьи.- проекты домов на две семьи можно купить у любой проектной организации, в ассортименте которой таковы есть, или же заказать индивидуальный проект. При индивидуальном проектировании инженера сделают все, что угодно, что душа пожелает. Правда и цена на такой проект будет немного дороже, чем на типовой.
Дом4М располагает, как готовыми проектами, так и индивидуальными. представлены в широком ассортименте. Есть с гаражами, террасами, балконами, мансардами, а есть небольшие квартирки в один этаж и без гаража. Некоторые из них делались непосредственно под. Но, в любом случае, готовый проект можно адаптировать под те климатические и ландшафтные условия, которые надо. Правильный выбор заключается не столько в самом проекте, сколько в добросовестной проектной организации. Ведь только разбирающийся в строительстве и проектировании человек, может правильно подобрать проект.
В каталоге «Готовые проекты домов и коттеджей» компании ПАРФЕНОН представлены не только классические сблокированные дома на две семьи — таунхаусы, но и дома с общими стенами, одной крышей, но, при этом, с такими планировками, в которых автономно могут проживать в непересекающихся пространствах две семьи. Благодаря таким решениям архитекторов, будущие владельцы домов на две семьи получают возможность отвести под место застройки гораздо меньшие площади участка, чем при строительстве классического таунхауса. В условиях дороговизны земли или ограничениях в размерах участка — это немаловажное преимущество в выборе концепции строительства своего загородного жилья. Кроме того, даже непосвященному человеку понятно, что построить один дом гораздо дешевле, чем два дома, коими, по сути, и являются таунхаусы. А кроме удешевления общестроительных работ при возведении общего дома для двух семей, застройщик в дальнейшем экономит денежные и трудовые ресурсы при отделочных работах, прокладке и монтаже инженерных коммуникаций, существенно снижает эксплуатационные расходы на энергопотребление, канализацию, отопление и т.д. Чаще всего к выбору дома на две семьи склоняются представители двух поколений одной фамилии, желающие жить вместе. Как правило, это — классический вариант счастливого семейства в составе дедушки, бабушки, мамы, папы, сына и дочки.
При проектировании дома для такой классической семьи представители старшего поколения высказывают следующие пожелания. Во-первых, им не нужно много площадей, а достаточно двух жилых комнат, небольшой гостиной, отдельной кухни, санузла-ванной и, если можно, отдельный вход. Для нужд второй, более многочисленной и энергичной половины семьи, как правило, требуется наличие большего количества помещений с увеличенными площадями. Во-вторых, необходимо решить каким образом будет достигнута автономность проживания двух семей. Это либо поэтажное разделение: например, первый этаж — для бабушки и дедушки, а второй этаж — для молодых. Либо это планировочное разделение, при котором первый и второй этаж эксплуатируют обе семьи, но при этом эти зоны не пересекаются. Оба решения являются жизнеспособными и востребованными среди застройщиков загородных домов. Как пример такого подхода к разработке проектов домов на две семьи представляем вам обзор трех наиболее популярных домов среди проектов, разработанных и ориентированных на проживание в них двух семей.
Проект компактного дома на две семьи К 264-3-2
Проект дома К 264-3-2 очень уютный и самый компактный из трех представленных вариантов. В данном проекте реализована концепция поэтажного разделения двухсемейного проживания. Планировка помещений проекта дома на две семьи хорошо продумана по функциональному назначению. В частично выстроенном подвале спроектировано техническое помещение общего пользования, в котором расположены котельная и вместительная кладовая. Состав помещений на каждом этаже одинаков, и различие лишь в зеркальной проекции. Общим помещением является только часть входной зоны. Из тамбура на первом этаже по лестнице можно спуститься в полуподвал в хозяйственную часть дома, подняться на мансардный этаж в верхнюю квартиру и пройти в квартиру на первом этаже. На каждом этаже расположены: кухня, большая светлая гостиная, ванная и две комнаты.
Поэтажная визуализация проекта дома на две семьи К 264-3-2
Применение в отделке фасадов современных строительных материалов придают дому элегантность и красивый вид. Проект является разработкой европейских архитекторов.
Проект комфортабельного дома на две семьи Я 338-7
Проект загородного дома Я 338-7- один из лучших проектов серии домов для двухсемейного проживания. В этом доме без труда может разместиться классическая большая семья из трех поколений одной фамилии в составе 6-7 человек. Насколько бы не были дружные семьи, в которых близкие родственники хотят проживать в одном доме, но иметь свою кухню, санузел и спальню — это, прежде всего, желание иметь свое личное пространство, и не стоит пренебрегать этим фактом. Давайте подробнее рассмотрим состав помещений на каждом этаже. Большая котельная расположена в частично выстроенном подвале, она имеет большую площадь 30 кв.м., которая позволяет выделить помещение для кладовой, а также обустроить прачечную. Первый этаж начинается с большого общего тамбура, из которого можно пройти в отдельный блок — квартиру для первой семьи и пройти в зону дневного пребывания второй семьи. Блок квартира включает в себя небольшой холл, отдельную ванную, кухню и небольшую комнату. Из комнаты можно выйти через стеклянную дверь на общую террасу, обустроенную за домом. Зона дневного пребывания второй семьи включает в себя кухню, столовую и большую гостиную с камином. Входная часть второй квартиры состоит из гостевого санузла и холла, в котором расположена лестница, ведущая на мансарду. В мансарде находятся комната хозяев с личной ванной и гардеробной и двумя комнатами для детей. Для детей предусмотрена общая ванная комната. Проект загородного дома Я 338-7 подойдет для строительства на ровном участке, с низким уровнем грунтовых вод, разработан европейскими архитекторами.
Проект современного дома на две семьи ЯА 269-44
Проект дома ЯА 269-44 разработан талантливыми российскими архитекторами в 2011 году и в полной мере воплотил в себе концепцию совместного проживания под крышей одного дома нескольких поколений одной российской семьи. Архитекторы сознательно разделили дом на две неравные части — большую и меньшую. Причем учтен даже такой нюанс, как расположение общей котельной. Она находится в части дома с большей площадью, и это логично, учитывая, что в этой половине будет проживать более многочисленная часть семьи и, следовательно, им будет легче обслуживать ее. Кроме наличия котельной в большей части дома, во всех остальных решениях дом имеет зеркальное отображение частей в уменьшенном виде. Общим у двух частей дома является только входное крыльцо, а сами половинки разделены между собой несущей капитальной стеной. Для комфортного проживания в доме у каждой семьи имеются гостиная, столовая-кухня, санузел на первом и ванная комната на втором этажах, прихожая, два холла, а также по две спальные комнаты. Строительство дома ведется из блоков ячеистого бетона (пеноблок, газобетон).
На сегодняшний день любое строение имеет свой уникальный и неповторимый внутренний и внешний дизайн. Существуют не только стандартные здания, которые имеют один вход. Есть еще и дом на два входа. Он может иметь различную функциональность.
Проект дома на два входа
Проект такого дома может быть различным. В основном встречаются строения:
- одноэтажные;
- двухэтажные.
Как правило, большая этажность у таких домов не предусмотрена. Все это по причине оптимальной функциональности каждого помещения.
Дом имеет разную функциональность:
- на две семьи;
- для одной семьи.
Первый вариант характеризуется тем, что в строении проживают две семьи и для каждой из них будет свой отдельный вход. Жители такого дома не пересекаются внутри никаким образом. У них отдельные коммуникации и комнаты для проживания. В некоторых случаях планировка дома может иметь только совместные санитарные помещения или кухонную зону. Но они являются отдельно стоящими зданиями. Как правило, для каждой семьи все обустраивается внутри дома.
Интерьер дома на два входа
Чаще всего такие постройки представляют собой коттедж с двумя входами разной этажности. Территория возле дома также разделена на двух хозяев и ограждена по возможности.
Дома для одной семьи характеризуются большей функциональностью. Они имеют два входа для эффективного использования строения. Есть вход:
- основной;
- дополнительный (задний).
Первый тип может использоваться для входа в жилище в любое время. А второй уже используется для выхода на задний двор.
Важно. Очень хорошо строить коттедж на два входа в том случае, если здание имеет довольно большие параметры и неудобно обходить дом для выхода в сад или огород.
Проектирование домов с двумя входами
Составляют проект дома на два входа:
- самостоятельно;
- при помощи профессиональных архитекторов.
Изначально определяется функциональность строения. Будет ли или для одной.
Проект дома на две семьи
В первом случае коттедж предусматривает задний вход. Во втором – вход может быть расположен в любом месте.
Примечание. В большинстве случаев в строении, которое предназначено для проживания двух семей входы располагаются рядом.
Самостоятельное проектирование домов
Допустим, есть участок, на котором нужно построить дом для двух семей. Изначально составляется план. В нем указывается точное количество комнат и других функциональных помещений. Для каждой семьи такие параметры должны быть аналогичными, чтобы им досталось одинаковое количество жилой площади.
В них заносят определенные параметры строения:
- необходимая площадь;
- длина дома;
- ширина;
- этажность;
- высота;
- количество входов и их рациональное расположение.
программа для проектирования домов и коттеджей
То есть, делается планировка пространства. Она выполняется с учетом всех несущих конструкций.
Важно. Коттедж на две семьи может иметь проект с такими несущими стенами:
- внешними;
- одной совместной.
Читайте также
Проекты дачных домов с мансардой и верандой
Причем, если дом двухэтажный, то несущая конструкция располагается в центре жилой половины каждой семьи.
Учитывается также, будет ли коттедж иметь мансардную крышу. От этого зависят нагрузки на фундамент строения и его несущие стены.
Составление проекта с помощью профессионального архитектора
Можно с уверенностью сказать, что если проект такого строения составляет высококвалифицированный архитектор, то будет не только функциональной, но и оптимально подходящей.
Специалист, оценив пожелания заказчика и его финансовые возможности, сможет точно распределить комнаты в доме и обустроить коттедж. Стоимость таких работ не слишком высокая, по сравнению с тем, что можно сразу после того, как утвержден проект, приступать к строительству. Визуально оценить будущее строение можно на экране монитора. Далее, все документы распечатываются и отдаются на согласование в соответствующие инстанции.
Как правило, у архитекторов в своем каталоге есть уже масса различной стоимости в разработке и строительстве. Можно просто купить их и уже после утверждать в государственных организациях. Планировка таких строений довольно разнообразна. В некоторых случаях она «свободная» и собственнику жилища предоставляется возможность распределить пространство самостоятельно.
Профессиональные характеристики строений с двумя входами
Проект здания, имеющего несколько входов, может быть любым. Все зависит от технических характеристик строения, которое подразделяется на:
Планировка также отличается. Строительство выполняется по различным технологиям. Можно купить уже готовое жилище такого типа или же возвести его самостоятельно.
Дома на два входа
Дома с двумя входами — это фундаментальное строение, которое обладает высокой прочностью и долговечностью. Проект составляется с учетом всех технических характеристик несущих конструкций и межкомнатных перегородок.
Возводят дома из:
- кирпича;
- ракушняка;
- монолитом.
Эти материалы и средства обладают достаточной прочностью, чтобы из них можно было построить дом любой этажности.
Примечание. Более дорогостоящим является строение из кирпича. Обусловлено это размерами камня, которые небольшие.
Коттедж построенный из кирпича
Кладка несущих стенок выполняется в 2 или 3 кирпича, межкомнатных перегородок – в 1 или 0,5. Предварительно определяется планировка строения.
Более экономичным в строительстве является ракушняк. Этот материал обладает большими размерами. Блоки выкладываются довольно быстро и просто.
Как и в применении кирпича, кладка выполняется с помощью бетонного раствора, который приготавливается из:
- песка;
- цемента марки 400;
- воды;
- затвердителей.
Примечание. Основным отличием этого материала от кирпича является пористость. Ракушняк – экологически чистый камень, который способен деформироваться под длительным воздействием влаги.
Вес его, по сравнению с кирпичом, незначительный. Но это не освобождает от сооружения прочного основания для дома.
Довольно часто встречается проект монолитного строения. В чем его особенность?
Проект монолитного дома на два входа
Планировка такого жилища определяется еще до начала строительства. Обусловлено это тем, что все стены как несущие, так и межкомнатные перегородки, выливаются по определенной технологии:
- сооружается каркас-опалубка из древесины;
- замешивается раствор из бетона на основе портландцемента;
- в него добавляются щебень и керамзит;
- изначально в опалубку прокладывается арматурная сетка, которая выполняет связующие и укрепляющие функции.
Рекомендуем также
Выглядит как дом на одну семью, но рассчитан на двоих
Андреа Стетсон | Специально для News-Press
Марк Стейнберг вырос в Бруклине, Нью-Йорк, где для нескольких поколений семей было довольно популярно жить вместе под одной крышей.
Итак, когда он начал искать что-то новое для строительства на юго-западе Флориды, он вернулся к своим корням. Его новый модельный дом выглядит как дом на одну семью, но на самом деле это гибкий дом, который позволяет покупателю делать все: от создания одного большого дома до двух отдельных домов с дополнительной проходной дверью.
«Что делает его уникальным, так это то, что он не похож на дуплекс, — сказал Стейнберг, президент Fremar Construction Inc.. — Он выглядит как дом на одну семью и живет как дом на две семьи».
На большей стороне дома расположены три спальни и две ванные комнаты, а также 1600 квадратных футов жилой площади под воздухом. Также имеется гараж на две машины. На другой стороне находятся две спальни и одна ванная комната, площадь 1000 квадратных футов и гараж на одну машину. На каждой стороне есть гостиная, кухня и прачечная.Между двумя жилыми комнатами можно вырезать дополнительную дверь с двумя запирающимися дверьми с каждой стороны для уединения. В каждую половину есть отдельные внешние входы, но конструкция скрывает второй вход сбоку, что делает его похожим на один дом.
Стейнберг сказал, что люди могут жить в этом доме разными способами. Он сказал, что это отлично подходит для пожилых родителей и их взрослых детей. Он работает для пар с детьми, возвращающихся из колледжа, или для вернувшихся военнослужащих.Стейнберг сказал, что он также идеально подходит для взрослых детей-инвалидов, которые хотят обрести независимость, но нуждаются в ком-то, кто их проверяет.
Генри МакКевитт хочет купить один из этих универсальных домов для своей семьи. Он и его жена Линда будут жить по одну сторону, а его взрослая дочь, зять и внуки — по другую.
«В этом есть смысл», — сказал МакКевитт, морской кот в отставке.
МакКевитт и его жена сейчас живут в кондоминиуме на юго-западе Флориды, а остальная часть его семьи находится в Нью-Джерси.Он сказал, что совместное проживание в Кейп-Корал позволит ему и его жене заботиться о его внуках, а также поможет с бюджетами обеих семей.
«Я с севера и знаком с этим, — продолжил МакКевитт. «Было бы неплохо прогуляться, чтобы побыть с детьми, но при этом иметь уединение нашей собственной кухни и гостиной. На Севере очень важно иметь семьи, живущие вместе».
Джош Бурдин, брокер Rockstar Realty, сказал, что он также идеально подходит для начинающих покупателей.Покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут проживать в меньшем помещении и с 20-процентным первоначальным взносом могут использовать доход от аренды большей площади для оплаты всех ежемесячных платежей по ипотеке и расходов на страхование. Они также могут выбрать жить в большей части и использовать доход от меньшей части, чтобы покрыть эти расходы.
«Он предлагает большую гибкость», — сказал Бурдин.
«Кто-то покупает дом впервые — я не знаю, почему они не купили бы его», — добавил Рэй Маскиана, генеральный партнер M&S, застройщика.
Steinberg и Masciana говорят, что эта модель разработана для удовлетворения меняющихся потребностей современных покупателей жилья. Первая модель этого дома была только что завершена в Кейп-Корал и стоит 369 000 долларов. Стейнберг планирует построить еще три подобных дома на земле, прилегающей к первому дому. Он надеется построить больше таких гибких домов по всей Юго-Западной Флориде.
Определение дома на одну семью · Fontan Architecture
Дом на одну семью — это дом, предназначенный для проживания одной семьи.Это также называется домом с одним жилым помещением. Жилая единица — это жилое пространство, предназначенное для использования одним человеком или одной семьей.
Я архитектор из Нью-Йорка, поэтому я собираюсь основывать этот пост в основном на словарях, которые мы здесь используем, из кодов городов и штатов Нью-Йорка.
Дом на одну семью — это любое здание, предназначенное для проживания как одно жилище. Жилая единица — это кодовый термин, обозначающий единицу, предназначенную для одного человека или одной семьи. Таким образом, дом на одну семью представляет собой здание, предназначенное для использования одним человеком или одной семьей.
1 семья = 1 жилая единица
Как определить, является ли дом на одну семью или более?Количество семей или количество жилых единиц должно быть указано в Свидетельстве о занятии . Не все здания и дома имеют Свидетельство о заселении или C of O. Если оно есть, его следует указать в C of O. Если нет Свидетельства о заселении, вам нужно будет провести некоторое исследование записей, чтобы определить, что юридическое количество семей.Иногда это сложнее, чем кажется.
Частный дом или частная резиденцияДома на одну семью часто называют частными домами или частными резиденциями. В Нью-Йорке Закон о многоквартирных домах фактически называет одно- и двухквартирные дома «частной резиденцией». Поэтому всегда будьте осторожны при использовании терминов. Я действительно думаю, что большинство людей будет использовать термин «частный дом» или «частная резиденция» для обозначения одной семьи, но это не всегда так.
Почему это важно?Важно знать точное количество законных семей для вашего дома, потому что все здания и дома должны быть заселены на законных основаниях в соответствии с местными правилами зонирования и строительства.Наличие более одной семьи в определенных домах и определенных местах может быть незаконным.
Код зонирования дома на одну семьюДавайте посмотрим на пример кодов зонирования дома на одну семью. Коды зонирования определяют, что можно построить. Строительные нормы и правила определяют, как что-то должно быть построено.
Я выросла в частном доме в Нью-Йорке. Я знаю, что люди удивляются, узнав, что в Нью-Йорке есть районы, где есть только дома на одну семью. Итак, дом, в котором я вырос, находился в Ривердейле в районе R1-1 Zoning District .Это район зонирования города Нью-Йорка, разные районы могут иметь одинаковое обозначение, но иметь разные правила. В Нью-Йорке вы можете иметь только 1 семейный дом в районе зонирования R1 без исключений. Так что если вы захотите превратить свой дом в дом на две семьи в этом районе зонирования, это будет незаконно.
Строительный кодекс для односемейных домовЗонирование и строительные нормы и правила различны, но оба имеют отношение к данному обсуждению. Кодекс зонирования определяет, сколько семей может проживать в собственности.Строительный кодекс определит, как должен быть построен дом. Вот несколько примеров кодов, которые потребуются для строительства дома на две семьи, но не для дома на одну семью. эти коды основаны на кодах Нью-Йорка. Если вы находитесь где-либо еще, коды могут быть другими.
В 2 и более семьях вам нужны отдельные кухня и ванные комнаты для каждой семьи. Вам нужен отдельный вход как из дома, так и снаружи. Вам также потребуется разделение на огнестойкость между блоками.Если они расположены рядом или один над другим, перекрытия и стены между семьями должны иметь огнестойкую конструкцию в соответствии с критериями строительных норм. Это всего лишь несколько примеров кодов, которые будут иметь значение, если у вас один дом или несколько семей.
Определение односемейного домаКак архитектор, я внимательно изучаю Строительные нормы и правила зонирования, но это сложные и весьма запутанные вопросы. В этой статье мы рассмотрели некоторые из основных концепций определения дома для одной семьи.Этот пост не предполагает охватить все возможные проблемы или условия, но дает общий обзор темы.
Спасибо за чтение нашего сообщения в блоге о значении дома на одну семью.
Надеюсь, это было полезно. Если вы хотите поговорить с архитектором, вы можете связаться с нами напрямую в Fontan Architecture.
Связаться с Fontan Architecture
Хорхе Фонтан
Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture.Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.
Исторический район Арлингтон-Форест — Проекты и планирование
Расположение
Примерно ограничен улицами Норт-Карлин-Спрингс, Норт-Джордж-Мейсон-Драйв, Хендерсон-роуд, Арлингтонским бульваром, Саут-Абердин-стрит, Саут-Коламбус-стрит, Северной Гранада-стрит, Северной Галвестон-стрит и Второй улицей Норт.
Около
Дата: Год постройки 1939-1948
Историческое обозначение: Национальный регистр исторических мест, 2 декабря 2005 г.
Арлингтонский лес — один из лучших местных примеров спланированного многоцелевого поселения середины 20 века. Комбинация удобных современных домов на засаженных деревьями улицах в непосредственной близости от соседних парков, магазинов, общественных заведений и столицы страны, несомненно, сделало этот район привлекательным и жизнеспособным выбором, когда он создавался в 1940-х годах.
Сообщество развивалось в отдельные фазы до, во время и после Второй мировой войны и включает 813 домов на одну семью, районный торговый центр, три общественных парка и несколько общественных объектов.
Это единственное известное поселение в Арлингтоне, построенное компанией Meadowbrook, Inc., ведущим строителем в Вашингтоне того времени. СМИ утверждали, что Медоубрук «установил новый стандарт в строительстве домов». Компания начала свою деятельность в Арлингтонском лесу в 1939 году и к концу апреля 1940 года хвасталась, что уже продала 130 домов и в среднем продавала по одному дому в день.
Arlington Forest особенно важен для интерпретации национальных тенденций в области территориального деления и методов планирования микрорайонов, которые возникли в результате программ «Нового курса», а также инновационной философии и программ, поддерживаемых Федеральной жилищной администрацией (FHA).
Это также яркий пример типов крупномасштабных жилых комплексов, которые были построены для удовлетворения невероятного спроса на жилье в период до и после Второй мировой войны. Между 1940 и 1950 годами в пригородных районах Вирджинии произошел взрывной рост.В одном только округе Арлингтон рост составил 138 процентов. Между 1940 и 1957 годами Арлингтон был девятым по темпам роста пригородным округом во всей стране.
Строительство оригинального панельного дома началось в 1939 году и было завершено в 1946 году. Медоубрук в сотрудничестве с известным местным архитектором Робертом Шольцем спроектировал скромные двухэтажные кирпичные дома с минимальными деталями колониального возрождения. Они смоделировали Арлингтонский лес по рекомендуемым стандартам проектирования, установленным FHA, чтобы создать единый, желательный район качественных доступных домов.
В 1948 году последняя секция подразделения, получившая название Broyhill’s Addition, была завершена другим известным региональным строителем M.T. Broyhill & Sons. Они объединились с местным архитектором Дж. Раймондом Мимсом. Это дополнение также отражает строительные стандарты FHA.
Такой тип совместной работы строителя и архитектора был довольно необычным для того времени. В большинстве мегаполисов до конца 1940-х — начала 1950-х годов не было крупномасштабных жилищных проектов и подразделений, спроектированных с помощью архитектора.Партнерство строителя и архитектора позволило улучшить дизайн здания и обеспечить индивидуальный характер на массовом уровне.
В историческом районе Арлингтон-Форест расположены два дома эпохи -го века : одноэтажный коттедж Энн Карлин, расположенный на 117 Н. Галвестон-стрит (ок. 1850 г.), и двухэтажный фермерский дом на 205 Н. Галвестон. Санкт (ок. 1820-1840-х гг.).
В 1936 году фирма Robert E. Heater Associates, Inc. планировала построить подразделение под названием Parmelee, но после ряда проблем в 1938 году участок был продан компании Meadowbrook, Inc.
FHA также продвигало использование районного торгового центра как часть успешного планирования сообщества. Хотя концепция наличия магазинов и коммерческих услуг как части запланированных пригородов относится к середине 19 века, только в начале-середине 20 века расположение и дизайн этих зданий считались вкладом в качество жизни сообщества. жизни и сохранения ценностей недвижимости.
Торговый центр Arlington Forest построен по образцу торгового центра Spring Valley / Wesley Heights, построенного в Бетесде, штат Мэриленд.Примерно в 1935 году. Одноэтажное здание, спроектированное Шольцем, первоначально имело оценочную стоимость в 60 000 долларов. Он был построен, чтобы предоставлять товары повседневного спроса и услуги соседнему подразделению Arlington Forest. Торговый центр состоит из трех разных секций, построенных в 1941, 1946 и 1947 годах. Первоначальная секция была закреплена за супермаркетом A&P и народной аптекой, а первым открывшимся бизнесом стал Forest Delicatessen, которым управляли Джек и Полин Коэн. Другие ранние предприятия включали магазин бытовой техники и бытовой техники, химчистку, мастерскую по ремонту обуви и салон красоты.
Есть также несколько общественных, религиозных и развлекательных объектов в историческом районе Арлингтон-Форест и рядом с ним, в том числе развлекательный центр, бассейн и домик у бассейна, начальная школа, две церкви и три общественных парка, в том числе Lubber Run Park, Арлингтон. Лесной парк и парк Эдисона.
Архитектурные особенности
Арлингтонский лес — это упорядоченные ряды кирпичных, отдельно стоящих, двухэтажных домов на одну семью с шестью комнатами и минималистичными декоративными элементами в стиле колониального возрождения.Медоубрук адаптировал дизайн дома FHA для создания девяти различных вариантов дома. Шольц использовал архитектуру «Старого Доминиона» как вдохновение для колониального дизайна.
Стандартные технические характеристики для каждого дома включали: полноценный подвал, отопление с кондиционированием воздуха, обеспечиваемое масляной горелкой, автоматический газовый водонагреватель, двойной пол на первом и втором этажах, отделанный белым дубом, медные водопроводные трубы и встроенный -в радиоантенне. Он также создал график различных цветов и отделки фасадов кирпича, которые внесли свой вклад в ощущение разнообразия в окрестностях, и есть четыре разных типа крыш.Во многих домах до сих пор сохранилась оригинальная деревянная входная дверь с восемью квадратными фонарями вверху и двумя вертикальными панелями внизу, которые увеличивают длину двери.
Дома в районе Саутсайд рекламировались по цене 5 990 долларов. Покупателям требовался только авансовый платеж в размере 590 долларов США, который включал все расчетные расходы. Займы от FHA были доступны под 412 процентов на срок окупаемости 20 или 25 лет. По 20-летнему плану финансирования ежемесячные платежи, включая основную сумму, проценты, расчетные налоги и страхование, составили 42 доллара.94. Ежемесячные выплаты по 25-летнему плану составляли всего 38,82 доллара.
Изменения и дополнения часто предоставлялись по запросу за дополнительную плату. Установка обоев стоила дополнительно 9,05 доллара. Многочисленные другие варианты были доступны по 500 долларов каждый, включая добавление закрытой веранды или отдельного гаража.
Нехватка строительных материалов из-за начала Второй мировой войны привела к перестройке домов, построенных в центральной части района Гринбриер. Планировка этих домов была немного меньше — 1050 квадратных футов по сравнению со стандартным размером дома в 1144 квадратных футов.Стандартные медные трубы были заменены оцинкованными, а деревянные окна с двойными створками заменили окна с металлическими створками. В некоторых домах, построенных во время Второй мировой войны, использовалась угольная печь, а не топка на жидком топливе,
Завершение строительства Broyhill’s Addition в 1948 году добавило еще один тип дома к первоначальному району, хотя по-прежнему согласован и совместим по форме, материалам, массе и минималистичному стилю. Хотя все еще два этажа высотой и построены из кирпича с элементами колониального возрождения, дома, входившие в постройку Бройхилла после Второй мировой войны, немного отличаются.В них есть входы в стиле колониального возрождения с центральным фасадом, окна с двойными створками, комнаты немного большего размера и камин в гостиной. На момент завершения строительства в 1948 году модели Broyhill стоили 10 000 долларов, что почти вдвое превышало первоначальную цену Meadowbrook, составлявшую почти 6000 долларов.36 Дома Broyhill также имеют самую большую планировку этажей, но в них было только пять комнат вместо шести.
Знаменитые люди
Meadowbrook Construction Company была активной строительной и девелоперской фирмой в Вашингтоне, округ Колумбия.C. область между 1910-ми и 1950-ми годами. Президентом компании была Монро Уоррен. Проекты Медоубрука варьировались от многоэтажных жилых домов, таких как Kennedy-Warren, Tilden Gardens и Chevy Chase Lake, до домов на одну семью в Woodley Gardens в Роквилле, штат Мэриленд, и в районе Leland в Бетесде.
Роберт О. Шольц считается одним из семи основных архитекторов жилых и коммерческих зданий в стиле ар-деко в Вашингтоне, округ Колумбия. Он был партнером фирмы Baer & Scholz, где он спроектировал несколько жилых домов в Вашингтоне, округ Колумбия.C., в том числе высококлассные башни Альбан на Массачусетс-авеню в 1928-1929 гг. Он основал свою собственную фирму Robert 0. Scholz Company, Inc. в 1934 году и продолжал играть активную роль вплоть до своей смерти в 1978 году.
M.T. Broyhill & Sons добилась успеха как одна из крупнейших строителей в Вашингтоне, округ Колумбия. Разработчик Марвин Т. Бройхилл сначала начал бизнес со своим братом Линкольном Р. Бройхиллом, который работал плотником. Марвин родился в округе Уилкс, штат Северная Каролина, и учился в бизнес-школе в Цинциннати, штат Огайо, и в технической школе Омахи в Небраске.В 1912 году он был принят на работу в Южную железнодорожную компанию в качестве судового служащего и телеграфиста. В 1915 году он основал Ассоциацию недвижимости Вирджинии. В 1937 году он переехал в Арлингтон, где построил дома в районе Эштон-Хайтс. С 1946 по 1955 год компания Broyhill & Sons построила более 8000 кирпичных домов только в Северной Вирджинии, включая те, что находятся в их районе Арлингтонского леса. Broyhill & Sons слыла крупнейшим строителем кирпичных домов во всех Соединенных Штатах, по данным Института структурных изделий из глины.
Архитектор Дж. Рэймонд Мимс , чья карьера насчитывала более 40 лет, к 1940 году переехал в Арлингтон и спроектировал ряд жилых, институциональных и коммерческих проектов, включая историческое здание Al’s Motor’s Building 1948 года по адресу 3910 Wilson Blvd. в Боллстоне.
Дополнительная информация
Категории проекта: Перестройка: одно- и двухквартирные дома
Жилые жилые дома на одну и две семьи относятся к группе зонирования 1 или 2 и по классификации размещения R-3.Эти здания предназначены для приютов и спальных мест на долгосрочной основе (30 дней или более одновременно) и могут включать в себя групповые дома, монастыри и монастыри с менее чем 20 жильцами и аналогичные жилые дома.
Одно- и двухквартирные дома могут строиться как отдельно стоящая, так и смежная застройка. Согласно Постановлению о зонировании города Нью-Йорка (ZR), отдельно стоящее здание — это «отдельно стоящее здание, которое не примыкает к другим зданиям и где все стороны здания окружены дворами или открытыми площадками в пределах участка для зонирования».«Смежное здание — это« здание, которое примыкает к стене или разделяет ее на боковой линии участка, с другим зданием на прилегающем участке зонирования, и где остальные стороны здания окружены открытыми участками или улицами ». Пристроенное здание — это когда оно «примыкает к двум боковым линиям участка или является одним из ряда примыкающих зданий».
Жилое здание может включать вспомогательные виды использования, связанные со зданием, такие как домашнее использование, парковка, складское помещение и / или удобства, такие как бассейн, отдельный гараж и т. Д.Жилые здания могут также включать в себя случайные виды использования, которые являются вспомогательными функциями, связанными с данной занятостью, например, механические помещения и / или прачечные определенного размера, которые несут в себе другой уровень риска, чем основное использование.
Виды ремонтных работ могут включать в себя любую комбинацию следующего:
Вертикальные и горизонтальные расширения — Пристройка к площади в существующем здании.
Преобразования — изменение существующего использования или нового использования, как определено в Постановлении о зонировании, и / или изменение в классификации занятости , как определено в Строительном кодексе Нью-Йорка (BC) в области, ранее не использовавшейся для такой цели. .
Модификации выхода — Любые существенные изменения в ширине выхода, длине пути, местах выхода или загруженности здания, влияющие на выходы, или любое изменение количества требуемых выходов в здании. Обратите внимание, что для одно- и двухквартирных домов требуется только один выход в соответствии с BC 1021.2
.Уменьшение площади этажа — уменьшение площади пола существующего здания, что влияет на Сертификат занятости; например, полное устранение одного или нескольких этажей здания.
Работы по перестройке всегда приводят к выдаче нового или измененного Свидетельства о занятости (СО) и могут включать горизонтальное и вертикальное увеличение, а также изменения выхода из здания, группы использования зонирования и / или классификации занятости согласно строительным нормам. Незначительные расширения одно- и двухквартирных домов, которые не добавляют и не удаляют какие-либо комнаты или не изменяют количество этажей, как указано на существующей СО, считаются проектами ремонта. Проект реконструкции не может быть оформлен как проект ремонта.
Работы по перестройке могут включать другие работы в объеме, который лучше описан в различных Руководствах по проекту реконструкции или строительных систем, таких как новая или модифицированная сантехника, HVAC или газовые системы, которые лучше описаны в различных Руководствах по установке и модификации строительных систем.
Категории проектов:
Монтаж и модификация строительных систем
Ремонт
Строительное оборудование
Изменения
Demolition Скоро в продаже!
Новостройки Скоро в продаже!
Полезные ссылки
Вирджиния рассматривает возможность изменения зонирования для одной семьи.Строители дома на шаг впереди. — Большой Вашингтон
Дома на одну семью в Фэрфакс-Сити, делают свое дело. Изображение автора.
Как и во многих других местах в Соединенных Штатах, на большей части Вирджинии, если у вас есть участок земли, незаконно строить на нем что-либо, кроме одного дома. Это может измениться, если штат примет новый закон, который узаконит дуплексы, коттеджи и дополнительные квартиры по всему Содружеству, в том числе везде, где зонирование разрешает только дома на одну семью.
ДепутатИбрахим Самира (демократ от Херндон), внесший законопроект, говорит, что он призван снизить стоимость жилья, решить проблему нехватки жилья в регионе и устранить давнее наследие односемейного зонирования, связанное с расизмом и изоляцией. Некоторых это очень расстраивает, потому что это оскорбляет их политику или ставит под сомнение их представления о том, как должны выглядеть пригородные районы.
Идея размещения разных типов домов в районе не нова. И нет, я не говорю о таких излюбленных исторических кварталах, как Старый город Александрии, Фан в Ричмонде, Гент в Норфолке и так далее.Я говорю о домостроителях в современных пригородах Вирджинии, которые возились с концепцией «дома на одну семью», пока мы говорим.
Застройщики Вирджинии уже строят дуплексы…
После Великой рецессии и жилищного спада высокий уровень безработицы заставил почти треть американских домохозяйств «удвоиться» к 2011 году, поскольку родственники переехали вместе, чтобы сэкономить на жилищных расходах или, в случае стареющих родителей, на медицинских расходах. Это было особенно распространено в семьях иммигрантов и небелых.В ответ на это национальный домостроитель Леннар представил «дом NextGen», или, как они его называли, «дом в доме».
Дом NextGen снаружи выглядит как типичный загородный дом, но внутри он представляет собой автономную квартиру, обычно со спальней, гостиной и мини-кухней. В квартире есть дверь, ведущая в главный дом, а также незаметно скрытый отдельный вход на улицу. Леннар начал строить их в Вирджинии примерно в 2016 году и сказал, что 55% людей, которые их покупают, делают это для стареющих родителей.
План дома NextGen в Южной Каролине, с отдельной квартирой, выделенной синим цветом. Изображение с сайта Леннара.
В том году рекордные 64 миллиона домашних хозяйств по всей стране жили в семьях, состоящих из нескольких поколений, и аналитики ожидают, что с возрастом бэби-бумеров эта цифра будет расти. Сегодня в Вирджинии есть ряд местных застройщиков, которые предлагают свои собственные «дома для разных поколений»: от округов Фэрфакс, Лаудон и Принц Уильям в Северной Вирджинии до округа Хенрико за пределами Ричмонда и до Вирджиния-Бич.Другие построят вам квартиру в подвале вашего существующего дома.
… вроде как.
Есть пара предостережений. Эти дома обычно строятся в отдаленных пригородах, где много открытой земли, но они находятся вдали от транспорта, работы и прочего.
Поскольку большинство этих домов построено в районах, зонированных исключительно для домов на одну семью, эти «дома для нескольких поколений» не являются юридически отдельными единицами. В квартирах может не быть полноценной кухни, отдельных инженерных коммуникаций или уникального адреса.Они по-прежнему зависят от главного дома. История Virginian-Pilot 2013 года цитирует строителя из Вирджиния-Бич, который говорит, что не хочет строить многоквартирное арендное жилье: «Ваше намерение должно быть чистым; нельзя пытаться обойти закон ».
«Дополнительный дом», предложенный застройщиком из Вирджинии Carrington Homes. Изображение с их сайта.
Эта комбинация — новое строительство в районах, где дома должны располагаться на большом количестве дорогих земель — в основном требует, чтобы строители продавали очень большие и очень дорогие дома, чтобы покрыть свои расходы, даже если они предназначены для семей, которые хотят разделить расходы на жилье. .Один производитель домов на заказ в округе Лаудоун предлагает «Дополнительный дом», который представляет собой буквально отдельный дом с двумя спальнями, который соединен с главным домом переходом.
Таунхаусы в одежде McMansions
В то время как новые «дома для нескольких поколений» обычно дороги, на другом конце рынка застройщики Вирджинии маскируют небольшие доступные дома под большие и дорогие дома на одну семью. Вы найдете их в запланированных сообществах, одном месте, где зонирование фактически позволяет смешивать разные типы домов, но где застройщики все же могут захотеть создать эту атмосферу единообразия.
«Великий дом» в Тайсоне — это четыре таунхауса, спроектированных так, чтобы гармонировать с McMansions. Изображение автора.
В результате этот тип жилья пользуется популярностью в местах, где от застройщиков требуется предоставлять доступное жилье категории Capital-A, где цены субсидируются для домохозяйств с низкими доходами. Как и в округе Монтгомери в Мэриленде, в округе Фэйрфакс застройщики должны выделить несколько домов в новом застройке для семей с низкими доходами, но застройщики не хотели участвовать, потому что более дешевые дома не подходили.”
В 2001 году округ работал с группой строителей над проектом «Великого дома», который выглядит как один большой дом, но на самом деле представляет собой группу из двух-четырех таунхаусов. На первом этапе развития Великого дома в Тайсоне единственный способ их выделить — это подсчитать дополнительные почтовые ящики впереди.
Опять же, эти дома обычно строят в новых застройках на окраине региона. Возьмем этот дом, построенный в районе Бельмонт Грин в округе Лаудон в 2003 году. На самом деле это четыре кондоминиума с двумя и тремя спальнями.Снаружи он выглядит и ощущается как гораздо более крупные дома вокруг него, но дома внутри продаются вдвое дешевле, чем соседние дома на одну семью за 700 000 долларов. Он отлично подошел бы для более тесных сообществ, таких как Арлингтон или Александрия, но строительство там фактически незаконно.
Люди уже меняют смысл «односемейных» домов
Вирджиния идет по стопам других штатов, открывая односемейное зонирование, таких как Калифорния и Орегон.Но в любом месте, где есть дома на одну семью, есть люди, использующие их не так, как предполагалось. Многие (хотя не все) односемейные дома большие, и люди часто обнаруживают, что либо не могут позволить себе все это пространство, либо не могут использовать все это пространство и хотят поделиться этим пространством с людьми или занятиями, которые могут его использовать, особенно если они могут помочь заплатить за это место.
Эти дома на одну семью в округе Лаудон никуда не денутся, но и не останутся прежними.Изображение автора.
Итак, сегодня дома на одну семью используются для размещения членов расширенной семьи или взрослых, не связанных родственниками, или временных ночных клубов, или панк-шоу, или штаб-квартиры стартапа, спасшего Healthcare.gov. Неудивительно, что застройщики отреагировали на это, построив дома, явно предназначенные для различных целей, или построив дома, которые просто меньше и дешевле, но «вписываются» в наши представления о том, как должны выглядеть пригороды.
Законопроект Делегата Самиры или любой законопроект, который пытается легализовать различные типы домов, не является радикальным отклонением от образа жизни людей. На самом деле это больше похоже на то, как люди живут или на то, как они хотят жить, чем мы, возможно, хотим признать.
Дэн Рид — городской планировщик и писатель-фрилансер. Посмотрите его постоянную колонку в Washingtonian и его блог Just Up the Pike.Он также агент в Living In Style Real Estate. Дэн все еще выспался. Он живет в центре Сильвер-Спринг. Все мнения принадлежат ему.
Тайное расследование обнаруживает доказательства неравного обращения со стороны агентов по недвижимости на Лонг-Айленде
Newsday удалил свой платный доступ, чтобы каждый мог получить доступ к этому новаторскому и важному исследовательскому проекту.
В ходе одного из наиболее концентрированных расследований дискриминации со стороны агентов по недвижимости за полвека с момента принятия знаменательного в Америке закона о справедливом жилищном обеспечении Newsday обнаружил доказательства широко распространенного раздельного и неравного отношения к потенциальным покупателям жилья из числа меньшинств и общинам меньшинств на Лонг-Айленде.
Трехлетнее расследование убедительно свидетельствует о том, что поиск домов в одном из самых изолированных пригородов страны сопряжен со значительными рисками дискриминации, поскольку чернокожие покупатели испытывают неудобства почти в половине случаев, когда они привлекают брокеров.
Кроме того, расследование показывает, что доминирующие брокерские фирмы на Лонг-Айленде способствуют укреплению расового разделения. Они часто направляли белых клиентов в районы с наибольшим представительством белых, а покупателей из числа меньшинств — в более интегрированные районы.
Они также избегали ведения бизнеса в общинах с преобладающим меньшинством населения.
От редактора Читать далее Читать меньшеЧто происходит, когда белые покупатели жилья и представители меньшинств ищут агентов по недвижимости, чтобы помочь им найти дом на Лонг-Айленде?
Спустя более 50 лет после того, как президент Линдон Б. Джонсон подписал федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении, запрещающий дискриминацию в вопросах жилья, это остается ключевым вопросом для одного из старейших, самых густонаселенных и наиболее сегрегированных пригородов Америки.
Ответом должно быть равное отношение ко всем со стороны агентов по недвижимости и равный доступ для всех сообществ.
За десятилетия после Второй мировой войны Лонг-Айленд испытал взрывной рост, поскольку его сообщества пополнились вернувшимися ветеранами, инвестировавшими в дома и укоренившимися. Но возможности не были одинаковыми для всех в эпоху расово исключительных соглашений и тактики блокбастера, разделявшей сообщества по цветным линиям.
Сегодня, хотя наш регион становится все более разнообразным, линии разделения упорно сохраняются.Мы остаемся разделенным на Лонг-Айленд.
Агенты по недвижимости занимают центральное место в процессе покупки жилья, и их роль настолько важна, что их обучение определяется штатом Нью-Йорк. Они лицензированы государством, а их отрасль регулируется федеральными агентствами и агентствами штата. Ожидается, что они будут соблюдать федеральные законы, законы штата и местные законы, требующие равного обращения для всех и равного доступа для всех сообществ. Федеральный закон специально защищает покупателей жилья от дискриминации по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности.
Правоохранительные органы полагаются на тайные тесты, которые иногда выявляют скрытое неравенство в обращении, чтобы выяснить, не отрицают ли агенты по недвижимости равные возможности при покупке жилья. Представившись покупателями, белые и тестировщики из числа меньшинств обращаются к агентам с одинаковыми просьбами о помощи в поиске домов. Затем результаты анализируются на предмет доказательств нарушений справедливого жилищного законодательства, таких как «наведение» тестеров на общины.
Newsday обнаружил, что власти не проводили значительных государственных проверок справедливого жилья среди 27 000 лицензированных агентов по недвижимости на Лонг-Айленде в течение почти десяти лет.
Итак, мы взяли на себя задачу в рамках трехлетнего расследования, которое является одним из самых обширных, когда-либо проводившихся Newsday.
Newsday обратился к Центру справедливого жилищного правосудия в Лонг-Айленд-Сити, организации с самым обширным в стране опытом парного тестирования, чтобы помочь структурировать и провести тестирование и обучить тестировщиков. Мы привлекли двух признанных на национальном уровне экспертов по стандартам справедливого жилья для анализа результатов нашего тестирования, а затем провели тщательный и тщательный анализ результатов.
Затем мы уведомили всех агентов и агентства, которые были протестированы. Если оба эксперта обнаружили доказательства неравного обращения, Newsday связывался с соответствующими агентствами недвижимости и агентами, чтобы предоставить им обзор записанного нами видео о взаимодействии между тестировщиками и агентом, а также карты предлагаемых списков. Мы пригласили их встретиться с нашей командой отчетности, чтобы задать вопросы и узнать их реакцию и ответы. Затем команда Newsday рассмотрела дела на основе ответов агентств, агентов и их представителей.
Наша цифровая презентация предоставляет читателям доступ к нашим тестовым видеороликам взаимодействия в случаях, когда эксперты видели доказательства нарушений справедливого жилищного законодательства, отображение списков, когда эксперты, агентов по недвижимости и агентствам цитируют их как релевантные, а также объяснения экспертов.
Newsday делится выводами с вами, наши читатели, чтобы помочь осветить американский идеал, который силен в своей простоте — каждый заслуживает справедливого шанса на улучшение жизни. Это краеугольный камень для создания более сильного, открытого для всех и более терпимого места для жизни для всех нас.
— Дебора Хенли, редактор
Результаты являются результатом усилий по парному тестированию, сопоставимому в местном масштабе с тестированием раз в десятилетие, проводимым федеральным правительством для измерения степени расовой дискриминации в жилищном секторе по всей стране.
Регулярно одобряемое федеральными судами и судами штатов, парное тестирование признано единственным жизнеспособным методом для выявления нарушений закона о справедливом жилищном обеспечении со стороны агентов.
Парные тестировщикиNewsday посещают агентов по недвижимости на Лонг-Айленде, чтобы узнать, будут ли относиться к ним так же.
Два тайных тестировщика — например, черный и белый — по отдельности обращаются за помощью к агенту в покупке домов. Они представляют аналогичные финансовые профили и запрашивают одинаковые условия для домов в тех же районах. Затем действия агента проверяются на предмет доказательства того, что агент оказал несопоставимые услуги.
Newsday провел 86 тестов на соответствие в районах, простирающихся от линии Нью-Йорка до Хэмптона и от пролива Лонг-Айленд до Южного берега.В 39 тестах участвовали черно-белые тестировщики, у 31 — у испаноязычных и белых, у 16 - у азиатских и белых.
Newsday подтвердил, что у агентов есть дома на продажу, при встрече с тестерами на основе анализа, предоставленного Zillow, сайтом онлайн-поиска домов. Zillow ежедневно составляет перечень имеющихся домов из Службы множественных списков Лонг-Айленда, компьютеризированной системы, используемой агентами для выбора возможных домов для покупателей. MLSLI заявила, что не ведет собственную базу данных прошлых ежедневных инвентаризаций, как это делает Zillow, и поэтому не может предоставить тот же тип подсчетов.В соответствии с законом, все тесты записывались на скрытые камеры, чтобы гарантировать точность описания взаимодействия между агентами и клиентами.
Newsday полагался на двух признанных в стране экспертов по стандартам справедливого жилья для оценки действий агентов. Консультанты были:
- Фред Фрейберг, который в 2004 году стал соучредителем Центра справедливого жилищного правосудия. Ранее он руководил национальной программой тестирования для Отдела гражданских прав Министерства юстиции США, а также двумя национальными программами парного тестирования для городских Институт.Он координировал более 12 000 тестов на справедливость жилищных условий. Ему платили за помощь в организации тестирования и обучение тестировщиков, но не за оценку результатов.
- Роберт Швемм, профессор права Эверетта Х. Меткалфа-младшего юридического колледжа Университета Кентукки. Швемм является автором книги «Дискриминация в жилищной сфере: право и судебные разбирательства», которая широко признана как исчерпывающий трактат по данной теме. Schwemm оказывал помощь на безвозмездной основе.
Newsday отдельно предоставил Фрайбергу и Швемму резюме тестов, которые, по предварительным данным, свидетельствовали о неравном обращении; стенограммы соответствующих замечаний, сделанных агентами; и карты списков, предложенных тестерам, вместе со средним процентом белого населения на участках переписи, куда попали списки.
Действия агента были сочтены достойными упоминания только после того, как оба консультанта независимо друг от друга увидели доказательства нарушений справедливого жилищного законодательства в ответ на информацию, предоставленную Newsday. Хотя их мнения не отражают юридических выводов, их совпадающие независимые суждения обеспечили меру очевидного несопоставимого отношения тестируемых агентов.
В 40 процентах случаев данные свидетельствуют о том, что брокеры подвергали тестировщиков из числа меньшинств неодинаковому обращению по сравнению с белыми тестировщиками, причем неравенство для черных потенциальных покупателей увеличивалось почти вдвое.
Темнокожие тестировщики сталкивались с неодинаковым обращением в 49% случаев — по сравнению с 39% для испаноязычных и 19% для азиатских тестировщиков.
В семи тестах Newsday — 8% от общего числа — агенты размещали белых тестировщиков, налагая более строгие условия на меньшинства, что равносильно отказу в равном обслуживании тестировщиков.
«Этого не происходило на глубоком Юге», — сказал Грег Сквайрс, профессор государственной политики в Университете Джорджа Вашингтона в Вашингтоне, округ Колумбия.С., который дал совет по построению программы тестирования.
«Это произошло в одном из самых образованных, самых либеральных регионов страны. Это значимые числа ».
Чаще всего в семи случаях агенты отказывались предоставить списки домов или экскурсии по домам для тестировщиков из числа меньшинств, если они не соответствовали финансовым требованиям, которые не предъявлялись к белым коллегам.
«Я не буду этого делать», — заявила агент Signature Premier Properties Энн Мари Куелли Бешанд, отказываясь водить чернокожего клиента в туристические дома, если только клиент не представит доказательства того, что кредитор предварительно одобрил ипотечный кредит.
Месяцем ранее Queally Bechand спросила белого клиента, который еще не получил предварительного одобрения ипотеки: «Когда вы сможете начать осматривать дома?»
Почти в четверти проверок — 24 процента — агенты направляли белых и представителей меньшинств в различные сообщества посредством списков домов, которые имели отметки «рулевого управления» — незаконной сортировки покупателей жилья по расовому или этническому признаку.
Один пример: на фоне убийств банды MS-13 в Брентвуде, 79 процентов латиноамериканского и черного сообщества, Ле-Энн Виккуери, в то время агент Keller Williams Realty, сказала чернокожему покупателю:
«Каждый раз, когда я получаю новое объявление в Брентвуде или нового клиента, я так взволнован, потому что они самые приятные люди.Она написала парному белому клиенту по электронной почте: «Пожалуйста, проведите небольшое исследование событий, связанных с бандой, в этом районе, в целях безопасности».
Через семь недель после публикации Виккери сказала Newsday, что она не была полностью осведомлена о насилии банды, когда говорила с чернокожим покупателем, несмотря на широкое освещение в СМИ. Виккуери сказала, что позже она предупредила белого покупателя, потому что она услышала историю о банде по телевидению или радио в тот день, когда она сопровождала покупателя на экскурсии по дому. Queally Bechand не ответила на запросы о комментариях.
В ходе тестирования Newsday:
В целом агенты предоставили белым тестировщикам в среднем на 50 процентов больше объявлений, чем темнокожим коллегам — 39 по сравнению с 26.
Такого пробела в парном тестировании для других меньшинств не было. Агенты предоставили как испаноязычным, так и белым парным тестировщикам в среднем 42 объявления. Азиаты получили 18 по сравнению с 22, которые получили парные белые тестеры. Средние значения включают случаи, когда агенты не предоставляли списки тем или иным клиентам.
В некоторых случаях агенты, разговаривая с тестировщиками, определяли расовую, этническую или религиозную принадлежность сообществ, причем во всех случаях, кроме одного, они делились информацией только с белыми клиентами.
Справедливые жилищные стандарты обычно запрещают агентам говорить о происхождении людей, живущих в районах, как форму словесного расового или этнического управления. Стандарты также требуют, чтобы агенты предоставляли клиентам равные рекомендации относительно областей, в которых они могут захотеть жить.Агент Century 21 Радж Сангви, например, предупредил белого тестера о покупках в Хантингтоне, главном районе северного графства Саффолк.
«Но ты не хочешь туда идти. Это смешанный район », — сказал Сангви, добавив:« У вас есть белые, у вас черные, у вас есть латиноамериканцы, у вас есть индейцы, у вас есть китайцы, у вас есть корейцы; все.»
Сангви не сделал аналогичных замечаний азиатскому тестировщику и не посоветовал никому из них не предлагать дома Хантингтона.
Говоря с белым тестировщиком об одном сообществе, в подавляющем большинстве меньшинства, агент RE / MAX Джой Таксон пообещала: «Я не собираюсь отправлять вам что-либо в Вианданч, если вы не хотите заводить машину, чтобы купить свою трещину, если только вы просто не захотите. хочу пройтись по улице.”
Разговаривая с азиатским тестером о другом районе, где проживают преимущественно меньшинства, Таксон сказала, что сказала члену семьи: «Вы действительно хотите, чтобы ваши будущие дети ходили в школьные округа Амитивилля?»
Сангви и Таксон не ответили на многочисленные запросы о комментариях.
Чтобы охватить обширные территории Лонг-Айленда, Newsday разделил большую часть Нассау и большую часть Саффолка на 10 зон, включая рынки жилья с доступными домами, а также особняки стоимостью в миллион долларов и места, где большие группы меньшинств живут рядом с белым населением.Зоны простирались от западного Нассау до Хэмптона.
АгентствоNewsday провело тесты в каждой зоне и составило график выбора жилья, сделанного агентами в каждой зоне, часто показывая населенные пункты, которые они предпочитают, покупателям разного происхождения.
В совокупности в 10 зонах проживало 83 процента населения Лонг-Айленда, в том числе 80 процентов белого населения и 88 процентов населения меньшинств.
Отображение листингов по тестовым зонамВ целом, агенты предоставили темнокожим клиентам наименьшую долю объявлений в городах с наибольшей долей белых жителей и наибольшей долей, где белые были менее распространены.
Там, где белые составляли 20 или менее процентов населения, агенты предоставили меньшинствам семь из 10 списков. Только когда белые достигли 56 процентов населения, агенты отдали большую часть списков в сообществе, 63 процента, белым.
Агенты и брокеры несут ответственность за применение стандартов справедливого жилья, поскольку они действуют в качестве лицензированных контролеров при выборе жилья. Представители отрасли утверждали, что надлежащее обучение — лучший способ гарантировать, что агенты соблюдают законы о справедливом жилищном обеспечении, и выступают против более агрессивного правоприменения посредством штрафов, приостановления действия лицензии или отзыва.
Чтобы оценить качество обучения, Newsday посетила шесть уроков по вопросам справедливого жилья, организованных Советом риэлторов Лонг-Айленда. Эксперты, изучавшие инструкцию, обнаружили, что только одна из них адекватно охватывала материал, а другие были «шокирующе тонкими по содержанию».
После того, как тестирование было завершено, Newsday впервые раскрыл тестерам, как их коллеги преуспели в посещении агентов. Тестеры слышали сравнения, сидящие рядом: черный рядом с белым, латиноамериканец рядом с белым, азиатский язык рядом с белым.
Часто они говорили, что результаты испытаний выявили доказательства дискриминации, которые были спрятаны за улыбками и рукопожатиями, предлагаемыми проводниками при проживании в пригороде, где расовые границы между многими общинами резко очерчены.
Мартина Хакетт, чернокожая, штатный профессор общественного здравоохранения в Университете Хофстра, встречалась с семью агентами и трижды сталкивалась с доказательствами разного обращения. В ее мыслях были отражены точки зрения многих товарищей по тестированию.
«Я бы и понятия не имел, что без этого тестирования была бы даже разница между тем, что было предоставлено. Я предполагаю, что всем будут предоставлены одни и те же списки на основе их экономических и географических требований », — сказал Хакетт, добавив:
«То, что возможности ограничиваются таким образом, заставляет меня задуматься о том, какие варианты доступны, о которых люди могут не знать. И кто делает этот выбор? Еще я чувствую, что выбор с точки зрения выбора того, что было бы теоретически лучшим выбором для меня и моей семьи, был как бы удален.”
Другой тестировщик, Алекс Чао, актер азиатского происхождения, узнал, что агент отказался предоставить ему списки домов на продажу, что было первым шагом в поиске дома, но передал листы его подходящему белому тестеру. Он назвал разницу в обращении очень тревожной.
«Я не думаю, что ко мне вообще относились справедливо», — сказал он. «Это довольно возмутительно и, конечно, оскорбительно, и это расстраивает. Вы знаете, что читаете об этих вещах, вы никогда не думаете, что они могут случиться с вами.”
Newsday расследование было сосредоточено на 12 брендах, которые представляли более половины продавцов жилья на острове в 2017 году.
Среди них были Дуглас Эллиман, Century 21 Real Estate LLC, Charles Rutenberg Realty Inc., брокерская компания Coldwell Banker Residential на Лонг-Айленде, Coach Realtors, Daniel Gale Sotheby’s International Realty, Laffey Fine Homes, Keller Williams Realty, The Corcoran Group, Signature Premier Properties , Realty Connect USA и RE / MAX LLC.
Тесты агентов, связанных с двумя фирмами — Corcoran Group и Daniel Gale Sotheby’s, — не выявили доказательств разного обращения.
Newsday уведомил 93 агента письмами о том, что они были проверены и записаны. Когда два консультанта Newsday по вопросам справедливого жилья обнаружили доказательства, свидетельствующие о разном обращении, в письмах подробно описывались факты, чтобы агенты могли просматривать свои записи, уточняли результаты, давали агентам возможность просматривать видеозаписи своих действий и предлагали им высказать свою точку зрения в интервью или в письменных заявлениях. .
Кроме того, Newsday предоставил идентичную информацию и возможности для обсуждения и комментариев корпоративным руководителям агентов.
Тринадцать агентов и 21 представитель корпорации пришли в Newsday и просмотрели материалы 26 парных тестов, в которых участвовали восемь агентств.
В конечном итоге нарушения справедливого жилищного права устанавливаются судом или правоохранительными органами. Власти могут принять решение о предъявлении обвинения на основании вопиющего поведения в одном случае.В более общем плане, они возбуждают судебный иск после того, как подвергли агента нескольким парным тестам, чтобы установить закономерность и снизить вероятность того, что выбор агента был либо случайностью, либо обоснованно руководствовался рынком в то время.
Newsday проверял каждого агента только один раз. Не имея возможности доказать правонарушение, каждый результат указывает на доказательство нейтрального или несопоставимого отношения при единственном сравнении контактов с клиентами и дает мало информации об общем профессиональном поведении агента.
В совокупности, однако, результаты отдельных тестов, подкрепленные статистическими данными, образуют совокупность свидетельств, свидетельствующих о масштабах дискриминационной практики со стороны агентов при продаже домов на Лонг-Айленде. Вдобавок, прочитанные рядом, сопоставленные стенограммы однозначно выявили скрытые различия, с которыми сталкиваются охотники за домами из числа меньшинств, даже не подозревая, что они находятся в невыгодном положении.
От редакции: пятно сегрегации преодолимо Часть 1Они называют это рулевым
Расследование Newsday выявило доказательства того, что некоторые агенты распределяли домашних охотников по расе и этнической принадлежности.
Законы о справедливых жилищных условиях запрещают агентам направлять белых в одну общину и равноправных чернокожих, выходцев из Латинской Америки или Азии в другие места, практика, известная как управление.
Тем не менее, в 21 из 86 тестов Newsday (24 процента) агенты обнаружили белых и домовых охотников из числа меньшинств в областях, которые достаточно различались, чтобы предположить наличие признаков рулевого управления.
Эльмонт, сообщество преимущественно меньшинств, подходило для латиноамериканского домашнего охотника, но не для сопоставимого белого.
Фрипорт, деревня в подавляющем большинстве меньшинств, может быть хорошим местом для чернокожего, ищущего дома, но было рискованным местом для вложений для подходящего белого тестера.
Преимущественно белый Левиттаун подходил для белого покупателя, но более разнообразный Восточный Медоу и Хиксвилл подходили для афроамериканца.
Один агент, разговаривая с белым клиентом, сказал: «Я не хочу использовать слово« рулить », но я пытаюсь обучать — я использую это слово — я обучаю в определенных областях».
Указывая на необходимость изучить, кто жил в сообществе перед покупкой, этот агент, Розмари Марандо из Coldwell Banker Residential Brokerage, посоветовал покупателю наблюдать за ночными посетителями магазинов.
«Куда бы вы ни собирались покупать подгузники, днем заходите в 10 часов вечера и посмотрите, нравится ли вам этот район», — сказала она, добавив:
«Был один парень, который хотел бы настоять на этом доме, а жена была беременна и родила маленького ребенка, и я сказал ему:« Я ничего не могу сказать, но я воодушевляю тебя, я хочу, чтобы ты ушел. там в 10 часов вечера с женой купить подгузники. Сходи в тот 7-Eleven. Они там не покупали ».
«Я должен сказать это, не говоря об этом, понимаете?» — признался Марандо.
Она также посоветовала: «Я всегда говорю женщинам, следите за школьным автобусом. Знаете, я всегда так говорю. Следуй за школьным автобусом, увидишь мам, болтающихся по углам ».
Наконец, Марандо вспомнил, как три десятилетия назад услышал аналогичный совет от агента, впервые покупая жилье, и подумал: «Что за ползание».
Марандо не сделал подобных комментариев, когда его посетил черный тестер. Она дала обоим тестерам сопоставимые списки в схожих областях, не обнаружив никаких доказательств рулевого управления.
Два консультанта по ярмарке жилищных условий Newsday обнаружили, что Марандо использовал «закодированный язык» или «эвфемизм» для описания рулевого управления, разговаривая только с белым тестером.
На основании информации, предоставленной Newsday, Роберт Швемм, профессор права юридического колледжа Университета Кентукки, пришел к выводу:
«Этот агент знает, что такое рулевое управление, и придумал для него эвфемизм, которым она готова поделиться только с белым тестером, а не с черным тестером.
«Вместо« рулевого управления »она использует« местоположение ». Она говорит, что со временем поняла, что это особенно важно. Теперь она демонстрирует поведение, которое критиковала в своем первоначальном агенте. И не сказать то же самое чернокожему покупателю жилья действительно проблематично. Неужели она думает, что меньшинства этого не хотят? »
Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, заключил:
«Этот агент, похоже, использовал закодированный язык, чтобы убедить белого тестера учитывать расовый состав кварталов при рассмотрении вопроса о том, где купить дом.
«Агент сказал:« Посмотрите, кто в школьном автобусе. Посмотрите, кто покупает подгузники в продуктовом магазине ». Эти заявления не были сделаны афроамериканскому тестеру.
«В то время как обоим тестерам были предоставлены списки домов в преимущественно белых районах, некоторые из заявлений агента предполагают, что агент не заинтересован в привлечении покупателей в районы с разными расовыми признаками».
Newsday уведомил Марандо о своих выводах письмом и по электронной почте, пригласил ее просмотреть записи встреч с тестировщиками и попросил об интервью.На телефонные сообщения она не отвечала.
Newsday представил свои выводы в письме Чарли Янга, президенту и генеральному директору Coldwell Banker Residential Brokerage. В письме описывались действия Марандо и дополнительных агентов Coldwell Banker.
Национальный директор компании по связям с общественностью Рони Бойлс написал в электронном письме:
«Инциденты, о которых сообщает Newsday, которые якобы произошли более двух лет назад, полностью противоречат нашим долгосрочным обязательствам и стремлению поддерживать и поддерживать все аспекты справедливого и равноправного жилья.
«Соблюдение Закона о справедливых жилищных условиях остается одним из наших высших приоритетов, и мы ожидаем, что такой же уровень приверженности проявят более 750 независимых продавцов недвижимости, которые решили сотрудничать с Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде. Мы серьезно относимся к этому вопросу и рассмотрели предполагаемые инциденты с продавцами ».
Coldwell Banker отказался обсуждать ответы компании на конкретные дела.
Карта из 5763 списков домов, собранных Newsday, представляет коллективный выбор, сделанный протестированными агентами.При прочих равных, списки белых и меньшинств должны появиться примерно в 50-50 пропорциях по всему острову.
Они этого не сделали.
На карте были выявлены разделенные расовые и этнические модели, которые помогли бы формировать как жизнь, так и сообщества, в некоторых случаях ускоряя демографические изменения, а в других блокируя их.
Самый суровый: Агенты направили белых покупателей в основном в районы с наибольшей концентрацией белого, при этом чаще всего предлагая черным покупателям сосредоточиться на областях с более низким уровнем белого представления.
«Они помещают вас в место, которое, как они думают, вы принадлежите. Они говорят вам, что вы не принадлежите к этой части города из-за вашей расы или чего-то еще, и это неправильно, — сказал черный тестер Джонни Мэй Алстон, государственный служащий на пенсии, добавив:
«Но только потому, что ты думаешь, что я предпочел бы быть здесь, или потому что я принадлежу к определенной расе, ты думаешь, что я должен быть здесь. Но как насчет моего выбора места, где я хочу жить? »
Как вопиющее, так и широко распространенное до революции в области гражданских прав, расовое управление со стороны агентов по недвижимости в значительной степени исчезло из поля зрения.
Там, где агенты когда-то открыто закрывали чернокожих покупателей от белых сообществ, некоторые теперь проявляют учтивый профессионализм при сортировке покупателей по расовому или этническому признаку.
«Проблема дискриминации очень тонкая», — сказала Клаудиа Аранда, директор полевых операций некоммерческой организации Urban Institute, которая провела более 8000 парных тестов в общенациональном исследовании, спонсируемом Министерством жилищного строительства и городского развития США. 2010.
Это исследование показало, что агенты по недвижимости реже, чем в прошлом, участвовали в более явных формах дискриминации, например, не показывали доступные дома покупателям из числа меньшинств.Однако исследование также показало, что агенты размещали миноритарных покупателей в более интегрированных районах по более высокой ставке, чем белые покупатели.
«При отсутствии более явного обращения, при отсутствии конкретных дискриминационных комментариев, у отдельных лиц, ищущих жилье, никогда не будет никаких оснований подозревать дискриминацию», — сказал Аранда.
ТестыNewsday стремились скрыть улыбки и рукопожатия, которые могут замаскировать свидетельства рулевого управления, путем сравнения реакции агентов на парных покупателей во время работы видеомагнитофонов.
См. Свидетельство рулевого управления Часть 2Опасности домашней охоты в черном цвете
Тестировщики Newsday сталкивались с неодинаковым отношением в 49% случаев по сравнению с белыми покупателями.
У них было не знаю агентов…- Направлял их в районы, отличные от их белых собратьев
- Меньше объявлений о домах
- Привлечь их к более тщательной финансовой проверке
- Пренебрежение общинами меньшинств при разговоре с белыми
Тридцать девять раз черные мужчины и женщины работали с агентами по недвижимости в качестве парных тайных тестировщиков в расследовании Newsday.В 19 случаях тестирование показало, что они подвергались разному лечению по сравнению с подобранными белыми тестерами. Кроме того, один агент предупредил белых и азиатских тестировщиков избегать преимущественно чернокожих сообществ.
Кельвин Тьюн, 54 года, федеральный служащий, встретился с девятью вежливыми профессиональными агентами. Он понятия не имел, что семь из этих встреч свидетельствовали о неравном обслуживании, причем один агент фактически запретил ему рассматривать дома в коренном населенном пункте Лонг-Айленда в Плейнвью.
«Меня не приняли в Плейнвью из-за нее, — сказал Тьюн, узнав о результатах того теста.
Джонни Мэй Алстон, 65 лет, государственный служащий на пенсии, понятия не имела, что агент отказался предоставить ей услуги на тех же условиях, что и для белого клиента.
«Я бы никогда не узнал», — сказала Олстон, узнав, как ее опыт тестировщика в расследовании Newsday сравнивается с опытом своих белых коллег.
Говоря об агентах по недвижимости, которых она встретила, Олстон добавила: «Они заставляют вас чувствовать, что они относятся к вам, как и ко всем остальным.Это потому, что ты не видишь другой стороны. Но как только вы видите другую сторону, вы понимаете, что с вами не так хорошо обращаются ».
Все эти тестировщики — как представители меньшинств, так и белые — впервые обнаружили, как их опыт сравнивается, когда Newsday собрал их вместе для совместных интервью.
Тестирование обнаружило доказательства того, что: Чернокожие испытатели столкнулись с неравным обращением
49% случаев
- Темнокожие тестировщики Newsday имеют опыт различали лечение с более высокими показателями , чем испаноязычные (39 процентов) и азиатские тестеры (19 процентов).
- В 11 случаях агента направили черных тестировщиков в районы, отличные от белых, в сравнениях, которые показали наличие рулевого управления.
- В пяти случаях агенты наложили условия на чернокожих испытателей , которые равносильны отказу в равном обслуживании по сравнению с условиями, требуемыми от белых испытателей.
- В трех случаях агенты либо рассказали о передаче белому испытателю, но не черному, либо добровольно передали информацию об этническом составе сообществ только белым испытателям.
- В целом, агента предоставили белым тестировщикам в среднем на 50 процентов больше объявлений , чем они предоставили черным партнерам — 39 по сравнению с 26, включая случаи, когда агенты не предоставляли списков одному тестировщику.
Такого пробела в парном тестировании для других меньшинств не было. Агенты предоставили испаноязычным и белым тестировщикам в среднем по 42 объявления. Азиаты получили 18 по сравнению с 22, которые получили белые тестеры.
Ограничение выбора может помочь покупателям двигаться в сторону сообществ и отдаляться от них.
«Вероятно, самый мощный инструмент управления — это сокрытие информации», — сказал Джейкоб Фабер, доцент социологии Нью-Йоркского университета, изучающий сегрегацию.
«Так что эта работа по передаче информации очень важна».
РепортерКейт Герберт подробно описывает проблемы, с которыми чернокожие тестировщики сталкивались в 49% случаев во время парного тестирования.
До изменений, вызванных движением за гражданские права, агенты по недвижимости часто прямо отказывались обслуживать чернокожих покупателей.Сегодня эксперты говорят, что дискриминация, скорее всего, принимает форму тонкого направления покупателей разного происхождения в разные сообщества или требования, чтобы меньшинства преодолели более высокие финансовые барьеры, чем белые.
Ниже приведены четыре истории болезни, которые демонстрируют доказательства разного отношения к чернокожим на Лонг-Айленде в поисках домов, скрытых через полвека после принятия федерального закона о справедливом жилищном обеспечении. Они сопровождаются выводами консультантов по справедливому жилищному праву Фреда Фрейберга, исполнительного директора Центра справедливого жилищного права, и Роберта Швемма, профессора юридического колледжа Университета Кентукки.
Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday. Их суждения не являются юридическими выводами.
Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.
ТЕСТ 67 Агент предлагает пять домов в Плейнвью охотнику за белыми домами, но говорит чернокожему покупателю дома, что дома с такой же рыночной стоимостью выходят за рамки его ценового диапазона.
ТЕСТ 76 Агент берет белого клиента на экскурсию по дому, не запрашивая удостоверения личности, но просит охотника за черным домом показать удостоверение личности.
ТЕСТ 96 Агент предупреждает белого покупателя дома о насилии со стороны банд в Брентвуде, но направляет охотника за черным домом в сторону преимущественно меньшинства.
ТЕСТ 45 Агент предупреждает белого покупателя избегать инвестирования в Фрипорт, но предполагает, что деревня с преобладающим меньшинством может быть хорошим выбором для чернокожего покупателя.
Изучите тестовые примеры Часть 3Привилегии домашней охоты в белом цвете
Поведение агентовсвидетельствовало об отказе в предоставлении равных услуг меньшинствам в 8% парных тестов Newsday.
Выступая в качестве привратников в домах, школах и общинах, некоторые агенты по недвижимости сделали ключ от входной двери более доступным для белых, чем для меньшинств.
Как правило, эти агенты предоставляли готовые услуги белым клиентам, с которыми они столкнулись в ходе расследования Newsday, предлагая дома для рассмотрения и проводя экскурсии по домам, полагаясь на то, что у охотников за белыми домами есть финансовые возможности для покупки.
Напротив, они отказали в аналогичном полном обслуживании миноритарным клиентам, отказываясь предоставлять списки или туры, если клиенты не предъявили доказательства финансовых возможностей.
В семи из 86 парных тестов Newsday (8 процентов) поведение агентов выявило неравное обращение, равносильное отказу в равном обслуживании меньшинств.
Черные покупатели чаще всего сталкивались с явным отрицанием — в пяти тестах. Один из тестировщиков был латиноамериканцем. Один был азиатом.
Пять тестов, которые выявили отказ в предоставлении равных услуг чернокожим тестировщикам, произошли среди 39 тестов черно-белых — показатель почти 13 процентов.
Ни один агент ни в одном тесте не создавал больших препятствий перед белым покупателем, чем соответствующий миноритарный покупатель.
Выдавая себя за новых покупателей жилья, белые и представители меньшинств по отдельности просили агентов начать поиск с предложения списков домов и проведения экскурсий по объектам недвижимости на продажу. Ни один агент никому категорически не отказывал в обслуживании.
Вместо этого семь агентов наложили на миноритарных покупателей условия, которые казались разумными до тех пор, пока не были сопоставлены с услугами, которые они оказывали белым покупателям.
Одно из условий заключалось в обеспечении предварительного утверждения или предварительного квалификационного отбора для ипотечной ссуды. Предварительное одобрение подтверждает, что кредитор нашел покупателя кредитоспособным до определенной суммы на основании проверки кредитоспособности и документации, представленной покупателем. Предварительная квалификация указывает на то, что кредитор предварительно вынес аналогичное суждение, но еще не провел полную финансовую проверку.
Еще одно условие предполагало предоставление агенту исключительного права представлять покупателя. В соглашениях с эксклюзивным брокером оговаривается, что агент будет единственным представителем покупателя, и обычно гарантируется, что агенту будет выплачиваться комиссия либо из доходов от продажи, либо непосредственно от покупателя.
Закон разрешает агентам применять оба условия в равной степени со всеми клиентами. Но он запрещает агентам навязывать их только членам одной группы, а не другим.
Один пример: хотя черный покупатель сказал агенту по недвижимости Laffey Нэнси Андерсон: «Мой дядя на самом деле работает кредитным специалистом, поэтому мы вместе с ним собрали цифры», Андерсон отказался проводить экскурсии по дому, написав по электронной почте: «Мне нужно получить предварительное разрешение, прежде чем мы видим объявления ».
ТЕСТ 92
Черный тестер
Отказ от посещения дома без предварительного разрешенияТестер белый
Сопровождение на экскурсию без предварительного разрешенияНапротив, она сопровождала спаренного белого покупателя на экскурсии по дому после того, как он заверил ее: «У меня есть приятель, который работает в Roslyn Savings & Loan.”
Андерсон не ответила на письмо, информирующее ее о выводах Newsday, или на приглашения по почте и электронной почте для просмотра видеозаписей ее встреч с тестировщиками. Когда ей позвонили, она сказала: «На данный момент у меня нет комментариев».
Марк Лаффи, указанный на веб-сайте Laffey Real Estate в качестве основного владельца, и Филип Лаффи, описанный как курирующий Laffey Real Estate, не ответили на письма, электронные письма и телефонные звонки с просьбой об интервью или комментариях.
Эксперты говорят, что агенты по недвижимости могут более эффективно управлять своим временем, если они потребуют от покупателей предоставить предварительное одобрение ипотеки или предварительное квалификационное письмо, прежде чем предоставлять списки домов или брать клиентов на экскурсию.
«Если вы действительно беспокоитесь о своем времени, вы должны потребовать, чтобы все прошли предварительную квалификацию», — сказала Дороти Браун, профессор права юридического факультета Университета Эмори, которая занимается вопросами расы и правовой политики.
«Белым людям тоже отказывают в ипотеке, почему бы и вам?»
На основании фактов, представленных им в деле Андерсона, два консультанта Newsday по справедливому жилищному регулированию, Фред Фриберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, и Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки, увидели доказательства неравного обращения.
Freiberg писал: «Отказ агента предоставить услуги афроамериканцу, проводящему тестирование, является примером несопоставимого отношения, основанного на расе. Агент сказал афроамериканскому испытателю, что предварительное одобрение является условием показа дома, но не налагает этого же условия на белого испытателя ».
Schwemm пришел к выводу: «Доказательства явной дискриминации (низкое отношение к темнокожему тестеру) в отношении не показа домов до получения письма о предварительном разрешении.”
В тестахNewsday сравнивается, как агенты взаимодействуют с людьми разных рас или этнических групп в отдельных ситуациях, и, следовательно, не обязательно проливают свет на то, как каждый отдельный агент обращается с белыми и представителями меньшинств в целом.
В качестве одной из иллюстраций агент Realty Connect USA Реза Амирьявари предоставлял услуги черно-белым клиентам без предварительных условий в тесте, который Newsday дисквалифицировал из-за неисправности записывающего оборудования. В последующем испытании Амирьявари потребовал, чтобы покупатель-латиноамериканец выполнил условия, указывающие на отказ в предоставлении равных услуг по сравнению с покупателем-белым.
Размышляя над тем, что она узнала, работая тестером, Бриттани Сильвер, белая актриса, сказала:
«Кавказский человек, у которого есть деньги, чтобы их тратить, действительно никогда не может сделать ничего плохого». Она добавила: «Я не думаю, что этого человека когда-либо будут допрашивать. Я считаю, что у меня есть привилегия, потому что я белый ».
Ниже приводится свидетельство несопоставимого отношения к работе в четырех историях болезни, подтвержденное независимо консультантами Фрибергом и Швеммом, которые вынесли аналогичные суждения по всем семи тестам, которые предоставили доказательства отказа в равном обслуживании меньшинств.
Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday. Их суждения не являются юридическими выводами.
Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.
ТЕСТ 93 Агент отказывается показывать дома чернокожему покупателю, если покупатель не подписывает эксклюзивное брокерское соглашение — всего за несколько часов до того, как она приглашает белого покупателя на экскурсию по дому, не требуя такого соглашения.
ТЕСТ 30 Агент предлагает отвезти охотника из белых домов к домам, предоставляет 79 списков и сопровождает потенциального покупателя, чтобы он осмотрел четыре дома без подтверждения финансового положения.Агент говорит чернокожему соискателю жилья, что она должна предоставить предварительный квалификационный отбор на ипотеку.
ТЕСТ 78 Агент говорит латиноамериканскому охотнику за домом, что он помогает клиентам только после того, как они подпишут эксклюзивное брокерское соглашение и обеспечат предварительное одобрение ипотеки. Агент предоставляет списки и туры охотнику из белого дома, не требуя никаких документов.
ТЕСТ 09 Агент сообщает охотникам за черными и белыми домами, что он предоставляет списки и туры домой только клиентам, у которых есть предварительное одобрение ипотеки, а затем изменяет свою заявленную политику в отношении белого потенциального покупателя.
Изучите тестовые примеры Часть 4Смотрели почти везде
Агенты избегали включения в списки во многих общинах меньшинств Лонг-Айленда.
Агенты по недвижимости, связанные с крупнейшими брокерскими конторами Лонг-Айленда, имели более 200 возможностей предложить дома парным тестерам в восьми общинах, где преобладают чернокожие и латиноамериканцы, во время расследования дела Newsday о справедливости жилищных условий.
Агенты в основном избегали общин меньшинств, рекомендуя дома там только 15 раз.Но когда они действительно предлагали списки в сообществах меньшинств, они чаще отправляли эти списки покупателям из числа меньшинств, чем белым.
Freeport, Elmont, Hempstead, Brentwood, Central Islip, Uniondale, Roosevelt и Wyandanch упали 211 раз в пределах области поиска дома, представленной агентами тестировщиками — например, 30 минут от Хемпстеда по максимальной цене 450 000 долларов или 20 минут от Брентвуда. максимум 475 000 долларов.
Восемь общин преимущественно меньшинств варьировались от 73 процентов меньшинства Фрипорт до 97 процентов меньшинства Рузвельта.Хотя дома продавались по цене от 400 000 до 500 000 долларов, агенты направили почти всех тестировщиков, кроме небольшой, в общины с большей долей белых жителей.
«Я думаю, что то, что вы описали, основано на расовом составе района. Тот факт, что всех держат в стороне, не делает это приемлемым », — сказал Грег Сквайрс, профессор государственной политики в Университете Джорджа Вашингтона в Вашингтоне, который работал консультантом групп по справедливому жилищному строительству и США.С. Департамент жилищного строительства и городского развития.
«Вы можете утверждать, что это не свидетельствует о дискриминации в отношении лиц, ищущих жилье, потому что всех держали подальше от этих районов», — добавил Сквайрс. «Если это действительно так, то это предполагает дискриминацию определенных районов из-за их расового состава».
Newsday протестировал агентов, которые работали с 12 компаниями, доминирующими на рынке: Douglas Elliman Real Estate, Century 21 Real Estate LLC, Charles Rutenberg Realty Inc., Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде, Coach Realtors, Daniel Gale Sotheby’s International Realty, Laffey Fine Homes, Keller Williams Realty, The Corcoran Group, Signature Premier Properties, Realty Connect USA и RE / MAX LLC.
В общей сложности у них есть 218 филиалов в графствах Нассау и Саффолк, но нет офисов в восьми общинах, где проживает большинство расовых меньшинств острова. Среднее белое население в городах, где расположены офисы ведущих брендов недвижимости, колеблется от 75 процентов (Century 21) до 86 процентов белого (Keller Williams).
На вопрос о том, почему они не представлены в общинах, где преобладают меньшинства острова, ответили представители только трех из 12 компаний: Daniel Gale Sotheby’s, брокерской компании Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде и RE / MAX LLC.
Кэтрин Хевисайд, пресс-секретарь Daniel Gale Sotheby’s, заявила, что за эти годы компания «выросла в более чем 28 офисов». Хотя мы не во всех сообществах, мы с нетерпением ожидаем расширения во многих других регионах в ближайшие годы.”
Представительницы Coldwell Banker и RE / MAX отметили, что с помощью технологий, доступных сегодня, клиенты могут подключаться к услугам агентов без необходимости идти в физический офис.
Представитель RE / MAX Керри Макговерн сказал, что компания работала по франшизе во Фрипорте с 2000 по 2010 год и в Хемпстеде с 2005 по 2017 год.
Макговерн также сказал: «Мы не делимся фактическими цифрами такого рода, но можем подтвердить, что агенты RE / MAX имели много объявлений и закрывали сделки в каждом из этих районов за последний год.”
ПредставительColdwell Banker Рони Бойлз заявила, что «доля рынка компании неуклонно росла из года в год с 2016 по 2018 вместе в сообществах, которые вы назвали: Элмонт, Фрипорт, Хемпстед, Рузвельт и Юниондейл».
В среднем 12 крупнейших фирм имели меньшую долю рынка в восьми общинах меньшинств, чем на острове. Они контролировали более половины объявлений Islandwide. Но в сообществах меньшинств рыночная доля крупнейших фирм колеблется от примерно одной пятой в Вайнданче до одной трети в Фрипорте и Элмонте.
Агенты, связанные с небольшими местными брокерскими конторами, обслуживают большую часть предложений в восьми общинах меньшинств. Рой Кларк, агент LI Community Realty Inc. в Брентвуде, сказал, что крупные брокерские компании не обращают внимания на такие районы, как Брентвуд, Сентрал Айлип и Вайанданч.
«Они не особо продвигаются здесь», — сказал Кларк, проработавший в этой области почти 15 лет.
Когда с ним связались агенты из более крупных фирм, чтобы показать охотнику за домом одно из своих объявлений, Кларк добавил: «Я вообще не встречал белых покупателей, которых привлекала какая-либо крупная компания.”
Кларк сказал, что когда он работал в одной из крупнейших брокерских контор Лонг-Айленда, «они не особо рисковали в областях, которые были областями цвета. Не знаю, был ли это фактор страха или что-то в этом роде. Я не знаю, почему они этого не сделали ».
Ленора У. Лонг, брокер, работающий в Хемпстеде 18 лет, сказала, что заметила тенденции, подобные тем, которые наблюдались у Кларка: белые агенты, работающие на крупнейшие фирмы острова, связываются с ней по поводу ее объявлений в Хемпстеде от имени чернокожего или латиноамериканского клиента.
«Я никогда не видел, чтобы агент с Северного или Южного берега привозил кавказца в поисках дома в Хемпстеде», — сказал Лонг. «Обычно в Хемпстед приезжают чернокожие или выходцы из Латинской Америки».
Джим Блейс, белый и житель комплекса Ingraham Estates в Хемпстед-Виллидж, сказал, что он был свидетелем явления, описанного Лонгом.
«За последние два-три года было выставлено на продажу или продано примерно пять домов, и я заметил, что вы видите, что только чернокожие или латиноамериканцы приходят посмотреть на дома», — сказал Блейс.«Я еще не видел, чтобы мимо проходила белая семья».
Узнайте, как это влияет на сообщества Часть 5.Выходцы из Латинской Америки сталкиваются с препятствиями по мере роста населения
Почти 40 процентов их тестов показали наличие рулевого управления или несопоставимого обращения.
Педро Хименес ожидал найти доказательства некоторой дискриминации, когда латиноамериканец искал дом на Лонг-Айленде. Он обнаружил больше, чем он представлял себе как член крупнейшего меньшинства острова.
Хименес попросил восемь агентов по недвижимости помочь в покупке домов в качестве парного тестировщика в расследовании Newsday о дискриминации при продаже недвижимости. Пять из восьми тестов предоставили доказательства того, что агенты подвергали Хименеса неравному обращению по сравнению с его белыми коллегами.
«Это тревожно. Это безумие », — сказал он. «Сейчас 2018 год, я не могу этого подчеркнуть — это 50 лет после маршей за гражданские права. Я помню, как разные люди говорили: ну, мы пост-расовые, мы голосовали за черного президента.Нет, мы не. Очевидно, что это не так ».
Хименес, 45 лет, профессионал в области компьютеров и Интернета, родился в Доминиканской Республике.
Будучи мальчиком пяти лет, он вслед за своей матерью легально иммигрировал в Соединенные Штаты. Он вырос в районе Корона в Квинсе, посещал государственные школы Нью-Йорка и помогал своей матери зарабатывать деньги, делая ремни в семейной квартире.
Хименес также вспоминает, что социальное окружение научило его различать светлокожих и темнокожих латиноамериканцев, на людей более темных тонов смотрели свысока.
В среду также входило отношение к женщинам и геям, которое он давно начал рассматривать как обратное.
«Я был всем. Я был женоненавистником. Я был расистом. Я был гомофобом. Со временем я просто пришел к выводу, что почти поэтапно, что нет никаких оснований для этих вещей », — сказал Хименес. «Вы не знаете этих людей, как вы можете пролить этот свет на людей, которых вы не знаете? И не только это, но, имея такой взгляд, я причиняю страдания.”
Эта эволюция, по мнению Хименеса, опередила отношение агентов по недвижимости, с которыми он столкнулся в качестве тайного тестировщика.
«Латиноамериканцам это говорит о том, что, очевидно, вами будут управлять, особенно если вы оставите себя во власти агента», — сказал он.
По оценкам переписи 2017 года,латиноамериканцев составляют 18 процентов населения острова, за ними следуют чернокожие с 9 процентами и азиаты с почти 7 процентами. Они широко распространены: 90 процентов населения проживает в 120 из 291 общины острова.Бюро переписи населения США определяет выходцев из Латинской Америки и латиноамериканцев как людей кубинской, мексиканской, пуэрториканской, южной или центральноамериканской или другой испанской культуры или происхождения, независимо от расы.
Хименес был одним из пяти испаноязычных тестировщиков, которые действовали под прикрытием в ходе расследования Newsday.
Они работали с агентами, представляющими 12 крупнейших брокерских фирм острова, в офисах, расположенных от парка Массапекуа, Брентвуда и Ист-Хэмптона на Южном берегу до Грейт-Нек и Нортпорта на Северном берегу.Используя псевдонимы с латиноамериканскими фамилиями, они сказали, что ищут дома по цене от 400 000 до 3 миллионов долларов.
Всего, Newsday’s: пять латиноамериканских испытателей встретили доказательства разного обращения
39% времени
Хименес, Эшли Крири, Нана Понселеон, Лиза Колпа и Хесус Ривера 31 раз отправились на охоту за домом в паре с подходящими белыми тестерами. Двенадцать тестов показали, что агенты:
- Предоставлено группе на 12 процентов меньше предложений , чем среди белых покупателей в этих тестах, с большим разрывом в преимущественно белых общинах Роквилл-Центр, Оушенсайд, Рослин, Левиттаун, Меррик и Кингс-Парк.Там агенты предоставили белым тестерам в семь раз больше домов для рассмотрения, чем они предоставили подходящим латиноамериканским тестерам.
- Испаноязычные испытатели сосредоточили свое внимание на домах в 18 переписных участках в городе Хантингтон , которые занимали центральную часть города, затем простирались на север до Халезита и на юг до станции Хантингтон, Южного Хантингтона и Вест-Хиллз. Они подбирали объявления в этих районах для испаноязычных тестировщиков в два раза больше, чем для белых покупателей. Одиннадцать из 18 трактатов показывают рост латиноамериканского населения.
- В одном случае, согласно оценкам консультантов Newsday по вопросам справедливого жилищного строительства, к тестировщику из Латинской Америки были предъявлены более строгие требования, чем к белому покупателю, что равносильно отказу в предоставлении равных услуг.
Ниже приводятся три истории болезни, свидетельствующие о разном обращении с латиноамериканскими охотниками за домами, а также выводы консультантов Newsday по вопросам справедливого жилья Фреда Фрейберга и Роберта Швемма.
Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday.Их суждения не являются юридическими выводами.
Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.
ТЕСТ 42 Агент жалуется охотнику из белого дома, что законы о справедливом жилищном обеспечении запрещают ему предупреждать покупателей об отсутствии определенных сообществ, предлагает покупателям выбор в преимущественно белых районах и направляет охотника за домами латиноамериканского происхождения в сообщества, в которых преобладают меньшинства.
ТЕСТ 07 Агент говорит белому покупателю, что он будет осматривать районы, окружающие преимущественно сообщество меньшинств, одновременно говоря покупателю латиноамериканского происхождения, что он будет больше концентрироваться на этом сообществе.
ТЕСТ 87 Агент говорит белому покупателю, что ему «может быть более комфортно в определенной демографической области», говорит, что ей запрещено говорить о демографии, но добавляет, что ее коллега обучит клиента, которого она описывает как «стойкого парня». . »
Изучите тестовые примеры Часть 6Меньше препятствий для покупателей из Азии
Никаких признаков рулевого управления, но в 19% случаев наблюдались признаки разного обращения.
При поиске домов по цене от 400000 долларов в районе Бэй-Шор и Уэст-Айлип до 7 миллионов долларов на Северном берегу Голд-Коста азиатские охотники за домами встретили доказательства, свидетельствующие о дискриминации реже, чем чернокожие и латиноамериканские сверстники, в парном тестировании недвижимости Newsday. агенты.
Потенциальные покупатели жилья из Азии — один американец китайского происхождения, один американец корейского происхождения, один американец южноазиатского происхождения — участвовали в 16 тестах, в ходе которых сравнивались услуги, оказанные им агентами, в сравнении с тем, как агенты помогали сопоставимым белым покупателям.
Во всех, кроме трех, агенты предоставляли услуги, сопоставимые с азиатскими охотниками и охотниками из Белого дома. Три исключения включали свидетельства того, что один агент отказал азиатскому тестировщику в равных услугах по сравнению со своим белым коллегой, и что два агента предоставили больше информации о сообществах белым тестировщикам — даже несмотря на то, что агенты пренебрегали этими областями.
Ни один из тестов на соответствие азиатских и белых покупателей не показал доказательств того, что агенты направляли охотников за домами в разные сообщества.
В трех из 16 тестов отдельные азиаты испытали свидетельства, указывающие на дискриминацию в 19 процентах случаев — частота намного меньше, чем у чернокожих (49 процентов) или латиноамериканцев (39 процентов).
Этот показатель отражает явную личную дискриминацию азиатских тестеров. Два дополнительных теста выявили возможные нарушения стандартов справедливого жилья, которые ограничивают возможность агентов добровольно предлагать клиентам расовый, этнический или религиозный состав населения.В этих двух тестах агенты указали потенциальным белым покупателям на растущее азиатское присутствие в этом районе.
«Вероятно, всегда было бы сомнительно поднимать такие вопросы, если бы искатель жилья не спрашивал о них», — сказал Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки и специалист по закону о справедливом жилищном обеспечении, который служил в качестве консультанта Newsday. «Существует четкий закон, который гласит, что рулевое управление может происходить на основании заявлений о расовой принадлежности, которые не требуются от искателя дома.”
Изучите тестовые примеры Часть 7Лучший выбор агентов для латиноамериканцев
Хантингтон был рекомендован для них по гораздо более высокой цене, чем для белых покупателей.
Расположенный в северном округе Саффолк, более чем в часе езды на поезде до Манхэттена, Хантингтон и прилегающие к нему районы давно стали олицетворением пригородного образа жизни Лонг-Айленда. Есть оживленный центр города. На широких зеленых улицах стоят величественные дома.Рядом с проливом Лонг-Айленд-Саунд есть бывшие пляжные коттеджи.
И есть изменение: белое население сократилось во многих переписных районах, а латиноамериканское население выросло — явление, отраженное в выборе домов агентами по недвижимости в исследовании Newsday о практике продажи жилья.
Район оказался наиболее излюбленным местом латиноамериканских охотников за домами на Лонг-Айленде. В ходе тайного тестирования, в котором участвовали белые и латиноамериканские покупатели, агенты гораздо чаще рекомендовали окрестности Хантингтона латиноамериканским тестерам, хотя ни один из них не просил конкретно жить в этом районе.
В ходе пяти тестов белые и латиноамериканские охотники за домами искали дома стоимостью от 450 000 до 500 000 долларов в пределах 20 или 30 минут от Гринлона или Нортпорта, двух населенных пунктов в нескольких минутах езды от центра Хантингтона или дома за 600 000 долларов в 30 минутах от Сайоссета, района, также охватывающего Хантингтон.
В совокупности агенты передали тестировщикам 453 списка, порекомендовав 65 процентов из них латиноамериканским охотникам за домами. Списки охватывали полосу территории, которая простиралась от Плейнвью и Ойстер-Бей на западе до Хауппоге и Кингс-Парка на востоке.
Среди этих списков агенты 173 раза предлагали дома в основных общинах Хантингтона — Хантингтон, Хантингтон-Стейшн и Южный Хантингтон. Здесь концентрация домов, рекомендованных латиноамериканским покупателям, достигла 84 процентов — при этом ни один агент не предоставил бы большинство предложений белому тестеру.
Разрыв в количестве рекомендаций в отношении жилья, сделанных латиноамериканским и белым покупателям в трех тестах, был достаточно большим, чтобы два консультанта Newsday по вопросам справедливого жилья обнаружили свидетельства того, что агенты направляли латиноамериканских покупателей в район Хантингтона по сравнению с подобранными белыми покупателями.
Эти три агента рекомендовали дома в районе Хантингтона 78 раз латиноамериканским охотникам за домами и трижды их белым коллегам — дисбаланс в 96 процентов для испаноязычных тестеров и 4 процента для белых.
Напротив, если агенты выбрали Хантингтон в качестве места проживания в шести аналогичных черно-белых тестах, они рекомендовали его черным покупателям в 39 процентах случаев.
Изучите тестовые примеры Часть 8Почти исключительно для белых
Некоторые агенты редко рекомендовали Меррик, Левиттаун и Роквилл-центр охотникам за домами меньшинств.
Ни один охотник за домом не просил конкретно жить в трех общинах Лонг-Айленда, где преобладают белые жители, — но семь агентов по недвижимости специально предложили их почти исключительно белым потенциальным покупателям во время расследования Newsday.
Меррик, Левиттаун и Роквилл-центр в округе Нассау оказались местами, которые эти агенты в подавляющем большинстве выбирали для белых клиентов, но не для своих парных искателей дома из числа меньшинств.Состав сообществ колеблется от 75 процентов до 88 процентов белых.
Выбор агентов соответствовал демографическим характеристикам городов: эти семеро предоставили своим белым клиентам в 13 раз больше объявлений в общинах, чем они предоставили соответствующим покупателям из числа меньшинств. Двое предложили здесь дома только своим белым клиентам.
Во всех семи тестах два консультанта Newsday по справедливым жилищным условиям — Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия и Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки — независимо обнаружили свидетельства рулевого управления.
Увидеть доказательства Часть 9Проблемы, стоящие перед исполнением
Небольшие деньги на всех уровнях власти для всестороннего тестирования для искоренения дискриминации.
В феврале 2016 года губернатор Эндрю М. Куомо обратился к Мартину Лютеру Кингу-младшему с заявлением о «новаторской» кампании против дискриминации при продаже и аренде жилья.
Губернатор сообщил восторженной аудитории в баптистской церкви Конвент-авеню в Гарлеме, что штат будет спонсировать парное тестирование по всему Нью-Йорку — методику, в которой используются тайные следователи, — чтобы расправиться с агентами по недвижимости и арендодателями, которые не обслуживают белых клиентов и представителей меньшинств. на равных.
«Мы собираемся расследовать это», — пообещал Куомо. «Мы собираемся его найти. Мы собираемся разобраться в этом. Мы собираемся наказать это и привлечь к ответственности, потому что это незаконно ».
Добавлен Куомо, который ранее работал секретарем Министерства жилищного строительства и городского развития США:
«Будут люди, которые будут недовольны, потому что это будет разрушительно для многих крупных игроков в жилищной отрасли, которым нравится то, что у них есть сейчас.”
Три года спустя беспрецедентное стремление Куомо на посту губернатора, которое теперь его администрация называет «пилотной программой», потребовало затрат в размере 65 000 долларов и проведения 88 парных тестов домовладельцев северной части штата и района Вестчестера на предмет дискриминации при аренде квартир.
В результате был наложен штраф в размере 6000 долларов против домовладельца, обвиненного в отказе в аренде инвалидам, использующим животных для эмоциональной поддержки; урегулирование в размере 15 000 долларов от домовладельца, обвиненного в отказе в аренде чернокожим заявителям; и ожидающее рассмотрения судебное дело против арендодателя по обвинению в отказе в аренде лицам, использующим служебных животных.
Куомо, который в качестве генерального прокурора Нью-Йорка курировал 200 проверок практик в сфере недвижимости, не выделил средств на дополнительное тестирование в качестве губернатора.
Набег губернатора на принудительные меры иллюстрирует стоимость исследований парных тестов, а также большой разрыв между их ограниченным использованием и документально подтвержденной распространенностью скрытой дискриминации.
Подводя итоги действий Куомо по борьбе с предвзятостью в вопросах жилья, администрация губернатора отметила, что в этом году он подписал закон, запрещающий дискриминацию на основе источника дохода, например жилищных субсидий или алиментов.В июле он поручил Департаменту финансовых услуг выяснить, позволяет ли Facebook дискриминировать рекламодателей жилья.
Старший советник губернатора также сообщил, что администрация провела расследование в отношении арендодателей с целью предотвращения дискриминации на основании иммиграционного статуса и других факторов.
«Эта администрация очень серьезно относится к жилищной дискриминации, и этот губернатор принял больше мер защиты от нее, чем любой другой губернатор в истории», — сказал в письменном заявлении старший советник губернатора Рич Аззопарди.
«Каждая полученная жалоба тщательно расследуется, и мы призываем любого жителя Нью-Йорка, который считает, что он стал жертвой жилищной дискриминации, немедленно связаться с нами».
На бумаге агенты по недвижимости подлежат расследованию и дисциплинарному взысканию на нескольких уровнях правительства. Но на каждой ступени лестницы правоприменения агентства не имеют возможности использовать основной инструмент для выявления нарушений закона о справедливом жилищном праве со стороны агентов по недвижимости.
Опрошенные Newsday, исполнительные директора крупных некоммерческих организаций по наблюдению за соблюдением справедливости в жилищном секторе, которые полагаются на государственное финансирование, в том числе в Детройте, Кливленде, Сент-Питерсберге.Луи, Майами, Новый Орлеан, Нью-Йорк и Хьюстон единогласно заявили, что их бюджеты слишком малы, чтобы поддерживать постоянное парное тестирование на дискриминацию среди агентов по жилой недвижимости.
Саид Родни Х. Макрей, исполнительный директор Комиссии по правам человека округа Нассау, агентства, в котором работает всего пять человек и которое расположено в одном из самых изолированных пригородов Америки:
«Мы не проводим никаких испытаний».
Зачем нужно тестирование Часть 10.Разделительные линии видимые и невидимые
Разделение черных и белых вошло в историю Лонг-Айленда.
Разделение черных и белых укоренилось на Лонг-Айленде так же прочно, как и на бульваре Медоубрук.
Направляясь к северу от набережной Саут-Шор, дорога с шестью полосами движения отделяет Фрипорт, в котором преобладает большинство, от преимущественно белого Меррика; затем подавляющее меньшинство Рузвельта из преимущественно белого Северного Меррика; затем подавляющее большинство жителей Юниондейла из Ист-Медоу, где семь из 10 жителей — белые.
Полоса асфальта, бетона, травы и деревьев, обрамленная зелеными насаждениями, бульвар образует барьер между общинами, белыми всего на 1% и черными всего на 2%.Демаркации резкие, даже несмотря на то, что дорога служит каналом для более чем 70 000 автомобилей ежедневно.
На Лонг-Айленде 291 поселок Большинство чернокожих жителей проживает всего в 11
Как один из самых изолированных пригородов Америки, Лонг-Айленд пересечен расовыми барьерами. Некоторые, например Медоубрук, видны. Некоторые из них являются невидимым продуктом исторических сил, в том числе правил зонирования, красной линии ипотеки, границ 124 школьных округов, цен на жилье, а также расового управления и блокирования — тактики, используемой агентами по недвижимости для увеличения продаж и комиссионных, побуждая черных к переместитесь в белый район, а затем предупредите белых, что стоимость недвижимости вот-вот резко упадет.
В течение трех лет Newsday исследовал практику недвижимости на Лонг-Айленде, используя систему тестирования, в которой белые и представители меньшинств, выступающие в качестве соискателей жилья, были объединены в пары, чтобы определить, как агенты по недвижимости обращаются с ними. Исследование показало, что белым тестерам были показаны районы с более высокой долей белых жителей, чем темнокожим тестерам, а темнокожим тестерам были показаны дома в более интегрированных районах. Это также показало, что некоторые области меньшинств в значительной степени игнорировались всеми.
Разделение считается само собой разумеющимся даже в тех местах, где они диктуют, что чернокожие и латиноамериканские дети будут учиться только с чернокожими и латиноамериканскими детьми, а белые дети будут учиться только с белыми детьми в начальных школах, разделенных на милю.
После изучения Лонг-Айленда Майрон Орфилд, директор Института возможностей метрополий при юридическом факультете Университета Миннесоты, видит «жесткие расовые барьеры, где черные сообщества соседствуют с белыми и остаются очень устойчивыми.Орфилд добавляет: «На Лонг-Айленде есть твердые стены. Там крепкая, крепкая стена. Когда вы видите эти жесткие дифференцированные стены, в основе которых обычно лежат фанатизм и предрассудки, которые поддерживают эти твердые стены ».
Узнать историю Часть 11Школы как точка продажи
Обсуждение качества может стать показателем для разговора о расовом составе сообщества.
Агенты по недвижимости на Лонг-Айленде продают школы столько же, сколько дома.
Рейтинги школьных округов являются одними из наиболее усердных показателей качества жизни домовладельцев Лонг-Айленда, не в последнюю очередь потому, что они могут влиять на ценности дома.
Во многих из 86 парных тестов Newsday агенты применяли лазерную фокусировку на районах, подчеркивая их воспринимаемое качество, когда рекомендовали места, которые охотникам за домами следует покупать или избегать.
Как объяснил это один агент по недвижимости: «Значит, важнее, чем Syosset, школы, потому что на Лонг-Айленде все около школ.”
Опора на рейтинги школ как на главный аргумент может дать возможность агентам по недвижимости на Лонг-Айленде выполнять функции привратников для 124 четко очерченных округов, в которых результаты тестов, количество выпускников, а также этнический и расовый состав резко различаются. Играя роль привратников, они рискуют нарушить стандарты справедливого жилья, потому что обсуждение качества школы может стать косвенным показателем для разговора о структуре сообщества.
Как заявила Национальная ассоциация риэлторов в публикации 2014 года на своем веб-сайте: «Обсуждения школ могут вызвать вопросы о управлении, если существует корреляция между качеством школ и расовым составом района.”
Характеристики школ с низкими оценками, например, или комментарии, в которых говорится о «сообществе с ухудшающимися школами», становятся кодовыми словами для обозначения расовых или других различий в сообществе », — говорится в сообщении. В результате такие комментарии превращаются в «вопросы справедливого жилищного строительства».
Кроме того, эксперты по справедливым жилищным условиям говорят, что рекламирование или пренебрежительное отношение к школам может подвергнуть агентов юридической опасности, потому что многим не хватает опыта для вынесения таких суждений.
«С каких это пор агенты по недвижимости стали экспертами по школам?» — спросил Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, который работал консультантом Newsday.
«Это смешно, потому что они не могут, им нельзя доверять предоставление объективной информации о школах и их успеваемости», — сказал Фрайберг.
«Я могу пойти в район, и, возможно, это не самые высокие оценки, которые я ищу для своего сына. Может, это музыкальная программа. Могло быть много разных причин, по которым я думал, что школа лучше или хуже для моего сына, и это не имеет никакого отношения к результатам тестов, и уж тем более не имеет никакого отношения к расе ».
В то время как некоторые агенты, протестированные Newsday, говорили клиентам, что им по закону запрещено говорить о школах, эксперты по справедливым жилищным условиям говорят, что агенты могут предоставлять информацию, если она строго фактическая и предоставляется клиентам в равной степени.
Национальная ассоциация риэлторов пояснила, что у агентов есть узкий путь, который предполагает использование «объективной информации», а не их личного мнения.
Автор предположил, что агенты предоставляют потенциальным покупателям жилья школьные или общественные веб-сайты, содержащие рейтинги и данные.
«Лучшее, что может сделать риэлтор, — это направить их к сторонней информации, чтобы они могли принять решение самостоятельно», — рекомендует пост.
Некоторые агенты рекламировали районы как высоко оцененные.Некоторые очерняли районы как нежелательные места для инвестирования в дома. Основываясь на фактах или просто на своих собственных убеждениях, некоторые из них выразили мнение о деятельности округа, которое соответствовало ориентации покупателей на общины со значительным белым населением и вдали от более интегрированных районов.
Репортер-расследователь Оливия Уинслоу рассказывает, как агенты сосредоточились на воспринимаемых качествах школьных округов LI.
Посмотрите, как это делается Часть 12Обучение агентов внутренней информатизации
Эксперты говорят, чтоЗанятия, на которых присутствуют новости Newsday, показывают неточные, неполные или запутанные занятия.
Требуемые государством курсы повышения квалификации по праву и практике в сфере недвижимости должны охватывать положения о справедливых жилищных условиях и то, как агенты и брокеры могут намеренно или непреднамеренно проводить дискриминацию.
Вместо этого в пяти из шести классов, посещаемых репортерами Newsday, инструкторы предоставляли информацию, которая иногда была неточной, неполной, сбивающей с толку или отсутствовала по количеству и качеству, по словам восьми экспертов по справедливым жилищным условиям, которые просматривали стенограммы и записи сессий.
Некоторые инструкторы высказывались об этнических и религиозных группах, которые могут усилить дискриминационное отношение, считают эксперты. Один инструктор сравнил законы о справедливых жилищных условиях с ограничением скорости, с которым сталкивается водитель такси, который спешит с клиентом в аэропорт, сказав студентам: «Вы можете выбирать, нарушать ли закон.”
Другие инструкторы заполняли класс нерелевантным материалом, например обзорами телешоу и описаниями похоронных ритуалов.
Один из них описал Роквилл-центр как «белую лилию», назвал Вест-Айлип «белым островом» и использовал уничижительные расовые и религиозные термины.
Только один из шести классов включал требуемые три часа обучения праву справедливого жилищного права.
Эксперты изучили стенограммы четырех занятий, в которых преподаватели не устанавливали никаких правил против записи или цитирования.Они также просмотрели заметки об одном занятии, где преподаватель запретил запись, но не наложил ограничений на цитирование. Инструктор шестого класса сказала, что она не хочет, чтобы ее цитировали.
Среди инструкторов были президент Совета риэлторов Лонг-Айленда и три бывших президента, в том числе один, который сейчас является поверенным в совете.
Закон штата Нью-Йорк требует, чтобы агенты по недвижимости посещали 22,5 часа непрерывного образования каждые два года для продления своих лицензий.Материал должен включать трехчасовую инструкцию по соблюдению антидискриминационных законов. Штат разрешает перерыв до 10 минут в течение каждого часа обучения.
Многие агенты предпочитают посещать очные занятия, чтобы поддерживать свои лицензии в актуальном состоянии. Согласно последним имеющимся налоговым отчетам, LIBOR сообщил о 14 034 регистрации для своих классов и 9 703 регистрации для онлайн-классов в 2017 году. Чтобы узнать, как обучаются агенты Лонг-Айленда, репортеры Newsday зарегистрировались в Интернете на очные курсы по справедливому жилищному строительству, предлагаемые LIBOR.
«Тренеры довольно далеко отклонились от фактического освещения важных тем, которые риэлтору или агенту по недвижимости необходимо понимать для выполнения своих обязательств», — сказал Томас Сильверстайн, помощник юрисконсульта Проекта справедливого жилищного строительства и развития сообщества Комитет юристов по гражданским правам в соответствии с законом в Вашингтоне, округ Колумбия, который просмотрел стенограммы и записи трех классов.
Что произошло на тренировках Часть 13.Как мы это сделали
Newsday отправил 25 человек под прикрытием со скрытыми камерами на месяцы парного тестирования.
Репортер-расследователь Кейт Герберт объясняет, как Newsday провел 86 парных тестов с использованием обучения, актеров, реальных людей и скрытых камер.
Молодой белый человек был актером, молодой черный человек — работником аптеки. Они действовали под прикрытием со сфабрикованной идентичностью — новые семьи, новые эпохи, новые адреса, новые доходы, новые рабочие места. Белый человек был одет как строительный подрядчик, а черный — как настройщик пианино.
Женат без детей на работающей жене с семейным доходом в 125 000 долларов, их основные личности были взаимозаменяемыми, за исключением расы, отличительной чертой черно-белых.
Весной 2016 года с разницей в месяц каждый из них прикрепил к груди крошечный фотоаппарат с миниатюрным объективом, который выглядывал через отверстие для пуговицы на его рубашке. Затем, включив камеру, каждый отдельно встретился с одним из 27 000 лицензированных брокеров и агентов по жилой недвижимости на Лонг-Айленде.
Весной 2016 года, представившись первыми охотниками за домом, белый актер Стивен Макропулос и чернокожий работник аптеки Райан Сетт возглавили взвод из 25 человек из белых, черных, испаноязычных и азиатских жителей Нью-Йорка в расследование Newsday о брокерских услугах с жилым фондом.
В состав взвода входили обычные люди: 20-летний студент колледжа, 69-летний юрист, учителя, компьютерный техник, актеры и многие другие. Все они были наняты Newsday для работы в качестве парных тестировщиков в надежде измерить, насколько часто агенты оказывали неравные услуги белым охотникам и охотникам за домами из числа меньшинств.
Вместе они работали под прикрытием с агентами в течение 16 месяцев и записали 240 часов видео в 109 тестах, проведенных с апреля 2016 года по август 2017 года. Профессиональный судебный репортер составил распечатанные стенограммы встреч между тестировщиками и агентами. Журналисты Newsday проверили стенограммы на точность и использовали их, чтобы убедиться, что тестировщики действительно предоставили агентам соответствующие профили.
Это история трехлетнего расследования.
Внутри нашего расследованияВедущие сценаристы: Энн Чой, Кейт Герберт и Оливия Уинслоу Редактор проекта: Артур Браун Репортеры: Чой, Билл Дедман, Герберт и Уинслоу Анализ данных и визуальные эффекты: Чой Стратегическое планирование и методология: Dedman Дополнительная информация: Маура Макдермотт и Дебора С.Моррис Авторы: Рашель Блиднер, Марк Харрингтон, Барт Джонс, Кэрол Польски, Чау Лам, Дэвид Олсон и Николас Спэнглер Руководитель проекта: Тара Конри Помощник руководителя проекта: Хизер Дойл Визуальные данные и дополнительные отчеты данных: Will Welch Дополнительное редактирование: Дуг Даттон и Роберт Шилдс Видеорежиссеры: Джеффри Бейсингер и Роберт Кэссиди Видеоредакторы: Бейсингер, Мэтью Голуб и Меган Миллер Видеооператоры: Бейсингер, Рэйчел Брайтман, Кэссиди, Шелби Ноулз, Алехандра Вилла Лоарка, Арнольд Миллер, Крис Уэр и Йонг-Унг Ян Аэрофотосъемка: Бейсингер, Уэр и Ян Графика движения: Basinger Медиа-менеджмент: Алекса Ковени, Голуб и Грег Инсерилло Фотография: Бейсингер, Кэссиди, Ноулз, Вилла Лоарка, Арнольд Миллер, Уильям Перлман, Уэр, Ян Директор по дизайну UX Мэтью Касселла Цифровой дизайн: Энтони Карроццо, Митч Сивер и Джеймс Стюарт Директор по развитию: TC McCarthy Развитие: Джон Томанелли и Уилл Уэлч Домашняя страница видео: Мигель Кубильос Дополнительный руководитель проекта: Энтони Боттан Социальные сети: Анахита Пардивалла, Элейн Пиниат Обеспечение цифрового качества: Дэрил Беккер, Сумит Каур Исследования: Кэролайн Кертин, Ньяся Дрейпер, Дороти Левин, Лаура Манн и Джуди Вайнберг Редакционная поддержка: Ким Фиорио Редактирование копии: Дон Брюс и Лима Томас Печатная графика: Густаво Пабон Полиграфический дизайн: Сет Матес
5 важных советов по продаже многоквартирного дома
Как продать многоквартирный дом5 важных советов по продаже многоквартирного дома
Продажа многоквартирного дома значительно сложнее, чем продажа дома на одну семью.Одна из главных причин, по которой продажа многоквартирного дома, как правило, является более сложной, заключается в том, что в ней обычно участвует больше людей, чем просто один владелец дома для одной семьи.
При продаже многоквартирного дома высока вероятность того, что вы привлечете 6–12 человек. В зависимости от количества квартир в многоквартирном доме вы можете иметь дело только с парой семей или с дюжиной семей.
Существуют определенные правила, положения и законы, которые владельцы многоквартирной собственности должны знать и соблюдать.Эти правила, положения и законы будут отличаться от города к городу и от штата к штату.
Настоятельно рекомендуется перед продажей многоквартирного дома проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вы не попадете в ситуацию, когда на вас могут подать в суд. Незнание правил, положений и местных законов — одна из главных ошибок при продаже домов, совершаемых владельцами многоквартирных домов.
Прочтите, чтобы узнать, какие 5 лучших советов по продаже многоквартирного дома .Владельцы многоквартирных домов, которые следуют приведенным ниже советам, окажутся в отличном положении для продажи своей собственности, избегая при этом потенциальных проблем или препятствий.
Обзор договоров аренды, размещения и прав арендатораПрежде чем выставить на продажу многоквартирный дом, очень важно проверить все договоры аренды и заполняемость каждой квартиры. Как упоминалось выше, владельцы многоквартирных домов могут попасть в беду, если не будут осторожны. При продаже многоквартирного дома важно всегда помнить о правах арендатора.
Есть несколько часто задаваемых вопросов от покупателей жилья, которые владельцам многоквартирных домов задают в процессе продажи. Изучив текущие договоры аренды и заполняемость каждой квартиры, владельцы многоквартирных домов смогут точно ответить на эти вопросы. Ниже приведены несколько основных вопросов, которые задают покупатели, желающие приобрести многосемейный дом.
- Каковы условия любой / всех договоров аренды?
- Какова арендная плата за каждую квартиру?
- Что входит в арендную плату за каждую квартиру?
- Есть ли гарантийные депозиты?
- Может ли арендная плата субсидироваться за счет государственной помощи?
Анализ договоров аренды и занятости каждой квартиры также может помочь определить, продавать ли недвижимость, пока она занята арендаторами.Продажа дома с арендаторами может быть сложной задачей, а также может повлечь за собой другие потенциальные проблемы.
Например, если многоквартирный дом продается, когда арендатор занят, и аренда осуществляется на длительный период времени, это потенциально может устранить большое количество потенциальных покупателей, которые хотят купить многосемейный дом и планируют на или необходимость занять одну из единиц. Одним из недостатков жилищной ссуды VA или ссуды FHA является то, что недвижимость должна быть занята покупателем, поэтому, если покупатель планирует использовать один из этих ипотечных продуктов, он не сможет приобрести многоквартирный дом, занимаемый арендатором. семейный дом.
Продажа многоквартирного дома проще и успешнее всего, если в нем нет людей. Это устраняет потенциальные проблемы с координацией домашних показов или проблемы с требованиями к заполняемости. Если это невозможно, важно, чтобы владелец полностью сотрудничал со всеми сторонами, которые будут затронуты при продаже многоквартирного дома.
Подготовка к продаже многоквартирного домаПодготовка к продаже многоквартирного дома
Подготовка дома к продаже имеет решающее значение при продаже дома любого типа, будь то односемейный или многосемейный.Поскольку многие многоквартирные дома приобретаются в качестве инвестиций, подготовка к продаже становится необходимой.
Одним из наиболее важных факторов для инвесторов, которые хотят купить многоквартирные дома, является объем технического обслуживания, который, по всей видимости, требуется в доме. Может показаться, что дом, который не подготовлен к продаже, требует большего ухода, чем есть на самом деле.
Для владельцев многоквартирных домов, которые пытаются подготовить и продать дом с ограниченным бюджетом, это можно сделать, ухаживая за несколькими ключевыми зонами собственности.Ниже приведены некоторые из областей и предметов, которые следует подготовить перед выставлением многоквартирного дома на продажу.
- Curb Appeal — Простая забота о внешнем ограничении многосемейного дома может иметь большое значение. Обрезка кустов / кустарников и обеспечение цветочных клумб — это пара советов по улучшению внешнего вида собственности.
- Уборка мест общего пользования — В зависимости от многоквартирного дома могут быть некоторые места общего пользования, такие как прачечная или тамбур.Важно, чтобы все зоны общего пользования были убраны и нуждались в дополнительном уходе.
- Парковочные зоны — Если у собственности есть выделенные парковочные места или места в гараже, очень важно убедиться, что они хорошо обозначены и находятся в хорошем состоянии. Если есть парковка во дворе, простое уплотнение проезжей части может иметь большое значение и не требует дополнительных денег.
- Двери и замки — Все двери и замки в многоквартирном доме должны быть исправны.Это не очень хорошее отражение свойства, когда замки трудно использовать, и показывающий агент изо всех сил пытается получить доступ к объектам в пределах собственности.
При продаже многоквартирного дома чрезвычайно важно, чтобы он был подготовлен к выходу на рынок. Невыполнение этого требования может повлиять на то, будет ли недвижимость продаваться, а также может повлиять на чистую прибыль владельцев.
Наймите агента с опытом продажи многоквартирных домовНаем опытного опытного агента по недвижимости чрезвычайно важен при продаже любого типа недвижимости.Например, при продаже недвижимости на берегу моря не лучшая идея — нанять агента, который в основном продает дома на колесах в парке.
При продаже многоквартирного дома очень важно нанять риэлтора®, имеющего опыт продажи многоквартирных домов. Чтобы помочь нанять агента, имеющего опыт продажи многоквартирных домов, есть определенные вопросы, которые следует задать риэлторам® во время собеседований.
- Как вы проводите показы, когда недвижимость занята арендатором?
- Сколько уведомлений вы предоставляете?
- Как вы поступали с арендаторами, отказывающимися сотрудничать с вами?
- Можете ли вы предоставить контактную информацию предыдущего владельца, которого вы представляли во время недавней многосемейной продажи?
Правильные вопросы во время собеседования могут значительно повысить шансы на работу агента, имеющего опыт продажи многоквартирных домов.
Не только важно убедиться, что у агента есть опыт продажи многоквартирного дома, но не менее важно убедиться, что он знает, как эффективно продавать дом. Поскольку большинство покупателей жилья находят дом, который они в конечном итоге покупают, в Интернете, очень важно, чтобы агент знал, как связаться с потенциальными покупателями.
Это делается с использованием лучших маркетинговых стратегий в сфере недвижимости. Маркетинговые стратегии, такие как использование социальных сетей, оптимизация своего веб-сайта для поиска, а также использование высококачественных фотографий и видео — вот несколько способов, с помощью которых ведущие агенты по недвижимости продают дома своих клиентов потенциальным покупателям.
Подготовьте важные документыИмейте наготове важные документы при продаже многоквартирного дома!
Перед продажей дома необходимо знать определенные вещи, независимо от того, является ли это домом для одной или несколькими семьями. Полезно, чтобы перед выставлением дома на продажу важные документы были легко доступны для потенциальных покупателей.
Документы, которые должны быть легкодоступными, независимо от того, продается ли многоквартирный дом или нет, включают документацию, касающуюся возраста крыши или гарантий, возраста систем отопления, вентиляции и кондиционирования в доме, а также любых квитанций о проектах реконструкции, которые были завершены.
Одной из наиболее важных особенностей, которые сегодня ищут в доме покупатели, является обновление и более новая механика, такая как крыши и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Продавцы дома, у которых есть записи и квитанции, показывающие возраст этих компонентов, имеют огромное преимущество.
При продаже многоквартирного дома очень важно иметь финансовые документы, доступные для потенциальных покупателей. Поскольку многоквартирные дома часто приобретаются в качестве инвестиций, наличие финансовых документов может быть чрезвычайно полезным для потенциальных покупателей.
Наиболее важным финансовым документом, который должен быть легко доступен при продаже многоквартирного дома, являются годовые чистые операционные данные. Этот документ показывает потенциальному покупателю доход от ежемесячной арендной платы и вычитает расходы на собственность, такие как ежегодное страхование домовладельцев, ежегодный отказ, ежегодное использование воды и любой ремонт, который был недавно завершен.
Завершить проверку перед выставлением недвижимости на продажуМногие муниципалитеты требуют, чтобы свидетельство о проживании, также известное как C of O, продлевалось, когда многоквартирная недвижимость продается новому владельцу.Перед включением в список многоквартирного дома настоятельно рекомендуется провести любые проверки.
Если местный муниципалитет требует нового C или O до того, как недвижимость будет передана новому владельцу, завершение проверки перед включением в список может снизить вероятность того, что закрытие объекта недвижимости будет отложено. Если вы не уверены, требуется ли новый C или O до передачи собственности, вы можете связаться с местным муниципалитетом, чтобы выяснить это.
Недавно, продавая многоквартирную недвижимость в Рочестере, штат Нью-Йорк, владелец недвижимости решил подождать, пока не будет получен контракт, для завершения требуемой проверки C of O.Городские власти задерживали проверки, и дату проверки пришлось назначить на месяц, что в конечном итоге задержало закрытие объекта. Этого можно было бы избежать, если бы начальная инспекция была завершена до внесения объекта в список.
Еще одна проверка, которую следует рассмотреть перед включением в список многоквартирного дома, — это общий осмотр дома. Есть много причин для проведения предварительной проверки при продаже дома. Причина номер один, по которой проводится предварительная проверка перед размещением дома на рынке, заключается в том, что это дает домовладельцу возможность исправить проблемы, которые может обнаружить домашний инспектор.
Поскольку большинство покупателей жилья предпочитают проводить осмотр дома, а некоторые покупатели могут испугаться, находясь вдали от дома из-за результатов осмотра, очень хорошей идеей является его завершение перед включением в список. Домовладельцы, которые решают не проходить предварительную проверку, часто в конечном итоге сожалеют о своем решении, если покупатель боится их собственности.
Последние мысли о продаже многоквартирного домаКак видите, продажа многоквартирного дома сильно отличается от продажи дома для одной семьи.Хотя продажа многоквартирного дома, как правило, более сложна, это не значит, что это должно быть невозможно. Следуя 5 советам, рассмотренным выше, владельцы многоквартирных домов могут оказаться в гораздо лучшем положении, чтобы провести гладкую и успешную продажу.
Другие полезные ресурсы для продажи многоквартирного домаВы владеете многоквартирным домом в Рочестере? Если это так, и вы думаете о продаже многоквартирной собственности, приведенные выше 5 советов должны быть чрезвычайно полезными.