Площадь 158м2. Керамический блок и профбрус

Комбинированный дом из камня и дерева.

 Дома сочетающие в себе все преимущества капитального каменного строения и несомненные достоинства деревянного сруба. Постройте свой необыкновенно элегантный замок. Наши специалисты помогут Вам подобрать проект, адаптировать его к местным условиям и Вашим индивидуальным требованиям.

Фундамент комбинированного дома

Для строительства комбинированного дома требования к фундаменту увеличиваются. Решение принимает архитектор на основании геодезических данных местности. Компания АМстрой проводит такие работы.

• Планировка грунта                                  от 800 руб/м3
• Армирование ленточного фундамента от 190 руб/пм
• Установка-снятие опалубки                    от 200 руб/пм
• Бетонные работы                                    от 2900 руб/м3
• Обратная засыпка                                    от 850 руб/м3

Монтаж цокольного (первого) этажа

Цокольный, подвальный, полуподвальный этаж как правило выполняется монолитным. Интересное решение получается, когда строится двух-трехэтажный дом, у которого первый этаж каменная кладка.

• Бетонные работы                           от  6000 руб/м3
• Кирпичная кладка                              от 10  руб/шт
• Монтаж газоблока                            от 1500 руб/м3
• Монтаж бризолита                               от 50 руб/ед
• Врезка перекрытий                          от   190 руб/м3

Монтаж срубов любой сложности. Собственный проектный отдел и производство.

• Монтаж профилированного бруса (работы на высоте)  от 4000 руб/м3
• Монтаж лафета (работы на высоте)                       от 4200 руб/м3
• Врезка деревянных перекрытий                             от 190 руб/пм

Монтаж систем отопления и водоснабжения в доме

Монтаж и прокладка всех систем внутренних коммуникаций с учетом особенностей комбинированного дома.

• Монтаж скрытой (открытой) электропроводки          от  70 руб/пм
• Монтаж систем отполения                                       от 100 руб/мп
• Монтаж воздуховодов                                               от 150 руб/пм
• Монтаж дымоходов                                                  от 500 руб/пм

Производим кровельные работы с учетом конструктивных особенностей стен дома.

• Монтаж стропильных ферм                                  от 650 руб/м2
• Монтаж контробрешетки                                       от  200 руб/м2
• Утепление кровли (кровельный пирог)                от 300 руб/м2
• Монтаж металлочерепицы                                   от 350 руб/м2
• Монтаж гибкой черепицы по основанию             от 400 руб/м2
• Монтаж черепицы Браас                                      от 450 руб/м2
• Подшив карниза                                                    от 400 руб/пм
• Устройство фронтона                                           от 600 руб/м2

Закажите строительство комбинированного дома в Екатеринбурге

Вам не придется подгонять рабочих, бороться с их вредными привычками

У нас нет ленивых работников и гастарбайтеров

Заказать постройку дома

Пользовательское соглашение

Политика конфиденциальности

Комбинированные дома — проекты комбинированных домов из камня и дерева в Москве

Индивидуальные проекты комбинированных домов наделены особым шармом. Красивый фасад приковывает внимание проезжающих, выгодно отличается от соседей. Каждый постоялец такого дома найдет себе место по душе: различный материал стен этому способствует. Такой коттедж не стыдно предлагать в качестве дачи на выходные, полноценного загородного дома.

Дома из комбинированных материалов — готовый “рецепт” для городских жителей, мечтающих перебраться за черту города. Сочетание этажей из камня и дерева способно позволить Клиенту получить уникальный опыт: привычность и удобство общих зон первого этажа за несколько шагов сменяется деревенским уютом второго этажа — достаточно подняться по лестнице.

Особенно актуально, если в Вашей семье стоит выбор из чего строить дом. “Компромиссом” станут комбинированные дома. Блоки и брус выбираются для каждого строения индивидуально, можно подобрать оптимальный вариант по соотношению цена/качество. Решение, устраивающее обе стороны — начало реализации мечты о загородной жизни.

Дом комбинированный из пеноблоков и бруса — это использование двух технологий. Для первого этажа подойдет газобетон, керамика или традиционный кирпич. Для второго используется оцилиндрованное, рубленное бревно или клееный брус. Профилированный брус не используем ввиду сомнительных потребительских качеств.

 Важная особенность каждого такого дома — качественный второй этаж, выполненный из дерева. В большинстве компаний, строящих каменные дома, не используется технология деревянного домостроения — тут другие нюансы. Знание тонкостей деревянного строительства положительно сказывается на качестве всего комбинированного строения, его долговечности, теплопотерях.

Компания “Лог-Хаус” осуществляет строительство комбинированных домов “под ключ”, то есть от фундамента до полной финишной отделки включительно. Наше основное преимущество — сочетание специализации на деревянном домостроении и знании технологий строительства из камня. Это касается строительства конструктивной части дома, отделочных работ, инженерии. Наши специализированные бригады, а также ИТР, имеют богатый опыт работ как с деревянными, так и с каменными домами.

Мы строим удобные для жизни комбинированные дома из камня и дерева, проекты которых представлены на нашем сайте. Каталог содержит типовые проекты, но всегда есть возможность изменить планировки. Наша компания разделяет стремление к кастомизации домов, ведь только индивидуальный проект отражает потребности и желания конкретного Заказчика. К слову, при заказе строительства разработка проекта не будет стоить ни рубля.

И куда же без гарантии на сделанные работы? После сдачи дома мы будем на связи, стараясь оперативно решить возникшие проблемы Клиента.

Хотите узнать стоимость проекта? Отправьте запрос через форму обратной связи или обратитесь за консультацией по телефону.

Проекты домов с цокольным этажом заказать проект дома с подвалом

В цокольном этаже чаще всего располагают технические помещения, «шумные» зоны и зоны, связанные с вибрациями, кладовые и холодные подвалы. Котельная, кинотеатр, тренажерный зал, погреб — наиболее подходящие по назначению помещения для цоколя.

Прекрасно выглядит цокольный этаж на участке, имеющем уклон. Появляется возможность большего остекления, прямого выхода на улицу, что расширяет возможности цокольных помещений.

Особенности проектирования дома с цокольным этажом

Проектирование дома с цокольным этажом – ответственная и серьезная работа, которой должны заниматься только высококлассные профессионалы. Только в этом случае будущее строение будет иметь полноценный цокольный этаж, а не заплесневелый подвальчик.

Проект дома с цокольным этажом необходимо начать с изучения заключения геологов. Конструктор рассчитает глубину заложения фундамента в зависимости от грунтовых вод, глубины сезонного промерзания, несущих свойств грунта. От этих характеристик зависит ширина ленты, подошвы, необходимость и вид дренажа, степень проработки гидроизоляции и утепления.

Почему проектирование дома с цокольным этажом стоит доверить Строительной компании «Удобный дом»

• Мы накопили большой опыт в строительстве за время своей работы с 1999 года.
• У нас есть высококвалифицированные специалисты всех необходимых специальностей.
• Мы честно отговорим Вас строить дом с цокольным этажом в том случае, если опасности и неудобства, связанные с борьбой с природными условиями на Вашем участке, будут выше, чем польза от владения дополнительными квадратными метрами подземного пространства.
• Мы любим проектировать дома с цокольным этажом т.к. это увлекательно и добавляет возможностей для творчества архитектора.

Наши услуги

• архитектурное проектирование;
• инженерное проектирование;
• конструкторские чертежи;
• создание ландшафтных композиций, связанных с цоколем;
• разработка зон СПА, бассейнов, связанных цоколем дома.

Запишитесь на бесплатную консультацию, и мы ответим на все Ваши вопросы!

Разработка смешанного использования 101: 6 впечатляющих примеров

Основные выводы

Вам интересно инвестировать в коммерческую недвижимость, но не знаете, с чего начать? Или еще лучше: вы изо всех сил пытаетесь выбрать между жилым или коммерческим пространством для ваших следующих инвестиций?

Возможно, пришло время добавить многофункциональную застройку в ваш инвестиционный портфель. Как следует из названия, объекты смешанного использования объединяют в себе коммерческие, жилые и даже промышленные помещения.Для инвесторов это означает объединение преимуществ обоих типов собственности в одном объекте (подумайте: низкий уровень вакантных площадей и качественные арендаторы).

Хотя смешанные разработки подходят далеко не всем. С дополнительными льготами появляется дополнительная ответственность, особенно когда дело доходит до выбора подходящей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о разработках для смешанного использования и о том, как вы можете безопасно добавить их в свое портфолио сегодня.

[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, на котором вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами.]

Что такое смешанная разработка?

Комплекс смешанного использования — это сочетание жилых и нежилых зданий, спроектированных и застроенных в пределах города, муниципалитета и / или штата. Эти проекты в сфере недвижимости могут варьироваться от одного здания до целого района и обычно разрабатываются с учетом специфики окружающей среды. Наряду с объединением коммерческого и промышленного развития с жилым помещением, эти проекты нацелены на предоставление различных преимуществ: повышение доступности жилья, удобство передвижения между жильем, рабочими местами и другими удобствами, а также более сильные районы.Когда все сделано правильно, смешанные жилые комплексы предназначены для объединения различных типов недвижимости и их дополнения.

Общие черты смешанной застройки обычно включают открытые пространства и общественную инфраструктуру. Открытые пространства включают площади и коридоры между зданиями и тротуарами. Что касается общественной инфраструктуры, проекты развития смешанного использования в районах с высокой численностью населения побуждают людей добираться до мест работы или выполнения поручений через общественный транспорт, а также ходить пешком и ездить на велосипеде.Уличные застройки смешанного типа в Денвере, Сиэтле и Бостоне увеличили строительство пешеходных дорожек с магазинами и рабочими местами на расстоянии глаз. В результате этим городам теперь требуется меньше парковок, гаражей и переулков.

Горизонтальная разработка против вертикальной разработки смешанного назначения

Когда речь идет о комплексах смешанного использования, первое, что приходит в голову, как правило, это здание с магазинами розничной торговли на первом этаже и квартирами на верхних этажах. Хотя это популярная установка для объектов смешанного использования, это не единственный вариант.Это собственно то, что называется вертикальным развитием. В вертикальных застройках нижние этажи предназначены для коммерческих помещений, а верхние этажи зарезервированы для частных или жилых помещений. С другой стороны, горизонтальные застройки состоят из одноразовых зданий в рамках данного комплекса. При горизонтальной застройке одни здания будут использоваться под жилые помещения, а другие — под коммерческое использование. И горизонтальные, и вертикальные застройки предлагают множество преимуществ как арендаторам, так и инвесторам.

5 преимуществ смешанной разработки для инвесторов

В середине 2000-х годов по всей стране вспыхнула волна смешанных застроек, поскольку девелоперы и инвесторы искали новые способы сочетать городской стиль жизни с пешеходными зонами. Несмотря на то, что в последние годы популярность несколько снизилась, спрос на многофункциональные комплексы вернулся с удвоенной силой, привлекая отечественных и зарубежных инвесторов и даже покупателей жилья из поколения миллениума.

Несмотря на то, что покупатели жилья из поколения миллениума составляют большую часть спроса на проекты смешанной застройки, эта привлекательность широко распространена.В конце концов, проекты смешанного использования, по сути, создают более глубокое чувство общности, чего хочет каждый домовладелец.

Можно с уверенностью предположить, что популярность разработок смешанного использования сохранится, и вот наиболее важные причины, почему:

1. Многофункциональные жилые комплексы обладают преимуществом встроенной клиентуры для коммерческих площадей, что может обеспечить инвесторам несколько источников дохода.

2. Управляющие недвижимостью хорошо подготовлены для решения проблем, связанных с несколькими типами собственности одновременно, что обеспечивает бесперебойную работу бизнеса.

3. Объекты смешанного использования часто находятся в непосредственной близости от других общественных объектов, что делает их очень желательными жилыми помещениями.

4. Разнообразие арендаторов (коммерческих, жилых и т. Д.) Может снизить общий риск для инвесторов в недвижимость.

5. Потенциальные покупатели жилья и другие арендаторы все больше привлекаются к пешеходным районам, что может привести к высокому спросу на аренду.

1.Более широкий доступ к клиентам

Одним из привлекательных аспектов проектов смешанного использования является их близость к новым клиентам. Наряду с привлечением как жилой, так и коммерческой аудитории, девелоперские проекты смешанного использования могут привлечь огромное количество интереса и посетителей по сравнению с отдельными магазинами. Кроме того, арендаторы смешанного использования, как правило, получают выгоду от регулярных расходов жителей, в том числе проживающих в здании смешанного использования.

В качестве жилого редевелопера, также известного как инвестор в недвижимость, смешанные девелоперские проекты идеальны, потому что они не только обеспечивают потоки доходов как от жилых, так и от коммерческих арендаторов, но и предоставляют больше возможностей для развития.

2. Лучшее управление недвижимостью

Еще одна причина роста смешанного использования — выгода от более эффективного управления недвижимостью. Комплексные застройки включают в себя жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Следовательно, для удовлетворения разнообразных потребностей всего сообщества обычно необходима опытная управляющая компания. Эти преимущества обычно включают более качественных арендаторов, более короткие циклы вакансий, более совершенные процессы и улучшенную поддержку.

3.Существующие удобства

Вероятно, наиболее привлекательным аспектом многофункциональных застроек является их расположение. В целом, эти объекты недвижимости расположены в густонаселенных районах рядом с существующими удобствами, такими как школы, библиотеки и парки. Сегодняшние покупатели жилья отдают предпочтение центральным районам с легким доступом к городским удобствам, и смешанные жилые комплексы работают с этими тенденциями для создания взаимосвязанных и инклюзивных сообществ.

4. Меньше риска

Несмотря на то, что выгоды от смешанной застройки обычно относятся к покупателям жилья, с точки зрения перепланировки жилого дома есть несколько преимуществ, наиболее распространенным из которых является диверсификация.Поскольку эти проекты предлагают лучшее из обоих миров (жилая и коммерческая недвижимость), инвесторы могут снизить степень риска, которому подвергается их портфель недвижимости. Тем не менее, диверсификация может помочь инвесторам минимизировать общее влияние плохих активов на их инвестиционный портфель, включая способность компенсировать убытки. Будь то коммерческий спад или жилой фонд, смешанные жилые комплексы считаются относительно безопасным вариантом. Наряду с меньшим риском, проекты смешанного использования предлагают более высокий доход, денежный поток, более длительную аренду и меньшую конкуренцию, что идеально подходит для диверсификации вашего портфеля.

5. Пешеходная доступность и транспортировка

Еще одно преимущество, связанное с застройками для смешанного использования, — это возможность ходить пешком. В прошлом году NAR опросил 3000 взрослых американцев, проживающих в 50 крупнейших мегаполисах, чтобы понять их предпочтения в транспорте. Опрос показал, что в целом американцы сейчас предпочитают пешеходные сообщества больше, чем когда-либо прежде. 48 процентов респондентов заявили, что предпочли бы жить в сообществах, где есть дома с небольшими дворами, но в пределах пешей досягаемости от общественных объектов.Для большинства сегодняшних покупателей жилья пешеходная доступность находится в верхней части списка, поэтому все больше и больше строителей строят жилые комплексы смешанного назначения, чтобы удовлетворить спрос.

Недостатки разработки смешанного использования

Есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание, прежде чем инвестировать в разработку смешанного использования. Как всегда, одной из важнейших составляющих успешной инвестиции в недвижимость является местоположение. Легко подумать, что любой комплекс смешанного использования в городе будет выгодным вложением.В конце концов, эта недвижимость предлагает так много преимуществ владельцам и арендаторам. Однако некоторые районы не подходят для увеличения пешеходного потока, создаваемого застройками смешанного типа. Подумайте о том, насколько этот район удобен для пешеходов и есть ли общественный транспорт, ведущий к отелю. Это повлияет на то, насколько хорошо ваши коммерческие резиденты могут привлекать клиентов и насколько хорошо вы можете привлекать коммерческих резидентов.

Еще одним важным компонентом смешанного использования является обеспечение правильного финансирования.Если эта недвижимость является новой в вашем районе, вам может быть сложно найти правильный заем, необходимый для заключения сделки. Кредиторы нередко проявляют осторожность, особенно если проекты смешанного использования являются относительно новыми для вашего рынка. Ваш шаг будет более важным, чем когда-либо, если вы хотите обеспечить выгодные условия ссуды для кредиторов, которые не знакомы с преимуществами смешанного использования. При правильном планировании и подаче вы можете помочь избежать этих потенциальных недостатков при инвестировании в развитие смешанного использования.

6 успешных примеров разработки смешанного использования

Разработки смешанного назначения появляются по всей стране, и это справедливо. Однако не все свойства смешанного использования обеспечивают вышеуказанные преимущества. Для любого типа собственности определенные факторы могут повлиять на общий успех собственности. (Это включает в себя местоположение, размер собственности, площадь и многое другое.) При этом есть несколько успешных примеров смешанного использования, которые инвесторы могут использовать в качестве образца при поиске правильных инвестиций в смешанное использование.
Вот несколько успешных примеров разработки смешанного использования, на которые стоит обратить внимание:

1. The Wharf (Вашингтон, округ Колумбия): Ожидается, что эта застройка займет 24 акра вдоль реки Потомак. С планами отелей, магазинов, ресторанов, парковок и многого другого, это один из крупнейших строительных проектов в городе.

2. Wilshire Grand Center (Лос-Анджелес, Калифорния): Thomas Properties Group должна была получить одно из крупнейших разрешений на строительство в истории города для этого многофункционального комплекса.Однако наиболее впечатляющим моментом в этом доме является то, что после завершения строительства здесь будет 73-этажная сейсмостойкая башня.

3. Порт Ковингтон (Балтимор, Мэриленд): строительство этого объекта в Мэриленде еще не началось, но ожидается, что в завершенном проекте будет размещено более 250 жилых единиц, 180 000 квадратных футов офисных площадей и многое другое.

4. Brickell City Center (Майами, Флорида): Swire Properties построила этот комплекс площадью 5,4 миллиона квадратных футов всего несколько лет назад.В башнях расположены роскошные кондоминиумы, рестораны и многое другое.

5. City Point Brooklyn (Бруклин, Нью-Йорк): этот комплекс смешанного использования будет одним из крупнейших многофункциональных центров в районе Бруклина. Он будет разработан Acadia Realty Trust и Washington Square Partners.

6. Lincoln Yards (Чикаго, Иллинойс): хотя этот проект все еще находится в стадии разработки, ожидается, что после завершения он займет 53 акра. Пространство будет включать в себя новые жилые дома, отели, торговые и офисные помещения и даже футбольный стадион.

Как инвестировать в развитие смешанного использования

Есть два основных пути участия в смешанной недвижимости: девелопмент или прямое инвестирование. Первый вариант, девелопмент, — один из наиболее распространенных способов начать работу с недвижимостью смешанного назначения. Эта долгосрочная стратегия владения предполагает определение и финансирование подходящих строительных проектов. Согласно Institutional Real Estate, потенциал перебалансировки доходов и долга в смешанных застройках может сделать это надежной отправной точкой для инвесторов.

Есть также возможность приобрести существующие объекты смешанного использования за счет прямого инвестирования. Как вы можете себе представить, из-за потенциальной прибыли от высокоэффективной недвижимости смешанного использования эти инвестиционные возможности могут быть труднодоступными. Кроме того, эта недвижимость часто концентрируется среди местных инвесторов, что создает потенциально трудные возможности для земли для тех, кто вторгается в новый район. Тем не менее, есть некоторые возможности для прямых инвестиций для инвесторов, желающих приобрести и отремонтировать находящиеся в плохом состоянии объекты смешанного использования.Это не обязательно означает полный проект реабилитации, но вместо этого может потребоваться взять на себя управление имуществом, обновить старые помещения и обновить всю собственность.

Хотя разработка и прямое инвестирование являются двумя наиболее распространенными способами участия в разработках смешанного использования, они не единственные. Инвесторы также могут исследовать REIT или другие торговые инструменты, чтобы воспользоваться преимуществами смешанной недвижимости. Эти возможности могут появиться не очень часто, но когда они появляются, они могут позволить инвесторам пожинать плоды смешанного использования, не покупая физическую собственность.В общем, есть несколько способов начать инвестировать в недвижимость смешанного использования. Прежде чем начать, найдите время, чтобы найти правильный путь для своего инвестиционного бизнеса.

Контрольный список проектов смешанной разработки для инвесторов

Есть несколько вещей, на которые инвесторы должны обратить внимание при принятии решения о целесообразности реализации проекта смешанной застройки, не в последнюю очередь из которых:

• Эффективный дизайн: Тенденция смешанного использования продолжает расти, как и преимущества успешного дизайна.Как фундаментальный компонент, визуальная привлекательность и планировка комплекса критически важны для его процветания, что существенно повлияет на спрос, количество вакансий и обслуживание. Наиболее распространенные стили дизайна включают вертикальные здания, горизонтальные блоки и пешеходные районы.

• Перспективное расположение: Успешный проект разработки, как правило, находится в перспективном районе, хотя не все сценарии одинаковы. Редевелопер обычно ищет районы, готовые к росту, с рынками жилья, которые соответствуют определенным критериям.В большинстве случаев это будет включать рост числа рабочих мест, низкий уровень безработицы, строительство нового жилья, рост числа проектов развития городов и перемещение популярных предприятий в этот район.

• Удобства: От розничных магазинов и ресторанов до парков и местных достопримечательностей — одна общая черта успешных проектов смешанного использования — близость к объектам инфраструктуры, также известная как пешеходная доступность. Отчет Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели жилья из поколения миллениума предпочитают пешеходную прогулку на 12 процентных пунктов больше, чем вождение.Поскольку концепция смешанного использования направлена ​​на обеспечение образа жизни, состоящего из работы и развлечений, обязательным условием является возможность удобно дойти пешком до пунктов назначения и основных транспортных узлов. Самая большая привлекательность комплекса смешанного использования — это возможность делать покупки, есть и общаться в непосредственной близости от того места, где вы живете.

• Доступность: В связи с ростом цен на жилье и аренду, смешанные жилые комплексы предлагают небольшое преимущество по сравнению с традиционными покупками жилья с точки зрения доступности.Большинство разработок направлено на выявление проблем в конкретном сообществе и их преодоление, несмотря на экономические и физические сложности.

• Правильные арендаторы: Заключительный ингредиент успешного проекта застройки смешанного использования — это просто наличие правильных арендаторов. Будь то жилые или коммерческие, правильное сочетание арендаторов может помочь развить чувство общности вокруг смешанных жилых комплексов. Кроме того, благодаря созданию активных и взаимосвязанных сообществ, в которых люди могут работать, отдыхать, спать и играть, спрос на эту недвижимость будет продолжать расти.

Сводка

Есть множество преимуществ, связанных с комплексами смешанного использования, как с точки зрения жилья, так и с социально-экономической точки зрения. Эти проекты добавляют разнообразия жилым районам, предоставляя арендаторам и покупателям жилья больше возможностей для выбора. Развитие смешанного использования также может поддержать местную экономику, особенно в густонаселенных или слаборазвитых районах. Здания, предназначенные для различных целей, таких как жилые, коммерческие и образовательные, могут помочь улучшить местную пешеходную прогулку и обеспечить экономический рост области.В результате налоги, полученные от этой собственности, могут повторно применяться местными органами власти для поддержки дальнейшего развития, роста и инфраструктурных проектов.

Обладая всеми вышеперечисленными преимуществами, неудивительно, что многофункциональные комплексы так привлекательны для владельцев бизнеса, арендаторов и инвесторов в недвижимость. При оценке своего портфеля недвижимости обращайтесь к приведенному выше руководству, так как, возможно, пришло время добавить в ваш репертуар комплекс смешанного использования. В конце концов, что может быть лучше, чем одновременный рост вашей карьеры и развития сообщества?

Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок арендной недвижимости!

Разработчики раскрывают затраты на ведение бизнеса | Журнал жилищного финансирования

Большинство владельцев и застройщиков доступного жилья ожидают, что затраты на строительство вырастут от 0 до 9 процентов, ставки по долгосрочным постоянным кредитам останутся неизменными, а налоговые льготы на жилье с низким доходом (LIHTC) будут приносить среднюю цену около 94 центов за доллар кредита. год.

Таковы некоторые из результатов общенационального опроса журнала «Доступное жилищное финансирование».

Эксклюзивный опрос показал, что стоимость строительства квартиры с садом составляет около 116 долларов за квадратный фут, а застройщики в среднем тратят около 40 183 долларов на ремонт квартиры.

На этом расходы не заканчиваются. Владельцы доступного жилья сообщили, что они тратят в среднем 4541 доллар на квартиру в год на эксплуатационные расходы.

Это были некоторые из ключевых измерений, проведенных в ходе опроса.На опрос, проведенный в первом квартале, ответили около 100 местных и национальных, городских и сельских, коммерческих и некоммерческих владельцев доступного жилья и застройщиков по всей стране.

Каждый опрос служил отдельным фрагментом головоломки. Вместе они создают поразительную картину сегодняшнего климата развития.

Исследование показало, что сегодня проблема №1 для девелоперов доступного жилья связана с увеличением затрат на строительство.Около 30% респондентов назвали эти расходы своей самой сложной проблемой.

Один застройщик сказал, что он зарезервировал LIHTC в 2005 году. Однако падение цен на налоговые льготы, рост затрат на строительство и другие проблемы сделали проект невыполнимым. Фирма вернула кредиты и планирует подать заявку на новое финансирование проекта.

Другой застройщик сказал, что его фирма создала собственную строительную компанию и заключила контракты с местными подрядчиками и субподрядчиками по принципу «затраты плюс», чтобы помочь покрыть затраты на строительство.

Большинство респондентов, 53 процента, сообщили о росте затрат на строительство от 10 до 19 процентов по сравнению с прошлым годом. Еще 25 процентов заявили, что затраты на строительство выросли на 0–9 процентов, а 22 процента сообщили об увеличении на 20–29 процентов.

Застройщики надеются, что в этом году рост не будет таким значительным: большинство, 54 процента, прогнозируют рост затрат на строительство не более чем на 9 процентов.

Следующей по значимости проблемой стал поиск земли, и почти 27 процентов разработчиков назвали это своей основной проблемой. Это заставляет разработчиков применять новые стратегии.

Например, Avesta Housing, ведущий девелопер доступного жилья в штате Мэн, оценивает собственность, которой она владеет, чтобы увидеть, есть ли возможности для строительства дополнительных этапов застройки, сказал Майк Мятт, вице-президент по развитию.

Он указал, что законы плотности и зонирования, возможно, изменились с тех пор, как был построен первоначальный проект, чтобы обеспечить дополнительную застройку.

Другой девелопер также упомянул о проблемах приобретения недвижимости по разумной цене. Он сказал, что не может участвовать в национальной войне за сайт. Вместо того, чтобы использовать брокеров, его фирма больше полагается на отношения с другими владельцами собственности и контакты в отрасли для заключения сделок.

Некоторые фирмы, которые традиционно были застройщиками нового строительства, теперь ищут возможности для приобретения и восстановления.

Справиться с растущими операционными расходами также занимает одно из первых мест в списке проблем: около 11 процентов респондентов назвали это своей задачей №1 проблема.

Подавляющее большинство, 73 процента, прогнозируют, что в этом году эти расходы увеличатся на 0–9 процентов, в то время как 23 процента полагают, что рост будет выше, на 10–19 процентов. Остальные 4% говорят, что рост будет еще больше.

С другой стороны, получение финансирования занимало последнее место в списке проблем.

Исследование показало, что средняя цена 9% сделок LIHTC, закрытых в 2006 году, составляла 98 центов за доллар кредита.

Поскольку с прошлого года цены на налоговые льготы снизились, разработчики заявили, что, по их мнению, средняя цена по тем же видам сделок в середине 2007 года будет ближе к 94 центам.

Исследование подтвердило, что сделки на восточном и западном побережьях имеют более высокую стоимость акций. Приблизительный взгляд на цены, указанные застройщиками в прибрежных штатах, показал, что в прошлом году они составляли в среднем около 1,01 доллара за кредит в размере доллара.

Недавнее снижение цен на акции означает, что проекты LIHTC сталкиваются с большим дефицитом финансирования.Несколько разработчиков заявили, что это означает, что для устранения разрыва необходимы дополнительные средства из местных источников как никогда.

Один разработчик добавил, что этот пробел был восполнен за счет дополнительных займов для погашения твердого долга и снижения гонораров застройщикам.

Другой указал, что падение цен на акции в сочетании с более высокими затратами на строительство означает, что необходимо более мягкое финансирование или проекты должны будут обслуживать домохозяйства с более высокими доходами.

Есть еще одно последствие того, что проекты становится все труднее составлять карандашом.По словам разработчика, на оформление сделок уходит больше времени.

У разработчиков было несколько идей по улучшению распределения налоговых льгот, начиная от ограничения суммы кредитов, которую может получить сделка, до отмены преференций для некоммерческих и неопытных разработчиков.

Хотя ограничение количества кредитов, которые может получить одна разработка, помогает распределять кредиты по разным проектам, по словам разработчиков, это ограничивает крупные проекты.

Несколько разработчиков также заявили, что хотели бы, чтобы агентства по распределению ресурсов LIHTC уделяли больше внимания высокозатратным областям.

В дополнение к измерению затрат на строительство доступного жилья и определению некоторых ключевых показателей, в ходе исследования были изучены новейшие инновационные идеи и появляющиеся стратегии.

Несколько застройщиков сослались на инклюзивные жилищные программы, которые помогают создавать более доступное жилье. Эти программы требуют, чтобы в жилищное строительство по рыночной цене было включено несколько доступных квартир.

Земельные фонды и местные или государственные жилищные фонды также были отмечены как важные усилия.

«Создание целевых жилищных фондов оказало наибольшее влияние на развитие доступного жилья», — сказал Майкл Коста, президент Simpson Housing Solutions, LLC. «Осведомленность общественности, возникшая в результате избирательного процесса для создания доверия, а также необходимые средства в конечном итоге оказали чрезвычайно положительное влияние на доступное жилье».

Девелоперы также отметили тенденцию к развитию смешанных и смешанных застроек.

«Перестройка общественных мест в жилье для лиц с разным доходом — это один из способов, который мы видели и участвовали в создании большего количества жилья и улучшенного жилья в нашем районе», — сказал Чики Грейсон, президент и генеральный директор Enterprise Homes.

Ее организация участвовала в перестройке бывших участков государственного жилья в жилые комплексы со смешанным доходом.

Опрос владельцев и застройщиков, проведенный журналом «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ», показал, что средняя стоимость строительства квадратного фута квартиры с садом составляет 116,38 долларов. Средняя сумма была меньше 100,50 долларов.

Средняя стоимость квадратного фута для среднеэтажного дома составляет 147 долларов.40 и 122,98 доллара за пристроенный таунхаус.

Опрос также показал, что:

• Большое количество респондентов, 53 процента, сообщили, что затраты на строительство увеличились на 10-19 процентов по сравнению с прошлым годом.

• Большинство девелоперов и собственников, 54 процента, ожидают, что в ближайшие 12 месяцев рост затрат на строительство составит от 0 до 9 процентов. 46% прогнозируют рост от 10% до 19%.

• Разработчики тратят в среднем 40 183 долларов на ремонт объекта.Средняя сумма составляет 30 000 долларов.

• Средние эксплуатационные расходы на единицу в год составляют 4 541 доллар США. Среднее значение составляет 4200 долларов.

• Подавляющее большинство разработчиков и владельцев, 73 процента, ожидают, что эксплуатационные расходы вырастут на 0–9 процентов в следующие 12 месяцев.

• Шестьдесят три процента респондентов ожидают, что долгосрочные постоянные кредитные ставки останутся на прежнем уровне в 2007 году, 27 процентов прогнозируют повышение и 10 процентов полагают, что ставки снизятся.

• Средняя цена, полученная по 9-процентным сделкам по налоговым кредитам на жилье с низким доходом, закрытым в 2006 году, составила 98 центов за доллар кредита.Ожидается, что в этом году цены не будут такими высокими, поскольку, по прогнозам разработчиков, средняя цена по сделкам того же типа в середине 2007 года приблизится к 94 центам.

«Калифорнийская цена»: почему строительство дома в Голден Стэйт стоит так дорого

Звук электрических пил, разрезающих фанеру, пронизывает воздух в районе Двенадцати мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто, где возводятся новые дома на одну семью. Несмотря на прогресс, Майк Уятт, как и многие застройщики в этом штате, разочарован.

Строительство этих двухэтажных домов займет несколько месяцев, но, по его словам, добраться до этой точки — это упражнение с огромным упорством.

«В Калифорнии требуется слишком много времени для утверждения проектов», — добавляет Вятт, региональный президент K. Hovnanian Homes.

Прежде чем забивать гвозди или заливать бетон, разработчики должны пройти кропотливо медленный и сложный процесс утверждения. В Калифорнии это может занять годы или даже десятилетия и стоить миллионы долларов комиссионных, что намного больше, чем в других штатах.

По мере того, как эти затраты накапливаются, они перекладываются на покупателя жилья, что делает цены еще более недоступными в штате, уже охваченном кризисом доступного жилья, говорят строители и исследователи жилищного строительства.

«Мы наблюдаем рост затрат на строительство на нескольких различных рынках, но Калифорния выделяется», — сказала Элизабет Нибоун, директор по исследованиям Центра жилищных инноваций Тернер Калифорнийского университета в Беркли. «И по некоторым параметрам он стал домом для некоторых из самых дорогих, если не самых дорогих рынков для строительства.«

Губернатор-демократ Гэвин Ньюсом пообещал во время своей кампании ускорить строительство жилья. Пока этого не произошло.

Производство жилья снизилось почти на 20 процентов в первой половине этого года, а в августе и сентябре оно показало улучшение, согласно данным Исследовательского совета строительной отрасли.

«Есть разные причины, по которым жилищный кризис вызывается», — сказал Вятт, осматривая строительную площадку Линкольна. «Во-первых, вы не можете быстро продвигать проекты по конвейеру.Во-вторых, нехватка рабочей силы. В-третьих, правила, которыми мы занимаемся. И тогда это просто все остальные, кажется, дополнения, которые случаются с нами каждый год, когда кто-то думает, что это отличная идея, солнечная энергия должна быть стандартом. Это стоит десять, пятнадцать тысяч долларов. Кто за это платит? Вы, потребитель ».

Стартовые дома в Линкольне будут стоить до 400 000 долларов. По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, это относительно выгодная сделка для Калифорнии, где в октябре средняя цена дома составляла 605 000 долларов.

Это более чем вдвое превышает среднюю национальную цену дома в размере 299 000 долларов.

Итак, что же является движущей силой огромной стоимости новых домов в Калифорнии, помимо основ спроса и предложения?

PolitiFact California изучил факторы, толкающие цены вверх, с акцентом на то, как сам процесс разработки вносит свой вклад в эти стратосферные издержки.

Бригады строят новые дома на одну семью в районе Двенадцати мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто.Крис Николс / Capital Public Radio

Тарифы увеличивают затраты на материалы и рабочую силу

Исследователи жилищного строительства говорят, что две трети стоимости строительства дома приходится на материалы и рабочую силу. В Калифорнии и то и другое дорогое, и оба растут. Одна из причин — тарифы президента Дональда Трампа. Другой — строгие строительные нормы штата.

Некоторые из самых высоких темпов роста материалов относятся к древесине и древесине, а также к бетону, цементу и стали. По оценкам Ассоциации строительной индустрии Калифорнии, тарифы Трампа привели к увеличению стоимости нового дома среднего размера в штате на 20-30 тысяч долларов.Это связано с более высокими ценами на производство бытовой техники, гвоздей, освещения, ламината, плитки, шкафов и других изделий из алюминия, стали и пиломатериалов.

Но даже до этих скачков строительство в Калифорнии стоило больших денег.

Строительные нормы и стандарты штата считаются «более всеобъемлющими и предписывающими, часто требующими более дорогих материалов и рабочей силы», — сообщило Калифорнийское бюро законодательного аналитика в 2015 году. «Например, штат требует, чтобы строители использовали строительные материалы более высокого качества, такие как окна, изоляция, системы отопления и охлаждения — для достижения определенных целей в области энергоэффективности.«

В своем отчете LAO подсчитала, что затраты на рабочую силу в метро Калифорнии на 20 процентов дороже, чем в остальной части страны.

Задержки добавить к чистой прибыли

Одна из самых больших жалоб со стороны разработчиков — время, необходимое для прохождения местного процесса утверждения. Проект должен быть подписан строительными и плановыми агентствами, советом по планированию и часто городским советом или окружным надзирателем. В ходе этого процесса Калифорния позволяет общественности, а также заинтересованным группам иметь более сильный голос, чем большинство штатов, в вопросе о том, продвигается ли проект вперед и насколько быстро.

Судебные иски, связанные с знаменательным Законом Калифорнии о качестве окружающей среды 1970 года, стали мощным инструментом, используемым для замедления жилищных проектов. Закон, подписанный тогдашним губернатором. Рональд Рейган требует, чтобы государственные и местные агентства изучили и внедрили способы уменьшения воздействия проектов развития на окружающую среду, таких как их влияние на движение транспорта, шум, освещение и исчезающие виды. Иски CEQA, поданные экологическими организациями и гражданскими группами, являются обычным явлением и могут привести к затяжным судебным баталиям, увеличивая сроки реализации проекта на годы.

Девелоперы, а также некоторые исследователи жилищного строительства и законодатели штатов заявляют, что закон необходимо реформировать, чтобы предотвратить дублирование судебных исков, которые ставят под сомнение проекты даже после того, как они прошли процедуру CEQA.

Кэрол Галанте, директор факультета Тернер-центра Калифорнийского университета в Беркли, сказала, что необходимы «решительные действия» по реформе CEQA.

«Если вы не в разработке, почти невозможно понять, насколько сложны, а во многих случаях неоднозначны и постоянно меняются многие государственные и местные требования, и это приводит к огромным расходам», — сказал Галанте.

Города ускоряют процесс утверждения жилья, но по-прежнему должны соответствовать длительным требованиям штата CEQA, сказал Джейсон Рейн, исполняющий обязанности директора по законодательным вопросам Лиги городов Калифорнии, которая выступает за города в Капитолии штата.

«По большей части наши города делают все возможное, чтобы двигаться как можно быстрее», — сказал Рейн. Он добавил, что «это не под нашим контролем», когда оппоненты в последний момент подают иски против проекта — то, что его организация лоббировала, чтобы предотвратить.

Жесткие затраты, такие как материалы и рабочая сила, составляют около двух третей стоимости нового дома. Крис Николс / Capital Public Radio

«Плата за воздействие» застройщика увеличивает расходы

Еще одним фактором, увеличивающим стоимость жилья, являются «гонорары», которые местные органы власти взимают с застройщиков. Города и округа Калифорнии все чаще полагаются на эти сборы для оплаты дорог, парков, школ, полиции и пожарных служб, необходимых для новых сообществ.В 2015 году средний размер платы за ущерб в штате составил 23 455 долларов за каждый дом на одну семью, что почти в три раза больше, чем в среднем по стране, сообщает Центр Тернера.

Но плата стоит не только дорого. Согласно исследованию, проведенному по заказу государства, опубликованному в августе Центром Тернера, они также непредсказуемы, непрозрачны и могут поставить под угрозу жизнеспособность жилищного проекта.

Одна из причин, по которой города так сильно полагаются на них, заключается в том, что федеральное финансирование этой инфраструктуры уменьшилось.Другое — Предложение 13. Это мера, которую избиратели Калифорнии одобрили в 1978 году, чтобы ограничить размер повышения местными органами власти налогов на недвижимость, которые финансируют местные услуги для новых сообществ.

Результат? Муниципалитеты все больше полагаются на гонорары разработчиков, сказал Книбоун из Калифорнийского университета в Беркли. Эти расходы почти всегда перекладываются на покупателя жилья в виде более высокой стоимости покупки.

«Плата за воздействие играет гораздо большую роль в Калифорнии, чем где-либо еще», — добавил исследователь.

Дэн Данмойер, президент Калифорнийской ассоциации строительной индустрии, сказал, что более низкие сборы и меньше бюрократизма за пределами штата являются причиной того, что застройщики могут строить точно такие же дома в Аризоне, Орегоне, Техасе и других местах на сотни тысяч долларов меньше, чем в Калифорнии. .

«Пока мы не изменим весь процесс освоения земель в Калифорнии, мы никогда не решим проблему доступности», — сказал Данмойер. «И это наша большая проблема в Калифорнии: мы вкладываем все эти затраты в новый дом, и это поднимает стоимость каждого дома, нового и старого, все выше и выше.И вот что делает этот кризис таким реальным «.

Сохранение вклада сообщества

В то время как почти все стороны в Калифорнии согласны с тем, что жилищное строительство необходимо ускорить, некоторые сторонники доступного жилья осторожно относятся к тому, как это должно работать. Они говорят, что застройщики могли бы быть более эффективными, если бы они сначала встретились с сообществом, прежде чем приступить к реализации нового жилищного проекта.

«Я считаю, что подотчетность — это действительно важная вещь, которую мы не можем потерять в процессе разработки.Таким образом, любая оптимизация не может происходить за счет общественного мнения и подотчетности, а также за счет защиты окружающей среды «, — сказала Лупе Арреола, исполнительный директор Tenants Together, общегосударственной группы, выступающей за защиту арендаторов.

Высокая стоимость строительства квартир

Строить дорого стоит не только дома на одну семью. Растущее количество квартирных проектов в Калифорнии также является дорогостоящим.

«Это очень, очень дорого», — сказал застройщик Сакраменто Сотирис Колокотронис, осматривая здание The Press, его 277-квартирный жилой комплекс, который строился ранее в этом году.«Только реальные затраты за последние шесть, семь лет увеличились более чем вдвое — затраты на рабочую силу и материалы только для постройки здания».

Застройщик Сотирис Колокотронис в здании Press, его жилом комплексе в Сакраменто. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

Ожидается, что проект по аренде по рыночным ставкам откроется в начале следующего года и станет одним из крупнейших в районе Мидтаун города.

С 2011 по 2017 год Калифорния строила больше квартир каждый год, чем дома на одну семью, что значительно меньше, чем в предыдущие три десятилетия, согласно данным государственной ассоциации строительной индустрии.Всего за эти годы было построено почти 320 000 квартир по сравнению с примерно 273 000 домов на одну семью. В прошлом году домов было построено чуть больше, чем квартир. Но ожидается, что в 2019 году многоквартирное строительство снова превзойдет частные дома.

Kolokotronis, неотъемлемая часть девелоперского мира Сакраменто, сообщает, что стандарты строительства в Калифорнии, наряду с ценами на жилье, резко изменились за последние десятилетия.

«Сегодня мы не строим те дома и квартиры, которые мы строили 30 лет назад с точки зрения требований, кодексов и устойчивости», — сказал он.«Мы стараемся сделать их лучше, эффективнее и все такое хорошее. В этом есть смысл. Но в то же время мы должны согласиться, они делают их более дорогими. Намного дороже. Намного сложнее их построить. Люди должны понимать эти вещи «.

В четырехэтажном здании для прессы будут размещаться от студий до квартир с тремя спальнями, а также магазины на первом этаже. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

«Калифорнийская цена»

Даже с непомерными затратами миллионы калифорнийцев продолжают преследовать мечту о собственном доме.

Прогуливаясь по зеленому району Мидтаун в Сакраменто, арендатор на всю жизнь Луиза Митчелл говорит, что она готова сделать этот шаг, несмотря на препятствия.

Фотограф-фрилансер говорит, что покупка потребует сдачи. Ей нужно будет найти то, что она называет «настоящей работой», с более стабильной оплатой.

Арендатор на всю жизнь Луиза Митчелл в Сакраменто. Крис Николс / Capital Public Radio

Она знает, что ее дом будет стоить дороже, потому что его сложно и дорого построить в Калифорнии.

Тем не менее, Митчелл говорит, что верит «в процесс нашего правительства. Конечно, он мог бы быть более рациональным и эффективным».

В то время как многие уехали из Голден Стэйт — в основном из-за высокой стоимости домов — Митчелл говорит, что она одна из тех, кто готов нести расходы.

«Мы платим цену», — говорит она. «Это высокая цена. Цена в Калифорнии».

PolitiFact California продолжит отвечать на вопросы о высокой стоимости жилья в штате.Поделитесь своим опытом и отправьте нам по электронной почте свои идеи для рассказа или проверки фактов на [адрес электронной почты защищен] или свяжитесь с нами в Twitter или Facebook.

— обзор, руководство и шаги

Что такое модель развития недвижимости?

Модель развития недвижимости обычно состоит из двух разделов: «Сводка сделки» и «Модель движения денежных средств». В сводке сделки перечислены все важные предположения, включая график (в котором излагается график), статистика собственности, затраты на разработку, предположения о финансировании и предположения о продажах, которые используются для расчета экономики и рентабельности. отношение текущей стоимости будущих денежных потоков к первоначальным инвестициям.Индекс проекта.

Модель денежного потока начинается с наращивания доходов, ежемесячных расходов Операционный бюджет Операционный бюджет состоит из доходов и расходов за период времени, обычно квартал или год, которые компания использует для планирования своей деятельности. Загрузите бесплатный шаблон Excel. В шаблоне ежемесячного бюджета есть столбец для каждого месяца и итоговые суммы, которые представляют собой годовые показатели за весь год, финансирование и, наконец, свободные денежные потоки, NPV (чистая приведенная стоимость), формула NPV Руководство по формуле NPV в Excel при выполнении финансового анализа.n], где PV = текущая стоимость, F = будущий платеж (денежный поток), r = ставка дисконтирования, n = количество периодов в будущем и IRR (внутренняя норма доходности) проекта. В следующих разделах мы рассмотрим основные этапы построения хорошо организованной модели развития недвижимости.

Сводка сделки

1. График и статистика собственности

Первым шагом в построении модели развития недвижимости является заполнение допущений для графика и статистики собственности.Вот список элементов, которые необходимо включить:

2. Затраты на разработку

На следующем этапе создания модели развития недвижимости мы введем допущения для затрат на разработку в виде общей суммы. количество, стоимость за единицу и стоимость за квадратный фут. Затраты на разработку могут включать в себя стоимость земли, строительство, обслуживание, жесткие и мягкие непредвиденные обстоятельства, маркетинг и т. Д. Используя статистику собственности, заполненную ранее, мы можем рассчитать все числа и заполнить раздел затрат на разработку.Раздел должен выглядеть примерно так:

Источник изображения: Курс CFI по финансовому моделированию в сфере недвижимости.

3. Предположения по продажам

В предположениях о продажах мы рассчитаем общую выручку от этого проекта. Предположим, что исследование рынка проведено и, основываясь на сопоставимых данных, мы считаем, что 500 долларов за квадратный фут — реалистичная отправная точка для определения продажной цены. Затем мы будем использовать это как источник дохода. После расчета продаж (всего, $ / шт., $ / SF) комиссионные с продаж (например,г., 50%) и гарантии, мы можем определить чистую выручку от этого проекта.

4. Финансовые допущения

Для финансирования есть три критических допущения: процентное отношение ссуды к затратам, процентная ставка и земельная ссуда.

Перед тем, как рассчитать общую сумму займа, нам нужно вычислить общую сумму затрат на разработку. Поскольку мы еще не рассчитали процентные расходы, мы можем связать ячейку с моделью денежного потока на данный момент и получить значение после заполнения модели денежного потока.Комиссионные такие же, как и комиссионные с продаж, указанные в разделе предположений о продажах. Общие затраты на разработку могут быть рассчитаны как:

• Общая стоимость разработки = Стоимость земли + Стоимость разработки + Сумма процентов и комиссионных

Теперь мы можем заполнить остальные финансовые предположения.

• Максимальная сумма ссуды, полученная для этого проекта = Общая стоимость разработки x Процент ссуды к стоимости
• Сумма капитала = Общая стоимость разработки — Максимальная сумма ссуды

Источник изображения: CFI’s Real Estate Development Model Course .

Приведенные выше цифры являются предположениями из раздела «Сводка сделки». После того, как мы завершим модель движения денежных средств, мы вернемся и заполним раздел «Формуляр для разработки» и добавим анализ чувствительности.

Модель движения денежных средств

1. Увеличение доходов

Первым шагом в расчете доходов является определение поглощения и закрытия городских домов. Поглощение — это количество доступных домов, проданных в течение определенного периода времени, а закрытие — это количество домов, закрытых после завершения строительства.

Теперь мы можем увеличить выручку, используя информацию о поглощении и закрытии.

• Продажи таунхаусов = Цена продажи за единицу x Закрытие таунхауса
• Первые 50% комиссии (взимаются при продаже домов) = — Поглощение таунхауса x Цена продажи за единицу x (Комиссия% / 2)
• Вторая комиссия 50% (взимается когда дома закрыты) = — Закрытие таунхауса x Цена продажи / единицы x (Комиссия% / 2)
• Гарантия = — Стоимость гарантии / единица x Закрытие таунхаусов
• Общая чистая выручка = СУММА (Продажи таунхаусов + 50% комиссионных + 50% Комиссионные + Гарантия)

(* Обратите внимание, что комиссионные и гарантия указаны в отрицательных суммах.)

2. Расходы

Теперь мы выясним затраты на развитие, которые включают затраты на приобретение земли, затраты на подготовку к строительству и затраты на строительство. Цифры можно найти в разделе предположений о затратах на разработку в Резюме сделки.

• Затраты на приобретение земли = Стоимость земли
• Затраты на подготовку к строительству = Затраты на подготовку к строительству ($ / месяц)
• Затраты на строительство = (Затраты на разработку — Затраты на подготовку к строительству) / № месяцев строительства
• Общие затраты на застройку = СУММ (стоимость приобретения земли + затраты на подготовку к строительству + затраты на строительство)

3.Затраты на финансирование и поступления на погашение капитала

Затраты на финансирование — это дефицит денежного потока проекта, который необходимо профинансировать. Когда общая чистая выручка меньше общих затрат на разработку, возникает отрицательный денежный поток, который нам необходимо покрыть.

Когда общий чистый доход станет больше, чем общие затраты на разработку, появится положительная выручка, которую мы сможем использовать для выплаты заемного капитала. Мы можем использовать следующие формулы для вычисления двух чисел:

• Затраты на финансирование = IF ((Общий чистый доход — Общие затраты на разработку)> 0, (Общий чистый доход — Общие затраты на разработку), 0)
• Поступления на погашение Капитал = IF ((Общий чистый доход — Общие затраты на разработку) <0, (Общий чистый доход - Общие затраты на разработку), 0)

4.Финансирование

Затем мы рассчитываем остатки по кредиту, получение, погашение и начисленные проценты. В таблице ниже приведены расчеты для первого и следующих периодов:

Мы также должны выполнить быструю проверку работоспособности, чтобы убедиться, что ни один из конечных остатков не превышает максимальную сумму кредита.

5. Свободный денежный поток и IRR

Теперь мы можем рассчитать свободные денежные потоки с кредитным плечом и результирующую IRR этого проекта.

• Свободный поток денежных средств с рычагом = СУММ (затраты на финансирование, поступления для возврата капитала, получение ссуды, погашение ссуды)

Остаток капитала — это просто кумулятивный свободный денежный поток:

• Сальдо первого периода = свободные денежные средства с рычагом Поток
• Остатки за следующий период = Предыдущий баланс — Свободный денежный поток с рычагом

Наконец, используя формулу XIRR, мы можем рассчитать леверидж IRR для этого проекта:

• Леверидж IRR = XIRR (все свободные денежные потоки с рычагом, соответствующие Период времени)

Источник изображения: Курс CFI по финансовому моделированию недвижимости.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком сертификата FMVA® для аналитиков финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Присоединяйтесь к более 850 000 студентов, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и программа сертификации Ferrari. финансовый аналитик мирового уровня. Чтобы продолжать изучать и развивать свои знания в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы CFI ниже:

• Рекомендации по финансовому моделированию Бесплатное руководство по финансовому моделированию Это руководство по финансовому моделированию содержит советы и передовые практики Excel по предположениям, драйверам, прогнозированию и связыванию трех отчетов. , DCF анализ, подробнее
• Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости.
• Совместное предприятие по недвижимости Совместное предприятие по недвижимости Совместное предприятие по недвижимости (СП) играет решающую роль в развитии и финансировании большинства крупных проектов в сфере недвижимости. Совместное предприятие — это договор
• Типы финансовых моделей Типы финансовых моделей Наиболее распространенные типы финансовых моделей включают: модель с тремя отчетами, модель DCF, модель M&A, модель LBO, модель бюджета. Откройте для себя 10 лучших типов

Портленд только что прошел лучшую в истории США реформу зонирования с низкой плотностью населения

Городской совет Портленда установил новую планку для жилищной реформы в Северной Америке в среду, легализовав до четырех домов практически на любом жилом участке.

Portland также предложат вариант «большей доступности»: от четырех до шести домов на любом участке, если хотя бы половина доступна для жителей Портленда с низкими доходами по регулируемым доступным ценам. Эта мера позволит некоммерческим организациям перемежать жилье ниже рыночного в любом месте города впервые за столетие.

И, среди прочего, он снимет все ограничения на парковку с трех четвертей жилой территории города, в сочетании с недавней реформой жилых зон, по сути, впервые с 1973 года подъездные пути к дому станут необязательными для города.

Это самая масштабная реформа жилищного строительства в зонах с низкой плотностью населения в истории США.

«Проект застройки жилых домов», как его называют, объединяет идеи, впервые выдвинутые недавно Миннеаполисом и Остином, и выходит далеко за рамки требований закона штата Орегон, принятого в прошлом году.

Предложение прошло 3-1. После многих лет местных заголовков, описывающих предложение как «спорные», оба из членов совета вверх для переизбрания увидеть их «да» голос в качестве ключевых достижений. Из двух открытых мест в совете избранный комиссар и оба кандидата во втором туре в совете также одобрили его принципы.

Визуализация Альфредом Туу вариантов жилищного строительства в Портленде будет легализована. Это изображение можно бесплатно передавать с указанием кредита в соответствии с политикой бесплатного использования сайта Sightline.

Мэр Тед Уилер, ориентированный на бизнес бывший республиканец, ставший левоцентристским демократом, объединился с двумя своими политическими левыми коллегами, чтобы провести реформу.

«Не могу дождаться голосования, чтобы внедрить эту вещь», — заявила на прошлой неделе комиссар Джо Энн Хардести, назвав это шагом к исправлению того, что городское правительство теперь называет своей собственной историей «создания и усиления расовой сегрегации и неравенства.”

«Я готова двигаться вперед», — согласилась комиссар Хлоя Юдали после того, как заручилась поддержкой Уиллера официальных усилий города по созданию новой программы «возможность покупки для арендатора» при продаже сдаваемых в аренду зданий.

Единственным голосом «против» стала комиссар Аманда Фриц, которая первой прорезала свои политические зубы, борясь с застройкой в ​​своем районе в начале 1990-х.

Стремительный проект, который постоянно улучшается

Существующий триплекс на юго-востоке Портленда, построенный до запрета 1959 года.Фото Майкла Андерсена использовано с разрешения.

За шесть лет, прошедших с тех пор, как местный микрозастройщик обнародовал концепцию проекта застройки жилых домов, лидеры Портленда взвешивали и откладывали ее снова и снова, многократно отправляя ее обратно через городской общественный процесс.

Но каждый раз, когда план подвергался общественному мнению, он становился все более драматичным.

В 2016 году совет единогласно согласился с концепцией легализации дуплексов и угловых триплексов в части города, а также резкого ограничения размеров зданий.В 2018 году, после двух грандиозных общественных слушаний, план был изменен, и теперь в любом проекте можно было разместить до четырех домов, а также внести два важных изменения: отмена обязательной парковки и надбавки за увеличение размеров зданий, которые позволили построить больше или дешевле домов. В 2019 году законодательный орган Орегона занялся этим вопросом во главе с бывшей жительницей четырехэтажного дома: спикером палаты представителей Портленда Тиной Котек. Это привело к новаторскому государственному закону, легализующему «промежуточное жилье» до четырех домов по всей территории метро Портленда, но не позволившему его на любом участке.

В начале 2020 года Уиллер все еще не мог найти голосов за местную реформу — до тех пор, пока не прошли еще несколько часов слушаний, в которых голоса сторонников жилищного строительства во главе с группами защиты Portland: Neighbours Welcome и Anti-Displacement PDX объединились вокруг концепции добавления поправки Sixplex «более высокая доступность» и одновременного применения других мер защиты арендаторов, таких как концепция Eudaly «возможность покупки для арендатора».

На этих слушаниях количество свидетельских показаний в защиту жилищного строительства превысило количество свидетельских показаний против жилищного строительства более чем в шесть раз.

На протяжении всего процесса спонсорами были коалиция девелоперов доступного жилья, таких как Hacienda Community Development, защитников стабильного жилья, таких как Cully Housing Action Team, экологов, таких как Sunrise PDX, защитников правосудия, таких как AARP Oregon, гражданских групп, таких как Северо-восточная коалиция соседей, реформаторы транспорта, такие как Oregon Walks, и десятки активных добровольцев, с годами укомплектованные штатными сотрудниками некоммерческой организации «1000 Friends of Oregon» по борьбе с разрастанием населения, а затем и нашей компании Sightline.

«Кто знал, что назначение людей в городской совет, дачи показаний, написания писем и убеждения своих избранных должностных лиц может изменить государственную политику?» Комиссар Хардести заявила в июне, признав, что до тех пор, пока она не получила известие от общественности, даже она думала, что концепция шестиуровневой системы слишком радикальна, чтобы ее поддерживать.

Шестиэтажный дом в Портленде, построенный на одном из немногих участков, на которых в настоящее время это разрешено. Фото Нила Хеллера, использовано с разрешения.

Портленда будет основываться на аналогичных действиях в Ванкувере и Миннеаполисе, лидеры которых проголосовали в 2018 году за повторную легализацию дуплексов и триплексов соответственно; в Сиэтле, где реформа дополнительных коттеджей в 2019 году привела к чему-то очень близкому к общегородской легализации триплекса; и в Остине, совет которого в 2019 году принял очень похожее предложение «Sixplex с доступностью».

Но изменения Портленда, вероятно, постепенно приведут к появлению большего количества настоящих домов, чем любая из этих значительных реформ.

Это потому, что и в Ванкувере, и в Миннеаполисе городские законы в зонах с низкой плотностью населения ограничивают размер новых зданий независимо от того, сколько домов они создают. В Миннеаполисе, например, внутренние квадратные метры здания могут составлять до половины квадратных футов его участка: 2500 квадратных футов жилья на гипотетическом участке площадью 5000 квадратных футов.

Портленда устанавливают такой же предел размера для одноквартирных домов. Но дуплексы Портленда будут занимать до трех пятых квадратных футов их участка, а триплексы и четырехэтажные дома — до 0.7.

Идея состоит в том, чтобы эти дополнительные квадратные метры работали как шлюзовые ворота для рынка жилья Портленда, перенаправляя инвестиции с элитных реконструкций и McMansions на новые дома, доступные среднему классу в первый же день. Части Ванкувера и Миннеаполиса с низкой плотностью населения в настоящее время не имеют таких различий.

Изображение предоставлено Sightline Institute. Источник: Портлендское бюро планирования и устойчивого развития.

Что касается Сиэтла, то в этом городе до сих пор запрещается проезд нового жилья к подъездным путям к большинству основных домов, что во многих случаях делает геометрическое заполнение невозможным.Ванкувер тоже.

Остина. Разделение фиксированной стоимости лота даже на шесть домов, как правило, не приводит к достаточно низким ценам на строительство, чтобы их можно было построить без субсидий. Так что, пока Остин не сопоставит свою превосходную политику доступного жилья с реформой, аналогичной реформе рыночного жилья, он связывает себе руки за спиной.

Политика, подобная этой, тем не менее, служит своего рода мультипликатором силы для некоммерческих организаций, которые, как и Habitat for Humanity, уже строят скромные дома по ценам ниже рыночных.

Как мы писали в январе, легализация шестиплексов для регулируемых и доступных проектов является экономическим эквивалентом урезания чека на 100 000 долларов или более за доступный дом. Одного этого может быть недостаточно, чтобы эти дома появились, но он заставляет каждую существующую субсидию идти дальше. И это не отнимает ни цента от других существующих программ.

Что не менее важно, это дает возможность строителям вроде Habitat постепенно распространять такие проекты по всем районам Портленда. Он снимает фактический запрет на строительство нового доступного жилья в большей части города.

Это то, что должен делать каждый город, и федеральное правительство должно дать им повод, чтобы

Четырехэтажный комплекс в Портленде, построенный до запрета 1959 года. Фото Майкла Андерсена использовано с разрешения.

Ни один город не должен занять шесть лет, чтобы дать себе разрешение на строительство таких домов, которые когда-то разрешал каждый город.

Варианты жилья с так называемой «недостающей серединой», такие как триплексы, квартиры во дворе и коттеджи, не являются радикальными или даже незнакомыми.Их просто мало — потому что им запрещен въезд в города Каскадии, а также в США и Канаде. В Портленде запреты начались в 1924 году и распространились почти на весь город в 1959 году. Почти каждый город в любой стране, существующий более века, имеет похожую историю.

Одним из следствий, во многих городах основной целью, было разделение людей по классам, расе, возрасту и доходу. Но это был не единственный эффект — запрет на самый дешевый способ строительства нового дома случайно создал дефицит для всех.

В последние несколько недель запреты на получение среднего жилья неожиданно стали громкой проблемой в президентской гонке в США, поскольку президент Дональд Трамп с радостью взял на себя ответственность за рост цен на жилье, аплодируя трепу своей администрации, заявив, что исключительное зонирование — плохо (потому что это поднимает цены), чтобы сказать, что это хорошо (потому что эти высокие цены сохраняют сегрегацию).

Техническая проблема, связанная с соблюдением положений Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, не имеет большого значения для количества или стоимости домов, которые будут построены.

Что важнее, так это битва больших идей. Хорошо ли иметь в каждом районе разнообразие типов жилья и цен? Или это плохо?

За последние два года Демократическая партия быстро пришла к выводу, что она хорошая. Платформа его кандидата в президенты отражает это: Джо Байден говорит, что федеральное правительство должно удерживать различные гранты от городов, которые не предпринимают шагов в направлении стандарта, который собирается установить Портленд.

Неясно, какая идея выиграет в новых федеральных дебатах.Внутри обеих основных партий США существует множество разногласий.

Но редко бывает яснее, чем на этой неделе, какая сторона сейчас побеждает.

Недвижимости | Город Детройт

Полезные ссылки и ресурсы

Ресурсный центр по развитию BSEED / PPR: Ресурсный центр по развитию Департамента строительства, безопасности, инженерии и окружающей среды для получения информации о разрешениях и о том, как запланировать бесплатное совещание по предварительному рассмотрению плана (настоятельно рекомендуется)

Портал зонирования: Интерактивный инструмент, показывающий, где определенное использование разрешено зонированием.

Detroit Economic Growth Corporation: Ведущее агентство Детройта по удержанию, привлечению и экономическому развитию бизнеса

Управление земельного банка Детройта: Работы по возвращению разрушенных и пустующих участков города в продуктивное использование в рамках различных программ продаж, чтобы сделать домовладение и покупку земли доступными для Детройтцев

Наземные проекты: Центральный ресурс для информации о покупке земли и разрешении земельных проектов, таких как городское сельское хозяйство, садоводство, благоустройство и другие производственные виды использования, будь то для получения прибыли или в качестве общественной деятельности

Департамент жилищного строительства и восстановления: Департамент жилищного строительства и восстановления поддерживает и расширяет районы, которые включают в себя возможности качественного доступного жилья для всех и экономические возможности посредством управления федеральным жилищным фондом, экономическим и общественным финансированием развития, регулированием местной жилищной политики и поддержание и создание возможностей для жилья со смешанным и смешанным доходом за счет преобразований за счет государственного и частного партнерства

Корпорация экономического развития штата Мичиган: Корпорация экономического развития штата Мичиган в сотрудничестве с более чем 100 партнерами по экономическому развитию позиционирует Мичиган как место для ведения бизнеса, помогает предприятиям в их стратегиях роста и способствует росту активных сообществ по всему штату

Управление жилищного строительства штата Мичиган: Служит народу Мичигана, сотрудничая с целью предоставления качественного и доступного жилья, являющегося краеугольным камнем разнообразных и процветающих сообществ.

Жилищная комиссия Детройта: Предоставляет качественное доступное жилье в безопасной жизненной среде для лиц с низким и средним доходом на всей территории Детройта.

Detroit Means Business: Ресурсы для безопасного и эффективного ведения малого бизнеса в Детройте.

Департамент планирования и развития : Миссия Департамента планирования и развития города Детройта состоит в том, чтобы построить безопасный в своем будущем город, основанный на своих корнях и обнадеживающий в нынешнем состоянии. Видение, поддерживающее эту миссию, — это здоровый и красивый Детройт, построенный на инклюзивном росте, экономических возможностях и атмосфере доверия.

Детройтская коалиция CDFI: Детройтская коалиция CDFI — это совместная группа финансовых институтов общественного развития (CDFI) и заинтересованных сторон Детройта, которые работают вместе над стратегическим расширением инвестиций CDFI, кредитов и банковских услуг в городе.

Добро пожаловать в город Барнет
Барнет — небольшой городок на реке Коннектикут, зафрахтованный в 1763 году и поселившийся между 1770 и 1773 годами. Его пять деревень — это Барнет-Виллидж, Ист-Барнет, Вест-Барнет, МакИндо-Фолс и Пассумпсик.

Городские новости и объявления:

• Выборы школьного округа — вторник, 4 мая. Ежегодное собрание кооперативного школьного округа Каледонии Выборы австралийским бюллетенем. Часы голосования: с 7:00 до 19:00. на пожарно-спасательной станции Барнета (Бимсон Драйв, 151). Для получения дополнительной информации щелкните ссылки ниже:
• Срок подачи декларации Homestead продлен до 17 мая. Срок подачи налоговой декларации по подоходному налогу с населения штата Вермонт за 2020 налоговый год продлен до 17 мая 2021 года.Это расширение также относится к декларациям об усадьбах и заявлениям о налоговых льготах на имущество. Налогоплательщики могут подать их вместе с декларацией о подоходном налоге до 17 мая без пени или процентов. Город Барнет наложит штраф в максимально допустимом процентном соотношении в соответствии с 32 V.S.A. § 5410 (g) для деклараций усадьбы 2021 года, поданных после 17 мая 2021 года, и других случаев несоблюдения требований к подаче декларации усадьбы. Декларация усадьбы должна подаваться в налоговый департамент штата Вермонт каждый год каждым жителем штата Вермонт, собственность которого соответствует определению усадьбы.Усадьба Вермонта — это основное жилище и земельный участок, окружающий жилище, принадлежащий физическому лицу-резиденту и занимаемый им в качестве места жительства 1 апреля. Посетите веб-сайт Департамента налогов Вермонта для получения дополнительной информации: https://tax.vermont.gov/ декларация собственников / усадьбы
• Лицензирование собак должно быть выдано 1 апреля. Городской служащий продолжает выдавать лицензии на собак 2021 года. Пожалуйста, внесите оплату пошлины (включая штрафы за просрочку платежа: 11 долларов США за стерилизованных / кастрированных собак и 17 долларов США.00 для других) и действующий сертификат вакцинации от бешенства по почте (город Барнет, PO Box 15, Barnet, VT 05821) или в почтовом ящике перед офисом городского клерка (1743 US Route 5 South). Офис городского клерка, в свою очередь, отправит лицензию и бирку по почте.

• Barnet Land Records теперь доступны в Интернете. Вы можете бесплатно просматривать и искать в указателе земельных документов, а также распечатывать документы за определенную плату по адресу: https://barnet.lr-1.com/
  Указатель и документы, доступные за период с 1969 года по настоящее время.Чтобы получить новые документы, может потребоваться несколько дней.
• Доступен график сбора опасных бытовых отходов на 2021 год и календарь округа по управлению отходами Северо-Восточного Королевства. Щелкните по ссылкам ниже.
• Городское собрание 2021 года Голосование в Австралии: нажмите здесь, чтобы увидеть НЕОФИЦИАЛЬНЫЕ результаты
• Центр деревни Назначение четырех деревень Барнета. Совет по развитию центра Вермонта определил Пассумпсик, Барнет-Виллидж, МакИндо-Фоллс и Вест-Барнет-Виллидж в качестве признанных государством деревенских центров.Это обозначение дает право собственности в этих центрах на государственные льготы, включая финансовые стимулы, обучение и техническую помощь, необходимые для привлечения нового бизнеса и жизнеспособности. Чтобы узнать больше, посетите веб-сайт
Агентства торговли и общественного развития штата Вермонт.
• ЗАКРЫТО — ОФИС КЛЕРКА В БАРНЕТЕ
  Со вторника, 17 ноября, офис Клерка города Барнет снова будет закрыт для широкой публики до дальнейшего уведомления. Это изменение является ответом на недавнее ускорение передачи COVID-19 и соответствует Приложению 8 к Указу 01-20, подписанному губернатором Вермонта Филипом Скоттом 13 ноября 2020 года.Посетите городскую страницу о коронавирусе COVID-19 для получения дополнительной информации. Если у вас есть вопросы, позвоните в городской клерк по телефону 802-633-2256 или напишите по адресу townclerk@barnetvt.

  No related posts.