Четырехквартирный дом с отдельными входами: Четырехквартирный Дом С Отдельными Входами Является Ли Многоквартирным: поправки, необходимые документы

Содержание

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

» Дом на два хозяина: некоторые проблемы определения понятия


Аннотация: Статья имеет междисциплинарный характер, так как предмет исследования урегулирован нормами гражданского, жилищного и градостроительного права. Она посвящена актуальному на сегодняшний день вопросу правового статуса «домов на двух хозяев». В статье рассмотрено регулирование данного вопроса в законодательстве и внесены предложения по его совершенствованию. Понятие «дом на двух хозяев» не имеет легального определения, да и вообще не имеет никакого определения. Он представляет собой жилой дом из двух частей с единой смежной стеной, но отдельными выходами на улицу.

Гражданские права этих самих «хозяев» могут быть нарушены при регистрации своей части дома и их земельного участка. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии иногда даёт назначение домов на двух хозяев – многоквартирного дома. Таким образом, земельный участок «квартиры» будет являться общей долевой собственностью.  Проанализируем понятия и их определения: Жилищный кодекс Российской Федерации в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. В Гражданском кодексе мы встречаемся с понятием «часть жилого дома» лишь во II части в разделе купли-продажи, однако глава18 «право собственности и другие вещные права на жилые помещения» не содержит данного термина. В Градостроительном кодексе вообще отсутствует понятие «часть жилого дома», но встречаемся с иным понятием «жилой дом блокированной застройки».

Дом блокированной застройки – это жилое помещение вида многоквартирного дома, где каждая квартира имеет свой выход на улицу.

Но данное понятие не закреплено в ЖК РФ и ГК РФ. Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это дом, состоящий из двух и более квартир, а также входящих в состав общего имущества помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир, земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства 1 . Также в пункте 6 Постановления Правительства РФ N 47 содержится понятие многоквартирного дома: многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством2. Отмечая фразу из определения «самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому», мы замечаем, что данный признак относится к «дому на двух хозяев», а также к «дому блокированной застройки». Таким образом, возможно одной из проблем оформления «домов на двух хозяев» и «домов блокированной застройки» как многоквартирных является наличие схожих признаков с многоквартирным домом. Вследствие неправильного назначения и оформления права собственности жилого дома и части жилого дома, у граждан отсутствует возможность приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Так, например, А. обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю об изменении статуса жилого помещения и признании права собственности, указав, что является собственником квартиры. В действительности указанный выше объект недвижимости является частью одноэтажного жилого дома с приусадебным участком на двух хозяев. Вторая часть жилого дома принадлежит на праве собственности М.Л.А. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, разделен в натуре. В каждой части данного жилого дома имеются отдельные входы, отдельное подключение воды, отдельная канализация.

В доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования. Указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее А. жилое помещение является частью жилого дома. А. имеет намерение оформить фактический используемый под частью жилого дома земельный участок. Однако в связи с тем, что в документах о праве собственности часть жилого дома названа квартирой, невозможно в соответствии с действующим законодательством приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Просила суд признать квартиру в жилом доме, частью жилого дома признать за ней право собственности на часть жилого дома Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что жилой дом, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, поскольку квартира в вышеуказанном доме уже является частью жилого дома и принадлежит на праве собственности М.Л.А. Учитывая, что жилое помещение, является индивидуально- определенным зданием, с помещениями вспомогательного использования, для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а также, что в доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования, суд обоснованно пришел к выводу, что указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее истцу жилое помещение является частью жилого дома3.

Подводя итог, отметим, что необходимо введение понятия в Гражданский кодекс «дом на двух хозяев», а также введение легального определения части жилого дома. Это связано с большой распространённостью данного вида жилого помещения в населённых пунктах сельской местности.

Таким образом, предлагаю введение статьи 289.1 «Часть жилого дома как объект права собственности» в Гражданский кодекс следующего содержания: «Дом на двух хозяев содержит две части жилого дома со смежной стеной между ними, а также отдельными выходами на земельный участок, прилегающий к жилому дому и не имеющими помещений общего пользования. Собственник части жилого дома в доме на двух хозяев имеет право на оформление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства».

Иволжатова Мария Викторовна, Иванова Наталья Александровна


Метки: НДС, хозяин
Предыдущая запись
Что дает вам право собственности Следующая запись
Договор о предоставлении коммунальных услуг

Мы очень признательны Вам за комментарии.

Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

Раздел дома и прилегающего земельного участка

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты “Земельная газета”, г. Брянск

У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает. В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам. Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие — развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.

Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.

Конечно, самое идеальное решение — раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса. Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка. После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников.

Информацию об этом вы без труда найдёте на нашем сайте.

Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один — обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.

Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252.

Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.

ДЕЛИМ ДОМ

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.

Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление. В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону. В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.

Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.

После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).

ДЕЛИМ ЗЕМЛЮ

Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.

Разделить землю в России можно только при условии её делимости. Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного. Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, — единство судьбы участка и расположенного на нём дома.

При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.

В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования. В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается.

Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.

Архитектурные решения одноэтажного дома (стр. 1 из 3)

В современном строительстве большое распространение имеет одноэтажная застройка. Ее массовый характер определяется традицией частного одноэтажного строительства, а также причинами экономического плана, коренными изменениями в законодательстве, произошедшими в последнее десятилетие.

Для строительства малоэтажных жилых домов применяются облегченные конструкции и местные строительные материалы, этим объясняется их экономическая целесообразность. Малоэтажное строительство позволяет применять такие материалы, как дерево, не обладающие огнестойкостью. Такой тип строительства позволяет сократить сроки возведения зданий по сравнению с многоэтажным. Естественно, что такая застройка ведется в больших масштабах частными лицами.

Более простая организация строительства, а также упрощенная механизация являются бесспорными плюсами возведения одноэтажных жилых домов. Это в известной мере компенсирует удорожание, связанное с уменьшением плотности застройки и увеличением количества инженерных коммуникаций и благоустройства, приходящихся на единицу жилой площади.

Малоэтажная застройка с земельными участками имеет много привлекательных для населения качеств – непосредственная связь с природным окружением, возможность организации отдыха около дома, а также возможность того или иного хозяйственного использования участка в зависимости от его размеров.

Цель работы – изучить объемно-планировочные и конструктивные решения жилых малоэтажных зданий.

Задачи работы – дать характеристики типов объемно-планировочных решений одноэтажных жилых зданий, дать характеристику конструктивной стороны одноэтажной застройки в плане соответствия планировочных решений и типов домов наиболее рациональным и прогрессивным типам конструктивных схем, видам строительных материалов и методам строительства.

1.1 Одноквартирные дома

В одноквартирном доме понятия дома и квартиры совпадают. По своим планировочным качествам квартира в таком доме может наилучшим образом отвечать предъявляемым к ней требованиям. В такой квартире можно придать наиболее целесообразные и удобные пропорции жилым комнатам, рационально разместить световые проемы, дать наиболее правильную ориентацию помещений по сторонам света. В одноквартирном доме обеспечена наилучшая связь квартиры с участком.[1]

Квартиры в таких домах обычно двух-, трех-, четырехкомнатные с жилой площадью 25–50м2. Квартиры больших размеров целесообразно размещать в двух уровнях.

В зависимости от величины дома и степени развития хозяйства предусматривают один или два входа. Второй вход служит для непосредственной связи кухни с участком и обычно открывается непосредственно в кухню или же в небольшой шлюз или тамбур, связанный с кухней. Рядом с ним удобно расположить кладовую для продуктов и хозяйственного инвентаря. В домах, расположенных в районах с достаточно суровым климатом, основной вход должен вести только в переднюю, где предусматривают место или шкаф для хранения верхней одежды. В южных районах переднюю иногда не выделяют в виде изолированного помещения, выгораживают из общего пространства жилой комнаты перегородкой или шкафами, не доведенными до потолка, что зрительно увеличивает пространство жилой комнаты. При планировке квартир стремятся к удобной связи между общей комнатой и кухней (непосредственно или через помещение, где может быть расположен обеденный стол) между спальнями и санузлом.

В домах, оборудованных водопроводом, канализацией, в целях экономии на трубопроводах и монтаже следует стремиться размещению кухонного оборудования на стене, смежной с санузлом.

1.2 Двухквартирные дома

Двухквартирный дом представляет собой объединение под одной кровлей двух одноквартирных домов с одной общей стеной. Такой дом имеет меньший периметр наружных стен на квартиру и стоит дешевле одноквартирного примерно на 8–10%; расходы на его отопление на 15–18% меньше. Если же учесть, что при строительстве двухквартирных домов можно уменьшить ширину участка и таким образом сократить длину улиц и соответственно инженерных коммуникаций, приходящихся на квартиру примерно на 25 – 30%, то очевидно, что при строительство двухквартирных домов значительно экономичнее по сравнению с одноквартирными домами.[2]

Планировочные решения квартир в двухквартирных домах близки к планировочным решениям квартир в одноквартирных домах. Предпочтение следует отдавать решениям, при которых достигается лучшая изоляция квартир. Для этого входы, веранды и общие комнаты смежных квартир располагают дальше друг от друга, по возможности на противоположных торцах дома.

1.3 Четырехквартирные и восьмиквартирные дома

Четырехквартирные дома дают еще большее сокращение периметра наружных стен и длины внешних коммуникаций и улиц, приходящихся на одну квартиру, чем двухквартирные дома. Четыре квартиры в одном доме могут быть расположены в один ряд. Такой дом является по существу блокированным домом с минимальным количеством квартир. Другим вариантом четырехквартирного дома является дом с крестообразным расположением квартир с приквартирными участками 600–1200 м2. Однако, несмотря на ряд экономических преимуществ (уменьшение количества наружных стен и коммуникаций), застройка домами этого типа имеет ряд существенных недостатков, вследствие чего они на практике применяются сравнительно редко. Основным недостатком является необходимость довольно большого отступа от улицы и в связи с этим устройства дополнительных проездов на участки квартир второго ряда.

Четырехквартирные дома могут быть одноэтажными или двухэтажными с квартирами в двух уровнях. Четыре квартиры могут быть также расположены в одном доме поэтажно с отдельными входами с участка в каждую квартиру, по две квартиры в каждом этаже.

Небольшие квартиры могут быть размещены в восьмиквартирном доме поэтажно – по четыре в каждом этаже. При этом все квартиры могут иметь индивидуальные приквартирные участки.

1.4 Блокированные дома

Блокированные дома представляют собой соединение в ряд нескольких квартир с изолированными входами; каждая из квартир может иметь непосредственно к ней примыкающий приквартирный участок.

Несмотря на наличие при каждой квартире приквартирного участка, плотность застройки блокированными домами почти такая же, как и при застройке двухэтажными домами без приквартирных участков.

Простота и ясность конструктивной схемы (в большинстве случаев – поперечные несущие стены), повторение одинаковых квартир создают необходимые предпосылки для максимальной стандартизации элементов конструкций и строительных деталей, а следовательно, и для организации индустриального сборного строительства.

Этот тип жилища является значительно более экономичным, чем одно- и двухквартирные дома. Экономические преимущества блокированных домов объясняются значительным уменьшением периметра наружных стен, возможностью применения облегченных конструкций и, как указывалось выше, повышением плотности застройки, меньшей длиной улиц и санитарно-технических коммуникаций.

Дома блокированного типа можно классифицировать следующим образом: одноэтажные, двухэтажные с квартирами, размещенными в двух уровнях (коттеджный тип), двухэтажные с квартирами, размещенными поэтажно, трехэтажные.[3]

Из самого принципа организации блокированного дома вытекает основная особенность планировки квартир – устройство двух входов в квартиру (с противоположных сторон дома) для связи с участком, расположенным с двух сторон дома.

Чаще всего применяются следующие приемы планировки квартир блокированных домов:

а) передняя и кухня обращены на улицу, а общая комната расположена на противоположной стороне дома. В этом случае выход на участок осуществляется из этой комнаты через балконную дверь.

б) па улицу обращены общая комната и передняя. Кухня расположена с другой стороны дома. В этом случае выход из кухни на участок осуществляется через специальный тамбур.

Второй прием удобен для районов с холодным и умеренным климатом. Первый прием имеет определенные преимущества для теплых и жарких районов, где участок является полноценной «жилой площадью» и должен быть хорошо связан с жилой частью квартиры.

Как указывалось выше, блокированный дом состоит из ряда примыкающих друг к другу изолированных блоков – квартир (одноэтажных или двухэтажных). Количество блоков в ряду устанавливается в зависимости от различных условий – от степени огнестойкости дома, рельефа местности, конкретных условий участка. Экономичность блокированного дома повышается с увеличением количества блоков в доме. Однако соединение в ряд свыше 8–10 блоков не даст ощутимой экономии па периметре наружных стен. Наиболее часто применяются дома, состоящие из 8–10 блоков-квартир. В некоторых случаях для придания большего разнообразия застройке применяются одновременно дома с различным числом блоков.

Могут быть использованы различные способы блокировки квартир. Простейшим и наиболее распространенным способом блокировки является примыкание прямоугольных блоков-квартир друг к другу и образование таким образом домов простой прямоугольной формы. Все квартиры в таком доме имеют сквозное проветривание, а дом целом может применяться в застройке без ограничения ориентации.

Для получения экономичных небольших квартир применяется прием двухрядной блокировки квартир, имеющих одностороннюю ориентацию (без сквозного проветривания). Такой прием позволяет повысить плотность застройки, но в то же время ухудшаются санитарно-гигиенические качества квартиры.

Для достижения большей изоляции примыкающих к квартирам участков применяется блокировка со сдвигом блоков в одну или обе стороны. При этом у каждой квартиры образуется небольшая изолированная площадка.

QR-35 — Дом Шахова


Дом Шахова

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Датировка: 1892 г.

Вид: памятник архитектуры.

Статус: объект культурного наследия федерального значения.

Документ о постановке на государственную охрану: Указ Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995г. № 176 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения».

Адрес: Россия, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Воровского, 34

Краткое описание.

характерный типологический пример четырехквартирного доходного дома, выстроенного в конце XIX  века в эклектических формах. Объемно-пространственная композиция памятника, распределение фасадного декора и применение брандмауэра не совсем обычно для жилой застройки Вологды этого времени. В оформлении дома прослеживается смешение элементов декора позднего классицизма и модерна.

Состояние: аварийное.

Современное использование: дом расселен, частично используется в качестве жилья.

ИСТОРИЯ

Одноэтажный с мезонином дом был построен в 1892 году купцом Илиодором Аполлоновичем Шаховым. 16 марта 1910 года его сыну – Василию Илиодоровичу Шахову было выдано разрешение на надстройку второго этажа. После перестройки дом стал типичным четырехквартирным доходным домом с отдельными входами в каждую квартиру.

В 1995 году здание было включено в список памятников архитектуры федерального значения.

АРХИТЕКТУРНОЕ ОПИСАНИЕ

Сруб двухэтажного деревянного дома с кирпичными цоколем и брандмауэром рублен «в обло», стены – обшиты тесовыми и калёвочными досками. Здание в плане прямоугольное, в центре главного восточного фасада усложнено ризалитом, над которым помещено трехчастное чердачное окно, и небольшими пристройками, расположенными с южной и северной сторон дворового западного фасада. Пологая вальмовая кровля покрыта железом.

Основной декор дома выполнен в технике пропильной резьбы. В восточном фасаде с симметричной трехчастной композицией он был дополнен подзором выноса кровли и лентой мелких зубчиков венчающего карниза. Закрытые лоджии со ступенчатыми щипцовыми аттиками и резными веерообразными вставками с «полусолнцами» в основании были обустроены над пристройками со входами. Резные «уши» и «фартуки» украшают пышные наличники окон, завершенные треугольными сандриками. Широкий неполный антаблемент устроен в верхней части стены, а двухстворчатые входные филенчатые двери оформлены крупными накладками.

Простые рамочные наличники с помещенными над ними профилированными полочками сделаны для оконных проемов дворового западного фасада во втором этаже.

Выносы сруба – в первом этаже с разнообразными накладками, во втором – с филенками – воспринимаются как угловые поэтажные лопатки.

Поперечная глухая стена разделила здание на две половины с самостоятельными входами с южной и северной стороны уличного фасада, одинаково организовывая пространство как в первом, так и во втором этаже по принципу коридорной системы. Четыре отдельные комнаты в южной половине располагались вдоль главного и дворового фасадов и объединялись продольным коридором. Две комнаты северной разделялись небольшой прихожей.

УТРАТЫ, ПЕРЕСТРОЙКИ, РЕСТАВРАЦИИ

Юго-западная терраса была зашита досками, частично утрачен резной декор фасадов, в брандмауэре пробиты окна. Поздними перегородками искажена первоначальная планировка, забиты некоторые двери, сделаны новые, некоторые первоначальные стены частично разобраны.

Южная пристройка не сохранилась из-за пожара. Дворовый фасад вертикально зашит длинными досками, лишен окон и декора. Мезонин утрачен.

Над домом в 2010-х годах возведена временная крыша.

 

Составитель — Мария Герасимова

ИСТОЧНИКИ И ЛИТЕРАТУРА

  1. Вологда в минувшем тысячелетии : памятники истории и культуры / Администрация города Вологды; редкол. : А.В. Суворов (гл. ред.) и др. Вологда : Древности Севера, 2018 (в печати).
  2. Дом Шахова: паспорт памятника истории и культуры СССР / Мин. культ. СССР. 1984 г.

Планировка и проектирование деревенского дома своими руками

Желающие быть ближе к природе едут на загородные дачи или в деревни, а кто-то живет там постоянно. Растительность в мелких поселениях вырастает большей, а дома строят меньшими. Это первое отличие, которое бросается в глаза. Люди переезжают в естественную обстановку, чтобы отдыхать и набираться сил. Здесь же выращивают овощи и цветы — опытные получают хорошие результаты. В свою очередь, интерьеру и экстерьеру домов внимания почти не уделяют. Это неверный подход, в особенности из-за того, что мастера придумали много вариантов декора и поделок конкретно для загородной среды. Первым делом все-таки преображают сад и приусадебный участок, делают их симпатичнее и функциональнее. До работы над фасадом и домом в целом обычно «не доходят руки». Как правило, отделка выглядит старой и неухоженной, но при желании деревенский дом можно изменить до неузнаваемости.

Особенности деревенских домов

У традиционных сельских строений есть схожие черты, в какой бы точке мира они ни находились. Исторически сложилось так, что материалом для изготовления выступало в основном дерево, а на другом сырье обычно экономили. Архитектура не отличалась эстетикой и технологическим совершенством. В древние времена на территории Руси люди прибегали к резному украшению домов и создали целый культурный пласт. Теперь подход стал другим. Дерево все чаще заменяют удобным и безопасным материалом — кирпичом. Появились и возможности для проектирования. Доступность и привычность нового варианта положительно влияет на комфортность. В то же время количество этажей в деревенских постройках редко превышает два, а площадь жилых помещений — показатели 4-комнатной квартиры. Внутри деревенских домов доминирует простой вариант оформления: обычная отделка, цвет и мебель.

Создание проекта дома:

Для начала нужно выбрать участок. Когда он выбран, необходимо его официально оформить в местных органах власти. Далее, нужно создать проект дома (кто не может сделать это сам – обращается к проектировщикам). Крайне важно: если на участке будут другие здания (помимо самого дома), их также необходимо отобразить в проекте. Проект готов? Отнести на утверждение в органы власти. Только после одобрения властей можно начать постройку. Нельзя забывать про нормы расположения постройки на участке (расстояние до забора, расстояние между зданиями и т. д.).

Планировка участка

Из чего строить дом в деревенском стиле

Выбор материала и технологии включает последовательные аспекты:

  1. Вопрос цены;
  2. Теплоизоляцию;
  3. Затраты по времени;
  4. Последующие расходы на отделку.

Популярностью пользуются традиционный кирпич, дерево, газобетонные блоки, керамоблоки и каркасный вариант. Дерево делает обстановку комфортной и самобытной, в то же время — привычной для малозаселенной местности. При этом материал доставляет немало хлопот. Примерно соответствует популярности дерева обычный глиняный кирпич, полнотелый или пустотелый. У домов из калиброванного бревна — простой, но примечательный вид. Одновременно это — относительно легкий вариант в плане строительства. Благодаря этому аспекту сами проекты можно усложнять. Кирпич — это классика. Из него строят практичные и долговечные сооружения. Кирпичная кладка предоставляет больше ходов в плане геометрии. Высокая скорость строительства характерна для каркасных сооружений и домов из блоков. Для оформления в деревенской стилистике эти материалы в целом подходят меньше.

Деревянный дом

Идеальным материалом для строительства считают профилированный брус. Помимо прочего, у него хорошие теплоизолирующие свойства. Древесина смягчает колебания температуры и влажности. Положительно влияет на запах в помещении. Материал подходит для астматиков и аллергиков. Форма бруса оставляет возможность для быстрого и качественного строительства. Стены готового здания не будут нуждаться в обшивке, ведь материал хорошо выглядит и имеет гладкую структуру поверхности. В случае осадки не понадобится заделывать щели и применять герметики. Шовное соединение никак не страдает от осадков, поэтому древесина не сгниет даже в условиях климата с высокой влажностью и интенсивными дождями. Из бруса строят коттеджи и дома с простым и декоративным выполнением. Производители выпускают элементы с особым замковым соединением, предотвращающим деформацию.

При использовании древесины важно найти баланс в плане обработки защитными составами и сохранения естественных качеств.

Кирпичный дом

Здания из кирпича обладают достаточными характеристиками прочности для того, чтобы устанавливать тяжелые железобетонные перекрытия. Каждый новый этаж тогда начинают с новой громоздкой конструкции. Характеристики кирпичной кладки играют роль при выделении большого пространства под окна. В таком случае выставляют перемычки для защиты целостности стен. Огнеупорная глина в кирпиче гарантирует строению высокие показатели пожарной безопасности. Более того, готовое здание устойчиво к окислению, имеет защиту от гниения и разрушающей деятельности насекомых и грызунов. В итоге дом простоит минимум десятки лет. Хотя следующее поколение его, скорее всего, переделает, сама постройка может сохраняться в нормальном состоянии в течение 5—7 столетий. Шумоизоляция тоже входит в список преимуществ. Люди живут в кирпичных домах рядом с оживленными трассами и не испытывают дискомфорта.

Большая продолжительность работ при возведении кирпичного дома связана с:

  • обустройством основания с большой несущей способностью;
  • кирпичной кладкой;
  • бетонированием.

Этажность дома

Понятие определяет СНиП 31-01-2003. Этажность формируют все уровни надземной части здания, а также технические и цокольные, перекрытие которых расположено выше 2 метров над землей. Этажами считают мансарды и чердаки, но к ним не относят междуэтажные промежутки высотой до 1,8 м. Нюансы учитывают во избежание затруднений с экспертизами и отклонений в проектных документах при утверждении. Государственная экспертиза не понадобится при возведении объекта индивидуального жилищного строительства с количеством этажей (не путать с этажностью) до 3-х включительно. Таким образом, если у здания будет подвал, то в любом случае останется еще два уровня. Не в последнюю очередь из-за этого ограничения в сельской местности преобладают одно- и двухэтажные постройки. Некоторые владельцы обходятся без подвалов. Трехэтажные дома без технических этажей и с плоской крышей также входят в категорию построек, возведение которых требует минимум разрешений.

В каких регионах работает программа?

Жилье в ипотеку под 0,1% можно купить в любом населенном пункте, который относится к сельской местности, в том числе:

  • В деревне, селе, хуторе, слободе и проч;
  • В поселке сельского/городского типа
  • В городе с населением до 30 тыс. человек.

Получается, что купить дом в городской черте нельзя: мегаполисы, крупные и средние города не подпадают под действия программы. Еще кредит не выдадут на жилье в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — эти регионы исключены из условий льготной ипотеки.

Оформление фасада

Многое зависит от предназначения и периодичности эксплуатации. Традиционная отделка подразумевает оштукатуривание. При этом первым делом обращают внимание на оформление всей улицы. Есть смысл развить «тему», тем более если ансамбль выглядит привлекательно. Несколькими видами штукатурки фасад преображают во что-то интересное, дополнительно устраивая утепление. Вдобавок наносят теплоизоляционный слой, хотя такие свойства имеет и сам материал. Для мокрых фасадов применяют силикатный, полимерный и минеральный варианты штукатурки. Массовой тенденцией последних лет стал вентилируемый фасад, в котором между стеной и облицовкой оставляют слой воздуха. Последний улучшает кондиции внутри здания в жару и холод. Экстерьер тогда отделывают натуральным или искусственным камнем, керамогранитом или виниловым сайдингом.

Современные частные дома облицовывают также:

  • фасадными панелями;
  • клинкером;
  • специальными декоративными вариантами утеплителя.

Какие стили подходят для оформления интерьера

Для деревенской обстановки естественными окажутся простые направления вроде кантри, прованса и обычного деревенского стиля, снаружи и внутри. В интерьерном оформлении идут дальше и прибегают к стилизации под Средиземноморье, модерн, стилистику рустик. Средиземноморский интерьер во многом похож на итальянский: используют натуральные материалы, мягкие тона, дерево, предметы из глины. Модерн отличается интересными формами, классическими мотивами, доминированием одного и того же материала, как правило, натурального дерева. В обоих стилях применяют колонны и похожие на них элементы. Обстановка под рустик имеет в каком-то смысле экспериментальный вид. Дизайнеры сочетают разные породы деревьев, ветки, срезы, пни с аккуратными панелями. Сложные манипуляции плюс много стараний — и жильцы получат интерьер в стиле минимализм или лофт. В деревенских домах используют в основном теплые цвета, окрас без резких акцентов.

Декор

Пасторальному стилю свойственно большое количество декоративных элементов:

  • текстильные изделия под ногами и на стенах;
  • подушки;
  • иконы;
  • самостоятельно сшитые скатерти и кружевные салфетки;
  • любая вышивка;
  • и другие подобные украшения только приветствуются.

Они создают неповторимый уют и тёплую домашнюю атмосферу.

Стены можно украсить картинами, на которых изображена природа или звери, окна задекорировать небольшими растениями, а пустующие участки различных поверхностей обставить красивыми тематическими статуэтками или оберегами.

Но первоначальным этапом в создании умиротворительной атмосферы считают выбор цветового оттенка, который будет преобладать в стилистике дома. Особых ограничений не установлено, но для скромного, сдержанного и слегка грубоватого стиля кантри свойственны природные оттенки и приглушенные, неяркие тона с гармоничными вливаниями светлых оттенков. Также популярны пастельные оттенки.

Вам будет интересно: Проектирование и строительство дома в стиле замка

Идеи и советы по оформлению комнат в доме

Основные моменты в обустройстве помещений:

  • удобство;
  • домашняя обстановка;
  • функциональная польза;
  • экономия площади.

Гармоничный интерьер в небольшом строении создать можно, но для этого придется учесть целый спектр вариантов. Начать следует с гостиной, ведь именно там формируется образ всего жилища: мало кто обходит стороной вопрос стиля и вкуса, если речь идет о главной комнате дома. В дальнейшем изучают возможность повторения той же стилистики интерьера в спальне и детской. Технические помещения чаще всего остаются при своем обычном функциональном виде. Рынок предлагает стандартные комплекты в современном стиле для кухонь, санузлов и прихожих. Поэтому стилистическая или просто оригинальная отделка этих пространств заберет намного больше усилий. Для кухни маленького загородного дома безоговорочно лучшим станет вариант с провинциальным или деревенским дизайном. В то же время часть вещей не помешает перенести в подвал, чтобы облегчить интерьер дома и таким образом получить недостающие опции.

Прихожая/коридор

Входное помещение наполняют маленькой группой предметов или же одной большой стенкой/органайзером для одежды и обуви. В прихожей с лестницей организовывают насыщенное освещение. Это основные правила оформления. Дополнительный аспект заключается в согласованности со стилем гостиной или всего жилья в целом. Подбирают один цвет и текстуру для мебели. В идеале используют один и тот же мебельный комплект. С простым деревенским домом дело обстоит проще: отталкиваются от функциональности. Коридоры и прохожую используют для размещения велосипедов, корзин с грязной одеждой, лежанок для питомцев. Не помешает выделить группу вещей из каждой комнаты для хранения в коридорах. Речь идет в первую очередь о больших или двухэтажных домах. При наличии дополнительных квадратных метров во входном помещении не станет лишним большой диван — чтобы гостям было удобнее обуваться.

Гостиная

Здесь применяют английский подход к оформлению: консерватизм, бережность, традиционализм. Обстановкой создают контраст темпу современной жизни. Первым делом подбирают мебель: ищут комплект с правильными формами, прямоугольными и закругленными, с грубоватыми чертами. Дизайнеры допускают также цветовое изобилие при условии «спокойствия» оттенков. Его создают с помощью текстиля. Добавляют много аксессуаров с предпочтением в пользу самоделок. Стены отделывают в простом ключе, но в то же время применяют элементы эклектики. Так происходит смешивание простоты с красотой и ностальгичностью. Избегают ненатуральных материалов: искусственного камня, кожи, текстиля, дерева. На «природные» варианты эти ограничения уже не действуют. Интерьер обязательно дополняют объектами декоративно-прикладного искусства. Покупают предметы с национальными мотивами любых народов.

Кухня

Где бы ни находилась кухня, в деревенском доме, квартире-студии или пентхаусе, она гармонично выглядит в стилистике провинции. Стены можно отделывать самостоятельно со всей смелостью, ведь провинциальный стиль приветствует легкую небрежность. Шторы покупают тонкие, непримечательные, обычно из ситца. Кухонную утварь выставляют напоказ. Столешницы и фартуки нагружают объектами с разной формой, цветом, текстурой. Размер мебели — вопрос индивидуальный. Должно хватить объемов для новых покупок и вариантов хранения. Одни покупают готовые варианты, другие собирают мебель сами из старого сырья. Интерьер станет только лучше, если добавить состаренных или поцарапанных предметов. На этом варианты для кухни не заканчиваются. Нередко играют на противопоставлении всего жилья и кухонного помещения в частности. Другими словами, используют современное или технологическое оформление.

Спальня

Спальни в небольших домах оформляют в соответствии с его экстерьером. Речь идет о деревенском уюте и шарме, одноименном стиле. В комнате делают дощатый пол, в интерьер добавляют кованые светильники, лоскутные одеяла, кружевные тюли и шторы. Изделия из натуральной кожи придадут облику завершенность. Перечисленные элементы обстановки внедряют и в обычный интерьер с современной кроватью и шкафами-купе. Последний вариант обстановки как раз таки и будет оптимальным. Стены оставляют грубыми или аккуратно отделывают обоями. Будет кстати кровать с балдахином в простом оформлении без изысков. При этом в спальной комнате не помешают небольшие элементы роскоши. Из цветовой палитры следует исключить темные тона, но также стоит внести светлые варианты классических цветов вроде коричневого и серого. Для баланса к ним обязательно добавляют белый.

Ванная и туалет

При оформлении санузла можно смело задействовать фантазию. Речь идет о сантехническом помещении в самом доме, так как уличные туалеты и летние души отделывают максимально просто. В ванных/туалетах используют плитку и панели, темную и светлую гамму, а оформление подгоняют к общему решению или же противопоставляют ему. Не помешают практические приспособления, ниши из простых материалов для размещения стиральной машинки, умывальника, ванны. Что касается особенностей покрытия, то бревенчатый интерьер окажется адекватной заменой плитке, мозаике и панелям. Цветовые контрасты, высококачественные материалы, зеркала, стекло и насыщенное освещение — составляющие для противоположного, дорогого варианта. Некоторые жильцы отказываются от простой белой сантехники в пользу эксклюзивных вариантов в сером или коричневом цвете.

Русская печь или камин – как оформить в деревенском стиле

Традиционную русскую печь раньше считали главным атрибутом дома. В некоторых строениях они есть до сих пор, в других же — были «вытеснены» каминами. Печки принято оформлять в деревенском стиле, то есть в невыразительных тонах, с несовершенным покрытием и присутствием природных материалов. Русская печь и ее современные имитации обычно имеют белый цвет. Это отличные «полотна» для росписи. В рисунки добавляют цветы и мотивы из животного мира. У цветной росписи есть альтернатива в виде гжели с голубыми и синими тонами. Самое большое место на печке застилают соломой и покрывают крепкой тканью, например, холщовой. Камеру оформляют двумя деревянными дверцами. На поверхности ставят самовары и утварь, а на стенах вешают связки с сушками и луком. Не помешают полки для кувшинов, камеры для хранения дров и крючки.

Русский деревенский стиль

При словосочетании «деревенский домик» в подсознании произвольно возникает образ деревянной избы, типичного жилья средневековья на Руси, но нынешние деревенские дома не имеют практически ничего общего со своими предшественниками.

Современный дом в деревне внешне имеет облик обычного частного жилья, которое можно увидеть даже в ближних загородных посёлках. Как правило, пригородные дома походят на роскошные коттеджи с дорогой облицовкой и строительными материалами, а деревенский дом выглядит намного проще и скромнее.

Деревенский стиль предполагает чаще всего классическую постройку дома из камня или древесных материалов, а основной характеристикой стиля выступает наличие дополнительного места для отдыха, естественность, простота и уют.

Дорогие загородные коттеджи имеют чистые, ухоженные газончики или нестандартные декоративные клумбы. Простые дома в деревне предполагают наличие простых растений и кустарников, которые приносят пользу в хозяйстве и особо не выделяются из общего пейзажа.

Современное жилищное помещение деревенского типа имеет обязательные для человека бытовые элементы: санузел, обогревательные устройства (в зависимости от возраста здания это электрические обогреватели или стандартные печи), горячую воду и другие блага цивилизации, которые в простых народных избах отсутствовали.

Канализационная система оборудуется в обязательном порядке, когда хозяин проводит водоснабжение в жилье.

Чтобы обустроить удобства в деревенском жилье, достаточно только желания владельца, но в таком случае дополнительные построения будут считаться незаконными и могут оспариваться представителями архитектурно-строительных организаций. Для правильной перепланировки и установки дополнительной площади рекомендуется проконсультироваться с архитекторами.

Вам будет интересно: Планировка дома 6 на 10: зонирование пространства, выбор технологии строительства и подходящего материала

Как оформить своими руками

Начинаем с антуража. Добавляем предметы прошлых эпох: от старинной мебели до архаичных прялок. Находим часы с ходиками, крынки и кочерги. Знание столярного дела пригодится для создания самодельной мебели. В противном случае можно просто восстановить или переделать старые предметы. Работаем со швейной машинкой: шьем постельное белье, прихватки, занавески. Вяжем вручную скатерти, салфетки крючком, разноцветные половики и лоскутные одеяла. С помощью трафаретов или декупажа расписываем мебель. Для декорирования лестниц, гарнитуров, столов, маленьких объектов интерьера собираем композиции из камней и веточек. Делаем несколько вешалок и прочей мелочи из природных материалов и разных отходов. Интерьер каждой комнаты следует превратить во что-то особенное с помощью небольших ценных вещей, сложных по своему выполнению.

В летний период можно подготовить сухоцветы, чтобы собирать из них букеты.

Два отдельных входа — Недвижимость Нью-Йорка — 151 Дом на продажу

Данные, относящиеся к недвижимости на этом веб-сайте, частично получены из Программы обмена данными в Интернете (IDX) CNYIS, UNYREIS и WNYREIS. Списки недвижимости, принадлежащие фирмам, отличным от Zillow, Inc., отмечены значком логотип IDX и название фирмы листингового брокера. Данные листинга последний раз обновлялись 18 апреля 2021 г., 23:48:14 PDT. Отказ от ответственности: вся информация считается надежной, но не гарантируется и требует независимой проверки. Все свойства подлежат предварительной продаже, изменению или отзыву. Ни брокеры по листингу, ни Zillow, Inc. не несут ответственности за типографские ошибки, дезинформацию, опечатки и не должны считаться полностью безопасными. © 2021 CNYIS, UNYREIS, WNYREIS. Все права защищены.

Информация IDX предоставляется исключительно для личного некоммерческого использования и не может использоваться для каких-либо целей, кроме идентификации потенциальных потребителей, которые могут быть заинтересованы в покупке. Информация считается надежной, но не гарантируется.Local REALTOR® — Douglas Perlson, Corp. Broker — (646) 315-9116

Информация IDX предоставляется исключительно для личного некоммерческого использования и не может использоваться для каких-либо целей, кроме идентификации потенциальных потребителей недвижимости, которые могут быть заинтересованы в покупке. Информация считается надежной, но не гарантируется.

Данные, относящиеся к недвижимости для продажи или аренды на этом веб-сайте, частично поступают из OneKey ™ MLS. Объявления о недвижимости, принадлежащие брокерским фирмам, отличным от Zillow, Inc, помечены логотипом OneKey ™ MLS или сокращенным логотипом, а подробная информация о них включает имя листингового брокера.Информация IDX предоставляется исключительно для личного некоммерческого использования и не может использоваться для каких-либо целей, кроме идентификации потенциальных потребителей, которые могут быть заинтересованы в покупке. Информация считается надежной, но не гарантируется. Авторские права 2021 OneKey ™ MLS. Все права защищены.

Copyright Adirondack Champlain Valley Служба множественного листинга. Все права защищены. Информация считается надежной, но гарантированной.

Многосемейных домов на продажу

1,750,000 $Плата

— Кровати | — Ванны | 2,744 кв. Фута

1133 D St Ne, Вашингтон, округ Колумбия 20002

Продажа многоквартирных домов

Возможность девятнадцатого века на историческом Капитолийском холме Есть старые и новые свойства. Некоторые из старых домов были полностью отремонтированы. Некоторые сидят на уникальных участках земли. Некоторые лежат в нокаутирующих местах. Все это есть на улице 1133 D в округе Колумбия. Плотно построенное двухэтажное здание с подвалом, построенным в 1866 году, одно из первых зданий на историческом Капитолийском холме, его выветренный кирпичный фасад и старинные детали оживлены новыми деревянными фасадами ярких цветов и новыми дверями — яркого черного , красная и бронзовая пластина-металлическая.Его восточный фасад имеет балкон на втором этаже с видом на большой ухоженный двор, который идеально подходит для работы в саду и отдыха. Этот отель со вкусом окружен оригинальным кованым забором ручной работы. У 1133 D Street есть дополнительное преимущество — возможность строительства; Путем зонирования можно добавить третий этаж площадью до 1843 кв. Футов, а для каждого из первых двух этажей разрешено дополнительное покрытие участка площадью 243 кв. Фута. Это величественное, отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное на большом угловом участке в пределах заповедника Исторического Капитолийского холма.Полностью отремонтированный интерьер с гранитными столешницами, приборами из нержавеющей стали, ваннами на ножках, высокими потолками и паркетными полами разбит на четыре резиденции: студию, одну с двумя спальнями и две квартиры с одной спальней. В трех из четырех жилых домов есть стиральная машина / сушилка. В собственность также входят две подъездные дороги. Это район Капитолийского холма. В четырех кварталах от отеля находится коридор H Street, где расположены модные новые магазины, бары и кафе. Три парка; Стэнтон, Линкольн и Кингсман Филд находятся в радиусе 7 кварталов.Пункт проката велосипедов находится в 5 минутах ходьбы, а если пройти еще 10 минут пешком, вы окажетесь у станции метро Eastern Market. Это редкое свойство.

Что такое многоквартирный дом? Владеть, сдавать в аренду или инвестировать в недвижимость

Что такое многоквартирный дом? Это здание, состоящее из нескольких квартир, где могут жить люди, каждая со своей собственной кухней, гостиной, счетами за электричество и так далее. Также называемые многоквартирными домами или MDU, они обычно находятся в густонаселенных районах, таких как города, где пространство в дефиците.Многоквартирные дома можно сдавать в аренду, владеть или служить в качестве инвестиционной собственности, где домовладельцы могут собирать арендную плату с арендаторов.

В стране насчитывается около 4 миллионов многоквартирных домов по сравнению с 90 миллионами домов на одну семью. Хотя проживание в непосредственной близости с другими людьми может быть не идеальным с точки зрения уединения или шума, люди в многоквартирных домах обычно платят меньше, чем в односемейных домах, и облагаются меньшим налогом на содержание дома, потому что за ремонт дома может нести ответственность управляющая компания. экстерьер здания или стрижка газона.

Типы многоквартирных домов

Многосемейные дома бывают всех форм и размеров. Вот некоторые из наиболее распространенных дизайнов:

  • Дуплекс: Два дома в одной отдельно стоящей конструкции
  • Таунхаус: Любое количество домов, пристроенных по бокам с отдельными входами
  • Кондоминиумы (кондоминиумы): Частная резиденция в здании или сообществе с несколькими квартирами
  • Многоквартирный дом: В одной структуре может быть до сотен домов.В отличие от вышеуказанных жилищ, многоквартирные дома часто арендуются арендаторами, а не находятся в собственности.

Как инвестировать в многоквартирный дом

Покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду (или когда вы живете в одной квартире, а остальные сдаете в аренду) — это разумная финансовая стратегия — сегодня как никогда. Причина: домовладение сокращается, недавно опустившись ниже исторического среднего показателя в 66,6%.

«Это прекрасное время, чтобы подумать о покупке инвестиционной недвижимости, потому что людям должно быть где жить», — говорит Дарен Бломквист , старший вице-президент ATTOM Data Solutions, компании по обработке данных о недвижимости, расположенной в Ирвине, Калифорния. .

В отличие от домовладельцев, которые тратят немного времени и допускают большой риск, инвесторы в многоквартирные дома должны рассчитывать на то, что они будут владеть недвижимостью и играть роль домовладельца на протяжении десятилетий, советует Бломквист, который вместе с женой владеет двумя объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду.

«Если вы будете заботиться об арендуемой собственности в течение 20 лет, она позаботится о вас всю жизнь», — говорит Бломквист. «Цель очень долгосрочная».

Уловка заключается в том, чтобы ожидать неожиданного: у вас могут возникнуть проблемы с арендаторами и проблемы с повреждениями.Примите во внимание эти факторы, прежде чем вкладывать средства.

  • Ставка капитализации : Ставка капитализации — это формула, которая указывает потенциальную прибыль от инвестиций. Рассчитайте ставку капитализации, разделив чистую операционную прибыль (сколько вы получаете после расходов) на цену недвижимости. Бломквист считает приемлемой сдачу в аренду собственности с максимальной ставкой более 6%.
  • Расходы: Некоторые расходы на многоквартирную собственность, такие как ипотека, налоги и страхование, относительно фиксированы; Однако обслуживание всегда непредсказуемо.Новые объекты недвижимости с приборами и печами, все еще находящимися на гарантии, обычно не требуют особого обслуживания. Однако для объектов, которым больше 20 лет, неизбежно потребуются новые крыши, ремонт фундамента и модернизированное оборудование HVAC. Эти неожиданные счета за обслуживание действительно могут съесть прибыль от инвестиционной собственности.
  • Оборот: Редко один арендатор уезжает, а другой переезжает на следующий день. Бломквист говорит, что два месяца между арендаторами — обычное дело, и это означает, что два месяца без дохода, вероятно, в сочетании с более высокими, чем обычно, расходами на ремонт стен, чистку ковров и, возможно, покраску, чтобы сделать недвижимость более привлекательной.
  • Твоя личность: Есть ли у тебя терпение святого? Можете ли вы сосредоточиться на лесу, а не на деревьях? Чтобы добиться успеха в инвестировании в несколько семей, вам понадобятся эти дзенские качества и некоторые умения разнорабочего. Если ваша личность не подходит для того, чтобы быть домовладельцем, вы всегда можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он все исправил и нашел арендаторов. Но не забывайте, что с вас будет взиматься комиссия, обычно около 6% от вашего дохода от аренды, которая съедает прибыль.

Получение ипотеки на многоквартирный дом

Знаете ли вы кого-нибудь, кто купил бы многоквартирный дом, а затем жил в нем, а остальные сдавал в аренду? Довольно круто, чтобы кто-то другой выплачивал часть или всю вашу ипотеку.

Но получение ипотеки на многоквартирный дом — это не то же самое, что получение ипотеки для дома на одну семью. Эти ссуды могут иметь разные правила андеррайтинга.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Во-первых, давайте определим, что такое многосемейный дом. Это несколько жилых единиц (всего две) с отдельными входами и эксклюзивными жилыми зонами. Дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома подходят под это определение. (Объекты с пятью или более квартирами считаются коммерческой недвижимостью, но объекты с четырьмя или менее объектами считаются жилыми, когда речь идет о финансировании.)

Какова ваша цель?

Если вы покупаете квартиру целиком в качестве инвестиционной собственности, у вас не так много вариантов, как если бы квартира частично занята владельцем.

Если это чисто инвестиция, у вас нет доступа к гарантированным государством ссудам, таким как ссуды FHA и VA, которые могут облегчить вам покупку многоквартирной собственности.

Кроме того, вам потребуется более высокий первоначальный взнос и более высокие процентные ставки. В оставшейся части этой статьи я буду говорить о многокомпонентных ссудах, когда владелец занимает одну единицу.

Авансовый платеж

Это зависит от кредитной программы, но вам, возможно, придется заплатить больше за многоквартирную ипотеку, чем за дом на одну семью, и то и другое может потребовать всего 3%.

Если вы имеете право на ссуду FHA или VA, вам повезло с первоначальным взносом. Ссуды FHA требуют всего 3,5%, в то время как ссуды VA допускают 100% финансирование.

Примечание: программа Freddie Mac’s Home Possible действительно позволяет финансировать 1–4-квартирную недвижимость всего на 5%, но у нее есть ограничения на доход.

В зависимости от кредитной программы, родитель или родственник может дать толчок вашим инвестициям, предоставив процент от суммы первоначального взноса.

Максимальные лимиты ссуды

Еще одним плюсом приобретения многоквартирной собственности является то, что вы можете получить более дорогую собственность, не прибегая к крупным займам (что предполагает более высокие процентные ставки). Чем больше единиц, тем выше лимит кредитования.

В 2019 году этот предел обычно составляет 484 460 долларов, но с увеличением количества единиц он увеличивается — до 931 600 долларов за четыре устройства.Однако в более дорогих частях страны эти цифры выше.

Доход

— и можете ли вы использовать доход от аренды, чтобы получить квалификацию?

Очевидно, вам понадобится более высокий доход, чтобы претендовать на более крупный заем. Возникает вопрос: может ли ваш новый доход от аренды помочь вам получить квалификацию?

Обычно вы можете использовать только 75% дохода от аренды в качестве квалифицируемого дохода (для учета технического обслуживания и вакансий), и вам, возможно, потребуется иметь подписанные договоры аренды.

Заинтересованы в покупке многоквартирного дома?

Вы заинтересованы в покупке многоквартирного дома? Это может быть разумная инвестиционная стратегия, которая окупится на долгие годы.Если у вас есть вопросы о том, как может выглядеть ипотека для вас, позвоните мне! Я здесь, чтобы помочь.

Взлом

домов для односемейных домов?

Без раздельного зонирования нельзя рекламировать полностью самостоятельную «квартиру». Имущество по-прежнему является юридически единым целым. Но вы можете рекламировать «люкс» с отдельным входом и полной приватностью. Для большинства съемщиков это не имеет значения.

Бюджет

Установите бюджет не более 1-2 лет дохода от аренды, желательно меньше.Это означает, что сначала нужно получить представление о местном рынке аренды и о том, за какую сумму ваш потенциальный доход будет сдаваться в аренду.

Если вы можете рассчитывать сдавать свой доходный набор в аренду за 1000 долларов, постарайтесь не превышать 12 000 долларов в своем бюджете. Установите жесткий лимит в 24 000 долларов.

Почему? Жизнь, как правило, подбрасывает нас, и трудно заглянуть в будущее дальше, чем на год или два. Что, если вы выйдете замуж и уедете? Или ваши важные другие движутся и требуют больше места для своей коллекции экзотических жуков? Или вы неожиданно ждете нового ребенка? Возможно, вашим родителям или родственникам необходимо переехать?

В идеале вы хотите получить прибыль в течение года, а в идеале — в течение двух лет.В противном случае вы просто просите чего-то, что могло бы прийти с вами, и разрушить ваш хорошо продуманный план получения дохода от аренды.

Если установка полноценной кухни выходит за рамки вашего бюджета, подумайте о мини-кухне. Посетите несколько квартир-студий с мини-кухнями в поисках идей и не бойтесь покупать бывшую в употреблении технику.

Наконец, имейте в виду, как эти изменения повлияют на конкурентоспособность вашего дома. Сделают ли переделки продажу более сложной? Будут ли они снижать стоимость или увеличивать ее?

You’ve got mail

Если вы пошли официальным путем, поздравляем, у вас есть два уникальных почтовых адреса, и вы можете иметь два отдельных почтовых ящика.

Но если по закону собственность все еще является одной единицей, у вас не может быть отдельных почтовых адресов. Это означает совместное использование почтового ящика.

Совместное использование почты — это не конец света, но для этого нужна система. Вам нужно будет согласовать с арендодателем, как сортировать почту.

Один из вариантов — каждый человек забирает почту из почтового ящика и оставляет в нем почту другого. Это работает только в том случае, если обе стороны хорошо проверяют почту каждый день.

Другой вариант — взять всю почту, отсортировать ее и оставить им почту в безопасном месте.

Помните, в глазах закона вы соседи по комнате!

Договоров аренды

Для апартаментов с неофициальным доходом необходимо подписать договор аренды с соседом по комнате.

Будьте предельно конкретны в отношении того, какие помещения и удобства являются общими, что является личным для арендатора, а к чему он не имеет доступа.

Помните, выше мы говорили об отдельных счетчиках коммунальных услуг для официального многоквартирного зонирования? Что ж, будьте готовы к общим счетам за коммунальные услуги, если вы пойдете неофициально.В договоре аренды необходимо указать разделение счета за коммунальные услуги. А что произойдет, если одна сторона захочет настроить термостат по-другому? Запишите четкую и конкретную политику в отношении уровней термостата в договоре аренды.

А как насчет посетителей, шума и чистоты? Если вы думали, что это то, что вы и ваш новый сосед по комнате можете «просто поработать» после переезда, будьте осторожны. Если это не будет сделано в письменной форме и не будет подробно прописано в договоре аренды, это, вероятно, не произойдет так, как вы думаете.

Установите договор аренды на прекращение действия в конце срока аренды, если обе стороны заранее не договорятся об ином в письменной форме. Это избавит вас от хлопот в дальнейшем, обслуживая арендатора с уведомлением о выселении.

Принятие мантии «арендодателя»

Готовы стать арендодателем?

Во-первых, обязательно проведите всесторонний отбор арендаторов. Соберите заявки на аренду от всех заинтересованных потенциальных клиентов. Создавайте отчеты о кредитоспособности арендаторов, проверки на наличие судимости и отчеты о выселении по всем заявителям.Читайте о справедливых жилищных законах.

После того, как вы подписали договор аренды, вам нужно будет соблюдать местные и государственные законы об арендодателях. Это включает в себя законы о конфиденциальности — вы не можете войти в список доходов без письменного уведомления.

Будьте готовы выселить арендатора, если он не платит арендную плату или причинит вред вашей собственности.

Теперь вы домовладелец! Будьте готовы к множеству головных болей, но не к большим сочувствиям со стороны общественности или судов.

Подходит ли вам набор доходов?
Наборы доходов

не могут быть панацеей от всех ваших финансовых проблем, но они, безусловно, могут помочь вашему ежемесячному денежному потоку.Если вы покупаете новый дом, обратите внимание на дома, которые можно легко разделить на доходную квартиру.

Позже апартаменты для получения дохода могут пригодиться, если ваши взрослые дети вернутся обратно, или в качестве номера для престарелых родителей. Если вы планируете где-то жить надолго, доходные апартаменты могут оказаться отличным долгосрочным вложением.

И, как правило, вы можете профинансировать перестройку недвижимости с помощью кредитной карты или личного кредита. Без суеты, без суеты, только быстрый ремонт и мгновенный возврат.

Неплохой способ стать домовладельцем!

Что вы думаете о доходных апартаментах? Вы когда-нибудь пробовали создать такой? Вы бы когда-нибудь?

Более творческий подход к финансам:

Узнайте о типах многоквартирного жилья, которое может повысить благосостояние

Для инвесторов в недвижимость важно понимать многоквартирное жилье, которое является важной категорией арендуемой собственности, которая может быстро создать долгосрочное богатство.

Итак, в этой статье мы расскажем об основных типах многоквартирных домов.

Основы

Многоквартирный дом также называют «многоквартирным домом» или «MDU».

Многоквартирный дом состоит из нескольких отдельных жилых единиц, которые содержатся в одном или нескольких зданиях в едином комплексе.

Для того, чтобы считаться многоквартирным домом, должно быть не менее двух смежных жилых единиц по горизонтали или вертикали.

Виды многоквартирного дома

Теперь мы хотим поговорить об основных типах многоквартирного жилья.

Многоквартирные дома и кондоминиумы

Многоквартирные дома и кондоминиумы — самые распространенные типы многоквартирного жилья. Эти комплексы состоят из нескольких единиц и часто имеют несколько этажей, по несколько единиц на каждом этаже.

Главное различие между квартирой и кондоминиумом — это право собственности. Как правило, кондоминиум — это индивидуальная единица в многоквартирном жилом комплексе, при этом общие части комплекса принадлежат в равной степени всем владельцам кондоминиумов под эгидой ассоциации.С другой стороны, многоквартирный дом полностью принадлежит единственному владельцу, например корпорации, которая сдает в аренду отдельные квартиры арендаторам.

Таунхаус

Таунхаус — это индивидуальная единица, имитирующая отдельно стоящий дом; однако он прикреплен к одному или нескольким таунхаусам.

Таунхаус обычно имеет несколько этажей и обычно располагается бок о бок с другим таунхаусом, каждый со своим отдельным входом, вместо того, чтобы иметь только один уровень и / или иметь доступ через внутренний коридор или через открытый проход.

В США термин «квартира» чаще всего относится к арендуемой собственности, тогда как «таунхаус» относится к индивидуальному дому. Однако иногда используется термин «квартира в стиле таунхауса», что может немного сбивать с толку.

Таунхаусы также могут быть «штабелированы», при этом некоторые единицы, часто два, штабелируются вертикально. Эти апартаменты обычно имеют собственный отдельный внешний вход.

В случае, если таунхаусы расположены бок о бок в ряд из трех или более, их часто называют «рядными домами».”

Дуплекс

Дуплекс — это одно здание, разделенное на два отдельных «дома», которые обычно расположены рядом. Каждый блок имеет отдельный вход, и обычно внутри дуплекса нет общих зон.

Триплекс и квадруплекс

Триплексы и квадруплексы похожи на дуплексы, только в них больше единиц. В триплексе 3 блока, а в квадруплексе 4 блока.

Квадруплекс также может называться «квадруплекс» или «четырехплекс».”

Многофункциональное здание

Многофункциональное здание используется для различных целей, включая жилое, коммерческое, культурное, институциональное или промышленное.

Обычно здания смешанного назначения конфигурируются одним из двух способов:

  • Коммерческие помещения на нижних этажах и жилые помещения на верхних этажах.
  • Коммерческие помещения спереди и жилые помещения сзади.

Graystone Investment Group

Graystone Investment Group — оптовый продавец индивидуальной и многоквартирной инвестиционной недвижимости.Мы исследовали район Тампа-Бэй по соседству, чтобы определить, где инвестиции могут принести наибольшую отдачу от капитала.

В отличие от других групп оптовых продаж, мы находим недвижимость, которую перепродаем инвесторам по сниженным ценам, а также связываем их с частным финансированием. Мы также координируем свои действия с реабилитационными и управляющими компаниями, с которыми работаем годами, без дополнительной оплаты.

Если вы хотите узнать больше о высокодоходной инвестиционной недвижимости в районе Большого Тампа-Бей, пожалуйста, заполните наш Профиль инвестора или свяжитесь с нами напрямую.

Получение ипотеки на многоквартирный дом

Что такое многоквартирная недвижимость?

Во-первых, давайте определимся, что такое многосемейный дом. Это несколько жилых единиц (всего две) с отдельными входами и эксклюзивными жилыми зонами. Дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома подходят под это определение. (Объекты с пятью и более квартирами считаются коммерческой недвижимостью, но объекты с четырьмя или менее считаются жилыми, когда дело доходит до финансирования.)

Какова Ваша цель?

Если вы покупаете квартиру целиком в качестве инвестиционной собственности, у вас не так много вариантов, как если бы квартира частично занята владельцем.

Если это чисто инвестиция, у вас нет доступа к гарантированным государством ссудам, таким как ссуды FHA и VA, которые могут облегчить вам покупку многоквартирной собственности.

Кроме того, вам потребуется более высокий первоначальный взнос и более высокие процентные ставки. В оставшейся части этой статьи я буду говорить о многокомпонентных ссудах, когда владелец занимает одну единицу.

Каковы преимущества многоквартирного дома?

Если вы подумываете о получении ипотечной ссуды для оплаты многоквартирного дома, вам может быть интересно, какие преимущества вы получите благодаря своим инвестициям.Вот несколько лучших причин для покупки многоквартирной собственности.

  • Получайте доход от аренды, чтобы оплатить ипотеку — это также иногда называют «взломом дома». Если вы решите купить дом, например дуплекс, и живете в одной из единиц многосемейной собственности, вы можете использовать доход от аренды от другой квартиры, чтобы покрыть ипотеку и другие расходы, сократив общие расходы.
  • Отличный способ начать работу с недвижимостью — купив дуплекс, триплекс или другую многоквартирную недвижимость, вы можете узнать больше об основах инвестирования в недвижимость, и если вы решите жить в одной из квартир, вы Вы также сможете воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами и более низкими первоначальными взносами.
  • Низкие авансовые платежи в некоторых случаях — Как уже упоминалось, некоторые программы, такие как Home Possible Program от Freddie Mac, позволяют вам вкладывать всего 5%. Если вы планируете жить в одной из квартир 1–4 квартирного дома, вы можете претендовать на низкие первоначальные взносы, как и при традиционной ипотеке.

Первоначальный взнос

Это зависит от кредитной программы, но обычно вам придется заплатить больше за многоквартирную ипотеку, чем для дома на одну семью, для чего может потребоваться всего 3 % вниз.

Типичные первоначальные платежи для многокомпонентных обычных кредитов:

Duplex, 15% от покупной цены

Triplex, 20% от покупной цены

Fourplex, 25% от покупной цены

Если вы имеете право на получение Кредит FHA или VA, вам повезло с первоначальным взносом. Ссуды FHA требуют всего 3,5%, в то время как ссуды VA допускают 100% финансирование.

Примечание: программа Freddie Mac’s Home Possible действительно позволяет финансировать 1–4-квартирную недвижимость всего на 5%, но у нее есть ограничения на доход.

В зависимости от кредитной программы родитель или родственник может дать толчок вашим инвестициям, предоставив процент от суммы первоначального взноса.

Максимальные лимиты ссуды

Еще одним плюсом приобретения многоквартирной собственности является то, что вы можете получить более дорогую собственность, не прибегая к крупным займам (с более высокими процентными ставками). Чем больше единиц, тем выше лимит кредитования.

В 2019 году этот лимит обычно составляет 484 460 долларов, но с увеличением количества единиц он увеличивается — до 931 600 долларов за четыре устройства.Однако в более дорогих частях страны эти цифры выше.

Какие виды ссуд можно использовать для многоквартирного дома?

Это в первую очередь зависит от того, сколько квартир входит в состав вашей многоквартирной собственности.

  • Стандартные жилищные ссуды на 2-4 квартиры — пока вы занимаетесь одной квартирой, вы можете получить доступ к стандартным жилищным ссудам, включая ссуды FHA и VA, получить которые значительно проще по сравнению с инвестиционными ссудами.
    Однако, если вы не проживаете в одной из квартир, вы не имеете права на получение этих ссуд, и вместо этого вам нужно будет обратиться за ссудой на инвестиционную недвижимость.Поскольку вы не будете резидентом, жилищные займы не применимы.
  • Ссуды на инвестиционную недвижимость на 5+ единиц — Даже если вы планируете жить в единице, вы больше не будете иметь права на получение жилищной ссуды, если приобретете жилую недвижимость с 5 и более единицами. На эти ссуды зачастую труднее претендовать.

Доход — и можете ли вы использовать доход от аренды, чтобы получить квалификацию?

Очевидно, вам понадобится более высокий доход, чтобы претендовать на более крупный заем. Возникает вопрос: можно ли использовать ваш новый доход от аренды, чтобы помочь вам получить квалификацию.

Как обычно, это зависит от обстоятельств. Правила различаются, но обычно вам понадобится какой-то опыт арендодателя. Это показывает нам, что вы можете последовательно собирать арендной платы и находить хороших арендаторов.

Даже в этом случае вы обычно можете использовать только 75% дохода от аренды в качестве квалифицируемого дохода (для учета технического обслуживания и вакансий), и вам, как правило, необходимо иметь в наличии подписанные договоры аренды.

Возможные недостатки получения ипотеки для многоквартирного дома

Хотите знать, есть ли какие-либо недостатки, о которых вам следует знать, если вы планируете получить ипотеку для многоквартирного дома? Они есть, и их следует тщательно изучить, прежде чем делать инвестиции.

  • Управление арендаторами — Если вы найдете хороших арендаторов, это не так уж сложно, но все же у вас есть дополнительное время, отведенное из вашего рабочего дня. Вам нужно будет собирать арендную плату, составлять договоры аренды, находить арендаторов, планировать ремонт и техническое обслуживание, а также выполнять другие рутинные задачи. Если вы не готовы быть арендодателем, владение многоквартирным домом может быть не лучшим вариантом.
  • Дополнительные расходы на ремонт и техническое обслуживание — Многосемейная недвижимость требует гораздо большего обслуживания и ремонта, поскольку каждая квартира имеет свою собственную водопроводную систему, электрические системы, газовые линии и другие инженерные сети.Это необходимо учитывать при составлении бюджета.
  • Требуется лучший кредит — Fannie Mae, например, требует кредитного балла 680 и первоначального взноса от 15% до 25% для многоквартирной собственности — но только 620 баллов для односемейной недвижимости.

Следующая запись

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *