12 лучших строительных компаний загородных домов в Москве
Обновлено: 22.04.2021 18:04:03
Эксперт: Михаил Алексеевич
*Обзор лучших по мнению редакции expertology.ru. О критериях отбора. Данный материал носит субъективный характер, не является рекламой и не служит руководством к покупке. Перед покупкой необходима консультация со специалистом.
Несмотря на экономический кризис и различные политические события, темпы малоэтажного строительства в нашей стране неуклонно растут. Индивидуальные жилые объекты − это мечта многих, а неутихающие споры о методах и материалах строительства только лучшее тому подтверждение. Современные дома, коттеджи, дачи и бани уже не возводятся без предварительного планирования и составления расчетных смет.
Компании, оказывающие полный перечень услуг, включая разрешение на строительство и юридическое сопровождение вплоть до ввода в эксплуатацию, минимизируют риски ошибок в проектах и перерасхода средств.
Чтобы разобраться и выделить из общей массы строительных организаций Москвы самых надежных и ответственных, наши эксперты провели исследования и определили 12 лучших из них.
| Номинация | Место | Наименование | Рейтинг |
| Рейтинг лучших строительных компаний загородных домов в Москве | 1 | ЛАЙФ БИЛДИНГ | 5.0 |
| 2 | ОЛИМПСТРОЙСЕРВИС | 4.9 | |
| 3 | ДЕТИНЕЦ |
4. 8
|
|
| 4 | Vesco Construction | 4.7 | |
| 5 | DomaSVДомаСВ | 4.6 | |
| 6 | СК-Бобер | 4.5 | |
| 7 | ЭВАстрой | 4.4 | |
| 8 | VF Строй | 4.3 | |
| 9 | 4.2 | ||
| 10 | AurumV |
4. 1
|
|
| 11 | Канадская Изба | 4.0 | |
| 12 | БАКО | 3.9 |
ЛАЙФ БИЛДИНГ
Рейтинг: 5.0
Лидирует компания, которая находит индивидуальный подход к каждому заказчику и предлагает широкий выбор типовых проектов. Она присутствует в сфере строительства домов и коттеджей с 2009 года. За это время фирма успела возвести множество зданий и сумела сократить максимальные сроки строительства одного объекта до 3-4 месяцев. При этом она предоставляет оптимальную стоимость не только на свои услуги, но и на используемые строительные материалы.
Высокий уровень сервиса и отличное качество работ обеспечили предприятию участие во многих проектах Москвы и области.
Типовые индивидуальные строения возводятся из каменных панелей с утеплением полов 1 этажа, кровельной гидроизоляцией, системой водостока, облицованными фасадом и цоколем. Внутри производится разводка горячей и холодной воды, канализации, установка газовых котлов и батарей. Мастерами ЛАЙФ БИЛДИНГ осуществляются работы по монтажу стеклопакетов, входных дверей, гаражных ворот с автоматическими подъемниками.
- Адрес: 2 Котляковский переулок, 1
- Сайт: stroy-b.ru/
Читайте также: 15 лучших рынков Москвы
ОЛИМПСТРОЙСЕРВИС
Рейтинг: 4.9
Второе место − у компании с 17-летним стажем, загородные дома которой отличаются надежностью и быстрыми сроками возведения.
Ее участие в строительстве более 10 элитных коттеджных поселков позволило сделать это направление работ одним из приоритетных. В копилке «Олимпстройсервиса» − около 700 сданных объектов, что говорит об огромном опыте.
Безупречное качество строений обеспечено тройным контролем со стороны прораба, Технадзора и главного инженера. На каждом объекте ведется видеонаблюдение в режиме онлайн и передается в офис детальный фотоотчет о проделанных работах. Заказчику предоставляется возможность контроля путем демонстрации различных этапов текущих процессов возведения. На постоянной основе в штате состоят профессиональные архитекторы, конструкторы, инженеры и мастера многих направлений строительно-отделочных работ.
Благодаря грамотно выстроенному сервису, клиенты получают выгодные бонусы. Специалисты создают индивидуальные и эксклюзивные дизайн-проекты коттеджей в подарок при заключении договора на строительство. Кроме того предоставляются качественные стройматериалы по доступным ценам, которые применяются в современных технологиях возведения загородных домов.
- Адрес: Кочновский проезд, 4, корп. 2
- Телефон: + 7495 649 60 00
- Сайт: noviydom.ru/
ДЕТИНЕЦ
Рейтинг: 4.8
Третье место достается строительной компании, которая занимается возведением деревянных домов под ключ более 20 лет. Она предоставляет полный комплекс услуг, связанных с организацией вопросов по проектным решениям, прокладке коммуникаций, внутренней отделки, ландшафтного дизайна и многого другого. Предприятие работает как по стандартным, так и по индивидуальным проектам, и в случае необходимости корректирует их совершенно бесплатно.
Компания предоставляет гибкую систему скидок и дает возможность довести строительство до конца в кредит, зафиксировав сумму, рассчитанную на весь объем работ. Она применяет новейшие технологии, что позволяет выдерживать установленные сроки и гарантировать высочайшее качество услуг. Все договорные обязательства строго выполняются, начиная от проектирования, заканчивая вводом в эксплуатацию.
База предприятия находится рядом с Медвежьими Озерами, и, если объект расположен в пределах 100 км от нее, то доставка строительных материалов осуществляется за счет средств компании. Если заказчик заключает договор о сотрудничестве, то разработка индивидуального проекта дома, бани, пристройки или беседки будет проведена бесплатно.
- Адрес: Щелковское ш., 26, к. 1
- Телефон: 8 800 100-24-23
- Сайт: detinez.ru/
Vesco Construction
Рейтинг: 4.7
На четвертой позиции − успешная компания, которая предоставляет профессиональные услуги по проектированию, строительству и отделке загородных домов и коттеджей уже более 15 лет. В ее активе − 350 сданных под ключ объектов, общая площадь которых составляет не менее 56310 кв. м. Предприятие предлагает услуги посозданию индивидуальных дизайн-проектов,осуществляет инженерные работы и финишную отделку.
Многолетняя история малоэтажного строительства способствует активному развитию профессиональной деятельности Vesco Construction.
Это не только повышение навыков мастеров разных специальностей, но и продвижение компании в социальных сетях, расширение сервисных услуг, а также увеличение числа возводимых объектов. Благодаря отработанной системе организации и производства, к каждому клиенту прикреплен индивидуальный менеджер, который находится на связи 24 часа в сутки. Контроль за этапами строительства подтверждается еженедельными фотоотчетами и независимым техническим надзором.
Квалифицированные специалисты успешно работают с самими взыскательными клиентами из числа успешных представителей бизнес-сообщества, 40% которых приходят по рекомендациям довольных владельцев загородной недвижимости. На все конструкции и детали дома предоставляется 5-летняя гарантия.
- Адрес: 1-й Магистральный туп., 5А
- Телефон: +7 (495) 215-26-43
- Сайт: podryady.ru/
Читайте также: 17 лучших частных школ Москвы
DomaSVДомаСВ
Рейтинг: 4.
6
Пятую строчку занимает производственно-строительная компания, которая охватывает множество направлений в сфере производства малоэтажных построек. Она возводит деревянные, каркасные, каменные и комбинированные дома отличного качества, соблюдая при этом договорные обязательства, в том числе и сроки работ. Типовые проекты по доступной стоимости представлены из разных пиломатериалов: оцилиндрованного бревна, профилированного бруса, бревна ручной обработки и др.
Строительство ведется по всей России. Средний срок службы сданного объекта – 100 лет. Привлекательное ценообразование во многом способствовало востребованности услуг, что в итоге привело к постройке более 400 загородных домов и бань. В штате состоят мастера, которые сохранили навыки возведения деревянных домов «без гвоздя».
Сплоченная команда менеджеров и руководителей разных уровней делает все, чтобы на профессиональном уровне обеспечить организацию строительства любого объекта независимо от его местонахождения.
Начиная от консультаций и проектирования, заканчивая подписанием акта приема объекта и последующим гарантийным обслуживанием, специалисты не допускают мелочей и заботятся о репутации DomaSVДомаСВ.
- Адрес: Шоссейная ул., 1, кор.1
- Телефон: +7 (495) 767-25-77
- Сайт: domasv.ru/
СК-Бобер
Рейтинг: 4.5
Шестое место занимает компания, которая возводит щитовые,каркасно-щитовые дома,строения из клееного бруса, профилированного и оцилиндрованного бревна. Она
имеет собственное производство строительных материалов и 40 бригад мастеров высочайшей квалификации, которые обеспечивают качественные постройки в кратчайшие сроки. Силами специалистов «СК-Бобер» разработано большое количество готовых типовых проектов деревянных домов и бань, которые удовлетворяют многих заказчиков.
Процесс организации работ происходит по схеме: согласование проекта, утверждение планировки и расчета стоимости.
Затем – доставка строительных материалов, подписание договора и оплата 70% от сметы. Следующий этап − начало строительства. По окончанию происходит подписание акта приемки-сдачи объекта с выплатой оставшейся суммы. Предварительно предоставляется полная информация по деревянному домостроению и осуществляются консультации по вопросам выбора проекта.
Благодаря производственным мощностям, отличной организации работ и мастерству сотрудников, около 30% объектов сдается досрочно. Репутация компании способствует увеличению доверия клиентов, что в свою очередь повышает ее производительность.
- Адрес: ул. Бакунинская,100, стр. 5
- Телефон: 8 (800) 511-24-88
- Сайт: sk-bober/
ЭВАстрой
Рейтинг: 4.4
Седьмое место достается компании, которая предлагает клиентам полный спектр строительных и сопутствующих услуг. Она разрабатывает проекты и дизайны вплоть до благоустройства придомовой территории, обеспечивая высокое качество и строго соблюдая сроки.
Немаловажное значение придается доступному ценообразованию и сдачи объекта в рамках сметной стоимости, не допуская каких-либо доплат со стороны клиента.
Создаются приемлемые условия для каждого обратившегося в фирму даже в случаях ограниченного бюджета. Коттедж будет возводиться поэтапно по мере поступления денег и закончится сдачей добротного и долговечного дома, построенного в рамках спланированной суммы.
Предприятие не ограничивается возведением нового жилья и предоставляет услуги по реконструкции уже существующих объектов с проведением всех необходимых работ. В них входят внутренняя отделка, облагораживание двора, монтаж инженерных коммуникаций, обеспечение молниезащиты с заземлением. Мастера компании способны выполнить работы любой сложности, так как имеют большой опыт и обладают высокой квалификацией.
- Адрес: ул. Кулакова, 20
- Телефон: +7 (495) 175-30-42
- Сайт: evastroy.ru/
Читайте также: 15 лучших ювелирных магазинов Москвы
VF Строй
Рейтинг: 4.
3
Восьмая в списке – динамично развивающаяся компания, которая специализируется в сфере строительства загородных домов, коттеджей и таунхаусов. Она возводит объекты любой площади и разной этажности вплоть до элитных особняков. Строительство может вестись из газобетонных или керамических блоков, облицовочного кирпича по адекватным расценкам как на стройматериалы, так и на услуги предприятия.
Фирма стремится создавать доверительную атмосферу с заказчиками, строго соблюдая сроки строительства без превышения бюджетных расходов. Для этого на этапе планирования прорабатывается график производства и финансирования, после чего осуществляется жесткий контроль работ на объекте. Внедренная система управления четко регламентируется, что позволяет сконцентрировать все усилия на достижении поставленных задач.
VF Строй является дистрибьютором многих производителей строительных материалов, что способствует удержанию приемлемого уровня цен.
В результате такой подход обеспечивает существенное снижение сметной стоимости объекта, которая в процессе работ уже не меняется.
- Адрес: Электролитный пр-д, 3 стр. 28
- Телефон:+7 (495) 64-614-64
- Сайт: vfstroy.ru/
Kabrus
Рейтинг: 4.2
На девятой строчке расположилась компания, которая осуществляет строительство деревянных домов под ключ за 1-2 месяца. Она возводит объекты любой сложности из оцилиндрованного бревна и клееного бруса по доступным расценкам с предоставлением бесплатного эскизного проекта. Заявку на строительство можно подать в режиме онлайн, предварительно произведя на сайте расчет стоимости. Предприятие предлагает возведение и каркасных домов в ускоренные сроки.
Наряду с предоставляемыми услугами оказывается юридическое сопровождение, которое способствует получению согласия на строительство и оформлению документов для регистрации. Заказывая в Kabrus необходимую проектную документацию на строительство коттеджа или любого другого объекта, клиенты смогут без проблем получить впоследствии разрешение на ввод недвижимого имущества в эксплуатацию.
Грамотные сотрудники консультируют по вопросам материнского капитала и в случае надобности обеспечивают заказчика необходимым пакетом документов для предоставления в Пенсионный фонд. Процесс строительства осуществляется при полном контроле со стороны клиента и уполномоченных специалистов фирмы.
- Адрес: ул. Ермакова Роща, д.7А, стр. 3
- Телефон: 8 (495) 208-28-12
- Сайт: kabrus.ru/
AurumV
Рейтинг: 4.1
На десятой позиции − филиал австрийской компании, имеющей большой опыт по элитной отделке и строительству. Она работает в России с 1990 г. В штате наряду с жителями Москвы и Подмосковья состоят представители Сербии, имеющие гражданство РФ. Мастера обеспечивают высочайшее качество строительных и отделочных работ.
Для оценки качества клиентам предоставляются наглядные примеры действующих объектов, которые возвели или отремонтировали сотрудники AurumV.
Процесс производства осуществляется под строгой многоуровневой системой контроля на всех этапах строительства. Все виды выполненных работ обеспечены официальными гарантийными обязательствами сроком на 3 года. При заключении договора заказчик предоставляет средства только на закупку строительных материалов.
За услуги компании предоплата не берется, так как все расчеты осуществляются только после подписания акта приема. Мастера работают с соблюдением норм, рекомендованных производителями строительных материалов и СНиП. Они способны осуществлять высококачественные отделочные услуги в элитных коттеджах и квартирах от 100 кв. м.
- Адрес: ул. Кржижановского, 15, стр. 1
- Телефон: +7 (495)285-28-23
- aurumv.ru/
Читайте также: 20 лучших баров Москвы
Канадская Изба
Рейтинг: 4.0
Одиннадцатое место – у компании, которая с 2004 года занимается строительством домов, коттеджей и бань под ключ.
Она возводит каркасные, из бревна, клееного и цельного бруса, кирпича, sip-панелей, каркасно-щитовые и комбинированные дома. Специалисты предприятия разработали уникальную методику возведения стен, что привело к партнерству с ведущими производителями строительных материалов.
Мониторинг каждого этапа работ позволяет эффективно контролировать качество процесса, благодаря чему коттеджи обладают высокой устойчивостью к агрессивным средам и служат долгие десятилетия. Мастера не боятся брать на себя ответственность за все виды услуг: от выбора стройматериалов до подготовки к эксплуатации инженерных систем.
После заключения договора менеджеры приступают к закупке строительных компонентов и крепежей, электрики и сантехники, не откладывая оформление регистрационных документов. После возведения здания и осуществления внутренних работ, клиент может наслаждаться готовым жильем, которое выполнено в надлежащем качестве и в указанные сроки.
- Адрес: ул.
Народного Ополчения, 43, к.2 - Телефон: 8 (499) 955-58-96
- Сайт: canadskaya-izba.ru/
Народного Ополчения, 43, к.2БАКО
Рейтинг: 4.0
На двенадцатой строчке − компания, которая строит экологичные дома, где ничто не вредит здоровью проживающих. Основное направление деятельности – это каркасные строения под ключ. Специалисты предоставляют необходимые условия, при которых исключена возможность превышения уровня содержания токсинов в воздухе. Для этого используются безопасные материалы, и создается система естественной вентиляции помещения.
На первоначальном этапе строительства устанавливаются несущие конструкции из цельной сухой древесины вместо плит OSB, применение которых сопровождается выделением формальдегида, аммиака, фенола и метилового спирта. Их заменяют на пласты, которые состоят из древесной стружки, портландцемента и жидкого стекла. Они обладают свойствами пожаробезопасности, противостоят появлению плесени и гниения, а также устойчивы к воздействию грызунов и насекомых.
Внутреннее утепление осуществляется с применением Knauf Insulation Aquastatik Ecose, в составе которого присутствуют только натуральные природные компоненты. Монтаж каналов естественной вентиляции является неотъемлемой частью инженерных решений «БАКО», поскольку обеспечивает необходимый помещению воздухообмен.
- Адрес: МКАД 51 км
- Телефон: 8 (499) 677-56-12
- Сайт: bako.ru/
| Оцените статью | |
Всего голосов: 1, рейтинг: 5 |
Внимание! Данный рейтинг носит субъективный характер, не является рекламой и не служит руководством к покупке. Перед покупкой необходима консультация со специалистом.
Строительные компании Московской области
Рейтинг строительных компаний в Москве и Московской области
Список надежных компаний для строительства дома, проверенных экспертами Домклик
+7 (903) 587 12 06
4 отзыва
Работает с 1999 года
Стоимость проектов от 590 000 ₽
Каркасная технология, клееный брус, фахверк, кирпич
Технология
Перейти в каталог
Позвонить
+7 (909) 935 08 25
(3 отзыва)
3 отзыва
Позвонить
Перейти в каталог
Работает с 2007 года
Стоимость проектов от 3 000 000 ₽
Каркасная технология, газобетонные блоки, клееный брус, клееное бревно
СК Авантаж
+7 (903) 175 46 13
(2 отзыва)
3 отзыва
Позвонить
Перейти в каталог
Работает с 2012 года
Стоимость проектов от 3 060 000 ₽
Теплый бетон
+7 (903) 775 78 68
(2 отзыва)
1 отзыв
Позвонить
Работает с 2009 года
Стоимость проектов от 4 000 000 ₽
Дома по каменной и комбинированной технологии, из клееного бруса
АПС ДСК
Перейти в каталог
+7 (963) 725 57 08
1 отзыв
Позвонить
Перейти в каталог
Работает с 2005 года
Стоимость проектов от 5 900 000 ₽
Газобетонные блоки, керамические блоки, клееный брус
Гуд Вуд
+7 (962) 992 60 72
(4 отзыва)
4 отзыва
Позвонить
Перейти на сайт
Работает с 2010 года
Стоимость проектов от 1 000 000 ₽
Каркасная технология, дома из бруса
Теремъ
+7 (903) 731 50 81
(2 отзыва)
2 отзыва
Позвонить
Перейти на сайт
Работает с 2016 года
Стоимость проектов от 645 000 ₽
Каркасная технология
ООО Домок
+7 (903) 582 29 50
(2 отзыва)
2 отзыва
Позвонить
Перейти на сайт
Работает с 2018 года
Стоимость проектов от 246 000 ₽
Клееный брус, цельное дерево (бревно или брус)
СК Апрель
+7 (905) 594 20 77
(2 отзыва)
2 отзыва
Перейти на сайт
Позвонить
Работает с 2015 года
Стоимость проектов от 2 000 000 ₽
Каркасная технология
Колосов Хауз
+7 (903) 621 97 98
1 отзыв
Позвонить
Работает с 2017 года
Производство всесезонных модульно-каркасных домов в стиле барнхаус
Стоимость проектов от 1 700 000 ₽
Модуль 2
Перейти на сайт
+7 (903) 180 37 03
(1 отзыв)
1 отзыв
Позвонить
Перейти на сайт
Работает с 2019 года
Стоимость проектов от 1 600 000 ₽
Строительство домов по каркасной технологии, клееного и профилированного бруса
ПоСтройСК
+7 (963) 609 68 73
(1 отзыв)
1 отзыв
Перейти на сайт
Позвонить
Работает с 2004 года
Стоимость проектов от 2 500 000 ₽
Каркасная технология
Канадская изба
+7 (905) 735 61 86
(1 отзыв)
1 отзыв
Перейти на сайт
Позвонить
Работает с 2009 года
Стоимость проектов от 1 600 000 ₽
Каркасная технология
Северный дом
+7 (903) 770 98 40
(1 отзыв)
1 отзыв
Перейти на сайт
Позвонить
Работает с 2020 года
Стоимость проектов от 840 000 ₽
Каркасная технология, газобетонные блоки
Гудвилл
Дата сделки 20.
01.2022
Всё отлично! Выполнено всё в срок.
Надежда М.
Дата сделки 13.05.2022
В целом работой подрядчика довольны, сроки соблюдены, дом построили качественно. Ответственные рабочие.
Эдуард К.
Дата сделки 05.05.2022
Все было выполнено в срок, недочетов не было. Если что-то и появилось то сразу же устраняли, дом качественно построили всем доволен.
Мария Ж.
Дата сделки 18.03.2022
Очень доволен подрядчиком. Все условия в договоре были выполнены, очень пунктуальные и идут на встречу. Дом построили качественно и быстро.
Сергей М.
Дата сделки 10.06.2022
С компанией Авантаж Дом было приятно работать на всех этапах строительства, начиная от проекта и заканчивая подписанием акта приемки. в проекте учли все пожелания, все недочеты корректировались быстро, рабочие приехали в оговоренный день, без задержек. Бригада из 3х человек возвели дом и кровлю, за три недели, (по срокам 30 дней) если бы не дождь который немного помешал работе, вполне могли собрать наш дом и за рекордные 2 недели.
мусор за собой весь убрали, все мешки сами вывезли, оставили после себя чистоту и порядок, что очень порадовало!
Николай Ф.
Дата сделки 12.08.2022
Все прошло хорошо, ответственные рабочие, грамотная консультация.
Светлана Н.
Дата сделки 26.09.2022
Ребята знают своё дело, молодцы!
Сергей К.
Дата сделки 12.04.2022
Доволен работой подрядчика, всегда на связи. Бригада молодцы, качественно работают русские ребята. Дом построили хороший и теплый. Если и ошибки возникали, сразу исправили всё. Молодцы, уже рекомендую своим знакомым!
Вадим Т.
Дата сделки 24.02.2022
Выполнили свою работу быстро и качественно, доволен качеством дома!
Ксения К.
Дата сделки 30.04.2022
Сроки все были соблюдены, все условия в договоре выполнены, надежные ребята. Быстро решали все вопросы, домом доволен. Точно порекомендую.
Ярослав Н.
Дата сделки 21.06.2022
Дата сделки 08.06.2022
Дата сделки 27.07.2022
Дата сделки 25.
08.2022
Надежная компания, цена конечно достаточно высокая, высококвалифицированные рабочие. Ребята молодцы!
Виктор Н.
Дом отличного качества, второй раз пользуюсь услугами данного подрядчика, очень лояльны к клиенту, выполнили всё в срок, рекомендую всем!
Екатерина И.
Построили качественно дом! Рекомендую.
Станислав Д.
Хороший подрядчик. Соотношение цена-качество идеально. Срок соблюдены, есть нарекания по выбору материалов — нужно четко формулировать пожелания. Советую другим воспользоваться услугами этого подрядчика.
Федор Н.
Дата сделки 19.04.2022
Дата сделки 09.08.2022
Хороший подрядчик. Выполнил все обязательства качественно и в срок. Из нюансов — есть много нюансов в строительстве, о которых мы как заказчики не знаем и не понимаем. Хотелось бы на этапе сделки видеть все возможные доп. работы, чтобы было удобно выбирать и понимать последствия выбранных решений.
Надежда М.
Учитывают пожелания. Всегда на связи.
С ними приятно работать!
Никита А.
Дата отзыва 15.11.2022
Дата отзыва 13.10.2022
Компания очень понравилась. Работы выполнили в срок. Менеджеры, прорабы, инженеры всегда на связи. Вопросы решаются оперативно. Спасибо за исполнение мечты о собственном доме.
Василиса П.
Всё выполнили в срок, строительная бригада учла все пожелания.
Василий К.
Дата сделки 05.07.2022
Отличный подрядчик! Грамотная организация рабочего процесса, все было выполнено в срок.
Алексей К.
Дата сделки 01.09.2022
Соответствие цены и качества, все сроки были соблюдены, прозрачная система расчетов — рекомендую данного подрядчика.
Андрей С.
Дата сделки 10.02.2022
Быстро и качественно построили дом, отсутствие назойливости всё по делу.
Андрей С.
Грамотная консультация на всех этапах, соответствие цены и качества.
Евгения Р.
Дата сделки 26.07.2022
Нравится подход клиенту, сроки соблюдены. Всё хорошо.
Юрий Н.
Строго соблюдают правила каркасного строительства, бригада понравилась, хорошее отношение к клиенту, сроки были соблюдены. Гарантия была предоставлена. Качество дома понравилось.
Анна З.
Дата сделки 26.07.2022
Дата сделки 21.04.2022
Дата сделки 21.09.2022
Дом построили очень быстро. Качественный и теплый, монтаж фундамента сделали качественно, финишная обработка всё аккуратно все четко, всегда на связи прораб, менеджер оказывал помощь в решение вопросов. По цене и качеству соотвествуют высоквалифицированные рабочие всё технологично.
Алексей П.
Дата сделки 12.08.2022
Бригада работает качественно и быстро, материал строительство на 5, ребята всегда на связи, всё контролируют. Уже порекомендовали соседям.
Петр К.
Отличная компания. Индивидуальный подход. Всегда на связи. Адекватные цены. Качество работы просто на высоте. Если когда-нибудь еще раз буду строить дом, то обращусь туда же.
Мария К.
Дата сделки 06.06.
2022
Дата сделки 12.05.2022
В целом работой подрячика довольна, были некоторые недочеты со стороны бригады, сам каркас построили отлично, но внутренняя отделка была с недочетами, обращаясь к подрядчику всё было исправлено без дополнительной оплаты и заменили бригаду. Хочу отметить клиентоориентированность, это далеко есть не у каждой компании
Ксения М.
Строим дома в послевоенном пригороде
Мой отец помнит, как дедушка поднял его в эркер большого белого двухэтажного ранчо в пригороде Нью-Джерси. Это было весной 1968 года, и этот дом был одним из трех стоявших в новом комплексе, окруженном сельскохозяйственными угодьями, всего в двадцати минутах езды от Ньюарка. Его стройное девятилетнее тело пролезло в окно, и он спустился в фойе, чтобы открыть входную дверь изнутри. Мой дедушка вошел, чтобы осмотреть дом, который он купил той осенью всего за 25 000 долларов. С ним был его отец — три поколения городской жизни в Ньюарке, исследующие совершенно новую среду.
Дом был пуст, и строительство еще не было завершено. Но интерьер был полон мечтаний и стремления к новому образу жизни. Больше всего мой дедушка желал более просторного дома, чем тот, что был у него в Ньюарке. Он хотел, чтобы у его детей были свои комнаты, большой двор, где они могли бы играть, и внутренний дворик, где он мог бы развлекать друзей и семью (из семейных фотографий видно, что ему очень нравился внутренний дворик). Мой дедушка скончался до того, как я смог с ним встретиться, но, насколько помнит мой отец, семья была его самой большой заботой. Именно по этой причине он и моя бабушка решили переехать в пригород.
Недавняя стипендия помогла мне разобраться в детских воспоминаниях моего отца. Большая часть личности моего дедушки была связана с домом, который он и моя бабушка построили в пригороде. Знать, почему он переехал в пригород вместе с миллионами американских семей в послевоенное время (1945–1970), значит знать, кем он был, и отчасти знать, кто мы с отцом сегодня.
Два недавних исследования пролили новый свет на американскую субурбанизацию. домов для нового мира Барбры Миллер Лейн: строители и покупатели в американских пригородах, 1945–1965 и книга Джеймса А. Джейкобса «Отдельная Америка: строительство домов в послевоенном пригороде » исследуют развитие пригородных сообществ через призму истории архитектуры и дают свежий взгляд на происхождение вездесущих пригородных жилищных форм.
Проект Lane’s Houses for a New World фокусируется на двух культовых стилях жилых домов. Это стиль ранчо, одноуровневое жилище и двухуровневое жилье с двумя или тремя уровнями, соединенными короткими лестничными пролетами. Послевоенные жилищные формы, утверждает Лейн, развивались как «массовое явление». Вместо того, чтобы стимулироваться широкими структурными силами, они были продуктом «близких, почти интимных» взаимодействий между отдельными строителями и покупателями, хотя и под влиянием рыночных сил (221–222). Такую архитектурную историю пригородов можно было бы назвать историей капитализма, но Дома для Нового Света это не та история.
Вместо этого Лейна интересуют предпочтения отдельных покупателей и маркетинговые стратегии разработчиков.
«Купец-строитель» был типом промышленного занятия строителем/девелопером, самостоятельно созданным после Второй мировой войны. Крупные строительные компании, такие как Levitt and Sons и Ryan Homes, а затем и более мелкие компании, которым Лейн уделяет более пристальное внимание, в том числе Rossmoor Homes и Kimbal Hill Homes, синтезировали исторически отдельные профессии строителей и девелоперов, стремясь увеличить производство и максимизировать свою прибыль. по инвестициям. Строители напрямую откликались на желания покупателей, в то же время помогая формировать эти желания с помощью маркетинга. Компании проводили исследования рынка на основе анкет покупателей, чтобы понять, чего хотят покупатели, и вносили соответствующие архитектурные изменения. Kimbal Hill Homes, например, зашла так далеко, что проконсультировалась с рекомендациями, опубликованными Советом по малым домам Университета Иллинойса, влиятельной организацией, занимающейся исследованиями в области строительных технологий для небольших домов на одну семью.
В 1958 Кимбал создал исследовательское подразделение, специально предназначенное для оценки конкретных потребностей потенциальных покупателей (162–63).
Отчет Лейна показывает, в какой степени торговцы-строители учитывали предпочтения покупателей. Опубликованные интервью и обзоры, опубликованные в торговых периодических изданиях, таких как American Builder , сформировали общественное мнение. Такие журналы, как Better Homes and Gardens , Woman’s Home Companion и даже Saturday Evening Post , в свою очередь, продвигали определенные виды дизайна дома и дизайна интерьера. Кроме того, Лейн включает впечатляющую коллекцию интервью, которые она провела с первыми покупателями жилья и их детьми (полные расшифровки включены в приложение), взятых из различных столичных регионов по всей стране. Через эти устные рассказы Лейн раскрывает побуждения и желания тех, кто впервые покупает жилье. Те, кто переехал в пригород, жаждали пространства больше всего на свете.
Пригород был пространственным «раем» для собеседников Лейна. На их выбор дома повлиял их детский опыт, детство на фермах или в переполненных городских домах рабочего класса; интерьеры жилищ детства, которые они запомнили, были очень малы даже по довоенным меркам. Пригород представлял собой возможность дать своим детям лучшую жизнь. Для многих это означало первое приобретение собственного двора, места, где они могли сидеть и играть их дети, места для выращивания овощей и цветов, развешивания одежды и барбекю. Пригороды, по Лейну, представляли тип свободы через простор: «свободу передвижения для себя и своих детей, свободу от близости соседей и расширенной семьи, свободу от ограничений помещиков и муниципальных правил» (19).8–99). В эпоху роста доходов и экономического процветания, а также в то время, когда Федеральное управление жилищного строительства (FHA) предлагало ипотечные кредиты с низкими процентными ставками и небольшие или нулевые авансовые платежи для некоторых (читай: белых) ветеранов, такой пространственный рай был наконец достижимо.
Лейн сплетает эти доказательные нити в сильную и привлекательную аргументацию. Она сочетает в себе архитектурную и городскую историю, но задает вопросы, выходящие за рамки тех, которые обычно задаются в этих областях. Междисциплинарная позиция ее анализа отсекает явные вмешательства в существующую литературу по истории субурбанизации. Лейн возвращает свободу действий жителям пригородов. Лейн предполагает, что вместо того, чтобы вдохновляться внешними силами, такими как средства массовой информации (особенно 19комедии положений 50/1960-х) или потребительство в целом в восходящей послевоенной экономике, люди переезжали в пригород по собственному желанию. Она рассматривает индивидуальную жизнь, мотивы и отношение тех, кто впервые покупает жилье и переезжает. Они сделали это, потому что могли, потому что хотели этого.
Эмпатический подход Лейн к своим источникам позволяет по-новому взглянуть на заезженную историю. «История состоит из людей, — утверждает она, — и поэтому именно решения и выбор строителей и покупателей так резко изменили характер американских домов и улиц» (6).
Она внимательно прислушивается к отдельным голосам, их мечтам и воспоминаниям, учитывая их человечность. Она включает в себя семейные фотографии, сделанные покупателями первого дома: малыши играют в надувном бассейне на заднем дворе ранчо; пятилетний мальчик позирует во дворе перед Пасхой, одетый в полосатый костюм, галстук-бабочку и фетровую шляпу (13). Это гордые портреты загородной жизни с детьми в центре внимания. Потребности детей, утверждает Лейн, были одним из главных мотивов переезда в пригород. Новые владельцы не просто убегали из многолюдных городских центров, но и искали «дома, спроектированные таким образом, чтобы дать их детям особую хорошую жизнь» (19).8–99). Разновидности ранчо и двухуровневых домов удовлетворили это желание.
Лейн больше озабочен созданием белизны. Ее аргумент предполагает, что развитие пригородных общин способствовало расовому смешению евреев, итальянцев и большинства католиков. Однако ее аргумент в отношении индивидуального агентства несколько подрывает то, как мало небелых субъектов фигурирует в ее анализе, и фактически каждое интервью, которое она проводила, было с белым покупателем жилья.
В отчете Лейна отсутствует существенный акцент на расовой динамике субурбанизации, поскольку он относился к небелым покупателям жилья. Многие пригородные застройки были разделены по расовому признаку. Строители планировали отдельные сообщества для белых и афроамериканцев (и небелых). Была ли архитектурная разница между черными и белыми пригородными сообществами? Были ли дома по-разному оценены? Была ли разница в качестве жилья? Всего этого нет в аккаунте Лейна. Лейн сообщает, что «расистские мотивы» при покупке новых домов не были очевидны среди ее собеседников. Вместо этого она раскрывает множество сил, побуждающих работающих американцев и представителей среднего класса покупать загородные дома, причем преобладающей из них является стремление к простору. С этой точки зрения тревожные установки, связанные с «бегством белых» из городов, становятся «более понятными, хотя и предосудительными» (201).
Мой дедушка купил дом в пригороде осенью 1967 года, вскоре после беспорядков в Ньюарке.
Он хотел защитить свою семью от насилия, вспоминает папа. «Мы должны были выбраться оттуда. Это становилось слишком опасным». Он помнит, как восьмилетним мальчиком видел по телевидению танки, едущие по Брод-стрит, и солдаты Национальной гвардии, стреляющие по зданиям в центре города. Тем не менее из интервью, которые дает Лейн, кажется, что беспорядки были лишь последним эпизодом в длинной череде событий, которые сформировали желание моего деда переехать в пригород. Вырос в 19В 40-е годы мой дед ощутил финансовые трудности Великой депрессии и последующие материальные ограничения в тылу из-за Второй мировой войны и войны в Корее. Этот опыт, среди прочего, придал ему импульс к жизни в пригороде. Беспорядки в Ньюарке вдобавок ко всему этому.
В то время как печатные СМИ и личные интервью определяют курс Лейна, Отдельный американец Джейкобса идет в другом направлении. Его больше беспокоят «запутанные жилищные интересы» правительства, бизнеса и потребителей, которые структурировали рост пригородов (210).
Джейкобс демонстрирует, как федеральная политика не только регулировала ипотечные кредиты, как это широко известно сегодня, но и оказывала огромное влияние на стиль жилья. Соответственно, архитектурная форма соответствовала рекомендациям FHA, которые устанавливают стандарты для строительных спецификаций, чтобы претендовать на получение федеральных займов. Джейкобс приводит веские доводы в пользу того, как загадочные требования FHA, такие как Технический бюллетень № 4: Принципы планирования небольших домов , впервые выпущенный в 1936 году, произвел повсеместно распространенные формы загородного жилья от упрощенного Кейп-Код до многоуровневого ранчо.
Интерес FHA к дизайну был финансовым. Политика регулировала производство полностью современных и привлекательных домов, которые сохраняли свою ценность с течением времени. Например, так называемый «минимальный дом», построенный в большинстве пригородов в 1940-х и 1950-х годах, был результатом минимальных стандартов проектирования, требуемых FHA для получения субсидированных ипотечных кредитов.
Этот стиль включал в себя уменьшенные размеры и упрощенные планы, а также был построен для простоты строительства и экономической эффективности. В дополнение к FHA, Управление по делам ветеранов (VA) и Американское управление общественного здравоохранения (APHA) были жизненно важными нисходящими компонентами роста пригородов и архитектурной формы. В то время как политика VA помогла белым ветеранам получить ипотечные кредиты (и, как известно, запретила небелым пользоваться этой льготой), APHA установила стандарты для расчета деталей на основе размеров спальни и кухонных принадлежностей. Например, они выступали за не более двух человек в спальне, а мальчиков и девочек в отдельных комнатах, если только они не были очень маленькими. Таким образом, федеральная политика была глубоко укоренившейся и сознательной силой в жилищном строительстве в послевоенную эпоху, влияя даже на внутреннюю пространственную практику и условия жизни.
Политика Нового курса в отношении загородного жилья установила шаблон для архитектурных изменений в 1950-х и 1960-х годах.
Дом в стиле ранчо, популярный в конце 1950-х годов, например, соответствовал довоенным рекомендациям FHA с их несложной планировкой, но был усовершенствованием «минимального дома» в ответ на запрос строителей и покупателей для гостиной-кухни. и пристроенный гараж (124, 127). Точно так же многоуровневый дом (то есть двухуровневый, двухуровневый, с разделенным фойе), популярный в конце 1950-х и 1960-х годов (тип дома, который мой дедушка купил в 1967 году) были модификацией, которая учитывала критику за большее пространство (134). Архитектурные изменения, с этой точки зрения, были продиктованы федеральной политикой.
В этой истории очень мало индивидуальной человеческой деятельности. Развитие пригородной архитектуры, согласно Джейкобсу, — это скорее процесс сверху вниз, в то время как Лейн видит изменения, происходящие «на низовом уровне». Джейкобс переосмысливает хорошо укрытую землю в контексте истории архитектуры. Строительная индустрия рассчитывала и соответствовала жилищным стандартам FHA и предвзятой системе ипотеки.
Раса частично сформировала пространство послевоенных пригородов, но Джейкобс признает, что это не было основным двигателем перемен; это также не является центральной темой его анализа. Он утверждает, что к эволюции пригородного дизайна лучше всего подходить как к прямому продукту государственной политики и как к «материальным остаткам классовых устремлений и моделей семейной жизни» (2–3). Именно здесь Лейн и Джейкобс в какой-то степени пересекаются.
Лейн и Джейкобс оставляют читателей с похожими вопросами. Какой была пригородная жизнь для небелых жителей? Были ли эти дома и общины архитектурно отличными? Тем не менее из этих отчетов ясно, что пригородная архитектура, возможно, больше, чем любая другая архитектурная форма в американской истории, была сильно политизирована по многим направлениям (не только расовым, но и с точки зрения пола, класса и сексуальной ориентации). В этом отношении и Лейн, и Джейкобс рассматривали социальную и городскую историю через призму архитектурных изменений.
При этом они открывают новые возможности для исследований и выявляют неисследованные области в истории субурбанизации.
Мой папа провел большую часть своего детства в загородном доме, который мой дед купил в 1967 году. «Это было прекрасное детство, — вспоминает он, — я был счастлив. Соседских детей было много. Много пространства.» И это было то, чего желал мой дедушка — чего мог бы желать любой родитель — хорошей жизни для своих детей. Я тоже вырос в пригороде, недалеко от того места, где жил мой отец. Но со средней школы меня тянуло в города, в частности в Нью-Йорк (возможно, мало чем отличаясь от того, как мой дед тяготел к пригородам), и я переехал туда, как только это стало возможным с финансовой точки зрения. Сейчас я живу в Итаке, учусь в аспирантуре, а мои родители до сих пор живут в пригороде. Я посещаю их при случае.
В общем, и Лейн, и Джейкобс помогли мне разобраться в детских воспоминаниях моего отца о переезде в пригород. Я подозреваю, что это будет иметь место и для других.
Лейн и Джейкобс показывают, как история субурбанизации остается историей настоящего. Учитывая, что к 1980 году более шестидесяти процентов населения США проживало в пригородах, история пригородной архитектуры особенно актуальна. Отдельные дома на одну семью, построенные в послевоенное время, от стиля ранчо до двухуровневых, сохраняются в коллективной памяти как пространства, в которых многие выросли. Они являются отправной точкой почти для каждой стандартной комнаты и удобств в строящихся сегодня новых домах. В 1961, Льюис Мамфорд (в книге «Город в истории: его истоки, его трансформации и перспективы», , Нью-Йорк: Харкорт) поносил пригород как «убежище для сохранения иллюзий», страну грез, лишенную общественного сознания. И это может остаться иллюзией грандиозности, когда мы думаем об извращенности сегодняшнего оклеветанного особняка МакМэншн. Тем не менее, Лейн и Джейкобс демонстрируют, что послевоенный американский пригород был продуктом конкретных реалий, будь то с точки зрения опыта, который сформировал желания покупателей жилья, или государственной политики, которая повлияла на планы строителей.
Эти два исследования оживляют разговор о пригородах, который будет актуален еще долгие годы.
Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.
Публичные дебаты делятся на две школы мысли о том, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти — и избиратели — приняли чрезмерно ограничительные меры. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, левые политики, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные застройщики облагораживают районы».
Итак, что это? Правительственные постановления делают невозможным строительство новых домов, или застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто на самом деле получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?
В этой статье я изложу некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и расскажу о том, как правила землепользования влияют на решения о строительстве.
Как нормативные барьеры влияют на рентабельность нового жилищного строительства? И как затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) распределяются между разработчиками, кредиторами и инвесторами?
Люди часто называют всю отрасль жилищного строительства «застройщиками», но существует множество различных типов компаний, занимающихся строительством новых домов (рис. 1). В этой статье основное внимание уделяется производству жилья по рыночным ценам; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.
Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители жилья. Застройщики покупают большие земельные участки и проходят нормативный процесс для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также делят основной участок на отдельные участки под застройку и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопроводные и канализационные линии.
Застройщики затем продают обслуживаемые участки жилищным строителям, которые являются компаниями, которые проектируют и строят индивидуальные дома для продажи или сдачи в аренду домохозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному владельцу.
На практике существуют две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа девелоперов и строителей специализируется на застройке «с нуля»: строительстве новых отдельных домов или таунхаусов на незастроенных сельскохозяйственных землях в пригородах и сельской местности (квартиры составляют небольшую долю в застройке с нуля). Отдельный набор компаний специализируется на «точечной» реконструкции в пределах городского ядра, состоящего в основном из многоквартирных домов (как сдаваемых в аренду, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.
Некоторые нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и новых полей.
Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных правил плотности для новых подразделений на одну семью, но менее актуальны для проектов заполнения, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.
Большинство застройщиков и застройщиков не могут позволить себе полностью самостоятельно финансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения для предоставления кредитов для покрытия части затрат на строительство. Финансирование покупки многоквартирной сдаваемой в аренду недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.
Как указано ниже, местные нормативные акты влияют на процесс жилищного строительства по целому ряду каналов, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов.
Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и строителей жилья до кредиторов и инвесторов в акционерный капитал.
Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, более длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.
Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельскохозяйственных угодий в новую часть домов на одну семью в пригороде или маленьком городке. Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие органы местного самоуправления за разрешением на изменение зоны земельного участка из его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) в жилое.
Местные органы власти могут удовлетворить запрос застройщика на изменение зонирования, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями.
Например, населенный пункт может согласиться перезонировать землю под жилую застройку, но с меньшей плотностью, чем запрошено, что вынуждает застройщика строить меньше квартир, чем он ожидал. В большинстве населенных пунктов также требуется проверка воздействия на окружающую среду, прежде чем предоставлять повторное зонирование, оценивая влияние предлагаемой застройки на заторы на дорогах, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое. Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводными и канализационными линиями, которые местные органы власти обычно требуют от застройщиков построить или профинансировать. Все это должно произойти еще до начала строительства.
Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.
Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земли, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или создание необходимой инфраструктуры. Но есть также расходы, связанные с процессом: гонорары юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными властями на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.
Кто в конечном счете оплачивает расходы, связанные с обустройством земли — будь то из прибыли застройщика или передается потребителям нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно только то, что более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.
Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее. Ключевым принципом финансов является временная стоимость денег: доллар дохода, полученный в будущем, стоит меньше, чем доллар, полученный сегодня.
В девелопменте недвижимости проектные расходы (покупка земли, права собственности, строительство инфраструктуры и зданий) распределяются на начальном этапе, в то время как доход, полученный от продажи или сдачи в аренду домов, может не поступать в течение нескольких лет. Правила, удлиняющие процесс строительства, усугубляют проблему, вынуждая застройщиков увеличивать расходы задолго до того, как они получат доход от готовых домов.
Наиболее рискованным является процесс застройки, в котором как конечные результаты (можно ли построить новые дома и сколько), так и продолжительность процесса неизвестны. Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство исходя из текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые со временем могут значительно меняться. Строители стараются спланировать завершение проекта во время роста спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты не будут пустовать. Когда продолжительность процесса неопределенна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции — застройщики не могут предсказать сроки завершения.
Многие проекты, начатые во время буйного рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены или вообще прекратили строительство во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по выгодным ценам.
Если сложные правила застройки повышают риск строительства нового жилья, а некоторые местные органы власти имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы будут вкладывать свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают более высокой прибыли в конце. Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов в акционерный капитал, которые выделяют средства на жилищное строительство.
Застройщики и строители домов могут приспособиться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбирать юрисдикции, в которых они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рынка).
В отличие от автомобилестроения, домостроительная промышленность США сильно фрагментирована. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как горстка очень крупных фирм работает в нескольких городских районах или штатах.
Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментарной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно застройщики многоквартирных домов, стратегически ориентируются на места заполнения в регионах с «ограниченным предложением». В таких местах, как район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее хорошо финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы, особенно крупные частные застройщики, извлекающие выгоду из эффекта масштаба, в основном строят в менее регулируемых пригородных и пригородных районах. Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на каждом рынке.
В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию.
В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, барьеры для застройки могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного сопротивления со стороны существующих жителей.
Правила также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество сдаваемого в аренду жилья в сообществе, поскольку дома на одну семью с большей вероятностью будут занимать владельцы, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.
Регуляторные особенности, такие как процедурная сложность и высокая плата за воздействие, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке. Таким образом, девелоперы с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно крупные проекты.
Глобальные рынки, местное законодательство Девелоперы являются самым заметным лицом индустрии недвижимости и поэтому являются объектами критики со стороны политиков и местных ассоциаций. Но девелопер — это только часть финансовой пищевой цепочки, обеспечивающей капитал для нового жилищного строительства. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья. Правила, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить кредит на строительство и какую процентную ставку он взимает с застройщика.
Застройщик является лишь одним звеном в финансовой пищевой цепочке, обеспечивающей капитал для строительства нового жилья. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.
В то время как существует множество научных исследований о том, как правила землепользования влияют на цены на жилье и производство, мы гораздо меньше знаем о том, как правила влияют на потоки капитала, необходимые для строительства и приобретения жилья. Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной арендной недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой собственниками. Ниже я предлагаю три возможных способа, с помощью которых местные правила могут повлиять на инвестиции в жилье на рынке капитала. Разработчикам политики было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.
В местах, где нормативные акты особенно затрудняют новое строительство, больше капитала может быть направлено на приобретение и ремонт существующей собственности. Они сталкиваются с меньшим регулятивным риском, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры институциональных инвесторов на жестко регулируемых рынках, покупающих старые многоквартирные дома, проводящих капитальный ремонт, а затем сдающих отремонтированные квартиры в аренду по значительно более высокой арендной плате — многоквартирный эквивалент продажи старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит доступность жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.
Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут способствовать притоку капитала в менее регулируемые районы.
Когда национальные финансовые учреждения инвестируют в недвижимость в строго регулируемых районах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или прибыли на собственный капитал. Соблюдение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и строители взимали более высокие цены за готовое жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.
Небольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют кредиты в определенных географических регионах, сложные условия регулирования вряд ли приведут к перемещению их капитала в другие места. Вместо этого в пределах своего рынка они могут решить сократить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами кредитов. В совокупности это может проявляться как «сжатие» пространства кредитования строительства.