Улучшение квартир | Обновление домов и сообществ

Обзор

В соответствии с законами штата Нью-Йорк о стабилизации арендной платы, владельцы могут повышать арендную плату, когда они проводят квалифицированный капитальный ремонт (MCI) здания или отдельные улучшения квартир (IAI). Закон требует, чтобы владельцы соблюдали определенные правила и рекомендации при повышении арендной платы на основе MCI или IAI, и предоставляет арендаторам возможность оспорить повышение арендной платы, которое, по их мнению, было произведено незаконно.

Ниже приведено несколько публикаций, в которых содержится информация по различным темам, например, обзор MCI, определение помещения для целей MCI и т. д. Обзор MCI, график полезного использования и многое другое см. в разделе «Информационный бюллетень». Заявление о повышении арендной платы на основании МРП и инструкции по применению см. в разделе «Формы». Для получения дополнительной информации о MCI посетите разделы «Оперативный бюллетень» и «Положение о политике».

Обзор IAI см. в разделе «Оперативный бюллетень». Для образца формы РН-19C Улучшение индивидуальной квартиры: информированное согласие арендатора, см. только информацию RN-19C в разделе «Разница между MCI и IAI».

Разница между MCI и IAI

 

• MCI — Владельцы должны подать заявление на получение разрешения от Отдела жилищного и коммунального ремонта (DHCR), чтобы получить временное повышение арендной платы для MCI. Повышение арендной платы в связи с МРП должно быть исключено из арендной платы через 30 лет после даты вступления повышения в силу. Некоторые примеры элементов MCI включают котлы, окна, замену электропроводки, сантехнику и крыши. Дополнительную информацию о MCI см. 
  Информационный бюллетень № 24 .

 

• IAI — Чтобы получить временное повышение арендной платы за IAI, владельцы квартир с регулируемой или стабильной арендной платой должны уведомить DHCR о IAI, заполнив форму уведомления и сделав фотографии до и после в Положении об арендной плате владельца. Заявочная (ОРРА) система. Если улучшение производится в уже занятой квартире, владельцы также должны подать форму информированного согласия арендатора. После заполнения надлежащих форм владельцы квартир со стабильной арендной платой могут начать взимать временное повышение арендной платы без утверждения приказа DHCR.
  • Увеличение арендной платы в связи с IAI должно быть исключено из арендной платы через 30 лет после даты вступления повышения в силу. Некоторые примеры элементов IAI включают установку новой плиты, холодильника, охранной сигнализации и напольного покрытия. Для получения дополнительной информации о IAI см. Operational Bulletin 2016-1 .

 

Для просмотра образца формы «Индивидуальное улучшение квартиры: информированное согласие арендатора» на английском языке см.

RN-19C Только для информации . Чтобы просмотреть переведенные примеры версий RN-19C Только для информации, посетите нашу страницу «Переводы».

 

Страница переводов

Часто задаваемые вопросы

1) В чем разница между увеличением индивидуального улучшения квартиры (IAI) и увеличением капитального ремонта (MCI)?

MCI — это усовершенствование или установка, улучшающая общее состояние здания, на которое распространяются законы о стабилизации или контроле арендной платы.

Подтвержденные расходы на MCI могут быть переложены на арендаторов с регулируемой арендной платой путем временного повышения их месячной арендной платы. Однако, чтобы получить повышение арендной платы, владелец должен подать заявление в DHCR. Резюме заявки должно быть вручено арендаторам, и им предоставляется возможность ответить в письменной форме. DHCR должен издать распоряжение либо об отказе, либо о предоставлении прибавки полностью или частично. Для получения дополнительной информации см. Информационный бюллетень № 24 и форма RA-79 .

IAI — это улучшение, установка оборудования или увеличение объема услуг, производимых в квартире в соответствии с законами о стабилизации и контроле за арендной платой. Для получения увеличения арендной платы за IAI не требуется одобрение DHCR. Тем не менее, владельцы должны подать форму уведомления в DHCR для каждой установки IAI, и она должна сопровождаться фотографиями до и после. Кроме того, если квартира занята, владелец также должен получить письменное информированное согласие арендатора, которое должно быть подано в DHCR.

Для получения дополнительной информации см. Оперативный бюллетень 2016-1 .

 

2) Как корректируется официальная арендная плата, когда распоряжение MCI выдается после оформления продления аренды?

Если дата вступления в силу распоряжения MCI наступает до 30 сентября (дата, используемая для расчета корректировок в соответствии с рекомендациями), увеличение арендной платы за продление может быть пересчитано на основе более высокой законной арендной платы , которая теперь включает всю долларовую сумму арендной платы. Увеличение арендной платы МРП. Это приведет к большему увеличению продления аренды. Затронутые договоры аренды не нужно переоформлять, но владелец должен предоставить арендатору выписку о перерасчете арендной платы.

Если дата вступления в силу увеличения MCI наступает после 30 сентября, увеличение законной арендной платы  не будет усугубляться нормативной корректировкой до следующего продления аренды.

На фактическую арендную плату , уплачиваемую арендатором, распространяется ограничение ежегодного увеличения арендной платы MCI в размере 2%. Для получения дополнительной информации см. информационный бюллетень

№ 24 .

 

3) Как следует применять к арендной плате многократное перекрывающееся увеличение арендной платы MCI?

При наличии нескольких перекрывающихся повышений арендной платы MCI, они должны быть добавлены к арендной плате в том порядке, в котором они были присуждены, с учетом ограничения ежегодного предела собираемости в размере 2%. Первое увеличение арендной платы МРП должно быть полностью добавлено к арендной плате до того, как собственник начнет применять второе увеличение арендной платы МРП и так далее.

 

4) Если DHCR издает распоряжение о повышении арендной платы MCI для здания, а владелец не получает его своевременно, в какой момент взимание повышения прекращается?

Владельцы должны добавить увеличение арендной платы MCI к арендной плате и взимать с арендатора плату, ограниченную годовой максимальной суммой в 2%, в течение 120 дней с даты законного сбора или следующего продления аренды, в зависимости от того, что больше. Если владелец не взимает плату с арендатора в течение большего из этих периодов времени, увеличение арендной платы MCI может считаться отмененным навсегда. Отказ от уплаты налога может отсутствовать, если задержка сбора вызвана увеличением арендной платы в несколько раз, поскольку сбор ограничен 2%-ным годовым лимитом.

 

5) Владелец хочет отремонтировать все здание и попросил меня временно переехать. Должен ли я переехать?

 Нет. Арендаторам не нужно временно переезжать, чтобы позволить владельцу отремонтировать все здание, если только это не предписано DHCR, другим государственным учреждением или судом компетентной юрисдикции.

Бюллетени

Формы

Операционные бюллетени

Заявления о политике

North Central Редевелопмент (Квартиры North Sarah)

1024 N. Sarah St.
Сент-Луис, Миссури 63113
США

Резюме

Многочисленные незастроенные участки, а также пустующие и ветхие здания украшают район вдоль N. Sarah St. в Сент-Луисе уже много лет. Район был зонирован под жилую застройку с коммерческими и торговыми целями. Обширные усилия по восстановлению и удалению позволили преобразовать участок в многоквартирный комплекс смешанного использования с жилыми, общественными и коммерческими помещениями.

Предыстория

Еще в 1909 году этот участок и соседние владения были зонированы под жилую застройку с коммерческими и торговыми целями. На протяжении многих лет нежилое использование включало авторемонтную мастерскую, станцию ​​технического обслуживания, шиномонтаж, склад топлива, компанию по производству льда и топлива, косметический склад, фотобизнес, мастерскую по ремонту столярной мебели, морг, различные предприятия розничной торговли, производственные мощности, химчистки. и бывшая прачечная. Начиная с 1950-х годов большинство построек постепенно сносилось или забрасывалось. Соседние объекты также включали три подземных резервуара для хранения и две заброшенные площадки.

Когда этот участок был включен в Программу добровольной уборки Департамента, он состоял из нескольких незастроенных участков, одного заселенного и нескольких пустующих домов на одну семью, церкви, ветхого двухэтажного многоквартирного дома, пустующего гаража, коммерческого строения и Двухэтажное бывшее торговое здание.

Экологические проблемы и процесс очистки

Сотрудники департамента Brownfields/программы добровольной очистки (BVCP) обеспечивали надзор за восстановительными работами. Фаза II Исследования, проведенные на объекте, выявили свинец, ртуть, другие тяжелые металлы и полициклические ароматические углеводороды (ПАУ) в почве и наполнителе, летучие органические соединения (ЛОС) в грунтовых водах, а также асбест и асбестосодержащие материалы. Повышенный уровень мышьяка был обнаружен в грунтовых водах, почве и насыпи в одном месте на участке. Эти загрязняющие вещества обычно встречаются в городских районах. Геотехнические работы в испытательной яме выявили погребенные обломки сноса по всему участку.

Результаты оценки рисков, проведенной в соответствии с руководством по корректирующим действиям, основанным на оценке риска штата Миссури (MRBCA) 2006 года, показали, что горячая точка свинца превысила целевой уровень, основанный на риске, для защиты строительных рабочих. Уровни свинца и ПАУ по всему объекту превысили целевые уровни для неограниченного использования в жилых помещениях.

Приблизительно 231 тонна загрязненного свинцом грунта была вывезена и надлежащим образом утилизирована за пределами площадки. Участок захоронения асбестосодержащего материала в засыпке был выкопан и надлежащим образом утилизирован за пределами площадки. Асбестосодержащий материал был снят с бывших построек перед сносом. Все опасные материалы были удалены из бывших сооружений и должным образом утилизированы за пределами площадки. Три подземных резервуара для хранения были расположены на территории бывшей станции технического обслуживания. Во время работ на объекте был обнаружен один подземный резервуар для хранения мазута. Резервуары были сняты и утилизированы за пределами площадки. При раскопках не было обнаружено загрязнения почвы выше целевых уровней MRBCA по умолчанию. Поверхностное загрязнение почвы, состоящее в основном из ПАУ и свинца, было решено путем установки защитного барьера над объектом. Этот барьер состоит из строительной плиты, парковки, тротуара или ярко окрашенного «барьера свидетелей» над загрязненной почвой. Барьер для свидетелей также включал как минимум один фут чистой почвы над барьером. На объекте не осталось превышений целевого уровня, основанного на оценке риска, для защиты строительных рабочих. Был создан план эксплуатации и технического обслуживания, который регулирует любые будущие нарушения почвы на участке. Тестирование почвенного газа не выявило концентрации ЛОС, превышающие целевые уровни Уровня I, основанные на уровне риска для жилых помещений, в районе, где в грунтовых водах было обнаружено повышенное содержание ЛОС.

Источники финансирования

• Федеральные и государственные налоговые кредиты
• Город Сент-Луис
• Комиссия по жилищному строительству штата Миссури
• HUD

Перепланировка

Участок был перепланирован в многоквартирный комплекс смешанного использования с жилыми, общественными и коммерческими помещениями. Апартаменты North Sarah, в которых разрешено размещение с домашними животными, предлагают различные планировки, включая жилые и рабочие помещения, апартаменты с садом с одной и двумя спальнями, а также таунхаусы с двумя и тремя спальнями. Многоквартирные дома оснащены энергосберегающими приборами. Отель находится всего в нескольких шагах от ресторанов, магазинов, городских парков, Университета Сент-Луиса, зоопарка Сент-Луиса и района искусств Гранд-Сентер. К близлежащим достопримечательностям относятся Городской музей, стадион Буш и Арка Ворот. Общая комната идеально подходит для проведения встреч с друзьями и семьей. Другие общественные удобства включают фитнес-центр и пышный ландшафт, а также игровые площадки для отдыха и развлечений на свежем воздухе.

Партнеры проекта

• Руководители проектов BVCP
• Жилищное управление Сент-Луиса
• ООО «Томпсон Коберн»
• Маккормак Барон Салазар Девелопмент Инк.
• SCI Engineering Inc.
• Товарищество с ограниченной ответственностью North Sarah

Экологические и экономические преимущества

 Результаты оценки рисков показали, что остаточные уровни свинца, мышьяка и ПАУ в поверхностном грунте/насыпном материале после восстановительных работ превышают целевые уровни департамента, основанные на оценке риска, для неограниченного использования в жилых помещениях. Риск для жителей был устранен во время перепланировки путем установки барьера воздействия на собственность. Этот барьер состоит из строительной плиты, парковки, тротуара или ярко окрашенного «барьера свидетелей» над загрязненной почвой. Свидетельский барьер также включает как минимум один фут чистой почвы над барьером. Игровые площадки имеют как минимум один фут из дробленого известняка и покрытие игровой поверхности над ограждением для свидетелей.

Жилой комплекс представляет собой эко-сертифицированное сообщество, использующее мало сырья, потребляющее меньше воды и энергии и являющееся более здоровой средой, чем несертифицированное сообщество. Конкретные энергосберегающие элементы включают дополнительную изоляцию стен и потолков, освещение и приборы ENERGY STAR®, программируемые термостаты и датчики дневного света для наружного освещения. Чтобы помочь сократить потребление воды, в квартире есть туалеты с низким расходом, душевые и краны. В ходе реконструкции были включены системы управления ливневыми стоками, водопроницаемые тротуары и парковка. Во все кухни встроены емкости для хранения вторсырья, а на территории имеется мусорный контейнер.

Институциональный контроль

Загрязняющие вещества, вызывающие обеспокоенность, остающиеся на объекте, включают мышьяк, свинец, металлы, ПАУ и полулетучие органические соединения в почве и на поверхности почвы.