Журнал о дизайне интерьеров и ремонте Идеи вашего дома — IVD.ru

Журнал о дизайне интерьеров и ремонте Идеи вашего дома — IVD.ru

Наверх

Как в однокомнатной квартире 36 кв. м выделить спальню, кухню-гостиную и гардеробную? Реальный пример интерьера

Кухня в коридоре и три отдельные спальни: семейная квартира 80 кв. м с перепланировкой от дизайнера

Модные стили интерьера! Интервью с дизайнером

Необычная планировка и эффектный интерьер: уединенный загородный дом у поймы реки Дон

Как сделать в трешке три спальни и гостиную? Пример квартиры для семьи в доме 1957 года (фото до и после)

Как получить бюджетный уютный интерьер в старой квартире? Реальный пример в доме 1886 года

14 полезных аксессуаров, помогающих поддерживать порядок в ящиках и шкафах

Стильная однушка с функциями двухкомнатной квартиры

Функциональная трешка для семьи с двумя детьми

Загородный дом с нестандартной планировкой и ярким интерьером

Уютная квартира в теплых тонах под сдачу в аренду

Уютная квартира в скандинавском стиле для семьи дизайнера

Маленькая яркая студия для сдачи в аренду

Все проекты

Декоративные деревья для сада: 12 названий лучших видов, которые вы захотите вырастить

7 вдохновляющих примеров обустройства балкона для теплого времени года

Темный пол: идеи для интерьера, лучшие сочетания и 73 фото

5 ошибок в уборке ванной, которые совершают все

Реклама на IVD. ru

Дизайн и Ремонт — статьи, интервью, обзоры, исследования и аналитика

Дизайн и Ремонт — статьи, интервью, обзоры, исследования и аналитика

Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании

ЦИАН — статьи о недвижимости в Москве и РоссииЦИАН — информационные статьи о рынке недвижимости в России. Статьи об аренде и продаже квартир, офисов, домов и другой недвижимости. Статьи о новостройках.

• НовостройкиДизайн и Ремонт

  Девелопер как сценарист нашей жизни

  Почему оптимизация площадей не работает, если не «проигрывать» жизненные сценарии будущих жильцов? О закулисье девелоперской работы, квартирах евроформата и постпандемийном запросе на балконы в своей колонке рассказал Сергей Шиферсон.

  Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании Touch

  14 апреля 2023 10

• ЗагороднаяДизайн и Ремонт

  Мебель для дачи: без чего не обойтись в небольшом доме

  На улице солнце и тепло — открывается дачный сезон. Самое время подумать о том, комфортен ли ваш загородный дом для отдыха. Подборкой предметов мебели, которые должны быть на каждой даче, делится дизайнер Hoff.

  Юлия Голуб, специалист Hoff по дизайну интерьеров

  7 апреля 2023 973

• Дизайн и РемонтКоммерческая

  Вместо ИКЕА: заменит ли Swed House популярную торговую сеть

  Новость о выходе на российский рынок белорусской компании Swed House («Шведский дом») обрадовала покупателей, скучающих по ИКЕА. Сумеет ли белорусский бренд занять освободившуюся нишу и сколько будут стоить товары и мебель для дома, которые претендуют на скандинавскую простоту?

  Татьяна Демидова

  3 апреля 2023 3 916

• Дизайн и Ремонт

  Пять необычных домов селебрити (и бонус): стекло, банановые обои и марсианские пузыри

  Какие дома выбирают те, кто не слишком стеснен в средствах: кутюрье, архитекторы, голливудские актеры? Натуральный экостиль или стекло и бетон, строгие геометрические линии или плавные, без острых углов? Предлагаем заглянуть в особняки известных людей: вас ждут марсианские пузыри, часовня во дворе и глиняные стены.

  Елизавета Родионова, продакт-менеджер компании Estima

  12 февраля 2023 942

• ВторичнаяЗагороднаяДизайн и Ремонт

  Ничего не делать — главная задача: семь способов провести праздники

  Предновогоднее состояние — цейтнот и миллион дел одновременно. После наступления Нового года мы выдыхаем, появляется чувство опустошенности, накатывает усталость, копившаяся весь год. Но есть и хорошая новость: впереди неделя каникул. Как отдохнуть в эти дни, чтобы начать новый год с новыми силами?

  Елена Корсунская

  29 декабря 2022 1 551

• ВторичнаяЗагороднаяДизайн и Ремонт

  В чем встречать 2023 год, как украсить дом и что поставить на стол

  Как год встретишь, так его и проведешь. По восточному календарю 2023-й пройдет под знаком Черного Водяного Кролика (Кота). Как их задобрить с первой встречи: какого цвета наряд стоит надеть, какие блюда приготовить и какой декор для дома использовать?

  Юлия Судакова

  26 декабря 2022 97 618

• ВторичнаяДизайн и Ремонт

  Как украсить елку к Новому году — 2023: советует дизайнер

  Как правильно нарядить елку? Вопрос не праздный. Существуют десятки стилей и направлений украшения елки. Какой длины гирлянду выбрать? Сколько цветов шаров должно быть? Какого диаметра? А красная звезда — это моветон или ретро? Циан.Журнал нашел ответы на все вопросы.

  Елена Корсунская

  16 декабря 2022 2 898

• Дизайн и Ремонт

  Непростой Восток: как использовать ориентализм в интерьере

  Сувениры и предметы интерьер, приобретенные в антикварных лавках Дубая, Стамбула и Бангкока, часто находят место в наших гостиных. Но выдержать весь интерьер в едином стиле, который принято обозначать как ориентализм, трудно. Как соблюсти чувство меры при «развороте на Восток»?

  Сервис капитального ремонта и дизайна Domeo

  14 октября 2022 2 554

• Дизайн и РемонтПомощник по недвижимости

  Как правильно организовать переезд: советы логиста

  Переезд — задача не из простых. Уместить 20–30 лет своей жизни в коробки так, чтобы ничего не повредить при транспортировке, — это самое настоящее испытание. Колонку о том, как правильно подготовиться к перевозке вещей в новый дом, для нас написала профессиональный логист.

  Анастасия Кравченко, эксперт по логистике

  26 сентября 2022 3 846

• НовостройкиДизайн и Ремонт

  10 правил, которые помогут выбрать идеальную планировку

  На рынке — тысячи объектов, сотни планировок. Как при таком разнообразии вариантов выбрать удобную для всех членов семьи квартиру и понять, что именно нужно каждому? Используйте этот чек-лист и впоследствии вам не придется жалеть о покупке.

  Александр Лагутов, вице-президент по разработке продукта Sminex

  19 августа 2022 91 406

• ВторичнаяДизайн и Ремонт

  Предпродажный ремонт. С ним или без?

  Один из моментов, над которым приходится думать собственнику перед продажей квартиры: делать ремонт или оставить всё как есть? Читатели и риелторы делятся опытом продажи жилья с ремонтом и без.

  Юлия Судакова

  16 августа 2022 32 745

• Дизайн и РемонтЗагородная

  Экоремонт загородного дома: как выбирать материалы?

  Экологичность уже давно не временный тренд, а обязательный элемент заботы о себе и своих близких. Почему при ремонте загородного дома особое внимание надо обращать на выбор строительных материалов?

  Елизавета Родионова, бренд-менеджер компании Estima

  12 августа 2022 3 665

• Дизайн и РемонтАренда

  Как подготовить к сдаче в аренду квартиру премиум-класса

  В списке критериев для квартиры, предназначенной под аренду в сегменте «премиум», лидирует месторасположение — территориальная близость к центру. Не менее важно будущим арендаторам и качество ремонта, но они не хотят за него переплачивать.

  Евгений Недоборов, Елена Гатауллина, партнеры INRE Design Studio

  10 августа 2022 1 986

• ЗагороднаяДизайн и Ремонт

  Благоустраиваем участок: советы дачникам

  Дачники часто допускают досадные ошибки при благоустройстве участка, которые потом портят общее впечатление. А ведь легко избавиться от будущих разочарований: в этом помогут соблюдение базовых правил ландшафтного дизайна и несколько лайфхаков.

  Елизавета Родионова, бренд-менеджер компании Estima

  5 августа 2022 5 180

• НовостройкиВторичнаяДизайн и Ремонт

  Примеры неудачных планировок: на что обращать внимание при выборе жилья?

  Длинные узкие коридоры, полукруглые стены, квартира в торце дома, двор-колодец, в котором окна смотрят в окна — эти и другие особенности планировки влияют на комфорт и отражаются на стоимости жилья. Циан.Журнал вместе с экспертами собрал примеры неудачных планировок и выяснил, можно ли недостатки превратить в достоинства.

  Татьяна Демидова

  29 июля 2022 49 674

• ЗагороднаяДизайн и РемонтСтроим дом

  Диснейленд для взрослых: под Истрой открылась выставка загородных домов

  На выставке нет муляжей и макетов — только настоящие дома для настоящих покупателей. В некоторых уже живут семьи! Циан.Журнал съездил протестировать дома в реальном времени и поговорить со строителями.

  Юлия Судакова

  19 июля 2022 3 621

• Дизайн и Ремонт

  Сила мелочей: какие детали помогают создать идеальный интерьер

  Как зрительно увеличить размер комнаты? Нужно ли бояться черного цвета в интерьере? Есть ли альтернатива товарам из ушедшей «Икеи»? Об этом — колонка Ольги Колосовой, руководителя архитектурного бюро «Колхитектура».

  Беседовала Татьяна Демидова

  15 июля 2022 20 363

• Дизайн и РемонтГород

  Воспитание «экочувств»: мусор — это перспективное сырье

  Для россиян раздельный сбор отходов станет обязательным с 1 марта 2023 года. Дизайнер Екатерина Боровкова живет в Италии и наблюдает за развитием экотренда в Европе и России. Мы поговорили с ней о методе кнута и пряника при сортировке мусора, о социальной ответственности в дизайне и строительстве, а также узнали, зачем итальянцев заставляют копаться в мусоре.

  Записала Юлия Судакова

  8 июля 2022 4 027

• Дизайн и Ремонт

  Личный опыт: «Я превратила балкон в оранжерею и выращиваю клубнику»

  Знакомьтесь: Елена Толстикова — не только риелтор и совладелица агентства недвижимости, но еще и балконовед. По своему опыту Елена знает, как сделать сад из городской квартиры. По ее словам, это просто — надо не бояться экспериментировать. Мы записали ее рассказ от первого лица.

  Записала Юлия Судакова

  1 июля 2022 4 598

• Дизайн и Ремонт

  Как обустроить дом, если вы решили завести щенка или котенка

  Ребенок наконец уговорил вас на щенка? Или вы надумали взять котенка? Прежде чем вы всей семьей будете умиляться глазам, носику и лапкам, подумайте о том, как подготовить вашу квартиру или дом для встречи питомца. А несколько практических советов сберегут ваши нервные клетки и минимизируют риск травм у нового члена семьи.

  Юлия Судакова

  24 июня 2022 3 864

Показать ещё

1 2 3456789…

Государственное жилье: где мы находимся?

Bushwick Houses

По всей стране государственное жилье находится в довольно плачевном состоянии. Фонд государственного жилищного капитала, который Конгресс предоставляет для оплаты ремонта, так долго недофинансировался, что теперь мы теряем более 10 000 квартир государственного жилья каждый год, потому что они больше не пригодны для жилья. Некоторые государственные жилищные агентства столкнулись с финансовыми проблемами и бесхозяйственностью, что привело к тому, что HUD взял их на себя.

Наилучшим ответом на этот кризис для Конгресса является выделение приблизительно 70 миллиардов долларов, необходимых для ремонта государственного жилья и предотвращения ненужной потери этих дефицитных доступных домов. Конгресс не желает этого делать. Не имея денег, необходимых для срочного ремонта, HUD все больше и больше обращается к альтернативным решениям, которые «переориентируют» государственное жилье на программы решений, которые включают частное финансирование и полагаются на ваучеры.

Государственное жилье «Репозиционирование»

Управление государственного и индийского жилья (PIH) HUD направило исполнительным директорам агентства государственного жилья (PHA) письмо от 13 ноября 2018 года, в котором сообщило о своем намерении отказаться от управления программой государственного жилья. Непосредственной целью HUD было «переориентировать» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года. содержание и ремонт жилья). HUD указывает на это отставание как на причину предоставления PHA «дополнительной гибкости», чтобы они могли «перепозиционировать» государственное жилье.

Что такое «перепозиционирование?» HUD может «перепозиционировать» государственное жилье тремя основными способами:

1. Демонстрация помощи в аренде (RAD)
2. Снос или продажа (продажа) государственного жилья
3. Добровольное преобразование государственного жилья в ваучеры

Все они уже были доступны для PHA. Репозиционирование просто означает их упрощение.

Демонстрация помощи в аренде (RAD)

Начало

В течение 2010 и 2011 годов HUD консультировался с руководителями жильцов государственного жилья через Группу по взаимодействию с жильцами, чтобы создать демонстрационную программу, которая привлекла бы нефедеральные ресурсы для решения проблемы нехватки федеральных денег на содержание и ремонт государственного жилья. HUD также хотел избежать повторения ошибок программы HOPE VI, в результате которой многие жители потеряли доступное жилье. В процессе планирования HUD представил лидерам жителей три предложения, и каждый раз группа указывала на проблему, ориентированную на жителей. HUD учел отзывы Группы по взаимодействию с жильцами для создания окончательного предложения «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Конгресс санкционировал создание RAD в рамках ассигнований HUD на 2012 финансовый год, чтобы помочь сохранить и улучшить жилье для малоимущих. RAD не предоставляет никаких новых федеральных средств на государственное жилье. Также нет правил RAD, но преобразования RAD должны соответствовать официальному уведомлению RAD. Текущее уведомление — REV4. (Уведомление H-2019-09/PIH-2019-23).

Что такое РАД?

RAD позволяет PHA конвертировать единицы государственного жилья либо в ваучеры на основе проекта (PBV), либо на помощь в аренде на основе проекта (PBRA) — обе формы договоров аренды на основе проекта согласно Разделу 8. Сначала только 60 000 единиц должны были быть преобразованы в рамках «демонстрации», но Конгресс одобрил увеличение предельных значений, так что в настоящее время 455 000 единиц могут быть преобразованы в PBV или PBRA. (Администрации Обамы и Трампа стремились снять ограничение и разрешить преобразование всех единиц государственного жилья в RAD; пока этого не произошло.) После преобразования в рамках RAD капитальный фонд и операционный фонд бывшего государственного жилья используются для PBV. или ПБРА.

Ваучеры на основе проекта (PBV) — это ваучеры на выбор жилья, привязанные к конкретным зданиям; они не перемещаются вместе с арендаторами, как это делают обычные ваучеры «на основе арендаторов». Если единицы государственного жилья преобразуются в PBV, первоначальный контракт должен быть заключен на 15 лет (до 20 лет) и должен всегда продлеваться. Управление государственного и индийского жилья HUD (PIH) будет продолжать контролировать объекты. Применяется большинство текущих правил PBV (24 CFR 983).

Если квартиры преобразуются в помощь по аренде на основе проекта (PBRA), первоначальный контракт должен быть заключен на 20 лет и должен всегда продлеваться. Управление многосемейных программ HUD возьмет на себя мониторинг. Применяется большинство действующих правил PBRA (24 CFR 880–886).

Почему перевод части государственного жилья в раздел 8 может быть приемлемым?

Преобразование части государственного жилья в Раздел 8 может быть необходимо, поскольку Конгресс продолжает недофинансировать государственное жилье, что приводит к ухудшению состояния зданий и потере квартир в результате сноса. Конгресс с большей вероятностью предоставит адекватное финансирование для существующих контрактов по Разделу 8, чем для государственного жилья. И, если долгосрочный договор помощи в аренде связан с недвижимостью, частные учреждения могут быть более склонны ссужать деньги на критически важный ремонт здания. Следовательно, некоторые дома, которые до преобразования были государственным жильем, с большей вероятностью останутся доступными и доступными для людей с чрезвычайно низкими и очень низкими доходами из-за долгосрочных контрактов по Разделу 8.

Какие средства защиты резидентов обеспечила Resident Engagement Group в RAD?

Как закон об ассигнованиях, так и формальные правила HUD для RAD включают все средства защиты, которые запрашивала Resident Engagement Group (REG). Однако жители должны были попытаться заставить HUD, PHA, разработчиков и владельцев соблюдать требования.

Смещение. Постоянное принудительное перемещение нынешних жителей не может произойти. Если домохозяйство не хочет переходить на PBV или PBRA, оно может переехать в другое государственное жилье, если имеется соответствующее жилье.

Право на возврат. Жители, временно переселенные на период реабилитации, имеют право вернуться.

Повторный просмотр. Нынешние жители не могут быть повторно проверены.

Арендная плата. Существующие правила PBV и PBRA ограничивают арендную плату резидентов до 30% от дохода или минимальной арендной платы, в зависимости от того, что выше. Любое повышение арендной платы на 10% или 25 долларов (в зависимости от того, что больше) в связи с конверсией происходит поэтапно в течение трех-пяти лет.

Уважительная причина Выселение. Собственник должен продлевать договор аренды жильца, за исключением случаев, когда для этого нет «уважительной причины», например, неуплаты арендной платы, повреждения здания или преступной деятельности в отношении собственности. Эта защита означает, что жителям нельзя без уважительной причины сказать, что их аренда не будет продлена.

Процесс рассмотрения жалоб. Закон RAD требует, чтобы жильцы имели те же права на рассмотрение жалоб и расторжение договора аренды, что и в соответствии со статьей 6 Закона о жилье от 1937 года. слушание с участием представителя-резидента. Защитники утверждают, что HUD не выполнила должным образом это установленное законом требование.

Особенности участия резидентов

Перед подачей заявления PHA на RAD. Уведомление RAD содержит подробные требования относительно того, как АГЖС должно уведомлять жителей. PHA должен провести не менее двух совещаний перед подачей заявки на RAD, а затем провести как минимум одно совещание после того, как HUD даст предварительное одобрение (называемое CHAP) для преобразования. Начиная с REV4 в сентябре 2019 года, теперь требуется четвертая встреча после того, как PHA проведет «концептуальный звонок» с HUD. Существуют также обычные требования к резидентам, общественности и участию в отношении «существенной поправки» к плану PHA, но они вступают в силу только через шесть месяцев после того, как HUD дал предварительное одобрение и все финансирование проекта было выделено — когда преобразование в основном сделано дело.

Остается 25 долларов за единицу за участие арендатора. Независимо от того, преобразуется ли недвижимость в PBV или PBRA, владелец должен ежегодно вносить 25 долларов США за единицу для участия резидентов. Из этой суммы не менее 15 долларов США за единицу должны быть предоставлены любой «законной организации-резиденту» для использования для обучения резидентов, организации по вопросам аренды и обучения. АГЖС может использовать оставшиеся 10 долларов на мероприятия с участием резидентов.

Права резидента на участие. Резиденты имеют право создавать и осуществлять деятельность резидентской организации. Если собственность преобразуется в PBRA, то применяются положения об участии резидентов в текущей программе Раздела 8 «Раздел 245».

Если недвижимость преобразуется в PBV, вместо использования положений Раздела 964 государственного жилья в Уведомлении RAD требуются положения об участии резидентов, аналогичные положениям Раздела 245, используемым в программе Раздела 8 для многоквартирных домов. Например, PHA должны признавать законные организации резидентов и разрешать организаторам-резидентам помогать жителям создавать и управлять организациями-резидентами. Организаторам-резидентам должно быть разрешено распространять листовки и размещать информацию на досках объявлений, связываться с жителями, помогать жителям участвовать в деятельности организации, проводить регулярные собрания и отвечать на просьбы владельцев об увеличении арендной платы, сокращении коммунальных платежей или внесении крупных капиталовложений.

Замена «один к одному»

Хотя в Уведомлении RAD не используется термин «замена один к одному», в неофициальных материалах HUD говорится, что существует замена «один к одному». Но есть исключения. PHA могут уменьшить количество поддерживаемых единиц на 5% или 5 единиц, в зависимости от того, что больше, без получения одобрения HUD. HUD называет это исключением «de minimus». Кроме того, RAD не засчитывает в минимальную ставку 5%/5 квартир любую квартиру, которая была вакантной в течение двух или более лет; любые реконфигурированные единицы, например. превращение двух единиц эффективности в единицу с одной спальней; или любые единицы, преобразованные для использования в социальных службах. Следовательно, потери агрегатов могут составить более 5%.

Что делать в случае временного или постоянного переселения?

Существуют отдельные требования к переселению, Уведомление H 2016-17/PIH-2016-17, опубликованное в 2017 г.

Временное переселение. В случае переезда в пределах того же здания или комплекса или переезда в другое место на один год или меньше, АГЖС должно возместить жильцам наличные расходы.

Если во время ремонта ожидается временное переселение на срок более одного года, АГЖС должно предложить жильцу выбор временного или постоянного жилья и компенсацию личных расходов в связи с переездом. У жителей должно быть не менее 30 дней, чтобы выбрать между временной и постоянной помощью в переселении. АГЖС не может использовать какую-либо тактику, чтобы заставить жителей отказаться от своего права на возвращение или принять помощь в постоянном переселении.

Постоянный переезд. Если планы АГЖС в отношении проекта не позволяют резиденту вернуться к проекту RAD, резиденту должна быть предоставлена ​​возможность прокомментировать план и/или возразить против него. Если резидент возражает, АГЖС должно изменить планы проекта, чтобы включить резидента в преобразованный проект. Если житель добровольно соглашается на постоянное переселение, АГЖС должен получить информированное письменное согласие от резидента, подтверждающее, что он согласен прекратить свое право на возвращение, и подтверждающий, что он получит помощь в постоянном переселении.

Дополнительные рекомендации по переселению. АГЖС или владельцы должны подготовить письменный план переселения, если ожидается временное переселение более чем на 12 месяцев или постоянное переселение. Владельцы должны предоставить «Уведомление о возвращении в Охватываемый проект» с указанием даты или предполагаемой даты возвращения.

Журнал временно переселенных жителей. АГЖС или владелец должен создать журнал со списком всех домохозяйств, проживающих в проекте, прежде чем он будет преобразован. Журнал должен отслеживать статус резидента от временного переселения до завершения реабилитации или нового строительства, включая повторное заселение после переселения.

Кому будет принадлежать преобразованная недвижимость?

Беспокойство по поводу «приватизации». Теоретически, эта потенциальная проблема подпадает под действие закона RAD, требующего, чтобы переоборудованные объекты находились в собственности или под контролем государственной или некоммерческой организации. Однако на практике юристы, оказывающие юридические услуги, выражают обеспокоенность по поводу лазеек и рекомендуют АГЖС заключать долгосрочные договоры аренды земли, обеспечивающие прямой контроль. Уведомление RAD предусматривает шесть способов выполнения требования «владения или контроля», в том числе АГЖС продолжает владеть правом собственности на землю и любые улучшения (здания) или аренду земли (но не обязательно «долгосрочную»).

Если проект имеет финансирование налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC). Имущество LIHTC может принадлежать и контролироваться коммерческой организацией, но только в том случае, если АГЖС сохраняет «достаточную долю» в этом имуществе. В уведомлении RAD перечислены четыре способа удовлетворения «достаточного интереса». Два адвоката, рекомендованные юридическими службами, являются АГЖС или его аффилированным лицом, являющимся генеральным партнером, и/или АГЖС продолжает владеть землей и имеет долгосрочную аренду земли с владельцем.

Смешивание RAD и «Раздел 18» Снос/Утилизация

В 2018 году было добавлено новое недоразумение, когда HUD разрешил «утилизировать» 25% квартир в проекте RAD в соответствии с «Разделом 18» Закона о жилье. Эти единицы должны быть существенно отремонтированы или построены заново и в «наилучших интересах жителей и PHA». Все требования RAD по переселению и защите должны применяться к жителям квартир по Разделу 18, включая требования к уведомлению жителей и комментариям, право на возвращение, отказ от повторного отбора и помощь в переселении. HUD не одобрит преобразование RAD, если единицы по 18 по Разделу не будут заменены -для одного. Подразделения Раздела 18 получат ваучеры на основе проектов (PBV). В результате проект, вероятно, получит больше денег, что сделает переход на RAD более финансово осуществимым.

Выбор мобильности

PHA должны предоставить всем жителям переоборудованных квартир возможность переехать с помощью обычных ваучеров выбора жилья (HCV). Для единиц PBV, применяется обычное правило PBV – через год арендатор может запросить HCV. При наличии ваучера его необходимо предоставить; если ваучер недоступен, резидент получает приоритет в списке ожидания. Для единиц PBRA, резидент имеет право переехать через два года с HCV, если таковой имеется.

Раздел 3

Несмотря на то, что применяется Раздел 3, АГЖС или владелец обязан отдавать предпочтение жильцам только в отношении возможностей трудоустройства и обучения, связанных с новым строительством или реконструкцией с поддержкой RAD. Как только проект преобразуется, он больше не подпадает под действие Раздела 3. Таким образом, жители не будут иметь возможности Раздела 3, когда в будущем появятся рабочие места, которые ранее выполнялись персоналом PHA.

Techwood Homes, Первое государственное жилое здание, Фото предоставлено: Библиотека Конгресса

Снос/Утилизация (Демонстрация/Утилизация)

Справочная информация 

С 1983 года HUD уполномочил АГЖС подавать заявки на получение разрешения на снос или продажу (продажу) единиц государственного жилья в соответствии со статьей 18 Закона о жилье. 1937 г. В 1995 г. Конгресс отменил требование о том, чтобы PHA заменяли государственное жилье в соотношении один к одному, утраченное в результате сноса или утилизации. В 2016 г. HUD сообщил о чистых убытках в размере более 139 000 единиц государственного жилья в результате сноса или утилизации с 2000 г.

АГЖС должно подать заявление в Центр специальных приложений HUD (SAC) для сноса или продажи государственного жилья. Заявка должна подтверждать, что АГЖС описало демоверсию или диспозицию в своем годовом плане АГЗ, и описание в заявке должно быть идентичным. Адвокаты должны оспорить заявку, которая существенно отличается. Информация в этой статье в основном взята из правил 24 CFR 970.

В 2018 году администрация Трампа отменила Уведомление HUD 2012 года, в котором были предложены скромные улучшения, предложенные защитниками. Уведомление 2012 г. служило напоминанием жителям, общественности и АГЖС об обязательствах АГЖС в отношении участия жителей и роли Плана АГЖС в отношении демонстрации/удаления. Замена, Уведомление PIH 2018-04, преуменьшает роль консультаций с жителями, чтобы упростить демонстрацию / диспозицию.

Кроме того, администрация Трампа отозвала предложенные изменения в правилах, разработанные в 2014 году, которые усилили бы скромные улучшения в Уведомлении 2012 года и потребовали от PHA представить более подробные обоснования для демонстрации/удаления. Все это является частью цели администрации по «переориентации» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года. 0039

АГЖС должно подготовить демонстрационное/диспозитивное заявление «в консультации» с арендаторами и любой организацией арендаторов в проекте, а также с любой организацией арендаторов в масштабах АГЖС и Консультативным советом резидентов (RAB). Заявка (форма HUD-52860) должна включать любые письменные комментарии, сделанные жителями, организациями-резидентами или RAB, и указывать в письменной форме, как АГЖС отреагировало на комментарии. HUD может отклонить заявку, если не были проведены консультации с арендаторами, советами жильцов или RAB, , поэтому жители должны оспорить заявление , если с ними не проконсультировались или если консультация была крайне неадекватной .

Заявления о сносе

Устарело ли государственное жилье? АГЖС должны подтвердить, что застройка «устарела» либо физически, либо с точки зрения местоположения и, следовательно, больше не подходит для жилья.

Физически устарел означает наличие структурных недостатков, которые невозможно исправить за разумные деньги. Структурные недостатки могут включать осадку полов, сильную эрозию и недостатки в основных системах, таких как водопровод, электричество, отопление и охлаждение, крыши, двери и окна. «Разумная» стоимость определяется как менее 62,5% от общей стоимости строительства для зданий с лифтами и 57,14% для других зданий. Чтобы показать, что разработка физически устарела, АГЖС должно предоставить подробный объем работ с описанием основных систем, требующих ремонта или замены, необходимостью удаления красок на основе свинца и опасностей, связанных с асбестом, или необходимостью улучшения доступности для людей с ограниченными физическими возможностями. .

Устаревшее местоположение означает, что окружающий район слишком обветшал или перешел от жилого использования к коммерческому или промышленному. Это также может означать, что условия окружающей среды делают его непригодным для проживания жителей. Также могут быть рассмотрены «другие факторы», которые «серьезно влияют на товарность или полезность» разработки.

«Де Минимус» Снос. PHA не должны обращаться в HUD за сносом менее 5 единиц или 5% всех единиц за пятилетний период. Сносимые объекты должны либо не подлежат ремонту, либо освобождать место для таких услуг, как детский сад, прачечная или общественный центр.

Заявления о ликвидации

АГЖС должно подтвердить, что сохранение застройки не отвечает интересам жильцов или АГЖС по одной из трех причин : 

1. или производственной деятельности) оказывают негативное влияние на здоровье и безопасность жителей или на работу АГЖС проекта (что может означать отсутствие спроса на объекты). PHA должен был бы демонстрировать высокий уровень вакантных площадей в долгосрочной перспективе из-за таких факторов, как сокращение численности населения в этом районе или отсутствие вариантов транспорта и общественных удобств, таких как магазины и школы.

2. Продажа или передача собственности позволит АГЖС покупать, развивать или реконструировать другую недвижимость, которая может быть более эффективно использована в качестве жилья для малоимущих и в которой замещающие единицы лучше, например, более энергоэффективны; в лучших местах для транспорта, работы или школы; и/или лучше для сокращения расовой или этнической концентрации бедности.

3. Продажа имущества является «соответствующей» по причинам, согласующимся с целями АГЖС, Планом АГЖС и целью Закона о государственном жилье — расплывчатый вариант для заявлений о распоряжении.

Положения о переселении жильцов

Демо-заявка должна иметь план переселения, в котором указано:

1. Снос или вывоз не может быть начат до тех пор, пока не будут переселены все жильцы.

2. Жители получат предварительное уведомление за 90 дней до переселения.

3. Каждому домохозяйству должно быть предложено сопоставимое жилье, отвечающее стандартам качества жилья (HQS) и расположенное в не менее желательном районе.

4. Жильцам будут возмещены фактические расходы на переселение (однако Единый закон о переселении, URA, не применяется).

Добровольное преобразование 

АГЖС может преобразовать любую застройку государственного жилья в ваучеры в соответствии со статьей 22 Закона о жилье от 1937 года. АГЖС должно сначала направить HUD «оценку преобразования», а затем «план преобразования». За это отвечает специальный офис HUD, Центр специальных приложений, SAC. (Это отличается от Раздела 33, в котором речь идет о «необходимом» переоборудовании государственного жилья, которое имеет высокий уровень вакантности и было бы слишком дорого ремонтировать в долгосрочной перспективе.)

Оценка перехода

Первый шаг, который должен предпринять АГЖС для добровольного перевода государственного жилья на ваучеры, — это провести оценку и отправить ее в HUD в рамках следующего годового плана АГЖС. Оценка должна учитывать пять факторов:                  

1. Стоимость. Какова стоимость предоставления ваучеров по сравнению со стоимостью содержания единиц в качестве государственного жилья в течение оставшегося срока полезного использования имущества?

2. Рыночная стоимость. Какова рыночная стоимость до восстановления, если оно сохраняется в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры, и какова рыночная стоимость после восстановления, если оно сохраняется в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры?

3. Условия рынка аренды. Смогут ли жители использовать ваучер? АГЖС должно учитывать:

   1. Наличие приличных, безопасных и санитарных домов, сдаваемых в аренду по цене или ниже стандарта оплаты ваучеров АГЖС.

   2. Недавний уровень способности домохозяйств арендовать дом с ваучером.

   3. Характеристики проживающих, которые могут повлиять на их способность найти и использовать ваучер; например есть ли дома, доступные для людей с ограниченными возможностями, или дома подходящих размеров для семей.

4. Воздействие на окрестности. Как преобразование повлияет на доступность доступного жилья по соседству и концентрацию бедности в районе?

5. Будущее использование имущества. Как имущество будет использоваться после преобразования?

Три условия, необходимые для одобрения HUD преобразования . Оценка должна показать, что переход на ваучеры:

1. не будет стоить дороже, чем продолжение использования комплекса в качестве государственного жилья.

2. В основном принесет пользу жильцам, АГЖС и обществу. АГЖС должно учитывать наличие арендодателей, готовых принять ваучеры, а также доступ к школам, работе и транспорту. АГЖС должно провести по крайней мере одно открытое собрание с жителями и советом жильцов, на котором АГЖС разъясняет правила и предоставляет черновики оценки конверсии. Жителям должно быть предоставлено время для представления комментариев. Оценка, отправленная в HUD, должна обобщать комментарии жильцов и ответы АГЖС.

3. Не окажет вредного влияния на наличие доступного жилья.

План преобразования

1. Описание конверсии и использования в будущем.
2. Анализ воздействия на общество.
3. Пояснение, показывающее, насколько план преобразования согласуется с оценкой.
4. Резюме комментариев жителей во время разработки плана и ответ АГЖС.
5. Объяснение того, как оценка перехода соответствует трем условиям, необходимым для утверждения HUD (как указано выше).
6. План переселения, который: 
   • Указывает количество переселяемых домохозяйств, размер спальни и количество доступных квартир.
   • Перечисляет необходимые ресурсы для перемещения, в том числе:
     • Количество ваучеров, которые PHA запросит у HUD.
     • Единицы государственного жилья доступны в другом месте.
     • Сумма денег, необходимая для оплаты расходов на переселение жильцов.
   • Включает график переезда.
   • Предусматривает письменное уведомление жителей не менее чем за 90 дней до их переселения. Уведомление должно информировать жителей о том, что:
     • Комплекс больше не будет использоваться в качестве государственного жилья и что они могут быть переселены.
     • Им будет предложено сопоставимое жилье, которое может получать помощь от арендаторов или проектов, или же другое жилье, предоставляемое АГЖС.
     • Предлагаемое жилье взамен будет доступным, приличным, безопасным и гигиеничным, и это жилье будет выбирать домохозяйство (насколько это возможно).
     • Если жителям будут помогать ваучерами, ваучеры будут доступны как минимум за 90 дней до переселения.
     • Могут быть предоставлены консультации по переезду и/или мобильности.
     • Жители могут остаться в собственности с ваучером, если после переоборудования собственность используется для жилья.

Участие резидентов

План преобразования должен быть отправлен в HUD как часть следующего годового плана PHA АГЖС в течение одного года после отправки оценки перехода. План преобразования может быть отправлен в качестве существенной поправки к годовому плану PHA.

В дополнение к требованиям об участии общественности для Годового плана АГЖС, АГЖС должно провести по крайней мере одно совещание по плану преобразования с жителями и советом жильцов пострадавшего жилого комплекса. На собрании АГЖС должен разъяснить правила и предоставить черновики плана конверсии. Кроме того, у жильцов должно быть время для подачи комментариев, а АГЖС должно суммировать комментарии жильцов и ответы АГЖС.

Условия, необходимые для утверждения HUD плана конверсии. PHA не может начать преобразование, пока HUD не одобрит план преобразования. Утверждение плана преобразования осуществляется отдельно от утверждения HUD годового плана PHA. HUD предоставит PHA предварительный ответ в течение 90 дней. HUD не одобрит план конверсии, если план «явно не соответствует» оценке конверсии, есть информация и данные, которые противоречат оценке конверсии, или план конверсии является неполным или не соответствует требованиям регламента.

Блокпост: Поправка Faircloth

Сенатор Лаух Фэйрклот из Северной Каролины успешно внес вредную поправку в Закон о качественном жилье и ответственности за работу в 1998 году. Новый закон внес несколько административных изменений в программы HUD, добавив несколько положений, в государственном жилье тяжелее для жителей. Закон установил минимальную арендную плату и ввел требование добровольной общественной работы для жителей государственного жилья, которые еще не работают или не участвуют в программе самообеспечения.

«Поправка о справедливой одежде» была самой контрпродуктивной частью этого тревожного закона о государственном жилье. Поправка запрещает PHA увеличивать количество единиц государственного жилья в своих общинах. Конечно, финансирование государственного жилья было настолько ограниченным, что большинство PHA не смогли бы приступить к расширению, даже если бы захотели, но

никаких усилий по расширению государственного жилья в будущем не может быть предпринято до тех пор, пока Конгресс не отменит Faircloth.

Homes and Community Renewal Домашняя страница 9Домашняя страница 0001 Homes and Community Renewal | Обновление домов и сообществ Перейти к основному содержанию

Губернатор Хоукул объявляет о заключении договора о жилищном строительстве в Нью-Йорке

В договоре о жилье в Нью-Йорке будут установлены местные цели в области жилищного строительства, включая участие местного населения для достижения роста жилищного строительства в каждом районе

Подробнее

Обновления Последние новости HCR

изображение карты

6 апреля 2023 г. | 9:00 по восточноевропейскому времени

Доступны ссуды под низкие проценты для защиты домов от наводнений и повышения устойчивости к изменению климата

Узнать больше

изображение карты

29 марта 2023 г. | 12 PM EDT

Финансирование поступает из Фонда капитальных проектов American Rescue Plan в размере 10 миллиардов долларов для обеспечения быстрого и доступного высокоскоростного Интернета

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

изображение карты

29 марта 2023 г. | 14:00 EDT

La Plaza de Virginia предлагает 46 доступных и поддерживающих домов для пожилых людей с общественным центром обслуживания пожилых людей, кафе и многим другим

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Последнее видео

Обзор HCR 2022

Прошлый год был захватывающим для жилищного сообщества Нью-Йорка.