Исследование, связанное с продажей домов, показало, что объявления с большим количеством фотографий продаются быстрее и по более выгодной цене. Мы считаем, что в целом это верно и для земельных участков, но с некоторыми оговорками. Для продажи домов исследование в основном предполагало, что списки должны включать как можно больше фотографий. Но, в отличие от готового дома, на свободной земле часто не так много уникальных особенностей, которые можно сфотографировать. Мы думаем, что использование слишком большого количества фотографий на участке или в списке земель может привести к негативным результатам. Как отмечалось выше, вы всегда должны следить за тем, чтобы ваши изображения фокусировались на лучших функциях сайта и ваших самых важных продающих сообщениях.

Если возможно, мы рекомендуем вам попробовать включить до 7-8 лучших фотографий вашей собственности или района, сделанных с земли. Это дает потенциальному покупателю достаточно, чтобы привлечь его внимание и предоставить полезную информацию. Добавьте к этому любые дополнительные аэрофотоснимки, обзоры, высотные отметки «под ключ» и другую информацию, которая будет полезна. Если вы считаете, что у вас есть больше фотографий, которые действительно приносят пользу, обязательно добавьте и их.

Выберите лучший снимок, который будет вашим «Основным» фото, которое будет отображаться в результатах поиска и будет первым при просмотре подробностей. Руководствуйтесь своими сильными сторонами. Это важно для первого впечатления. Так что продемонстрируйте этот великолепный вид, особенность района или аэрофотоснимок в качестве основного изображения, если участок не такой уж фотогеничный.

В нашей соответствующей статье мы покажем вам, как легко использовать спутниковые карты и другие онлайн-инструменты для изображений, которые значительно улучшат ваш участок и списки земель. Узнайте, как обрезать существующие фотографии, чтобы сделать их более эффектными, и использовать скриншоты для добавления аэрофотоснимков, даже не отходя от компьютера. Ваши списки будут выглядеть великолепно и иметь больше шансов помочь вам продать.

Статьи по теме:

• Советы по использованию снимков экрана и кадрированию для улучшения фотографий недвижимости — lotnetwork.com
• Как продавать участки и землю (и чем это отличается от продажи домов) — lotnetwork.com Продажа участков или земли: пять советов, которые помогут ускорить успешную продажу   — lotnetwork.com
• Продажа земли, девелоперских проектов и портфелей жилых участков с помощью «Перечня проектов» – lotNetwork.com
• Привлеките больше покупателей участков и земли: обновите MLS Объявления на LotNetwork.com — LotNetwork.com

Дополнительные полезные инструменты и идеи см. на нашей специальной странице Ресурсы и советы по продаже участков и земли.

А если вы  Real Estate Pro , ознакомьтесь с нашими ресурсами для агентов по недвижимости и брокеров или нашими ресурсами для строителей и разработчиков, чтобы узнать больше о функциях и преимуществах LotNetwork.com, которые могут помочь обоим вы и ваш бизнес.

Что такое недвижимость под ключ?

Дом под ключ готов к заселению, но нет юридического определения, что на самом деле означает

В этой статье

Индустрия недвижимости любит жаргон, который заставляет большинство людей, не связанных с недвижимостью, ломать голову. К счастью, большинство этих отраслевых терминов не так уж сложны, когда вы приступаете к ним.

В этой статье мы демистифицируем дома под ключ. Узнайте о плюсах и минусах покупки дома под ключ, о том, что такое недвижимость под ключ, и лучше вооружитесь, чтобы принять важное решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость под ключ.

В этой статье

Вынос под ключ

• Дома под ключ классифицируются как готовые к заселению. Однако это не означает, что все дома «под ключ» одинаковы. Некоторые из них могут потребовать отделки или меблировки. Если вы хотите персонализировать свое пространство, это также может потребовать дополнительного времени и денег.
• Дома под ключ лучше всего подходят для частных лиц, нуждающихся в готовом к заселению помещении, или для инвесторов, желающих сдать недвижимость в аренду с минимальными ремонтными работами. Они также становятся все более популярными среди миллениалов из-за их удобства и ценности.
• Есть несколько плюсов и минусов, которые вам необходимо учитывать при принятии решения о том, подходит ли вам покупка дома под ключ. Дома под ключ могут помочь диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и позволить вам выйти на отдаленные рынки, но они также являются одними из самых дорогих объектов недвижимости и предлагают меньше возможностей для настройки. Поскольку не существует стандартного определения дома под ключ, вам также необходимо провести независимое исследование, чтобы убедиться, что недвижимость под ключ соответствует современным стандартам.

Что значит «под ключ»?

Когда вы покупаете недвижимость под ключ, она готова для проживания или сдачи в аренду. Буквально говоря, вы готовы повернуть ключ в замке и начать в нем жить. Слово «под ключ» имеет широкий спектр применений, которые мы рассмотрим в следующих разделах.

Что значит «под ключ» при покупке дома?

Важно знать, что термин «под ключ» не является универсальным. В то время как некоторые объекты недвижимости «под ключ» полностью меблированы и не требуют никаких работ перед днем ​​заселения, другие могут быть недавно отремонтированы, но без мебели. Проявите должную осмотрительность в отношении любого имущества, указанного как «под ключ», изучив точные детали дома или здания, прежде чем брать на себя какие-либо финансовые обязательства.

Что такое недвижимость под ключ?

Недвижимость «под ключ» часто представляет собой отремонтированные здания, которые инвесторы используют для простых источников дохода, которые обычно получают за счет доходов от аренды. Тем не менее, фраза «дом под ключ» также может использоваться для описания жилой недвижимости, готовой к въезду. Как правило, дома под ключ стоят дороже, чем ремонтные работы, поскольку большая часть ремонтных работ уже завершена.

Стоит ли покупать недвижимость под ключ?

Недвижимость «под ключ» подходит не каждому покупателю жилья, поэтому важно оценить свои индивидуальные потребности и цели, прежде чем остановиться на недвижимости «под ключ». Две основные группы, наиболее заинтересованные в недвижимости «под ключ»: те, кто нуждается и может себе позволить недвижимость, готовую к заселению, и те, кто хочет купить инвестиционную недвижимость.

Дома под ключ популярны среди миллениалов?

Миллениалы (те, кто родился между 1980 и 1995 годами) в настоящее время составляют наибольшую долю покупателей нового жилья — 37%. Они также начали переворачивать традиционную модель недвижимости с помощью интеллектуальных технологий, которые они используют для поиска жилья, и изменяющихся тенденций покупки, которые они навязывают рынку.

В последние годы тенденции миллениалов указывают на стремление поколения к домам под ключ. Недвижимость «под ключ» предлагает миллениалам-инвесторам возможность обеспечить беспрепятственный и беспроблемный поток доходов, которым можно управлять из любого места. Молодые бизнесмены, проживающие в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе, обнаруживают, что они могут получить более высокую отдачу от инвестиций в других странах Америки, и они могут сделать это, не покидая своего основного места жительства.

Объекты «под ключ» сокращают временные затраты, которые обычно необходимы покупателю для ремонта и управления недвижимостью, что делает их оптимальными инвестициями для миллениалов, ищущих источники дохода с низким уровнем риска.

В чем плюсы покупки дома под ключ?

Есть несколько плюсов покупки дома под ключ, в том числе:

• Готов к работе . Время – деньги, а дома под ключ позволяют заселиться сразу. Вам не придется сталкиваться с разочарованиями и ловушками ремонтных работ, тем более что неэффективная цепочка поставок и высокий спрос на рабочую силу делают заделку верхней части более сложной, чем когда-либо прежде.

• Им можно управлять удаленно. Объекты «под ключ» также готовы к аренде, а некоторые компании даже предлагают решения по управлению недвижимостью, которые могут находить арендаторов и управлять ими от вашего имени. Если вы хотите приобрести недвижимость под ключ в качестве арендной инвестиции, это большой бонус.

• Способствует диверсификации портфеля . Еще раз, основные плюсы домов под ключ находятся на стороне инвестиций. Вы можете инвестировать в любой части страны, даже если недвижимость находится географически далеко от вашего основного дома. Это позволяет вам разрабатывать стратегию, покупая в многообещающих областях и защищая себя от последствий падения рынка в других регионах.

Каковы минусы покупки дома под ключ?

В дополнение к перечисленным выше плюсам, есть несколько потенциальных минусов, связанных с покупкой дома в индейке:

• Не существует стандартного определения «под ключ» . Хотя недвижимость может быть указана как «под ключ», мы уже установили, что на самом деле не существует стандартизированного определения того, что именно это означает. Вам нужно будет провести собственное исследование, чтобы убедиться, что вы получаете дом, о котором думаете.

• Вам придется потрудиться самостоятельно . Несмотря на то, что вам, вероятно, не придется проводить обширный ремонт или нанимать подрядчиков для дома под ключ, вам необходимо изучить недвижимость, прежде чем подписывать какие-либо документы. С юридической точки зрения «под ключ» практически ничего не значит с точки зрения гарантий покупки. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость под ключ, крайне важно нанять домашнего инспектора, который может убедиться, что все бытовые приборы, сантехника, структурная поддержка и электрические работы находятся на должном уровне.

• Они дороже . Поскольку они не требуют практически никаких усилий со стороны покупателя, дома под ключ также обходятся дороже. Если бюджет является для вас серьезной проблемой, и вы не против немного испачкать руки, дом под ключ может быть не лучшим вариантом для вас. С другой стороны, если вы инвестор в недвижимость и хотите сдать здание в аренду, это может быть идеальным вариантом.

• Без персонализации . Если вы покупаете дом под ключ для проживания, важно отметить, что у вас будет очень мало контроля над стилем, планировкой и, возможно, даже меблировкой дома. Для тех, кто предпочитает индивидуальный подход к своему жилому пространству, дом под ключ может быть не идеальным вариантом.

Кратко

Важно рассмотреть все варианты, когда вы хотите инвестировать в жилой дом или арендуемую недвижимость. Дома под ключ предлагают непревзойденное удобство и беспроблемную жизнь после того, как вы провели первоначальное исследование и осмотр дома. Тем не менее, им не хватает универсальности и доступности, которые вы можете найти с фиксирующим верхом. Взвешивание плюсов и минусов покупки дома под ключ с учетом вашего образа жизни и потребностей поможет вам принять взвешенное решение о покупке дома под ключ.

FAQ 

Что входит в дом под ключ?

Комплектация дома «под ключ» сильно различается от объекта к объекту. Изучите отдельное свойство, чтобы лучше понять, что на самом деле означает его классификация «под ключ».

Под ключ хорошо или плохо?

Под ключ — это не хорошо и не плохо. Это обозначение, которое может помочь потенциальным покупателям лучше понять состояние и цену дома, чтобы они могли принимать соответствующие решения о покупке.

Стоит ли покупать дома под ключ?

Дом под ключ может быть выгодным вложением, если вы планируете арендовать недвижимость или нуждаетесь в готовом к въезду помещении. Помните, что дома под ключ, как правило, стоят дороже, чем ремонтные работы или дома, которые нуждаются в незначительных улучшениях, поэтому стоимость также является определяющим фактором для многих покупателей. Вам нужно будет взвесить свои собственные потребности с плюсами и минусами покупки дома под ключ, чтобы определить, является ли дом под ключ подходящей инвестицией для вас.

Под ключ означает с мебелью?

«Под ключ» может означать с мебелью, но не всегда. Вам нужно будет проверить конкретные включения собственности, чтобы узнать, поставляется ли дом под ключ с мебелью.

Что такое недвижимость под ключ?

Недвижимость, сдаваемая в аренду «под ключ», представляет собой сдаваемые в аренду объекты или здания, приобретенные инвесторами, которые планируют сдавать недвижимость в аренду для получения дохода. Инвесторы, как правило, предпочитают недвижимость под ключ, которая позволяет им сразу начать сдавать в аренду — некоторые объекты даже поставляются с уже существующими арендаторами. Компания по управлению недвижимостью может выполнять повседневную деятельность по управлению, в то время как владелец имеет возможность управлять удаленно.

Об авторе: Днём Селита Сумма — внештатный писатель из Флориды, специализирующийся на недвижимости, технологиях, устойчивом развитии и множестве других тем. Ночью можно увидеть, как Селита развивает свои таланты, в том числе черный пояс по карате, свободное владение итальянским языком и умение готовить веганские блюда.

Сан-Франциско Техномиллионеры хотят дома под ключ

Рынки США Загрузка… ЧАС М С В новостях

Скачать приложение

• Недвижимость в Сан-Франциско общеизвестно дорога, и покупатели ищут уединение и модные районы.
• Технологические миллионеры особенно заинтересованы в домах под ключ, которые не требуют каких-либо работ, потому что у них нет времени на ремонт, сообщили Business Insider агенты по недвижимости.
• Обновленные кухни и ванные комнаты, по мнению риелторов, являются наиболее важными элементами готового к заселению дома.
• Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

Миллионеры из сферы высоких технологий, желающие купить дом в Сан-Франциско, имеют множество предпочтений: уединение, открытое пространство, открытая планировка и другие завидные особенности, но одна особенность обычно не подлежит обсуждению.

По словам трех агентов по недвижимости Bay Area, с которыми беседовал Business Insider, готовые к заселению дома являются обязательными для технических руководителей.

По словам агентов, этим покупателям нужны дома, в которых будут выполнены все основные работы, прежде чем они въедут. Эти люди часто заняты, работают долгие часы, поэтому у них нет времени и энергии, чтобы вкладываться в фиксаж. Им нужны обновленные кухни и ванные комнаты с новой бытовой техникой, которая не потребует ремонта, когда они въедут.

Многих из этих покупателей привлекают исторические дома с викторианскими или эдвардианскими фасадами, но они хотят, чтобы они уже были обновлены с современным интерьером.

Она сказала, что покупатели предпочитают новую технику на кухне.

По словам Поуп-Хэнди, покупатели не хотят никаких изменений в доме, даже косметических.

Он говорит, что эти обновленные ванные комнаты важны для дорогих покупателей.

Агент по элитной недвижимости Альберт Гарибальди сказал в телефонном разговоре, что любители домов часто покупают исторические дома, обновляют их до более современного дизайна и продают технологическим миллионерам, готовым переехать.

Он сказал, что покупателям нравится открытая планировка, но они не хотят делать ремонт самостоятельно.

Они также предпочитают высокие потолки, которые не являются стандартными для исторических домов.

Продолжай читать

• Агент по недвижимости
• Сан-Франциско
• Фиксатор верхний
• CT Visual Features

Будет ли недвижимость снова нормальным явлением?

Прослушайте эту статью

Чтобы прослушать другие аудиоматериалы из таких изданий, как The New York Times, загрузите Audm для iPhone или Android .

В третий раз, когда менеджер Дрю Мены спросил его о переезде в Остин, штат Техас, он и его жена Амена Сенгал начали серьезно об этом думать. Они раздумывали каждый раз раньше, в 2017 и 2018 годах, но пришли к твердому «нет»: Дрю и Амена жили в Нью-Йорке более 10 лет, и им это нравилось. У них был двухквартирный таунхаус в районе Бедфорд-Стайвесант в Бруклине, и они чувствовали себя счастливыми, имея его, с его двором и такими сплоченными соседями, которые соревнуются в том, чтобы чистить друг другу тротуары после снегопада.

Но сейчас был август 2020 года, и пандемия изменила их расчеты. Когда город закрыли, их дочери Эди было 7 месяцев; Дрю и Амена вместе воспитывали детей, работая полный рабочий день: один за кухонным островом, другой за завтраком. В мае они сбежали в коттедж семьи Дрю в Нью-Гемпшире, и постепенно их привязанность к городу начала ослабевать. Когда от работодателя Дрю, компании по управлению активами, поступило предложение о переезде, они начали просматривать объявления в Интернете, и казалось, что они могут получить гораздо больше места в Остине. Они, безусловно, сэкономят деньги на всем остальном, например, на бензине и продуктах. Конец света , сказали они себе. Почему бы и нет?

Амена, которая родилась и выросла в Хьюстоне и училась в Техасском университете в Остине, позвонила своим родителям, чтобы узнать их мнение. Они были так взволнованы мыслью о ее возвращении, что предложили ей подумать о покупке и предложили помощь с первоначальным взносом. Они все могли бы разделить дом в качестве инвестиционной собственности, если бы Дрю и Амена ушли. Амена подсчитала цифры и быстро поняла правду об Америке: благодаря постоянно низким процентным ставкам и налоговой политике, которая благоприятствует богатым, вы почти всегда можете получить больше места с ипотекой, чем с той же суммой арендной платы.

Поэтому она с рвением бросилась на поиски. Она нанесла на карту пути к новому офису Дрю в центре города; она нашла дюжину понравившихся дошкольных учреждений и посетила более половины из них с видеотуром. Мысленным взором она нарисовала центральную часть Остина в виде обратной буквы «С», вырезав центр города и дорогую западную сторону. Их максимальный бюджет составлял 550 000 долларов, максимум 575 000 долларов. Они искали готовый к заселению дом, общей площадью около 1500 квадратных футов, с тремя-четырьмя спальнями, двумя ванными и навесом или офисным помещением для Амены на заднем дворе — она планировала сохранить свою работу в Нью-Йорке в сфере образования. политика и удаленная работа.

Она обратилась к Джону Гилкристу, близкому другу из колледжа, который теперь работал агентом по недвижимости, и в январе он начал брать ее с собой до четырех FaceTime-туров в день. На заднем плане она могла видеть других намеренных покупателей, замаскированных, но часто вторгающихся друг в друга. Она чувствовала качество, но масштаб было труднее различить. — Сколько это шагов? Амена спросил бы у Гилкриста. — Можешь опустить руку в эту раковину? Он выглядит крошечным».

В начале февраля, когда она и Дрю должны были вылететь в Остин на поиски дома, Нью-Йорк был погребен под снегом, и рейсы отменялись, поэтому они решили перенести свой. Чувствуя себя в затруднительном положении и взволнованным, Амена начала делать ставки на дома. На Джонстон-Террас, на улице Эммитт-Ран, в том же квартале, что и лучшая подруга Амены по старшей школе, их продавались две. Оба были двухэтажными и площадью 1700 квадратных футов. Один, выставленный на продажу за 437 700 долларов, представлял собой букет бежевых оттенков — бежевая краска для интерьера и экстерьера, бежевые ковры, бежевый линолеум и шкафы из бежевого дуба. Другой, выставленный на 50 000 долларов дороже, был реконструирован его владельцем и его друзьями: современная серая краска, белые шкафы, роскошная виниловая доска из темного дерева. «Мы все красим свинью губной помадой, пытаясь продать наши дома», — сказал мне владелец.

Амена сделала ставку на бежевый цвет, предполагая, что она потратит дополнительные деньги на собственный ремонт. Он был заключен по контракту на 45 800 долларов сверх запрашиваемой цены, или на 43 500 долларов больше, чем ее предложение. Несколько дней спустя Амена сделала ставку на другой дом, который ей очень хотелось увидеть во время их поездки, черно-белое ранчо в Южном Остине стоимостью 460 000 долларов. По настоянию Гилкриста, который сказал ей, насколько узок рынок, она предложила более агрессивную цену, предложив 495 000 долларов, и была огорчена, когда потеряла и этот дом.

Для Амены и Дрю их одиссея по покупке дома в Остине только начиналась — многомесячное испытание, которое научит их довольно многому о жестоких реалиях американского рынка жилья, на котором цены на жилье по всей стране выросли на поразительные 24,8 процента с марта 2020 года. И этот первый урок, что вполне уместно, продемонстрировал только один из многих способов, в которых старые, взвешенные правила покупки жилья больше не применимы — беспощадная конкуренция, которая когда-то характеризовала лишь несколько рынков США (Сан-Франциско, Нью-Йорк, Лос-Анджелес). ) стала стандартом по всей стране, поскольку средняя цена на жилье в малых и средних мегаполисах выросла на ошеломляющие уровни: Бойсе, Айдахо, 46 процентов; Феникс, 36 процентов; Остин, 35 процентов; Солт-Лейк-Сити, 33 процента; Сакраменто, 28 процентов.

Сделав ставку на два объекта недвижимости, которые она никогда не посещала, в городе, расположенном почти в 2000 милях от нее, Амена присоединилась к 63 процентам покупателей жилья в Северной Америке в 2020 году, которые сделали хотя бы одно предложение дома, в который они никогда не входили. Дома были одной из немногих вещей, устойчивых к онлайн-покупкам: мы просматривали информацию в Интернете, но не покупали. Пандемия изменила это. В результате рынок стал двигаться намного быстрее.

Первые 15 предложений Дрю Мены и Амены Сенгал на беспощадном внутреннем рынке Остина были отклонены. (Нажмите, чтобы просмотреть дома, которые ушли.)

5
bids

South Austin

Listing Price: $460,000

Offer: $495,000

Sold: $475,000

2/15

bids

Westgate

Listing Price: $450,000

Offer: $465,000

Sold : 505 000 долл.

3/15

Платы

East Austin

Цена листинга: $ 575 000

Предложение: $ 550 000

.0348 bids

South Austin

Listing Price: $449,000

Offer: $435,000 and $475,000

Sold: $441,000

5/15

3
bids

Windsor Park

Listing Price: $470,000

Offer: $470,000 and $501,000

Sold: $504,000

6/15

bids

Windsor Park

Listing Price: $579,990

Offer: $579,990

Sold: $610,000

7/15

27
bids

Windsor Park

Listing Price: $375,000

Offer: $400,000

Sold: $455,000

8/15

28
bids

North Loop

Listing Price: $455,000

Offer: $500,000

Sold: $615,000

9/15

bids

Windsor Park

Listing Price: $408,000

Offer: $460,000

Sold: $510,000

10/15

38
bids

Highland

Listing Price: $515,000

Offer: $600,000

Sold: $650,000

11/15

15
bids

Govalle

Listing Price: $549,900

Offer: $600,000

Sold: $735,000

12/15

18
ставки

Windsor Park

Цена листинга: 475 000

Предложение: $ 425 000

.

Listing Price: $475,000

Offer: $515,000

Sold: $535,000

14/15

bids

East Austin

Listing Price: $455,000

Offer: $550,000

Sold: $562,900

15/15

11
предложений

Johnston Terrace

Цена по объявлению: 437 700 долл. США

Предложение: 440 000 долл. США

Продано: 483 500 долл. США

То, что Амена и Дрю в конечном итоге узнали о недвижимости эпохи Covid, заключалось не только в необходимости увеличить свой бюджет и снизить свои ожидания. Дело также в том, что все мышление, необходимое для покупки дома, самой важной покупки, которую когда-либо совершит большинство американцев, претерпело фундаментальную трансформацию — возможно, долгосрочную, учитывая реалии как спроса, так и предложения. По оценкам Freddie Mac на конец 2020 года, в Соединенных Штатах не хватало 3,8 миллиона единиц жилья для удовлетворения потребностей страны. Прибавьте к этому всплеск миллениалов на рынке жилья — в прошлом году на них приходилось более половины всех ипотечных кредитов — а также ненасытный аппетит инвесторов, которые теперь скупают почти каждый шестой дом, проданный в Америке, и контуры новый, молниеносный, постоянно отчаянный рынок жилья становится очевидным.

«Это так безответственно», — пожаловалась Амена, обсуждая те первые удаленные ставки, которые они сделали, и Дрю вмешался: «На нормальном рынке вы бы никогда не сделали этого». Под «нормальным» Дрю имел в виду время, когда покупатель дома мог лично осмотреть дом, обдумать его, вернуться во второй раз со своими родителями или друзьями, а затем сделать предложение со временем для осмотра и оценки. Но есть основания опасаться, что рынок недвижимости Америки, пройдя через сумасшедший дом пандемии, может никогда больше не вернуться к такому нормальному состоянию.

Изображение

Несколько агентов по недвижимости в Остине рассказали мне одну и ту же историю о том, как во время Covid «переключился переключатель»: распродажа на Эфраим-роуд , в пригороде Браши-Крик, в первый день 2021 года. За домом «хорошо ухаживали», как сказал мне агент покупателя, но «ничего необычного»: два кирпичных этажа, с большим арочным окном — место, которое мог бы занять один из подчиненных Тони в техасском спин-оффе «Клан Сопрано». Он был выставлен на продажу 30 декабря 2020 года за 370 000 долларов, и казалось, что прошли считанные минуты, пока покупатели и агенты не начали выстраиваться в очередь под проливным дождем, чтобы один за другим осмотреть дом, и этот процесс занял несколько часов. Агенты пересылали друг другу скриншоты с Google Maps, отмечая красные пробки вокруг дома. К 11 часам утра в день Нового года дом получил 96 предложений, при этом победившая ставка составила 541 000 долларов — ошеломляющие 46 процентов выше запрашиваемой суммы. «Когда вы думаете, что много знаете о недвижимости, вы понимаете, что ничего не знаете», — сказал мне агент по листингу. «Рынок меняется и продолжает меняться».

Недвижимость в Остине уже много лет пользуется спросом. За последнее десятилетие каждый день в этот район приезжало в среднем более 100 человек. Но 2020 год сломал дамбы. В июле Tesla объявила, что построит автомобильный завод в Остине. Тем временем Facebook и Apple расширяли свои локальные кампусы. Всех привлекла более низкая стоимость жизни в Техасе и благоприятная для бизнеса налоговая и нормативная среда.

В декабре гигант баз данных Oracle сообщил, что переносит свою штаб-квартиру из Калифорнии в Остин. В том же месяце средняя цена продажи домов в столичном регионе Остина выросла на 23,7% по сравнению с прошлым годом. «До пандемии вы могли видеть очередь из 20 человек, стоящих у ресторана в центре города», — сказал мне тогда Альберт Саенс, который работает агентом по недвижимости с 2003 года. «Теперь вы едете в центр, ничего не происходит. Но в пригороде вы видите очереди из 20 человек, ожидающих увидеть дом».

В последний раз такой стремительный рост цен на жилье в США наблюдался в 2005 году, а печально известный рынок скорректировался в 2008 году. Но реальность сегодня иная. В то время гейзер субстандартных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой выплеснулся из-за дефолта заемщиков. (Согласно Bloomberg News, 60 процентов ипотечных кредитов в годы пузыря были с регулируемой ставкой; менее 0,1 процента ипотечных кредитов в настоящее время.) Нынешний бум лучше по сравнению с рекой, питаемой ручьями, которые давно видны на горизонте. : высокий спрос, низкое предложение и неблагополучная экономика, в которой заработная плата стагнирует, а ограничительное зонирование и плохая государственная политика превратили жилье в искусственно дефицитный товар. Исторически низкие 30-летние фиксированные процентные ставки по ипотечным кредитам, которые в прошлом году колебались между 2,68 и 3,08, сужают русло реки и ускоряют течение.

После десятилетия недостаточного развития пандемия привела к уменьшению запасов. Строительство остановилось. Продавцы, боящиеся пригласить вирус в свои дома или не желающие переезжать в смутные времена, не включались в листинг, а запасы сократились почти на треть с февраля 2020 года по февраль 2021 года, упав до самого низкого уровня по отношению к спросу с тех пор, как Национальная ассоциация Риэлторы начали вести учет почти 40 лет назад. В какой-то момент в январе 2021 года, когда продажа на Эфраим-роуд сломала всем мозги, в Остине было всего 311 домов, выставленных на продажу; в обычный месяц их было бы 5000. По оценкам, в 2020 году по всей стране было построено 65 000 стартовых домов, что составляет менее пятой части от числа, построенного ежегодно в конце 19 века.70-х и начала 1980-х годов. Типичный дом, выставленный на продажу на Zillow, был доступен в среднем 14 дней в декабре 2020 года по сравнению с 33 днями годом ранее. Сейчас девять.

Пандемия сделала бедных еще беднее, а богатых она сделала еще богаче. Домовладельцы, которые уже более чем в 40 раз богаче арендаторов, с большей вероятностью сохранят свои рабочие места, получат прибыль от фондового рынка и будут иметь достаточно сбережений, чтобы воспользоваться низкими процентными ставками.

Затем роль инвесторов и спекулянтов. Крупные корпорации и арендодатели с Уолл-стрит, такие как Invitation Homes, American Homes 4 Rent, BlackRock и Blackstone, возможно, являются наиболее токсичными игроками, повышая арендную плату на избранных рынках, которые они насыщают, лоббируя снижение корпоративного налога и борясь с защитой арендаторов. Но большинство покупателей инвестиций — это небольшие компании и частные лица: семейные арендодатели, технические работники, стремящиеся диверсифицировать свои портфели, учителя, которые дополняют свои мизерные зарплаты недвижимостью Airbnb на стороне. Легкость, с которой они могут получить доступ к кредитам, напрягает рынок и приводит к росту цен. Эти эффекты, вероятно, усиливаются, когда инвесторы нацеливаются на дома в городах менее дорогих, чем те, в которых они живут, будь то китайские инвесторы в Калифорнии или калифорнийские инвесторы в Техасе.

Возможно, самым важным фактором, определяющим рынок нового жилья, является демографическая неизбежность. Миллениалы — 72 миллиона американцев, родившихся в период с 1981 по 1996 год, включая Амену и Дрю, — стареют в лучшие годы для покупки жилья и с опозданием выходят на рынок. Отчасти это стало возможным благодаря недавнему повышению заработной платы после многих лет стагнации. Тем не менее, миллениалы, многие из которых достигли совершеннолетия во время Великой рецессии, вероятно, никогда не восполнят все эти потерянные заработки в раннем взрослом возрасте. Сейчас самое многочисленное из ныне живущих поколений, они контролируют лишь 4 процента акций американской недвижимости; в 1990 лет, когда бэби-бумеры были сравнимого возраста, они уже контролировали треть. Более того, из-за финансиализации жилья миллениалам нужно больше сбережений или брать в долг больше, чтобы купить дом, чем предыдущим поколениям. Конечным результатом является то, что миллениалы, покупающие свой первый дом сегодня, скорее всего, потратят гораздо больше в реальном выражении, чем бумеры, купившие свой первый дом в 80-х годах.

Учитывая эти недостатки, им приходится подходить к делу по-другому, и это также меняет недвижимость. На рынке жилья, заполненном спекулянтами, единственный способ, которым миллениалы могут пробиться и конкурировать, — это действовать как спекулянты.

Еще в 2012 году Стефани Дуглас поприветствовала в своем доме новую соседку из Восточного Остина. как обычно, с банкой песочных орехов пекан. Женщина, открывшая дверь, напомнила Дуглас саму себя: милую, непринужденную и белокурую. За исключением того, что пока Дуглас преподавала в четвертом классе и откладывала половину своего заработка на квартплату, у этой женщины, всего на несколько лет старше, было купила свой дом и вложила капитал. Как учитель математики, Дуглас умел считать.

Вскоре после этого Дуглас, которому было 24 года и у которого была задолженность по студенческому кредиту на сумму 35 000 долларов, сделал ставку на девять домов в Восточном Остине, прежде чем выиграть один так далеко на востоке, что он был почти за городом: 180 000 долларов с 5-процентной скидкой. Ее друзья думали, что она сошла с ума, пуская корни в таком юном возрасте, но она сама устроила дом; чтобы покрыть половину своей ипотеки, она сдала вторую спальню подруге из начальной школы в Хьюстоне. Когда Дуглас переехала к своему парню, она сдала весь свой дом в аренду, а когда отношения закончились в 2016 году, она сказала маме, что не хочет тратить деньги на аренду, пока ее жильцы не уедут. Они решили вместе купить бунгало и нашли одно с потолками из попкорна и ужасными деревянными панелями, за которое можно было внести 5-процентный первоначальный взнос. Они провели июль и август, деля матрас на полу и ремонтируя его сами.

Дуглас любила четвероклассников, но не так, как свои дома. В конце лета она боялась вернуться в школу, боялась просыпаться в 6 утра, чтобы работать с 7 утра до 5 вечера. «Реконструкция этого дома была первым разом, когда я увлекся чем-то, — сказал мне Дуглас. Она была отличницей, но в колледже пыталась найти смысл. Что касается недвижимости: «Я понял, как взять свою жизнь под контроль, и это было безумно интересно. Я подумал: «Это круто, и все должны знать, что есть другой способ».

В том же году она получила лицензию на недвижимость и подрабатывала продавцом, вскоре зарабатывая более 100 000 долларов в год на комиссионных. Ее самые близкие друзья, которые когда-то считали ее сумасшедшей, теперь видели в ней своего финансового гуру. Они пошли по ее стопам — разумеется, используя ее как своего агента по недвижимости. Шесть из них теперь владеют домами в пределах полутора миль от нее в Восточном Остине; четверо из этих друзей, все моложе 35 лет, владеют как минимум двумя объектами недвижимости. «Мы не смогли бы остаться в городе, если бы не купили», — сказал мне Дуглас. Она вложила средства в 13 объектов недвижимости в окрестностях Остина, часто добавляя дополнительные единицы. Ее мать, Мешелле Смит, курирует 10 из них как Airbnbs. (Смит уволилась с преподавательской работы, чтобы основать управляющую компанию Airbnb, у которой есть 51 объявление.) Пассивный чистый денежный поток Дуглас составляет 14 000 долларов в месяц, а ее собственный капитал превышает 3 миллиона долларов.

В 2017 году у Дуглас было то, что она называет «лучшим первым свиданием в жизни», с Кристиной Модарес, лицензиатом недвижимости и инвестором, которая написала Дуглас в Instagram после того, как подписалась на ее посты о ремонте дома. Они проговорили семь часов и в течение следующих нескольких месяцев решили основать агентство, ориентированное на клиентуру, которую они уже обслуживали, клиенты, которых большинство агентов Остина не хотят трогать: покупатели, впервые покупающие дома стоимостью менее 200 000 или 300 000 долларов. Дуглас бросил преподавать, и в июне 2019 года они открыли свое агентство Open House Austin с вечеринкой в ​​своем офисе, когда-то заброшенном коммерческом здании на восточной стороне, которое они (конечно) купили и отремонтировали сами. В 2020 году Дуглас и Модарес начали предлагать Homeschool, самостоятельный шестинедельный курс («Удивительно простой путь к покупке вашего первого дома с мышлением инвестора — даже если вы ничего не знаете о недвижимости»), который быстро распроданный. В условиях экономических потрясений 2020 года Open House продал миллениалам 101 дом и заработал миллион долларов чистой прибыли.

Недавним вечером в среду Дуглас и Модарес подключились к видеочату, чтобы ответить на вопросы их третьего класса Homeschool, группы из 30 учеников со всей страны, почти полностью состоящих из миллениалов и моложе. Это была первая встреча, которая вызвала ледокол. «Какую первую вещь вы хотите купить в своем новом доме?» — спросила Кристина Модарес. «Или первый ремонт», — добавил Дуглас.

«Я живу в районе Вашингтона, округ Колумбия, в пригороде, в Мэриленде, в настоящее время в доме моего детства», — сказала молодая женщина. «Надеюсь, временно, но тогда у нас была пандемия, поэтому я как бы застрял здесь. Я давно хотел купить, хотел остаться в своем районе и просто найти дом и двор. Первое, что я хочу завести, это собаку».

Другая женщина сказала, что они с мужем живут в Сан-Франциско, но родом из Форт-Уэрта; они не знали, покупать ли что-то в районе залива или в Техасе, рядом с большинством своих друзей и семьи. «Мы живем в очень-очень маленькой квартире в Сан-Франциско, поэтому, думаю, нам придется купить много мебели».

Другой участник, местный житель, сказал: «Я всегда мечтал построить маленькую «катио» для своей кошки, чтобы она могла безопасно выходить на улицу в любое время».

Большинство учащихся узнали о День открытых дверей из уст в уста или в социальных сетях и записались на занятия (9 долларов США).79 для домовладельцев, 1697 долларов для инвесторов), потому что они были напуганы рынком. У Open House более 8 600 подписчиков в Instagram и 41 800 подписчиков в TikTok. В одном посте TikTok с 1,1 миллионами просмотров Модарес разыгрывает «Твои родители покупают дом VS Ты покупаешь дом»:

МАМА [Модарес в очках 80-х и сером блейзере]: Ну, у тебя определенно будет чтобы сэкономить 20 процентов на ваш первоначальный взнос.

ДОЧЬ [Модарес в черном танке]: Я так не думаю. Я разговаривал со своим кредитором, и они сказали, что на самом деле я могу внести 3 процента.

МАМА: Мы с твоим отцом живем там уже 30 лет. Это большое обязательство.

ДОЧЬ: Да, ничего себе, так что я на самом деле собираюсь жить здесь, может быть, два, максимум три года, а затем я, вероятно, сдам это на Airbnb.

МАМА: А ты не думаешь, что тебе следует выйти замуж, прежде чем покупать свой первый дом?

ДОЧЬ: Нет, я сама получила предварительное одобрение. На самом деле я собираюсь взломать дом, и весь мой платеж по ипотеке будет оплачен кем-то другим.

МАМА: [Смотрит с недоумением на фразу «взлом дома»]

ДОЧЬ: [держит наклейку с надписью «Дома важнее супругов»]

Шутки в сторону, пародия заключает в себе правду: большая часть сообщений Open House подталкивает покупатели должны думать не только о традиционном пути домовладения, основанном на долгосрочных инвестициях в один дом. Вместо этого они призывают новых покупателей жилья как можно раньше начать с того, что они могут себе позволить, как правило, с небольшими или удаленными домами, выбранными в первую очередь из-за их инвестиционного потенциала. Open House советует покупателям использовать кредит, чтобы использовать все, что у них есть, чтобы сделать ставку на оценку и быстро перейти к все более и более лучшим домам в разных бюджетных категориях.

Взлом дома, денежный поток, пассивный доход, финансовая независимость: Это модные слова, но это не новые концепции. Это естественная кульминация того, как за последние 50 лет жилье превратилось в инвестиционный инструмент, и это признание экономики, унаследованной молодым поколением.

Когда Амена и Дрю, наконец, добрались до Остина в четверг, 11 февраля, они привезли с собой Снежного Маггедона: мокрый снег , снег, отрицательные температуры и сбои в подаче электроэнергии по всему штату, которые составили одну из самых дорогостоящих катастроф в истории Техаса. «Мы думали: мы суровые жители Нью-Йорка. Никто больше не хочет гонять по этому льду, но мы сделаем это в качестве конкурентного преимущества», — сказал мне Дрю. Гилкрист запланировал более 20 показов, и поэтому в первые выходные, когда штат замерз, они увидели все, что могли, в том числе модные новые дома и дом Эммитта Рана, который реконструировали его владелец и его друзья. Лично это было более странно. Дрю сказал, что они построили основу одного туалетного столика из двух на четыре. «А потом просто шлепнул поверх него раковину. Он даже не был отшлифован».

Но к воскресенью большая часть города потеряла электричество, включая друзей, у которых они остановились. Они переехали с друзьями в другой дом, который через час отключился от электричества. Все спали в темноте, а на следующий день поехали к дому третьего друга. На кухне был ремонт, и в ванне мыли посуду, но в ней была плита и отопление.

Одним из последних домов, которые Амена и Дрю смогли посетить, была голубая квартира на улице, забитой одинаковыми домами. Он сохранил энергию, потому что находился в той же сети, что и крупная больница. Подъезжая к адресу, у Амены в голове играли «Коробочки» Мальвины Рейнольдс: «Коробочки на склоне холма, / Коробочки из липкой ленты, / Коробочки на склоне холма, / Коробочки все те же». «Это было похоже на Боже мой, они все одинаковые! Но он был полностью готов, был задний двор, было все пространство и комнаты, которые мы хотели, был чердак наверху для меня, чтобы иметь офис, а также гостевую спальню и комнату для ребенка и хозяина», — сказала Амена. мне.

Когда наступила ночь, Амена отправила по телефону три предложения: на пудрово-голубую коробочку; в доме 2005 года, который казался слишком южным, но находился напротив хорошей школы Монтессори; и в кондоминиуме в Восточном Остине 2006 года с бетонными полами, которые напомнили Дрю квартиру-лофт в Гринпойнте, которую они когда-то снимали на бывшей карандашной фабрике. Делать три одновременно «было так безрассудно», — сказала мне Амена. Но они были не единственными, кто делал одновременные предложения — табу в «нормальное» время. Самое высокое предложение по первому дому, за который они сделали ставку, — черно-белому ранчо в Южном Остине — провалилось в течение часа после исполнения, потому что покупатели узнали, что они также предложили самую высокую цену за другой дом, который им понравился больше. «Люди просто начали сходить с ума: «Я предложу все, что нужно», — сказала мне агент по листингу Эшли Таллис. «Мы извлекли несколько важных уроков о раскаянии покупателя». В результате отказа покупатели потеряли свою плату за опцион в размере значительных 3000 долларов (до 2020 года типичная плата за опцион составляла 500 долларов или меньше). Но такова была цена игры на этом рынке.

В своих одновременных ставках Амена и Дрю никогда не превышали запрашиваемую цену более чем на 8 процентов, и они вернулись в Нью-Йорк, проиграв все трое. Амина начала паниковать. Второй дом, который они рассматривали на Эммитт-Ран, с самодельным туалетным столиком, загорелся во время осмотра, ранив инспектора. Покупатели ушли, и он был снят с продажи и через месяц снова выставлен на продажу почти на 50 000 долларов. Лучшей метафоры для их поисков трудно было придумать: недвижимость в Остине буквально горела. (Дом был продан выше заявленной цены после повторного получения нескольких предложений.)

К концу февраля Амена и Дрю поняли, что если их бюджет составляет 550 000 долларов, им придется искать дома, выставленные на продажу за 400 000 долларов. «Под ключ» — готовая к заселению — недвижимость в центре Остина была недосягаема. На короткое время они искали дома, нуждающиеся в капитальном ремонте. Но все, что меньше 300 000 долларов, неизбежно поглощалось каким-то инвестором, который платил все наличными. Разъяренные покупатели отказывались от периодов осмотра и непредвиденных обстоятельств оценки, а это означало, что они по контракту обязывались покупать дома, даже если их кредитор не покроет полную стоимость. И рынок двигался так быстро, что это стало настоящим риском: цены за месяц до этого — как правило, самые последние данные, доступные оценщикам — уже устарели, и покупатели вынуждены были пытаться компенсировать разрывы в размере до 100 000 долларов. Другие покупатели предлагали абсурдно большие опционные сборы (скажем, 10 000 долларов), которые они не получат обратно, если отменят контракт.

Амена начал делать ставки на любой дом, который казался приемлемым, клик-клик-клик через DocuSign в 11 часов вечера, измученный, прямо перед тем, как заснуть. Дома смешались. Бунгало 1949 года, полностью отремонтированное, в Восточном Остине. Фиксатор, принадлежавший профессору русской литературы в У.Т. Несколько других ранчо 1950-х годов в Виндзорском парке. Амена предлагала от 40 000 до 95 000 долларов сверх просьбы. Приземистый желтый дом 1977 года выделялся своим расположением на улице Дюваль, откуда можно было дойти пешком до кафе и винтажных магазинов Норт-Луп. Но тот, который больше всего захватил воображение Амены, был 19Дом № 55 на Уэстмур-стрит, из кирпича и дерева, окрашенный в фиолетовый, зеленый и синий цвета, как детский сад. «Это был беспорядок — нам пришлось бы все переделывать — но оно было огромным и прекрасным с точки зрения его потенциала», — сказал мне Амена. Он был указан за 375 000 долларов, и она предложила 400 000 долларов, поскольку ей нужно было зарезервировать деньги на ремонт. В своем любовном письме продавцу она написала: «Вероятно, кто-то предложит вам все наличные, но, пожалуйста, не берите их». Амена и Дрю не могли бросить Остина под залог. Дрю подписал контракт, и они сдали свою квартиру в Нью-Йорке.

«Еще плохие новости, друзья мои», — написал Гилкрист. «Дюваль и Вестмур нас обошли стороной. Уэстмур признал жестокость рынка, принеся извинения, а Дюваль сказал, что они получили 28 предложений». Westmoor получил 27.

«Рынок — это не весело», — сказал мне листинговый агент Westmoor. «Люди думают, что риелторы зарабатывают деньги с рук, но это означает, что 26 риелторов не смогли прокормить свои семьи.

«У моей клиентки было большое сердце, и она была сентиментально привязана, но менее рискованными ставками для нее были наличные и никаких непредвиденных расходов», — продолжил агент по листингу. «Это была ее заначка». Она выбрала полностью наличный расчет от покупателя, планирующего снести ее дом и отстроить заново.

В этот момент Амена и Дрю сделали 10-ю неудачную ставку. «Это похоже на танцевальный конкурс, — сказал мне Дрю. «Последний выживший побеждает».

В 2019 году Галли решил, что хочет разнообразить свою деятельность, поэтому он провел восемь месяцев, изучая города в Интернете, и продолжал возвращаться в Остин. Там был рост рабочих мест с высоким доходом и приток венчурного капитала, то есть именно то, что сделало недвижимость в районе залива Сан-Франциско такой прибыльной. Галли купил большую карту Остина и повесил ее на стену, изучая ее по вечерам с бокалом красного вина в руке. Он приклеивал стикеры на достопримечательности: Apple, Samsung, Tesla, новые линии общественного транспорта. Он полагал, что понимает, чего хотят технические работники: просторные дома, соответствующие фэн-шуй и Васту, со спальней на первом этаже, где могут разместиться родители-иностранцы во время длительных визитов. И самое главное, хорошие школьные округа. Он решил приобрести 10 домов в 12 минутах езды от Apple. За 1 миллион долларов он будет владеть активами на 5 миллионов долларов, которые он будет сдавать в аренду по максимальной цене и которые, по его мнению, удвоятся в цене через пять лет и снова удвоятся через 12 лет.

Затем был 35-летний технический работник из Лонг-Бич, Калифорния, который в октябре прошлого года купил дом в Раунд-Роке за 300 000 долларов. К январю 2021 года он стоил примерно 400 000 долларов; в феврале купил еще два. Его выигрышные ставки были двумя из десятков, которые его агент по недвижимости, бывший торговец акциями, который теперь работает в основном с индивидуальными инвесторами, не видел, и все они были как минимум на 40 000 долларов выше запрашиваемой цены. «Я — часть проблемы», — признался мне покупатель, хотя он не был типичным спекулянтом: несмотря на то, что он зарабатывает шестизначную сумму, он водит Honda Civic 2005 года и, когда я с ним разговаривал, снимал комнату за 9 долларов.00 в месяц, предпочитая копить и инвестировать. (Пострадавший от окончания Великой рецессии, он присоединился к движению «Финансовая независимость, выход на пенсию досрочно», популярному на Reddit). означало, что то, что ему в первую очередь нравилось в инвестициях в недвижимость, — их стабильность и относительная медлительность — больше не соответствовало действительности. «Мы геймифицируем инвестиции в недвижимость до такой степени, что это почти как бросание денег на фондовый рынок», — сказал он мне.

Некоторые агенты по операциям с недвижимостью в Остине наживаются на всех этих приезжих деньгах. Жарким 35-градусным днем ​​в конце июня Мэтт Холм поднял крылатую дверцу своей Tesla Model X, чтобы я мог запрыгнуть на заднее сиденье позади его клиента Джона, человека, который работал в сфере финансирования коммерческой недвижимости в Санта-Монике. (Джон попросил меня не называть его фамилию, потому что он не поделился своими планами переезда со своими друзьями и семьей.) Во время пандемии Джон, родом из Мэдисона, штат Висконсин, начал переосмысливать то, что удерживает его в Калифорнии. «Я немного беспокоюсь о долгосрочных обязательствах перед Лос-Анджелесом, учитывая политический климат, налоговый климат и проблему бездомных», — сказал он мне.

Джон ездил в Остин три раза за столько же месяцев и пытался разобраться на рынке «рези». Он искал дом, где мог бы заявить о своем местожительстве, чтобы воспользоваться отсутствием подоходного налога в Техасе, но он также хотел жить в другом месте полгода, поэтому он искал место, которое можно было бы легко сдавать в аренду и зарабатывать на этом деньги. . И он хотел гарантированной признательности. «Я имею в виду, что все это инвестиции, верно?» он сказал мне. Его друг, который только что переехал в Остин, познакомил его с Холмом, чьи грязно-светлые волосы были собраны в гладкий хвост. Он основал Клуб владельцев Tesla в Остине в 2013 году и с гордостью называл себя «риелтором Tesla» в городе. Когда Джон зашел посмотреть на краткосрочную аренду, Мэтт сказал мне, что Джон хотел бы потратить от 500 000 до 700 000 долларов, «но к тому времени, когда он закончит, он потратит от 1,3 до 1,5».

«Здесь строится девять миллионов квадратных футов офисов», — сказал Холм, когда мы ехали по центру города, краны и стеклянные небоскребы сверкали над стройными зданиями из желтого известняка и красного гранита. (Торговая палата Остина назвала более низкую, но все же шокирующую цифру, 6,2 миллиона квадратных футов.) «И это строится, типа, оно не занято. Так что эти рабочие места приходят. Люди говорят мне, типа, О, вы знаете, мы достигли пика. … Что касается показателей, то Texodus не тормозит. Мы вот-вот получим приливную волну».

«Люди даже не учли эффект Илона, — продолжил он, — я не могу вам сказать, сколько людей говорят: О, Илон строит завод. Мол, нет, Илон не строит завод — это штаб-квартира всего Илона. Официально он об этом не заявлял, и я ничего не знаю за кулисами, но я очень ясно вижу людей, которые переезжают сюда, и они не фабричные рабочие». (Действительно, в октябре Маск сделал это официально.)

Холм и Джон говорили на одном языке. Они проанализировали каждую посылку, чтобы узнать, как максимизировать прибыль, и поделились советами по минимизации налогов. Прогуливаясь по похожему на пещеру двухэтажному дому в Трэвис-Хайтс, выложенном плиткой и коврами, Холм предположил, что с его многочисленными спальнями он мог бы стать отличным Airbnb. Хотя Остин и штат оговаривали, что владельцы могут арендовать только свою усадьбу и не более шести месяцев в году, «это могло быть каждые выходные», — сказал Холм.

«Инвестор, которого я знаю, который сейчас убивает его, — системный парень», — продолжил он. «И я говорил ему в течение четырех лет, что он должен заняться бизнесом Airbnb, и он думал, что я обманываю его в цифрах. И, наконец, он мне поверил, и теперь у него 13 Airbnbs».

«Как он это делает?»

«Потому что он купил их все в ETJ» — Экстерриториальная юрисдикция, широкий участок некорпоративной земли, граничащий с Остином, на который не распространяются городские ограничения на краткосрочную аренду. «Дриппинг-Спрингс находится примерно в 30 минутах езды к западу отсюда, и это свадебная столица Техаса», — сказал Холм. «Вы видите, как эти люди женятся в ковбойских сапогах и свадебном платье, и они на вершине холма и все такое [ругательство]. Вот где они. Но отелей там вроде нет. … Ну, если вы можете получить большой дом, где вся свадебная компания может остаться вместе, прыгать в бассейн после свадьбы … рынок почти не ограничен. … Он не принимает никаких бронирований на Airbnb, если арендная плата не составляет 30 000 долларов в месяц».

«Мне нравится это место», — сказал Джон о доме. Этот дом площадью 3000 квадратных футов и стоимостью 1,2 миллиона долларов превышал бюджет Джона. Вопрос заключался в том, сколько он был готов вложить в свои инвестиции. «Мне не нужно столько дома, если я действительно не собираюсь браться за проект, который вы описываете», — сказал он. «Но это ставит меня в затруднительное положение, потому что я живу здесь шесть месяцев в году. Вы же не хотите, чтобы это был полноценный дом для вечеринок».

Следующей была квартира с чистыми белыми стенами, черной сантехникой и полами из серого дуба. За 1 миллион долларов он не предлагал таких же возможностей для монетизации: он не мог строить, и было меньше комнат для аренды.

«Сегодня все из Сан-Франциско», — сказал агент продавца, когда мы приехали. — А вы, ребята?

Несмотря на конкурентный рынок , несмотря на необходимость работать в два раза больше часов и писать в три раза больше предложений, агенты Open House были переселение нуждающихся в деньгах миллениалов и некоторых представителей поколения Z в дома в рекордных количествах: 130 в этом году, 88 процентов из них впервые покупают жилье по средней цене (369 долларов США). 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 долл. США. Поскольку они поощряли клиентов думать о собственности в первую очередь как об инвестиции, их молодые подопечные делали все, что могли, покупая новые дома в районах с ассоциациями домовладельцев, старые квартиры с, возможно, далеко не идеальным естественным освещением и пригородными домами. фиксаж, от которого воняло сигаретным дымом. Что-нибудь, чтобы взломать и начать строить капитал.

При таких ценах клиенты Open House неизбежно скупали акции в некогда доступных районах. В течение последнего десятилетия Восточный Остин, исторически сложившийся район чернокожих и латиноамериканцев на менее привлекательной глинистой почве города, был одним из самых популярных направлений города. Все началось с пары веселых дайв-баров и отличного японского грузовика с жареными цыплятами, а затем переросло в отмеченные наградами рестораны, хипстерский хонки-тонк, Whole Foods, а теперь и в одни из самых дорогих заведений с ценами за квадрат. недвижимость в Остине. Отремонтированные бунгало и новые дома в мрачных оттенках темно-синего, охотничьего зеленого или белого быстро множились, вытесняя обветренные старые дома с питбулями и ямами для барбекю, магазин пиньяты, мастерскую по ремонту шин.

Весной Дуглас, Смит и дядя Дугласа, Мус Мау, взяли твердую ссуду, чтобы купить их пятую собственность вместе (и восьмую собственность Дугласа в Восточном Остине), ветхий дом площадью 1614 квадратных футов на пойма, вместе с пустырем рядом. Стоимость обоих составила 550 000 долларов. Как обычно у Дуглас, один проект порождал другой: на пустом участке стоял транспортный контейнер, наполненный мусором, и она решила превратить его в Airbnb. За 20 000 долларов она собиралась вырезать несколько окон, добавить кухню и ванную комнату и утеплить ее изнутри. Еще за 78 000 долларов она заказала крошечный дом, чтобы вернуть его обратно. (Во время одной поездки я увидел три таких миниатюрных домика, путешествующих по шоссе Техаса.)

Семья латиноамериканцев, продавшая два лота, использовала прибыль для покупки большего участка земли за пределами города, ход, распространенный среди цветных людей, продающих свои дома на восточной стороне. Джентрификация по-разному влияет на разные регионы, как показало исследование, проведенное Хёджунг Ли из Технологического института Вирджинии и Кристин Л. Перкинс из Джорджтауна. В Нью-Йорке, где стоимость жизни высока на мили и мили, это, как правило, приводит к уплотнению — удвоению и утроению. Но в Техасе, где разрастание явно более доступно, это стимулирует миграцию в пригороды. Доля чернокожего населения Остина сокращалась на протяжении десятилетий. Многие из тех, кто продавал дома в городе, переезжали в засушливые пригороды Пфлюгервилля, Буды и Бастропа. Или они переходили к следующему этапу жизни, старея до выхода на пенсию или в дома престарелых.

Поздней весной Мау прилетел из Южной Калифорнии, где он работает ипотечным брокером, чтобы помочь с ремонтом. Он убирал мусор во дворе, когда мимо прошел молодой человек и спросил, не нужна ли ему помощь. Когда они работали бок о бок, мужчина упомянул, что его девушка помогает женщине по соседству. По его словам, женщина сказала, что продаст свой дом за 200-250 тысяч долларов.

«Мы такие: «Вау, это супердешево», — сказал мне Смит. Поэтому она подошла к ветхому желтому дому, который, казалось, был сделан из щепок и асбеста. Владелице, Марии Салданья, было около 60 лет, она была частично слепой и плохо говорила по-английски. Рядом с ее кроватью стояло оранжевое пятигаллонное ведро Home Depot с сиденьем для унитаза, потому что унитаз не работал. Она очень хотела продать и попросила 210 000 долларов. Смит согласился. Мика Домингес — сотрудник Смит в ее управляющей компании Airbnb и 28-летний бойфренд ее средней дочери — заинтересовался.

Перед закрытием сделки один из сыновей Салданьи перевез ее в недорогой дом для престарелых. Он расплывчато описал, где она находится, чтобы Смит и Домингес могли посетить ее и заключить договор купли-продажи. Изучив карту, Домингес и Смит поехали к наиболее вероятному комплексу, но секретарша не подумала, что Салданья прибыла. Итак, эти двое начали стучать в двери там, стучать, стучать, стучать, как велел сын Салданьи, который сказал им продолжать стучать, чтобы она могла следить за звуком. Она открыла третью дверь, которую они пробовали. Она была одна и не знала своего окружения, поэтому Смит и Домингес вели ее за руку по комнате.

— У тебя новый диван, и он здесь, — сказал Смит, помогая ей ухватиться за подушки. «Вот твой стол, а на нем коробка с хлопьями».

«Хлопья есть?» — сказал Салдана. — У меня есть немного молока.

Смит насыпал в миску молоко и хлопья, а Салданья принялась за дело, как будто не ела целый день. Кондиционер был слишком холодным для Салданьи, поэтому, прежде чем уйти, они вывели ее во внутренний дворик, о котором она не знала, что у нее есть, и принесли стул, чтобы она могла посидеть на солнце.

В конце концов продажа сорвалась. Над заголовком было облако. Салданья была замужем, и, хотя ее муж умер, у него были внуки от предыдущего брака, которые потенциально могли претендовать на долю имущества, и двое из них не подписывались. Мика, который был так взволнован покупкой своей первой недвижимости, сказал мне, что к концу «у меня больше не было эмоций». Учитывая его бюджет — 300 000 долларов были его верхним пределом — он беспокоился, что ему придется долго ждать, прежде чем он наткнется на другой дом, выставленный на продажу.

У агентов по недвижимости есть поговорка: «На каждый дом найдется покупатель, но может не быть дома для каждого покупателя». Это определение рынка продавца — и содержательное обвинение в том, как Америка субсидирует домовладение в эпоху, когда большинство американцев совершенно от него отстранены. Все изменения, которые Covid принес на рынок, только ухудшили ситуацию. Это не исключает только тех, кто не может собрать все предложения наличными, или тех, у кого нет финансовой подушки, чтобы взять на себя риск потери большой платы за опцион или отказа от проверки. Это также ставит в невыгодное положение тех, кто не может бросить все, чтобы играть за недвижимость. На рынке Остина эпохи Covid редко можно было найти дом для тех, кто не мог заниматься поиском жилья полный рабочий день.

В соответствии с сезонными тенденциями, сентябрь 2021 года принес ослабление на рынке как в Остине, так и по всей стране, но средняя цена продажи в городе по-прежнему была самой высокой за всю историю сентября. Индекс цен на жилье Case-Shiller сообщил, что в августе 2021 года рост цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 19,8% по всей стране: «Это просто астрономические темпы роста цен», — сказал мне Джефф Такер, старший экономист Zillow. «Единственными отдаленно сопоставимыми моментами времени в современную эпоху низкой инфляции были конец 2005 года, когда повышение цен достигло максимума в диапазоне 14 процентов в течение многих месяцев, и 2013 год», когда цены, наконец, начали восстанавливаться после Великой рецессии. «И опять же, это не совсем 11 процентов», — сказал Такер.

Что касается Дрю и Амены, то за месяц до того, как Дрю должен был явиться на работу в Остин, все еще было плохо. Амена начала заигрывать с идеей аренды, но ее друзьям было так же трудно найти аренду в Остине, как и ей с покупкой. Арендаторы предлагали на 500 долларов больше месячной запрашиваемой цены и подписывали двухлетние контракты. Некоторые предлагали целый год вперед. Амена обращался к четырем или пяти, и все они были отклонены.

Но через два дня чудесным образом она и Дрю заключили контракт на покупку. Чтобы найти дом на Zillow, потребовались дополнительные клики, потому что он был выставлен на продажу владельцем. Он был меньше, чем они хотели, — 1200 квадратных футов, примерно такого же размера, как их квартира в Бед-Стай. Но в нем была гостевая комната для родителей Амены, а главная спальня находилась в задней части дома и выходила окнами на огромный задний двор с взрослой смоковницей. Они могли построить домашний офис, решили они, или домашний спортзал, или сдаваемое внаем подсобное помещение.

Это было также в Виндзорском парке, сонном поселке ранчо, которое они полюбили. Район был так близок ко многим крупным автомагистралям, что не более чем в 20 минутах езды от почти всех основных технологических кампусов. Цена на 525 000 долларов была выше, чем у сопоставимых домов, но Дрю и Амена усвоили урок. Они предложили на 50 000 долларов больше, чем просили, с ускоренным пятидневным периодом опциона.

«Я думаю, может быть, это выглядит хорошо», — сказал Гилкрист вскоре после того, как они представили. «Парень в настоящее время спрашивает, будете ли вы поливать и собирать картофель на его заднем дворе, как только вы закроетесь, а затем поделитесь урожаем картофеля».

«Мы пойдем на курсы по выращиванию картофеля, если он хочет, чтобы мы этим занимались», — сказала Амена.

Амена и Дрю пошли по контракту, увидев в сети только фотографии дома и видео, снятое Гилкристом. Задний двор недавно был добавлен в зону затопления, а это означает, что им придется платить за одобренный FEMA полис страхования от наводнений. Во время разговора со своим кредитором они также узнали, что город не позволит им ничего добавить на задний двор — сердцеед.

За два дня до окончания опционного периода Амена улетела в Остин на 24 часа. Гилкрист встретил ее в аэропорту и отвез прямо домой. Она прошла через низкие комнаты с квадратными окнами и открыла все ящики, шкафы и кабинеты. Она рассказала Дрю в FaceTime: гостиная и столовая были тесными, но у владельцев, которые переезжали со своими двумя детьми в 30 минутах езды к югу от Остина в Нидервальд, где они могли позволить себе больше квадратных метров и больше открытого пространства, была большая мебель. Самое главное, в доме не пахло, и он был их, если они этого хотели. Они переделали ванную и перепланировали кухню. Это сработает.

Дом все еще находился на ремонте, когда они въехали в июле. И так будет довольно долго, потому что дома были не единственным дефицитом во время пандемии: то же самое касалось техники, шкафов, туалетных столиков, раковин и насадок для душа. В октябре у них еще не было кухонных прилавков. Они творчески укладывали картон и разделочные доски на открытые шкафы. «Это на самом деле удобно с точки зрения ящика для столового серебра», — сказал мне Дрю. «Вам не нужно ничего открывать», — сказал Амена. «Просто протяни руку и схвати».

Но даже до того, как они заселились, Амена не могла видеть, что остается в Остине надолго. Проблема с Остином заключалась не в том, что сделки с жильем иногда зависели от картофеля. (Владельцы собрали их и оставили Амене и Дрю небольшую награду, которая, по слухам, была восхитительной.) Проблема, по их мнению, заключалась в том, что город казался слишком уравновешенным, слишком однородным, слишком белым — и каждая продажа на этом сумасшедшем рынке недвижимости казалась чтобы сделать это еще более таким образом. Когда пришло время отмечать 40-летие Дрю, они рассматривали несколько направлений: Мексику, Кубу, Португалию. Но, в конце концов, больше всего они хотели попасть в Нью-Йорк.

«Я все еще скучаю по Бруклину — я как бы хочу вернуться», — сказала Амена, и ее голос эхом отразился от голых стен и деревянных полов ее пустого нового дома.