Формат малоэтажных жилых комплексов появился на рынке недвижимости России относительно недавно, но сразу приобрел популярность среди покупателей. Новострой-СПб узнал, какие перспективы у данного сегмента, в чем преимущества проживания в таких домах и какие интересные проекты возводят на территории Петербурга и в его ближайших пригородах.

Популярность малоэтажных жилых комплексов

Малоэтажный многоквартирный комплекс – это жилой массив, возведенный на отдельной территории, где высота зданий не превышает 3-5 (в отдельных случаях 6-7) этажей. Как правило, такие постройки изолированы, благоустроены, тщательно охраняются и имеют свою отдельную коммерческую и социальную инфраструктуру.

По информации экспертов, большинство малоэтажных проектов (около 75-80%) находятся в Ленинградской области, неподалеку от лесов и озер, где экологическая обстановка считается благоприятной. Объекты малоэтажного формата в доле первичного рынка не превышают сегодня 8-10% от общего объема строительства в Санкт-Петербурге и его ближайших пригородах.

83% рынка строящегося малоэтажного жилья составляют проекты «эконом» и «комфорт» класса, 17% приходится на жилые комплексы высоких ценовых категорий – «бизнес» и «элит». Стоимость квадратного метра зависит от статуса и месторасположения объекта, его архитектурных особенностей и инфраструктуры, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

В сегменте масс-маркет практически все жилые комплексы являются средне- и многоэтажными, отмечает Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб». Но можно найти предложения, которые включают в себя разноэтажную застройку. Подобное зонирование позволяет покупателям выбрать подходящий вариант и по цене, и по типу жилья. Кроме того, грамотное сочетание застройки различной этажности дает человеку необходимое ощущение комфорта.

На рынке недвижимости сложилась двоякая ситуация, рассказывает Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп». С одной стороны, формат востребован среди покупателей (к тому же, многие хотят жить в экологически чистых местах), но для застройщика малоэтажное строительство не является привлекательным с точки зрения экономики, особенно в черте города.

Такое мнение разделяет и Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ, которая считает, что среди застройщиков малоэтажное жилье не пользуется особой популярностью в связи с тем, что из него невозможно извлечь столько прибыли, сколько из многоэтажных домов. А проблем при строительстве возникает не меньше. Опросы покупателей при этом показывают, что большинство предпочли бы выбрать для проживания малоэтажные дома.

А вот Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, полагает, что малоэтажное строительство достаточно популярно и среди застройщиков, и среди покупателей по причине запрета высотного строительства. Привлекательность такого типа застройки заключается в более высокой скорости возведения строений. При этом если есть возможность повысить этажность, девелоперы стараются воспользоваться ей, так как зачастую коммуникации приходится возводить своими силами.

На фоне сокращения количества свободных локаций для жилищного строительства в черте Санкт-Петербурга формат малоэтажного жилья сегодня востребован девелоперами, уверен Ян Свояволя. Один из плюсов – сравнительно меньшая стоимость земли в локациях, где обычно возводятся малоэтажные проекты (пригороды и удаленные на 10-20 км от Петербурга территории).

Как правило, такие жилые комплексы возводятся на границе города и области, сообщает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». Прежде всего, в Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах Санкт-Петербурга, а также во Всеволожском районе Ленинградской области. Это объясняется не только невысокой стоимостью земельных участков, но и сложившимся малоэтажным характером застройки в этих локациях.

«Популярность малоэтажных комплексов у покупателей связана с тем, что этот формат жилья избавляет от необходимости выбирать между удобством городской квартиры и жизнью среди природы, в тишине, на свежем воздухе. Малоэтажность – это еще и психологический комфорт, которого человек лишен в городском спальном районе. Считается, что для загородного дома комфортная этажность – когда он не выше, чем окружающие деревья»

Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город»

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, связывает привлекательность и востребованность проектов малоэтажного жилья с характеристиками и особенностями локаций, в которых они реализуются. Если район имеет качественную жилую среду и обеспечен всей необходимой инфраструктурой, то предложение оказывается очень привлекательным для клиентов.

Кто покупает жилье в малоэтажках

Квартиры в малоэтажных домах обычно приобретают для собственного проживания, рассказывают эксперты. Это могут быть молодые пары, которым для развития семьи требуется просторное жилье за приемлемую стоимость, родители, желающие растить детей в экологичной и комфортной среде, а также люди старшего возраста, предпочитающие жить вдали от городского шума и суеты.

Покупатели малоэтажки – это, прежде всего, семьи с детьми. Они предъявляют соответствующие запросы как к проектным решениям квартир, так и к наличию развитой инфраструктуры, рассказывает Ольга Семенова-Тян-Шанская. Поэтому доля двух- и трехкомнатных квартир в таких объектах должна быть более значительной, чем студий и «однушек».

Где лучше жить?

Каждый решает сам за себя, где ему комфортнее находиться – в городе или пригороде, в частном доме или стандартной многоэтажке. При выборе жилья люди, как правило, руководствуются личными предпочтениями. Однако у малоэтажных многоквартирных комплексов есть свои бесспорные преимущества. К ним относятся ограниченная высотность, низкая плотность застройки, гарантирующая более высокий уровень комфорта проживания, экологичность локаций, удобные планировки квартир. Такие комплексы являются более безопасными, к тому же они обычно обеспечены в должной степени парковочными местами.

В мало- и среднеэтажном проекте девелоперу легче продумать и реализовать качественное благоустройство прилегающей территории, говорит Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». Таким образом, подобный проект может больше походить на загородный клубный жилой комплекс, чем на многоквартирный жилой дом, в котором расположено несколько сотен квартир.

У малоэтажных жилых комплексов есть и недостатки, отмечает Ян Свояволя. К ним можно отнести удаленность от города и низкий уровень обеспеченности транспортной инфраструктурой. Кроме того, отмечается отсутствие социальных объектов рядом с домом, нередко хуже развита торговая инфраструктура.

Может ли квартира в малоэтажном комплексе быть альтернативой собственному коттеджу или таунхаусу? Вполне, отвечает Александр Свинолобов, при условии, что квартир на этаже немного, социальная инфраструктура развита, а с точки зрения транспортной доступности комплекс отличается выгодным расположением. И уж тем более, если в многоквартирном проекте предусмотрены опции, которые отсутствуют в таунхаусах (например, наличие саун в 30% квартир в ЖК Grona Lund).

Если учесть, что в коттеджах и таунхаусах достаточно дорогое обслуживание, а в многоквартирных малоэтажных домах эти затраты гораздо ниже, то дома в 3-4 этажа вполне можно назвать хорошей альтернативой, уверена Елизавета Яковлева. К тому же, наличие центрального водоснабжения, отопления, канализации значительно облегчает жизнь покупателя.

Ситуация не вполне однозначна, комментирует Ольга Семенова-Тян-Шанская. Если исходить из того, что малоэтажный объект находится за городом, то его вполне можно назвать альтернативой таунхаусу и коттеджу. Если же речь идет о каких-то редких, эксклюзивных примерах проектов таунхаусов и коттеджей в уже сложившихся городских районах, то далеко не всегда жилье иного типа может соперничать с ними. Проекты коттеджных поселков и таунхаусов являются преимущественно загородной застройкой, на отдалении от города, и для семьи они оказываются обычно «вторым жильем», чтобы проводить выходные, каникулы, отпуск.

Большинство экспертов полагает, что некорректно проводить сравнения коттеджей, таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов. Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, считает, что эти форматы не конкурируют, так как у них абсолютно разный ценовой диапазон, а значит и разная целевая аудитория. Малоэтажные комплексы могут соперничать скорее с жилыми комплексами эконом-класса в Девяткино, Парнасе, Кудрово. Ее поддерживают Светлана Московченко и Виталий Виноградов, которые уверены, что раз в многоквартирных малоэтажных комплексах нет индивидуального участка, то они не могут быть полноценной альтернативой коттеджам и таунхаусам: их просто нельзя сравнивать с собственным домом.

«Малоэтажные жилые комплексы не являются альтернативой индивидуальному жилью – коттеджам и таунхаусам. Это комфортный формат проживания в многоквартирном доме. Как правило, в таких проектах располагается всего несколько сотен квартир, и большинство из них приобретается для собственного проживания, а не в инвестиционных целях»

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»

В каких районах строят малоэтажные дома

Малоэтажная застройка является правильным решением для удаленных районов Петербурга и Ленинградской области, рассказывает Ян Свояволя. Данная концепция направлена на снижение плотности застройки, а значит, улучшение качества жизни. По такому пути шло развитие многих европейских городов. Сегодня для реализации проектов малоэтажной застройки наиболее подходят Пушкинский, Выборгский, Курортный, Колпинский, Красносельский, Приморский районы. Именно они ассоциируются у покупателей с размеренной жизнью рядом с природой.

Виталий Виноградов называет самыми популярными направлениями на севере – Юнтолово, Бугры, Юкки, на юге – Пушкин, Павловск, Петергоф и их окрестности. Южные направления – это роскошь жизни в окружении дворцово-парковых зон, то есть там, куда все специально приезжают, чтобы погулять и отдохнуть.

Елизавета Яковлева добавляет, что  удачной локацией для строительства МЖК можно назвать популярнейший Всеволожский район. В нем, кроме строительства «человейников» в Кудрово, Мурино и Янино есть комфортные для проживания жилые районы в Северной части – в Агалатовском сельском поселении, а также жилые районы вблизи Всеволожска. Светлана Московченко выделяет в северном направлении г. Сертолово.

Перспективы рынка малоэтажного строительства

«В свете последних изменений в законодательстве Ленинградской области по ограничению высотности мы считаем, что мало- и среднеэтажное строительство получит новый стимул для своего развития. Застройщики смогут более детально продумывать концепцию жилой среды в своих проектах и будут тщательнее выбирать локации для строительства объектов комфорт-класса» — рассказывает Александр Свинолобов.

В долгосрочной перспективе новые нормативы градостроительного проектирования помогут избежать хаотичной высотной застройки в Ленинградской области, однако очевидно, что в нынешних условиях многие девелоперы вынуждены пересматривать свои многоэтажные проекты, которые планировались к выводу на рынок через несколько лет.

Ян Свояволя считает, что в городской черте будет развиваться высотная и среднеэтажная застройка, которая сегодня занимает основную долю предложения на рынке строящегося жилья. Появление малоэтажных проектов целесообразно на приграничных с городом территориях Ленинградской области.

«В целом развитие малоэтажного формата жилья сегодня тормозят такие проблемы как плохая транспортная доступность, недостаточное количество объектов социальной и торговой инфраструктуры, есть сложности с инженерным обеспечением территории»

Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб»

Катерина Соболева полагает, что в ближайшие годы этот сегмент скорее всего обойдется без особых скачков и спадов – недорогие участки, недорогие квартиры. Такую точку зрения разделяет и Ольга Семенова-Тян-Шанская: она считает, что малоэтажное строительство продолжит занимать свою определенную устойчивую долю рынка.

Светлана Московченко прогнозирует развитие малоэтажной застройки в пригородах: «На мой взгляд, все пригороды должны быть малоэтажными или среднеэтажными (до 10 этажей). Это позволит создать комфортную среду проживания и не обострять столь сложную транспортную проблему. Но на сегодняшний день ситуация обратная – она фактически демонстрирует разрастание города в пригороды, тем самым малоэтажные проекты все больше отдаляются от границ города».

Читайте также:

Обзор малоэтажных жилых комплексов Петербурга и области

Дата публикации 01 марта 2018

Монолитное строительство многоэтажных многоквартирных домов

В современном мире строительство становится одной из головных отраслей хозяйства. Популярность набирает не только индивидуальное строительство, но и возведение многоэтажек. Строительные фирмы предлагают построить монолитный жилой дом из разнообразных материалов: кирпича, бетонных и газосиликатных блоков, бруса, панелей и других. Качественные характеристики каждого материала помогают определиться при выборе типа дома.

Вернуться к оглавлению

Содержание материала

• 1 Определение монолитного строительства
• 2 Преимущества монолитного возведения
• 3 Недостатки монолитного строительства
• 4 Городское строительство
• 5 Ремонт в монолитной многоэтажке

Определение монолитного строительства

Для строительства многоэтажных жилых домов в основном применяется монолитно бетонное строительство. Многоквартирный монолитный дом создается методом заливки бетонного раствора в специально оборудованную арматурным каркасом опалубку.

Спецификой строительства является то, что каждый последующий слой продолжает предыдущий без стыковочных швов. Результатом строительства является сплошной (цельномонолитный) и ровный многоэтажный дом. Фундамент для такого дома составляет единое целое с каркасом здания и укрепляется арматурой.

Для возведения монолитных частных жилых домов применяется технология кирпично-монолитного строительства. В таких домах монолитный каркас из бетона соединяют с внешней кирпичной кладкой.

Строительные организации предлагают проекты монолитного строительства, доступные любому человеку.

Вернуться к оглавлению

Преимущества монолитного возведения

Технология монолитной постройки в сравнении с другими методами возведения зданий имеет свои положительные стороны:

1. Сравнительно большая скорость возведения монолитных зданий.
2. Устойчивость – монолитный жилой дом может выдержать землетрясение до 8 баллов.
3. Усадка монолитного здания незначительная и равномерная. Такое свойство обеспечивает отсутствие трещин и позволяет практически тут же после постройки здания приступить к его отделке, как внутренней, так и внешней.
4. Прочность каркасно-монолитной конструкции достигается отсутствием швов. Срок службы таких сооружений достигает 100 лет.
5. Монолитные сооружения можно строить практически на любых почвах. Проект монолитного двухэтажного здания

   Технология такого строительства предусматривает застройку проблемных грунтов благодаря меньшему весу сооружения, усадка в этом случае будет минимальна.

6. Стоимость возведения фундамента для многоэтажных домов ниже за счет отсутствия на него точечных нагрузок. В монолитном строительстве нагрузка на фундамент распределена по всему периметру здания.
7. При применении щитовой опалубки нет необходимости в доставке тяжелых и объемных конструкций к месту строительства.
8. Каркасно-монолитное строительство обходится дешевле благодаря экономии на материалах, количестве рабочих и технике.
9. Строительство монолитных домов предусматривает возведение конструкций любой этажности и разнообразной архитектурой.
10. Большая внутренняя полезная площадь каркасно-монолитных конструкций достигается из-за толщины стен таких домов – она меньше.
11. За счет целостности конструкции монолитные дома защищены от потопов, в отличие от кирпично-деревянных.

Вернуться к оглавлению

Недостатки монолитного строительства

Несмотря на указанные преимущества, технология монолитной постройки имеет свои недостатки:

1. Построить монолитный дом обойдется дороже, чем панельный.
2. Отсутствует возможность перепланировки, поэтому проекты таких домов должны учитывать все аспекты строительства с самого начала.
3. Непрерывность процесса бетонирования для обеспечения дополнительной прочности конструкции.
4. Температурный режим процесса заливки бетона не ниже +5°С, поэтому зимние работы требуют использование дополнительных специальных добавок.
5. Необходимо качественное уплотнение бетонной смеси.
6. Монолитной конструкции требуется дополнительное утепление, потому что стены из железобетона имеют хорошую теплопроводность.
7. Монолитный дом, также как и панельный имеет низкий уровень звукоизоляции, особенно от ударных шумов.

Вернуться к оглавлению

Городское строительство

Строительство монолитов в черте города набирает популярность. Для возведения многоэтажек в сжатые сроки такой вид застройки является оптимальным. Поскольку усадка монолитного многоэтажного дома минимальна, то обеспечивается высокая скорость возведения.

Этапы строительства многоэтажного многоквартирного дома следующие:

1. Выделяется участок под строительство.
2. Проводятся геологические исследования.
3. Составляются проекты.
4. Строительство.
5. Сдается дом в эксплуатацию.

Подбор подходящего земельного участка – первый этап многоэтажного строительства. Для этого необходимы не только проекты, но и согласование с планированием городской застройки. Разрешение на строительство проще получить в том районе, где мало многоэтажных домов, сложнее – в центре города.

После того, как получено такое разрешение, проводятся исследования грунта. Проводится экспертиза близости грунтовых вод, оценивается состояние грунта на участке. Когда все исследования закончены и сделаны выводы, определяется, нужна ли специальная технология строительства.

На этапе проектирования рассматриваются все вопросы, связанные с возведением дома или комплекса домов и составляются проекты. Составление проекта строительства многоэтажного дома – сложная задача, ведь такой проект включает в себя не только проектировку дома, но и учитывает удобства и предпочтения жильцов, также уделяется внимание нормам санитарного законодательства.

Во время проектирования строительства дома решаются вопросы не только площади каждой квартиры, но и вопросы освещенности, вентиляции, теплозащиты.

Когда возводятся многоэтажные дома, учитываются климатические условия в регионе и уровень возможных природных катастроф.

Строительство монолитных домов предполагает непосредственно возведение конструкции. После чего проводится отделка дома: внутренняя и внешняя. Далее необходимо провести подключение отопления, канализации и водопровода. Обязательно проводятся телефонные коммуникации и кабели электроснабжения.

Проекты многоэтажных домов могут содержать разные варианты использования крыши здания и первых этажей.

Строительные организации могут предложить украсить крышу зимним садом или переходом к другому дому.

Квартиры на нижних этажах могут быть проданы или сданы под строительство магазинов. При окончании строительства обязательно около дома возводится детская площадка, место для парковки, зеленая зона.

Вернуться к оглавлению

Ремонт в монолитной многоэтажке

Строительство монолитных зданий представляет собой сооружение литой конструкции из бетона, фасад которой облицовывают панелями или кирпичами. Такой дом не имеет швов, он прочный с большим сроком эксплуатации.

Благодаря минимальной толщине стен, масса дома, по сравнению с кирпичным сооружением, становится меньше на 20%. Благодаря чему давление на фундамент минимальное и его усадка равномерная.

После окончания возведения дома многие строительные предприятия сдают «голые» квартиры в эксплуатацию. Конечно, жильцам хочется быстрее сделать ремонт. Но специалисты рекомендуют подождать. Причиной этому служит усадка здания. Хотя монолитная технология строительства предполагает минимальную и равномерную усадку, бываю досадные исключения. Они могут быть вызваны не до конца проведенными геологическими исследованиями, а также особенностями строительства: составом и консистенцией бетона, не соблюдением технологии заливки, ошибками строителей.

Особенностью монолитно-каркасного дома является не только равномерная и минимальная усадка, но и свободная планировка. Она подразумевает частичные стены либо их отсутствие, потому что монолитный дом не имеет несущей стены. Преимущество – владельцы имеют полную свободу выбора площади комнат и их планировки.

Новости

ТАСС

ДВФУ для достижения углеродной нейтральности внедрит «зеленую» энергетику

ТАСС

ДВФУ и харбинский вуз запустят совместную медицинскую образовательную программу

Большая Азия

Российско-китайский центр технологического и инвестиционного сотрудничества появится в ДВФУ

ТАСС

Власти Чукотки будут сотрудничать с ДВФУ в трудоустройстве учителей в регион

РИА Новости

Чернышенко отметил четкую связь ДВФУ с передовыми компаниями

ТАСС

ДВФУ запустил центр климатических и экологических проектов «Карбонлайф»

ТАСС

ИТ-компании Дальнего Востока подписали кодекс этики в сфере ИИ

Аргументы и факты

Сбер и ДВФУ представили книгу о регулировании искусственного интеллекта

ТАСС

Во Владивостоке открыли Дальневосточный центр искусственного интеллекта

Газета. Ru

Сбер и ДВФУ открыли Дальневосточный центр искусственного интеллект

Аргументы и факты

На ВЭФ обсудили вопросы подготовки кадров для IT

ТАСС

Во Владивостоке откроется первый на Дальнем Востоке аддитивный центр общего доступа

Большая Азия

ДВФУ представил идею создания плавучего университета

Lenta. ru

«Роснефть» и Дальневосточный федеральный университет создадут Центр компетенций

Атомная энергия 2.0

«РусАТ» и ДВФУ откроют во Владивостоке первый Аддитивный центр общего доступа

Аргументы и факты

ДВФУ и ХК «Адмирал» наладили спортивные отношения

Газета.ru

«Роснефть» и Дальневосточный федеральный университет создадут Центр компетенций

Life.ru

На ВЭФ обсудили подготовку кадров для обеспечения технологического прорыва России

Аргументы и факты

Учёба в море. В России начал работу «Плавучий университет»

ТАСС

ТАСС и ДВФУ договорились о сотрудничестве в подготовке журналистских кадров

Аргументы и факты

Компания «РусГидро» открыла Научно-исследовательский центр на острове Русский

Комсомольская правда

Выставку «Многоликая в цвете. Российская империя на фотографиях Прокудина-Горского» открыли в Пушкинском театре ДВФУ

ТАСС

В ДВФУ расширят работы по созданию спин-орбитроники

Российская газета

Дальневосточный федеральный университет делает ставку на потребности рынка

ТАСС

На острове Русском создадут центр исследования блокчейна

ТАСС

Тихоокеанский плавучий университет планируют создать во Владивостоке

Российская газета

На острове Русском запустили уникальный энергетический полигон

Сделано в России

ДВФУ на ВЭФ подпишет с Индией и Китаем контракты в области образования

ТАСС

Компания «Русгидро» открыла научно-исследовательский центр во Владивостоке

ТАСС

Обучающую программу для стартапов Приморья по привлечению инвестиций запустили на ВЭФ

ТАСС

Школьники со всей России на площадке «ВЭФ. Юниор» разработают четыре стратегии для ДФО

Российская газета

Почему молодежь Дальнего Востока все чаще делает выбор в пользу родного края

ТАСС

ИНТЦ «Русский» предложит бизнесу инвестиционные лоты с объектами инфраструктуры

Большая Азия

В ДВФУ пройдет международный симпозиум по магнетизму

ТАСС

ИНТЦ «Русский» на ВЭФ подпишет соглашения с крупными фармацевтическими и IT-компаниями

Восток России

Синергия науки и бизнеса даст прорыв в биотехнологиях

Научная Россия

Ученые ИМО ДВФУ проверили тихоокеанского лосося на токсканты

Научная Россия

Ученые создают молекулы-лидеры для новых антибиотиков и противоопухолевых препаратов

Sciencepop

Это любовь: древние собаки стали есть злаки, чтобы понравиться людям

ТАСС

Технопарк «Русский» запустит на ВЭФ программу для стартапов Приморья

Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России

Стефанович, М. Ю. Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России / М. Ю. Стефанович. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 12 (92). — С. 505-507. — URL: https://moluch.ru/archive/92/20038/ (дата обращения: 26.09.2022).

В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Рассматриваются основные особенности и перспективы развития организации малоэтажного домостроения. Особое внимание уделено анализу проблем и путей их решения в сфере строительства малоэтажных домов.

Ключевые слова:малоэтажные дома, земельная ипотека, жилищное строительство, рынок недвижимости.

Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменно актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья. Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы, одним из них является развитие малоэтажного домостроения [1]. При этом следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения — 52 %. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60 % — 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70 %. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].

На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:

—          коттеджи и усадьбы — индивидуальные постройки до трех этажей;

—          таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;

—          многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет [3]. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства.

Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [4].

В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств [5]. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь — уменьшить свои риски [6].

Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5 %. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса.

Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.

Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализована программа народного строительства доступного жилья в СССР [7]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [8]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.

Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [9]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.

Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т. е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социально-бытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [10]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.

Следует отметить также проблему локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [11]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками на дорогах, а если застройки — далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.

Немаловажное значение имеет проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок.

И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства [12]. Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий [13].

Но, несмотря на все трудности для развития малоэтажного строительства существуют и положительные стороны. Например, в малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатрат, благодаря современным технологиям в строительстве можно обойтись без использования тяжелой строительной техники, очень часто цемент нужен только для фундамента. С помощью современных технологий можно сократить сроки и себестоимость строительства, а также во много раз быстрее решить проблему обеспечения населения доступным для них жильем [14]. Самое главное, малоэтажное строительство может повлиять на формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру.

В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем — увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.

Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора, и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.

Литература:

1.    Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69–74.

2.    Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28–30.

3.    Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).

4.    Романюк Г. Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42). С. 56–60.

5.    Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25–33.

6.    Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.

7.    Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.

8.    Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101–106.

9.    Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).

10.     Кольцова Я. Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).

11.     Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www. realprice.ru.

12.     Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.

13.     Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.

14.     Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–80.

Основные термины (генерируются автоматически): малоэтажное строительство, дом, земельная ипотека, малоэтажное домостроение, малоэтажное жилье, многоэтажное строительство, развитие, Россия, жилищное строительство, комфортное жилье.

Преимущества и недостатки квартир в малоэтажных домах в СПб и Ленинградской области

29 июня 2016

3280

Качественные малоэтажные многоквартирные жилые дома, возведенные в окрестностях Петербурга, отличаются особой спецификой проживания. К таким постройкам относятся небольшие многоквартирные жилые дома, имеющие не более трех этажей. В предместьях Санкт-Петербурга число подобных проектов варьируется в пределах 50, учитывая, что тут сосредоточено более 90% всех предложений. Чтобы разобраться в основных достоинствах и существующих недостатках загородных квартир, необходимо сравнить малоэтажные жилые дома с многоквартирными высотками.

Преимущества малоэтажных домов

Несомненными преимуществами проживания в небольшом доме из двух-трех этажей являются:

• отличная экология;
• небольшое количество соседей;
• наличие земельного участка;
• беспроблемная парковка;
• доступная стоимость.

Отсутствие загрязняющих воздух промышленных предприятий и перегруженных городских магистралей позволяют характеризовать малоэтажные загородные проекты как локации, наиболее приемлемые с точки зрения экологии. Наличие полей, водоемов и лесов также является одним из главных преимуществ проживания в квартире, расположенной в малоэтажном доме.

По сравнению с высокими многоквартирными домами, небольшие здания имеют еще один очевидный плюс: общее количество жильцов такого дома на порядок ниже. Соответственно, круговорот новых лиц практически отсутствует, шума будет значительно меньше, приятного общения больше. Вместо десятков соседей рядом будут жить лишь несколько семей. Разумеется, в загородных домах многие жильцы знакомы между собой, поэтому все возникающие проблемы общего формата решаются быстро и сообща.

Приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов позволяет иметь в собственности небольшой участок. Как правило, такая возможность предоставляется владельцам первого этажа. Чаще всего это символично огражденная невысоким забором небольшая лужайка перед домом, на которой можно разбить палисадник или устроить зону для пикников. Многие проекты для удобства проживающих оснащают довольно просторными кладовыми помещениями, в которых соседи могут оставлять вещи индивидуального пользования, например, велосипеды, коляски.

В непосредственной близости к городской черте стоимость земли заметно влияет на цену квартир в малоэтажных домах, поэтому более доступным является жилье, удаленное от КАД на несколько десятков километров. Зато любой отдаленный комплекс малоэтажных домов отличается лучшей экологией и более привлекательными видами. Себестоимость строительства квартир в небольших домиках обычно ниже, чем в типичных высотках, поэтому среди самых доступных по цене предложений неизменно фигурируют квартиры в малоэтажных домах.

Дополнительным преимуществом для жителей загородного многоквартирного дома является наличие свободных мест для парковки автомобиля. Для сотни машин не строят многоуровневые паркинги, поэтому обустройство парковок обходится дешево. При этом, внутреннее пространство дворов остается абсолютно свободным от машин, что с точки зрения безопасности очень удобно.

Недостатки малоэтажных домов

Красивые, светлые и уютные квартиры в малоэтажных домах отличаются повышенным комфортом, но удаленность от города порождает некоторые проблемы.

1. Ежедневные затраты времени на проезд и отсутствие инфраструктуры являются минусами удаленного проживания, но избегать простаивания в пробках удается не всегда. Например, во Всеволожск довольно трудно попасть в час пик, поскольку рядом с этим населенным пунктом реализованы более десятка малоэтажных проектов. Узкие дороги, такие как Колтушское шоссе и Дорога жизни, тоже перегружены транспортом, поэтому удаленность от города иногда проявляется негативно. Учитывая, что не все комплексы находятся рядом с железнодорожной веткой, а иногда вообще не имеют транспортного сообщения, наличие автомобиля у владельцев загородных квартир является необходимым условием комфортного проживания.
2. Среди возможных недостатков фигурирует отсутствие торговой инфраструктуры и дефицит социальных объектов. Застройщики нередко скупают участки земли вдали от обжитых районов, а в силу скромных затрат, обязательства по возведению необходимых магазинов, школ и детских садов компании на себя не берут. В некоторых случаях, например, во Всеволожском районе, ЖК возводят непосредственно в чистом поле, поэтому в пешеходной доступности от таких объектов нет ничего.
3. Подыскивая квартиру в малоэтажных дома Ленинградской области, необходимо обращать внимание на темпы застройки. Форсированная скорость возведения нередко сказывается на качестве постройки, вследствие чего могут промерзать стены, возникать деформации усадки. Учитывая небольшой объем работ, риск недостроя среди малоэтажных домов практически отсутствует, но специалисты рекомендуют иметь дело с застройщиками, имеющими не один объект и специализирующимися на реализации подобных проектов.
4. Тщательная проверка документации и соответствия необходимых документов, позволит избежать возникновения проблем. Следует также учитывать, что придомовая территория не всегда «выдается» жителям дома в собственность, а приватизированный участок земли можно использовать только с учетом регламентированного списка целей:

• для обустройства игровых или детских площадок;
• для создания зон отдыха и мест для досуга;
• для установки гаражей инвалидам и ветеранам ВОВ;
• для озеленения территории;
• для обустройства автопарковок для транспорта и размещения платных стоянок;
• для установки антенн мобильной связи, рекламных конструкций;
• для обустройства пешеходных дорожек, тропинок и тротуаров.
  Процедура приватизации не отличается от процесса оформления иных объектов, при этом она четко регламентируется законодательством.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

Стипендиат Gramlich — Гарвардский университет

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический подъем. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос, чему способствовали демографические тенденции и сильный рынок труда. Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к повышению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи выявили ряд барьеров на пути к строительству большего и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, увеличение стоимости строительных работ и материалов, а также большую концентрацию рынка в отрасли жилищного строительства. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как это произошло во многих других отраслях.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет и экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень незащищенности жилья среди миллионов съемщиков жилья в США — проблему, которую можно решить, только строя больше жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, посвященной тому, как улучшенные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость строительства многоквартирного дома. Наша цель — показать, что девелоперы, архитекторы и подрядчики могут сделать для повышения доступности, независимо от более значительных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политической и финансовой средой и в которых могут быть полезны более широкие изменения. В этой серии резюмируются основные выводы из более длинного отчета.

В период с 2010 по 2019 год доля домохозяйств в США, сдающих свои дома в аренду, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых домохозяйств арендаторов, включая беспрецедентный рост числа арендаторов с высокими доходами. Этот всплеск спроса привел к исторически низким показателям вакантных площадей, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом оказались в особенно тяжелом положении, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период сократился, что привело к увеличению спроса на небольшие единицы жилья, особенно на квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли (рис. 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, были в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в домах с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба в многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как выразился один застройщик: «С точки зрения эксплуатации, эксплуатация здания на 30–40 квартир обходится нам почти так же дорого, как и здание на 100 квартир, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».  

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение стоимости трех основных компонентов строительства: земля, рабочая сила и материалы. Местные и государственные органы власти приняли правила, в том числе сборы за воздействие и сложные процедуры получения разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и продлевают сроки строительства. Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье почти во всех юрисдикциях США

Когда правительство добавляет расходы на строительство, эти расходы обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать значительным бременем, особенно для небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как в научной литературе документировано, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних стадиях процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большинство исследований стоимости жилья в области проектирования и строительства сосредоточено на отдельных методах строительства (таких как строительство за пределами участка) или конкретных типах зданий (таких как микроквартиры). Проектным группам необходимо будет объединить ряд проверенных и экспериментальных стратегий, чтобы повысить эффективность и предсказуемость проектирования и строительства многоквартирных домов при одновременном производстве высококачественного жилья.

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем затраты компонентов на три категории: затраты на землю, постоянные затраты и мягкие затраты. расходы. Вклад каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или многоэтажный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка приблизительно показывает, как основные расходы могут быть разделены в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).  

• Стоимость земли. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на развитие для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта. По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско составляли более 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100 000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Твердые расходы. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем на основные затраты приходится от 50% до 70% стоимости строительства.
• Мягкие расходы. Все затраты, кроме земли и материальных затрат, обозначаются как мягкие затраты. Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и сборы за воздействие. Мягкие затраты в среднем составляют от 20% до 30% от общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых городских районах и для субсидируемых проектов доступного жилья. Сложные проекты, которые требуют изменения зонирования или сталкиваются с серьезным противодействием сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В последующих статьях этой серии будут рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.  

У многих термин «многоквартирный дом» ассоциируется с манхэттенскими небоскребами из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома бывают самых разных размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до кластеров дворов и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и правила и требования зонирования, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства. Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к различной стоимости строительства на единицу площади.  

Затраты на строительство для любого типа могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы для строителей, требований к найму профсоюзов и строительных норм и правил. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, зависят от мировых рынков, поэтому цены в США меньше различаются. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако затраты на строительство должны пониматься на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились из-за нехватки рабочей силы, а строгие местные требования к рабочей силе приводят к тому, что стоимость строительства превышает 250 долларов за квадратный фут без соответствующего повышения арендной платы. Оценки затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой стоимости и окончательными строительными предложениями.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам новых месторождений, а не по проектам реконструкции на участках заполнения. Заполняющие проекты, как правило, меньше по размеру, не имеют эффекта масштаба и часто выполняются на более сложных участках. Затраты, вероятно, значительно различаются в зависимости от проектов заполнения, но, вероятно, наиболее похожи на строительство средней этажности.  

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на рисунке 3, стоимость строительства существенно меняется в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов или больше за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован для максимальной высоты здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного за счет перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «завершилась» (имеет финансовый смысл). Из-за скачка стоимости строительства застройщики могут не строить до максимальной высоты или отношения площади к площади (FAR), разрешенных в соответствии с зонированием, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип конструкции также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жильцы получают доступ к своим квартирам. В небольших проектах с заполнением часто есть единственная внутренняя лестница, поднимающаяся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной нагрузкой и одним или несколькими лифтами, как показано на рис. 5. В высотных башнях квартиры часто группируются вокруг центрального ядра. Как мы уже говорили, эти планировки имеют прямые последствия для затрат: для более высоких многоквартирных домов требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей площади построенных квадратных метров, который непосредственно приносит доход (например, ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц). ).  

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т. е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночным ценам. Примечательно, что мягкие затраты на доступное жилье значительно выше из-за сложности организации программ субсидирования. Девелоперы доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем с их созданием; например, крутые участки, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие рекультивации.

В штатах, предоставляющих федеральные субсидии, такие как Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC), установлены требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая большие «семейные» квартиры), что может ограничивать инновации на уровне плана этажа и квартиры. Некоммерческие застройщики часто пытаются поддержать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата преобладающей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилищные комплексы. Эти усилия, однако, могут привести к дополнительным затратам в бюджете проекта.  

В оставшихся статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные решения в области проектирования и строительства могут снизить стоимость нового многоквартирного дома. Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют собой изменения политики как на федеральном, так и на местном уровне, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству, чтобы контролировать расходы.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории расходов самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или какие из них наиболее вариабельны в разных проектах?
• Какие расходы контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшение проектирования и строительства может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно распределить сэкономленные средства либо за счет повышения качества, либо за счет передачи арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства арендаторов. Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки — архитекторами, разработчиками, строителями и политиками на всех уровнях правительства.

Высотные многоквартирные дома и жилые дома средней этажности, затмевающие малоэтажные дома

Высокие линии горизонта, закрепленные впечатляющими небоскребами, были основным изображением больших американских городов, в которых доминируют офисные башни и несколько жилых небоскребов-кондоминиумов. Однако высотные здания и даже небоскребы начинают занимать все больше и больше мест на городских горизонтах, как мы обнаружили, проанализировав данные о многоквартирных домах из Yardi Matrix.

В связи с высоким спросом на квартиры по всей стране в сочетании с нехваткой и резко возрастающей стоимостью земли застройщики в городских районах стремятся обеспечить достаточное количество жилых единиц. Тридцать лет назад, в 90-х годах, в среднем многоквартирном доме в США было 3 этажа, в следующее десятилетие средняя высота составляла около 4 этажей, а в этом десятилетии, с ростом высотного строительства, средняя высота здания выросла до 6 этажей.

Доля среднеэтажных и высотных многоквартирных домов быстро растет

Общая тенденция роста многоквартирных домов поддерживается за счет повсеместного перехода к высотным и среднеэтажным домам в ущерб малоэтажным домам . Доля малоэтажных домов сократилась с 92% в 90-е годы до 48% строящихся в настоящее время сооружений. Доля многоквартирных домов средней этажности значительно увеличилась с 6% от того, что было построено в 90-х годах, до 41% от того, что строится сегодня. Аналогичным образом доля высотных многоквартирных домов увеличилась с 2% до 11% за тот же период времени.

Малоэтажные дома уступают место средне- и многоэтажному

Количество малоэтажных арендных домов неуклонно снижалось с момента достижения пика в 1999 г. с этого десятилетия. В данных видна четкая тенденция — с 2010 года набирает популярность среднеэтажное и высотное строительство.

Это только подтверждает то, что уже некоторое время было очевидно невооруженным глазом: крупные города США становятся плотнее, а квартиры, в которых мы живем, все выше и выше над землей. Это происходит отчасти из-за высокого спроса на городскую жизнь и меньшего количества площадок для строительства. Многие застройщики квартир и отраслевые эксперты согласны с тем, что существует более вертикальная застройка, поскольку стоимость земли увеличивается. Существующий и будущий размер застройки определяется сочетанием экономики жилья, спроса и правил землепользования, согласно Даг Ресслер , менеджер по бизнес-аналитике в Yardi Matrix.

Высотные многоквартирные дома становятся все выше и больше

Мы строим больше средних и высотных зданий, чтобы вместить большее количество квартир. Тридцать лет назад среднее количество квартир в высотном многоквартирном доме составляло 243, но оно выросло еще на 17 квартир в 2000-х и еще на 14 в 10-х, достигнув впечатляющего среднего числа 274.

«Застройка обычно строится так, чтобы максимизировать количество квартир на каждом участке земли (в рамках политического управления), а ограничения снижают прибыльность застройки и могут препятствовать развитию в определенных областях, что приводит к меньшему количеству построенных квартир или более высокой арендной плате за квартиры, которые построены», говорит Ресслер.

Количество многоквартирных небоскребов сегодня гораздо больше, чем три десятилетия назад. Жилые небоскребы быстро становятся популярными по всей стране: от 8 в 90-х до стремительного роста 68 в 10-х. Между 00-ми и 10-ми годами их количество почти удвоилось.

10 самых высоких многоквартирных домов США, построенных за последние три десятилетия

Так где самые высокие многоквартирные дома, построенные за последние 30 лет: Майами, Остин или, может быть, в Финиксе? Самым высоким жилым зданием в США в нашем топе, высотой 87 этажей, является Aqua at Lakeshore East в Чикаго , впечатляющее сооружение, расположенное недалеко от озера Мичиган.

Половина зданий, представленных наверху внизу, были построены в течение последнего десятилетия, а другая половина — за последние 6 лет. Все они могут похвастаться исключительными удобствами и насчитывают более 150 квартир, из которых New York ’s Silver Towers (60 этажей — 7-й наверху), предлагающий внушительное количество 1359 квартир. Здание Урби в Джерси-Сити, 4-е место в нашем топе, на самом деле является самым высоким зданием в Джерси-Сити , с 69 этажами и 762 квартирами. Посмотрите ниже 10 самых высоких многоквартирных домов в США:

Бостон – чемпион этого десятилетия по доле квартир в многоэтажках

Удивительно, но в Бостоне, штат Массачусетс, в этом десятилетии самая высокая доля новых высотных многоквартирных домов, впереди Нью-Йорка. 55% многоквартирных домов, построенных в Бостоне в этом десятилетии, имеют более 12 этажей, в то время как 51% того, что было построено в Нью-Йорке с 2010 года, относится к той же категории высоты, а 41% — в Чикаго. В предыдущие два десятилетия Нью-Йорк лидировал с долей 61% высотных зданий в 2000-х годах и 46% в 1999 году.0s, и он остается городом-чемпионом всех времен с самыми высотными жилыми домами в США

Ограничения по плотности, ограничения по высоте, материалы, стоимость рабочей силы, требования к парковке и другие правила — вот некоторые из основных моментов, которые способствуют как строятся высокие города. В то время как регулирование жилых зданий может варьироваться от региона к региону, прибрежные рынки обычно регулируются более строго, а сообщества в северо-восточном регионе находятся под самым высоким уровнем местных правил.

Но не все города рады вертикальному росту. В Джексонвилле, штат Флорида, где доля малоэтажной застройки составляет 92%, в этом десятилетии не было возведено ни одного многоэтажного жилого дома. Высокие здания также не были предпочтительным типом для Лас-Вегаса и Эль-Пасо, штат Техас. В этих двух городах доля малоэтажных зданий выросла до 98%, а остальные поставки были среднеэтажными.

Воспользуйтесь представленной ниже интерактивной таблицей, чтобы увидеть, как за последние десятилетия изменилось количество высотных многоквартирных домов и средняя этажность всех типов многоквартирных домов.

Methodology

RentCafe  – общенациональный веб-сайт по поиску квартир, который позволяет съемщикам легко находить квартиры и дома для аренды по всей территории Соединенных Штатов.

Чтобы составить этот отчет, исследовательская группа RentCafe проанализировала высоту ~ 30 000 жилых многоквартирных домов с более чем 50 квартирами в США, построенных в период с 1990 по 2018 год, на основе общего количества этажей. Данные за 2019 год неполные и не включены.

Данные о строительстве были предоставлены нашей дочерней компанией Yardi Matrix, инструментом развития бизнеса и управления активами для брокеров, спонсоров, банков и источников акционерного капитала, гарантирующих инвестиции в многоквартирных домах, офисах, промышленности и секторах индивидуального хранения.

Малоэтажные здания определяются как здания до 4 этажей.

Здания средней этажности определяются как здания от 5 до 12 этажей.

Высотные здания определяются как здания, имеющие 13 этажей и выше.

Небоскребы — это здания высотой более 40 этажей, которые относятся к категории высотных зданий.

Недвижимость со смешанной структурой (комбинация малоэтажных, среднеэтажных и высотных зданий) была классифицирована на основе структуры с наибольшим количеством этажей.

Изображения, использованные для визуализации «Самые высокие многоквартирные дома», предоставлены Yardi Matrix.

Для получения индивидуальных данных и других запросов, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу [email protected].

Добросовестное использование и распространение

Мы поощряем и бесплатно предоставляем вам разрешение на повторное использование, размещение или повторную публикацию изображений в этой статье. При этом мы только просим вас указывать авторов, ссылаясь на RentCafe.com или на эту страницу, чтобы ваши читатели могли узнать больше об этом проекте, исследованиях, стоящих за ним, и его методологии.

Понимание многоквартирной недвижимости классов A, B и C. жилая» арендная недвижимость и «коммерческая» многоквартирная недвижимость.