| 31 Января, Пятница |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 29 Января, Среда |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 28 Января, Вторник |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 26 Января, Воскресенье |
|
|
|
| 24 Января, Пятница |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 23 Января, Четверг |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 20 Января, Понедельник |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 19 Января, Воскресенье |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 18 Января, Суббота |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 15 Января, Среда |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 14 Января, Вторник |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 11 Января, Суббота |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 10 Января, Пятница |
|
|
|
|
|
| 04 Января, Суббота |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 03 Января, Пятница |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Квадрохаус проекты домов (152 фото) — фото
Квадрохаус Череповец
Квадрекс дом
Квадрохаус Дубна
Фрегат Кстовский район коттеджный поселок
Квадрохаус три этажа
Таунхаус на 3 семьи с гаражом
Дом квадрохаус
Деревянный квадрохаус
Двухэтажный каркасный дом на 2 семьи
Квадрохаус Кембридж планировка
Дом квадрохаус
Планировка квадрохаус Дон
Фото квадрохаусов
Трехэтажные дома в коттеджном поселке
Квадрохаус проекты
Квадрохаус Ломоносова
Проекты домов 9х12 двухэтажный 3д
Проекты квадрохаусов на 4 семьи эконом
Квадрохаус Янтарный
Проект двух домов на одном участке
Квадрохаус Янтарный
Дом квадрохаус
Квадрохаус планировка 3 этажа
Гудвуд дом в стиле хайтек
Проект квадрохауса на 4 семьи
Квадрохаусы проекты
Таунхаус на 3 семьи
Квадрохаусы проекты
Квадрохаусы до 90 кв.
м.
Квадрохаус Ломоносова
Готовые проекты квадрохаусов
Проект линейного таунхауса
Планировки квадрохаусов
Дуплекс с плоской крышей 20 x 12
Квадрохаус Бужарово
Одноэтажные квадрохаус проекты
Как переводится дуплекс с английского
Проекты таунхаусов на 3 семьи с отдельными входами
Квадрохаус проекты
Таунхаус на 4 семьи с отдельными
Квадрохаус Краснодар
Квадрохаус Ломоносова
Подмосковные поселки таунхаусов
Квадрохаусы на 4 семьи
Таунхаус на 2 семьи
Квадрохаус проекты
Квадрохаус план
Квадрохаус одноэтажный
Квадрохаус проекты
Квадрохаусы фото
Квадрохаусы проекты
Квадрохаус проекты с гаражом
Элитные дуплексы
Проекты квадрохаусов на 4 семьи
Квадрохаус Тюмень ТДСК
Квадрохаус проекты
Квадрохаусы проекты
Готовые проекты квадрохаусов
Квадрохаус проекты
Квадрохаусы проекты
Квадрохаус Тюмень ТДСК
Разрез трехэтажного здания
Квадрохаус проекты
Квадрохаус в Европе
Квадрохаус проекты эконом класса
Квадрохаус проекты
Квадрохаусы эконом класса
Квадрохаус проекты домов
Дом твинхаус
Квадрохаусы в Подмосковье
Квадрохаус план
Проект квадрохауса с гаражом
На двухэтажный дом проект 9х5
Дуплекс Бристоль
Квадрохаус с выходом на террасу
Проекты таунхаусов на 4 семьи
Квадрохаус джерси
Белый берег коттеджный поселок таунхаус проект
Квадрохаус трехэтажные
Квадрохаус Троицкий
Квадрохаус Кембридж
Дуплекс 300 кв м
Колористика блокированных домов
Квадрохаус Янтарный
Удача Володино Тверь официальный сайт
Квадрохаус с мансардой
Проект квадрохауса на 4
Проект квадрохауса на 4 семьи с отдельными входами
Дом квадрохаус
Квадрохаус проекты
Квадрохаус на 4 семьи
Квадрохаус Троицкий
Проект таунхауса на три семьи
Таунхаус из блоков
Проект трехэтажного здания
Квадрохаус Англия
Проект трехэтажного магазина
Квадрохаус планировка 3 этажа
Квадрохаус проекты
Квадрохаусы на 4 семьи
Проекты квадрохаусов на 4 семьи
Квадрохаус Ломоносова
Малаховское озеро Таун
Дом квадрохаус
КП мечта Дмитровский квадрохаус
Квадрохаус Кембридж планировка
Патрушево квадрохаусы
Эковиль Хрустальный Иркутск
Дом на 4 семьи проект
Квадрохаус Ломоносова
Проекты квадрохаусов на 4 семьи эконом
Квадрохаус Троицкий
Квадрохаус Ломоносова
Проекты квадрохаусов на 4 семьи эконом
Квадрохаус планировка 3 этажа
Квадрохаус одноэтажный
Квадрохаус проекты
Фото квадрохаусов
Дуплекс, таунхаус и квадрохаус
Квадрохаус проекты
План квадрохауса
Таунхаус на 2 семьи в скандинавском стиле
Квадрохаусы в Туле
Квадрохаус Ломоносова
Проекты квадрохаусов на 4 семьи
Квадрохаус Ломоносова
Проекты таунхаусов 3 этажных
Квадрохаус Англия
Дом квадрохаус
Патрушево квадрохаусы
Дуплекс на 6 сотках проекты
Коттедж на 3 семьи
Квадродом на 4 семьи
Проект трехэтажного
Мечта квадрохаус
Квадрохаус проекты
Таунхаусы проекты в Каспийске
Квадрохаус планировка
Проект дуплекса из кирпича
Одноэтажные квадрохаус проекты
Экодолье Самара
Квадрохаус Ломоносова
Дом квадрохаус
Квадрохаус Дубна
Планировка квадрохаус Дон
Четырехквартирный дом
Квадрохаус в стиле лофт
Квадрохаусы 70
Квадрохаус современный дизайн
Квадрохаус Кембридж
Планировка квадрохауса 80 кв м
Квадрохаус трехэтажные
Проект эконом-дома для cемьи из 4 человек
Дом на несколько семей как называется
Проект таунхауса предполагает строительство общих стен, благодаря которым и соединяются несколько частных зданий.
Внимание Каждый из участков имеет собственный вход, земельный участок, гараж и так далее.
Готовый проект таунхауса на три семьи с оригинальным экстерьером То есть, по сути, хозяева живут в собственном загородном дачном доме, с той лишь разницей, что прямо под боком находятся соседи.
Подобным образом сейчас повсюду застраивается множество поселков в пригородах крупных мегаполисов. Вопрос простой и многие без труда скажут как назывались такие квартиры.
Если у вас все-таки возникли сложности с ответом на вопрос, то читайте правильный ответ далее. Конечно, сейчас почти не встретишь, что семьи живут в таких квартирах.
Может поэтому молодое поколение и не знает ответа на данный вопрос. Обе части таунхауса представляют собой зеркальное отражение друг друга, с аналогичной по размерам жилой площадью.
Проекты таунхаусов и блокированных домов
Главная / Проекты таунхаусов и блокированных домов
Отложенные (0) Сравнение (0)
Бесплатная доставка проектов по России!
Звоните нам на бесплатный номер +7
без выходных с 10:00 до 19:00 (время Московское) Внимание! Офис работает
только по будням
(контакты).
Фундамент сразу после оплаты. По Вашему пожеланию мы можем предоставить копию необходимых Вам листов из проекта. Данная услуга предоставляется для большинства проектов сразу после оплаты.
| Количество проектов в данной категории: 22 Общее количество архитектурных проектов в каталоге: 3577 |
до 150 м2 от 150 до 250 м2 от 250 до 400 м2 от 400 м2
Проект трех секционного таунхауса № W-428-1P
2 этажа, габариты: 14.4 х 27.7 м
Площадь:
427.87 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 6 000 000 руб
Материал:
пенобетон
Великолепный проект пенобетонного дома станет лучшим вариантом для постоянного проживания всей семьей в коттеджном поселке.
КУПИТЬ91 350
руб
| Глеб [25.11.2015] : очень примерная сумма — 290-300 тысяч $. В… |
Проект дома 8,5 на 7,5 № N-217-1K
3 этажа, габариты: 7.
5 х 8.5 м
Площадь:
217.3 м2
Строительство:
от 3 400 000 руб
Материал:
кирпич
Когда участки под застройку небольшие, проблема вновь строящихся домов — близость соседних.
КУПИТЬ33 000
руб
| Юлия [14.10.2013] : Порядок приобретения проекта таков: Вы заключаете… |
Проект дома в английском стиле 10,5 на 12 № W-160-1K
2 этажа, габариты: 12.0 х 10.5 м
Площадь:
159.6 м2
Строительство:
от 2 500 000 руб
Материал:
кирпич
КУПИТЬ28 600
руб
| Юлия [15.05.2012] : проект покупался не однократно, но к сожалению… |
Проект дома на 4 квартиры № T-1068-1K
3 этажа, габариты: 13.6 х 8.0 м
Площадь:
253.3 м2
Строительство:
от 3 800 000 руб
Материал:
кирпич
Проект таунхауса. Инвестирование в строительство таунхаусов – дело достаточно прибыльное.
КУПИТЬ84 000
руб
Дачный дом с гостиной № O-532-1K
2 этажа, габариты: 11.8 х 31.6 м
Площадь:
531.7 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 7 400 000 руб
Материал:
кирпич
КУПИТЬ73 260
руб
| Владимир [16.02.2013] : … |
Проект дома с монолитным каркасом № U-1305-1M
4 этажа, габариты: 25.1 х 28.6 м
Площадь:
1304.98 м2
Материал:
монолит
КУПИТЬ 250 000
руб
Проект жилого дома на 3 семьи № W-370-1K
3 этажа, габариты: 15.9 х 11.8 м
Площадь:
370.8 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 5 600 000 руб
Материал:
кирпич
Обратите внимание на проект трехквартирного дома, наружные стены которого возводятся из кирпича.
КУПИТЬ36 400
руб
Проект блокированного дома из газобетона № C-190-1P
2 этажа, габариты: 7.
2 х 20.0 м
Площадь:
190.6 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 3 000 000 руб
Материал:
пенобетон
КУПИТЬ43 200
руб
| Глеб [15.03.2012] : Порядок приобретения:Заключаем с Вами договор,… |
Дом 12 на 15,9 № V-208-1P
2 этажа, габариты: 12.0 х 15.9 м
Площадь:
207.8 м2
Строительство:
от 3 200 000 руб
Материал:
пенобетон
Не очень большой, но очень уютный дом для всей семьи, подходящий как для города, так и для дачи…
КУПИТЬ17 550
руб
| Глеб [13.07.2012] : гараж на одну машину. Высота потолков указывается… |
Дом 13,5 на 12 № R-189-1P
2 этажа, габариты: 13.0 х 12.0 м
Площадь:
212 м2
Строительство:
от 3 300 000 руб
Материал:
пенобетон
Удобный пенобетонный коттедж для постоянного проживания небольшой семьи.
КУПИТЬ45 000
руб
Двухэтажный таунхаус № B-213-1P
2 этажа, габариты: 12.1 х 13.1 м
Площадь:
212.8 м2
Строительство:
от 3 300 000 руб
Материал:
пенобетон
Цена указана за одну секцию.
КУПИТЬ22 400
руб
Проект таунхауса на две семьи № R-265-1P
2 этажа, габариты: 10.2 х 18.0 м
Площадь:
265 м2
Строительство:
от 3 700 000 руб
Материал:
пенобетон
Типовой проект таунхауса на две семьи выполнен в классическом стиле загородной архитектуры…
КУПИТЬ45 000
руб
Дом 14,7 на 10,5 № R-280-1D
3 этажа, габариты: 14.5 х 10.5 м
Площадь:
278 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 6 500 000 руб
Материал:
дерево
Деревянный проект из бруса с гаражом на 1 а/м.
КУПИТЬ45 000
руб
| Андрей [22.07.2011] : прошу сообщить количество пиломатериала… |
Проект дома из кирпича с цокольным этажом № R-280-1K
3 этажа, габариты: 14.
7 х 10.5 м
Площадь:
278 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 4 200 000 руб
Материал:
кирпич
Оптимальный вариант для семьи из 4-5 человек. Рабочий проект разработан в двух вариантах…
КУПИТЬ45 000
руб
| Юлия [15.07.2014] : Фотографии построенного дома… |
Типовой проект таунхауса из кирпича № E-400-1K
4 этажа, габариты: 17.5 х 9.6 м
Площадь:
400 м2
Строительство:
от 6 000 000 руб
Материал:
кирпич
КУПИТЬ37 000
руб
Проект таунхауса № U-402-1P
2 этажа, габариты: 9.9 х 28.8 м
Площадь:
402 м2
Строительство:
от 5 600 000 руб
Материал:
пенобетон
КУПИТЬ70 000
руб
Проект таунхауса 3 этажа № U-530-1K
3 этажа, габариты: 13.9 х 19.7 м
Площадь:
530.04 м2
Строительство:
от 7 400 000 руб
Материал:
кирпич
КУПИТЬ55 000
руб
Типовой проект дом-особняк на две семьи № J-548-1P
2 этажа, габариты: 14.
4 х 25.2 м
Площадь:
547.8 м2
Варианты:
2 шт
Строительство:
от 6 600 000 руб
Материал:
пенобетон
КУПИТЬ62 500
руб
| Егор [28.04.2012] : Прикольное решение для 2-х семей… |
Проект квадрохауса № T-563-1P
2 этажа, габариты: 14.5 х 35.2 м
Площадь:
562.52 м2
Варианты:
1 шт
Строительство:
от 6 800 000 руб
Материал:
пенобетон
Проект блокированного дома на 4 секции. Размеры в габаритах 35,2м х 14,5м. Жилой дом на 2 квартиры.
КУПИТЬ 124 810
руб
| Глеб [19.10.2010] : Мы не занимаемся строительством домов. Поэтому мы… |
Блокированный жилой дом на 4 квартиры № K-612-1P
2 этажа, габариты: 19.8 х 29.6 м
Площадь:
612 м2
Строительство:
от 7 300 000 руб
Материал:
пенобетон
КУПИТЬ48 000
руб
Проект блокированного жилого дома № W-620-1P
3 этажа, габариты: 12.
7 х 15.3 м
Площадь:
620.2 м2
Строительство:
от 7 400 000 руб
Материал:
пенобетон
Проект блокированного жилого дома благодаря прекрасно выполненной архитектуре фасадов легко впишется как в природный…
КУПИТЬ73 260
руб
Проект четырехквартирного дома № T-1068-2K
3 этажа, габариты: 13.6 х 8.0 м
Площадь:
1068 м2
Строительство:
от 15 000 000 руб
Материал:
кирпич
Проект таунхауса. Инвестирование в строительство таунхаусов – дело достаточно прибыльное.
КУПИТЬ84 000
руб
| Эллада [13.11.2012] : этот таунхаус может уместиться на участке в 10… |
В этом разделе мы хотели бы представить Вам проекты таунхаусов и блокированных домов. Слово «таунхаус» берет свое название от двух английский слов town (город) и house (дом). Таким образом, таухаус – это городской дом. Под таким домом, в отличие от привычных всем городских квартир, подразумевается небольшой личный особняк, построенный в пределах города или расположенный совсем недалеко от него.
Таким образом, Вы живете в загородном коттедже, но имеете доступ ко всем городским инфраструктурам и имеете возможность каждый день ездить на работу. Такой стиль жизни становится весьма популярным, благодаря чему проекты таунхаусов и блокированных домов также становятся все более востребованы.
Блокированные дома, что это значит? Это значит, что такие дома строятся блоками, они как бы пристраиваются друг к другу, образуя ряды. Блокированные дома — дома, составляющие современные поселки таунхаусов.
Понимая потребность городского жителя иметь возможность жить в личном доме в пределах города, мы собрали в этом разделе подборку проектов таунхаусов и блокированных домов от самых именитых российских архитекторов.
Надеемся, что Вы подберете здесь то, что Вам необходимо.
Иностранный опыт: Дома-коммуны в четырёх мегаполисах
Когда я говорю с людьми, которые создают себе дома таким образом, все они рассказывают о том, что это сильно меняет сознание.
Этот опыт очень сказывается на образе мышления, не давая оценить все плюсы такого вида жилья. При этом кохаузинг, несмотря на очевидные сходства, — это принципиально иной вид жилья и устройства жизни.
Считается, что явление зародилось в Дании в 60-х и быстро распространилось в Скандинавии и Германии, а затем в остальной Европе и Штатах. Дома для кохаузинга всегда проектируют с учётом большого процента пространств общего пользования. Все приватные моменты жизни человека остаются в стенах личных полноценных квартир.
Дом на несколько семей как называется
Кроме этого, гораздо приятней осознавать, что ты делишь свою землю не с кем попало, а с родными людьми, и подвоха ждать не приходится.
Вернуться к оглавлению Планировка таунхауса на три хозяина Такие таунхаусы на три хозяина в плане внутреннего свободного пространства очень просторные.
Вернуться к оглавлению Планировка таунхауса на четыре хозяина Такие дома на четыре семьи отличаются большой площадью остекления, а также малым количеством внутридомовых перегородок.
Ориентация дуплекса на участке
Дуплексный дом может иметь какую угодно форму. Но наивысшая энергоэффективность достигается, если она ближе к квадратной. Общая стена двух половинок делается максимально возможной длины. Открытыми свету остаются остальные три стороны, но при определении положения дома на участке необходимо сориентировать его таким образом, чтобы северная сторона не приходилась на боковую сторону одного из хозяев. В идеале север находится позади дома, а фасады с остеклением выходят на юг. При неравном положении, когда кому-то достается север, а другому – юг, страдают оба хозяина. В первом случае в помещения попадает мало света и нужно тратить больше энергии на отопление; во втором – будет возникать перегрев помещений в жаркие месяцы.
При северной ориентации фасада так же, как и при южной, возникает паритет: в одной части дома жилые помещения выходят окнами на юг и восток, а в другой, соответственно, на юг и запад. Дуплекс-дом в таком случае выгодно расположить как можно ближе к входу на участок, чтобы основная территория не была затенена зданием.
Южный главный фасад дуплекса потребует ориентировать жилые помещения одной половины на запад, а другой на восток. При этом вдоль северной (задней) стены нужно расположить хозяйственные помещения. Они также будут выполнять функцию температурного буфера, защищая от холода жилые помещения. По такому принципу выполняют планировку пассивных домов.
С востока и запада целесообразно расположить террасы и зоны отдыха. Впрочем, при любой ориентации дома рекомендуется разносить зоны отдыха участка в противоположные стороны. Такое решение даст лучшую изоляцию и тем самым повысит комфорт проживания.
Если вход на участок расположен с восточной или западной стороны, то половинки ориентированного на юг или север дуплекса оказываются в неравных условиях: кому-то придется ходить дальше. Если в доме проживают родственники, то семья, поколением моложе может поселиться дальше от входа и проблемы не будет. Но для паритета сторон такой участок будет явно невыгоден, и в особенности, если он еще и узкий.
Конечно, из каждого невыгодного положения можно найти выход, применив мудрые решения. Поэтому приведенные схемы не стоит считать догмами – это лишь указания на явные недостатки той или ной ориентации дуплекс-дома по сторонам света.
Как называется дом на две семьи с разными входами
Проект таунхауса предполагает строительство общих стен, благодаря которым и соединяются несколько частных зданий.
Внимание Каждый из участков имеет собственный вход, земельный участок, гараж и так далее.
Готовый проект таунхауса на три семьи с оригинальным экстерьером То есть, по сути, хозяева живут в собственном загородном дачном доме, с той лишь разницей, что прямо под боком находятся соседи. Подобным образом сейчас повсюду застраивается множество поселков в пригородах крупных мегаполисов.
Вопрос простой и многие без труда скажут как назывались такие квартиры.
Если у вас все-таки возникли сложности с ответом на вопрос, то читайте правильный ответ далее.
Дом на несколько семей как называется
Проект таунхауса предполагает строительство общих стен, благодаря которым и соединяются несколько частных зданий.
Если у вас все-таки возникли сложности с ответом на вопрос, то читайте правильный ответ далее. Конечно, сейчас почти не встретишь, что семьи живут в таких квартирах. Может поэтому молодое поколение и не знает ответа на данный вопрос.
Обе части таунхауса представляют собой зеркальное отражение друг друга, с аналогичной по размерам жилой площадью.
Синхронизация планировки
Для комфортного проживания семейств по обе стороны общей стены необходима, прежде всего, хорошая звукоизоляция. Причем ее легче достигнуть не только усилением звукоизоляции самой смежной стены, но и взаимным расположением вдоль нее хозяйственных помещений или гаражей.
На втором месте находится исключение визуального контакта на балконах и придомовой территории. Например, если оба гаража построить где-нибудь сбоку, а не симметрично, то один из хозяев будет постоянно мелькать перед окнами чужой половины; к тому же ему придется дальше ходить к гаражу.
Нередко случается так, что террасы половин дуплекса выходят на один фасад, и тогда нужно обязательно отдалить их друг от друга, а если это невозможно, разделить глухой стеной.
Зеркальная планировка имеет ряд преимуществ. Она обходится дешевле уже на стадии создания проекта, но также удешевляет и строительство за счет типизации решений. Симметричные проекты дуплексов в коттеджных городках используются чаще всего. Однако ничего, кроме некоторого удорожания, не мешает сделать разную планировку. Единственное требование – это оставить вдоль смежной стены вспомогательные помещения, которые не нуждаются в естественном освещении. Кухни, санузлы и прачечные можно смещать, поскольку коммуникации у половинок раздельные и могут быть любой конфигурации.
Дом на 4 семьи как называется
Продуманные планировки делают жизнь в этом коттедже более комфортной. Четыре спальни и просторная, но в то же время уютная гостиная соберет много друзей и родственников по самым разным поводам.
- Заказать проект
- Задать вопрос
- Заказать проект
Проект таунхауса на 4 семьи – это полноценный вариант практичного и экономичного загородного дома, возведенного в соответствии со всеми современными нормами и способного обеспечить своим жильцам должный уровень комфорта.
Архитектура квадрохауса выполнена в стиле городского минимализма с характерным для него оформлением фасадов, лаконичными формами, плоской крышей и рациональным использованием внутреннего пространства.Блокированный дом включает в себя четыре отдельные секции, каждая по 104 квадратных метра. Каждая секция имеет отдельный вход и два этажа. Большая площадь остекления в сочетании с тщательно продуманными инженерными коммуникациями позволяет существенно экономить при оплате счетов на содержание дома.
Как называется жилище для нескольких семей с бассейном
Проект таунхауса предполагает строительство общих стен, благодаря которым и соединяются несколько частных зданий.
Внимание Каждый из участков имеет собственный вход, земельный участок, гараж и так далее.
Готовый проект таунхауса на три семьи с оригинальным экстерьером То есть, по сути, хозяева живут в собственном загородном дачном доме, с той лишь разницей, что прямо под боком находятся соседи. Подобным образом сейчас повсюду застраивается множество поселков в пригородах крупных мегаполисов. Инфо Главная » Мы из СССР » Народное название квартиры, населяемой несколькими семьями.
В социальной сети Однокласники в популярной браузерной онлайн игре под названием «Мы из СССР» на 55 уровне вас будет поджидать вопрос, в котором надо указать народное название квартиры во времена СССР, в которой жили несколько семей одновременно.
Таунхаусами называют загородные дома на несколько хозяев, и их популярность в последнее время становиться все больше и больше. Проект таунхауса предполагает строительство общих стен, благодаря которым и соединяются несколько частных зданий.
Каждый из участков имеет собственный вход, земельный участок, гараж и так далее.
Готовый проект таунхауса на три семьи с оригинальным экстерьером
То есть, по сути, хозяева живут в собственном загородном дачном доме, с той лишь разницей, что прямо под боком находятся соседи. Подобным образом сейчас повсюду застраивается множество поселков в пригородах крупных мегаполисов.
Особенности строительства таунхаусов
Строительство таунхаусов берет свое начало в Англии, где этот тип застройки позиционировался, как экономичный, однако, спустя некоторое время, проект таунхауса был по достоинству оценен во многих странах, в том числе и в нашей стране.
После адаптации в каждой из стран проекты приобрели национальные особенности интерьера и внешнего облика, присущие регионам. Примером тому служит различное предназначение таунхаусов в разных странах, к примеру, в туманном Альбионе такие жилища популярны среди семей с крупным достатком, а в Европе — среди жителей среднего достатка.
Вариант проекта трехэтажного таунхауса
Как правило, по площади каждая секция составляет около 150 квадратных метров, а размер прилегающей земли не более нескольких соток. Обязательный атрибут таунхаусов, навязанный нам из западных фильмов, — это ровно подстриженный газон по всему участку. За домом часто располагают зону для отдыха и площадку для барбекю.
Естественно, что отечественный таунхаус после ассимиляции стал не похож на свои западные аналоги. Наша необъятная страна позволяет возводить дома площадью гораздо большей, чем 150 квадратных метров, да и планировка земельного участка в несколько соток нашими соотечественниками расценивается как нечто игрушечное: как же без огорода?
Проект двухэтажного таунхауса с гаражом и мансардой
Что касается цены за таунхаусы в нашей стране, то она находится около суммы в 600 тысяч долларов. Все зависит от отдаленности участка от города, соответственно можно найти таунхаусы, превышающие эту цену в два раза.
Однако для большинства жителей нашей страны более приемлемыми считаются дома экономкласса.
Проект таунхауса
Рассмотри некоторые преимущества таунхаусов по сравнению с частными домами.
- Строительство таких домов обходится дешевле, благодаря экономии на строительных материалах и более низкой цене на земельные участки.
- Проекты таунхаусов отличаются большими размерами жилого пространства и габаритами земельных владений, примыкающих к ним. В остальном планировка таунхауса похожа на планировку обычного загородного дома 10 на 10: первый уровень занимают кухня, зал и хозяйственные помещения, а второй этаж — спальные комнаты.
- Каждая из секций предполагает отдельно стоящий вход, что может уберечь от бытовых споров с владельцами соседней половины.
- Как правило, поселки с таунхаусами предполагают наличие охраны, поэтому за сохранность своего имущества можно быть спокойным.
Вариант оригинального проекта двухэтажных таунхаусов с гаражом
Конечно же, проживание в таунхаусе предполагает соблюдение некоторых законов общежития подобно тому, как в многоквартирных домах в городе.
Поэтому тем, кто хочет отдалиться от цивилизации и городской суеты, необходимо подумать о строительстве своего собственного дома: таунхаусы (дословно — городские дома) — это нечто среднее между городской квартирой и частным строением.
Плюсы и минусы таунхаусов
Выбирая проекты таунхаусов, учитывайте присущие им преимущества и недостатки, чтобы проживание доставило только приятные моменты. Ведь кто-то оценит по достоинству положительные стороны, а другим покажутся весомыми минусы данной постройки.
Плюсы
- Синтез городского комфорта и близости к природе,
- Наличие загородных удобств — собственного участка и погреба,
- Отсутствие общего подъезда,
- Четкое зонирование пространства, возможность как общения, так и уединения,
- Сравнительно низкая цена застройки, объясняемая экономией на возведении персональных стен и перекрытий.
Минусы
- Смежные стены, за которыми находятся соседи,
- Обязательные лестницы внутри квартиры, которые не всем будут удобны (в частности, пожилым и семьям с маленькими детьми),
- Минимальный участок, на котором не будет дополнительных построек, в отличие от полноценного загородного дома,
- Отдаленное расположение от большого города.
Разумеется, даже недостатки в отдельных случаях могут восприниматься как достоинства. Если вас заинтересовали подобные постройки, то в каталоге «Домамо» вы можете посмотреть типовые проекты домов-таунхаусов. Наши разработки дополнены подробной информацией — описания, цены и фото готовых зданий. Заказывая проект, вы можете дополнить его строительным подрядом. Мы построим жилье вашей мечты под ключ, с полной внешней и внутренней отделкой.
Проект таунхауса класса эконом
Такие дома на рынке недвижимости считаются весьма недорогими аналогами городских квартир, что и привлекает будущих владельцев, ведь за ту же цену, что стоит квартира, можно обзавестись собственным загородным жильем, да еще и с прилегающей территорией.
Планировка всех этажей таунхауса эконом класса
Однако из-за того, что большинство таунхаусов значительно отдалены от города, в качестве основного места проживания они мало кем рассматриваются. Схемы типовых таунхаусов можно без проблем найти на просторах интернета, и главной их концепцией является экономия на строительных материалах и стоимости земельных участков.
Планировка таунхауса на двух хозяев
Типовая планировка таунхауса для размещения нескольких семей располагает всем необходимым для удобной жизни за городом. Обе части таунхауса представляют собой зеркальное отражение друг друга, с аналогичной по размерам жилой площадью.
Планировка таунхауса может быть изменена по желанию заказчика на стадии строительства, однако в основном она кардинально не меняется: на первом этаже — кухонная зона, коридор, зал, санузел и терраса в доме. Второй этаж дома предполагает наличие жилых комнат, детских и спален.
Планировка второго этажа таунхауса на двух хозяев
Исходя из проекта, на верхнем этаже могут быть предусмотрены ванная комната и туалет. Нередко таунхаусы используются большими семьями, где одна половина заселена, к примеру, старшим поколением, а дети и внуки располагаются по соседству.
Такой вариант способствует тому, что семья живет практически в одном месте, и есть возможность чаще видеться и помогать друг другу.
С другой стороны, исключаются все проблемы отцов и детей, потому что у каждого члена семьи есть собственное место, и причины для споров на бытовой почве попросту отсутствуют. Кроме этого, гораздо приятней осознавать, что ты делишь свою землю не с кем попало, а с родными людьми, и подвоха ждать не приходится.
Планировка дома. Дом выполнен в скандинавской традиции архитектурно-планировочных решений. Он состоит из 3-х спален, кухни-гостиной, душевой, бани, прачечной и техпомещения.
Жилые помещения отделены от улицы тамбуром (S=2 м2). В климатических условиях Восточной Сибири его наличие обязательно. Смежно располагается небольшое техпомещение (S=2м2), в котором рекомендуется ставить необходимое инженерное оборудование: по подготовке горячей воды и холодному водоснабжению, узел входа и распределения электроснабжения, блок приточно-вытяжной вентиляции с дополнительным подогревом воздуха на 200-300 м3.
Из небольшой прихожей (S=4 м2) можно попасть в душевую (S= 4 м2), совмещенную с санузлом.
В ней расположены унитаз, раковина и душевая кабина. Наличие парного помещения (S=3м2) в доме позволяет сэкономить на строительстве бани. Оно может быть оборудовано как дровяной печью, так и электрокаменкой. В условиях автономного горячего водоснабжения баня позволяет экономить и на подогреве воды. Кроме того, для принятия ванны на одного человека требуется в среднем около 200 литров, в то время как для принятия душа – около 50 литров.Из прихожей мы попадаем в общественную зону дома – кухню-гостиную (S=23,5 м2). Вместо стального камина здесь можно установить дровяную плиту, что может быть очень удобным в связи с практикующимися у нас внезапными отключениями электричества.
Спальня родителей (S=17 м2) позволяет разместить достаточно большое количество шкафов для хранения как повседневной одежды, так и сезонной. В ней можно даже поставить небольшой стол для ноутбука.
Детские спальни (S=12,5 м2) зеркальны относительно друг друга и рассчитаны, кроме сна также и для дневного времяпрепровождения и выполнения школьных уроков.
Рядом с кухней расположена небольшая прачечная (S=3 м2). Она также является тамбуром «черного» выхода на участок, поэтому удобней ее снабдить стеклянной пластиковой дверью. Это поможет лучше сохранить тепло и улучшит освещенность. В прачечной можно организовать вход в подвал колодцевого типа для хранения заготовок на зиму.
Конструкция дома. Дом предполагает деревянно-каркасное исполнение. Каркас следует выполнить из досок сечением 40 х 150 мм 1-2 сорта, внутренние стены – 40 х 100 мм 2-3 сорта. За пространственную жесткость конструкции отвечают плиты OSB-3 формата 1220 х 2440 толщиной 9 мм. В качестве пароизоляции применен самоклеющийся фольгированный полиэтилен толщиной 5 мм. Ветрозащитную функцию выполняет диффузионная мембрана.
Дом спроектирован под использование утеплителя двух марок: Rockwool Лайтс Баттс или URSA Geo Каркас.
Ленточный фундамент скомбинирован с конструкцией полов по грунту. Давление здания на грунт фундамент передает через 50 мм экструдированного полистирола, 200 — 300 мм щебеночного основания и геотекстиль.
Конструкция верхнего перекрытия выполнена по мансардному типу. Применено 250 мм минераловатного утеплителя. Кровля имеет уклон 180. В качестве покрытия может быть применена как металлочерепица, так и профлист.
Внутренняя отделка. На стенах – гипсокартон 12 мм. Потолок – вагонка 14 мм. На пол предполагается постелить плтику ПВХ.
Внешняя отделка дома включет вентилируемый фасад. Мы рекомендуем наружную Аквапенель Knauf 12 мм с последующим оштукатуриванием.
В целом, дом может быть расположен на относительно ровных участках северо-восточной, южной или юго-восточной ориентации.
«Правила строительства», №41/1, апрель 2014
Правообладателем всех материалов сайта является ООО «Правила строительства». Полная или частичная перепечатка материалов в любых источниках запрещена.
Планировка таунхауса на три хозяина
Такие таунхаусы на три хозяина в плане внутреннего свободного пространства очень просторные. Подобно предыдущему типу, на первом этаже обустраивают и планируют кухню, зал, а также подсобные и технологические комнаты.
Подробная планировка и проект таунхауса на три хозяина
Очень популярно в настоящее время совмещать кухню с комнатой-студией, тем самым экономя жилое пространство. Как правило, каждая из секций имеет собственный выход на террасу, с которой отлично просматриваются владения. Второй этаж стандартно включает спальню, детскую и небольшой санузел.
Размеры дуплекс-домов
Исходя из того, что дуплексы рассматриваются в первую очередь как экономное загородное жилье, размеры каждой половины не превышают 100-150 м². Но теоретически ограничений для их площади нет. Дуплексы могут быть одноэтажными или двухэтажными, мансардными и даже иметь три этажа. Но рациональными все же являются двухэтажные дома или с жилой мансардой указанной площади. Одноэтажные проекты требуют достаточно большой площади застройки, а это означает, что смежная стена получится очень длинной. Но поскольку она не имеет окон, то в одноэтажных дуплексах очень проблематично создать хорошую планировку.
Двухэтажные дома и проекты с мансардой обычно имеют площадь застройки в пределах 120-250 м². Размеры дома могут быть 10×12, 12×12, 10×15 или 12×15 м.
Планировка таунхауса на четыре хозяина
Такие дома на четыре семьи отличаются большой площадью остекления, а также малым количеством внутридомовых перегородок. Таунхаусы на четыре семьи очень часто возводят в поселках с хорошо продуманной инфраструктурой, где без труда можно найти образовательные учреждения, продуктовые и прочие магазины, а также собственные инженерные коммуникации.
В таком месте можно обосноваться для постоянного проживания и ездить в город лишь на работу или по делам. Преимущества перед обычными частными коттеджами очевидны, и в современном мире такие варианты все чаще привлекают покупателей.
Дома на двух хозяев часто строили в сельской местности в советское время. Сейчас этот формат снова популярен. Правда, названия у домов новомодные – дуплексы, флэтхаусы, но суть остается прежней – под одной крышей проживают две семьи.
Сегодня дом на две семьи – это нечто среднее между таунхаусом и коттеджем. Только если таунхаусы по классификации жилья относятся к городскому сегменту – это многоуровневые квартиры в сблокированных линейных зданиях, то дуплекс – в чистом виде представитель загородного жилья, то есть частный дом. Поэтому построить его можно и на земле, предназначенной для ИЖС. Дуплекс состоит из двух обособленных квартир, в каждой – свой отдельный вход. Соседей объединяет общая стена и участок при доме.
Что такое таунхаус?
Название пришло из английского языка, и в российском градостроительном кодексе его аналогом считается понятие «малоэтажное блокированное строение». Чаще они рассчитаны на две семьи, или на 4 (квадрохаусы). Для проекта малоквартирного дома не требуется государственная экспертиза при соблюдении следующих условий:
- строение рассчитано не более, чем на 3 этажа;
- количество секций (квартир) не больше 10-ти;
- предназначение — для постоянного проживания;
- расположено на отдельном земельном участке;
- блоки отделены капитальными стенами без проемов.
Проекты одноэтажных таунхаусов востребованы мало, чаще их строят в 2 этажа — лучшие фото из нашего каталога можно подробно рассмотреть в 3D. Многоуровневая структура, иногда с мансардой, дает возможность сделать внутреннюю планировку вариативной, удобной для жизни. Дополнительный бонус — огороженная территория, гараж и небольшой палисадник у дома.
Предлагаемый многоквартирный дом идеально подходит для плана Миннеаполиса на 2040 год. Так почему же Комиссия по планированию отказала в проекте?
Строительство с низким уровнем углерода: Проверка
Пассивный дизайн с низкой энергией: Проверка
Прямо рядом с запланированным основным транспортным остановкой: Проверка
Делюкс велосипедные площадки вместо внеуличной парковки: чек
Статья продолжается после объявления
Недавнее предложение о многоквартирном доме на северо-востоке кажется специально разработанным для Комплексного плана Миннеаполиса на 2040 год, который был принят с помпой и обстоятельствами голосованием 12-1 в городском совете в 2019 году. В то время план кодифицировал амбициозные общегородские цели в отношении жилья , справедливость, транспорт и меры по борьбе с изменением климата, отчасти за счет больших шагов по поощрению плотности и инвестиций по всему городу.
Так что это было большое событие в прошлом месяце, когда предложение квартиры от местного мелкого застройщика натолкнулось на стену. В редком случае, когда уполномоченные отменяли рекомендации персонала, Комиссия по планированию Миннеаполиса проголосовала 6–3 за отклонение заявки. Дело будет передано в Комитет по делам бизнеса, инспекции, жилищному строительству и зонированию городского совета Миннеаполиса для принятия решения в следующий вторник, и запланировано еще одно публичное слушание.
Сочетание доступного жилья с борьбой с изменением климата Коди Фишер, самопровозглашенный фанат строительной науки, заинтересовался жильем, когда его разочаровало отсутствие вариантов в большей части Миннеаполиса. В результате два года назад Фишер построил необычный шестиэтажный дом за принадлежащим ему дуплексом на северо-востоке Миннеаполиса, один из самых инновационных проектов заполнения, которые я когда-либо видел. Предложение Ван Бюрена — его следующая инвестиционная идея: жилой дом с 23 квартирами на одном участке рядом с северо-восточным Центральным проспектом.
MinnPost фото Билла Линдеке
Свободная земля рядом с предлагаемым зданием.
«Я родом из Миннесоты», — сказал мне Фишер, описывая, как он вдохновился стать разработчиком, живя в разных городах мира. «Я все больше и больше думаю о пересечении окружающей среды, изменения климата и урбанизма, а также о том, как это влияет на качество жизни: социальная справедливость, социальная справедливость и жилищный кризис».Четырехэтажное здание Fischer предлагает сочетание студий и квартир с одной спальней в самом сердце северо-восточного Миннеаполиса. В этом районе, безусловно, существует нехватка жилья, поскольку существует высокий спрос на квартиры между башнями Центрального Хеннепина и популярным районом искусств Северо-восточного Миннеаполиса.
«Это участок шириной 60 футов в Ван Бурене с выходом на переулок, и наложение Коридора 6 [города] было идеальным», — сказал мне Фишер, имея в виду изменения зонирования Миннеаполиса 2040, которые позволяют построить шестиэтажную застройку на посылка. «И это, безусловно, впечатляющее место с точки зрения транзита, торговли, удобств и рабочих мест».
Статья продолжается после рекламы
Что касается мер по борьбе с изменением климата, навороты на здании — это то, чего я не видел по эту сторону европейской архитектурной студии. Здание включает в себя высокие стандарты изоляции R60, улавливание солнечного тепла и то, что Фишер описывает как «минимальную непрерывную тепловую оболочку», которую мне пришлось искать. Конечный результат, как надеется Фишер, станет образцом того, как сочетать доступное жилье с действиями по борьбе с изменением климата.
«Он будет полностью электрифицирован и питается от солнечной энергии, будет на 60% более энергоэффективным, чем все, что построено сегодня, с низким содержанием углерода», — сказал мне Фишер. «Поскольку 40% выбросов углерода в мире приходится на здания, следующее десятилетие будет критически важным для планеты. То, что мы строим, как мы строим и где мы строим, будет иметь решающее значение для того, избежим ли мы худших последствий изменения климата».
Сайт, правда, немного необычный. Квартиры будут примыкать к переулку, идущему между северо-восточной улицей Ван Бюрен и местным парком вдоль оживленной Центральной авеню, одной из главных улиц Миннеаполиса. Автобус № 10 на улице является одним из маршрутов с самым большим пассажиропотоком в Миннеаполисе, и в 2025 году планируется многомиллионная модернизация услуг в рамках проекта Metro Transit F Line. В течение двух лет люди, живущие в новом здании, получат одни из лучших транспортных средств. службу в гос.
Но все зависит от одобрения города, которое находится в подвешенном состоянии, поскольку две дюжины соседей с улицы Ван Бюрен и ее окрестностей обратились в Комиссию по планированию с возражениями против квартир. Основными жалобами были пробки, парковка, тени и опасения по поводу процесса изменения зонирования Плана 2040 года.
Город Миннеаполис
Карта построенной формы в Плане Миннеаполис 2040.
«Велосипеды — это здорово, но я нахожу ироничным то, что мы говорим о выбросах углерода и заботе об окружающей среде при сносе совершенно хорошего дома на одну семью», — заявил один из соседей. Другие говорили о необходимости домов для семей и тихом характере улицы.«Характер района» — это не только частая тема на собраниях сообщества, но и часть выводов, записанных в кодексах городского зонирования. В то же время характер соседства всегда в глазах смотрящего.
Например, в пределах двух кварталов от собственности Ван Бюрена вы найдете: 50-летнюю 20-этажную башню государственного жилья; Lush, бывший склад, превращенный в процветающий гей-бар; промышленное использование без окон, например, завод по переработке электроники и склад семян; и Vegas Lounge, лучшее место для караоке в Миннеаполисе. Между тем, всего в нескольких шагах от улицы Ван Бюрен есть дуплексы и многоквартирный дом с четырьмя квартирами. Во всяком случае, этот сайт иллюстрирует богатое разнообразие и плотность северо-восточного Миннеаполиса.
Тем не менее, свидетельские показания убедили нескольких комиссаров передумать, хотя последовавшие за этим дебаты по отчету персонала касались вещей, выходящих за рамки кодекса зонирования, таких как парковка или оспариваемый доступ к подъездной дорожке. В результате то, что должно было быть формальной заявкой на план, было отклонено. Член совета третьего прихода Майкл Рейнвилл, представляющий этот район, внес предложение, назвав план «просто не очень хорошим проектом» и заявив, что заявитель «вел себя не очень по-соседски».
Статья продолжается после объявления
Я обратился к Рейнвиллю за этой историей, но он сказал, что не может комментировать из-за квазисудебного характера такого рода дел.
Создание прецедента для изменений 2040 года Тупик Van Buren ставит под сомнение амбициозные предстоящие наложения, которые являются ключевой частью плана Minneapolis 2040. Одно из средних изменений зонирования, зонирование Коридора 6, разбросано по всем коммерческим улицам Миннеаполиса: вдоль набережной Северного Миннеаполиса, Западного Бродвея, Хеннепина, Линдейла и Николлета в Южном Миннеаполисе, а также дюжины других ключевых транспортных маршрутов. Теоретически любую недвижимость на этих улицах можно «по праву» превратить в многоэтажный жилой дом. На практике это решение городского совета создаст прецедент для всех этих сообществ в будущем.
Ставки высоки, поскольку недавнее исследование, проведенное денверским аналитическим центром по климату RMI, проанализировало местные действия, которые могут предпринять города, и обнаружило, что городская засыпка является единственным наиболее эффективным видом климатических действий. Сосредоточение внимания на конкретном количестве деревьев при игнорировании плотности и воздействия нового энергоэффективного жилья рядом с общественным транспортом — это рецепт бездействия в отношении климата.
По крайней мере, у Коди Фишера, вероятно, будет хороший судебный процесс, но на самом деле он хочет, чтобы в Миннеаполисе рядом с транзитом строилось больше квартир.
«Для меня то, что я пытался построить, — это городской велосипедный рай, рай для любителей домашних животных для людей, которые хотят путешествовать, вести велосипедный образ жизни и жить с низким углеродным следом», — сказал мне Фишер. «Мы возьмем эту историю и покажем всем на нашем рынке, что вы можете делать то же самое. Это первоначальная надбавка к затратам, но она снижает затраты на техническое обслуживание и коммунальные услуги в долгосрочной перспективе. Это мое видение этого. “
Руководство инвестора — многоквартирные дома. Кредиты
Для инвесторов и застройщиков затраты на строительство остаются одной из самых больших статей расходов, и похоже, что затраты только продолжают расти. К сожалению, эти затраты на восхождение могут оказать негативное влияние на отрасль в целом. Фактически, в отчете за 2018 год Национальная ассоциация домостроителей связала рост стоимости строительства с недоверием застройщиков к рынку в целом. Из-за этих растущих затрат девелоперам и инвесторам как никогда важно понимать точную природу бюджетов на строительство многоквартирных домов и почему они продолжают расти так быстро.
Почему затраты на строительство многоквартирных домов растут
По данным Национального совета по многоквартирным домам (NMHC), соблюдение нормативных требований является одной из основных причин увеличения затрат на строительство многоквартирных домов, которые составляют ошеломляющие 32% от общих затрат. В то время как некоторые из этих правил и постановлений явно необходимы (например, основные правила пожарной безопасности), другие зачастую излишне сложны. Однако затраты на соблюдение требований — не единственная область, в которой растут расходы на строительство. Фактически, с сентября 2017 года по сентябрь 2018 года цены на строительные материалы в США выросли на значительные 7,4% — этого достаточно, чтобы нанести удар по любому бюджету развития. В дополнение к соблюдению требований и стоимости материалов, стоимость рабочей силы также недавно увеличилась, наряду с тарифами на импортные товары, что оказало дополнительное повышательное давление на цены на строительство.
Как оцениваются затраты на строительство и разработку
На начальных этапах проекта многоквартирные и коммерческие застройщики обычно используют исторические данные из предыдущих проектов застройки, пытаясь учесть сходства и различия в своих оценках (так же, как оценщик может выглядеть в других объектах с использованием метода сравнения продаж). Однако из-за постоянно меняющихся экономических факторов может быть сложно определить точный бюджет, по крайней мере, на первых порах.
Отчасти это связано с тем, что на ранних стадиях девелоперского проекта разработчики, подрядчики и архитекторы часто полагаются на упрощенные методы оценки стоимости, сделанные своими руками. На самом деле, простые шаблоны сметы расходов на строительство в Excel «подключи и работай» можно легко найти в Интернете. Обычно они могут дать разработчикам хорошую приблизительную оценку затрат при условии, что они вводят точную информацию. В то время как электронные таблицы DIY отлично подходят для оценки, подавляющее большинство крупных проектов потребует профессионального оценщика стоимости строительства позже в процессе. Хотя это может быть дорого, получение точной оценки бюджета до начала строительства часто может сэкономить разработчикам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.
Жесткие и мягкие затраты на строительство многоквартирных домов
Если вы пытаетесь оценить или проанализировать затраты на строительство многоквартирных домов, важно понимать разницу между твердыми и мягкими затратами. К материальным затратам относятся все затраты, связанные с физическим строительством здания, в том числе закладка фундамента, кровля, благоустройство территории, бытовая техника и тому подобное. Мягкие расходы, как правило, являются нематериальными и включают в себя такие расходы, как плата за разрешение, расходы на архитектуру, судебные издержки, проценты и сборы по кредиту на строительство и другие аналогичные расходы. В среднем около 37 % затрат на разработку недвижимости приходится на твердые затраты на строительство, 24 % — на мягкие затраты и 19 %.% можно отнести на затраты на приобретение земли (и затраты на снос, если это необходимо). Остальные 25% достаются инвесторам в виде доходов от акций.
Во многих случаях застройщики управляют проектами по строительству квартир и квартир за определенную плату, но не предоставляют большую часть капитала. Вместо этого они обычно сотрудничают с группой инвесторов, которые финансируют большую часть развития. Плата за разработку может значительно различаться, но часто она составляет 5 % от стоимости программной и аппаратной разработки. Если застройщик также приобрел землю для проекта, он может взимать дополнительную плату за приобретение в размере 1-2% от покупной цены.
Сколько на самом деле стоит многоквартирный дом?
Согласно последним оценкам, строительство многоквартирных домов в настоящее время стоит от 64 500 до 86 000 долларов за единицу. В этой оценке используются гонорары подрядчиков в размере от 85 до 200 долларов за квадратный фут (psf), чтобы обеспечить разумный диапазон между самыми и наименее дорогими рынками, поскольку средний гонорар подрядчика в США составляет около 125 долларов. В смете также рассчитываются гонорары каменщика, экскаватора и плотника в размере 70 долларов в час, маляров в размере от 20 до 35 долларов в час, сантехников в размере от 45 до 65 долларов в час и электриков в размере от 65 до 85 долларов в час. Однако эти цифры вылетают из окна на крупнейших и самых популярных рынках страны; например, в Сан-Франциско затраты на строительство квартир в настоящее время составляют около 330 долларов за квадратный фут, в то время как в Лос-Анджелесе они в настоящее время составляют ошеломляющие 500 долларов за квадратный фут.
В дополнение к прямым затратам на строительство архитекторы также являются важной частью процесса строительства и развития, и обычно на их долю приходится от 10% до 15% всего бюджета строительства и развития. Коммерческие архитектурные фирмы обычно берут от 125 до 250 долларов в час, хотя на крупных рынках затраты могут быть значительно выше.
При расчете стоимости строительства многоквартирных и многоквартирных домов также важно учитывать неиспользуемое и труднодоступное пространство. В среднем около 15% квадратных метров многоквартирного дома состоит из неиспользуемого пространства, такого как шахты лифтов, вестибюли зданий и места общего пользования. Например, строительство площадью 2000 квадратных футов на практике даст только 1700 футов полезной площади квартиры. Это увеличение почти всегда передается будущим арендаторам или владельцам, если здание представляет собой кондоминиум.
Роль архитекторов в многоквартирном строительстве
В то время как подрядчики несут ответственность за надзор и наем рабочих для физического строительства собственности, архитекторы несут ответственность за создание подробных планов всего развития. Во многих отношениях здание настолько хорошо, насколько хорош его план, поэтому выбор качественного архитектора имеет первостепенное значение. В обязанности архитектурного бюро входит:
Составление первоначального плана и бюджета проекта
Создание списка работ и набросков плана
Составление эскизных проектов и планов этажей
Помощь разработчику в рассмотрении предложений подрядчиков и выборе подрядчика в том числе общие разрешения на строительство (некоторые разрешения могут позже стать обязанностью подрядчика)
Сотрудничество с инженерами-строителями и проектными агентствами
Мониторинг прогресса подрядчика и запросов на оплату
Роль подрядчиков в многоквартирном строительстве
Выбор правильного подрядчика имеет важное значение, поскольку они несут ответственность за повседневное управление строительной площадкой. Выберите хорошего подрядчика, и ваш проект, скорее всего, пойдет гладко и, при условии, что ваша первоначальная смета расходов на строительство была точной, в рамках бюджета. Сделайте плохой выбор, и вы можете обнаружить, что сильно отстаете от графика и превышаете бюджет, что может иметь катастрофические последствия, особенно потому, что большинство проектов многоквартирного строительства финансируются за счет строительных кредитов, которые, как правило, должны быть погашены в течение ограниченного периода времени.
В целом обязанности подрядчика, как правило, включают:
Поиск и закупку всех материалов и услуг для строительства объекта, от начала до конца
Получение всех соответствующих разрешений на строительство и коммунальные услуги
Консультирование владельца/ разработчик и архитектор о наилучших способах снижения затрат и сокращения сроков проекта (при сохранении или улучшении качества)
Выбор, наем и контроль субподрядчиков
Уборка всей собственности после завершения строительства
Подрядчики обычно несут ответственность за поиск и установку всех элементов здания, а также за выполнение определенных административных функций. Эти обязанности, как правило, включают:
Ванная арматура, сантехника, сантехника черновая и подключение
Шкафы, столешницы и встроенная техника
ОВКВ и изоляция для зданий и отдельных блоков
Ковры и напольные покрытия
Внешняя отделка и отделка
Страхование и очистка площадки/недвижимости
разрешения, утилито отделка стен
Двери, окна, кровля и электропроводка
Черновые/чистовые столярные и скобяные изделия
Земляные работы, фундамент, опоры и плоские работы
Важность понимания затрат на строительство многоквартирных домов
Независимо от того, хотите ли вы запачкать руки крупным проектом по развитию недвижимости или просто хотите пассивно инвестировать в строительство или реконструкцию многоквартирных домов, важно понимать затраты на строительство многоквартирных домов. Хотя затраты значительно различаются в зависимости от региона, понимание средних национальных и местных затрат на подрядчиков, субподрядчиков, архитекторов, материалы и другие расходы может помочь вам убедиться, что вы не переплачиваете слишком сильно за какую-либо часть вашего проекта. Возможно, что не менее важно, вы можете быть уверены, что не инвестируете в разработчика, который не ставит во главу угла эффективное бюджетирование.
/ Многосемейные кредиты/ 1 Комментарий
Инвестирование в многоквартирные дома, Строительство многоквартирных домов
Инвестирование в многоквартирные дома, Затраты на жесткое строительство, Затраты на мягкое строительство, Затраты на жесткое и мягкое строительство, Кредиты на строительство многоквартирных домов, Кредиты на коммерческое строительство, Оценка стоимости строительства, Расходы на строительство многоквартирных домов
Многоквартирные дома Кредиты
Самое полное в стране решение по финансированию многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. .. шеф-повар по финансированию недвижимости; сочетание местных кредитных союзов с рынками капитала, что-то вроде Fannie Mae ® , щепотка Freddie Mac ® , с бортиком региональных банков. Для пустыни, краудфандингового мезонинного финансирования и привилегированного капитала хедж-фонда. Попробуй.
Резюме Совета по планированию: новые квартиры одобрены советом, но автомойка не работает По приблизительным подсчетам, совокупная стоимость рассмотренных проектов составила более 150 миллионов долларов, распределенных по восьми пунктам, и это даже не считая специальных заказов бизнеса или апелляций по зонированию.
Тем не менее, Голос здесь, чтобы сжать эти миллионы планов, четыре часа критики и опасений в примерно 10-минутное резюме. Это то, что мы делаем здесь.
Для тех из вас, кто хочет взглянуть на повестку дня, этот 457-страничный гигант может быть найден здесь. Если вы хотите посмотреть происходящее, видеозапись встречи можно найти здесь.
- Специальные заказы
- Проверка плана участка
- City Harbour (101 Pier Road)
- The Hive (132 Cherry Street)
- Cornell Computing and Information Science Building (CIS, Hoy Road)
- The Gem (205 99 East 902 Linden Avenue) 0
0 Пожарная станция Hill (403 Elmwood Avenue/408 Dryden Road) - The Citizen (602 West Buffalo Street)
- Чистая до скрипа автомойка (501-07 South Meadow Street)
- — The William Apartments (The William Apartments) 110 Колледж-авеню)
Краткая заметка по программированию: это была первая личная встреча с августа прошлого года или около того, и только вторая с момента начала пандемии COVID-19. локально в марте 2020 года.
Особые приказы о делах
Первый пункт в этой очень длинной повестке дня, Особые приказы о делах. Один из них связан с Историческим Обозначением, а другой — со своего рода словесной вариацией, к которой мы вскоре вернемся.
Те из вас, кто читал ежемесячный отчет Комитета по планированию и экономическому развитию за этот месяц, уже знакомы с планами возведения здания Андруса по адресу 143 East State Street. В прошлом месяце Управление по сохранению достопримечательностей Итаки (ILPC), также известное как «Здание домашней молочной фермы» и «Здание книг Firebrand Books» в честь предыдущих арендаторов, провело публичные слушания по рассмотрению вопроса об установлении ориентиров, которые обеспечивают особую защиту для защиты исторических компонентов его экстерьера. и предотвратить снос. PEDC дал свое единогласное одобрение, и голосование по назначению направляется в Общий совет в следующем месяце.
Роль Совета по планированию носит исключительно консультативный характер. Они могут поддержать или выступить против и указать свои причины; он предлагает совету, в состав которого входит ряд архитекторов, менеджеров проектов и т. п., возможность выражать опасения, о которых, возможно, никто не думал, или усиливать существующую поддержку. С одной стороны, создание достопримечательностей — это способ защитить архитектурное наследие и исторические постройки Итаки; Блок Андруса, безусловно, ставит галочку в этом поле, начиная с 1872 года. С другой стороны, разметка может значительно усложнить и удорожить перепланировку и восстановление / ремонт, поэтому к этим решениям подходят тщательно.
Специалист по планированию сохранения исторического наследия города Итака Брайан Маккракен представил совету директоров презентацию о заявке и о том, почему они ищут достопримечательности, которую вы можете посмотреть на YouTube здесь или получить краткое изложение резюме PEDC здесь.
Вопросы совета были краткими; Член правления Элизабет Годден спросила, не является ли проблемой ремонт в Yellow Deli, на что Маккракен отметил, что они работали, консультируясь с его офисом, и работа, которую они выполняют с навесом и вывесками, является обратимой и не наносит серьезного ущерба зданию. В общем, полностью поддержали. Правление единогласно проголосовало за одобрение предложения.
Другой особый порядок дел прошлой ночью, как все знали перед собранием, был, вероятно, более спорным. Девелопер Джефф Римланд в настоящее время строит многофункциональную башню «Итакан» по адресу 215 East State/210 East Green Street. Здание Ротшильда, реконструируемое в рамках проекта, обращено к общине и должно иметь активное использование на первом этаже, поскольку предполагается, что община будет наполнена магазинами, развлечениями и ресторанами. Римланд и др. хотят, чтобы их арендный офис был назначен для активного использования, чтобы они соответствовали требованиям зонирования. Они также добиваются одобрения дизайна вывесок, к которому Совет по планированию, как известно, придирчив. Итак, два отдельных запроса с этим.
Брайан Бушар из CHA Consulting выступил от имени проектной группы. «Я понимаю, что этот совет видел такие типы приложений в прошлом… это не явное заявление как одно из допустимых применений, но другие лизинговые офисы были разрешены советом». Конференц-зал и небольшой офис будут обращены к палате общин. Директор по планированию Лиза Николас отметила, что они разрешили City Center использовать витрину магазина Commons в качестве арендного офиса еще во время его строительства несколько лет назад.
В ответ на вопросы правления Бушар сказал, что витрина магазина будет использоваться в качестве офиса по аренде до тех пор, пока аренда не стабилизируется; он полагал, что пройдет год или около того, пока «Итакан» не получит свидетельство о праве собственности. Имея это в виду, Эмили Петрина из совета директоров предлагает определенный временной интервал, после которого проектной группе придется добиваться обновления, что ее коллеги поддержали единогласно. Они также заявили, что вывески не могут блокировать вид на пространство, поскольку прозрачность является одним из принципов правила активного использования, и, согласно комментариям общественности, свет в комнатах, выходящих на общественные места, необходимо оставить включенным до 9. 00.ВЕЧЕРА.
Правление было готово поддержать временно ограниченное использование витрины в качестве офиса по аренде, но разрешения на вывески для офиса по аренде были скорее вопросительным знаком, о котором Бушар не знал. Правление единогласно одобрило аренду офиса как активное использование, но вывески офиса потенциально должны быть возвращены для дальнейшего рассмотрения. Вывески здания включают четыре на башне и одно на здании Ротшильда, учитывая, что Ротшильд является одним из входов. Максимальная вывеска для жилого дома обычно ограничена 12 квадратными футами.
«Я не знаю, зачем вообще нужен такой бренд на жилом доме», — прокомментировал член правления Гаррик Блэлок. «Мне это кажется очень странным, зажатым между этими двумя окнами». Его коллеги также были против вывесок на верхних этажах (Тип 1). Тот, что на Ротшильд-билдинге, их устраивал, поскольку он не был освещен и, возможно, был немного меньше, а вывеску на Грин-стрит они тоже предпочитали неосвещать. Короче говоря, они определенно не поддерживали пакет вывесок, но могли поддерживать ограниченные порции. «Потеряйте логотипы», — пошутил Годден. С этим раздельным решением проект направляется в BZA в следующем месяце.
Обзор плана участка
Вслед за специальными разрешениями настала очередь рассмотрения плана участка. Это часть встречи, во время которой происходит рассмотрение новых и обновленных предложений по строительству. Чтобы не вдаваться в подробности по несколько абзацев каждый месяц, если вам нужно подробное описание шагов, связанных с процессом утверждения проекта, «Учебник по обзору плана участка» можно найти здесь.
Короче говоря, в процессе SPR Совет по планированию просматривает эскизные планы, объявляет себя головным агентством по государственной экспертизе качества окружающей среды (SEQR), проводит проверку и объявляет отрицательные (смягчение неблагоприятных последствий) или положительные (потенциально вредные воздействия, и поэтому требуется Заявление о воздействии на окружающую среду), одновременно выполняя анализ проекта для проектов в определенных районах на предмет эстетического воздействия. После того, как все они будут урегулированы к удовлетворению совета директоров, они проголосуют за предварительное утверждение плана участка и, после рассмотрения нескольких окончательных деталей и оставшихся документов, окончательное утверждение плана участка.
City Harbour (101 Pier Road)
Хотя план был одобрен еще в мае, застройщики City Harbour снова обратились в Совет по планированию с просьбой внести несколько поправок в проект здания, а также обновить план ландшафтного дизайна и проверить каяк. план посадки.
Скатные крыши заменены более дешевыми частичными мансардами (они называют это формой «ванны»), удалены некоторые балконы пятого этажа и увеличена высота от пола до потолка на 4 дюйма за счет изменения каркаса здания. дизайн. С радостями технологии вы можете сравнить изменения, используя ползунок на фотографиях до/после, ведущих к этому сегменту.
Ландшафтный архитектор Ифей Фан из Whitham Planning and Design представил правлению изменения, а Стив Хьюго из HOLT Architects объяснил архитектурные обновления.
Что касается рампы для каяка, Фан отметил, что она была разработана в соответствии с правилами национального парка, но директор Николас подчеркнул, что им необходимо увидеть дополнительные изображения и чертежи, чтобы увидеть, насколько велики каменные стены и как будет выглядеть спуск каяка в контексте.
«Я очень разочарован», — сказал председатель правления Роберт Льюис в ответ на планы каяка, назвав дизайн «поверхностным», и его коллега Дэниел Корреа согласился, назвав дизайн «тусклым», плохо спроектированным или не соответствующим требованиям. проект.
В целом правлению не понравилось изменение конструкции, и хотя они не были поклонниками запуска каяка, они были готовы продвинуться вперед и продолжить обсуждение в октябре. Это, а также планы пересмотренной схемы золотого курса будут представлены на утверждение совета директоров в следующем месяце.
Ваши новости экономики и развития стали возможными при поддержке:
The Hive (Черри-стрит, 132)
Переходим к следующему проекту вчерашней повестки дня. Последний план Visum для бывшей собственности Бена Вейтсмана предлагает снести существующее здание и построить преимущественно жилой многофункциональный комплекс с двумя 5-этажными зданиями. Здания состоят из 143 жилых единиц на четырех этажах, двух коммерческих помещений общей площадью 3220 квадратных футов, 50 парковочных мест на первом этаже и внутренних удобств, включая тренажерный зал, многофункциональную студию, общую кухню, террасу на крыше и гостиную, прачечную для собак и охраняемый пакет. номер. Удобства на открытом воздухе включают место для пикника, внутренний двор с бассейном на набережной, площадь вдоль Черри-стрит, благоустройство уличного ландшафта и ландшафтный дизайн.
Территория проекта находится в Районе Зонирования Черри-Стрит (CSD). В результате для этого потребуется изменение переднего двора, и оно подлежит проверке проекта. Это довольно крупное предложение, и Совету по планированию пришлось пройти через многое, но проект, наконец, находится в конце очереди, стремясь к предварительному и окончательному утверждению проекта на вчерашнем собрании.
Наиболее заметными изменениями стали расширение противопожарного подъезда и, как следствие, отделка северной «ноги» Г-образного южного здания. Главный операционный директор Лаура Маттос из Visum Development Group и архитектор Скотт Селин из CJS Architects рассказали об обновленных планах. Количество квартир осталось прежним даже с отделкой в южном корпусе, хотя несколько спален убрали. Фрески на зданиях будут решаться в процессе запроса на квалификацию совместно с фресками Итаки.
Правление в целом удовлетворено окончательными планами. «Я думаю, что вы, ребята, выбили это из парка, это действительно хороший проект», — сказал Годден. Она призвала их добавить рестораны и торговые площади в другие проекты, если они планируют больше в этом районе (и они это делают). Предложение о предварительном и окончательном утверждении было принято единогласно.
Cornell Computing and Information Science Building (CIS, Hoy Road)
На повестке дня самый свежий проект, который Голос поделился с вами, дорогие читатели, в прошлом месяце. Корнельский университет предлагает построить 4-этажное здание L-образной формы площадью около 133 000 квадратных футов к югу и рядом с Гейтс-холлом (107 Hoy Rd.) и к западу от Hoy Garage на Hoy Road в районе, который в настоящее время занимает Hoy Baseball Field. В новом здании разместятся академические и исследовательские помещения для программ Cornell Bowers Computing and Information Science (CIS), преподавателей и студентов. Проект включает в себя новый двор, площадь, новые зеленые насаждения, а также естественный ландшафт, движение пешеходов / транспортных средств, доступную парковку и парковку для электромобилей, а также служебный подъезд. В заявке SPR указано, что затраты на строительство (материалы, рабочая сила) составят около 76 миллионов долларов, а проект планируется завершить в марте 2025 года.
Проект расположен в зоне U-1, что дает Корнеллу достаточно широкое поле для разработки того, что он хочет, и это не потребует никаких отклонений. Тем не менее, это довольно большое здание со значительным воздействием, поэтому оно может развиваться немного медленнее, чем большинство проектов Корнелла, но все же быстрее, чем аналогичные проекты такого же размера и масштаба. Прошлой ночью правление должно было продолжить рассмотрение Части 3 Формы полной экологической оценки (FEAF) с потенциальным голосованием по декларации SEQR в этом месяце — отрицательная декларация поставит проект на путь утверждения на октябрьском собрании.
Как всегда, Элизабет Годден из совета директоров, руководитель проекта из Корнелла, отказалась от проверки. К ландшафтному архитектору Ким Майклс из TWMLA присоединились несколько коллег, чтобы представить проект совету директоров. Корнелл всегда был очень хорош в бомбардировке градостроителей большим количеством планировщиков, чем они могли когда-либо желать, и помогает то, что этот проект находится внутри кампуса, вдали от соседей, которым он может не понравиться, если он будет прямо по соседству. Почувствовав, что у них достаточно информации, правление провело голосование за отрицательное заявление о SEQR, означающее, что потенциальное негативное воздействие эффективно смягчено, и оно было принято единогласно. Проект продолжит свой путь к утверждению в следующем месяце.
Жемчужина (Линден-авеню, 202)
Местная фирма Visum Development Group предлагает снести существующий двухэтажный дом и вспомогательный гараж для строительства нового трехэтажного многоквартирного дома с неполным этажом ниже среднего класса. Многоквартирный дом под названием «Жемчужина» будет состоять из 10 квартир общей площадью около 9 150 квадратных футов. Проект расположен в зональном районе CR-4 и не потребует отклонений. Парковка вне улицы предоставляться не будет, и заявитель по мере необходимости представит план управления спросом на транспорт. Проект подчиняется Руководству по проектированию Collegetown.
Это небольшой проект, внутренний Колледжтаун — один из менее суетливых районов города, и он соответствует зонированию. Обзор был в целом гладким, с некоторыми спорами о дизайне, но ничего серьезного. В расписании вчерашнего вечера были запланированы продолжение обзора частей 2 и 3 формы краткой экологической оценки (SEAF), а также анализ проекта. №
Для повышения визуального интереса используются более разнообразные материалы, особенно рядом с угловыми эркерами, которые слегка выступают. Материалы отделки включают вертикальный фиброцементный сайдинг цвета Sherwin-Williams «Khaki Brown», горизонтальный сайдинг внахлест S-W «Black Swan» и каменный шпон на фундаменте и стенах пандуса. Быть человеком, придумывающим новые названия красок, вероятно, сложнее, чем кажется, хотя мне нравится представлять себе иначе.
Брэдли Уэллс из Visum Development и Стив Хьюго из HOLT рассказали о проекте перед Советом по планированию, к которому позже присоединился Адам Фишел из Marathon Engineering. Насаждения были выбраны за их способность расти вверх, а не наружу. В ответ на предыдущий комментарий Совета по планированию в здании используется приподнятый навес на второй этаж, а не спуск на первый этаж. Переработано и расположение окон — для справки, угловые эркеры — это жилые комнаты. Материалы существующего дома с тремя спальнями на участке будут утилизированы, а не полностью снесены и отправлены на свалку.
«Это далеко от первоначального предложения, спасибо, что выслушали наши опасения», — сказала Эмили Петрина из правления. Она предпочла настоящую древесину волокнистому цементу, похожему на дерево, но в целом дополнила проект. Аналогичные положительные комментарии были и у остальных членов правления. «Это правление ценит усилия по деконструкции», — добавил председатель Льюис. С этой благоприятной нотой проект вернется к совету директоров в следующем месяце.
Чтобы пояснения были краткими, вы можете прочитать больше о коммерческой сделке и финансировании проекта здесь и здесь. Пожарная служба города Итака предлагает снести два существующих жилых дома, чтобы построить новую двухэтажную пожарную часть площадью 13 816 квадратных футов. Предлагаемое пожарное депо будет включать помещения для отдыха, тренажерный зал, классную комнату, многоцелевые помещения и крытые парковочные места для пожарной техники. Предлагаемые улучшения участка будут включать в себя доступ для транспортных средств и аварийно-спасательного оборудования, расширение и перемещение инженерных сетей, озеленение, освещение и заднюю парковку на девять мест. Проект расположен в районе зонирования CR-2, но, поскольку это проект города Итака (т. е. здание считается «общественным ресурсом»), он не потребует отклонений от зонирования. Станция подчиняется Руководству по проектированию Колледжтауна.
На вчерашней встрече ожидался ряд шагов, в том числе обновленная презентация городской проектной группы, объявление советом ведущего агентства для проведения экологической экспертизы, анализ проекта и начало рассмотрения части 3 FEAF. Помните, что как общественный ресурс, процесс SPR этого проекта относительно упрощен.
Эту презентацию также провел Ким Майклс из TWMLA. Несмотря на то, что пожарная часть является общедоступным ресурсом, она в значительной степени соответствует зонированию. Это соответствует неудачам, хотя покрытие лотов выше, чем обычно разрешено. Парковка у здания находится на северной стороне, в задней части здания. Я должен отметить, что озеленение несколько изменено по сравнению с приведенным выше изображением, но структура практически такая же.
Публичные слушания прошли без комментариев. Что касается Design Review, совет в целом дал положительную оценку. Митч Гласс спросил об ограждении, на что Майклс сказал, что ограждение предназначено только для отделения участков с 30-дюймовыми или более выступами от тротуара, как того требует кодекс. Проверка прошла без происшествий и проблем, и в октябре станция снова предстанет перед Советом по планированию.
Гражданин (602 West Buffalo Street)
Далее в повестке дня: «Гражданин» в районе Вест-Энд Итаки. Это еще один проект, любезно предоставленный Visum Development, фактически третья ночь.
Visum предлагает снести существующее 2-этажное здание ресторана (ранее называвшееся Joe’s Italian) для строительства нового 5-этажного многоквартирного дома общей площадью около 80 000 квадратных футов. В здании будет 80 жилых единиц, жилой вестибюль, помещение для хранения велосипедов, 2560 квадратных футов торговых площадей и парковка на первом этаже с 29 парковочными местами. Проект расположен в зоне зонирования WEDZ-1a и, как ожидается, не потребует каких-либо отклонений.
Обновленная презентация проекта была запланирована на прошлую ночь, а также объявление ведущего агентства Советом по планированию. Также было запланировано открытие общественных слушаний. Брэдли Уэллс из Visum также был здесь, чтобы представить этот проект вместе со Стивом Хьюго, у которого прошлой ночью не было большого перерыва (мне было бы плохо, но вся эта работа — отличный бизнес для HOLT).
Отметив предыдущую озабоченность Правления по поводу серых панелей в облачном климате Итаки, Хьюго сказал, что панели будут отличаться, и что теперь здание включает в себя цветные, слегка выступающие акцентные панели — визуализация показала светло-зеленый цвет, хотя цвета не совпадают. не окончательный. На фасаде здания должна быть небольшая волнистость, чтобы создать скромные тени для повышения визуального интереса.
Декларация ведущего агентства была принята единогласно, и никто не решился выступить на публичных слушаниях. Совет был доволен планами и похвалил изменения дизайна, хотя и не без вопросов. Петрина предупредила об уважении к соседним постройкам, а Гласс спросил о возможности обедать на тротуаре в одном из торговых помещений, подобно пекарне Итака дальше по улице. Лаура Маттос из Visum сказала, что они могут изучить это как идею. В следующем месяце проект еще раз посетит Совет по планированию.
Чистая до скрипа автомойка (501-07 South Meadow Street)
Это довольно скромный проект розничной торговли на юго-западе Итаки. Бизнесмен из Лансинга Гэри Слоан предлагает снести два существующих одноэтажных здания, чтобы построить новое «тоннельное» здание автоматической мойки площадью около 35 500 квадратных футов. Новое предлагаемое строительство включает в себя вакуумные станции, тротуары, дополнительные коммуникации и улучшенный ландшафт. Проект расположен в зоне зонирования SW-2 и, как ожидается, не потребует отклонений. Будут предоставлены четыре внеуличных парковочных места, и заявитель предлагает навсегда закрыть три бордюра на Саут-Медоу-стрит и объединить четыре бордюра на С-Титус-авеню в один, для которого было представлено Исследование воздействия на движение (TIS). Проект регулируется Руководством по проектированию Юго-Западного района.
На повестке дня прошлой ночи была обновленная презентация, Объявление ведущего агентства Советом по планированию и начало рассмотрения части 2 формы полной экологической оценки. Дэвид Херрик из T.G. Миллер сообщил совету директоров обновленную информацию о проекте.
По словам Херрика, при пересмотре проекта они потеряли вакуумную станцию (с семи до шести), и компания John Snyder Architects предприняла попытку позаимствовать дизайн локации в Лансинге и добавить фронтоны и другие архитектурные элементы. сделать его интересным — «прочным», как назвал его архитектор Джон Снайдер. В основании будет полоса каменного шпона, а центральная часть (светло-синий цвет — предварительный) будет из фиброцемента Hardie Panel с досками и рейкой на фронтонах и битумной черепицей наверху. Все это предназначено для придания относительно элегантной отделки тому, что по сути является автомойкой. Эй, Итака заслуживает высококлассной автомойки, эти Субару и Вольво сами себя не моют. Между прочим, этот синий цвет является предварительным. Они также рассматривают серый или коричневый.
Снаружи здания в ландшафте будут использованы многолетники и крепкие уличные деревья — на Титус-авеню разрешен большой навес, поэтому они собираются развернуть его с лондонскими платанами вдоль Титуса и гибридными вязами вдоль Южного луга. Redbuds рассматриваются вдоль парковки. До вчерашнего вечера я даже не знал, что выбивалка для ковров существует. Моя семья механиков только что научила меня мыть коврики из шланга и чистить их губкой. (Как ученый и репортер, не увлекающийся тюнингом и спортивными автомобилями, я их разочаровываю, но я отвлекся.)
«Это немного похоже на копирование и вставку из локации Лансинг. В гору это нормально […], но я думаю, что вам действительно выгодно, чтобы фасад работал визуально, с эстетикой», — сказал Корреа. «Я ценю местный бизнес, но я все еще думаю, что на полосе вдоль Саут-Медоу-стрит по-прежнему не хватает озеленения», — добавил Гласс.
«Мне нравятся цвета здания, мне нравится камень и основание», — сказал Блэлок в положительном комментарии. Городской планировщик Никки Серра выразил обеспокоенность по поводу выезда с улицы Саут-Титус в контексте пешеходов и велосипедистов.
«Я не знаю, перекроют ли улицу (Южный Титус) когда-либо», — сказал Председатель Льюис, косвенно отметив, что План Саутсайда предусматривает, что Южный Титус-авеню в конечном итоге станет пешеходной дорожкой в этом квартале. «Что касается того, станет ли это чем-то реальным, я не совсем уверен. Что несомненно, так это то, что любое взаимодействие с этой улицей должно работать как часть условий жизни и быть хорошим соседом».
Дело в том, что из-за перекрестка тут же не работает въезд с Южного Луга, они просто застревают между светофорами. У правления есть опасения по поводу въезда/выезда на Саут-Титус-авеню, и это также станет предметом обсуждения в ближайшие месяцы. «Какой бы ни была стратегия смягчения последствий, она будет включать в себя землю, которая вам не принадлежит, что усложняет вам задачу… поскольку существуют некоторые проблемы с подключением, мы хотели бы увидеть какое-то участие за пределами вашего участка, чтобы смягчить эти последствия», — сказал Льюис.
«Я не знаю, как мы будем двигаться дальше, — сказал владелец бизнеса Гэри Слоан.
«У нас есть юридическое обязательство учитывать этот план соседства в нашем решении. Мы не описываем решение для вас. Но с вашей стороны требуется решение, — ответил Льюис.
Похоже, им придется работать с городом, чтобы определить какое-то решение. Если Южный Титус закрыт, принудительный въезд/выезд на Луг будет беспорядок. Это серьезное препятствие. «Это то, что мы можем сделать сегодня вечером, я не знаю, сможем ли мы извлечь из этого больше сока», — отметил Льюис. Ситуация определенно стала раздражительной к концу обсуждения.
«С улучшениями на месте это будет выглядеть значительно лучше, чем заброшенные здания сейчас. С появлением карт наводнений я предсказываю, что эти заброшенные здания останутся там на долгие годы», — сказал Слоан.
«Я думаю, вы видите в этом больше враждебности, чем существует… мы вернемся к этому вопросу в следующем месяце и позже. То, что мы пытались прояснить сегодня вечером, — это наши ограничения в этом проекте», — сказал Льюис в ответ.
Конечно, это была не самая гладкая встреча. Посмотрим, как пройдет следующий месяц.
Апартаменты William (108-10 College Avenue)
Наконец, последний пункт в обзоре плана участка. Заявители во главе с местным домовладельцем/застройщиком Крисом Петриллозом предлагают снести два существующих многоквартирных дома, чтобы можно было построить «Уильям», новый 4-этажный многоквартирный дом общей площадью около 24 400 квадратных футов на консолидированный лот. В здании будет 34 жилых блока с 54 спальными местами и тренажерный зал, расположенный на цокольном этаже. Проект расположен в районе зонирования CR-4 и требует внесения изменений в отношении заднего двора и охвата участка.
На повестке вчерашнего вечера была информационная презентация и голосование по Декларации ведущего агентства. Архитектор Джейсон Демарест провел презентацию от имени владельца Криса Петриллоуза. Ландшафтный дизайн и мощение были пересмотрены, как и дизайн, отказавшись от оригинального традиционалистского взгляда на современный дизайн вместе с более пышным ландшафтом.
Петрина отдала предпочтение предыдущим проектам, создававшим структурную мансарду, и спросила о деконструкции, на что Демарест сказал, что студенты-спасатели Корнелла могут взять все, что захотят. Гласс предпочитал более современную версию, а Председатель Льюис сказал, что не видел версии, которая, по его мнению, не сработает. Голосование за объявление ведущего агентства было единогласным, и проект вернется в следующем месяце.
Апелляционный совет по зонированию
В повестке дня этого месяца было три вопроса, связанных с апелляциями по зонированию. Один из них, вариант вывесок для The Ithacan, обсуждается в разделе «Особые заказы» выше. Два других касаются планов реконструкции дома в Фолл-Крик в Итаке и небольшого жилого комплекса в Колледжтауне.
В Фолл-Крик новоиспеченные владельцы дома 706 по Линн-стрит ищут возможность переоборудовать часть своего дома в квартиру с одной спальней. Внешних изменений в здании не будет. Тем не менее, здание превышает максимально допустимую площадь участка. Реконструкция приведет к изменению законного проживания (от семьи, проживающей в собственности, к семье, проживающей в собственности, плюс один арендатор), поэтому для продолжения требуется изменение площади.
Как правило, если нет существенных внешних воздействий и наблюдается «незначительное» увеличение плотности в здании, занимаемом собственником, доска его поддерживает. Это верно и здесь. У правления не было проблем с запрошенным отклонением.
Тем временем в Колледжтауне новый владелец дома 108-110 по Эдди-стрит намеревается отремонтировать существующий многоквартирный дом Greycourt Apartments, полностью отреставрировав интерьер, а единственным внешним изменением будет ремонт экстерьера.
В соответствии с текущим проектом в здании имеется девять квартир с 25 спальнями, и, учитывая большой размер спален, преобразованных из столовых и гостиных, юридическая вместимость составляет 43 человека, что обслуживается пятью парковочными местами на территории, которые были получил отклонение, потому что требуется девять. Ремонт сократит это число до 34 человек в восьми квартирах с четырьмя спальнями (две из квартир будут иметь большую спальню, подходящую для пары).
Однако, поскольку парковочные места учитываются по спальням, а не по закону, новому владельцу придется добавить парковочные места, даже если это приведет к уменьшению заполняемости, всего шестнадцать парковочных мест. Изменение зонирования требует, чтобы текущее отклонение, в последний раз утвержденное в 2016 году, оставалось в силе, чтобы на территории оставалось пять мест.
Правление не усмотрело в этом предложении каких-либо долгосрочных последствий для планирования, они оценили обновление и были довольны запрошенным отклонением. После этого он отправится в BZA для принятия фактического решения примерно через неделю.
Новый бизнес
По предложению Петрины возникли споры о добавлении требований «активного использования» к зонированию набережной. Играя в «Адвоката дьявола», Льюис отметил, что это была хорошая идея, но она требовала прилегающей плотности, которой не было во многих частях набережной. Директор по планированию Николас выразил аналогичные опасения.
Предложение о «Скрипучей чистоте» появилось снова, и правление решило обратиться к Общему совету за разъяснениями и рекомендациями, учитывая туманную вероятность того, что их предпочтительный вход/выход может быть закрыт в неизвестном будущем.
Также обсуждалась возможность ограниченного виртуального присутствия, хотя вчера вечером присутствовали все члены правления (я вспоминаю случай в виртуальную эпоху, когда Блэлок из правления приблизился к встрече из-за границы). Корреа предложил это, но директор Николас предупредил, что это зависит от закона штата, а не города.
Карта развития | Экономическое развитие
Все разработки завершены В стадии строительства Предлагается
В центре Нэшвилла за последнее десятилетие было сделано исключительно много государственных и частных инвестиций. Взгляните на проекты, реализованные за последние 3 года, а также на то, что находится в стадии строительства и запланировано на будущее в центре города. Все показанные девелоперские проекты имеют сумму инвестиций >
Complete
1200 Broadway
1200 Broadway
26-этажное многофункциональное здание с 313 квартирами и магазином на первом этаже; Закреплен Whole Foods
Застройщик: Endeavour Real Estate Group
Дата доставки: осень 2019
посетите веб-сайт
501 Commerce
5010101000
4444444444444444444444444444444444444444444. часть более крупного многофункционального комплекса Fifth + Broadway
Developer: Oliver McMillan, Spectrum Emery
Delivery Date: 2020
visit website
805 Lea Avenue
805 Lea Ave
29-story apartment tower with 357 units
Дата доставки: 2021
Amazon Operations Center of Excellence
1000 Church St
500,000 SF Office, Amazon Tower 1
Дата доставки: 2021
Aspire Gulch
805 Дивизион
10-этажный, 360 Блок роскошной квартиры. пр. N
550 000 SF; Проект стоимостью 252 миллиона долларов
Девелопер: Highwoods Properties, Inc.
Дата сдачи: 2021
Розничная торговля в районе бейсбольного стадиона
915 Third Ave N
Bowling Alley, Brewpub and Restaurant
Broadstone Stockyards
901 2nd Ave N
342 ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАПИЧИНА
342 ЕДИНИЦЫ
342 ЕДИНИЦЫ
. 2020
Capitol View Development Site
СВ сторона 11-й авеню N
375 квартир / до 60 000 кв.м.0485
Застройщик: Boyle Investment Co. / Northwestern Mutual
Посетите веб -сайт
City Lights
Rutledge и LEA
71 UNITS 9000 9000 29. ДОБАВИЛИ: 2929. 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019. 9002 . 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019.
Центр уголовного правосудия и реконструкция тюрьмы
448 2nd Ave N
Имущество будет снесено в начале 2017 года и восстановлено в течение трех лет
Дата доставки: 2019
Drury Plaza Hotel Nashville Downtown
300 Корейские ветераны.
посетите сайт
Embassy Suites by Hilton / 1 Hotel
710 Demonbreun St
Embassy Suites by Hilton (506 номеров) / 1 Hotel — Hilton Curio Collection (215 номеров)
Застройщик: White/Peterman Properties Inc. (Merrillville, Ind.)
Дата доставки: 2022
EVE
700 1st Ave N
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111Р. 719 Church St
280,000 SF / восемь залов суда, одиннадцать камер, подземная парковка
Дата доставки: 2022
Пятая + Бродвей
500 Broadway
24-этажное офисное здание класса А, многоквартирное здание на 386 квартир, 239 000 квадратных футов развлекательных заведений, магазинов и ресторанов, включая Национальный музей афроамериканской музыки
Разработчик: Oliver McMillan, Spectrum/Emery
Дата доставки: 2021
посетите веб-сайт
Расширение Первой баптистской церкви
Центр города Нэшвилл, Теннесси
78,760 существующих площадей, добавление и ремонт 0 из 2 кв. 0485
Разработчик: R.C. Mathews Contractor Inc.
Дата доставки: 2021
Grand Hyatt Hotel
1000 Бродвей
591-й отель, 24-этаж
Застройщик: . 2020
Gulch Union
1222 Demonbreun St
1222 20-этажное здание класса AA.
Комплексный комплекс смешанного использования, включающий в себя офисные помещения, бутик-отель, роскошные жилые дома, магазины и рестораны.
visit website
Hampton Inn & Suites Capitol View
530 11th Ave N
10-story, 169-room hotel
Developer: Memphis-based Bounds & Gillespie Architects is the architect, и McMurry Construction Co. Inc. является генеральным подрядчиком.
Дата сдачи: 2019
Harlowe
908 Division St
16-этажный жилой дом; 300 квартир
Застройщик: Greystar Real Estate Partners
Дата доставки: 2021
Haven at The Gulch
641 Division ST
11-этажное здание. 2022
Holiday Inn & Suites
415 4th Ave S
15-этажный отель с полным спектром услуг, 228 номеров
2
0 Партнеры компании Pinnacle 0490 Дата доставки: 2019Hyatt Centric
200 Malloy ST
252 номера, 20-этажное здание
Дата доставки: 2021
9000 9000 9000 2 Дата доставки: 2021
9000 9000 9000 9000 9000 2 . 5th Ave S
217 номеров / 12-этажный отель
Застройщик: Safe Harbour Development LLC
Дата сдачи: 2019
Big Kid Rock’s Big Honky Tonk Rock N ‘Roll Steakhouse
221 Бродвей
Застройщик: Al Ross, Steve Smith, Marshall Karr
Дата доставки: 2019
Lakinta Inn & Suitees
La Quinta Inn & Suitees
215 315 315 315 315 315 315 315 31515Drive
11-этажный отель на 206 номеров
Застройщик: Continental Hospitality Group
Дата сдачи: 2021
719 Third Ave S
10-story apartment complex with 266 units
Developer: Lifestyle Communities
Delivery Date: 2020
Marriott TownePlace Suites
306 Gay St
Extended- проживание в отеле, 156 люксов
Дата сдачи: 2020
Moxy Hotel
110 3rd Ave S
6 1610 номеров, 8 4 этажа0005
Застройщик: Barkely Lake Inn
Дата доставки: 2019
Muse Nashville
4 Berrien ST
55-UNIT Condominium Project
55-UNIT Condominium Project
55-UNIT Condominium Project
55-UNIT Condominium Project
555-UNIT Condominium Project
555-UNIT Condominium. Peabody Plaza
0 Peabody St
260,000 SF Офис класса A, 15,000 SF розничная торговля
Разработчик: Eakin Partners
Дата поставки: 2020
. Дата сдачи:
2020посетите веб-сайт
Residences at Capitol View
1015 Nelson Merry St
378 квартир
5
50029 Delivery Date:
2019Sixth South
512 Lea Ave
10 stories / 297 apartments / 5,000 SF retail / parking garage
Developer: The Beach Company
Delivery Date: 2021
SoBro Hyatt House
533 5th Avenue South
Отель на 217 номеров, цокольный этаж
Разработчик: MountainShore Properties LLC
Дата доставки: 2019
СОЕДИНЕНИЕ БИБЛИОТЕКА И ТЕННЕССИ. 21-этажный отель класса люкс
Застройщик: Pizzuti Cos.
Дата сдачи: 2020
Three Thirty-Three/Noble Park
333 11th Ave S
69 000 SF Office, 10 750 SF Retail
Застройщик: MarketStreet Enterprises
Дата доставки: 2020
TRU на
20201. 10 этажей / 233 номера / проект стоимостью 45 миллионов долларов
Дата сдачи: 2019
W Hotel
316 12th Ave S
2 гостиничные номера и магазины
0485 Застройщик: Угловое партнерство / Группа разработчиков Magellan
Дата доставки: 2021
в разделе «
Albion Nashville
645 Дивизион
44 21 21 21-story»; 415 жилых единиц и 29 650 квадратных футов офиса
Дата сдачи: TBD
Alcove
900 Church St
354 квартиры класса люкс0485 Developer: Giarratana Development
Delivery Date: 2023
Amazon Juno
200 10th Ave N
558,000 SF Office
Developer: Southwest Value Partners
Delivery Date: 3 кв. 2022 г.
Ballpark Village
0 3rd Avenue N
Комплекс многофункционального назначения; 356 жилых единиц и 16 000 квадратных футов торговых площадей
Застройщик: Портман / Dynamik
Дата доставки: 2024
Broadstone Sobro
804 AVE AVE S
.
Canopy by Hilton / Homewood Suites
910 Division St
11-этажный двухэтажный гостиничный комплекс / 333 номера
Разработчик: Tara Investments
Delivery Date: 2024
East Bank Riverfront Development
Downtown Nashville, TN
Riverfront Landing
Delivery Date: TBD
visit website
Edition Hotel
1101 Grundy St
281 номер, 16 этажей
Разработчик: Frank Inc.
Дата сдачи: 2023
Four Seasons Hotel and Private Residences
151 1st Ave S
40-этажный пятизвездочный отель на 232 номера / 142 роскошных кондоминиума
Дата сдачи: 2022
Gibson Residences
1117 Church Street
21-этажное жилое и торговое здание; 380 единиц
Разработчик: Flank Inc.
Дата доставки: 2023
.
Hilton Tempo
127 Rosa L Parks Blvd
Разработчик: HRI Properties
Дата поставки: 2024
Homewood Suites and Canopy
910 Division ST
Двойной гостиницу. 3500 SF офисов, 90 жилых единиц
Дата сдачи: TBD
Modera Gulch
810 Division St
15-этажный многофункциональный проект; 376 жилых единиц, 18 000 квадратных метров коммерческих/торговых площадей на первом этаже
Developer: Mill Creek Residential
Delivery Date: 2023
Nashville Yards — Pinnacle
500 Platform Way
Developer: Southwest Value Partners
Delivery Date: 2025
Nashville Yards Parcel 3A
1001 Church St
300,000 SF Creative Office
Дата доставки: 2025
Nell
635 7th Ave S
78-unit residential development
Developer: CA South
Delivery Date: January 2023
One22One
1221 Broadway
Office Building , 365,000 SF
Разработчик: GBT Realty
Дата доставки: 2022
Paseo South Gulch — Prima Sve
2th Ave0005
278 rental units
Developer: SomeraRoad
Delivery Date: 2023
Peabody Union
30 Peabody St
Mixed-use luxury commercial and residential project; доставка 2023
Разработчик: Hensler Development Group & Stiles
Дата поставки: Fall 2024
Prime
801 Church5 St
0484 350 luxury apartment units, 38 stories
Developer: Giarratana Development
Delivery Date: 2024
Radisson RED Nashville
333 Union Street
120 rooms
Delivery Date: TBD
Rutledge Flats
622 3rd Avenue South
Восьмиэтажный 174-квартирный жилой дом
Застройщик:
1010 Broadway at Gulch Central
1010 Broadway
шестиэтажное здание площадью 170 000 квадратных футов с офисными и торговыми помещениями
2 :030 HighwoodsДата доставки: TBD
1100 Бродвей в Gulch Central
1100 Бродвей
28-этажный 750 000 SF класс A+ офисной башни с 22,800-SF торговых площадей и 1,4 атмосфера на открытом помещении.
Застройщик: Highwoods
Дата доставки: 2027
0485
Застройщик: Highwoods
Дата доставки: TBD
125 11th Avenue North
125 11th Ave N
26-этажная смеси квадратных футов торговых площадей, при этом магазины выходят на 11-ю улицу, Черч-стрит и Комерс-Элли.
Разработчик: Flank Inc.
Дата поставки: TBD
1st & KVB
133 Корейские ветераны бул. многоэтажные жилые башни; 59 000 SF открытого пространства, кафе, навес для велосипедов и детская площадка, 4 500 SF общественный парк, подземная парковка
Разработчик: The Congress Group
Дата поставки: TBD
500 Lafayette
500 Lafayette ST
Застройщик: M-2 Партнеры по развитию
Дата доставки: TBD
612 10th Avenue North
612
612 10th Avenue North
612 10000
2965 612 10612 10102 10000 9000 9000 7000 10-й Старт10000 612 612 10612 10612 10000 9000 9000 7000 10-й Старт
10000 612 612 10612 10000 10-й. Жилой дом на 330 квартир
Застройщик: Boyle Nashville and Northwood Ravin
621 Middleton
621 Middleton Street
Застройщик: T2 Capitol Management
Дата доставки: TBD
900 2nd Avenue North
900 2nd Ave N
6-этажный, 339 квартирных единиц, живое пространство и пространство 400-й парки 8
Застройщик: Proffitt Dixon Partners
Дата доставки: TBD
909 Дивизион
909 Division ST
481 Живые единицы
9002.0030 Camden DevelopmentДата доставки: TBD
Посетите веб -сайт
Avantstay Boutique Hotel
900 ST
Дата доставки: 2025
1. СПИЦИЯ: 2025
1. Застройщик: CB Ragland Co.
Дата сдачи: TBD
Circle South
410 8th Ave S
30-этажная башня, жилой дом класса люкс 538,000 SF0485
Застройщик: Lincoln Property Company
Дата доставки: 2025
Cumulus сайт
506 2-й Ave N
Проект Трехеднетный проект: 32- и 39-й состав. отель
Застройщик: Centrum Realty and Development
Дата доставки: TBD
Federal Reserve Hotel
226 Third Avenue North
0484 16-этажное дополнение отеля в дополнение к зданию Федеральной резервной системы
Дата доставки: TBD
Fresh Hospitality Project
709 Ewing Ave
Проект смешанного.
Застройщик: Fresh Hospitality (Нэшвилл)
Giarratana/YMCA Residential Tower
1000 Church St
0485
Застройщик: Giarratana LLC
Дата поставки: TBD
Ожилой Юнион.
Heaven’s Door Spirits и центр искусств
614 5th Ave S
Дата доставки: TBD
LC SoBro Phase II
7193-я авеню Саут
145 Жилых единиц
Lord & Liberty Hotel
627 2-й авеню S
.
915 Division St
472 жилых дома, 5800 квадратных метров офисных помещений, 8000 квадратных метров ресторана
Разработчик: MarketStreet Enterprises
Дата сдачи: 2025
Miles
516 John Lewis Way
19 этажей и предложат микро -жилые помещения и торговые площади
Developer: Development
Дата доставки .
1212-1218 McGavock St
396 жилых единиц, 29 этажей
Застройщик: Mill Creek Residential
Дата сдачи: 2024/9025 сдача0490
Modera Sobro
825 6th Ave S
Два здания, 713 квартир
Developer: Mill Creek.
Разработчик: SomeraRoad
Дата поставки: TBD
Paseo South Gulch — Tower 3
620 8th Ave S
SomeRoadRoad Developer 9002 490 Delivery Date: TBDPaseo South Gulch Office
620 8th Avenue South
Developer: SomeraRoad
Delivery Date: 2025
Ritz Carlton Two-Tower Project
417 7th Ave S
Первая башня будет 5-звездочным отелем, 46 этажей с 240 гостиничными номерами, бассейном на крыше, спа-салоном площадью 6000 квадратных футов, гаражом и рестораном на крыше. В этом здании также будет 150 квартир на продажу. Вторая башня будет 32-этажной, с удобствами на крыше и сдаваемыми в аренду квартирами.
Застройщик: M-2 Партнеры по развитию
Дата доставки: 2025
Кольцевая башня
800 LEAVE
Developer: Giarratana LLC
Доставка: 29.. Nashville
915 Division St
16-этажный жилой комплекс из 471 квартиры, 7500 квадратных футов торговых площадей и 463 парковочных места
Застройщик: Property Markets Group (PMG)
Дата сдачи: TBD
The Printing House — A Tapestry Collection Hotel by Hilton
501 Third Ave S
11-комнатная, торговая гостиница
Разработчик: Sun Development & Management
Дата доставки: 2023
Tishman Speyer Project
133 Корейские ветераны Blvd
9,400 квадратные ноги из розничной торговли 46777.000.wers. жилые дома на бульваре Корейских ветеранов, 133.
Developer: Tishman Speyer
Delivery Date: TBD
Tru by Hilton and Hampton Inn
602 9th Ave S
Dual hotel brand
Developer: The 9 Group, через Sachchidanand Hotel Gulch LLC
Дата доставки: TBD
TRYP by Windham Drexel
706 Drexel St
Дата доставки: TBD
Что такое налоговая скидка на жилье для малоимущих и как она работает?
Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) субсидирует приобретение, строительство и ремонт доступного арендного жилья для арендаторов с низким и средним доходом. LIHTC был принят как часть Закона о налоговой реформе 1986 года и неоднократно подвергался изменениям. С середины 1990-х годов в рамках программы LIHTC ежегодно поддерживалось строительство или ремонт около 110 000 доступных для сдачи в аренду единиц жилья (хотя после Великой рецессии 2008–2009 годов произошел резкий спад). ) — всего более 2 миллионов единиц с момента создания.
Федеральное правительство предоставляет налоговые льготы правительствам штатов и территорий. Затем государственные жилищные агентства предоставляют кредиты частным разработчикам проектов доступного арендного жилья на конкурсной основе. Девелоперы обычно продают кредиты частным инвесторам для получения финансирования. Как только жилищный проект будет введен в эксплуатацию (по сути, станет доступным для арендаторов), инвесторы могут претендовать на LIHTC в течение 10-летнего периода.
Право на получение кредита
Многие типы сдаваемой в аренду недвижимости имеют право на участие в программе LIHTC, включая многоквартирные дома, дома на одну семью, таунхаусы и дуплексы.
Владельцы или застройщики проектов, получающих LIHTC, соглашаются пройти тест на доход для арендаторов и тест на валовую арендную плату. Есть три способа пройти тест на доход:
- Не менее 20 процентов квартир в проекте заняты арендаторами с доходом не более 50 процентов от медианного дохода по району с поправкой на размер семьи (AMI).
- Не менее 40 процентов квартир занимают арендаторы с доходом 60 или менее процентов от AMI.
- Не менее 40 процентов квартир занимают арендаторы с доходом в среднем не более 60 процентов от AMI, и ни одна квартира не занята арендаторами с доходом более 80 процентов от AMI.
Проверка валовой арендной платы требует, чтобы арендная плата не превышала 30 процентов от 50 или 60 процентов AMI, в зависимости от доли арендных единиц налогового кредита в проекте. Все проекты LIHTC должны соответствовать критериям дохода и арендной платы в течение 15 лет, иначе кредиты будут возвращены. Кроме того, обычно устанавливается расширенный период соблюдения (всего 30 лет).
Расчет кредита
Годовой кредит, заявленный налогоплательщиком, равен проценту кредита, умноженному на квалифицированную основу проекта. Этот процент выше для нового строительства или существенной реконструкции (примерно 9 процентов, но указывается в законе как 70-процентный кредит текущей стоимости), чем для объектов, приобретенных для восстановления или для проектов, финансируемых с использованием не облагаемых налогом облигаций (примерно 4 процента, но указывается как процентная ставка). 30-процентный кредит текущей стоимости). Квалификационная база равна доле стоимости жилищного проекта, сдаваемого в аренду арендаторам, отвечающим критериям дохода. Для многих проектов LIHTC владельцы или застройщики стремятся сдать в аренду 100 процентов квартир отвечающим требованиям арендаторам. Государственные агентства по финансированию жилищного строительства могут выделять увеличенные налоговые льготы для квалифицированных проектов в районах, где потребность в доступном арендном жилье наиболее высока.
В уставе LIHTC изначально указывалось, что IRS будет периодически переустанавливать указанные кредитные проценты, чтобы поддерживать текущую стоимость 10-летнего потока налоговых кредитов на уровне 70 процентов или 30 процентов от квалифицированной базы. Однако с 2008 года Конгресс установил, что минимальная кредитная ставка для 70-процентного кредита по приведенной стоимости должна составлять не менее 9 процентов, независимо от преобладающих процентных ставок. Таким образом, в условиях низких процентных ставок текущая стоимость кредитов, востребованных в течение 10 лет, превысит 70 процентов квалифицированной базы.
Выделение кредита
Конгресс устанавливает предел суммы LIHTC, которая может быть выделена в любой год. На 2018 год каждому штату изначально было выделено 2,765 миллиона долларов или 2,40 доллара на душу населения, в зависимости от того, что больше. Но Конгресс предоставил увеличение на 12,5% на период с 2018 по 2021 год, поэтому эти цифры были увеличены до 3,1 млн долларов и 2,70 долларов соответственно на 2018 год. Обе суммы в долларах скорректированы с учетом инфляции.
Эта структура гарантирует, что государства с низким населением получат несколько большую награду при расчете на душу населения. Затем штаты распределяют эти кредиты (как правило, через государственные агентства по финансированию жилищного строительства) среди застройщиков на основе разработанных штатом квалифицированных планов распределения. Эти планы необходимы для того, чтобы отдавать приоритет проектам, которые обслуживают домохозяйства с очень низкими доходами и обеспечивают доступное жилье на более длительные периоды времени.
Проекты, финансируемые за счет не облагаемых налогом облигаций частной деятельности, не нуждаются в получении отдельного кредита от государственного органа жилищного финансирования. Однако государство должно одобрить использование этих облигаций, что служит проверкой способности застройщиков получить доступ к LIHTC с 30-процентной приведенной стоимостью.
Застройщики обычно продают налоговые льготы инвесторам, которые могут лучше использовать налоговые льготы и другие налоговые льготы жилищного проекта (например, амортизацию, уплаченные проценты, чистые операционные убытки). Инвесторы также вносят свой вклад, часто через синдикацию или партнерство. Инвесторы или партнеры с ограниченной ответственностью обычно играют пассивную роль, получая налоговые льготы, связанные с проектом, но не участвуя в повседневном управлении и надзоре.
Большинство инвесторов в проекты LIHTC являются корпорациями, у которых есть достаточные налоговые обязательства по подоходному налогу, чтобы полностью использовать невозмещаемые налоговые кредиты. Финансовые учреждения традиционно были крупными инвесторами, потому что они несут значительные обязательства по подоходному налогу, имеют длительный горизонт планирования и часто получают кредит от своих регулирующих органов в соответствии с Законом о реинвестициях Сообщества за такие инвестиции. Инвесторы-налогоплательщики не могут претендовать на получение кредита до тех пор, пока проект не будет введен в эксплуатацию.
Расчет затрат и выгод
Стоимость LIHTC оценивается примерно в 9,5 миллиардов долларов в год. На сегодняшний день это крупнейшая федеральная программа, направленная на создание доступного арендного жилья для малообеспеченных семей. Сторонники считают ее эффективной программой, которая за более чем 30 лет значительно увеличила доступный жилищный фонд. LIHTC устраняет серьезную проблему рынка — нехватку качественного доступного жилья в сообществах с низким доходом. Эффективность достигается за счет использования бизнес-стимулов частного сектора для строительства, управления и обслуживания доступного жилья для арендаторов с низкими доходами.
Критики LIHTC утверждают, что федеральная субсидия на единицу нового строительства выше, чем должна быть, из-за различных посредников, участвующих в его финансировании — организаторов, синдикаторов, генеральных партнеров, менеджеров и инвесторов — каждый из которых получает компенсацию за их усилия. В результате значительная часть федеральной налоговой субсидии не идет непосредственно на создание нового арендного жилого фонда. Критики также называют сложность закона и правил еще одним потенциальным недостатком. Еще одним недостатком является то, что некоторые государственные органы по финансированию жилищного строительства, как правило, утверждают проекты LIHTC таким образом, чтобы сконцентрировать сообщества с низким доходом там, где они исторически были изолированы и где экономические возможности могут быть ограничены. Наконец, хотя LIHTC может помочь в строительстве нового доступного жилья, поддержание этой доступности становится сложной задачей после истечения требуемых периодов соблюдения.
Обновлено в мае 2020 г.
Дополнительная литература
Объединенный комитет по налогообложению. 2017. «Действующий закон и данные, касающиеся налоговых льгот для арендного жилья». JCX-40-17. Вашингтон, округ Колумбия: Объединенный комитет по налогообложению.
Кейтли, Марк П. 2019. «Введение в налоговую льготу на жилье для малоимущих». RS22389 (обновлено 27 февраля 2019 г.). Вашингтон, округ Колумбия: Исследовательская служба Конгресса.
Скалли, Кориэнн Пэйтон, Аманда Голд и Николь Дюбуа, 2018 г. «Налоговый кредит на жилье для малоимущих: как он работает и кому он служит». Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт.
Норт-Хилл | Жилищное и общественное развитие
Недвижимость в Норт-Хилле состоит примерно из 33 акров неблагоустроенных земель у шоссе Ричмонд в районе Маунт-Вернон округа Фэрфакс. В соответствии с Законом о государственно-частных учебных заведениях и инфраструктуре от 2002 года (PPEA) Управление реконструкции и жилищного строительства округа Фэрфакс может создать государственно-частное партнерство, которое превратит Норт-Хилл в жилой комплекс со смешанным доходом, доступным и рыночным жильем, состоящий из многоквартирных арендных домов.
Объем проекта
Комплекс North Hill будет включать:
- 216 Многоквартирных квартир по доступной цене
- 63 Доступные квартиры для пожилых людей с независимым проживанием
- 175 таунхаусов по рыночной цене
- Общественный парк площадью 12 акров
North Hill будут расположены в пяти четырехэтажных зданиях, выходящих на шоссе Ричмонд. Одно из этих зданий — на 63 квартиры — будет предназначено для самостоятельного проживания пожилых людей. 175 таунхаусов по рыночной цене будут построены вдоль Дарт Драйв. Одним из фокусов застройки станет общественная площадь на углу Ричмонд-Хайвей и Дарт-Драйв. Это могут быть скамейки, насаждения, газон, тренажеры, а также стол для пинг-понга и шахматные столы.
Норт-Хилл является примером того, как округ реализует свой стратегический план экономического успеха. Среди множества стратегий этот план предусматривает рост и диверсификацию экономики округа путем:
- Максимизации отдачи от инвестиций в землю округа посредством государственно-частного партнерства.
- Создание пригодных для жизни и пешеходных сообществ с жильем для всех возрастов и доходов.
- Расширение транзитных услуг и совершенствование мультимодальной транспортной системы округа
РЕСУРСЫ ПРОЕКТА
ТЕПЕРЬ ЛИЗИНГ!!
ТЕПЕРЬ В ЛИЗИНГ!The Residences at North Hill начал процесс сдачи в аренду. Подать заявку онлайн по адресу www.ResidencesAtNorthHill.com . Обратите внимание:
- Предварительная заявка ДОЛЖНА быть заполнена полностью, чтобы иметь право на получение жилья
- Все заявки ДОЛЖНЫ быть заполнены онлайн. Если вам нужна помощь, обратитесь в офис аренды Pennrose по электронной почте [email protected] или по телефону 571-556-3480.
Обратите внимание, что это сообщество принадлежит и управляется Pennrose. Округ Фэрфакс не занимается арендой помещений в этом отеле. Пожалуйста, свяжитесь с офисом лизинга по указанному выше номеру для получения подробной информации о процессе подачи заявки.
Резиденции в North Hill FlyerСРОКИ ПРОЕКТА
| Уведомление о начале строительства | 22 июня 2020 г. |
| Очистка и сортировка | с середины июля до весны 2021 г. |
| Dart Drive Phase 1 (соединение Dart Drive с Arlington Drive) | с июля 2020 г. по ноябрь 2020 г. |
| Дарт-Драйв — Фаза 2 (соединение Дарт-Драйв с шоссе Ричмонд) | с ноября 2020 г. по февраль 2021 г. |
| Подпорная стенка | с октября 2020 г. по весну 2021 г. |
| Подложки | Осень 2020 |
| Строительство зданий | с весны 2021 г. по лето/осень 2022 г. |
| Закрытие проекта и заселение | Осень 2022 |
СТАТУС ПРОЕКТА
ОБНОВЛЕНО: 2 февраля 2022 г.
ОБНОВЛЕНИЕ СТАТУСА ПРОЕКТА- Дарт Драйв: Соединение Дарт Драйв с Арлингтон Драйв временно закрыто по соображениям безопасности и будет вновь открыто, как только позволят строительные работы. Пешеходный сигнал и пешеходный переход на пересечении Ричмондского шоссе завершены и приняты ВДОТ. Установлен забор вдоль южной стороны Дарта.
- Общие Объект: Сухой коммуникационный трубопровод на месте и первичное питание к объекту и зданиям должны быть подключены Доминионом в следующем месяце (задержка из-за погодных условий). Продолжается строительство сегментных подпорных стен Roche Brothers вокруг всех зданий. Ливневая система кроме здания 3Б.
- Большая подпорная стена: Завершено строительство подпорной стены, включая набрызг-бетон и обработку искусственным камнем. Мониторинг стены продолжается с помощью GEI – никаких отклонений от спецификаций не отмечено.
- Корпус 2А: Монтаж каркаса, кровли и окон завершен. Внешняя отделка — фасадный кирпич завершен, установка Hardy Plank между окнами завершена. Установка фасада Hardy Board завершена на 50%. Профессиональные работы (электрика, сантехника, механика, пожарная охрана) продвигаются на всех этажах. Проводятся проверки герметизации и изоляции для округа и EarthCraft. Монтаж гипсокартона продолжается на всех этажах.
- Корпус 3A: Монтаж каркаса, кровли и окон завершен. Профессиональные работы (механика, электрика, сантехника) продвигаются по всем этажам. Наружная кладка почти завершена. Проводятся предварительные проверки каркаса и герметизации.
- Корпус 1B: Монтаж каркаса, кровли и окон завершен. Ведется черновая работа по торговле.
- Корпус 1A: Каркас, кровля и установка окон завершены. Ведутся черновые работы по сделкам.
- Корпус 3B: Временная опорная стена завершена. Работы по устройству фундамента и фундамента вдоль северо-восточного конца здания почти завершены. В следующем месяце будет уложена плита гаража.
- Координация коммунальных услуг: Проводы для сухих коммуникаций на месте и площадки, готовые для размещения трансформатора и прокладки основных кабелей к зданиям в следующем месяце (задержка Доминионом из-за погодных условий). Временное электроснабжение здания 2А и его установка в других зданиях.
- Загрязненные почвы: Все известные загрязненные выемки должным образом утилизированы в соответствии с требованиями округа и штата. Отчет о закрытии VADEQ получен и передан начальнику пожарной охраны. Примечание: все основные земляные работы завершены, но небольшие земляные работы в нескольких местах для окончательных подпорных стен и некоторые коммунальные работы все еще планируются, и потенциально может быть обнаружено больше загрязнений.
- Парк Строительство: Ожидается, что строительство парка начнется весной 2022 года.
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТУ
Часто задаваемые вопросы
- 29 декабря 2021 г. — С нуля: доступное жилье в North Hill быстро развивается
- 29 ноября 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 13 октября 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 13 сентября 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 10 августа 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 13 июля 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 17 июня 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 17 мая 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 7 апреля 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 16 марта 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 22 февраля 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА (испанская версия)
- 14 января 2021 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 14 декабря 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 16 ноября 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 9 ноября 2020 г. — Объявление сообщества — Обновление «Реконструкция дротиков»
- 8 октября 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 11 сентября 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 12 августа 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 3 августа 2020 г. — Сообщество празднует закладку фундамента жилых домов на Норт-Хилл
- , 13 июля 2020 г. – Объявления сообщества: безопасность, удаление деревьев, парковка вдоль Дарт-драйв
- 9 июля 2020 г. — ОБНОВЛЕНИЕ ПРОЕКТА
- 4 июня 2020 г. — Новости — North Hill Development продвигается вперед
- 3 июня 2020 г. — Письмо сообщества: Объявление о начале строительства
- Презентация: Residences at North Hill Elevations (27 марта 2019 г.)
- Информационный бюллетень: «Преобразование Норт-Хилла»
Документы по разработке
- Комплексное соглашение Карта расположения
- Норт-Хилл
- Существующая карта зонирования Норт-Хилл
- Пограничная съемка Норт-Хилл
- Топографическая съемка Норт-Хилл
- Оценка окружающей среды Норт-Хилл
- Археологическая служба North Hill Phase
- Отчет о природных ресурсах Норт-Хилла
- Концептуальный и окончательный план развития North Hill
- Отчет Норт-Хилл о разведке недр и инженерно-геологическом анализе
- Предлагаемая поправка к Временному соглашению о реконструкции Норт-Хилла (отдел закупок и управления материальными потоками округа Фэрфакс, возможности PPEA)
Июль 2021 Прогресс
Июль 2021 Прогресс
Март 2021 Прогресс
Март 2021 Прогресс
Март 2021 Прогресс
Предыдущий Следующий
Партнером FCRHA по развитию доступного жилья по проекту является CHPPENN, LLC.