показана на Рисунке 1b.Структуры обычно ориентированы друг относительно друга по полумесяцу, квадрату или неправильным образом. Во многих случаях реализация кластера потребует уменьшения требований к фасаду, как это может произойти, когда участки имеют форму клина.

Размер лота влияет на эффективность самого кластера как модуля. При одинаковых структурах результаты, полученные при использовании малых или больших партий, показаны на рисунках 2a и 2b соответственно. Когда используются небольшие участки, кластерный дизайн может быть не чем иным, как новым методом интенсивного использования земли, но вряд ли он является улучшением по сравнению с традиционной практикой проектирования участков.Большие участки, на которых здания расположены близко друг к другу, будут означать, что каждая группа построек будет заметно удалена от аналогичных соседних кластеров.

Земля общего пользования — особенность многих предлагаемых кластерных подразделений. В принципе, это не отличается от случаев, когда общая земля была зарезервирована позади отдельных участков для пользования и пользования собственниками прилегающей собственности и, возможно, сообществом в целом. Рисунок 3a иллюстрирует такую ​​схему.Открытое пространство как бы отделяет дом от соседа, находящегося в тылу. Но. при таком расположении дома не ориентированы на создание чувства общности, и нет никаких оснований ожидать, что такая планировка улучшит городской пейзаж. Однако открытое пространство внутри квартала может иметь свои преимущества.

В районе Крайнего Северо-Востока Филадельфии такая закономерность возникает, когда рядные дома разрешены в том, что ранее было районом для одной семьи площадью 5 000 квадратных футов.Изменение зоны обусловлено тем, что интерьеры кварталов будут превращены в сплошную парковую полосу вдоль долин ручьев.

На рисунке 3b объединены обе характеристики кластерного подразделения: размещение домов в группе таким образом, чтобы они имели фокус ориентации, и разделение каждого такого кластера общей землей для использования и удовольствия соседних жителей или сообщество.

По мнению респондентов на запрос Консультационной службы по планированию, использование общей земли зависит от множества факторов.К ним относятся характеристики участка, его размер и расположение, потребности будущих жителей и потребности сообщества в общественных местах. Наиболее часто упоминавшимся использованием было сохранение земли в ее естественном состоянии, особенно там, где есть такие выдающиеся объекты, как долины ручьев, овраги и заросли деревьев. Другими предложениями были парки и детские площадки, специальные места для отдыха, «буферы» и газоны. В большинстве этих случаев также достигается расстояние между группами структур.

Прецеденты

Концепция кластера представляет собой современную адаптацию некоторых старых принципов. Взаимодействие городской и сельской жизни было постоянным идеалом со времен средневековой деревни, когда сельскохозяйственная база общины должна была быть под рукой. Эбенезер Ховард подчеркивал желательность близости города и деревни, хотя экономическая необходимость была менее острой, чем в аграрном обществе.

Идея кластера отличается от этих прецедентов тем, что это группа домов, а не город, окруженный природной средой.Зеленый пояс был средством, с помощью которого этот идеал был реализован в средние века и согласно проповеди Говарда. Теперь этот принцип отражен в кластере, который представляет собой современную адаптацию модели развития американского мегаполиса. В настоящем кластере переплетенная система парков и природных территорий может гарантировать, что каждый участок дома примыкает к неосвоенной земле. Несмотря на то, что в Рэдберне нет зеленой зоны, парковая зона всегда под рукой.

Сохранение общей собственности — это почти само собой разумеющаяся традиция, унаследованная от Старого Света и практиковавшаяся в самый ранний колониальный период.Деревня «зеленая» или «обычная», столь часто встречающаяся в городах Новой Англии, — пережиток тех времен, когда эти участки земли служили убежищем для скота или тренировочной площадкой для ополченцев. Сегодня обыкновенный парк Новой Англии часто представляет собой полезный и великолепный с эстетической точки зрения парк, который считается священным перед угрозой возможного посягательства.

Другие конструктивные особенности, использованные ранее, в предложениях по кластерным подразделениям отсутствуют. Один из них — это тупик, средство доступа, а не улица для передвижения, который предназначен для обслуживания ограниченного числа жилых единиц.Некоторые предложенные кластеры используют этот принцип, даже если проезжая часть представляет собой просто полумесяц, напоминающий обычный поворот этих подъездных дорог.

Предложения

Кластерное подразделение было провозглашено возможным решением двух проблем, от которых страдает почти каждое быстрорастущее сообщество на расширяющихся окраинах наших мегаполисов. Первая проблема — исчезновение открытой сельской местности; во-вторых, дороговизна «крупногабаритной» земельной застройки.

Статья в House & Home (сентябрь 1959 г.) указала на некоторые преимущества, заявленные для кластерных подразделений:

1. Кластерная планировка сохраняет сельский характер земли за счет сохранения участков открытых полей и зарослей деревьев, а также за счет того, что ручьи, холмы и аналогичные природные объекты остаются нетронутыми.
Кластерная планировка
2. снижает затраты на застройку территорий, зонированных под большие участки, за счет сокращения затрат на дороги и коммунальные услуги … [и] … за счет того, что застройщик может обходить естественные препятствия на участке.
Планировка кластера
3. соответствует требованиям зонирования «большого участка» на основе контроля плотности ….

Другие удобства, которые могут быть включены в схему кластера, согласно House & Home , — это запланированная конфиденциальность, отличные игровые площадки для всех возрастов, и лучшие стоянки.

Поскольку подразделение на кластеры еще далеко от стандартизации на столь раннем этапе, следует проявлять осторожность при составлении любых широких обобщений, основанных на анализе нескольких предложений. Одна из трудностей, с которой столкнулись в этом исследовании, — это нехватка чертежей, которые подробно показывают топографию, ландшафтный дизайн, типы строений, инженерные системы и, во многих случаях, масштаб и ориентацию. Некоторые из обнародованных планов являются лишь схематическими.

«Истинный» кластер .Одно предложение, которое часто переиздавалось, разработано Майроном X. Фельдом из Stephen Sussna Associates для Раритан Тауншип, Нью-Джерси ( The American City , июль 1959; House & Home , сентябрь 1959; New York Times , 3 января 1960 г.). Схема сетки, первоначально представленная на рассмотрение совету по планированию подразделением, показана в левом нижнем углу на Рисунке 4. Этот план, предназначенный для строительства на крутой холмистой местности, должен был включать 94 участка площадью около 50 000 квадратных футов, обслуживаемых примерно 12 000 футов. новых дорог.Консультанты улучшили план, применив криволинейный рисунок (нижний правый рисунок 4), предоставив 96 лотов с небольшой экономией в длине дороги. Однако Фельд заявляет, что «любая застройка с участками рядом и спина к спине по-прежнему является жилым и несовместима с сельским характером, который эти общины хотели бы сохранить».

Рисунок 4. Из New York Times , 3 января 1960 г.

Альтернативный план, «кластер», показанный вверху на Рисунке 4, был разработан для преодоления этих трудностей.На том же участке земли 15 групп из шести участков, расположенных полукругом вокруг центральной площади, были соединены двумя широкими дорогами, в результате чего общая длина дорог сократилась примерно до 6000 футов. Сохраняя примерно такое же количество строительных площадок, первоначально большие участки были уменьшены до 3/4 акра. Около половины площади должно было быть оставлено под естественный нетронутый парк или общественные земли, которые выступали в качестве зеленого барьера между группами.

В этом примере «настоящего» кластера одна из целей заключалась в том, чтобы включить удобства, которые были бы полезны сообществу и будущим жителям застройки.Среди особенностей, которые должны были быть включены, были условия для парковки во дворе и благоустроенная площадь. Внутреннее пространство должно было быть сохранено в его естественном состоянии как «страна странствий». Хотя на иллюстрации не показаны эти изменения в деталях, очевидно, что там, где наблюдается значительное пропорциональное уменьшение размера партии, существует большая гибкость для выбора из ряда желательных альтернативных вариантов использования пространства для использования общая собственность.

Экономия на протяженности улиц и коммунальных услуг достигается за счет уменьшения фасадов отдельных участков и за счет застройки суперкварталов и устранения необходимости обслуживания внутренних площадей.Дополнительная экономия может быть достигнута путем размещения кластеров таким образом, чтобы избегать естественных препятствий, таких как валуны или ручьи, что снижает затраты на подготовку площадки и помогает сохранить сельский характер земли.

Контроль плотности . Одной из важных характеристик кластерного деления является сохранение какой-либо части урочища в естественном состоянии или развитие парка. Застройщик может добиться этого эффекта, решив оставить некоторые участки свободными от строений, где он имел бы право строить в соответствии с правилами зонирования.Однако большинство разработчиков считают необходимым построить максимально допустимое количество построек на участке. Некоторые постановления разрешают подразделению уменьшить размеры участков под застройку ниже установленных требований при условии, что оставшиеся участки, полученные за счет использования участков меньшего размера, будут выделены на общую территорию, свободную от строений. Этот метод, по сути, является способом управления плотностью при одновременном обеспечении гибкости в планировке, как было продемонстрировано в предложении Sussna. Обычно требуется минимальная площадь участка на одно жилище, но плотность также можно контролировать, указав максимальное количество семейных единиц на площадь.

Одним из постановлений о зонировании, в котором используется этот метод, является постановление Рокавей Тауншип, штат Нью-Джерси (1959 г.), которое позволяет уменьшить площадь участка (но не ширину участка) при соблюдении следующих условий (эти положения не предназначены специально для кластеров):

1. Размер лота не уменьшен менее чем на 12,5%.
2. Плотность населения не выше, чем если бы участок был застроен участками площадью 20 000 квадратных футов.
3. Подразделение выделяет для общественных целей тот же процент от всего участка, на который была уменьшена площадь участка.
4. Зона, предназначенная для общественных целей, находится в месте и форме, одобренной Советом по планированию.
5. Ни одна территория, предназначенная для общественных целей, не должна быть меньше десяти акров.
6. План с уменьшенными размерами участков допускается только в том случае, если он является взаимно согласованным как для поселка, так и для территориального подразделения.

На рисунке 5а показано исходное предложение, а на рисунке 5b показано влияние положений по контролю плотности.

Рисунки 5a и 5b. Из Американский город , сентябрь 1959 г.

Результат, с точки зрения дизайна, может никоим образом не напоминать то, что обычно считается «кластерным» подразделением.(Честно говоря, эта разработка не предназначалась для кластерного подразделения.) Хотя сообщество и подразделение могут быть улучшены путем выделения значительных участков в рамках разработки, этот план мало чем можно отличить от плана обычного подразделения. .

В данном случае участки предназначены для парков и школ, а часть зарезервирована для расширенного торгового центра. Когда экономия на земле должна использоваться для того, что явно является общественной целью, разумно спросить, не является ли такой контроль плотности просто методом обхода требований постановления о зонировании, поскольку общественные объекты будут необходимы, независимо от того, Размер лота составляет 20 000 квадратных футов или 17 500.Другими словами, предоставляя муниципалитету бесплатную землю для общественных целей, субъекту подразделения разрешается построить больше домов, чем он мог бы, если бы не было изменений в требованиях к размеру участка и если бы город принял на себя полную ответственность за предоставление школы и парка. места. Этот тип концессии приводит к увеличению плотности за пределами того, что первоначально предполагалось.

«Подразделения гольф-полей». Тесно связано с идеей кластера так называемое «разбиение поля для гольфа», проиллюстрированное на Рисунке 6.Фарватеры расположены внутри блоков. Дома строятся обычным образом бок о бок, но линии задних участков примыкают к самому полю для гольфа. Одной из причин для создания такого типа подразделения является дополнительная стоимость, вменяемая каждому участку, которая, согласно исследованию Института городских земель, была оценена примерно в 2000 долларов за средний участок ( Urban Land , сентябрь 1958 г.). Когда общая территория — в данном случае поле для гольфа — является доходной собственностью или таким образом увеличивает стоимость прилегающей собственности, похоже, нет никакого принуждения к снижению требований к площади участка в качестве «бонуса» за предоставление объекта.В подходящих ситуациях повышенные значения свойств, стабилизированные в течение определенного периода времени, кажутся достаточной причиной для отхода от обычной практики проектирования площадки.

Рисунок 6. Из Urban Land , сентябрь 1958 г. Подразделение поля для гольфа, Феникс, штат Аризона, по предложению Джона Ф. Лонга, Home Builder, Inc. Обратите внимание на максимальное количество участков, примыкающих к 9-луночному полю для гольфа, и лечение участков, примыкающих к транспортным артериям.

Смешанный корпус . Дальнейшее развитие идеи кластера позволяет сделать вывод о различных типах жилья на рассматриваемом участке земли.Многосемейное здание — это в определенном смысле очень плотная группа жилых единиц. На рис. 7 показан план, разработанный Nelson-Ball and Associates, объединяющий индивидуальные дома на одну семью, рядные дома и многоэтажный многоквартирный дом.

Рисунок 7. Из Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Это подразделение будет иметь в общей сложности 130 жилых единиц, 5700 погонных футов улиц и 6300 погонных футов канализационных сетей, а также поле для гольфа.Согласно существующим правилам зонирования, тот же участок можно было бы расположить по криволинейной схеме со 108 участками и 11 400 погонными футами улиц и коммуникаций. Плотность на самом деле увеличена в показанном примере, хотя больше земли бесплатно для общественного пользования. Сторонники застройки утверждают, что меньшие участки (с общей землей) и вариации типов жилья больше соответствуют тому, что на самом деле желательно.

КОНСТРУКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ

Что касается общего объема жилой застройки, очень немногие застройки использовали кластерный принцип — тесная группировка домов, отделенных от аналогичных групп промежуточным пространством, находящимся в общей собственности или населении.Пока преждевременно основывать суждения на немногих готовых продуктах, которые существуют в разрозненных местах, особенно когда каждое из этих подразделений имеет такой индивидуальный характер.

Таким образом, подход будет заключаться в выявлении групп, которые заинтересованы в любой жилой застройке, и в определении того, имеет ли кластерное подразделение потенциал для удовлетворения всех заинтересованных сторон. Можно указать, какие факторы влияют на структуру кластера, и указать возможные цели, которые могут быть достигнуты при разработке кластера, путем изучения заявленных утверждений.

Заинтересованные стороны

При оценке предлагаемого подразделения было бы хорошо рассмотреть влияние, которое оно окажет на все заинтересованные стороны. Эффект кластерного дизайна может стать более очевидным, если сравнить его с традиционной формой разработки.

В первую очередь среди групп, заинтересованных в окончательной форме нового подразделения, являются потенциальные жители застройки. Как правило, это люди, заинтересованные в красивом месте для жизни. Часто это горожане, которые испытывают сильное желание жить в пригороде, где они могут быть рядом с открытым пространством, которым они, и особенно их дети, могут наслаждаться.Они будут искать максимально удобное для семьи место в мегаполисе. Кроме того, потенциальные жители нового микрорайона будут искать хорошие школы, места для отдыха и удобный шоппинг. Хотя потенциальные домовладельцы могут не знать об альтернативных методах проектирования участков, вполне вероятно, что они оценят превосходную планировку, когда увидят и испытают их. Если кластерное подразделение действительно выполнит требования своих сторонников, оно должно стать убедительным фактором на рынке жилья.

Все эти соображения должны быть рассмотрены в свете платежеспособности семьи, и большинство покупателей будут стремиться к экономии на расходах и содержании. Поскольку будущих жителей нет рядом на этапах планирования и строительства нового жилого комплекса, их интересы должны быть учтены и защищены до их прибытия.

Владельцы недвижимости, уже обосновавшиеся в районах, прилегающих к предлагаемому участку, также будут заинтересованы в возможной форме нового строительства.Среди их задач будет сохранение удобств, которые раньше были в районе. Нередко можно услышать, как давние жители района сетуют о своих потерях в результате разрушения поля, холма и пейзажа, которые сопровождают возведение нового жилого дома. Лица с конструктивным мировоззрением будут озабочены формой, которую примет новое подразделение. По мере развития в окрестностях могут быть созданы новые удобства, которые обеспечат жителям визуальное и активное удовольствие.Интересы близлежащих жителей будут выражены в существующих правилах зонирования, которые могут отражать желание сохранить ценность собственности. Но в свете современных строительных технологий и затрат следует изучить постановление о зонировании, чтобы увидеть, действительно ли оно позволяет достичь желаемого результата. Инновации в размещении могут иметь большое значение для создания интересных достопримечательностей, когда мотив дизайна жилья стал настолько стандартизированным.

Осознавая нехватку жилья и широко распространенное желание жить в пригороде, предприниматели — подразделения и застройщики — заинтересованы в получении прибыли.Для этого они должны иметь продукт, который можно продавать на конкурентном рынке. Таким образом, предпринимателя будут интересовать стандарты, содержащиеся в правилах о подразделениях и постановлениях о зонировании, поскольку они имеют отношение к затратам и возможностям проектирования. В дополнение к мотиву прибыли разработчик может пожелать создать выдающийся продукт, чтобы удовлетворить свою гордость и оказать услугу сообществу.

Сейчас полностью признано, что сообщество, действуя через местное правительство, заинтересовано в любой форме развития, происходящей в его пределах.Он будет заботиться о здоровье, безопасности и общем благосостоянии своих граждан, а также — что не менее важно — о стоимости тех обязанностей, которые принимает на себя правительство. Сообщество выражает свои намерения, устанавливая стандарты развития, выделяя области, представляющие общественный интерес, и стремясь свести государственные расходы к минимуму. В то же время сообщество должно предпринять шаги, чтобы гарантировать, что новое строительство будет оставаться желательным в ближайшие годы и что стоимость собственности будет поддерживаться, обеспечивая постоянный приток налоговых поступлений.

Планирующее агентство во взаимодействии с другими департаментами местного самоуправления, вероятно, находится в лучшем положении, чтобы определить влияние, которое любое предлагаемое развитие окажет на все заинтересованные стороны. При рассмотрении нового подразделения ему необходимо будет определить, соответствует ли предложение цели существующих правил и допускают ли существующие правила наилучшую возможную форму развития.

Жители региона образуют другую группу, разделяющую интерес в форме происходящего развития.Это люди, которые станут свидетелями перемен к лучшему или к худшему. Как прохожие, они озабочены визуальным воздействием новой застройки на ландшафт. Там, где есть природные объекты, им будет интересно узнать, смогут ли они и дальше наслаждаться видом на холмы, ручьи, поля и леса. Наконец, использование земли повлияет на экономическую активность всего региона. Как на местном, так и на региональном уровне должны быть предусмотрены условия для распространения и защиты того, что обоснованно является общественным интересом; через инструмент комплексного плана.

Детерминанты тракта

Любой участок земли в его естественном состоянии имеет характеристики (топография, почвенные условия, характерные особенности и ориентация), которые предполагают определенную форму развития. Некоторые люди выступают за наименьшее насилие над сайтом, поскольку он существует в своем заранее разработанном состоянии; на другой крайности те, кто выступает за любое развитие в рамках современной инженерной техники, то есть практически без ограничений.

Земля, с другой стороны, может варьироваться от относительно бесхарактерной, но пригодной для строительства местности до участков, которые обильно усеяны интересными природными особенностями, но которые могут препятствовать развитию.Например, на равнинах в штатах Среднего Запада может не быть убедительных детерминант местности, позволяющих предположить, что дома должны быть построены группами. С другой стороны, холмистая местность может быть охарактеризована густыми лесными массивами, относительно крутыми склонами, водотоками и заметными выходами горных пород. Такой вид местности указывал бы, во-первых, на то, что весь характер территории будет изменен из-за дорогостоящей профилировки и неизбирательной вырубки лесов, а, во-вторых, такая операция будет неэкономичной.В этом случае природные особенности предполагают желательность объединения структур в группы по эстетическим причинам и из соображений экономии.

Технические детерминанты . Постановления о зонировании, правила разделения и строительные нормы и правила отражают технические требования, которые необходимы для здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей определенного района. В фундаментальном и прямом смысле требования к площади участка могут быть выведены из технических особенностей сантехники; дворовые требования из принятых норм по свету и воздуху, а также по защите от огня; парковка во дворе из-за необходимости обеспечения работоспособной системы циркуляции и т. д.

Во всех случаях технические требования, необходимые для достижения принятого стандарта, должны быть воплощены в правилах сообщества, но может быть обнаружено, что стандарты, воплощенные в кодексе и постановлении, значительно превышают технические потребности. Примером может служить зонирование больших участков. Рассматривая развитие кластера, может быть вполне разумным смягчить принятые правила до минимума, налагаемого технологией. Например, в конкретном проекте кластера требования к двору, основанные на стандартах защиты от света, воздуха и огня, могут быть одинаково хорошо выполнены за счет нововведений в ориентации, строительных материалах и дизайне жилья без строгого соблюдения существующих требований к двору.

Особая проблема, которая возникает в связи с разделением на кластер, — это определение надлежащих размеров отдельных участков при отсутствии коммунальных канализационных и водопроводных сетей. Мнения респондентов, ответивших на вопросник Консультативной службы по планированию, варьируются от убежденности в том, что отдельные системы отвода сточных вод должны содержаться в пределах участка, до противоположной точки зрения, что общее открытое пространство можно использовать для дренажных полей.

Основными переменными при планировании отвода сточных вод являются дизайн, топография, почва, размер участка и возможность подключения к коммунальной системе.Наиболее широко распространено мнение, что отдельная партия должна оставаться стандартом для независимых систем удаления сточных вод, особенно там, где может возникнуть конфликт с использованием открытого пространства из-за поверхностного стока, загрязнения, запаха и операций по техническому обслуживанию.

Надлежащее планирование, независимо от типа подразделения, будет отражать технические требования, необходимые для выполнения действий, которые, как ожидается, будут иметь место в любом конкретном проекте. Но при планировании принимаются во внимание и другие соображения.

Социальные детерминанты . Социальные ценности по своей природе отражаются в процессах планирования и политики. Помимо упомянутых технических требований, зонирование включает в себя неуловимую, но верную идею образа жизни. В более привычных терминах говорят о характере соседства, его сохранении или возможных изменениях, которые могут произойти. Жители могут пожелать увековечить атрибуты существующей застройки в новых подразделениях. Например, при зонировании больших участков, где площадь земельного участка намного превышает потребности независимых систем отвода сточных вод, требования к зонированию никоим образом не могут быть выведены из принятых технических требований.

Во многих случаях существующие правила не разрешают подразделение кластера, даже если такое развитие приведет к эффекту, аналогичному санкционированному сообществом. Было предпринято несколько попыток разработать регламент, который позволил бы строить кластерные подразделения. Это будет обсуждаться в следующем разделе.

Задачи подразделений кластера

Ввиду отсутствия обширного опыта развития кластеров, мы должны оценивать утверждения его сторонников по иллюстрациям и комментариям, опубликованным в периодических изданиях.Из рассмотренных предложений цели различаются, и очевидно, что в каждом случае есть ограничения. Кроме того, может потребоваться выбор между взаимоисключающими целями.

Какие преимущества заявляются у кластерного подразделения?

Сохранение сельского характера земли . Сторонники кластера утверждают, что он сохраняет сельский характер земли, сохраняя естественные особенности урочища, в том числе лесные массивы. Некоторые могут пойти дальше и сказать, что кластер — это способ спасти открытую местность.Однако кластерное подразделение — это не зеленая зона, и, согласно современным представлениям, его можно застроить, по крайней мере, до такой плотности, которая возможна при традиционном зонировании. В большинстве случаев эта плотность не считается открытой сельской местностью.

Первое новое развитие в области, кластере или в другом месте может создать иллюзию пребывания в открытой местности, но подразделения всегда могут следовать за ней, поглощая открытую местность. С другой стороны, тщательное планирование кластерного подразделения позволит сохранить сельские особенности, хотя бы в небольшом масштабе.Группирование структур по концентрациям позволяет сохранить нетронутыми большие участки территории, точно так же, как зонирование больших участков (например, участки площадью 3 или 4 акра) подразумевает, что большие участки собственности останутся в своем естественном состоянии, будь то лесные массивы или пастбища. . При более высокой плотности кластер является многообещающим методом сохранения сельских характеристик местности. Во многих случаях приятные природные особенности земли будут совпадать с участками, требующими наибольшей степени подготовки, если они будут застроены.Таким образом, разработчик и сообщество, возможно, добавили стимул одобрить идею кластера, зная, что сельским характером не придется полностью жертвовать.

Эконом . Гибкость, обеспечиваемая кластерной конструкцией, может быть источником значительной экономии начальных инвестиций и затрат на обслуживание. Во-первых, земля, которая считается непригодной для строительства или трудной для освоения, может иметь более низкую цену, чем первоклассная земля под застройку или земля, интенсивно используемая для некоторых других целей, таких как сельское хозяйство.Однако стоимость необработанной земли этого типа может возрасти, если станет понятно, что потенциальные риски бедной, но эстетически приятной земли можно превратить в актив.

Во-вторых, потребность в обширном проектировании площадки снижается, если подразделение не страдает штрафом, оставляя некоторые части тракта в естественном состоянии. Лучшие участки для строительства могут быть использованы для кластеров, что устраняет необходимость в обширной сортировке; деревья можно оставить там, где они стоят, усиливая подразделение.Поскольку относительно большая часть участка в кластерном подразделении не обязательно должна обслуживаться улицами и коммунальными службами, их линейный размер может быть существенно уменьшен по сравнению с тем, что потребовалось бы в обычном подразделении. В рассмотренных «настоящих» кластерных проектах длина этих объектов была сокращена с 40 до 50 процентов.

Включение специальных объектов . Большинство рассмотренных проектов кластеров включают в себя либо специальные функции для жителей, либо участки для общественных объектов.Эти отличительные характеристики кластера могут значительно различаться как по видам деятельности, так и по формальности договоренностей.

Если объект используется и приносит пользу только владельцам прилегающих участков, это похоже на «объединение задних дворов» для общей цели, которая будет просто продолжением того, что каждый владелец участка может решить делать на своей земле. Ограничения, накладываемые на функции или действия, происходящие на «объединенных» задних дворах, будут такими же, как и на использование дополнительных устройств в этой зоне.Когда объекты строятся и используются совместно, возникает дополнительная проблема юридической ответственности за владение и обслуживание общей собственности (этот вопрос будет обсуждаться в следующем разделе).

Второй тип ситуации возникает, когда проектируется и строится специальный объект, где земля разделена на части, но эксплуатируется как единое целое, отдельное от самих жилых домов. Примером может служить поле для гольфа, бассейн или теннисные корты, предоставленные жителям района или эксплуатируемые на коммерческой основе, независимо от того, совпадает ли зона обслуживания с самой застройкой.В последнем случае разрешение на включение объекта в застройку, по-видимому, будет зависеть от того, разрешено ли оно в качестве основного использования в этом районе. Вопрос о сокращении требований к площади участка для размещения площади, необходимой для установки, необходимо будет рассматривать индивидуально в каждом случае. Пока есть несколько прецедентов, на которые можно было бы положиться или даже оценить.

Если есть общественный интерес к участку, решением будет выделить землю, которая затем будет подлежать такому же контролю, как и любое другое муниципальное предприятие.

Во всех случаях суждение о специальном учреждении должно основываться на критерии того, улучшится ли в результате сообщество — жители и общественность. Несомненно, возникнут конфликты интересов, поскольку неизбежны различные мнения относительно того, что «хорошо», что необходимо и что желательно. Маловероятно, что какой-либо ограниченный участок земли мог бы вместить любимые проекты всех заинтересованных сторон. Возможности кластерного подразделения по размещению спецсредств не делают его панацеей от экологических недостатков.Следует изучить альтернативные варианты использования общей земли и сделать выбор до того, как колеса будут приведены в движение.

Разнообразие дизайна . Кластер представляет собой отход от традиционной практики расположения участков рядом с примыкающими линиями собственности. В изменении есть разнообразие. Если, однако, кластерные подразделения строятся в больших масштабах, нет никакой гарантии, что подобный тип монотонности не возникнет, особенно если используется только одна конструкция корпуса с обычными незначительными вариациями.Покупатели дома ищут индивидуальность — индивидуальное выражение, а не вариации ради самих себя. Даже в однообразных подразделениях, построенных в прошлые годы, идентичность существует в стенах жилища. В более широком масштабе идентичность не может быть сформулирована, она должна вырасти из убедительного плана подразделения, местности и даже региона. Модулем скуки становится кластер, а не отдельный дом.

Кластер действительно открывает путь гибкости, который позволит проектировщикам участков, ландшафтным архитекторам и подразделениям в большей степени использовать характеристики участка.Но в этом обсуждении следует исходить из предположения — до тех пор, пока не будет продемонстрировано иное — что типы жилья не будут иметь большего разнообразия, чем в любом другом подразделении. Тем не менее возможности дизайна безграничны; и поскольку каждый кластер будет несколько изолирован от своего соседа, эти подразделения могут способствовать более интересной архитектурной обработке. Разработчик может задействовать другого архитектора в каждом кластере в контексте своего общего плана. Другая возможность состоит в том, чтобы кластер из шести домов имел шесть дизайнов, которые можно было бы повторить в других кластерах.Самым важным в возможностях проектирования в кластерных подразделениях является то, что сам кластер представляет собой небольшую единицу планирования, которая позволяет рассматривать каждую группу индивидуально.

Конфиденциальность и общительность . Утверждается, что в кластерном подразделении можно реализовать как приватность, так и общительность. Фактически, это достижение полностью зависит от размещения в группе и дизайна самих домов. Начиная с принципа, согласно которому расстояние увеличивает конфиденциальность, а близость способствует общению, обе характеристики могут быть включены в кластер.В полукруглом дизайне фасады каждого дома расположены ближе друг к другу, чем если бы дома выходили прямо на улицу, и ориентированы на общую для всех домов в группе фокус. Такое расположение с большей вероятностью будет способствовать социальным отношениям внутри кластера. Есть некоторые, кто принял бы позитивные меры для поощрения социальных контактов между соседями, но с осторожностью, поскольку определенные формы контакта могут вызывать раздражение.

В отличие от стремления к общению, у каждой семьи есть соответствующая потребность в уединении.В городской жизни конфиденциальность достигается в пределах жилого помещения, тогда как в сельской местности наличие пространства также позволяет уединиться на открытом воздухе. Между этими крайностями потенциальные возможности озеленения открывают творческие возможности для создания частных пространств под открытым небом. Как будет показано на рисунке 8, кластерная схема упрощает создание частных участков, поскольку задние линии отдельных участков примыкают к общему участку, а не к заднему двору соседа. Если общее не используется интенсивно, по крайней мере одна ориентация фактически лишена человеческой активности.

Объем лота . Зонирование крупных участков — это метод, с помощью которого можно сохранить полусельский характер и поддерживать низкую плотность, тем самым ограничивая потребность в общественных услугах, связанных с населением, а не пространством, таких как образовательные учреждения. Но большие участки могут наложить на владельца дома более тяжелое бремя ухода за двором, которое может оказаться более обширным, чем хотелось бы. Сторонники кластерного подразделения утверждают, что отдельные участки не обязательно должны быть такими большими, поскольку кластер достигает того же эффекта, что и зонирование крупных участков, оставляя промежуточные участки в общей собственности.Это решает проблему сохранения низкой плотности.

Кроме того, в некоторых кругах утверждается, что меньшие отдельные участки в кластерном подразделении более точно соответствуют бремени технического обслуживания, которое домовладелец готов взять на себя. Заблуждение состоит в том, что кто-то должен взять на себя ответственность за общую собственность. Если он не предназначен для населения, стоимость необработанной земли и расходы на содержание в конечном итоге будут переложены на домовладельца. Есть некоторое утешение в том, что орган, ответственный за содержание общей собственности — либо ассоциация владельцев собственности, либо общественность — может получить эффект масштаба при осуществлении контроля над обширным участком общей земли.

ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ И ЗОНИРОВАНИЕ КЛАСТЕРА

Подразделение кластера — скорее исключение, чем правило. Нет никаких постановлений о зонировании, в которых подробно излагаются стандарты, которые должны применяться к кластеру, а обзор нескольких доступных предложений показывает, что планировка и цели сильно различаются в каждом случае.

В общем, обычные постановления о зонировании не позволяют построить настоящий кластер. Однако многие из них допускают плановую застройку жилых домов.Между этими разработками и кластерным подразделением имеется достаточно общего, чтобы провести сравнение между ними и увидеть, можно ли адаптировать условия группового жилья для создания кластера.

До того, как кластер получил такую ​​широкую огласку, «положения о планируемом развитии» были подробно рассмотрены в Информационном отчете № 27 по зонированию для группового жилищного строительства, опубликованном в июне 1951 года. Совсем недавно эти положения были дополнительно рассмотрены в статье. под названием «Зонирование планируемой жилой застройки» Эли Голдстона и Джеймса Х.Scheuer, опубликованный в журнале Harvard Law Review (декабрь 1959 г.).

Резервы планового развития

Признавая иногда ограничивающий эффект обычных правил зонирования, многие юрисдикции приняли какие-то положения о планируемом развитии, которые позволяют контролирующему органу широкие дискреционные полномочия на основе стандартов, которые в большинстве случаев изложены довольно расплывчато. Законодательные акты штата Нью-Йорк сформулированы следующим образом:

Совет по планированию может при утверждении площадки и после публичных слушаний внести любые разумные изменения в правила зонирования, чтобы они соответствовали плану нового подразделения, при условии, что эти полномочия предоставлены законодательным органом.Он также может допускать изменения плотности населения в соответствии с планом здания, не превышающие разрешенные в соответствии с правилами зонирования. Совет по планированию может руководствоваться своим здравым смыслом в соответствии с планом будущего развития сообщества и применять существующее постановление о зонировании к новому подразделению без необходимости проходить сложную процедуру внесения поправок в постановление. ²

Соответственно, советы по планированию в этом штате могут по своему усмотрению и после публичных слушаний изменить существующие постановления о зонировании в пределах, которые могут быть наложены местным законодательным органом.С таким конституционным зеленым светом могут быть прописаны условия одобрения.

Регулирование планируемых разработок может происходить по двум направлениям. Первый — предоставить широкие дискреционные полномочия контролирующим органам, которые могут включать совет по планированию, апелляционный совет по зонированию и другие муниципальные департаменты. Цель постановления о зонировании в его нынешнем виде, особенно положения, применимые к зоне, для которой предлагается застройка, используется в качестве основы для изменения существующих правил.Обсуждая процедуру проверки, Голдстон и Шойер указывают:

Предполагается, что любое усмотрение, которое сообщество было готово предоставить своему совету по апелляциям по зонированию или комиссии по планированию, и любые процедурные гарантии, которые оно установило в ходе публичных слушаний и письменных административных решений для других условных целей … Достаточно для окончательного решения о планируемых разработках.

Альтернативный подход, который сводит к минимуму роль проверяющего органа, состоит в том, чтобы подробно описать условия, при которых будут разрешены запланированные разработки, и стандарты, которым должен соответствовать разработчик.

Использование любого из подходов в крайних случаях сопряжено с опасностями. Без конкретных указаний следует полностью полагаться на здравый смысл людей, занимающих административные должности. Непрофессиональный совет должен иметь соответствующий технический персонал для детального рассмотрения заявки на планируемую застройку или для рассмотрения соответствия конкретного предложения генеральному плану города.

Но постановления были признаны незаконными, потому что административным советам предоставлены дискреционные полномочия без четко определенных стандартов.Всегда существует возможность политического давления, которое может более легко повлиять на решения при отсутствии конкретных правил.

С другой стороны, подробное описание стандартов может заморозить кластерные разработки в форме, приемлемой при разработке нормативных положений, но может не сохраниться в ближайшие годы. Лучшим решением кажется набор соответствующих стандартов для планируемых разработок, дополненный некоторой формой обзора, поскольку невозможно предвидеть все будущие инновации.

Проверяющий орган может утвердить заявку, отклонить ее или предписать дополнительные условия до предоставления утверждения. Главный вопрос заключается в том, какие факторы должны быть прописаны в правилах, поскольку цель постановления о зонировании не всегда ясна, а определение эквивалентов может быть затруднено, если формы различаются.

Среди положений, которые были включены в постановления, разрешающие запланированные разработки, следующие, по-видимому, применимы к подразделениям кластера:

1. Плотность .Местные правила обычно указывают, что плотность планируемой застройки не должна превышать допустимую при традиционном зонировании. Иногда субъекту подразделения предоставляется бонус, если он отвечает определенным условиям, установленным муниципалитетом, например, выделение земли для специальных целей.
2. Минимальная площадь . Многие таинства требуют проекта минимального размера для запланированного развития. Диапазон составляет от менее 1/4 акра до 50 акров, из которых 10 акров являются наиболее распространенным показателем.Минимальный размер проекта также может быть установлен по количеству зданий или жилых единиц. Положение о минимальной площади может быть желательным, чтобы воспрепятствовать использованию исключения для запланированных застроек в качестве замены отклонения от неблагоприятных условий.
3. Характер развития . Распространенное, но расплывчатое положение, которое можно найти в большинстве постановлений, разрешающих запланированные разработки, требует, чтобы характер проекта был в основном таким же, как это было бы разрешено в исходной зоне, или, по крайней мере, чтобы он не был вредным для использования в этой зоне. зона.Типичным примером языка являются эти постановления:

Предлагаемое развитие должно быть спроектировано таким образом, чтобы создать среду стабильного и желательного характера … (Сан-Франциско, 1960)

(1) … виды использования, разрешенные таким исключением [запланированные разработки], являются необходимыми или желательными и соответствуют основной цели разработки; (2) виды использования, разрешенные таким исключением, не имеют такого характера и не расположены так, чтобы оказывать пагубное влияние на окрестности.(Чикаго, 1957)

… такая застройка создаст привлекательную жилую среду, обладающую устойчивой желательностью и экономической стабильностью, совместимую с характером, установленным для района генеральным планом сообщества. (Меквон, Висконсин, 1960)

Какими бы общими ни были эти правила, они служат в качестве основы для суждения в свете фактов, которые могут быть обнаружены в процессе рассмотрения проекта.

4. Расположение открытого пространства . Открытое пространство может быть обозначено во всеобъемлющем плане сообщества или может быть включено по выбору подразделения.Немногие таинства содержат какие-либо стандарты. расположение или ориентация открытого пространства, но просто скажите, что его соответствие является одним из факторов, которые будут рассмотрены.

Положения Чикаго:

, что минимальная площадь участка на одну жилую единицу … не должна уменьшаться более чем на 15 процентов … и что она должна быть доступна каждому жилому зданию и непосредственно прилегающему к нему (включая земельный участок, на котором он возведен) минимальный размер земельного участка, необходимый для такого строительства, в соответствии с положением о площади земельного участка на жилую единицу.

Подразумевается, что некоторые постановления предопределяют характер открытого пространства и его местоположение, устанавливая условия для ориентации и взаимосвязи зданий, где объем является важным фактором. Эти правила устраняют некоторую гибкость, которая предоставляется проектировщику кластерного подразделения, где масса здания не так важна, как в случае многоквартирных домов.

5. Периферия . Многие постановления содержат особые положения, гарантирующие, что развитие на краях проекта соответствует требованиям исходной зоны, так что будет происходить постепенное смешение характера нового проекта и его использования вне его.Это делается либо путем определения допустимой границы «участка» в планируемой застройке, либо путем указания того, что определенные требования к размерам должны быть соблюдены по краям проекта.

Постановление Стэмфорда, штат Коннектикут (с поправками от 1958 г.):

Участок или каждая его часть, отделенная от других его частей улицами общего пользования, считается лотом для целей настоящих правил.

Ни одно здание, прилегающее к собственности в других районах, не должно иметь передний или боковой двор меньше, чем указано в Приложении требований… для прилегающего района или боковой двор, равный половине высоты здания; в зависимости от того, что больше.

Постановление о зонировании Чикаго гласит:

, что вдоль периферии таких запланированных застроек должны быть предусмотрены дворы в соответствии с требованиями нормативных актов района, в котором расположена данная застройка.

6. Зоны отдыха . В некоторых постановлениях подробно прописаны требования к местам отдыха. Вместо этого они часто заявляют, что суждение будет основано на спецификациях комплексного плана.

Согласно постановлению Сан-Франциско:

Он должен включать положения о зонах отдыха, чтобы удовлетворить потребности предполагаемого населения или как указано в Генеральном плане.

Стэмфорд, Коннектикут, более конкретно:

Площадки для детских площадок и других рекреационных целей, соответствующие по расположению, характеру и размеру в соответствии с типом жилой застройки и предполагаемой плотностью населения, но ни в коем случае не занимающие менее 200 квадратных футов площади на каждую жилую единицу обслуживается, назначается.

7. Парковка . Большинство постановлений требует, чтобы в запланированном застройке были предусмотрены те же условия, что и в первоначальной зоне.
8. Единоличное владение . Чтобы обеспечить общее планирование проекта и гарантировать, что разработка ведется в соответствии с планом, некоторые постановления требуют, чтобы заявление было подано одним владельцем или скоординированной группой. Разрешение на проведение запланированной застройки может быть отозвано, если прогресс в завершении является неудовлетворительным в соответствии с положениями, согласованными застройщиком и местными властями в начале.
9. Последующая фрагментация прав собственности на проект . Хотя запланированный комплекс может быть построен одним владельцем, который может продавать или сдавать в аренду жилые единицы, в случае кластерного подразделения весьма вероятно, что единицы будут проданы индивидуально в какой-то момент, если не сразу после строительства. Если отдельные участки не показаны на табличке, должен быть план последующей фрагментации проекта с указанием мер по уходу за общими землями и объектами.

Отвечая на вопросы, заданные Консультационной службой по планированию, респонденты в целом согласились с тем, что положения о запланированном развитии, если они существуют, будут достаточными для размещения кластерного подразделения. Они призвали к осторожности в отношении договоренностей, касающихся общей земли (тема, которая будет рассмотрена в следующем разделе).

Критика положений о планируемом развитии как средства создания кластерного подразделения может возникать в связи с двумя фундаментальными аспектами разрешающих постановлений: процедурой обзора и стандартами разработки.Уильям Л. Вейсмантел отмечает, что: «Опыт округа Сент-Луис показал, что требование слушания и последующей ратификации оказалось существенным сдерживающим фактором для кластерного подразделения». Разработчик может рассматривать процедуру проверки как дополнительную ответственность и по этой причине отдавать предпочтение традиционному подразделению, а не кластеру.

Из другого квартала Уильям Л. Нельсон говорит, что положения о планируемом развитии, которые позволят кластерные подразделения, не будут обеспечивать правила, необходимые для обеспечения их надлежащего развития.Важно признать необходимость в очень точных и подробных нормативных стандартах разграничения и контроля для таких групповых проектов. Он говорит: «… Мы уже видели исследования, претендующие на роль« кластеров », которые демонстрируют очевидное отсутствие понимания или компетентности в области проектирования и на самом деле являются не чем иным, как плохой имитацией некоторых аспектов кластерного дизайна, которые были опубликованы. … «Признавая, что термин« кластер »не содержит в себе магии (и очень мало точен), он указывает, что советы по планированию и руководящие органы« при оценке представленных им проектов должны продолжать использовать свой здравый смысл и эстетические стандарты при определении качества предложения, независимо от того, как оно называется.«

«Кластерное зонирование»

Очевидно, что, хотя положения о планируемом развитии развивались как средство обеспечения гибкости в правилах зонирования, они не были специально разработаны для размещения кластерных подразделений. Однако в последнее время произошли некоторые инновации в зонировании кластеров.

Гилфорд, штат Коннектикут, принял поправку к правилам подразделения с явной целью разрешить развитие кластера. В статье «Открытое пространство в подразделениях» в журнале Connecticut State Journal Джеймс Фрост объяснил цель и эволюцию новых положений.Правила поддерживают разрешенную в зоне плотность, позволяя при этом уменьшать размер отдельной партии, что прописано. Оставшаяся земля, не входящая в состав участков под застройку, будет использоваться для отдыха.

На сегодняшний день, возможно, наиболее тщательно проработанные положения, разрешающие кластерное развитие, содержатся в предлагаемой поправке к постановлению о зонировании округа Сент-Луис. (Положения перепечатаны в Приложении II.) Раздел, озаглавленный «Порядок застройки поселков для односемейных резиденций», принимает во внимание важнейший вопрос о размере лота.Перед подачей заявки субъект подсчитывает количество лотов, которые ему будет разрешено разработать. После вычитания определенных участков из его участка, таких как земля в поймах рек и та, которая недоступна ему из-за сервитутов, он затем вычитает определенный процент из оставшейся части полосы отвода (независимо от того, используется она на самом деле или нет). для полосы отчуждения) и делит оставшуюся площадь на минимальную площадь участка, требуемую для района. Результат дает количество лотов, которые могут быть установлены на тракте.Размеры отдельных участков могут быть уменьшены ниже требований округа при условии, что средний размер, включая любые общие открытые площади, не будет ниже требований округа.

Существует значительная свобода в использовании общего открытого пространства, так что оно по-прежнему может подходить для вычисления среднего значения (см. Приложение II, Раздел 5). Поправка определяет минимальную площадь, до которой могут быть сокращены отдельные участки под жилые дома в любом районе по скользящей шкале, которая зависит от первоначальных требований района.

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Подразделение кластера представляет собой отход от обычной практики подразделения, поскольку оно может включать в себя земли, предназначенные для использования и развлечения по соседству или сообществу — в дополнение к отдельным участкам, улицам и площадкам для общественных игровых площадок, парков и школ, которые обычно встречаются. совместно с любым подразделением. Наличие общей земли порождает проблемы владения, использования земли и контроля над ней.Должен существовать руководящий орган, способный принимать и выполнять решения по этим вопросам, и на который возложена постоянная ответственность за техническое обслуживание и защиту со стороны полиции. Необходимо принять соответствующие правовые меры, чтобы гарантировать целостность общей земли.

Собственность

Общая собственность в кластерном подразделении может находиться в частной собственности на основании любого из ряда договоренностей или может быть выделена и находиться во владении общественности. Сообществу важно определить, в какой степени существует общественный интерес к любой земле, которая может быть разделена.Этот интерес может быть определен до того, как подразделение будет рассмотрено и указано в комплексном плане. Например, сообщество может заранее решить, какие вершины холмов, какие ущелья, какие долины ручьев, какие парковые участки будут сохранены в качестве общего открытого пространства для различных будущих подразделений (или для сообщества). Преимущество состоит в том, что открытые пространства будут непрерывными или будут соответствовать общему образцу, даже если они не находятся в государственной собственности. Однако эта процедура включает в себя множество безответных вопросов о методе и праве, которые наиболее полно исследовал Уильям Х.Уайт младший и Ширли А. Сигел.

В целом, проверка того, должна ли общая собственность находиться в государственных или частных руках, заключается в том, расположена ли территория таким образом, чтобы приносить больше пользы, чем прилегающая территория и проживающие на ней владельцы собственности. Даже если община, возможно, не указала во всеобъемлющем плане, что существует общественный интерес к данному участку, может быть обнаружено, что общественность может извлечь выгоду из развития, которое происходит на нем, и что общая собственность должна быть проводится городом.Примером этой ситуации является создание игровой площадки, которая будет открыта для использования всем сообществом.

Остается без ответа философский и политический вопрос: в какой степени местное правительство должно взять на себя ответственность за экологическое благоустройство жилых районов, обслуживающих лишь несколько семей. В соответствующих ситуациях достоинство посвящения заключается в том, что собственность будет поддерживаться безличным органом власти, избегая необходимости в создании ассоциации владельцев соседней собственности.Выделение общего открытого пространства может также привести к экономии на техническом обслуживании, поскольку в большинстве городов уже есть тракторы и коммерческие газонокосилки, а для работы с таким оборудованием работают обученные операторы.

Однако у самоотдачи есть свои недостатки. Во-первых, это может разрушить исключительность общего открытого пространства, а также чувство уединения. Во-вторых, независимо от того, взимается ли специальный взнос, содержание зависит от превратностей муниципальных бюджетов, приоритетов и администрации.В-третьих, высказывалось предположение, что государственная собственность может вызывать возражения, потому что она вызовет давление с целью улучшения земли, которая, возможно, лучше простаивает в своем естественном состоянии. Наконец, если не будут выделены большие или смежные участки, муниципалитет может оказаться не в состоянии поддерживать землю в удовлетворительном состоянии по разумной цене.

Есть две точки зрения относительно ограничений, которые должны быть наложены на землю, находящуюся в муниципальной собственности. Во-первых, открытое пространство никогда не следует использовать ни для чего другого.Сторонники этой идеи считают, что единственный способ гарантировать такой результат — это включить в акт положение о том, что, если выделенная земля когда-либо будет использоваться не по назначению, она вернется к предыдущему владельцу. . Другая точка зрения состоит в том, что муниципалитет не должен быть связан навсегда в использовании собственности, и что она должна удерживаться без обременения.

Постановления о подразделении Гилфорда, штат Коннектикут, четко определяют условия, при которых общая земля может либо передаваться городу, либо находиться в корпоративной собственности.Соответствующие положения воспроизведены в Приложении III.

Частное владение

Когда весь проект находится в единой собственности, проблемы, связанные с общим открытым пространством, значительно упрощаются. Как и в проекте многоэтажного дома или квартиры с садом, арендаторы имеют определенные права и обязанности в отношении общих помещений; они записываются в договор аренды. Расходы на содержание являются фактором арендной платы, и владелец может взять на себя контроль над использованием и обслуживанием территории на основе решений, которые принимает он сам.В небольших проектах, которые не требуют управления на месте, могут возникнуть трудности с администрированием и обслуживанием общей территории.

Подразделение кластера, как было рассмотрено в этом отчете, обычно не является арендным проектом, а представляет собой проект, в котором отдельные участки принадлежат отдельным владельцам, а общая собственность принадлежит сообществу или жителям проекта. . Если, согласно предыдущим критериям, общее пространство не подходит для посвящения и не удерживается застройщиком (а это маловероятно, если застройщик не продает только строения и сохраняет право собственности на землю), ответственность должна быть передана. какому-то частному телу.

Есть несколько способов владения общим имуществом. Самый простой — просто расширить отдельные линии участков, включив в них общее открытое пространство. Соответствующие ограничения могут быть наложены на использование земли посредством договоров или сервитутов. Второй метод заключается в том, чтобы владение общим открытым пространством передавалось всем владельцам собственности. С каждым поступком будет «постоянная, неделимая, пропорциональная заинтересованность» во всем общем пространстве, связанном с проектом. Хозяин не сможет определить, какая часть открытого пространства «его».»Оба этих метода определяют и ясно показывают взаимосвязь между отдельным участком и всей связанной общей территорией.

Другой метод — это создание некоммерческой общественной корпорации, в которой передается право собственности на общую землю. Владельцам отдельных участков предоставляется право голоса в делах корпорации посредством права голоса, которое может быть передано семье на основании площади земли или оценочной стоимости. Членство в корпорации может быть сделано правом и условием покупки таким образом, чтобы доля в общем пространстве не отделялась от владения жилым участком.

Независимо от того, какая форма частного владения используется, одной из практических проблем будет запуск проекта в момент его продажи индивидуальным владельцам участков. Один из первых экспериментов, в которых ограничительные заветы использовались в сочетании с частной общей землей, проводился в Рэдберне. Там с самого начала была достигнута договоренность о том, чтобы ассоциация собственников начала работать.

Раздел Защитных ограничений, опубликованных в 1929 году, гласит:

Жители будут контролировать

В настоящее время, пока Рэдберн не станет более развитым сообществом, членами Ассоциации Рэдберна являются девять Попечителей, указанных в Свидетельстве о регистрации, и другие лица, которых они могут избрать в члены.Городская жилищная корпорация и учредители The Radburn Association ожидают, что по мере увеличения населения Radburn и самоорганизации жителей и владельцев право назначать одного или нескольких попечителей Radburn Association будет предоставлено их представителям. и что в конечном итоге все управление и членство в The Radburn Association будет в руках жителей и владельцев или их представителей.

Уильям К. Бруссат в статье в журнале « Landscape Architecture » (весна 1960 г.) обсуждает проблему создания организации для управления общей собственностью в групповых жилых комплексах.Некоторые из его идей в равной степени применимы и к кластерным подразделениям. Он предлагает, чтобы разработчик изначально отвечал за создание ассоциации:

Разработчик может предоставить правовую основу правил, ограничений, сервитутов, ответственности и т. Д. В действиях, как указано выше. Однако эти соглашения не являются самодостаточными, поэтому разработчик также должен предоставить механизм для их выполнения. Перед продажей домов он должен сформировать ассоциацию владельцев недвижимости, членство в которой является условием продажи.Более того, соглашения и декларация ограничений должны быть связаны с ассоциацией как их исполнителем. Эта ассоциация несет ответственность за взимание, сбор и выплату средств на содержание, а также за соблюдение ограничений — при необходимости, обращаясь в суд.

В интересах будущего общинного достояния, если бы застройщик сохранил контроль над общедоступными объектами до тех пор, пока все объекты собственности не будут проданы — или, возможно, до некоторого определенного времени после этого — скажем, шести месяцев или более.Это создало бы рабочий прецедент для организации до тех пор, пока она не выберет своих должностных лиц и не начнет изучать, как эффективно управлять общими ресурсами.

Ограничения, обязанности и власть сообщества

Brussat также указывает, что одной из причин критики, направляемой строителями и финансовыми агентствами в отношении общих частей, является возможность того, что ими будут злоупотреблять или пренебрегать ими. Объект общего пользования должен иметь правила и положения, которые обеспечивают максимальное удовольствие для всех, ограничивая при этом индивидуальные действия, которые могут нанести ущерб общему удовольствию.

Ограничения на использование общих ресурсов будут в значительной степени зависеть от их характера от дизайна, но в любом случае будут желательны определенные судебные запреты:

1. Дом (частные лица).
2. Фехтование (частное лицо).
3. Посадка (частными лицами).
4. Такие другие виды деятельности, которые могут быть сочтены вредными для общего пользования и удовольствия, такие как игра в мяч, обеды, нагота (как в правилах посещения одного сообщества!), Создание шума, домашние животные, мусор и т. Д.

Будут дополнительные обязанности финансового характера. Есть ряд основных расходов, связанных с надлежащим уходом и обслуживанием коммунального хозяйства …. основными факторами затрат будут:

1. Услуги садовода (покос, обрезка живой изгороди, обрезка деревьев, посадка и др.).
2. Ремонт дорожек, заборов, инвентаря.
3. Дополнения и изменения оборудования и сооружений.
4. Дополнения и изменения в садах и зелени.
5. Контроль и очистка.
6. Администрирование (бухгалтерское, юридическое, страховое и др.).

В случаях, когда у местности есть общественный интерес к общему открытому пространству и земля была выделена, конечно, нет необходимости создавать районную организацию для управления и обслуживания пространства.

Если земля находится в частной собственности, общественная корпорация или ассоциация владельцев собственности должны иметь право эффективно выполнять свои обязанности.Исполнительные полномочия таких организаций могут быть возложены на совет директоров или попечителей, обладающих необходимыми полномочиями для взимания оценки.

Эта власть может быть установлена ​​положениями акта. В случае невыполнения официальным органом своих обязанностей респонденты предложили два типа гарантий на вопросы, заданные Консультативной службой по планированию.

Первый заключается в том, чтобы включить на первый план площадку подразделения положения для строительства и обслуживания частных объектов.Это устройство использовалось в Милуоки. Он позволяет муниципалитету заходить на землю для строительства и обслуживания объекта и, если участники не выполняют свои обязательства, взимать с участников расходы по налоговым ведомостям. Несмотря на ограниченный опыт, такая договоренность ложится дополнительным бременем на городской департамент общественных работ.

Второй и наиболее часто предлагаемый метод — это определение организационной структуры и оценки в соглашении об эмиссии.В Миссури попечители подразделений могут быть наделены полномочиями по сбору налогов правительственной единицы. В качестве альтернативы сбор средств может быть основан на специальном устройстве оценки. В любом случае договор об эмиссии может предусматривать, что, если попечители не выполнят свои обязательства по содержанию, средства и права на выполнение работы могут быть переданы городу. Из-за юридических сложностей при решении проблем, связанных с общим имуществом, следует проконсультироваться с юристом, хорошо знакомым с государственными и местными правилами.

Мероприятия по обеспечению целостности открытого пространства

Выделенная земля может показаться защищенной от спекулятивного желания повторно разделить открытое пространство, но всегда существует вероятность того, что муниципалитет может пожелать использовать ее для каких-то других целей, чем предполагалось изначально. Проблема может возникнуть, если город обременен землей, использование которой в будущем будет ограничено. Может быть целесообразно включить механизм выхода, с помощью которого можно было бы внести улучшения, если бы они были одобрены, скажем, чрезвычайным большинством местного законодательного органа и, возможно, с некоторой формы согласия значительной части владельцев участков.

Есть несколько способов гарантировать целостность частной земли общего пользования. Во-первых, это оформление договора с явным запретом на использование, отличное от предполагаемого. Такие положения могут быть усилены освобождением этих разделов от дальнейших поправок. Во-вторых, на лицевой стороне площадки можно отметить договорные отношения и единое открытое пространство. В-третьих, одобрение подразделения может быть дано при условии, что общая территория будет покрыта сервитутом открытого пространства, переданным сообществу.Условия сервитута позволили бы только такую ​​застройку, которая согласовывалась бы с его постоянным использованием в качестве открытого пространства, при условии одобрения комиссии по планированию. Наконец, в случае планируемой застройки, условия утверждения зонирования подразумевают, что общая земля в любом кластерном подразделении будет сохранена от дальнейшего подразделения, поскольку новая зона адаптирована для размещения только той площадки, которая была представлена ​​и утверждена.

Еще один способ обеспечить целостность общей зоны — это дизайн.Урочище может быть разделено на такие подразделения, что его нельзя будет дополнительно разделить либо потому, что территория слишком мала, либо потому, что доступ запрещен, за исключением пешеходов. Кроме того, общая собственность может быть настолько хорошо спроектирована и считаться такой благой для развития, что никто не подумает расставаться с ней. Хотя эти проектные факторы могут присутствовать, желательно усилить предполагаемый эффект кластерного подразделения с помощью правовой поддержки.

Некоторые респонденты на вопросы были обеспокоены ответственностью за замораживание использования обыкновенного на неограниченный срок.Казалось бы, целостность общей собственности не должна длиться дольше, чем физическая жизнь самого проекта. Один планировщик предположил, что ни одно из этих устройств не должно работать более 20 лет, но должно иметь возможность продления через 20 лет, если владельцы лотов примут такое решение.

Курс, которого следует придерживаться в свете этих соображений, состоит в том, чтобы, с одной стороны, не делать положения настолько слабыми, чтобы они могли подвергаться влиянию спекулятивного давления, а с другой стороны, чтобы обеспечить достаточную гибкость, чтобы другие надлежащее использование может быть сделано и в отношении срока службы подразделения.

ВЫВОДЫ

Кластерное подразделение имеет две характеристики, которые отличают его от загородной застройки прошлых десятилетий. Первый — это принцип проектирования, согласно которому небольшие группы домов отделены друг от друга промежуточным пространством. Второй — это совместное владение пространством между группами.

Кластер в последнее время получил широкую огласку, но это не новая идея. Есть исторические прецеденты, и элементы кластера использовались в подразделениях на протяжении многих лет.Теперь утверждается, что кластер является средством достижения ряда желаемых целей. Их:

Сохранение сельского характера земли;

Экономика в строительстве и эксплуатации;

Включение специальных объектов;

Варианты дизайна;

Конфиденциальность и общительность;

Индивидуальные партии, практичные и желанные.

Было продемонстрировано, что, хотя эти утверждения способны захватить воображение публики, которая привыкла к монотонным схемам послевоенного периода, то, действительно ли эти цели будут достигнуты, во многом определяется индивидуальным замыслом.В самом кластере нет магии. В худшем случае, как лейбл, это может быть не более чем рекламный трюк. С другой стороны, это возможность реализовать перечисленные цели.

Цель этого отчета — не вынести суждение о подразделении кластера, а, скорее, поднять вопросы, которые следует задавать, когда используется термин или когда кластерная схема подается на утверждение. Поскольку стандартной формы подразделения кластера не существует, в каждом случае необходимо будет определять, действительно ли кластер выполняет поставленные задачи.

Подразделение на кластеры обычно не разрешается в соответствии с правилами зонирования, основанными на «конверте единичной партии». Поэтому необходимо сделать специальные условия, чтобы учесть характерную схему истинного кластера. Более продвинутые постановления о зонировании включают «положения о планируемой застройке» в качестве исключения, практика, которая, по всей видимости, разрешает строительство этих застроек. В некоторых кругах существует ощущение, что согласно положениям о планируемом развитии кластер должен несправедливо подвергаться более тщательному изучению, чем традиционные схемы, когда в то же время кластер может представлять собой значительное улучшение.Там, где появляются кластеры, предпринимаются усилия по разработке правил, которые позволят эти новые разработки без громоздких и неопределенных процедур проверки.

Одна опасность кластера состоит в том, что концепция и разрешающие положения могут быть нарушены. Совершенно очевидно, что там, где расположены группы домов, чистая плотность отдельных участков увеличивается по сравнению с ожидаемым при зонировании по одному участку. Если это разрешено, следует продемонстрировать преимущества, которые можно получить, допустив такое «локальное» увеличение плотности.

Плотность соседства может быть эффективно увеличена в кластерных застройках, если:

1. Общая земля используется для целей, которые обычно не были бы дополнительным использованием на индивидуальном жилом участке, например, под школу.
2. Со временем на общей земле построены дополнительные жилые постройки.

Остальные проблемы кластерного разделения — это те, которые присущи простонародью. К ним относятся владение, использование общей площади, ее контроль и обслуживание.Особое значение имеют механизмы, гарантирующие целостность общей земли, поскольку легко увидеть, что вся идея кластера искажается, если эта земля не используется по назначению.

Мы постарались указать на факторы, которые следует учитывать любому, кто имеет отношение к кластерному подразделению. Однозначные ответы невозможны, поскольку опыт работы с кластером ограничен. Благодаря тщательному руководству и контролю в настоящее время кластер демонстрирует все возможности по привнесению восхитительной новой формы развития в пригородную сцену.

СНОСКИ

1 Полную информацию о ссылках, приведенных в тексте, см. В списке в конце этого отчета.

2 См. Общий Закон о городах, Глава 21 Сводных законов, Статья 3, Раздел 37, выдержки из которого опубликованы в Приложении I. Раздел 179-p применим к деревням, а Раздел 281 применим к городам.

БЛАГОДАРНОСТИ

Planning Advisory Service благодарит следующих людей за их мнения и своевременные комментарии об их опыте работы с кластерными подразделениями, а также за предоставление некоторых материалов, которые были перепечатаны в этом отчете.

Роберт Кэтлин, консультант по планированию, Bagby & Catlin, Денвилл, Нью-Джерси.

Кэрролл Дж. Донохью, юрист, Сент-Луис, штат Миссури.

Роланд Б. Грили, доцент кафедры регионального планирования, Массачусетский технологический институт, Кембридж, Массачусетс.

Альфред У. Джархоу, директор, Отдел оценки и ипотечных рисков, Федеральное жилищное управление, Вашингтон, округ Колумбия

Альфред Кан, помощник директора по планированию, Комиссия по планированию округа Сент-Луис, Клейтон, штат Миссури.

Роджер Монтгомери, доцент Школы архитектуры Вашингтонского университета, Сент-Луис, Миссури.

Уильям Л. Нельсон, консультант по планированию, Nelson-Ball & Associates, Милуоки, Висконсин.

Бернард Х. Шефтелл, начальник отдела текущей работы, Совет государственных земельных комиссаров, Милуоки, Висконсин.

Стивен Сассна, консультант по планированию, Stephen Sussna Associates, Трентон, Нью-Джерси.

Ирвинг Вассерман, начальник отдела землеустройства, Комиссия по городскому планированию, Филадельфия, Пенсильвания.

Уильям Л. Вейсмантел, градостроитель, Harland Bartholomew and Associates, Сент-Луис, штат Миссури.

ССЫЛКИ

Бруссат, Уильям К. «Общинные площади на новых жилых площадях», Ландшафтная архитектура , весна 1960 г.

Кэтлин, Роберт. «Зонирование с контролем плотности», Американский город , сентябрь 1959 г.

«Планы кластеров в Project Give Houses Open Land — and Privacy», New York Times , 3 января 1960 г.

Крэбтри, Г.Х., младший «Развитие подразделений поля для гольфа», Urban Land, сентября 1958 г.

Кертис, М. Ховер. «Планирование благоустройства … Двойная система соседства». Перепечатано из National Real Estate and Building Journal, с декабря 1953 года по март 1954 года.

Фельд, Майрон X. «Подразделение кластерного сада», Американский город, , июль 1959 года.

Фрост, Джеймс. «Открытое пространство в подразделениях», Государственный журнал Коннектикута , август 1960.

Голдстон, Эли, и Шойер, Джеймс Х. «Зонирование планируемых жилых построек», Harvard Law Review , декабрь 1959.

«Хороший ландшафтный дизайн жизненно важен, говорит проектировщик», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Грили, Роланд Б. «В пользу низкой плотности», Американский город, 1 февраля 1958 г.

«Является ли архаичное зонирование реальной причиной однообразия в подразделениях?» House and Home , июнь 1960 г.

«Является ли эта новая идея планировок подразделений хорошим ответом на зонирование« большого участка »?» House and Home , сентябрь 1959 г.

Китс, Джон. Трещина в окне изображения . Кембридж, Массачусетс: The Riverside Press. 1957 г.

Местное планирование и зонирование . Олбани: Министерство торговли Нью-Йорка, ред. изд., 1958.

Макнамара, Майлз. «Новая идея в разделении — кластеризация — здесь планируется», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Миллер, Ричард А. «Дремлющее состояние планирования подразделений», Architectural Forum , февраль 1959.

Radburn — Защитные ограничения и общественная администрация. Fair Lawn, Нью-Джерси: Городская жилищная корпорация, 1929.

Сигел, Ширли Адельсон. Закон открытого пространства . Нью-Йорк: Regional Plan Association, Inc., 1960.

Штайн, Кларенс С. К новым городам Америки . Нью-Йорк: Reinhold Publishing Corp., 1957.

Преобразование пригорода: возможность гибкого управления зонами . Филадельфия: Жилищное управление Филадельфии, апрель 1960 г.

«Этот план кластера предусматривает размещение только 283 домов на 530 акрах», House and Home , май 1960 г.

Тюммлер, Фред У. «Зонирование для планируемого сообщества», Urban Land , апрель 1954 г.

Уайт, Уильям Х. младший. Обеспечение открытого пространства для городской Америки: меры по сохранению . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, Технический бюллетень 36, декабрь 1959 г.

Зонирование групповой жилой застройки . Чикаго: ASPO, Информационный отчет консультационной службы по планированию, номер 27, июнь 1951.

ПРИЛОЖЕНИЕ I

Выдержка из Общего закона города Нью-Йорка, глава 21 сводных законов, статья 3.

Раздел 37. Планировочная доска, изменения в правилах зонирования . Орган, создающий упомянутый совет по планированию, настоящим уполномочен постановлениями или постановлениями, применимыми к правилам зонирования такого города или любой части таких правил зонирования, чтобы наделить его полномочиями одновременно с одобрением любой такой площадки либо для подтверждения правил зонирования земли. так, как показано на официальных картах зонирования города, или вносить в них какие-либо разумные изменения, и такая доска настоящим уполномочена вносить такие изменения.Владелец земельного участка, указанного на табличке, может представить вместе с табличкой предлагаемый план строительства с указанием участков, на которых предполагается строительство групповых жилых домов или многоквартирных домов или местных магазинов и магазинов. Такое здание должно указывать для каждого участка или предлагаемой строительной единицы максимальную плотность населения, которая может существовать на нем, и минимальные требования к двору. Такой план, если он утвержден советом по планированию, должен изменить, изменить или дополнить правила зонирования земли, указанной на табличке, в пределах ограничений, установленных таким законодательным органом в указанном постановлении или постановлении.При условии, что для такой земли, показанной таким образом, не будет более высокой средней плотности населения или покрытия земли зданиями, чем это разрешено в районе, в котором расположена такая земля, как показано на официальной карте зонирования. Такой план строительства не должен утверждаться советом по планированию, если, по его мнению, надлежащее использование прилегающей земли не обеспечено разумными гарантиями и такой план не согласуется с общественным благосостоянием. Прежде чем правление внесет какие-либо изменения в правила зонирования, должны быть проведены публичные слушания, которым будет предшествовать такое же уведомление, как и в случае утверждения самой площадки…. При подаче таблички в канцелярию уездного клерка или регистратора такие изменения, подлежащие, однако, рассмотрению судом, как предусмотрено ниже, должны быть и стать частью правил зонирования города, должны иметь место любых правил, установленных сметной комиссией или другим законодательным органом города, применяются таким же образом и могут быть изменены.

ПРИЛОЖЕНИЕ II

Предлагаемая поправка к Постановлению о зонировании

Порядок застройки односемейных микрорайонов

(г.Округ Луис)

1. Целью данной статьи является обеспечение различий в размерах участков в односемейных жилых районах с тем, чтобы разрешенная плотность жилых единиц, предусмотренная требованиями к минимальному размеру участка, поддерживалась в целом и желательно открытое пространство, лесной покров, зона отдыха. области или живописные виды сохранены.

2. Застройщик подразделения в односемейном районе, за исключением односемейного района «E» площадью 6000 кв. Футов, может изменять размеры участков внутри подразделения, используя процедуры, содержащиеся в настоящей статье.Максимальное количество участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой, рассчитывается путем вычитания 20 процентов общей площади, подразделяемой на полосу отвода, и деления оставшейся площади на минимальные требования к площади участка для района для одной семьи. или районы, в которых будет располагаться подразделение. Этот метод применяется независимо от количества земли, фактически необходимой для полосы отвода. Земля, используемая коммунальными предприятиями для сервитута для основных объектов, таких как линии электропередачи и водопровод, если такая земля недоступна для застройки собственником из-за сервитутов, не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества лоты, которые могут быть созданы в рамках этой процедуры.Земля в поймах рек Миссисипи, Миссури и Мерамек или в пределах обычных берегов других водотоков не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой.

3. В соответствии с этой процедурой, лоты могут быть уменьшены в области ниже минимального размера лота, требуемого в районе, в котором расположено подразделение, при условии, что средний размер лотов, созданных в подразделении, не ниже минимального размера лота, требуемого в район.В подразделениях, состоящих из десяти или более участков, общая земля для открытого пространства или для отдыха может быть выделена для использования собственниками жилых участков, и такая общая земля может быть включена в определение среднего размера участков, созданных в подразделении.

4. В соответствии с этой процедурой ни один участок в жилом районе для одной семьи не может быть уменьшен на площади ниже следующих минимальных стандартов, а также такие уменьшенные участки не должны иметь фасад меньше, чем применимый фасад, требуемый в Правилах о подразделении:

Местоположение, протяженность и назначение общей земли, которую предлагается выделить для открытого пространства или для рекреационного использования в пределах любого подразделения, должны быть рассмотрены и утверждены Комиссией по планированию до того, как будут применяться положения настоящего Раздела. Частное рекреационное использование, такое как поле для гольфа или бассейн, использование которого ограничено владельцами или жильцами участков, расположенных в пределах участка, может быть одобрено как земля общего пользования. Другие виды использования или участки, которые могут считаться общими землями, включают исторические здания или участки, парки и бульвары, декоративные парки, обширные участки с лесным покровом и низины вдоль ручьев или участки пересеченной местности, где такие участки обширны и имеют достойные природные особенности. сохранения.

Содержание общих земель для открытых пространств или рекреационного использования должно быть гарантировано доверительным соглашением, утвержденным Комиссией по планированию, и должно быть зарегистрировано в Регистраторе дел округа Сент-Луис одновременно с записью окончательной площади подразделения. Такая общая земля должна быть аннулирована по законным актам на срок не менее тридцати лет.

От редакции: Предлагаемая поправка к постановлению о зонировании округа Сент-Луис, штат Миссури, еще не была принята и может быть изменена.Консультативная служба по планированию перепечатывает положения предлагаемой поправки не как рекомендацию, а как образец зонирования с контролем плотности, которое будет включать кластерное подразделение.

ПРИЛОЖЕНИЕ III

Город Гилфорд, штат Коннектикут

Поправка к Положению о Подразделении

Раздел 9 — РАЗВИТИЕ КЛАСТЕРА

C. Остаток земли, не входящий в состав участков под застройку, должен быть в таком состоянии, размере и форме, чтобы их можно было использовать для отдыха.Эта земля должна быть либо:

(1) Передано городу Гилфорд (в соответствии с параграфами C-3 и 4 ниже) или

(2) Находится в корпоративной собственности владельцев участков в пределах застройки и других соседних землевладельцев, которые могут пожелать стать членами корпорации (в этом случае Открытая земля может быть ограничена членами указанной корпорации, поскольку указанная корпорация может сам решаю). В случае корпорации девелопер должен включить в договор с собственниками строительных участков выгодное право на использование Открытой земли.

Никакие постройки, кроме тех, которые связаны с отдыхом, не должны быть разрешены на ней. Открытая земля не может быть продана для других целей, кроме отдыха.

(3) Земля, переданная городу, должна быть минимум 6 акров; и находится в корпоративном владении как минимум 4 акра. Если Земля находится в корпоративной собственности, она подлежит налогообложению.

(4) В случае подразделения, состоящего из 30 или более участков и расположенного в соответствии с настоящим Разделом, застройщик может ходатайствовать перед Комиссией по планированию и зонированию, чтобы Открытая земля была передана городу для использования в качестве открытого открытого пространства общего пользования.

(5) Перепродажа городом Открытой Земли для любого другого использования, кроме как для отдыха, требует письменного согласия 75% всех домовладельцев в пределах 2500 футов от указанной Открытой Земли.

Подготовил Джон Розенталь

Авторские права © 1960 Американское общество должностных лиц по планированию

жилых домов | Центр устойчивых систем

Образцы использования

Несмотря на то, что существуют стратегии проектирования домов с учетом климатических условий и эффективности ресурсов, потребление материалов и энергии на душу населения в жилищном секторе продолжает расти.С 2000 по 2018 год население США увеличилось на 16,3%, а количество единиц жилья увеличилось на 19,5%. ^1,2,3 В период с 2000 по 2010 год площадь городских земель увеличилась на 15%. ¹ Следующие тенденции демонстрируют модели использования в секторе жилищного строительства.

Размер и вместимость

• Увеличенная средняя площадь домов в США: ^4,5

1970-е годы 1,767 футов ² ; 1990-е годы 2185 футов ² ; 2019 2,498 футов ²
Увеличение на 41% по сравнению с 1970-ми годами

• Снижение среднего количества жильцов в U.С. хоз: ⁷

1970-е годы 2,96; 1990-е годы 2,64; 2019 2,52
Снижение на 15% по сравнению с 1970-ми годами

• Повышенная средняя площадь домов в США на человека:

1970-е годы 597 футов ² ; 1990-е годы 828 футов ² ; 2019 991 фут ²
Увеличение на 66% по сравнению с 1970-ми годами

• Большинство американцев живут в частных домах. В 2017 году 69% от 122 млн U.С. домохозяйства были одной семьей. ⁸
• В 1950 году 9% жилищных единиц занимал только один человек. ^{9 ​​} К 2019 году это значение увеличилось до 28%. ¹⁰

Средний размер нового дома на одну семью в США, 1970 и 2019 гг.

Отдельные домохозяйства в США

Энергопотребление

• Исследование Мичиганского университета показало, что средний дом в США.С. потреблял 147 кВтч / м3 ² в год в 2015 году. ¹²
• С 1950 по 2018 год потребление электроэнергии увеличилось в 16 раз. В 2017 году в жилищном секторе было использовано 1,46 трлн кВтч электроэнергии, что составляет 38,5% от общего объема продаж электроэнергии в США. ¹³
• В 2019 году жилищный сектор США потребил 21,2 квадриллиона БТЕ первичной энергии, что составляет 21% от потребления первичной энергии в США. ¹⁴
• Разные нагрузки от розеток на домохозяйство удвоились с 1976 по 2006 год. ¹⁵ Это приборы и устройства, не относящиеся к основным функциям здания (HVAC, освещение и т. Д.), Такие как компьютеры, фитнес-оборудование, компьютеры, телевизоры и системы безопасности. ¹⁶ В 2019 году разные нагрузки потребляли больше электроэнергии, чем любое другое конечное использование в жилых домах (освещение, HVAC, водонагревание и охлаждение), на долю которых приходилось 37% первичной энергии и 52% потребления электроэнергии. ¹¹
• Неэффективное использование энергии включает отопление и охлаждение незанятых домов и комнат, неэффективные бытовые приборы, превышение уставки термостата и потерю мощности в режиме ожидания. ¹⁷ В совокупности на эти виды использования приходится не менее 45% от общего потребления энергии в жилищном секторе. ¹¹
• Домашние системы управления энергопотреблением отображают потребление энергии с помощью домашнего монитора или мобильного приложения и позволяют удаленно управлять устройствами. Системы управления энергопотреблением в доме могут снизить потребление энергии домом примерно на 4-7%. ¹⁸

Потребление энергии в жилищах в США ПО КОНЕЧНОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ, 2019

Использование материала

• Средний U.Для дома S. на одну семью, построенного в 2000 году, потребовалось 19 тонн бетона, 13 837 дощатных футов пиломатериалов и 3 061 фут ² изоляции. ¹⁹
• С 1975 по 2000 год потребление глины для жилищного строительства и строительства увеличилось более чем в четыре раза из-за ее использования в плитке и сантехнике. ²⁰
• В 2012 году около 24% всей древесины, потребляемой в США, использовалось для жилищного строительства. ²¹
• Около 10 миллионов тонн отходов образовалось при строительстве новых жилых домов в 2003—2004 годах.4 фунта на фут ² . ²²
• Средний уровень переработки отходов строительства и сноса (C&D) в США составляет 20-30%. ²³ Сиэтл переработал 64% своих отходов C&D в 2018 году. ²⁴

Нормы и стандарты

• Национальная лаборатория Тихоокеанского Северо-Запада Министерства энергетики США оценила совокупную экономию за счет применения Международного кодекса энергосбережения (IECC) для 42 штатов. С 2010 по 2016 год IECC сэкономил 0,27 квадриллиона БТЕ первичной энергии, 1.29% потребления первичной энергии в жилищном секторе в 2019 году. ^14,25 Совокупная экономия энергии позволила сэкономить 3,2 миллиарда долларов (в долларах 2016 года) и избежать 17,6 миллиона метрических тонн CO ₂ . ²⁵
• Для большинства типов зданий традиционные энергоэффективные технологии позволяют снизить потребление энергии на 20% по сравнению со стандартом 90.1-2004 Американского общества инженеров по отоплению, холодильной технике и кондиционированию воздуха (ASHRAE). ²⁶
• Энергетический кодекс Флориды 2007 года позволил сэкономить 13% по сравнению с потреблением энергии до 2007 года за счет сокращения потребности в отоплении, охлаждении и горячей воде.Повышение эффективности было нивелировано увеличением размеров домов и нагрузкой на пробки. ²⁷
• Совет по экологическому строительству США обеспечивает систему рейтинга и сертификации домов Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). ³⁰
• Дома, построенные в соответствии с требованиями программы Energy Star, на 20% более энергоэффективны, чем дома, построенные в соответствии с требованиями IECC 2009 года или выше. ³¹
• Модернизация источников энергии, сокращение использования топлива в домашних условиях и поощрение более плотных поселений могут снизить выбросы парниковых газов (ПГ) в жилищах. ¹²

Энергетический кодекс жилого дома Статус по штату

Воздействие жизненного цикла

• В период с 1990 по 2018 год выбросы парниковых газов в жилищном секторе увеличились на 9%, достигнув 1 042 миллиона метрических тонн эквивалента CO ₂ . ³²
• В 1998 году CSS провела инвентаризацию потребления энергии в течение жизненного цикла односемейного дома площадью 2450 квадратных футов, построенного в Анн-Арборе, штат Мичиган. ³³
• Только 10% потребления энергии в течение жизненного цикла дома приходилось на строительство и обслуживание; 90% произошло во время эксплуатации. ³³
• Меры по повышению энергоэффективности снизили потребление энергии в течение жизненного цикла на 63%. Тщательный выбор материалов снизил воплощенную энергию на 4%. ³³
• Выбросы парниковых газов за жизненный цикл были сокращены с 1 013 до 374 метрических тонн CO ₂ -эквивалентных за 50-летний срок службы дома. ³³
• Наибольший вклад в потребление первичной энергии внесли полиамид для ковров, бетона, битумной черепицы и ПВХ для сайдинга, оконных рам и труб. Улучшенная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и целлюлозная изоляция были наиболее эффективными стратегиями снижения затрат на электроэнергию. ³³
• Замена битумной черепицы переработанной черепицей из пластика и древесного волокна за 50 лет позволила снизить энергопотребление на 98%. ³³
• Дом площадью 900 футов ² в Дэвисе, Калифорния, смоделировал дизайн и технологии для снижения энергопотребления, такие как светодиодное освещение, эффективные бытовые приборы, рекуперация тепла сточных вод и система лучистого отопления и охлаждения.Годовое потребление энергии упало до 5 854 кВтч, что на 44% меньше, чем в стандартном доме того же размера и местоположения. Производство электроэнергии с помощью фотоэлектрических панелей на крыше сделало дом чистой положительной энергией. ³⁴
• На рабочую энергию приходится 80–90% потребления энергии в течение жизненного цикла здания, а на внутреннюю энергию приходится 10–20%. По мере повышения энергоэффективности и уменьшения рабочей энергии на воплощенную энергию приходится большая часть энергии жизненного цикла. Дизайн и выбор материалов являются ключевыми способами снижения потребления энергии. ³⁵

Решения и устойчивые альтернативы

Снижение эксплуатационной потребности в энергии

Потребление энергии и воды в течение срока службы здания больше влияет на его воздействие на окружающую среду, чем строительные материалы. Следующие предложения могут значительно снизить эксплуатационное потребление энергии:

• Уменьшение размеров: создавайте меньшие размеры, чтобы снизить потребление энергии и энергии. ³⁶ Крошечные домики созданы для рационального использования пространства. ³⁷
• На обогрев и охлаждение помещений приходилось 45% энергопотребления в жилищном секторе в 2019 году. ¹¹ Пассивное отопление и охлаждение может снизить потребление энергии. ³³
• Добавив потолочные вентиляторы, можно с комфортом установить кондиционер на 4 ^o F. ³⁸
• Установите арматуру с низким расходом воды, чтобы сэкономить воду и электроэнергию. ³⁹
• Адекватная изоляция может снизить затраты на отопление и охлаждение.Потребности в R-ценности различаются в зависимости от местоположения, конструкции здания и методов отопления. ⁴⁰
• На водонагревание приходится 14% потребления энергии в жилищах. ¹¹ Экономьте энергию с системой рекуперации тепла сточных вод. ⁴¹
• Максимизируйте естественное освещение с окнами, выходящими на юг. Правильно затените окна, чтобы минимизировать попадание тепла летом. ⁴²
• Приобретайте энергоэффективные приборы и освещение. На бытовые приборы и освещение обычно приходится 25% расходов на электроэнергию в домах. ⁴³
• Замените лампы накаливания и галогенные лампы компактными люминесцентными лампами или светодиодами, чтобы снизить затраты на электроэнергию и выбросы парниковых газов. ⁴⁴
• Обратитесь за рекомендациями по получению сертификатов с нулевым выбросом углерода и / или энергии от таких организаций, как: International Living Future Institute, U.S. Green Building Council, и Passive House Institute U.S. ⁴⁵

Выберите долговечные и возобновляемые материалы

По мере снижения эксплуатационной энергии воплощенная энергия строительных материалов становится более важной для долгосрочного энергосбережения и сокращения выбросов парниковых газов. ⁴⁶ Долговечные строительные материалы служат дольше и требуют меньшего количества замен, чем более тонкие альтернативы, и могут помочь снизить экологическую нагрузку на жилые дома.

• Материалы длительного пользования: пробковые или паркетные полы, металлическая кровля.
• Возобновляемые источники энергии: пробка, линолеум, шерстяные ковры, сертифицированная древесина и фанера, соломенная плита, изоляция из целлюлозы, тюки соломы.

Колледж Окрестности | Текущие жители | Студенческий общежитие

Revelle College

Первый колледж Калифорнийского университета в Сан-Диего нацелен на воспитание разносторонних студентов, готовых к соревнованиям в сложном мире.Структурированная учебная программа развивает важные навыки, такие как творческое письмо и мышление, используя язык науки и знаний, а также настоящее искусство обучения.

Микрорайон

Студенты первого курса Revelle размещаются в группе из восьми многоэтажных общежитий с видом на Revelle Plaza.

64 Degrees, 64 North и Roger’s Market находятся рядом со студенческим общежитием. Баскетбольные площадки, зеленая крыша (с видом на океан), а также главный тренажерный зал и плавательный комплекс Natatorium также находятся в нескольких минутах ходьбы.

Мьюир Колледж

Названный в честь известного натуралиста и защитника дикой природы, Колледж Джона Мьюира глубоко привержен поддержке гуманных целей и задач. Самодостаточность и индивидуальный выбор являются неотъемлемой частью философии обучения колледжа.

Микрорайон

Расположенный на западной стороне кампуса, в нескольких минутах ходьбы от пляжа, жилой комплекс Muir окружает лужайку, где студенты могут учиться, играть в фрисби или общаться.Студенты-первокурсники обычно размещаются в высотных общежитиях Теная и Тиога, состоящих в основном из двухместных номеров и некоторых одноместных. Студенты второго курса получают возможность выбрать место в апартаментах Туолумне или Тамарак.

Напротив жилого комплекса находятся рестораны Pines and Roots, Redwood Lounge, небольшая кофейня и круглосуточный магазин. Центр исполнительских искусств Мандевиль, бассейн, тренажерный зал, поля для отдыха, волейбольные, баскетбольные и теннисные корты находятся поблизости, что позволяет вести богатую и разнообразную жизнь на небольшой территории и поддерживать сильный дух общины.

Маршалл Колледж

Философия Thurgood Marshall College делает упор на учености, социальной ответственности и вере в то, что гуманитарное образование должно включать понимание роли каждого человека в обществе.

Микрорайон

Первокурсники живут в общежитиях, оборудованных кабельным телевидением и высокоскоростным интернетом. В общежитиях студенты размещаются в люксах, которые варьируются от двухместных, одноместных и мини-двухместных комнат, окружающих просторную общую зону с гостиной, большой ванной комнатой и патио.Студенты-первокурсники также могут перетекать в несколько квартир Маршалла.

Goody’s, OceanView, прачечная, конференц-залы, игровая комната и центр студенческих мероприятий расположены поблизости.

Колледж Рузвельта (ERC)

Колледж Элеоноры Рузвельт (ERC) чествует одного из самых известных политических лидеров и гуманитариев Америки 20-го века.ERC делает упор на всестороннее общее образование, которое готовит учащихся к участию в глобальной и многокультурной экономике 21 века.

Микрорайон

Большинство студентов-первокурсников проживают в общежитиях, состоящих преимущественно из двухместных комнат и некоторых одноместных, на границе с общественным садом и кафе Ventanas. Поблизости расположены деревенский рынок и ресторан-бистро, а также спортивный комплекс RIMAC.

Прачечная, учебные и конференц-залы, почтовый ящик, игровая комната, центр студенческих мероприятий, студенческий телеканал и International House удобно расположены в районе ERC.

Шестой колледж в North Torrey Pines Living Learning Neighborhood

Sixth College предлагает студентам изучить исторические и философские связи между культурой, искусством и технологиями. Поощряются творчество, воображение и художественное самовыражение, поскольку учащиеся учатся идти на интеллектуальный риск и нестандартно мыслить. Программа жилой жизни служит для усиления академической миссии и философии колледжа, создавая связь с учебным опытом за пределами классной комнаты.

Микрорайон

Большинство первокурсников Шестого колледжа живут в основном в двухместных комнатах (с некоторыми одноместными), размещенных в 3 зданиях в новом доме Шестого колледжа в жилом районе Норт-Торри-Пайнс. Общие комнаты отдыха и мини-кухни доступны для учебы и общения. Более подробную информацию о нашем новом доме можно найти здесь. Жилая зона удобно оборудована беспроводным доступом в Интернет.

Студенты, продолжающие обучение в Sixht College, живут в квартирах, где есть кухня, гостиная и предлагаются как одноместные, так и двухместные спальни.

В окрестностях есть прачечная и почтовый ящик.

Примеры схем зданий

Только образцы макетов.

Колледж Уоррена

Колледж Эрла Уоррена чтит бывший университет U.С. Председатель Верховного суда, считавший, что ответственные граждане берут на себя ответственность за свою жизнь. Студентам предлагается связать свое образование с личными и карьерными целями.

Микрорайон

В общежитиях представлены двухместные и одноместные апартаменты с видом на экологический заповедник UCSD. Первокурсников также можно разместить в апартаментах, расположенных на противоположной стороне кафе Canyon Vista и Earl’s Place. В каждой двухкомнатной квартире размещаются по четыре студента в двухместных комнатах.

Warren Housing предлагает крытое помещение для хранения велосипедов и прачечные, центр деятельности для студентов, Earl’s Fun House, лабораторию Mac, ресторан Canyon Vista и Earl’s Place (кафе для гурманов и магазин товаров повседневного спроса). Жилые дома окружают площадки для баскетбола и песочного волейбола. Аквацентр Canyonview с бассейном олимпийских размеров, стеной для скалолазания и тренажерным залом находится неподалеку.

Примеры схем зданий

Только образцы макетов. Конфигурация и пространство зависят от объекта.

Седьмой колледж

Seventh College — новейший из семи колледжей Калифорнийского университета в Сан-Диего, первая группа студентов будет зачислена осенью 2020 года. Это историческая возможность помочь создать культуру колледжа, о которой вы всегда мечтали, и сформировать будущее Seventh College на долгие годы. приходить. Вместе мы построим веселое, гостеприимное и инклюзивное сообщество.

Микрорайон

Расположенный в одном из самых красивых районов кампуса, всего в нескольких кварталах от океана и по соседству со спортивным комплексом RIMAC Калифорнийского университета в Сан-Диего и школой менеджмента Рэди, в Седьмом колледже вы найдете множество мест, где можно пообщаться с другими, расслабиться и веселиться.Кроме того, все студенты Седьмого колледжа имеют возможность жить в красивых современных апартаментах с полностью оборудованными кухнями, многие из которых могут похвастаться захватывающим видом на океан. В начало

Что такое проектировщик зданий?

A Building Designer — это прежде всего профессионал, знакомый со всеми аспектами строительства, чьи планы и проекты отражают конкретные потребности, стиль и бюджет клиента.Строительный проектировщик может предложить вам как клиенту полный спектр профессиональных услуг, которые могут включать:

• Дизайн жилых домов, как одно-, так и многоквартирных, а также коммерческих структур в соответствии с архитектурными законами каждого штата.
• Совещание с вами для определения типа, размера и конечного использования конструкции на начальном этапе планирования.
• Подходя к любой дизайнерской проблеме на основе практических, функциональных и экономичных решений, которые наилучшим образом соответствуют вашим требованиям, переводя эти факторы в концепцию, которая является одновременно эстетической и утилитарной.
• Предлагает рекомендации относительно участка, внутренней и внешней планировки, материалов, которые будут использоваться, а также архитектурной и внешней отделки.
• Предоставляет вам предварительные и подробные проекты предлагаемой конструкции, начиная от первоначальной концепции до полных рабочих чертежей и спецификаций, которые будут соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.
• Когда концептуальные проекты приняты вами, проектировщик здания может представить контракт с подробным описанием объема услуг, которые будут предоставлены, и обозначить соответствующие обязанности, сборы, а также структурные, механические и электрические соображения.
• Помощь в выборе подрядчиков и контроль строительства. Вы можете нанять проектировщика зданий, который обеспечит все или любую часть процесса планирования, проектирования и строительства по вашему желанию. Эти услуги регулируются политиками и услугами выбранного вами дизайнера.
• Если его наняли для этого, проектировщик здания может помочь вам, подготовив и опубликовав тендерные предложения на строительство, а также может интерпретировать и объяснять вам тендерные предложения с любыми рекомендациями.
• В качестве вашего агента проектировщик здания может, как это разрешено некоторыми штатами, проводить инспекции на месте или наблюдения за вашим строительством, гарантируя, что все работы соответствуют признанным стандартам.

A Профессиональный член Американского института строительного проектирования (AIBD) — это лицо, активно занимающееся профессиональной практикой проектирования жилых помещений в качестве собственника или проектировщика фирмы, предоставляющей услуги по проектированию зданий. .AIBD учредил автономный орган, известный как Национальный совет по сертификации проектировщиков зданий (NCBDC), для создания и управления программой экзаменов и сертификации. Этим сертифицированным лицам разрешается использовать звание сертифицированного профессионального проектировщика зданий (CPBD).

Сертифицированные члены имеют более чем шестилетний опыт работы, представили примеры своей работы и были проверены на компетенции, связанные с выполнением услуг в качестве проектировщика зданий.Для получения дополнительной информации об этом процессе сертификации посетите NCBDC.com.

Стратегии передовой практики в сфере жилой, коммерческой и институциональной недвижимости

Уменьшение объемов в 5-10 раз позволяет сэкономить рабочую силу в здании, место в хранилищах для отходов и на тротуарах, а также может сократить количество поездок на грузовиках.

Архитекторы часто думают о том, как уменьшить количество отходов во время строительства зданий, но они также могут проектировать, чтобы уменьшить текущие отходы, образующиеся в течение срока службы своих зданий, так же, как они рассматривают сокращение использования энергии и воды.Проектирование материальных потоков не только уменьшит количество отходов, отправляемых на свалки, но также улучшит удобство для жителей, условия работы для персонала, качество общественных пространств вокруг здания и успешную работу инфраструктуры сбора и обработки, в которую они поступают. Стратегии делятся на следующие широкие категории:

1. Планирование движения материалов через здание

Поток товаров, доставляемых в здание, отражается потоком исходящих выброшенных материалов.Планирование этих потоков является ключом к эффективному управлению отходами. Планы должны охватывать количество, маршруты, оборудование и процедуры персонала, дизайн складских помещений и схему сбора.

Перемещение отходов через служебный коридор

2. Упрощение разделения отходов

Хорошая конструкция может упростить утилизацию материалов в отдельных контейнерах и повысить уровень утечки. Дизайн также может создать согласованную систему для пользователей с помощью согласованных визуальных элементов и указателей по всему зданию, а также путем включения обратной связи с данными об отходах.Если утилизация мусора более удобна, чем рециркуляция (и органических) потоков, разделение будет более сложной задачей. ← Равное удобство для вторичной переработки (не обязательно органических) — текущий минимальный стандарт во многих городах, включая Нью-Йорк. Для обсуждения см. DSNY, «Переработка в контексте» (2001), 28, ссылка.

Станция сепарации отходов

3. Снижение расхода материалов с помощью программных решений

Снижение потребления снижает возможное образование отходов.Следовательно, любые программные решения по сокращению количества закупаемых товаров — например, путем совместного использования оборудования и мебели в офисном помещении; или предоставление в ресторане многоразовой, а не одноразовой посуды — следует поощрять.

Тарелки многоразовые в буфете

4. Уменьшение объема отходов

Оборудование, уменьшающее объем отходов, может уменьшить складские площади, место для установки и пробег грузовика-сборщика. Предварительная обработка органических отходов может значительно снизить как вес, так и объем органических отходов.Оборудование требует дополнительных затрат и увеличивает эксплуатационные расходы и рекомендуется только в определенных ситуациях. Использование калькулятора отходов может помочь определить, когда следует рассматривать оборудование.

Картон в тюках уменьшает пространство для установки

Проектирование с нулевыми отходами — это совместный процесс, который необходимо начинать в самом начале проекта. Соображения на фазу включают:

Фазы предварительного проектирования

• Включите отходы в планирование устойчивого развития: проводите семинары по комплексному дизайну, ставьте цели по сокращению и отвлечению отходов, разделению органических веществ и использованию многоразовой посуды.
• Программирование: ищите возможности делить пространство и оборудование.
• Используйте калькулятор отходов для первоначальной оценки количества отходов.

Схема

• Обдумайте выбор типологии (жилая, коммерческая и грузовая)
• Первоначальный план управления отходами: план удаления, разделения, хранения, перемещения и сбора всех потоков отходов. Согласуйте с администрацией здания, инженерами и ландшафтным архитектором.
• Рассмотрите возможность использования методов учета отходов.

Проектная и строительная документация

• Конструкция для любого редуктора объема.
• Обновите план управления отходами: укажите всех коммерческих или институциональных арендаторов.
• Обновите цели по отходам: изучите возможности сокращения отходов, пожертвования, упаковки и возврата упаковочных контейнеров поставщиком
• Разработка методов учета отходов.
• Разработать станции по переработке и переработке мусора и вывески.

Передача и размещение

Они могут быть разработаны владельцем здания и руководством, но должны основываться на предыдущем плане управления отходами.

• Окончательный план управления отходами, включая стандартные рабочие процедуры, а также все типы и места размещения контейнеров.
• Разработать информационные и образовательные программы.
• Выполните заново расчеты отходов, чтобы отразить любые цели по сокращению и отвлечению отходов.
• Разработать станции по переработке и переработке мусора и вывески (если они еще не существуют).
• Подумайте об оборудовании для уменьшения объема (если это еще не сделано).

Для нового здания необходимо учитывать все фазы. Для существующего здания начальный этап зависит от объема ремонтных работ.Переработка и более эффективное управление отходами также могут быть модернизированы в зданиях без постоянного ремонта.

Стратегии передовой практики указывают на применимость к коммерческим и жилым зданиям. Для институциональных зданий выбирайте в зависимости от заполняемости.

Планирование отходов как материального потока

Проектирование здания для тех, кто обслуживает здание, а также для тех, кто обслуживает здание, делает его лучше для всех. Дизайнеры часто не принимают во внимание процессы обслуживающего персонала и материальные потоки в здании.Когда они учтены, безопасность и удовлетворенность сотрудников, гигиена и удовлетворенность сотрудников улучшаются. Когда они не принимаются во внимание, в систему вносятся точки трения, которые ежедневно разочаровывают сотрудников, оказывая все более сильное воздействие.

Посетив многие здания, мы увидели огромные различия между ними. Поскольку объем работы архитектора обычно не позволяет ему / ей узнать, насколько хорошо здание работает для обслуживающего персонала, архитектор не осознает проблем, поэтому не может на них учиться.И мы заметили, что, когда менеджмент зданий ценит творческий потенциал и идеи каждого игрока, трение уменьшается, и решения находимся.

Глубина, которую может достичь дизайнер при планировании мусора, зависит от того, является ли здание существующим и заселенным, или оно планируется без представления о будущем жильце. Приведенные ниже стратегии являются исчерпывающими и должны рассматриваться по мере необходимости.

2.01 Определить потоки и количество отходов

Планирование отходов требует знания типа и количества выбрасываемых материалов.Планируемое пространство должно быть гибким, поскольку потоки отходов и процедуры переработки часто меняются со временем.

Потоки и количество отходов можно определить по:

• Аудит отходов в существующем здании или в другом месте того же предприятия. Возможны различные варианты: от глубокого взвешивания контейнеров для мусора или мешков до полного «выкапывания мусорного ведра», при котором все отходы разделяются, классифицируются и взвешиваются. В более сложных коммерческих зданиях обычная практика — нанять консультанта по отходам для точной оценки.
• Средние данные об отходах для различных категорий использования. В Нью-Йорке существуют требования Городского обзора качества окружающей среды (CEQR), которые включают расчетные данные об отходах в первоначальную экологическую оценку крупных застроек, которые могут привести к выбрасыванию 50 или более тонн материалов в неделю. Чтобы помочь в подсчете отходов, руководство CEQR включает расчетные фунты на одного жителя, сотрудника, студента, больничную койку и заключенного для различных целей использования здания.
• Калькулятор отходов: использует средние местные данные об отходах и включает рекомендации по оборудованию для уменьшения объема, емкостям для хранения и площади.

The Zero Waste Design Guidelines Калькулятор отходов

Проектирование маршрута через здание для выбрасывания материалов требует учета методов транспортировки, укомплектования персоналом и любых ограничений в использовании лифтов, служебных коридоров, желобов или подъемников. Стратегии включают:

• Сведите к минимуму расстояния для персонала.
• Сведите к минимуму количество точек обработки / передачи, так как существует вероятность загрязнения потоков при каждой обработке.
• Обеспечивает безопасные методы вертикального перемещения по лифту, лифту, пандусу или желобам. Лестницы распространены в старых малоэтажных коммерческих зданиях, но они ограничивают вес мусорных контейнеров и могут привести к травмам персонала. Служебные лифты занимают дополнительную площадь, но использование пассажирских лифтов может создавать неудобства для пассажиров. Подъемники для материалов (лифты) стоят меньше, но персонал не входит, поэтому необходимо координировать погрузку и разгрузку. Хотя пандусы занимают много места, они могут быть спроектированы как внешние дворы или дворы, поэтому служебные двери могут выходить из помещений подвала.
• Подумайте о методах перегрузки: требуется ли изменение высоты, например, на погрузочной платформе, которая позволяет тентованным грузовикам сбрасывать отходы в контейнер емкостью 35 куб. Ярдов? В противном случае персоналу может потребоваться поднимать и бросать тяжелые сумки или предоставлять механические средства подъема.
• Примите во внимание временные ограничения на использование лифта, передвижение по местам общего пользования, часы работы персонала или часы сбора и тому подобное.

Во внешний двор встроен полукруглый пандус, позволяющий вывозить мусор из подвала на тротуар.

Сверху вниз: несколько желобов к колесным бункерам; Несколько желобов для контейнеров емкостью 2 куб. Ярда

Рассмотрим контейнеры для транспортировки и хранения
Отходы обычно выбрасываются и перевозятся в контейнерах.Разные размеры и конфигурации подходят для разных целей. (См. Мусорные баки в зданиях ниже.) Примите во внимание:

• Необходимо ли выделить место и место для мытья контейнеров
• Зазоры и радиусы поворота для контейнеров
• Хранение транспортной тары
• Безопасность персонала (вес транспортных контейнеров)

Рассмотрим желоба и сортировщики.
Желоба, которые используют силу тяжести для транспортировки отходов через здание, чаще встречаются в жилых домах.В приведенной ниже инфографике опций желоба показаны наиболее распространенные варианты и рекомендации.

Когда желоба соединяются с мешками в колесных бункерах, их необходимо обслуживать гораздо чаще. Если они могут подключаться через уплотнитель к более крупным контейнерам объемом 1–2 куб. Ярда, соединение может быть более плотным, улучшая гигиену и требуя менее частого обслуживания. (См. Пример из практики Avalon.) Это особенно важно для лотков для органических отходов. Очень мало зданий, в лотках которых есть органика.Проблемы включают требование более частой мойки и опасения по поводу того, что компостируемые мешки разобьются на определенном количестве этажей. Желоба для рециркуляции могут опуститься в тентованные грузовики, а затем материал переместится в мешки для размещения.

Желоба часто блокируются, когда жители вставляют пакеты с текстилем или картоном. Разделение коллекции ткани и картона может помочь снизить вероятность.

• Позвольте пожертвовать скоропортящиеся продукты, обеспечив хранение в холодильнике и сухом месте в удобном месте, особенно если получение необходимо в нерабочее время. Дополнительную информацию о создании программы пожертвований продуктов питания можно найти в Руководстве Департамента здравоохранения и психической гигиены Нью-Йорка для доноров продуктов питания .
• Работа с компаниями, занимающимися вопросами пожертвований, которые помогают найти местных партнеров по утилизации пищевых отходов в ресторанах. ← например, Food Donation Connection помогает компаниям, работающим в сфере общественного питания, разрабатывать и реализовывать программы по сбору урожая, ссылка.
• Подумайте о том, чтобы пожертвовать холодильники в жилых домах, чтобы жители могли делиться едой, которая в противном случае могла бы остаться несъеденной.

Brooklyn Stoop Продажа