Планировка индивидуального жилого дома: Ниже представлены планировки индивидуальных жилых домов. Это лишь эскизы планов этажей, а не проекты домов. Чтобы по…

Содержание

Оптимальная планировка частного дома

  • Независимо от внешнего вида и стиля дома, определяющим фактором насколько Ваш дом действительно хорош, комфортен и уютен является эргономичная планировка.

Независимо от внешнего вида и стиля дома, определяющим фактором насколько Ваш дом действительно хорош, комфортен и уютен является эргономичная планировка.

Вот некоторые правила, которых стоит придерживаться при планировании дома:

  • При грамотном планировании помещения дома условно делятся на отдельные функциональные зоны – жилые и хозяйственные, грязные и чистые, общественные и приватные, дневные и вечерние, взрослые и детские и т.д.
  • Для создания комфортного внутреннего пространства дома необходимо рационально расположить эти зоны с учетом построения удобных связей меду ними. Это позволит не только повысить комфорт, но и уменьшить количество и площадь коридоров.
  • Жилые и хозяйственные зоны желательно максимально разделять друг от друга. Вспомогательные помещения (например, такие как котельная, прачечная, кладовая) не должны быть на виду, но при этом должны быть в удобном доступе.
  • Приватные зоны (спальные) рекомендуется максимально отделять и скрывать от общественных. Чаще всего для этого эти зоны разносятся по отдельным этажам или, в частности в одноэтажных домах, располагают в «глубине».

Доверьте разработку удобной, комфортной планировки профессионалам, людям, которые занимаются этим каждый день.

  • В работе над планировками дома необходимо учитывать состав семьи, возрастные группы, сложившийся уклад и режим жизни. Для того чтобы активность одних не мешала отдыху других, рекомендуется «изолировать» помещения одних от других.
  • Грязные зоны (прихожая, гараж) не рекомендуется пересекать с чистыми (спальные, кухня). Связи между чистыми зонами не рекомендуется прокладывать через грядные зоны. Например, если путь от кухни в спальную проходит через прихожую, уличная грязь гарантировано будет разноситься по всему дому.
  • Помещения схожего функционала имеет смысл объединять и соединять друг с другом, выполняя зонирование с помощью предметов интерьера. Самый яркий пример такого объединения – кухня-гостиная.
  • Рекомендуется планировать две входные зоны – со стороны главного входа и со стороны участка.
  • На этапе разработки проекта рекомендуется учесть дальнейшую прокладку коммуникаций. Например, сгруппировав рядом помещения котельной, с/у, кухни и т.д. можно упростить водопровод, канализацию, вентиляцию.

Помните, дом с одной и той же планировкой можно выполнить в любом архитектурном стиле. Проектирование начинается с разработки планировок. Эргономичная планировка – путь к рациональному и экономичному строительству.

Рациональная планировка позволит сэкономить как на строительстве, так и на затратах на содержание и эксплуатацию коттеджа. Кроме того, при проектировании планировок дома мы рекомендуем задуматься о будущей ликвидности. Частные дом с действительно эргономичной планировкой, будет сильно выигрывать на фоне конкурентов.

Кроме вышесказанного, необходимо не забыть правильно разместить помещения по сторонам света, учесть возможный вариант расстановки мебели, необходимые размеры помещений и требования норм. В итоге, учесть множество нюансов и нивелировать противоречия самостоятельно может оказаться весьма проблематично. Доверьте разработку удобной, комфортной планировки профессионалам, людям, которые занимаются этим каждый день.

Чертежи индивидуального двухэтажного дома: проект жилого двухэтажного дома

Общая площадь дома: 137.5 м2

Этажность: два этажа

Материал: кирпич или газоблоки

Индивидуальный жилой двухэтажный: общие данные жилого двухэтажного дома

 

Общая площадь дома двухэтажного жилого: 137. 5 м2
Жилая площадь двухэтажного жилого дома: 63.1 м2
Наружные стены (тип материала):
кирпич или газобетон
Внутренние стены (тип материала):
кирпич или ячеистый бетон
Тип кровли
:
стропильная
Гараж: НЕТ
Фундамент: монолитный, ж/б

Проект жилого дома из газобетона

id=333

В состав проекта строительства жилого индивидуального дома входят следующие материалы: кладочные планы, цветные изображения перспективы проекта, планы этажей, план кровли, фасад в осях, разрезы, узлы, кровля и др.

Предлагаем Вашему вниманию еще один проект красивого жилого двухэтажного дома. Этот индивидуальный жилой дом отличается современной планировкой, эффективными архитектурными решениями, экономичным энергопотреблением.

 

Внешний вид жилого двухэтажного дома

 

Прежде заметим, что от традиционного особняка представленный проект двухэтажного жилого дома отличают, только лишь, пожалуй, меньшие размеры. За счет удачно просчитанным пропорциям высоты, ширины и длины внешне дом совершено не кажется большим, и одновременно маленьким его не назовешь – возможно, это именно то, что Вы ищите. При этом по углам облицовочный кирпич превосходно сочетается с гладкой отделкой фасадов.

 

Никаких нареканий к визуальному восприятию этого жилого двухэтажного дома нет: геометрические формы и цветовые решения идеальны, дом смотрится стильно, современно и цепляет взгляд.

 

Внутренняя планировка жилого индивидуального дома

 

Вход в дом начинается с красивого крыльца, которое хоть и не представляет собой полноценную террасу, тем не менее со своей основной функцией – защиты входа от осадков – превосходно справляется, и еще подчеркивает индивидуальную неповторимость дома.

 

В прихожей имеется ниша для установки шкафа-купе, что безусловный плюс, однако само помещение не отделено от гостиной дверью и не имеет окон для солнечного освещения. Мы подчеркивает это ради объективности анализа, однако сетовать на сам проект из-за этих нюансов не будем.

 

Зато гостиная просторная, превосходна освещена естественным светом, тут и докопаться не к чему. Кухня и столовая также удачно вписались и отлично используют пространство.

 

Отметим и другие преимущества первого этажа: отдельная котельная и гардероб – очень неплохо. Находящаяся в глубине дома спальня и санузел рядом с ней – это также достоинства.

 

Планировка второго этажа тоже отличается удобством и, возможно, даже лучше, нежели пространственные решения этажа первого. Три спальни, две из которых имеют собственные гардеробы. Можно организовать детскую в одной из них – правильное решение для двухэтажного жилого дома.

 

Общее впечатление по проекту жилого индивидуального дома

 

В общем, несмотря на определенные нюансы планировки, этот

проект индивидуального жилого дома можно назвать достойным Вашего внимания. Если и нужны какие-то изменения, то они совершенно несущественные и быстро реализуемые, при этом серьезных недостатков у проекта не имеется.

 

id=777

Дизайн индивидуального дома 🏡 22 фото проекта интерьера жилого дома

Проект интерьера жилого дома

Поставленная задача: разработать индивидуальные интерьеры для гостиной и домашней библиотеки в классическом стиле. В нашем обзоре – особенности зонирования, цветовых сочетаний, отделки и декорирования, которые позволили создать эксклюзивную обстановку для заказчика.

Планировочное решение гостиной

Помещение с противоположных сторон имеет панорамное остекление, это позволит расположить функциональные зоны с максимальной выгодой. Вместительное, почти квадратное пространство разделено на три логические части:

  • место отдыха и приема гостей,
  • уголок для отдыха узким кругом (за главной диванной группой),
  • столовая.

В качестве разделителей выступают прозрачная витрина-перегородка и сервировочный столик на изящных ножках.

Цветовая гамма гостиной и столовой

Сочетание бежевых, черных и коричневых тонов привнесло в индивидуальный проект интерьера классическую цветовую основу.

  • Фон задает бежевый: светлым оттенком окрашены стены, по низу они обшиты деревянными рельефными панелями, окрашенными в более темный вариант. В тон панелям – плинтусы и дверные наличники.
  • В светло-бежевом исполнении подобрана обивка диванов и кресел. На однотонной ткани очень привлекательно смотрится каретная стяжка и золотые обивочные гвоздики. Пара стульев в столовой украшена темно-серым орнаментом, это помогает визуальной акцентировать зону.
  • Темно-коричневая мебель из ореха (обеденный стол, витрины, тумба под телевизором, комод, межкомнатные двери) и паркет дополняют светлый фон насыщенной, благородной палитрой.
  • Темно-зеленые портьеры, собранные в драпировку, комбинируются с белоснежными шторами – они поддерживают основные цвета гостиной.
  • Позолоченные рамы картин и зеркал, с одной стороны, легко сочетаются с коричневой и бежевой гаммой, с другой – включают в индивидуальный дизайн интерьера элемент роскоши.
  • Венчает композицию белый матовый потолок с теплой подсветкой. 

Система освещения

Каждая из зон гостиной имеет собственный основной источник освещения – классическую рожковую люстру.

Отличия в дизайне помогают дополнительно выделить столовую: здесь люстра декорирована хрустальными подвесками и позолотой. Светильники вмонтированы в потолочные ниши со светло-желтой закарнизной подсветкой.

Библиотека

Как и гостиная, библиотека имеет несколько зон: непосредственно библиотеку и место отдыха. Здесь границей служит книжный шкаф с прозрачными стеклянными стенками. Фронтальная стена в зоне чтения акцентирована деревянной обшивкой с рельефным декором в виде квадратов. Эту идею логично продолжает оформление потолка кессонами.

Современный электрокамин обрамлен классическим порталом из бежевого мрамора и белоснежной лепнины. Перед ним – два кожаных кресла темно-охристого оттенка, их дополняют темно-зеленые шторы. Природная зеленая гамма хорошо гармонирует с коричневой, поэтому интерьерная композиция приобретает завершенный вид.

В отличие от гостиной пол в библиотеке отделан беленым дубовым паркетом, поэтому обстановка кажется более светлой.

Проект классической гостиной и библиотеки – наглядный пример, как разрабатываются эксклюзивные интерьеры в компании «ТопДом».

Основные принципы дизайна:
  • максимально полное следование пожеланиям заказчика,
  • учет архитектурных и планировочных особенностей,
  • тщательный подбор гармоничных цветов, материалов и аксессуаров.

Дизайн индивидуального дома и оригинальная планировка

Ключевой момент в организации комфортного, безопасного и подходящего по стилю пространства – продуманное распределение помещений по функциональному принципу.

В планировке коттеджа выделяют зоны:

  • дневную жилую (гостиная, столовая, кухня, кабинет)
  • ночную жилую (спальни, гостевые комнаты)
  • проходные секторы (коридоры, прихожая, холл, лестницы)
  • хозяйственные помещения (котельная, кладовая, прачечная, гараж)
  • дополнительные помещения (кинотеатр, сауна, бассейн, тренажерный зал, бильярдная)

Ориентируясь на этажность здания, зонирование производят по горизонтали или вертикали. Планировка большого просторного дома может использовать оба варианта. Хозяйственно-бытовые помещения принято размещать в боковой или тыльной части. Спальные комнаты традиционно располагают на втором этаже или в случае одноэтажного строения как можно дальше от общественной части интерьера.

Дизайн индивидуальных жилых домов позволяет проектировать помещения с учетом географического положения здания: спальни принято ориентировать окнами на восток, гостиную с выходом на террасу обустраивать на южной или юго-западной стороне. Это обеспечит внутреннему пространству хорошее естественное освещение и усилит эстетический эффект от цветовой гаммы и отделки.

Интерьер жилого дома и распространенные планировочные ошибки

Правильная планировка – основа гармоничного и красивого оформления. Если комната будет чересчур узкой или плохо освещенной, с неудобными проходами, даже самые красивые стилевые решения здесь потеряются. Какие недочеты в дизайне частных домов встречаются?

Отсутствие прихожей Эта мода пришла от западных архитекторов, в российских регионах применять ее вслепую не стоит. Зимой холодный воздух будет проникать в гостиную с каждым открытием входной двери. Прихожая, если она есть, играет роль буфера.
Отсутствие второго входа Загородный коттедж должен иметь несколько входов в целях удобства и безопасности: парадный, выход в сад, отдельный проход в примыкающий гараж или котельную.
Проходные комнаты Если гостиную допускается совмещать с другими зонами (каминной, столовой, кухней), т.к. это центрообразующее помещение, то делать проходными спальни и кабинет ошибочно.
Отсутствие окон В интерьере жилых домов оставить без дневного света можно гардеробную, гостевой санузел, помещения в цокольном этаже. В остальных комнатах, в том числе больших ванных и на мансарде, для качественной инсоляции проектируют оконные проемы.
Удаленность кухни и ванной от узлов коммуникаций Такое расположение сыграет в минус при эксплуатации: прочистке и ремонте слишком длинных труб, уложенных под углом.

Если ошибки в организации помещений уменьшают комфортность проживания, то грамотная планировка не просто удобно располагает комнаты, но и создает качественное основание для красивого дизайна. Одно из популярных планировочных решений – объединение зон.

Удачные интерьеры индивидуальных домов с совмещенным пространством

Широкий холл из проекта дизайнерских интерьеров коттеджа в п. Соверен – прекрасная точка обзора для гостиной, которая располагается чуть ниже. Зеркальные вставки на входных дверях выигрышно отражают свет из панорамных окон зоны отдыха.


В проекте шикарного оформления частного дома в едином пространстве выполнены гостиная, столовая и совмещенная с ней кухня. Классический стиль проявляется в роскошной светлой мебели с резным декором, сложной потолочной лепнине, хрустальных люстрах. Простор объединенного помещения подчеркивает благородная бежево-оливковая гамма.

Современный интерьер жилого дома с открытыми объемами, нейтральными цветами и природными фактурами разработан в проекте стильного дизайна коттеджа в Крыму. Зоны гостиной, столовой и кухни размещены последовательно, их планировка формируется вокруг холла с камином.


Интересное решение найдено для спальни из проекта красивого интерьера коттеджа. Она совмещается с большой гардеробной зоной с естественным освещением. Часть шкафов встроена за перегородкой с телевизором. Светлая фоновая палитра помогает восприятию пространства как единого целого. 


В концепции изысканного оформления дома в Ялте большая хозяйская спальня объединяет и гардеробную, и кабинет с видом на море. Прозрачные раздвижные перегородки в качестве условной границы сохраняют ощущение свободы, характерной для современного стиля.

Проект интерьера жилого дома: этапы разработки

Подготовка к составлению проекта начинается с технического задания. В его рамках заказчик формулирует свои пожелания и идеи по составу, количеству и оформлению помещений.

  • Обмерочный план

На этом этапе производятся замеры стен, высоты потолков, дверных и оконных проемов. Задача – выявить и зафиксировать погрешности: разницу в высоте потолков, неровности стен, пола. При отделке недочеты устраняются.

  • Планировочное решение

Дизайн-проект индивидуального жилого дома включает несколько вариантов поэтажной планировки и расстановки мебели. После внесения правок и согласования с заказчиком готовится итоговый план. Цель дизайнера – не просто реализовать пожелания клиента, а добиться наилучшей функциональности и эргономичности будущей обстановки. 

  • Стилистический коллаж

Помогает лучше представить будущий интерьер, собирается в виде фотографий, рисунков, орнаментов, изображений отдельных предметов, вырезок из журналов. Задает цветовую тональность и стилевую принадлежность дизайна.

  • Монтажные планы

Содержат подробную документацию для строительных и отделочных работ, с указанием точных цифр по глубине, высоте, ширине.

Здесь обозначены:

  • снос/монтаж перегородок
  • ниши
  • многоуровневые конструкции
  • вид в разрезе пола и потолка, тип их покрытия

Cхема укладки напольного покрытия (паркета, плитки, ламината).

  • План установки электрических устройств

В интерьере индивидуального дома место расположения розеток и осветительных приборов – один из факторов комфортного проживания. На основе плана расстановки мебели проектируются точки подключения бытовой техники, расположение и границы теплого пола, места монтажа выключателей. Определяется, где и каким образом будет реализовано разноуровневое освещение.

  • Чертежи нетиповых деталей

Речь о нестандартных конструкциях: нишах, фигурных дверных проемах, встроенной мебели. Подробный чертеж нужен для точности исполнения.

  • Эскизное решение

Готовится на основе согласованного стилистического коллажа – в виде рисунков от руки или в графической программе. Задача – проверить интерьерный образ на эстетическую гармонию. 


  • Трехмерная визуализация

Демонстрирует окончательный вариант интерьерного проекта жилого дома в формате 3D-моделирования. Использует подготовленные чертежи и схемы, планы расстановки мебели, эскизы. Объемные изображения дают возможность рассмотреть каждое помещение с разных ракурсов, понять, как будет выполнено зонирование, увидеть, как и куда падает свет, насколько хорошо сочетаются мебель и декор.

В проекте оформления интерьеров дома представлены две идеи отделки гостиной. В первом случае каминная зона более светлая, во втором – акцентирована черным мрамором. Еще одно различие кроется в дизайне центральной люстры.


В разработке и проектировании дизайна индивидуальных домов и коттеджей компания «ТопДом» максимально учитывает пожелания заказчика, соблюдает профильные нормативы, применяет эксклюзивные планировочные и отделочные решения.

Проектирование индивидуальных домов — Дом-Сервис

ВЫ НАКОНЕЦ-ТО РЕШИЛИСЬ НА СТРОИТЕЛЬСТВО СОБСТВЕННОГО ДОМА? ТОГДА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ДОМОВ ОТ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ  ДОМ-СЕРВИС – ЭТО ИМЕННО ТО, С ЧЕГО ВАМ НЕПРЕМЕННО НУЖНО НАЧАТЬ!

Владеть своим собственным  домом или хотя бы домиком, в наше время, мечтает каждый из нас. И конечно же каждому хочется, чтобы там царила приятная атмосфера, было тепло и уютно. С этим трудно спорить, но, безусловно, важнее понимание того, как построить именно такой дом и с чего начать процесс строительства. Если на этот вопрос вы и ищете ответ, тогда вы нашли то, что искали. Ответ на этот вопрос очевиден, любое строительство необходимо начинать с проектирования. Конечно же, необходима еще кое-какая первичная документация, но об этом подробнее в разделе нашего сайта «С чего начать?» .

Наша компания оказывает услуги по проектированию и строительству домов в Калининградской области. Мы много лет реализуем свою деятельность, и это значит, что знаем все особенности, тонкости и нюансы процесса проектирования и строительства. Проекты частных домов в нашей компании разрабатываются специалистами, имеющими богатый опыт работы, они готовы всегда дать вам ценную консультацию и разработать проект, учитывая все ваши пожелания и особенности мировоззрения, и конечно же, согласуя их с техническими нормами и правилами для строительства индивидуальных домов.

Проекты индивидуальных домов бывают эскизные и рабочие. Подробнее с описанием проектов можно познакомиться по ссылке Виды проектов, но начинать, в любом случае, нужно с эскизного проекта.

Грамотная планировка — основа комфорта любого дома

Планировка — один из важнейших этапов эскизного проектирования дома. Когда нашими специалистами осуществляется разработка проектов домов, наши клиенты вместе с архитектором разрабатывают  планировку, исходя из богатого опыта создания удобных жилых домов, а также обязательно учитываются  пожелания заказчика и всех близких людей, ведь каждый член семьи видит свой  дом и свою комнату по-своему. При проектировании дома необходимо, чтобы в его планировке поучаствовали все члены семьи, которые будут проживать в будущем доме, это даст возможность учесть пожелания всех и жить в комфорте и гармонии.

Внешний вид и дизайн фасада — визитная карточка дома

Внешний облик и  фасад дома — это прежде всего характер хозяина, это одновременно и технология, и искусство, воплощенные в проекте. Фасад дома может отражать один из архитектурных  стилей. Всякий стиль это, прежде всего, выбор заказчика. При помощи опытного архитектора-дизайнера, возможно даже гармоничное сочетание нескольких стилей в одном доме. Профессионально спроектированный и построенный фасад дома, безусловно,  характеризует и хозяина дома. Для нас не существует мелочей, мы тщательнейшим образом продумываем все. Учету подлежат ваш образ жизни, вкусовые предпочтения и пожелания, финансовые возможности и многое другое.

Именно индивидуальная разработка проектов коттеджей, на сегодняшний день, пользуется огромной популярностью, потому, что благодаря ей , можно реализовать любые свои фантазии и создать уникальный собственный дом.

Проекты коттеджей в Калининграде должны разрабатываться только профессионалами своего дела. Если обратиться к дилетантам, можно сильно поплатиться. Не экономьте на своем комфорте, здоровье и безопасности — сделайте выбор в пользу нашей проверенной компании, которую выбирает большое количество жителей Калининградской области.

Воплотить ваши мечты в реальность поможем мы. Мы быстро и профессионально разрабатываем как эскизные проекты домов, так и детальные рабочие проекты домов.

Разработав проект, Вы смело можете положиться на нас в плане строительства вашего дома, в нашей компании работает профессиональная команда строителей, которая в адекватные сроки готова построить ваш дом. Подробнее о строительстве вы можете узнать, перейдя по ссылке Индивидуальное строительство.

Мы работаем для клиента и только на лучший результат. Обратитесь в нашу компанию и убедитесь в этом сами!

Записаться на консультацию к архитектору или сделать заказ на проектирование, можно по указанным на сайте телефонам, 900-202 или 523-646,
либо заполнить форму «сделать заявку» и мы сами перезвоним вам в ближайшее время.

Планировка и застройка территорий ижс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Планировка и застройка территорий ижс (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Планировка и застройка территорий ижс Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в признании права собственности на жилой дом, сохранении жилого дома, суд в порядке пункта 1 статьи 40, статьи 42 ЗК РФ установил, что спорная постройка, возведенная на принадлежащем истцу земельном участке с видом разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства, является самовольной, так как не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города, так как в перечне видов разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне реорганизации застройки в смешанную многоквартирную и общественную застройку, размещение объектов индивидуального жилищного строительства отсутствует. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 49 «Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования администрации муниципального образования к ответчику о сносе самовольной постройки — объекта капитального строительства. Как следует из материалов дела, ответчику было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. В соответствии с ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальным жилым домом является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. При этом в соответствии с правилами землепользования и застройки территории муниципального образования разграничены понятия «индивидуальный жилой дом», «гостевой дом», «гостиница» по внутренней планировке и функциональному назначению помещений. В судебном заседании установлено, что ответчиком вместо индивидуального жилого дома осуществляется строительство объекта капитального строительства с планировкой гостиничного типа. При этом ответчиком допущены нарушения градостроительных, строительных, пожарных, санитарных и иных норм и правил, правил землепользования и застройки.

Нормативные акты: Планировка и застройка территорий ижс Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 30.12.2020)
«О государственной регистрации недвижимости»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)11.1. Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 30.12.2020)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021)1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

Жилой дом.

Индивидуальный проект и проект из Интернета. Плюсы и минусы – Бюро 37/1

Проект жилого дома лучше скачать из интернета или заказать индивидуальный? Сегодня, когда благодаря Интернету можно одним нажатием кнопки заказать любой проект дома, мы, основываясь на своем 20-летнем опыте, решили поговорить о плюсах и минусах готовых проектов домов.

Главный плюс проекта из интернета — он недорогой, а иногда даже бесплатный! Мы не будем говорить о качестве проектов — надеюсь, прошли те времена, когда часто в «проектах» даже не были предусмотрены несущие стены под популярные тогда башни. К тому же заказчик «экономит» время : для индивидуального проекта составляется анкета, анализируется участок и т.д. рассматриваются варианты, подбираются материалы и конструкции. А так вечером с чашкой чая можно просматривать в тишине разные проекты. Однако проект жилого дома — далеко не картинка, и работа архитектора заключается не в предоставлении проектов в сеть интернет.

Главный минус проекта из интернета – проект сделан не для Вас и не для вашего участка! В индивидуальном проекте учитывается все: сценарий жизни, состав семьи и т.д. А самое главное, учитываются особенности участка — ориентация дома по сторонам света, рельеф, расстояние до соседних построек, зонирование участка, даже вид из окон нужно продумать. Трудно подобрать то, что нужно, если выбирает не профессионал. Обращают внимание не на ВНЕШНИЙ ВИД!

И еще одно — типовые планировки часто не соответствуют нормам. Например, площадь котельных занижена, и если построить дом по такому проекту, то вы не сможете сдать котельную и подключить газ. Или проект разрабатывался совсем для другой климатической зоны: все окна в пол, прихожая отсутствует, а для нашего холодного климата она должна быть большая, чтобы поместилась верхняя одежда и многочисленная обувь всей семьи и гостей!

В своей работе, на стадии эскизного проекта, мы тоже часто используем аналоговые картинки из Интернета – чтобы определить стилистику дома, объем, примерную планировку в соответствии с вашими пожеланиями. А дальше все ИНДИВИДУАЛЬНО! Конструкция фундамента тоже разрабатывается в зависимости от геологии на вашем участке и как правило предлагается несколько вариантов и совместно с заказчиком выбирается оптимальный по стоимости и надежности! И еще один очень важный момент – авторский и технический надзор. Архитектор — как проводник в темном лесу, его задача довести Вас до цели. И в процессе строительства часто возникают вопросы и даже необходимость корректировки проекта. Наши постоянные клиенты знают, что необходимо вызвать архитектора на ответственные этапы, чтобы он проверил как связали арматуру, сделали пароизоляцию и т.д. чтобы избежать неприятностей.

Еще один важный вопрос : стоимость индивидуального проекта. Она зависит, как правило, от объема проектной документации: можно сделать очень подробный проект, со всеми разделами «вплоть до гвоздя», а можно подойти экономно, заказать все самое необходимое: архитектурно-строительной решение (фундаменты, стены, крышу, спецификации – чтобы контролировать, то что строят и главное выставить на тендер для подрядчиков, и сравнить цены). Многие компании, которые осуществляют монтаж инженерных сетей, бесплатно делают проекты инженерных сетей водопровода, отопления и электрики, хотя при этом тоже требуется их взаимная увязка.

Именно поэтому для Вашего спокойствия, грамотной документальной составляющей и, дабы избежать экономических неурядиц, желательно привлекать к работе специалистов, чей опыт позволит избежать многих проблем и построить ВАШ дом быстро, качественно и надежно. А наши специалисты всегда готовы проконсультировать Вас на любом из этапов воплощения Вашей мечты.

Принципы планировки деревянного дома

На основании многолетнего опыта проектирования и строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов можно сформулировать основные принципы планировки оптимального дома.

Начинается дом с крыльца. Конечно, можно остановить свой выбор на обычной двери и ничего особенного в своём коттедже не делать. Но практически любая планировка дома подразумевает, что вход будет оформлен каким-то особым образом. Поэтому крыльцо является скорее необходимостью. Разумеется, что над ним нужно сделать навес. Тогда Вы сможете, например, в дождливый летний день поставить туда кресло и дышать свежим воздухом, не рискуя промокнуть и заболеть. Более того, к крыльцу должна вести удобная подъездная дорожка, причём так, чтобы машина могла встать боком, дверцей ко входу. Тогда даже в самую суровую погоду Вы будете иметь возможность прямо из дома попасть в свой личный транспорт.

Входная группа состоит из тамбура и прихожей с гардеробной. Сразу за дверью начинается то, что в деревенских домах принято называть сенями. На более современном языке это помещение можно обозначить как переходный отсек (тамбур). Создан он для того, чтобы дверь с улицы не открывалась напрямую в дом, дабы не впускать холод зимой и жару летом. Это своеобразный буфер. Хорошая планировка дома обязательно предполагает его наличие. Помимо прочего, этому помещению можно придать и некую функциональность, например, сделав его местом для хранения такого спортинвентаря как санки, лыжи или велосипеды. Главное, не перегнуть палку и не допустить “захламления”. Следом за тамбуром идёт прихожая. Тут всё стандартно — вешалки, шкафы, зеркала.

Количество жилых уровней — два: первый этаж и второй мансардный (может быть и цокольный этаж).

Лестница Чаще всего из прихожей есть лестница на верхние этажи дома, где располагаются жилые комнаты членов семьи и близкие по функциям помещения.

Коттедж предполагает рациональную планировку и выделение личных и общесемейной зон. По санитарным нормам оптимально комфортные условия обеспечиваются, если на одного человека приходится не менее 30 кв. м, но с учетом психологической составляющей человеку необходимо 40–50 кв. метров.

Поэтажное зонирование помещений. Количество жилых комнат определяется по формуле: n+1, где n — количество жителей, а 1 — общая комната.

Первый этаж — это зона дневного пребывания семьи. Здесь располагается максимум функциональных помещений. Нужно предусмотреть места для приема гостей (гостиную), просторную кухню и примыкающую к ней столовую, комнату для гостей (гостевую спальню), возможно, зимний сад, а также удобный санузел. Вход в гостиную и столовую лучше всего сделать прямо из прихожей. А вот кухню от прихожей отделить, чтобы через неё запахами не пропитался весь дом. Если есть место, то лучше разделить комнаты, в которых Вы готовите и в которых едите. В принципе, столовая, при ограниченности места, очень хорошо объединяется с гостиной. Туда тогда можно поставить и рояль, и телевизор. Хотя, если есть такая возможность, то лучше их тоже развести в пространстве. Минимум проходных зон и коридоров.

Второй этаж — зона отдыха и тишины, где устраиваются несколько спален, еще один санузел, балконы и выходы на террасу. Спален должно быть больше, чем членов семьи. Дети имеют свойство вырастать и не желать больше делить комнату с братом или сестрой, как в детстве. Да и гостей Вы сможете принимать с большим удовольствием, если им будет, где лечь спать.

Вспомогательные помещения Какие ещё у нас существуют помещения? Кабинеты и библиотека, которые не редкость в больших домах. Эти комнаты требуют покоя, чтобы иметь возможность для сосредоточения. Поэтому размещать их на первом этаже можно только в том случае, если Вы уверены в абсолютном покое. Если же нет, то кабинет можно сделать смежным со своей спальней, чтобы в любой момент можно было перейти из одной комнаты в другую, а библиотеку поместить на втором этаже как бы посередине, между комнатами родителей и детей, или между комнатами семьи и гостевыми спальнями. Библиотека тогда будет своего рода разделительной границей, где будут встречаться два мира. Если Вы хотите в Вашем загородном доме сделать спортзал, то его как раз лучше по планировке определить на первый этаж. Туда, где можно пошуметь, не опасаясь кому-либо помешать. Если Ваш дом достаточно большой и планировка позволяет сделать что-то вроде балкона или террасы на втором этаже, то это будет просто чудесно. Тогда утром можно выйти на воздух, не покидая комнаты, поздороваться с миром. На таком балконе можно посидеть, почитать, сделать гимнастику, да мало ли что!

Может быть задействован и цокольный этаж — как хозяйственная зона (мастерская, прачечная) или развлекательная (бильярдная, сауна и т. д.). Котельная размещается отдельно от дома либо в цокольном этаже, а если его нет, то на первом, и имеет собственный выход на участок. Помещение гаража следует максимально отнести от жилых помещений. Из гаража должен быть выход на участок и вход в котельную или прихожую дома.

 

 

3.1 Основные принципы проектирования зданий

Комплексное проектирование . Ландшафтный и архитектурный дизайн должен быть интегрирован со всеми дисциплинами проектирования, чтобы оптимизировать характеристики и эстетику здания. Перед началом любого схематического проектирования архитектор должен провести серию координационных встреч со всеми специалистами / консультантами по проектированию, чтобы изучить производительность и функциональные цели, которые могут повлиять на ориентацию здания, массу, смежность помещений, выбор материалов и сборки.Функциональные потребности и потребности проекта в производительности являются неотъемлемой частью выполнения Принципов федеральной архитектуры, указанных в главе 1.

Показатели эффективности и функциональные цели . A / E должен гарантировать, что конструкция поддерживает критерии производительности, основанные на качестве, для удовлетворения потребностей клиентов, потребления энергии, а также сокращения операций и технического обслуживания. A / E также должен идентифицировать все функциональные ожидания и устанавливать альтернативные функции, поддерживающие достижение. В максимально возможной степени A / E должен применять те архитектурные элементы, которые оптимизируют характеристики и функциональные возможности здания.Производственные и функциональные вопросы, поднятые в программе проектирования проекта и / или указанные в Приложении A.2, должны быть конкретно рассмотрены в концептуальных презентациях.

Чувствительность к окружающей среде . Естественное окружение участка, его контуры и растительность должны рассматриваться как активы, которые необходимо сохранить и максимально вплести в дизайн. В местах, включающих исторические здания, прилегающие исторические объекты или расположенные рядом с историческими объектами, которые будут затронуты строительством GSA, внешний обзор проекта, включая участие общественности, требуется в соответствии с разделом 106 Закона о сохранении национальной истории, а также может потребоваться в соответствии с Закон о национальной экологической политике.Проверки соответствия должны координироваться через Регионального сотрудника по сохранению исторических памятников на ранней стадии и так часто, как того требует сложность проекта, чтобы комментарии могли быть эффективно учтены в ходе проектирования.

Городской контекст . Дизайн и ориентация объекта должны соответствовать существующим и планируемым схемам развития и использованию поблизости. Внешний вид здания должен соответствовать существующим местным правилам проектирования. Там, где это уместно, проектная группа должна помочь разработать рекомендации по проектированию для проекта и соседних незастроенных участков.

Базовые конфигурации и размещение ядра . Планирование сердцевины должно учитывать глубину занимаемого пространства, установленного сердцевиной и внешними стенами. Оптимальная глубина занимаемого пространства (пространство между ядром и оконной стеной) в офисном здании составляет приблизительно 12000 мм (40 футов) для обеспечения доступа дневного света.

Размещение основных элементов и расстояния . В зданиях с большими плитами перекрытия нет необходимости размещать все основные элементы в каждом месте расположения сердцевины.Частота повторения каждого элемента определяется потребностями людей и следующими максимальными радиусами и расстояниями:

  • Пассажирские лифты должны быть сгруппированы в группы по крайней мере по два для повышения эффективности. Группы лифтов из четырех и более должны быть разделены на две группы напротив друг друга для максимальной эффективности загрузки пассажиров и минимального уведомления о вызове зала для доступа в соответствии с требованиями UFAS / ADA. Расстояние от офиса или рабочего места до лифта не должно превышать 61 000 мм (200 футов).
  • Дополнительные требования к выходу см. В главе 7: Техника противопожарной защиты .

В начало

Таблица 3-1 Размещение системы в сетке планирования

Элемент
Связь с сеткой планирования Комментарии
Сетка планирования 600 мм на 600 мм
(2 на 2 фута)
Униформа между зданиями позволяет заменять детали между зданиями GSA.
Наружные оконные стойки выровнять по сетке Позволяет заканчивать внутренние перегородки на стойках и потолочные решетки для визуального совмещения со стойками.
Колонны по центру сетки
Перегородки по центру сетки
совмещается по лицу
колонн
Обычно колонны разделяются между двумя отдельными офисами.
Траншейные каналы смещение до 50 процентов Обеспечить доступ к траншеям без установки стен вдоль траншей.
Решетка фальшпола смещают опоры как минимум на 75 мм (3 дюйма) в обеих моделях
направления
Облегчить будущий демонтаж панелей пола и избежать чрезмерного разрезания панелей в случаях, когда перегородки должны доходить до несущей плиты.
Вкладыши в сотовый пол Смещение от сетки в обоих направлениях, через каждые 1800 мм (6 футов) в обоих направлениях Устанавливается между решетками, чтобы они никогда не перекрывались перегородками.
Напольные розетки для электропитания, телефона и данных Смещение от сетки в обоих направлениях, поэтому центральная линия трех может упасть минимум на 300 мм
(1 фут) от линии сетки планирования
Устанавливается между решетками, чтобы они никогда не перекрывались перегородками.
Потолочные системы Выровнять или смещать на 300 мм (1 фут) или на 50 процентов в обоих
направления
Если выровнять по сетке, потолок будет визуально совмещен с оконными стойками.
При смещении на 50% верхняя часть стен никогда не упадет на решетку потолка, что дает больший выбор при размещении потолочных элементов, таких как светильники.
Накладные светильники В потолочной решетке Для приспособлений размером 600 мм на 600 мм (2 фута на 2 фута) или 600 мм на 1200 мм (2 фута на 4 фута).
Даунлайты и
Подвесные светильники
В потолочной решетке
Диффузоры HVAC и возврат
Воздушные решетки
В шахматном порядке, в пределах 600 мм на 600 мм (2 фута на
2 фута) потолочный каркас
Опыт показал, что шахматная компоновка диффузоров с равномерным рисунком наиболее легко адаптируется к будущим изменениям конфигурации стен.
Щелевые диффузоры HVAC Размещено на линии сетки
  • Расположение лестниц внутри зданий должно способствовать их использованию вместо лифтов в максимально возможной степени.Это усилит признание устойчивого энергосбережения.
  • Электрические шкафы
  • должны укладываться вертикально друг на друга и располагаться на расстоянии не более 45 м (150 футов) от любого занятого пространства. Неглубокие второстепенные туалеты за пределами постоянных коридоров могут использоваться для панелей розеток, если расстояние между подступенком и самой дальней рабочей станцией превышает 45 000 мм (150 футов), а отдельный подступенок не требуется. Требования к минимальным размерам см. В разделе «Планирование пространства», «Помещения для опор здания, механические и электрические помещения» этой главы.
  • Коммуникационные шкафы
  • должны соответствовать требованиям стандарта EIA / TIA 569: Стандарт коммерческих зданий для телекоммуникационных путей и помещений (и соответствующих бюллетеней). Коммуникационные шкафы должны быть предусмотрены на каждом этаже, с дополнительным туалетом на каждые 930 м2 (10 000 квадратных футов). Унитазы должны укладываться вертикально и располагаться так, чтобы длина проводки не превышала 90 м (300 футов). Унитазы должны быть связаны с вертикальными телекоммуникационными магистралями. Требования к минимальным размерам см. В разделе «Планирование пространства», «Помещения для опор здания, механические и электрические помещения» этой главы.

Вернуться к началу

Обращение здания
Федеральные здания должны иметь чистую систему циркуляции.

Магистральные магистрали коммунальных систем должны быть проложены в циркуляционных магистралях, обеспечивая сервисный доступ к коммунальным предприятиям без нарушения работы других агентств-арендаторов.

Сетка планирования
Сетки планирования должны использоваться для интеграции интерьеров зданий, чтобы обеспечить большую эксплуатационную пригодность в будущем, особенно для зданий, которые будут подвергаться обширной реконфигурации в течение их срока службы.Проект здания должен следовать предписанному размеру сетки планирования, если проектировщик не может показать долгосрочную эффективность, используя другое измерение. Следование стандартным размерам позволит GSA поддерживать стандартные запасные части для обслуживания здания.

Некоторые конструктивные размеры отсеков могут отрицательно повлиять на внутреннюю планировку парковки. Отсек размером 6100 мм на 6100 мм (20 футов на 20 футов) слишком узок для проезжей части с двусторонним движением. Некоторые из больших отсеков не могут быть эффективно адаптированы к планировке парковки.Для регулировки расстояния между колоннами необходимо использовать передаточные балки или наклонные колонны. Если крупная парковка должна быть интегрирована с офисной структурой, рекомендуется отсек размером 9100 мм на 9100 мм (30 футов на 30 футов).

Технологическая инфраструктура
Полная интеграция всех систем здания обеспечит как текущие операции, так и будущие изменения. В каждом здании должна быть запланирована технологическая инфраструктура для размещения систем энергоснабжения, включая нормальное, аварийное и бесперебойное питание, механические системы и средства управления, системы обнаружения и тушения пожара, системы безопасности, видео и телевизионные системы, системы связи, включая голос и данные, средства управления освещением , сантехнические услуги и специальные коммунальные услуги, такие как газовые или выхлопные системы.Он не предназначен для предоставления бесконечного пространства для этих систем, а для распознавания их размерных характеристик и способности обслуживать компоненты системы. Инфраструктура должна обеспечивать адекватные резервные мощности и объединять входы в коммунальные службы, аппаратные, магистральные пути, горизонтальные распределительные пути и розетки рабочих станций для каждой системы. Частично высота от этажа до этажа определяется глубиной пространства, необходимого для технологической инфраструктуры, включая структурные, механические, электрические и коммуникационные системы.

При создании технологической инфраструктуры в федеральных зданиях необходимо следовать четырем ключевым концепциям.

  • Аппаратные и кладовые должны располагаться вместе на каждом этаже.
  • Все стены аппаратных и кладовых должны быть уложены вертикально, используя одинаковую конфигурацию плана от этажа до этажа для размещения вертикальных стояков для магистральных систем. Если на каждом этаже требуется более одного туалета, они должны быть соединены как минимум двумя проходами для трубопроводов диаметром 100 мм (8 дюймов).
  • Доступные гибкие горизонтальные проходы должны быть обеспечены от туалетов на каждом этаже к выходам рабочих станций. Эти пути могут проходить через каналы под полом, системы сотового пола, системы пола доступа или подвесные кабельные лотки и кабельные каналы. Горизонтальные пути должны обеспечивать как минимум три отдельных канала для разделения энергии и различных систем связи.
  • В каждой системе должна быть предусмотрена избыточная мощность для будущего расширения услуг.
  • Шкаф для передачи данных / телекоммуникаций должен иметь адекватные размеры, чтобы в нем можно было разместить оборудование различных поставщиков, а также для простоты обслуживания оборудования.

Стандарт EIA / TIA 569: Стандарт коммерческих зданий для телекоммуникационных путей и пространств (и соответствующие бюллетени) предоставляет конкретные критерии для инфраструктуры систем связи. Критерии охватывают входной тракт службы связи, точку входа, комнату входа, комнату с оборудованием, вертикальный магистральный тракт, коммуникационные шкафы и горизонтальные тракты.Горизонтальные проходы, охватываемые настоящим стандартом, включают подпольный канал, пол доступа, кабелепровод, кабельные лотки и кабельные каналы, потолочные проходы и проходы по периметру.

Системы горизонтальных проходов . Существуют три варианта подачи электроэнергии и связи в общие офисные помещения: фальшпол, канал сотового пола и канал под полом, заключенный в бетонный настил. После десятилетий опыта переездов и изменений в федеральных офисных помещениях GSA теперь предоставляет общее исследование стоимости жизненного цикла, чтобы определить, какой из этих трех вариантов следует использовать.См. Главу 6: Электротехника, Размещение электрических систем в зданиях, Горизонтальное распределение энергии и коммуникации .

Подъездные этажи . Этажи доступа должны быть включены во все новые постройки, где будут выполняться офисные функции. Постоянные коридоры могут быть освобождены от этого требования.

Необходимо проанализировать вертикальное зонирование межэтажного пространства для горизонтального распределения инженерных сетей. В типичных офисных помещениях это можно стандартизировать.В помещениях специального назначения, таких как залы судебных заседаний, конференц-залы, библиотечные стеллажи или лабораторные помещения, необходимо детально рассмотреть инфраструктуру перед установлением окончательной высоты пола от этажа.

Напольные системы распределения воздуха Plenum предпочтительны в офисных помещениях с фальшполом, поскольку они исключают использование потолочных воздуховодов и упрощают использование персональных систем климат-контроля. Если рассматривается эта технология, то высота межстенного этажа должна быть отрегулирована для размещения системы HVAC.

Все участки пола и потолка, используемые для горизонтального распределения системы, должны быть доступны без ремонта внутренней отделки. Насколько это возможно, избегайте прокладывания дорожек над участками, где сложно поднять подъемник или установить строительные леса, например, фиксированные зоны для сидения и полы с уклоном или террасами для лестниц.

В начало

Распределение площадей и классификация
В этом разделе описываются методология и политика для табулирования требований к пространству для объектов GSA.В нем также описывается применение политик GSA для предоставления и взимания платы с агентств-арендаторов за помещения в помещениях, принадлежащих или контролируемых GSA.

GSA предоставляет помещения для федеральных агентств и взимает с них арендную плату за используемое пространство. Таким образом, GSA вносит в таблицу площади как для целей планирования, так и для начисления арендной платы. Эти две цели требуют немного разного применения одной и той же информации об измерениях пространства. В целях планирования GSA преобразует требования агентства к площади, выраженной как полезная площадь, в общую площадь здания посредством применения коэффициентов эффективности здания.Что касается арендной платы, GSA преобразует требования агентства к площади, выраженной как полезная площадь, в арендуемую площадь, применяя коэффициенты, уникальные для каждого здания. Агентства определяют объем полезной площади, необходимой им в здании для GSA, и запрашивают это пространство в Стандартной форме 81 (SF81).

GSA предоставляет арендатору надбавку на улучшение отделки и функций в пределах арендной платы. A / E должен быть спроектирован в пределах этого допуска. Агентство может финансировать любые расходы сверх надбавки за улучшение работы арендатора напрямую через разрешение на возмещаемую работу (RWA).

GSA использует формализованные стандарты для определения площади, выделяемой каждому агентству-арендатору для оплаты арендной платы. GSA приняла Стандартный метод измерения площади пола в офисных зданиях ANSI / BOMA Z65.1, текущее издание, выпущенное Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (BOMA). Этот стандарт является национальным стандартом, одобренным Американским национальным институтом стандартов. Полный стандарт доступен в BOMA International.

Определенные системы, относящиеся к мониторингу безопасности и управлению зданием, могут быть предоставлены в рамках проекта GSA или, если специально требуется, агентствами-арендаторами, GSA обеспечивает поддержку инфраструктуры.

Измерение площадей для целей аренды
Краткое содержание . Ниже приведены термины и формулы расчета, извлеченные из ANSI / BOMA Z65.1. Они предоставлены, чтобы помочь пользователю понять учет пространства GSA. Лица, ответственные за измерение площади, должны использовать весь Стандартный метод измерения площади пола, опубликованный BOMA.

Стандарт ANSI / BOMA Z65.1 использует двухэтапный процесс для определения арендуемой площади, оцениваемой арендатором. На первом этапе жильцам этого этажа выделяется общее общее пространство на каждом этаже.На втором этапе всем жильцам здания выделяются общие пространства, поддерживающие все здание. Это объясняет использование разных соотношений для каждого этажа.

Базовая арендуемая площадь . Базовая арендуемая площадь — это полезная площадь, занимаемая арендатором, плюс его доля от общих площадей этажа. Рассчитывается по:

Полезная площадь X Этаж Соотношение R / U = Базовая арендуемая площадь

Корпус общего пользования. Общая площадь здания — это полезная площадь, выделенная для оказания услуг арендаторам здания, но не включаемая в пространство арендатора.Общие помещения здания включают вестибюли, атриум, зоны консьержа, стойки безопасности, расположенные в общественных местах, конференц-залы, холлы или торговые зоны, объекты общественного питания, оздоровительные или фитнес-центры, детские сады, раздевалки или душевые, почтовые комнаты, противопожарную службу помещения, полностью закрытые дворы, а также основные и служебные помещения, такие как механические или аппаратные. Из общих частей здания исключены общие зоны этажей, парковочные места и зоны погрузочной платформы за пределами линии застройки.

Оклендское федеральное здание,
Окленд, Калифорния

Вернуться к началу

Коэффициент R / U здания . Коэффициент R / U для здания — это коэффициент, используемый для пропорционального распределения общих частей здания между всеми арендаторами. Обратите внимание, что эта цифра будет постоянной для всего здания, но может измениться со временем, если части первого этажа будут преобразованы из общих помещений в складские помещения.

Арендуемая площадь здания . Арендуемая площадь здания — это сумма сдаваемых в аренду площадей этажа.Она также равна общей измеренной площади здания за вычетом вертикальных проходок.

Этаж общего пользования . Общая площадь этажа включает туалеты / туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные, механические, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны в основном для совместного использования на этом этаже. Обратите внимание, что это будет варьироваться от этажа к этажу в зависимости от конфигурации общественных коридоров. На этажах с одним арендатором коридор и вестибюль могут быть включены в полезную площадь офиса или магазина, поскольку они предназначены для исключительного использования только этого этажа.На основных первых этажах общие зоны этажей будут включать только коридоры, созданные из-за конфигурации площади магазина, а также добавление телефона, туалета для уборщика и электрических шкафов из-за увеличения площади магазина на первом этаже.

Этаж R / U R / U . Соотношение этажа R / U дает основную арендуемую площадь. Рассчитывается по следующей формуле:

Арендуемая площадь этажа / Полезная площадь этажа = Соотношение R / U

Обратите внимание, что это соотношение будет варьироваться от этажа к этажу в зависимости от конфигурации общественных коридоров.

эт. Арендуемой площади. Арендуемая площадь этажа — это общая измеренная площадь за вычетом внешней стены и основных вертикальных проходов. Арендуемая площадь этажа рассчитывается по:

(сумма служебных и складских площадей на
этаж) X Этаж R / U Ratio = Этаж Арендуемая площадь

Он также равен сумме основных арендных площадей этого этажа. Арендаторы полных этажей будут оценивать общую измеренную площадь этажа за вычетом общих помещений здания в качестве арендуемой ими площади этажа.Обратите внимание, что, поскольку она включает в себя общую площадь здания, арендуемая площадь этажа не обязательно указывает на площадь, сдаваемую для использования одним арендатором.

Этаж полезной площади. Полезная площадь этажа — это сумма всех общих полезных площадей офиса, магазина и здания. Полезная площадь этажа — это арендуемая площадь этажа за вычетом общих площадей этажа, которые доступны в основном для совместного использования жильцами на этом этаже.

Общая площадь застройки или застроенная площадь . Общая площадь застройки или застроенная площадь — это общая застроенная площадь здания.Это область бюджета GSA для строительных целей.

Общая измеренная площадь . Общая измеренная площадь — это общая площадь внутри здания за вычетом внешней стены.

Офис . Офисная площадь — это полезная площадь в пределах арендуемого помещения, включая внутренние перегородки и половину несущей стены, отделяющую пространство от других арендаторов. Измеряется по готовой стороне арендатора всех общих частей здания.

Соотношение R / U . Коэффициент R / U — это коэффициент, используемый для преобразования полезной площади в арендуемую.Это произведение отношения R / U этажа и отношения R / U здания. Он выводится по следующей формуле:

Этаж R / U Ratio X Здание R / U Ratio = R / U R / U

Учитывает распределение общих частей этажа и общих частей здания. Обратите внимание, что для каждого этажа он будет разным.

Арендуемая площадь. Это цифра, которая будет оцениваться каждым арендатором за его космические расходы. Арендуемая площадь включает в себя полезную площадь, пропорциональную долю общей площади этажа и пропорциональную долю общих площадей здания.Рассчитывается по следующей формуле:

Полезная площадь X Соотношение R / U = Арендуемая площадь

Его также можно рассчитать по следующей двухступенчатой ​​формуле: Шаг 1)

Полезная площадь X Этаж Соотношение R / U = Базовая арендуемая площадь

, затем Шаг 2)

Базовая арендуемая площадь X Соотношение R / U застройки = арендуемая площадь

Складская площадь. Площадь магазина — это полезная площадь строения, которая обслуживается постоянными общественными вестибюлями или имеет прямой доступ извне.BOMA описывает эти помещения как подходящие для розничной торговли. Термин «площадь магазина» был разработан для основных уровней земли, чтобы можно было распределить общий вестибюль и другие общие площади здания на все площади арендаторов в здании, измеряемые в м2. Большинство общих помещений на основных нижних этажах обычно попадает в общие зоны здания, а не на общие площади этажей, поэтому на арендную плату складских площадей обычно не оказывают существенного влияния общие площади этажей.

Полезная площадь .Полезная площадь — это фактическая площадь, которую агентство занимает в апартаментах арендатора, измеряемая в квадратных метрах. Это офисная, складская или общественная зона здания. Он рассчитывается путем измерения от доминирующей части внешней стены до внешней поверхности основных вертикальных проходов. Он включает в себя все структурные элементы, отверстия для вертикальных кабелей и вертикальные проходы, построенные для частного использования арендатором.

Вернуться к началу

Измерение площади для целей планирования
Агентства-арендаторы сообщают в GSA о своих требованиях к помещению с помощью стандартной формы 81 (SF81).Эта форма определяет общую площадь каждого помещения, требуемого агентством в пределах отдельного здания.

Составление таблицы требований к пространству для целей планирования включает четыре этапа:

Шаг 1 — Агентства-арендаторы должны определить отдельные площади помещений, которые им требуются в пределах объекта или набора арендаторов.

Шаг 2 — Чтобы рассчитать общую полезную площадь в помещении агентства, необходимо добавить дополнительную площадь к отдельным областям комнаты, чтобы учесть внутренние коридоры, перегородки, структурные элементы и неэффективность планирования.Традиционно GSA проинструктировало арендаторов включить 50 процентов прохода, непосредственно выходящего на отдельную площадь комнаты, и перегородки, окружающие площадь комнаты, как часть запроса площади комнаты. Затем GSA добавила к этому коэффициенту 20 процентов, чтобы преобразовать отдельные площади комнат в полезную площадь агентства. GSA должна сообщать об использовании площадей агентствами-арендаторами в Управление управления и бюджета. Целевые коэффициенты использования включают 3,25 м2 (135 квадратных футов) основных офисных площадей и 20 процентов дополнительных площадей для вспомогательных офисных площадей.Агентство также может рассчитать полезную площадь из отдельных площадей комнаты, умножив площадь, заключенную в комнате, на коэффициент. Рекомендуются следующие минимальные факторы планирования. Для пространств, требующих более широких проходов или более одного или двух поперечных проходов, или в зданиях с нерегулярной решеткой колонн, изогнутыми или ступенчатыми внешними стенами или планами этажей необычной формы рекомендуются более высокие коэффициенты планирования.

Площадь номера Фактор
Менее 10 м2 (100 квадратных футов)
Менее 15 м2 (150 SF)
Менее 50 м2 (500 квадратных футов)
Менее 100 м2 (1000 SF)
1.4
1,3
1,2
1,1

Шаг 3 — Классифицируйте пространство в соответствии со стандартами классификации помещений GSA и запросите место у GSA на SF81. GSA должна иметь подписанный SF81 от агентства-арендатора для обработки запроса места.

Шаг 4 — GSA делит сумму полезных площадей арендатора, которые должны быть размещены в здании, на коэффициент эффективности здания, чтобы преобразовать таблицы полезной площади в общую площадь здания.Общая площадь здания равна размеру здания, которое будет финансировать Конгресс. Коэффициенты эффективности, используемые GSA для целей планирования, включают следующее:

Шаг 4 Таблица
Тип объекта Фактор планирования
Склад
Библиотеки
Офис
Здание суда
85%
77%
75%
67%

Система классификации пространств делится на общие широкие категории с подкатегориями для специализированных пространств.Ниже приведены классификации, которые в настоящее время используются GSA для целей планирования.

Классификация помещений

1. Офис
Всего Офис
2. Другое общего назначения ADP, аудитория, легкая промышленность, структурно измененная, лаборатория, конференция / обучение, общественное питание, кафетерий, закусочная, медицинский пункт, фитнес-центр, судейские палаты, присмотр за детьми
3.Общий склад склад общего назначения
4. Вырезка этажа арендатора TFC
5. Общежитие и кварталы кварталов и резиденций
6. Розничная продажа
7. Зал судебных заседаний залов судебных заседаний, залов судебных заседаний
8.Нелинейные сборы железнодорожный переезд, антенны, причал для лодок, суша

(квадратные метры, связанные с этой категорией, если они существуют, выходят за рамки общей суммы ANSI / BOMA и «назначенной» суммы)

Транспортные системы
Все лифты должны быть спроектированы в соответствии с ASME A17.1 и UFAS / ADA Accessibility Guidelines .

Все занимаемые площади многоэтажного здания или объекта GSA должны обслуживаться как минимум одним пассажирским лифтом.Необходимо предусмотреть области будущего расширения, а также будущую конфигурацию существующих пространств, чтобы гарантировать, что все зоны будут обслуживаться лифтами в будущем.

Текущая редакция ASME A17.1 применяется к конструкции всех лифтов, лифтов и эскалаторов. Кроме того, для обеспечения доступности необходимо соблюдать Руководство UFAS / ADA Accessibility Guidelines .

Выбор типа и количества транспортных систем, таких как лифты, эскалаторы и подъемники для инвалидных колясок, должен производиться в сочетании с тщательным анализом вертикального транспортного движения объекта.

Лифты . Если отдельный грузовой или служебный лифт не предусмотрен, один пассажирский лифт должен быть обозначен как служебный лифт с накладками для защиты внутренних поверхностей стен кабины. В кабинах служебных лифтов требуется минимальная высота потолка 2700 мм (9 футов). Грузовые лифты должны иметь высоту потолка не менее 3700 мм (12 футов).

В больших или высотных зданиях количество грузовых лифтов, предусмотренных для зданий GSA, должно определяться анализом движения лифтов.Использование более одного грузового лифта обеспечит более качественные грузовые перевозки для арендаторов, а также обеспечит резервирование для нормального обслуживания и во время ремонтных работ.

Если предусмотрены пентхаусы с оборудованием, служебные лифты должны обеспечивать доступ к этому уровню.

Могут быть лифты Security или специального назначения для перевозки определенных групп людей, таких как судьи, члены кабинета министров или заключенные.

Блокировка должна быть предусмотрена для всех этажей, обслуживаемых пассажирскими и грузовыми лифтами.Замки с ключами, устройства считывания карт или кодовые клавиатуры, встроенные в панель управления лифтом, должны быть предусмотрены для обхода блокировки. Следует использовать стороннюю систему управления лифтом. Степень контроля должна быть определена менеджером проекта GSA. См. Главу 8, Дизайн безопасности .

В лифтовых машинных помещениях для тяговых лифтов должны быть предусмотрены люки и подъемные балки, если машинное отделение не обслуживается грузовым или служебным лифтом для вывоза оборудования для обслуживания и ремонта.

Анализ движения лифтов . A / E должен нанять независимого консультанта для проведения объективных исследований количества и типа лифтов, необходимых на предприятии. Анализ трафика должен определить требования к количеству, пропускной способности и скорости лифтов. Вместимость и скорость являются ограничивающими факторами, используемыми при определении минимального количества автомобилей, которые будут соответствовать критериям среднего интервала и грузоподъемности.

Необходимо производить отдельные расчеты для пассажирских и грузовых или служебных (совмещение пассажирских и грузовых) перевозок.Если в здании есть уровни парковки, следует подготовить отдельный анализ для лифтов, соединяющих уровни парковки с вестибюлем.

Тип занятости здания будет определять вероятное количество остановок, используемых в расчетах анализа дорожного движения. Односементное здание потребует большего вероятного количества остановок, чем многопользовательское. Это особенно верно, когда рассматривается сбалансированное двустороннее движение, потому что частота межэтажного трафика намного выше в здании с одним арендатором.

Ожидаемое количество лифтов рассчитывается на основе занимаемой площади здания и коэффициента 14 м2 (150 футов2) на человека. Предполагается, что от 8 до 10 процентов получившегося населения не будут нуждаться в обслуживании лифтов в периоды пиковой нагрузки. Если проект здания требует наличия двух и более лифтовых блоков, результаты расчета численности населения должны быть распределены по функциональной планировке здания. Затем эти подразделения должны быть закреплены за соответствующими лифтовыми рядами.С этой целью «лифтовая группа» определяется как группа соседних или противоположных лифтов, которые функционируют в рамках общей операционной системы.

Критериями, по которым следует оценивать расчеты анализа трафика, являются «средний интервал» и «пропускная способность».

Средний интервал определяется как рассчитанное время между выходами лифтов из главного вестибюля в пиковый период до утра. Расчетные интервалы во время периода подъема не должны превышать 30 секунд для типичной лифтовой группы.

Грузоподъемность определяется как количество людей, которых лифтовая система должна перемещать за любой заданный 5-минутный период пиковой нагрузки, используемый для измерения среднего интервала. Здания GSA всегда должны быть рассчитаны на загрузку 16%, даже если здание спроектировано как многопользовательское.

Грузоподъемность лифта . Грузоподъемность от 1590 кг до 1810 кг (от 3500 до 4000 фунтов) должна использоваться для пассажирских лифтов. Размеры кабины лифта должны соответствовать стандартам, установленным National Elevator Industries, Inc.(NEII). Кабины лифтов должны быть спроектированы с учетом архитектурного характера проекта здания.

Эскалаторы . Эскалаторы могут быть установлены в качестве дополнения к лифтам, когда требуется вертикальная транспортировка для большого непредсказуемого объема общественного транспорта (). GSA предпочитает использовать эскалаторы только в случае крайней необходимости из-за высоких затрат на техническое обслуживание. Их следует использовать там, где размер первого этажа недостаточно велик, чтобы вместить большой общественный трафик, чтобы можно было точно рассчитать интервал для лифтов.

Эскалаторы должны быть расположены так, чтобы их было видно со стороны входа в здание и было удобно для зон, которые они обслуживают.

Вернуться к началу

Таблица 3-2 Критерии проектирования эскалаторов
Номинальная ширина эскалатора
Пропускная способность, человек в час Пропускная способность, человек на 5 мин.
820 мм (32 дюйма) 3 000 250
1200 мм (48 дюймов.) 4 000 400

Противопожарная защита
Дополнительные требования см. В главе 2: Планирование площадки и ландшафтный дизайн и Глава 7: Проектирование противопожарной защиты .

Сейсмическое проектирование
Сейсмическое проектирование подробно обсуждается в главе 4: Строительное проектирование .

Проблемы проектирования, влияющие на безопасность
Конкретные критерии безопасности площадки и здания подробно описаны в главе 8.Некоторые из концепций планирования изложены здесь из-за их важности для планирования здания, но архитекторам следует ознакомиться с главой 8 перед разработкой концепций схематического дизайна.

Генеральный план . Многие будущие проблемы с безопасностью можно предотвратить, спроектировав четкую и простую систему обращения, понятную персоналу и посетителям. Избегайте лабиринтов коридоров и скрытых углов. Наружные двери должны быть хорошо видны.

Планирование будущих мер безопасности .Все здания федерального значения должны быть спроектированы с учетом будущего контролируемого доступа как ко всему зданию, так и к отдельным этажам.

Дизайн сайта . Подъезды в здания должны быть спроектированы таким образом, чтобы автомобили не могли подъехать и въехать в вестибюль. В качестве барьеров можно использовать сеялки; Столбики также приемлемы, если они хорошо вписываются в дизайн входа в здание. Преграды для доступа транспортных средств должны быть визуально обозначены и как можно менее заметны для пешеходов.Следует рассмотреть возможность включения функций безопасности, которые позволяют гибко использовать сайт. При умелом обращении можно использовать плантаторы, деревья или скульптурные болларды для обеспечения удобства при соблюдении требований к ограждению транспортных средств. Следует избегать высокой глухой стены; предпочтительны нижние стенки с сиденьями.

Подъезды . В зданиях GSA должен быть один главный вход для персонала, посетителей и публики. В больших зданиях второй вход может быть предназначен только для сотрудников.В зданиях могут быть дополнительные двери, используемые для выхода или доступа в служебные зоны. Эти двери не следует использовать в качестве входных. Первоначальные главные входы в исторические здания следует сохранить как таковые. Закрытие церемониальных входов и перенаправление общественного доступа к входам ниже уровня и другим второстепенным входам в целях безопасности или доступности не приветствуются. По возможности, доступ для инвалидов в исторические здания должен быть обеспечен у оригинальных церемониальных входов или поблизости от них. См. Главу 8 для контроля доступа и систем обнаружения вторжений.

Вестибюль . Вестибюль всегда должен быть спроектирован так, чтобы можно было разделить его на безопасную и незащищенную зоны. Эти две зоны потенциально могут быть разделены турникетами, металлоискателями или другими устройствами, используемыми для контроля доступа в охраняемые зоны. На защищенной стороне должно быть место для пульта управления и место для проверки сумок. Механические воздуховоды, трубопроводы и основные электрические кабелепроводы не должны выходить из одной зоны в другую. Во входных вестибюлях зданий торговые автоматы, банкоматы, доски объявлений и другие службы поддержки арендаторов должны располагаться во вспомогательных помещениях за пределами входных вестибюлей или объединяться в центре обслуживания арендаторов розничной торговли.Оборудование, которое необходимо устанавливать в вестибюлях, должно быть низкопрофильным и объединяться с другим оборудованием, чтобы минимизировать габариты. См. Раздел «Планировка пространства, общественные места, вестибюль и атриа » этой главы.

Здание суда США, Бостон, Массачусетс

Оборудование безопасности вестибюля . A / E должен включать безрецептурные устройства для досмотра в дизайн входа в вестибюль. В вестибюлях исторических зданий, где это возможно, оборудование для обеспечения безопасности следует размещать во вспомогательном пространстве.Оборудование, которое необходимо устанавливать в исторических вестибюлях, должно быть низкопрофильным, объединенным с другим оборудованием, чтобы минимизировать габариты, и размещаться осторожно, чтобы не изменять исходную пространственную конфигурацию вестибюля. См. Программу «Первые впечатления».

Корты и площади . Наиболее важным фактором при проектировании внешних площадей и общественных пространств является их возможное использование в будущем. Возможные варианты использования должны включать совместное и альтернативное использование.

Команда должна обсудить с потенциальными пользователями, как они хотели бы использовать пространство, чтобы включить соответствующие удобства, связать открытые территории с внутренним использованием (например,g., как и столовые), обеспечивать движение транспорта к зданию и от него, а также предусматривать регулярное использование помещений и проведение специальных мероприятий в зависимости от обстоятельств. Следует уделить внимание различным областям общественной площади, которые подходят для различных типов и интенсивности общественной активности. Потенциальные пользователи помещения будут включать не только арендаторов здания, но также людей в соседних владениях, а также организации, такие как исполнительские искусства или торговые организации, которые могут помочь GSA в проведении деятельности в этом пространстве.Обработка сидений, тени, воды, предметов искусства, тумб и гибкость пространства важны для поддержки правильного использования.

Площади должны быть спроектированы с электрическими розетками и другой простой инфраструктурой, чтобы поддерживать гибкость в будущем и широкий спектр использования.

Розничные магазины . Как правило, магазины розничной торговли должны располагаться на незащищенной стороне вестибюля. Исключения могут быть в тех случаях, когда коммерческие предприятия обслуживают только население здания. Некоторые здания могут иметь несколько уровней розничной торговли вокруг атриума.В этом случае контрольно-пропускной пункт должен располагаться в холле лифта. Проектировщики должны согласовывать возможности для розничной торговли с Центром экспертизы услуг розничных арендаторов, а также с Центром городского развития.

Лифты . См. Раздел «Проектирование здания , конвейерные системы » этой главы и главу 8. Панели управления лифтом должны иметь средства блокировки для всех этажей (пассажирских и грузовых).

Механические и электрические помещения .Доступ к механическим и электрическим помещениям должен осуществляться изнутри здания, расположенного на безопасной стороне (потенциального) пункта безопасности в вестибюле здания.

Вернуться к началу

Определение жилищной единицы

Что такое жилищная единица?

Жилая единица — это единая единица в более крупной структуре, которую может использовать человек или домохозяйство для еды, сна и жизни.Блок может быть в любом типе жилья, например, в доме, квартире или передвижном доме, а также может быть отдельным блоком в группе комнат.

По сути, жилищная единица считается отдельным жилым кварталом, в котором обитатели живут и едят отдельно от других жителей строения или здания. Они также имеют прямой доступ из здания или через общий коридор.

Ключевые выводы

  • Жилая единица — это одна единица в более крупной структуре, такой как дом, квартира, дом на колесах или группа комнат, где человек или семья едят, живут и спят.
  • Жилые единицы — это отдельные жилые помещения, в которых обитатели проживают отдельно от других жителей строения.
  • Жилищное строительство — самый крупный компонент изменения жилищных единиц.

Общие сведения о жилищных единицах

Жилые единицы — это жилые единицы, расположенные в различных типах строений, включая жилые дома, квартиры и здания кондоминиумов. Они также могут быть несколькими комнатами в большом здании, таком как отель или мотель.Эти единицы позволяют человеку или семье жить, есть и спать отдельно от других, поэтому они также называются отдельными жилыми помещениями.

Жилое строительство, как разрешенное, так и неразрешенное, является самым большим компонентом изменения жилищных единиц. По данным Бюро переписи населения США, более 98% всех новых жилых домов строятся в местах, где выдаются разрешения на строительство.

Следующие жилые помещения обычно не считаются жилыми единицами и не включаются в данные Бюро переписи населения:

  • Общежития, ночлежки, казармы
  • Временные гостиницы и мотели — кроме тех, кто считает это своим местом жительства
  • Помещения в учреждениях, больницах общего профиля и военных объектах — есть исключения, включая помещения, которые занимают штатные или постоянные сотрудники

Корпус для записи

Каждый год U.S. Бюро переписи населения предоставляет оценки жилищных единиц для всех округов и штатов. Эти оценки используются в качестве контроля для отслеживания роста или убыли населения больших и малых городов.

Оценки начинаются с самых последних данных переписи населения, затем добавляется расчетное количество нового жилого строительства и мобильных домов. Затем вычитается оценочная потерянная единица жилья, и получается годовая оценочная цифра.

В США насчитывалось 139,7 млн ​​единиц жилья.S. в 2019 году, по данным Бюро переписи населения США, по сравнению с примерно 138,5 млн единиц в 2018 году.

Выделяют три типа ситуаций, определяющих потерю жилой единицы:

  • Интерьер, подверженный атмосферным воздействиям
  • Снесен агрегат
  • Дом — дом или мобильный — перемещенный

Уровень потери домов в некоторых штатах увеличивается из-за стихийных бедствий. Например, в округе Бьютт в Калифорнии, где в 2018 году произошел пожар в лагере Camp Fire, произошло 13.Снижение жилищных единиц на 9% — со 100 704 до 86 209 — в период с 2018 по 2019 год.

Примеры жилых единиц

Как отмечалось выше, существует много различных типов жилых единиц. Например, отдельные семьи можно преобразовать в несколько единиц, как показано в следующем примере:

Домовладелец может решить отремонтировать свой подвал, чтобы разместить второй номер. После завершения владелец может сдать квартиру в аренду другому человеку или семье или предложить ее членам своей семьи.Это жилище становится отдельной жилой единицей.

Точно так же застройщик может получить разрешение на строительство жилого комплекса на пустом участке земли. Построенные квартиры считаются отдельными жилищными единицами.

Подразделений кластера

Исторический отчет PAS, серия

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС, 37

Информационный отчет № 135 июнь 1960

Подразделения кластера

Скачать исходный отчет (pdf)

Типичным оператором послевоенной застройки был человек, который прикидывал, сколько домов он может втиснуть на участок земли, чтобы местный совет по зонированию не возражал против этого.Затем он свистнул бульдозерами, чтобы повалить все деревья, отбросить комки на местности и сгладить последовавшее за этим запустение. Потом один за другим пошли вверх дома, все одинаково.

Джон Китс, Трещина в окне изображения 1

В последние годы ведется поиск альтернативы практике проектирования подразделений, которая стала стандартизированной после Второй мировой войны. Мегаполисы прорвались в окружающую сельскую местность, которую поглотила волна пригородной застройки.Схема «двойника» этих событий знакома. Архитектура, схема улиц, отступление и расстояние между дворами неизменны. Хотя это явление было причиной множества комментариев, критики и отчаяния, оно также стало благом для национальных художников-карикатуристов.

Вся проблема была хорошо сформулирована Уильямом Л. Нельсоном, который замечает:

С точки зрения дизайна сообщества, разрозненная дезорганизация развития подразделений полностью разрушила всякое чувство сплоченности сообщества; с эстетической точки зрения даже изящно изогнутые улочки с регулярно отстоящими домами ранчо стали приобретать вид аккуратно озелененной стерильности, не намного менее однообразной, чем ряды прямолинейных улиц прошлого; участки, спроектированные достаточно большими, чтобы обрабатывать индивидуальные сточные воды, подчеркивали разрастание, [и] часто были больше, чем домовладелец хотел сохранить.. . .

(Источник: письмо в консультационную службу по планированию)

Именно в этом контексте «кластерное» подразделение было объявлено крупным прорывом в пригородной застройке. Консультативная служба по планированию получила ряд запросов, касающихся существа, правовой основы и пригодности кластерного подразделения. Публичность, придаваемая «кластеру», вызвала большое любопытство, но оставила без ответа многие вопросы и не раскрыла деталей.

Несколько различных схем были названы «кластерными подразделениями». Пока построено очень мало. При изучении связанных с этим проблем Консультативная служба по планированию опиралась на опубликованные планы и комментарии и дополняла эту часто отрывочную информацию, связываясь с планировщиками и юристами, которые, как известно, активно интересовались этим типом развития. Компиляция их ответов не проводилась по статистическим принципам, а скорее представляет собой представление различных точек зрения.Такой подход был необходим, потому что каждый из респондентов сталкивался с различиями в структуре предложений, которые привлекли его внимание, физических характеристиках района и правовой основе.

Что такое кластерное подразделение?

Есть две особенности, которые различают то, что считается «истинным» подразделением кластера. Первый — это характеристика дизайна и планирования участка, при котором несколько домов сгруппированы вместе на участке земли. Каждый кластер домов служит модулем, который отделен от других подобных ему промежуточным пространством, которое помогает визуально определить каждую отдельную группу.Вторая характеристика кластерного подразделения, как это часто предлагается, — это наличие неосвоенных земель, которые используются для общего пользования соседних жителей или сообщества в целом.

Традиционный метод разбивки участка в соответствии с требованиями к размеру участка для зонирования показан на Рисунке 1a. Этот метод применяется повсеместно и в равной степени применим к сетке или криволинейной уличной системе. Каждый лот — это модуль. Внутри него конструкции могут быть различной конструкции или практически идентичными.При использовании больших участков легче сохранить первоначальный характер земли, и можно сохранить большую часть открытого пространства. На небольших участках, где покрытие больше, требования к размещению могут быть более критическими и, возможно, могут привести к резкому изменению природного ландшафта. Здесь нет мест общего пользования, за исключением общественных мест отдыха и улиц, которые используются для передвижения, парковки, а иногда и для игр.

Схема кластера

показана на Рисунке 1b.Структуры обычно ориентированы друг относительно друга по полумесяцу, квадрату или неправильным образом. Во многих случаях реализация кластера потребует уменьшения требований к фасаду, как это может произойти, когда участки имеют форму клина.

Размер лота влияет на эффективность самого кластера как модуля. При одинаковых структурах результаты, полученные при использовании малых или больших партий, показаны на рисунках 2a и 2b соответственно. Когда используются небольшие участки, кластерный дизайн может быть не чем иным, как новым методом интенсивного использования земли, но вряд ли он является улучшением по сравнению с традиционной практикой проектирования участков.Большие участки, на которых здания расположены близко друг к другу, будут означать, что каждая группа построек будет заметно удалена от аналогичных соседних кластеров.

Земля общего пользования — особенность многих предлагаемых кластерных подразделений. В принципе, это не отличается от случаев, когда общая земля была зарезервирована позади отдельных участков для пользования и пользования собственниками прилегающей собственности и, возможно, сообществом в целом. Рисунок 3a иллюстрирует такую ​​схему.Открытое пространство как бы отделяет дом от соседа, находящегося в тылу. Но. при таком расположении дома не ориентированы на создание чувства общности, и нет никаких оснований ожидать, что такая планировка улучшит городской пейзаж. Однако открытое пространство внутри квартала может иметь свои преимущества.

В районе Крайнего Северо-Востока Филадельфии такая закономерность возникает, когда рядные дома разрешены в том, что ранее было районом для одной семьи площадью 5 000 квадратных футов.Изменение зоны обусловлено тем, что интерьеры кварталов будут превращены в сплошную парковую полосу вдоль долин ручьев.

На рисунке 3b объединены обе характеристики кластерного подразделения: размещение домов в группе таким образом, чтобы они имели фокус ориентации, и разделение каждого такого кластера общей землей для использования и удовольствия соседних жителей или сообщество.

По мнению респондентов на запрос Консультационной службы по планированию, использование общей земли зависит от множества факторов.К ним относятся характеристики участка, его размер и расположение, потребности будущих жителей и потребности сообщества в общественных местах. Наиболее часто упоминавшимся использованием было сохранение земли в ее естественном состоянии, особенно там, где есть такие выдающиеся объекты, как долины ручьев, овраги и заросли деревьев. Другими предложениями были парки и детские площадки, специальные места для отдыха, «буферы» и газоны. В большинстве этих случаев также достигается расстояние между группами структур.

Прецеденты

Концепция кластера представляет собой современную адаптацию некоторых старых принципов. Взаимодействие городской и сельской жизни было постоянным идеалом со времен средневековой деревни, когда сельскохозяйственная база общины должна была быть под рукой. Эбенезер Ховард подчеркивал желательность близости города и деревни, хотя экономическая необходимость была менее острой, чем в аграрном обществе.

Идея кластера отличается от этих прецедентов тем, что это группа домов, а не город, окруженный природной средой.Зеленый пояс был средством, с помощью которого этот идеал был реализован в средние века и согласно проповеди Говарда. Теперь этот принцип отражен в кластере, который представляет собой современную адаптацию модели развития американского мегаполиса. В настоящем кластере переплетенная система парков и природных территорий может гарантировать, что каждый участок дома примыкает к неосвоенной земле. Несмотря на то, что в Рэдберне нет зеленой зоны, парковая зона всегда под рукой.

Сохранение общей собственности — это почти само собой разумеющаяся традиция, унаследованная от Старого Света и практиковавшаяся в самый ранний колониальный период.Деревня «зеленая» или «обычная», столь часто встречающаяся в городах Новой Англии, — пережиток тех времен, когда эти участки земли служили убежищем для скота или тренировочной площадкой для ополченцев. Сегодня обыкновенный парк Новой Англии часто представляет собой полезный и великолепный с эстетической точки зрения парк, который считается священным перед угрозой возможного посягательства.

Другие конструктивные особенности, использованные ранее, в предложениях по кластерным подразделениям отсутствуют. Один из них — это тупик, средство доступа, а не улица для передвижения, который предназначен для обслуживания ограниченного числа жилых единиц.Некоторые предложенные кластеры используют этот принцип, даже если проезжая часть представляет собой просто полумесяц, напоминающий обычный поворот этих подъездных дорог.

Предложения

Кластерное подразделение было провозглашено возможным решением двух проблем, от которых страдает почти каждое быстрорастущее сообщество на расширяющихся окраинах наших мегаполисов. Первая проблема — исчезновение открытой сельской местности; во-вторых, дороговизна «крупногабаритной» земельной застройки.

Статья в House & Home (сентябрь 1959 г.) указала на некоторые преимущества, заявленные для кластерных подразделений:

  1. Кластерная планировка сохраняет сельский характер земли за счет сохранения участков открытых полей и зарослей деревьев, а также за счет того, что ручьи, холмы и аналогичные природные объекты остаются нетронутыми.
  2. Кластерная планировка
  3. снижает затраты на застройку территорий, зонированных под большие участки, за счет сокращения затрат на дороги и коммунальные услуги … [и] … за счет того, что застройщик может обходить естественные препятствия на участке.
  4. Планировка кластера
  5. соответствует требованиям зонирования «большого участка» на основе контроля плотности ….

Другие удобства, которые могут быть включены в схему кластера, согласно House & Home , — это запланированная конфиденциальность, отличные игровые площадки для всех возрастов, и лучшие стоянки.

Поскольку подразделение на кластеры еще далеко от стандартизации на столь раннем этапе, следует проявлять осторожность при составлении любых широких обобщений, основанных на анализе нескольких предложений. Одна из трудностей, с которой столкнулись в этом исследовании, — это нехватка чертежей, которые подробно показывают топографию, ландшафтный дизайн, типы строений, инженерные системы и, во многих случаях, масштаб и ориентацию. Некоторые из обнародованных планов являются лишь схематическими.

«Истинный» кластер .Одно предложение, которое часто переиздавалось, разработано Майроном X. Фельдом из Stephen Sussna Associates для Раритан Тауншип, Нью-Джерси ( The American City , июль 1959; House & Home , сентябрь 1959; New York Times , 3 января 1960 г.). Схема сетки, первоначально представленная на рассмотрение совету по планированию подразделением, показана в левом нижнем углу на Рисунке 4. Этот план, предназначенный для строительства на крутой холмистой местности, должен был включать 94 участка площадью около 50 000 квадратных футов, обслуживаемых примерно 12 000 футов. новых дорог.Консультанты улучшили план, применив криволинейный рисунок (нижний правый рисунок 4), предоставив 96 лотов с небольшой экономией в длине дороги. Однако Фельд заявляет, что «любая застройка с участками рядом и спина к спине по-прежнему является жилым и несовместима с сельским характером, который эти общины хотели бы сохранить».

Рисунок 4. Из New York Times , 3 января 1960 г.

Альтернативный план, «кластер», показанный вверху на Рисунке 4, был разработан для преодоления этих трудностей.На том же участке земли 15 групп из шести участков, расположенных полукругом вокруг центральной площади, были соединены двумя широкими дорогами, в результате чего общая длина дорог сократилась примерно до 6000 футов. Сохраняя примерно такое же количество строительных площадок, первоначально большие участки были уменьшены до 3/4 акра. Около половины площади должно было быть оставлено под естественный нетронутый парк или общественные земли, которые выступали в качестве зеленого барьера между группами.

В этом примере «настоящего» кластера одна из целей заключалась в том, чтобы включить удобства, которые были бы полезны сообществу и будущим жителям застройки.Среди особенностей, которые должны были быть включены, были условия для парковки во дворе и благоустроенная площадь. Внутреннее пространство должно было быть сохранено в его естественном состоянии как «страна странствий». Хотя на иллюстрации не показаны эти изменения в деталях, очевидно, что там, где наблюдается значительное пропорциональное уменьшение размера партии, существует большая гибкость для выбора из ряда желательных альтернативных вариантов использования пространства для использования общая собственность.

Экономия на протяженности улиц и коммунальных услуг достигается за счет уменьшения фасадов отдельных участков и за счет застройки суперкварталов и устранения необходимости обслуживания внутренних площадей.Дополнительная экономия может быть достигнута путем размещения кластеров таким образом, чтобы избегать естественных препятствий, таких как валуны или ручьи, что снижает затраты на подготовку площадки и помогает сохранить сельский характер земли.

Контроль плотности . Одной из важных характеристик кластерного деления является сохранение какой-либо части урочища в естественном состоянии или развитие парка. Застройщик может добиться этого эффекта, решив оставить некоторые участки свободными от строений, где он имел бы право строить в соответствии с правилами зонирования.Однако большинство разработчиков считают необходимым построить максимально допустимое количество построек на участке. Некоторые постановления разрешают подразделению уменьшить размеры участков под застройку ниже установленных требований при условии, что оставшиеся участки, полученные за счет использования участков меньшего размера, будут выделены на общую территорию, свободную от строений. Этот метод, по сути, является способом управления плотностью при одновременном обеспечении гибкости в планировке, как было продемонстрировано в предложении Sussna. Обычно требуется минимальная площадь участка на одно жилище, но плотность также можно контролировать, указав максимальное количество семейных единиц на площадь.

Одним из постановлений о зонировании, в котором используется этот метод, является постановление Рокавей Тауншип, штат Нью-Джерси (1959 г.), которое позволяет уменьшить площадь участка (но не ширину участка) при соблюдении следующих условий (эти положения не предназначены специально для кластеров):

  1. Размер лота не уменьшен менее чем на 12,5%.
  2. Плотность населения не выше, чем если бы участок был застроен участками площадью 20 000 квадратных футов.
  3. Подразделение выделяет для общественных целей тот же процент от всего участка, на который была уменьшена площадь участка.
  4. Зона, предназначенная для общественных целей, находится в месте и форме, одобренной Советом по планированию.
  5. Ни одна территория, предназначенная для общественных целей, не должна быть меньше десяти акров.
  6. План с уменьшенными размерами участков допускается только в том случае, если он является взаимно согласованным как для поселка, так и для территориального подразделения.

На рисунке 5а показано исходное предложение, а на рисунке 5b показано влияние положений по контролю плотности.

Рисунки 5a и 5b. Из Американский город , сентябрь 1959 г.

Результат, с точки зрения дизайна, может никоим образом не напоминать то, что обычно считается «кластерным» подразделением.(Честно говоря, эта разработка не предназначалась для кластерного подразделения.) Хотя сообщество и подразделение могут быть улучшены путем выделения значительных участков в рамках разработки, этот план мало чем можно отличить от плана обычного подразделения. .

В данном случае участки предназначены для парков и школ, а часть зарезервирована для расширенного торгового центра. Когда экономия на земле должна использоваться для того, что явно является общественной целью, разумно спросить, не является ли такой контроль плотности просто методом обхода требований постановления о зонировании, поскольку общественные объекты будут необходимы, независимо от того, Размер лота составляет 20 000 квадратных футов или 17 500.Другими словами, предоставляя муниципалитету бесплатную землю для общественных целей, субъекту подразделения разрешается построить больше домов, чем он мог бы, если бы не было изменений в требованиях к размеру участка и если бы город принял на себя полную ответственность за предоставление школы и парка. места. Этот тип концессии приводит к увеличению плотности за пределами того, что первоначально предполагалось.

«Подразделения гольф-полей». Тесно связано с идеей кластера так называемое «разбиение поля для гольфа», проиллюстрированное на Рисунке 6.Фарватеры расположены внутри блоков. Дома строятся обычным образом бок о бок, но линии задних участков примыкают к самому полю для гольфа. Одной из причин для создания такого типа подразделения является дополнительная стоимость, вменяемая каждому участку, которая, согласно исследованию Института городских земель, была оценена примерно в 2000 долларов за средний участок ( Urban Land , сентябрь 1958 г.). Когда общая территория — в данном случае поле для гольфа — является доходной собственностью или таким образом увеличивает стоимость прилегающей собственности, похоже, нет никакого принуждения к снижению требований к площади участка в качестве «бонуса» за предоставление объекта.В подходящих ситуациях повышенные значения свойств, стабилизированные в течение определенного периода времени, кажутся достаточной причиной для отхода от обычной практики проектирования площадки.

Рисунок 6. Из Urban Land , сентябрь 1958 г. Подразделение поля для гольфа, Феникс, штат Аризона, по предложению Джона Ф. Лонга, Home Builder, Inc. Обратите внимание на максимальное количество участков, примыкающих к 9-луночному полю для гольфа, и лечение участков, примыкающих к транспортным артериям.

Смешанный корпус . Дальнейшее развитие идеи кластера позволяет сделать вывод о различных типах жилья на рассматриваемом участке земли.Многосемейное здание — это в определенном смысле очень плотная группа жилых единиц. На рис. 7 показан план, разработанный Nelson-Ball and Associates, объединяющий индивидуальные дома на одну семью, рядные дома и многоэтажный многоквартирный дом.

Рисунок 7. Из Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Это подразделение будет иметь в общей сложности 130 жилых единиц, 5700 погонных футов улиц и 6300 погонных футов канализационных сетей, а также поле для гольфа.Согласно существующим правилам зонирования, тот же участок можно было бы расположить по криволинейной схеме со 108 участками и 11 400 погонными футами улиц и коммуникаций. Плотность на самом деле увеличена в показанном примере, хотя больше земли бесплатно для общественного пользования. Сторонники застройки утверждают, что меньшие участки (с общей землей) и вариации типов жилья больше соответствуют тому, что на самом деле желательно.

КОНСТРУКТИВНЫЕ ФАКТОРЫ

Что касается общего объема жилой застройки, очень немногие застройки использовали кластерный принцип — тесная группировка домов, отделенных от аналогичных групп промежуточным пространством, находящимся в общей собственности или населении.Пока преждевременно основывать суждения на немногих готовых продуктах, которые существуют в разрозненных местах, особенно когда каждое из этих подразделений имеет такой индивидуальный характер.

Таким образом, подход будет заключаться в выявлении групп, которые заинтересованы в любой жилой застройке, и в определении того, имеет ли кластерное подразделение потенциал для удовлетворения всех заинтересованных сторон. Можно указать, какие факторы влияют на структуру кластера, и указать возможные цели, которые могут быть достигнуты при разработке кластера, путем изучения заявленных утверждений.

Заинтересованные стороны

При оценке предлагаемого подразделения было бы хорошо рассмотреть влияние, которое оно окажет на все заинтересованные стороны. Эффект кластерного дизайна может стать более очевидным, если сравнить его с традиционной формой разработки.

В первую очередь среди групп, заинтересованных в окончательной форме нового подразделения, являются потенциальные жители застройки. Как правило, это люди, заинтересованные в красивом месте для жизни. Часто это горожане, которые испытывают сильное желание жить в пригороде, где они могут быть рядом с открытым пространством, которым они, и особенно их дети, могут наслаждаться.Они будут искать максимально удобное для семьи место в мегаполисе. Кроме того, потенциальные жители нового микрорайона будут искать хорошие школы, места для отдыха и удобный шоппинг. Хотя потенциальные домовладельцы могут не знать об альтернативных методах проектирования участков, вполне вероятно, что они оценят превосходную планировку, когда увидят и испытают их. Если кластерное подразделение действительно выполнит требования своих сторонников, оно должно стать убедительным фактором на рынке жилья.

Все эти соображения должны быть рассмотрены в свете платежеспособности семьи, и большинство покупателей будут стремиться к экономии на расходах и содержании. Поскольку будущих жителей нет рядом на этапах планирования и строительства нового жилого комплекса, их интересы должны быть учтены и защищены до их прибытия.

Владельцы недвижимости, уже обосновавшиеся в районах, прилегающих к предлагаемому участку, также будут заинтересованы в возможной форме нового строительства.Среди их задач будет сохранение удобств, которые раньше были в районе. Нередко можно услышать, как давние жители района сетуют о своих потерях в результате разрушения поля, холма и пейзажа, которые сопровождают возведение нового жилого дома. Лица с конструктивным мировоззрением будут озабочены формой, которую примет новое подразделение. По мере развития в окрестностях могут быть созданы новые удобства, которые обеспечат жителям визуальное и активное удовольствие.Интересы близлежащих жителей будут выражены в существующих правилах зонирования, которые могут отражать желание сохранить ценность собственности. Но в свете современных строительных технологий и затрат следует изучить постановление о зонировании, чтобы увидеть, действительно ли оно позволяет достичь желаемого результата. Инновации в размещении могут иметь большое значение для создания интересных достопримечательностей, когда мотив дизайна жилья стал настолько стандартизированным.

Осознавая нехватку жилья и широко распространенное желание жить в пригороде, предприниматели — подразделения и застройщики — заинтересованы в получении прибыли.Для этого они должны иметь продукт, который можно продавать на конкурентном рынке. Таким образом, предпринимателя будут интересовать стандарты, содержащиеся в правилах о подразделениях и постановлениях о зонировании, поскольку они имеют отношение к затратам и возможностям проектирования. В дополнение к мотиву прибыли разработчик может пожелать создать выдающийся продукт, чтобы удовлетворить свою гордость и оказать услугу сообществу.

Сейчас полностью признано, что сообщество, действуя через местное правительство, заинтересовано в любой форме развития, происходящей в его пределах.Он будет заботиться о здоровье, безопасности и общем благосостоянии своих граждан, а также — что не менее важно — о стоимости тех обязанностей, которые принимает на себя правительство. Сообщество выражает свои намерения, устанавливая стандарты развития, выделяя области, представляющие общественный интерес, и стремясь свести государственные расходы к минимуму. В то же время сообщество должно предпринять шаги, чтобы гарантировать, что новое строительство будет оставаться желательным в ближайшие годы и что стоимость собственности будет поддерживаться, обеспечивая постоянный приток налоговых поступлений.

Планирующее агентство во взаимодействии с другими департаментами местного самоуправления, вероятно, находится в лучшем положении, чтобы определить влияние, которое любое предлагаемое развитие окажет на все заинтересованные стороны. При рассмотрении нового подразделения ему необходимо будет определить, соответствует ли предложение цели существующих правил и допускают ли существующие правила наилучшую возможную форму развития.

Жители региона образуют другую группу, разделяющую интерес в форме происходящего развития.Это люди, которые станут свидетелями перемен к лучшему или к худшему. Как прохожие, они озабочены визуальным воздействием новой застройки на ландшафт. Там, где есть природные объекты, им будет интересно узнать, смогут ли они и дальше наслаждаться видом на холмы, ручьи, поля и леса. Наконец, использование земли повлияет на экономическую активность всего региона. Как на местном, так и на региональном уровне должны быть предусмотрены условия для распространения и защиты того, что обоснованно является общественным интересом; через инструмент комплексного плана.

Детерминанты тракта

Любой участок земли в его естественном состоянии имеет характеристики (топография, почвенные условия, характерные особенности и ориентация), которые предполагают определенную форму развития. Некоторые люди выступают за наименьшее насилие над сайтом, поскольку он существует в своем заранее разработанном состоянии; на другой крайности те, кто выступает за любое развитие в рамках современной инженерной техники, то есть практически без ограничений.

Земля, с другой стороны, может варьироваться от относительно бесхарактерной, но пригодной для строительства местности до участков, которые обильно усеяны интересными природными особенностями, но которые могут препятствовать развитию.Например, на равнинах в штатах Среднего Запада может не быть убедительных детерминант местности, позволяющих предположить, что дома должны быть построены группами. С другой стороны, холмистая местность может быть охарактеризована густыми лесными массивами, относительно крутыми склонами, водотоками и заметными выходами горных пород. Такой вид местности указывал бы, во-первых, на то, что весь характер территории будет изменен из-за дорогостоящей профилировки и неизбирательной вырубки лесов, а, во-вторых, такая операция будет неэкономичной.В этом случае природные особенности предполагают желательность объединения структур в группы по эстетическим причинам и из соображений экономии.

Технические детерминанты . Постановления о зонировании, правила разделения и строительные нормы и правила отражают технические требования, которые необходимы для здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей определенного района. В фундаментальном и прямом смысле требования к площади участка могут быть выведены из технических особенностей сантехники; дворовые требования из принятых норм по свету и воздуху, а также по защите от огня; парковка во дворе из-за необходимости обеспечения работоспособной системы циркуляции и т. д.

Во всех случаях технические требования, необходимые для достижения принятого стандарта, должны быть воплощены в правилах сообщества, но может быть обнаружено, что стандарты, воплощенные в кодексе и постановлении, значительно превышают технические потребности. Примером может служить зонирование больших участков. Рассматривая развитие кластера, может быть вполне разумным смягчить принятые правила до минимума, налагаемого технологией. Например, в конкретном проекте кластера требования к двору, основанные на стандартах защиты от света, воздуха и огня, могут быть одинаково хорошо выполнены за счет нововведений в ориентации, строительных материалах и дизайне жилья без строгого соблюдения существующих требований к двору.

Особая проблема, которая возникает в связи с разделением на кластер, — это определение надлежащих размеров отдельных участков при отсутствии коммунальных канализационных и водопроводных сетей. Мнения респондентов, ответивших на вопросник Консультативной службы по планированию, варьируются от убежденности в том, что отдельные системы отвода сточных вод должны содержаться в пределах участка, до противоположной точки зрения, что общее открытое пространство можно использовать для дренажных полей.

Основными переменными при планировании отвода сточных вод являются дизайн, топография, почва, размер участка и возможность подключения к коммунальной системе.Наиболее широко распространено мнение, что отдельная партия должна оставаться стандартом для независимых систем удаления сточных вод, особенно там, где может возникнуть конфликт с использованием открытого пространства из-за поверхностного стока, загрязнения, запаха и операций по техническому обслуживанию.

Надлежащее планирование, независимо от типа подразделения, будет отражать технические требования, необходимые для выполнения действий, которые, как ожидается, будут иметь место в любом конкретном проекте. Но при планировании принимаются во внимание и другие соображения.

Социальные детерминанты . Социальные ценности по своей природе отражаются в процессах планирования и политики. Помимо упомянутых технических требований, зонирование включает в себя неуловимую, но верную идею образа жизни. В более привычных терминах говорят о характере соседства, его сохранении или возможных изменениях, которые могут произойти. Жители могут пожелать увековечить атрибуты существующей застройки в новых подразделениях. Например, при зонировании больших участков, где площадь земельного участка намного превышает потребности независимых систем отвода сточных вод, требования к зонированию никоим образом не могут быть выведены из принятых технических требований.

Во многих случаях существующие правила не разрешают подразделение кластера, даже если такое развитие приведет к эффекту, аналогичному санкционированному сообществом. Было предпринято несколько попыток разработать регламент, который позволил бы строить кластерные подразделения. Это будет обсуждаться в следующем разделе.

Задачи подразделений кластера

Ввиду отсутствия обширного опыта развития кластеров, мы должны оценивать утверждения его сторонников по иллюстрациям и комментариям, опубликованным в периодических изданиях.Из рассмотренных предложений цели различаются, и очевидно, что в каждом случае есть ограничения. Кроме того, может потребоваться выбор между взаимоисключающими целями.

Какие преимущества заявляются у кластерного подразделения?

Сохранение сельского характера земли . Сторонники кластера утверждают, что он сохраняет сельский характер земли, сохраняя естественные особенности урочища, в том числе лесные массивы. Некоторые могут пойти дальше и сказать, что кластер — это способ спасти открытую местность.Однако кластерное подразделение — это не зеленая зона, и, согласно современным представлениям, его можно застроить, по крайней мере, до такой плотности, которая возможна при традиционном зонировании. В большинстве случаев эта плотность не считается открытой сельской местностью.

Первое новое развитие в области, кластере или в другом месте может создать иллюзию пребывания в открытой местности, но подразделения всегда могут следовать за ней, поглощая открытую местность. С другой стороны, тщательное планирование кластерного подразделения позволит сохранить сельские особенности, хотя бы в небольшом масштабе.Группирование структур по концентрациям позволяет сохранить нетронутыми большие участки территории, точно так же, как зонирование больших участков (например, участки площадью 3 или 4 акра) подразумевает, что большие участки собственности останутся в своем естественном состоянии, будь то лесные массивы или пастбища. . При более высокой плотности кластер является многообещающим методом сохранения сельских характеристик местности. Во многих случаях приятные природные особенности земли будут совпадать с участками, требующими наибольшей степени подготовки, если они будут застроены.Таким образом, разработчик и сообщество, возможно, добавили стимул одобрить идею кластера, зная, что сельским характером не придется полностью жертвовать.

Эконом . Гибкость, обеспечиваемая кластерной конструкцией, может быть источником значительной экономии начальных инвестиций и затрат на обслуживание. Во-первых, земля, которая считается непригодной для строительства или трудной для освоения, может иметь более низкую цену, чем первоклассная земля под застройку или земля, интенсивно используемая для некоторых других целей, таких как сельское хозяйство.Однако стоимость необработанной земли этого типа может возрасти, если станет понятно, что потенциальные риски бедной, но эстетически приятной земли можно превратить в актив.

Во-вторых, потребность в обширном проектировании площадки снижается, если подразделение не страдает штрафом, оставляя некоторые части тракта в естественном состоянии. Лучшие участки для строительства могут быть использованы для кластеров, что устраняет необходимость в обширной сортировке; деревья можно оставить там, где они стоят, усиливая подразделение.Поскольку относительно большая часть участка в кластерном подразделении не обязательно должна обслуживаться улицами и коммунальными службами, их линейный размер может быть существенно уменьшен по сравнению с тем, что потребовалось бы в обычном подразделении. В рассмотренных «настоящих» кластерных проектах длина этих объектов была сокращена с 40 до 50 процентов.

Включение специальных объектов . Большинство рассмотренных проектов кластеров включают в себя либо специальные функции для жителей, либо участки для общественных объектов.Эти отличительные характеристики кластера могут значительно различаться как по видам деятельности, так и по формальности договоренностей.

Если объект используется и приносит пользу только владельцам прилегающих участков, это похоже на «объединение задних дворов» для общей цели, которая будет просто продолжением того, что каждый владелец участка может решить делать на своей земле. Ограничения, накладываемые на функции или действия, происходящие на «объединенных» задних дворах, будут такими же, как и на использование дополнительных устройств в этой зоне.Когда объекты строятся и используются совместно, возникает дополнительная проблема юридической ответственности за владение и обслуживание общей собственности (этот вопрос будет обсуждаться в следующем разделе).

Второй тип ситуации возникает, когда проектируется и строится специальный объект, где земля разделена на части, но эксплуатируется как единое целое, отдельное от самих жилых домов. Примером может служить поле для гольфа, бассейн или теннисные корты, предоставленные жителям района или эксплуатируемые на коммерческой основе, независимо от того, совпадает ли зона обслуживания с самой застройкой.В последнем случае разрешение на включение объекта в застройку, по-видимому, будет зависеть от того, разрешено ли оно в качестве основного использования в этом районе. Вопрос о сокращении требований к площади участка для размещения площади, необходимой для установки, необходимо будет рассматривать индивидуально в каждом случае. Пока есть несколько прецедентов, на которые можно было бы положиться или даже оценить.

Если есть общественный интерес к участку, решением будет выделить землю, которая затем будет подлежать такому же контролю, как и любое другое муниципальное предприятие.

Во всех случаях суждение о специальном учреждении должно основываться на критерии того, улучшится ли в результате сообщество — жители и общественность. Несомненно, возникнут конфликты интересов, поскольку неизбежны различные мнения относительно того, что «хорошо», что необходимо и что желательно. Маловероятно, что какой-либо ограниченный участок земли мог бы вместить любимые проекты всех заинтересованных сторон. Возможности кластерного подразделения по размещению спецсредств не делают его панацеей от экологических недостатков.Следует изучить альтернативные варианты использования общей земли и сделать выбор до того, как колеса будут приведены в движение.

Разнообразие дизайна . Кластер представляет собой отход от традиционной практики расположения участков рядом с примыкающими линиями собственности. В изменении есть разнообразие. Если, однако, кластерные подразделения строятся в больших масштабах, нет никакой гарантии, что подобный тип монотонности не возникнет, особенно если используется только одна конструкция корпуса с обычными незначительными вариациями.Покупатели дома ищут индивидуальность — индивидуальное выражение, а не вариации ради самих себя. Даже в однообразных подразделениях, построенных в прошлые годы, идентичность существует в стенах жилища. В более широком масштабе идентичность не может быть сформулирована, она должна вырасти из убедительного плана подразделения, местности и даже региона. Модулем скуки становится кластер, а не отдельный дом.

Кластер действительно открывает путь гибкости, который позволит проектировщикам участков, ландшафтным архитекторам и подразделениям в большей степени использовать характеристики участка.Но в этом обсуждении следует исходить из предположения — до тех пор, пока не будет продемонстрировано иное — что типы жилья не будут иметь большего разнообразия, чем в любом другом подразделении. Тем не менее возможности дизайна безграничны; и поскольку каждый кластер будет несколько изолирован от своего соседа, эти подразделения могут способствовать более интересной архитектурной обработке. Разработчик может задействовать другого архитектора в каждом кластере в контексте своего общего плана. Другая возможность состоит в том, чтобы кластер из шести домов имел шесть дизайнов, которые можно было бы повторить в других кластерах.Самым важным в возможностях проектирования в кластерных подразделениях является то, что сам кластер представляет собой небольшую единицу планирования, которая позволяет рассматривать каждую группу индивидуально.

Конфиденциальность и общительность . Утверждается, что в кластерном подразделении можно реализовать как приватность, так и общительность. Фактически, это достижение полностью зависит от размещения в группе и дизайна самих домов. Начиная с принципа, согласно которому расстояние увеличивает конфиденциальность, а близость способствует общению, обе характеристики могут быть включены в кластер.В полукруглом дизайне фасады каждого дома расположены ближе друг к другу, чем если бы дома выходили прямо на улицу, и ориентированы на общую для всех домов в группе фокус. Такое расположение с большей вероятностью будет способствовать социальным отношениям внутри кластера. Есть некоторые, кто принял бы позитивные меры для поощрения социальных контактов между соседями, но с осторожностью, поскольку определенные формы контакта могут вызывать раздражение.

В отличие от стремления к общению, у каждой семьи есть соответствующая потребность в уединении.В городской жизни конфиденциальность достигается в пределах жилого помещения, тогда как в сельской местности наличие пространства также позволяет уединиться на открытом воздухе. Между этими крайностями потенциальные возможности озеленения открывают творческие возможности для создания частных пространств под открытым небом. Как будет показано на рисунке 8, кластерная схема упрощает создание частных участков, поскольку задние линии отдельных участков примыкают к общему участку, а не к заднему двору соседа. Если общее не используется интенсивно, по крайней мере одна ориентация фактически лишена человеческой активности.

Объем лота . Зонирование крупных участков — это метод, с помощью которого можно сохранить полусельский характер и поддерживать низкую плотность, тем самым ограничивая потребность в общественных услугах, связанных с населением, а не пространством, таких как образовательные учреждения. Но большие участки могут наложить на владельца дома более тяжелое бремя ухода за двором, которое может оказаться более обширным, чем хотелось бы. Сторонники кластерного подразделения утверждают, что отдельные участки не обязательно должны быть такими большими, поскольку кластер достигает того же эффекта, что и зонирование крупных участков, оставляя промежуточные участки в общей собственности.Это решает проблему сохранения низкой плотности.

Кроме того, в некоторых кругах утверждается, что меньшие отдельные участки в кластерном подразделении более точно соответствуют бремени технического обслуживания, которое домовладелец готов взять на себя. Заблуждение состоит в том, что кто-то должен взять на себя ответственность за общую собственность. Если он не предназначен для населения, стоимость необработанной земли и расходы на содержание в конечном итоге будут переложены на домовладельца. Есть некоторое утешение в том, что орган, ответственный за содержание общей собственности — либо ассоциация владельцев собственности, либо общественность — может получить эффект масштаба при осуществлении контроля над обширным участком общей земли.

ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ И ЗОНИРОВАНИЕ КЛАСТЕРА

Подразделение кластера — скорее исключение, чем правило. Нет никаких постановлений о зонировании, в которых подробно излагаются стандарты, которые должны применяться к кластеру, а обзор нескольких доступных предложений показывает, что планировка и цели сильно различаются в каждом случае.

В общем, обычные постановления о зонировании не позволяют построить настоящий кластер. Однако многие из них допускают плановую застройку жилых домов.Между этими разработками и кластерным подразделением имеется достаточно общего, чтобы провести сравнение между ними и увидеть, можно ли адаптировать условия группового жилья для создания кластера.

До того, как кластер получил такую ​​широкую огласку, «положения о планируемом развитии» были подробно рассмотрены в Информационном отчете № 27 по зонированию для группового жилищного строительства, опубликованном в июне 1951 года. Совсем недавно эти положения были дополнительно рассмотрены в статье. под названием «Зонирование планируемой жилой застройки» Эли Голдстона и Джеймса Х.Scheuer, опубликованный в журнале Harvard Law Review (декабрь 1959 г.).

Резервы планового развития

Признавая иногда ограничивающий эффект обычных правил зонирования, многие юрисдикции приняли какие-то положения о планируемом развитии, которые позволяют контролирующему органу широкие дискреционные полномочия на основе стандартов, которые в большинстве случаев изложены довольно расплывчато. Законодательные акты штата Нью-Йорк сформулированы следующим образом:

Совет по планированию может при утверждении площадки и после публичных слушаний внести любые разумные изменения в правила зонирования, чтобы они соответствовали плану нового подразделения, при условии, что эти полномочия предоставлены законодательным органом.Он также может допускать изменения плотности населения в соответствии с планом здания, не превышающие разрешенные в соответствии с правилами зонирования. Совет по планированию может руководствоваться своим здравым смыслом в соответствии с планом будущего развития сообщества и применять существующее постановление о зонировании к новому подразделению без необходимости проходить сложную процедуру внесения поправок в постановление. 2

Соответственно, советы по планированию в этом штате могут по своему усмотрению и после публичных слушаний изменить существующие постановления о зонировании в пределах, которые могут быть наложены местным законодательным органом.С таким конституционным зеленым светом могут быть прописаны условия одобрения.

Регулирование планируемых разработок может происходить по двум направлениям. Первый — предоставить широкие дискреционные полномочия контролирующим органам, которые могут включать совет по планированию, апелляционный совет по зонированию и другие муниципальные департаменты. Цель постановления о зонировании в его нынешнем виде, особенно положения, применимые к зоне, для которой предлагается застройка, используется в качестве основы для изменения существующих правил.Обсуждая процедуру проверки, Голдстон и Шойер указывают:

.

Предполагается, что любое усмотрение, которое сообщество было готово предоставить своему совету по апелляциям по зонированию или комиссии по планированию, и любые процедурные гарантии, которые оно установило в ходе публичных слушаний и письменных административных решений для других условных целей … Достаточно для окончательного решения о планируемых разработках.

Альтернативный подход, который сводит к минимуму роль проверяющего органа, состоит в том, чтобы подробно описать условия, при которых будут разрешены запланированные разработки, и стандарты, которым должен соответствовать разработчик.

Использование любого из подходов в крайних случаях сопряжено с опасностями. Без конкретных указаний следует полностью полагаться на здравый смысл людей, занимающих административные должности. Непрофессиональный совет должен иметь соответствующий технический персонал для детального рассмотрения заявки на планируемую застройку или для рассмотрения соответствия конкретного предложения генеральному плану города.

Но постановления были признаны незаконными, потому что административным советам предоставлены дискреционные полномочия без четко определенных стандартов.Всегда существует возможность политического давления, которое может более легко повлиять на решения при отсутствии конкретных правил.

С другой стороны, подробное описание стандартов может заморозить кластерные разработки в форме, приемлемой при разработке нормативных положений, но может не сохраниться в ближайшие годы. Лучшим решением кажется набор соответствующих стандартов для планируемых разработок, дополненный некоторой формой обзора, поскольку невозможно предвидеть все будущие инновации.

Проверяющий орган может утвердить заявку, отклонить ее или предписать дополнительные условия до предоставления утверждения. Главный вопрос заключается в том, какие факторы должны быть прописаны в правилах, поскольку цель постановления о зонировании не всегда ясна, а определение эквивалентов может быть затруднено, если формы различаются.

Среди положений, которые были включены в постановления, разрешающие запланированные разработки, следующие, по-видимому, применимы к подразделениям кластера:

  1. Плотность .Местные правила обычно указывают, что плотность планируемой застройки не должна превышать допустимую при традиционном зонировании. Иногда субъекту подразделения предоставляется бонус, если он отвечает определенным условиям, установленным муниципалитетом, например, выделение земли для специальных целей.
  2. Минимальная площадь . Многие таинства требуют проекта минимального размера для запланированного развития. Диапазон составляет от менее 1/4 акра до 50 акров, из которых 10 акров являются наиболее распространенным показателем.Минимальный размер проекта также может быть установлен по количеству зданий или жилых единиц. Положение о минимальной площади может быть желательным, чтобы воспрепятствовать использованию исключения для запланированных застроек в качестве замены отклонения от неблагоприятных условий.
  3. Характер развития . Распространенное, но расплывчатое положение, которое можно найти в большинстве постановлений, разрешающих запланированные разработки, требует, чтобы характер проекта был в основном таким же, как это было бы разрешено в исходной зоне, или, по крайней мере, чтобы он не был вредным для использования в этой зоне. зона.Типичным примером языка являются эти постановления:

Предлагаемое развитие должно быть спроектировано таким образом, чтобы создать среду стабильного и желательного характера … (Сан-Франциско, 1960)

(1) … виды использования, разрешенные таким исключением [запланированные разработки], являются необходимыми или желательными и соответствуют основной цели разработки; (2) виды использования, разрешенные таким исключением, не имеют такого характера и не расположены так, чтобы оказывать пагубное влияние на окрестности.(Чикаго, 1957)

… такая застройка создаст привлекательную жилую среду, обладающую устойчивой желательностью и экономической стабильностью, совместимую с характером, установленным для района генеральным планом сообщества. (Меквон, Висконсин, 1960)

Какими бы общими ни были эти правила, они служат в качестве основы для суждения в свете фактов, которые могут быть обнаружены в процессе рассмотрения проекта.

  1. Расположение открытого пространства . Открытое пространство может быть обозначено во всеобъемлющем плане сообщества или может быть включено по выбору подразделения.Немногие таинства содержат какие-либо стандарты. расположение или ориентация открытого пространства, но просто скажите, что его соответствие является одним из факторов, которые будут рассмотрены.

Положения Чикаго:

, что минимальная площадь участка на одну жилую единицу … не должна уменьшаться более чем на 15 процентов … и что она должна быть доступна каждому жилому зданию и непосредственно прилегающему к нему (включая земельный участок, на котором он возведен) минимальный размер земельного участка, необходимый для такого строительства, в соответствии с положением о площади земельного участка на жилую единицу.

Подразумевается, что некоторые постановления предопределяют характер открытого пространства и его местоположение, устанавливая условия для ориентации и взаимосвязи зданий, где объем является важным фактором. Эти правила устраняют некоторую гибкость, которая предоставляется проектировщику кластерного подразделения, где масса здания не так важна, как в случае многоквартирных домов.

  1. Периферия . Многие постановления содержат особые положения, гарантирующие, что развитие на краях проекта соответствует требованиям исходной зоны, так что будет происходить постепенное смешение характера нового проекта и его использования вне его.Это делается либо путем определения допустимой границы «участка» в планируемой застройке, либо путем указания того, что определенные требования к размерам должны быть соблюдены по краям проекта.

Постановление Стэмфорда, штат Коннектикут (с поправками от 1958 г.):

Участок или каждая его часть, отделенная от других его частей улицами общего пользования, считается лотом для целей настоящих правил.

Ни одно здание, прилегающее к собственности в других районах, не должно иметь передний или боковой двор меньше, чем указано в Приложении требований… для прилегающего района или боковой двор, равный половине высоты здания; в зависимости от того, что больше.

Постановление о зонировании Чикаго гласит:

, что вдоль периферии таких запланированных застроек должны быть предусмотрены дворы в соответствии с требованиями нормативных актов района, в котором расположена данная застройка.

  1. Зоны отдыха . В некоторых постановлениях подробно прописаны требования к местам отдыха. Вместо этого они часто заявляют, что суждение будет основано на спецификациях комплексного плана.

Согласно постановлению Сан-Франциско:

Он должен включать положения о зонах отдыха, чтобы удовлетворить потребности предполагаемого населения или как указано в Генеральном плане.

Стэмфорд, Коннектикут, более конкретно:

Площадки для детских площадок и других рекреационных целей, соответствующие по расположению, характеру и размеру в соответствии с типом жилой застройки и предполагаемой плотностью населения, но ни в коем случае не занимающие менее 200 квадратных футов площади на каждую жилую единицу обслуживается, назначается.

  1. Парковка . Большинство постановлений требует, чтобы в запланированном застройке были предусмотрены те же условия, что и в первоначальной зоне.
  2. Единоличное владение . Чтобы обеспечить общее планирование проекта и гарантировать, что разработка ведется в соответствии с планом, некоторые постановления требуют, чтобы заявление было подано одним владельцем или скоординированной группой. Разрешение на проведение запланированной застройки может быть отозвано, если прогресс в завершении является неудовлетворительным в соответствии с положениями, согласованными застройщиком и местными властями в начале.
  3. Последующая фрагментация прав собственности на проект . Хотя запланированный комплекс может быть построен одним владельцем, который может продавать или сдавать в аренду жилые единицы, в случае кластерного подразделения весьма вероятно, что единицы будут проданы индивидуально в какой-то момент, если не сразу после строительства. Если отдельные участки не показаны на табличке, должен быть план последующей фрагментации проекта с указанием мер по уходу за общими землями и объектами.

Отвечая на вопросы, заданные Консультационной службой по планированию, респонденты в целом согласились с тем, что положения о запланированном развитии, если они существуют, будут достаточными для размещения кластерного подразделения. Они призвали к осторожности в отношении договоренностей, касающихся общей земли (тема, которая будет рассмотрена в следующем разделе).

Критика положений о планируемом развитии как средства создания кластерного подразделения может возникать в связи с двумя фундаментальными аспектами разрешающих постановлений: процедурой обзора и стандартами разработки.Уильям Л. Вейсмантел отмечает, что: «Опыт округа Сент-Луис показал, что требование слушания и последующей ратификации оказалось существенным сдерживающим фактором для кластерного подразделения». Разработчик может рассматривать процедуру проверки как дополнительную ответственность и по этой причине отдавать предпочтение традиционному подразделению, а не кластеру.

Из другого квартала Уильям Л. Нельсон говорит, что положения о планируемом развитии, которые позволят кластерные подразделения, не будут обеспечивать правила, необходимые для обеспечения их надлежащего развития.Важно признать необходимость в очень точных и подробных нормативных стандартах разграничения и контроля для таких групповых проектов. Он говорит: «… Мы уже видели исследования, претендующие на роль« кластеров », которые демонстрируют очевидное отсутствие понимания или компетентности в области проектирования и на самом деле являются не чем иным, как плохой имитацией некоторых аспектов кластерного дизайна, которые были опубликованы. … «Признавая, что термин« кластер »не содержит в себе магии (и очень мало точен), он указывает, что советы по планированию и руководящие органы« при оценке представленных им проектов должны продолжать использовать свой здравый смысл и эстетические стандарты при определении качества предложения, независимо от того, как оно называется.«

«Кластерное зонирование»

Очевидно, что, хотя положения о планируемом развитии развивались как средство обеспечения гибкости в правилах зонирования, они не были специально разработаны для размещения кластерных подразделений. Однако в последнее время произошли некоторые инновации в зонировании кластеров.

Гилфорд, штат Коннектикут, принял поправку к правилам подразделения с явной целью разрешить развитие кластера. В статье «Открытое пространство в подразделениях» в журнале Connecticut State Journal Джеймс Фрост объяснил цель и эволюцию новых положений.Правила поддерживают разрешенную в зоне плотность, позволяя при этом уменьшать размер отдельной партии, что прописано. Оставшаяся земля, не входящая в состав участков под застройку, будет использоваться для отдыха.

На сегодняшний день, возможно, наиболее тщательно проработанные положения, разрешающие кластерное развитие, содержатся в предлагаемой поправке к постановлению о зонировании округа Сент-Луис. (Положения перепечатаны в Приложении II.) Раздел, озаглавленный «Порядок застройки поселков для односемейных резиденций», принимает во внимание важнейший вопрос о размере лота.Перед подачей заявки субъект подсчитывает количество лотов, которые ему будет разрешено разработать. После вычитания определенных участков из его участка, таких как земля в поймах рек и та, которая недоступна ему из-за сервитутов, он затем вычитает определенный процент из оставшейся части полосы отвода (независимо от того, используется она на самом деле или нет). для полосы отчуждения) и делит оставшуюся площадь на минимальную площадь участка, требуемую для района. Результат дает количество лотов, которые могут быть установлены на тракте.Размеры отдельных участков могут быть уменьшены ниже требований округа при условии, что средний размер, включая любые общие открытые площади, не будет ниже требований округа.

Существует значительная свобода в использовании общего открытого пространства, так что оно по-прежнему может подходить для вычисления среднего значения (см. Приложение II, Раздел 5). Поправка определяет минимальную площадь, до которой могут быть сокращены отдельные участки под жилые дома в любом районе по скользящей шкале, которая зависит от первоначальных требований района.

ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Подразделение кластера представляет собой отход от обычной практики подразделения, поскольку оно может включать в себя земли, предназначенные для использования и развлечения по соседству или сообществу — в дополнение к отдельным участкам, улицам и площадкам для общественных игровых площадок, парков и школ, которые обычно встречаются. совместно с любым подразделением. Наличие общей земли порождает проблемы владения, использования земли и контроля над ней.Должен существовать руководящий орган, способный принимать и выполнять решения по этим вопросам, и на который возложена постоянная ответственность за техническое обслуживание и защиту со стороны полиции. Необходимо принять соответствующие правовые меры, чтобы гарантировать целостность общей земли.

Собственность

Общая собственность в кластерном подразделении может находиться в частной собственности на основании любого из ряда договоренностей или может быть выделена и находиться во владении общественности. Сообществу важно определить, в какой степени существует общественный интерес к любой земле, которая может быть разделена.Этот интерес может быть определен до того, как подразделение будет рассмотрено и указано в комплексном плане. Например, сообщество может заранее решить, какие вершины холмов, какие ущелья, какие долины ручьев, какие парковые участки будут сохранены в качестве общего открытого пространства для различных будущих подразделений (или для сообщества). Преимущество состоит в том, что открытые пространства будут непрерывными или будут соответствовать общему образцу, даже если они не находятся в государственной собственности. Однако эта процедура включает в себя множество безответных вопросов о методе и праве, которые наиболее полно исследовал Уильям Х.Уайт младший и Ширли А. Сигел.

В целом, проверка того, должна ли общая собственность находиться в государственных или частных руках, заключается в том, расположена ли территория таким образом, чтобы приносить больше пользы, чем прилегающая территория и проживающие на ней владельцы собственности. Даже если община, возможно, не указала во всеобъемлющем плане, что существует общественный интерес к данному участку, может быть обнаружено, что общественность может извлечь выгоду из развития, которое происходит на нем, и что общая собственность должна быть проводится городом.Примером этой ситуации является создание игровой площадки, которая будет открыта для использования всем сообществом.

Остается без ответа философский и политический вопрос: в какой степени местное правительство должно взять на себя ответственность за экологическое благоустройство жилых районов, обслуживающих лишь несколько семей. В соответствующих ситуациях достоинство посвящения заключается в том, что собственность будет поддерживаться безличным органом власти, избегая необходимости в создании ассоциации владельцев соседней собственности.Выделение общего открытого пространства может также привести к экономии на техническом обслуживании, поскольку в большинстве городов уже есть тракторы и коммерческие газонокосилки, а для работы с таким оборудованием работают обученные операторы.

Однако у самоотдачи есть свои недостатки. Во-первых, это может разрушить исключительность общего открытого пространства, а также чувство уединения. Во-вторых, независимо от того, взимается ли специальный взнос, содержание зависит от превратностей муниципальных бюджетов, приоритетов и администрации.В-третьих, высказывалось предположение, что государственная собственность может вызывать возражения, потому что она вызовет давление с целью улучшения земли, которая, возможно, лучше простаивает в своем естественном состоянии. Наконец, если не будут выделены большие или смежные участки, муниципалитет может оказаться не в состоянии поддерживать землю в удовлетворительном состоянии по разумной цене.

Есть две точки зрения относительно ограничений, которые должны быть наложены на землю, находящуюся в муниципальной собственности. Во-первых, открытое пространство никогда не следует использовать ни для чего другого.Сторонники этой идеи считают, что единственный способ гарантировать такой результат — это включить в акт положение о том, что, если выделенная земля когда-либо будет использоваться не по назначению, она вернется к предыдущему владельцу. . Другая точка зрения состоит в том, что муниципалитет не должен быть связан навсегда в использовании собственности, и что она должна удерживаться без обременения.

Постановления о подразделении Гилфорда, штат Коннектикут, четко определяют условия, при которых общая земля может либо передаваться городу, либо находиться в корпоративной собственности.Соответствующие положения воспроизведены в Приложении III.

Частное владение

Когда весь проект находится в единой собственности, проблемы, связанные с общим открытым пространством, значительно упрощаются. Как и в проекте многоэтажного дома или квартиры с садом, арендаторы имеют определенные права и обязанности в отношении общих помещений; они записываются в договор аренды. Расходы на содержание являются фактором арендной платы, и владелец может взять на себя контроль над использованием и обслуживанием территории на основе решений, которые принимает он сам.В небольших проектах, которые не требуют управления на месте, могут возникнуть трудности с администрированием и обслуживанием общей территории.

Подразделение кластера, как было рассмотрено в этом отчете, обычно не является арендным проектом, а представляет собой проект, в котором отдельные участки принадлежат отдельным владельцам, а общая собственность принадлежит сообществу или жителям проекта. . Если, согласно предыдущим критериям, общее пространство не подходит для посвящения и не удерживается застройщиком (а это маловероятно, если застройщик не продает только строения и сохраняет право собственности на землю), ответственность должна быть передана. какому-то частному телу.

Есть несколько способов владения общим имуществом. Самый простой — просто расширить отдельные линии участков, включив в них общее открытое пространство. Соответствующие ограничения могут быть наложены на использование земли посредством договоров или сервитутов. Второй метод заключается в том, чтобы владение общим открытым пространством передавалось всем владельцам собственности. С каждым поступком будет «постоянная, неделимая, пропорциональная заинтересованность» во всем общем пространстве, связанном с проектом. Хозяин не сможет определить, какая часть открытого пространства «его».»Оба этих метода определяют и ясно показывают взаимосвязь между отдельным участком и всей связанной общей территорией.

Другой метод — это создание некоммерческой общественной корпорации, в которой передается право собственности на общую землю. Владельцам отдельных участков предоставляется право голоса в делах корпорации посредством права голоса, которое может быть передано семье на основании площади земли или оценочной стоимости. Членство в корпорации может быть сделано правом и условием покупки таким образом, чтобы доля в общем пространстве не отделялась от владения жилым участком.

Независимо от того, какая форма частного владения используется, одной из практических проблем будет запуск проекта в момент его продажи индивидуальным владельцам участков. Один из первых экспериментов, в которых ограничительные заветы использовались в сочетании с частной общей землей, проводился в Рэдберне. Там с самого начала была достигнута договоренность о том, чтобы ассоциация собственников начала работать.

Раздел Защитных ограничений, опубликованных в 1929 году, гласит:

Жители будут контролировать

В настоящее время, пока Рэдберн не станет более развитым сообществом, членами Ассоциации Рэдберна являются девять Попечителей, указанных в Свидетельстве о регистрации, и другие лица, которых они могут избрать в члены.Городская жилищная корпорация и учредители The Radburn Association ожидают, что по мере увеличения населения Radburn и самоорганизации жителей и владельцев право назначать одного или нескольких попечителей Radburn Association будет предоставлено их представителям. и что в конечном итоге все управление и членство в The Radburn Association будет в руках жителей и владельцев или их представителей.

Уильям К. Бруссат в статье в журнале « Landscape Architecture » (весна 1960 г.) обсуждает проблему создания организации для управления общей собственностью в групповых жилых комплексах.Некоторые из его идей в равной степени применимы и к кластерным подразделениям. Он предлагает, чтобы разработчик изначально отвечал за создание ассоциации:

Разработчик может предоставить правовую основу правил, ограничений, сервитутов, ответственности и т. Д. В действиях, как указано выше. Однако эти соглашения не являются самодостаточными, поэтому разработчик также должен предоставить механизм для их выполнения. Перед продажей домов он должен сформировать ассоциацию владельцев недвижимости, членство в которой является условием продажи.Более того, соглашения и декларация ограничений должны быть связаны с ассоциацией как их исполнителем. Эта ассоциация несет ответственность за взимание, сбор и выплату средств на содержание, а также за соблюдение ограничений — при необходимости, обращаясь в суд.

В интересах будущего общинного достояния, если бы застройщик сохранил контроль над общедоступными объектами до тех пор, пока все объекты собственности не будут проданы — или, возможно, до некоторого определенного времени после этого — скажем, шести месяцев или более.Это создало бы рабочий прецедент для организации до тех пор, пока она не выберет своих должностных лиц и не начнет изучать, как эффективно управлять общими ресурсами.

Ограничения, обязанности и власть сообщества

Brussat также указывает, что одной из причин критики, направляемой строителями и финансовыми агентствами в отношении общих частей, является возможность того, что ими будут злоупотреблять или пренебрегать ими. Объект общего пользования должен иметь правила и положения, которые обеспечивают максимальное удовольствие для всех, ограничивая при этом индивидуальные действия, которые могут нанести ущерб общему удовольствию.

Ограничения на использование общих ресурсов будут в значительной степени зависеть от их характера от дизайна, но в любом случае будут желательны определенные судебные запреты:

  1. Дом (частные лица).
  2. Фехтование (частное лицо).
  3. Посадка (частными лицами).
  4. Такие другие виды деятельности, которые могут быть сочтены вредными для общего пользования и удовольствия, такие как игра в мяч, обеды, нагота (как в правилах посещения одного сообщества!), Создание шума, домашние животные, мусор и т. Д.

Будут дополнительные обязанности финансового характера. Есть ряд основных расходов, связанных с надлежащим уходом и обслуживанием коммунального хозяйства …. основными факторами затрат будут:

  1. Услуги садовода (покос, обрезка живой изгороди, обрезка деревьев, посадка и др.).
  2. Ремонт дорожек, заборов, инвентаря.
  3. Дополнения и изменения оборудования и сооружений.
  4. Дополнения и изменения в садах и зелени.
  5. Контроль и очистка.
  6. Администрирование (бухгалтерское, юридическое, страховое и др.).

В случаях, когда у местности есть общественный интерес к общему открытому пространству и земля была выделена, конечно, нет необходимости создавать районную организацию для управления и обслуживания пространства.

Если земля находится в частной собственности, общественная корпорация или ассоциация владельцев собственности должны иметь право эффективно выполнять свои обязанности.Исполнительные полномочия таких организаций могут быть возложены на совет директоров или попечителей, обладающих необходимыми полномочиями для взимания оценки.

Эта власть может быть установлена ​​положениями акта. В случае невыполнения официальным органом своих обязанностей респонденты предложили два типа гарантий на вопросы, заданные Консультативной службой по планированию.

Первый заключается в том, чтобы включить на первый план площадку подразделения положения для строительства и обслуживания частных объектов.Это устройство использовалось в Милуоки. Он позволяет муниципалитету заходить на землю для строительства и обслуживания объекта и, если участники не выполняют свои обязательства, взимать с участников расходы по налоговым ведомостям. Несмотря на ограниченный опыт, такая договоренность ложится дополнительным бременем на городской департамент общественных работ.

Второй и наиболее часто предлагаемый метод — это определение организационной структуры и оценки в соглашении об эмиссии.В Миссури попечители подразделений могут быть наделены полномочиями по сбору налогов правительственной единицы. В качестве альтернативы сбор средств может быть основан на специальном устройстве оценки. В любом случае договор об эмиссии может предусматривать, что, если попечители не выполнят свои обязательства по содержанию, средства и права на выполнение работы могут быть переданы городу. Из-за юридических сложностей при решении проблем, связанных с общим имуществом, следует проконсультироваться с юристом, хорошо знакомым с государственными и местными правилами.

Мероприятия по обеспечению целостности открытого пространства

Выделенная земля может показаться защищенной от спекулятивного желания повторно разделить открытое пространство, но всегда существует вероятность того, что муниципалитет может пожелать использовать ее для каких-то других целей, чем предполагалось изначально. Проблема может возникнуть, если город обременен землей, использование которой в будущем будет ограничено. Может быть целесообразно включить механизм выхода, с помощью которого можно было бы внести улучшения, если бы они были одобрены, скажем, чрезвычайным большинством местного законодательного органа и, возможно, с некоторой формы согласия значительной части владельцев участков.

Есть несколько способов гарантировать целостность частной земли общего пользования. Во-первых, это оформление договора с явным запретом на использование, отличное от предполагаемого. Такие положения могут быть усилены освобождением этих разделов от дальнейших поправок. Во-вторых, на лицевой стороне площадки можно отметить договорные отношения и единое открытое пространство. В-третьих, одобрение подразделения может быть дано при условии, что общая территория будет покрыта сервитутом открытого пространства, переданным сообществу.Условия сервитута позволили бы только такую ​​застройку, которая согласовывалась бы с его постоянным использованием в качестве открытого пространства, при условии одобрения комиссии по планированию. Наконец, в случае планируемой застройки, условия утверждения зонирования подразумевают, что общая земля в любом кластерном подразделении будет сохранена от дальнейшего подразделения, поскольку новая зона адаптирована для размещения только той площадки, которая была представлена ​​и утверждена.

Еще один способ обеспечить целостность общей зоны — это дизайн.Урочище может быть разделено на такие подразделения, что его нельзя будет дополнительно разделить либо потому, что территория слишком мала, либо потому, что доступ запрещен, за исключением пешеходов. Кроме того, общая собственность может быть настолько хорошо спроектирована и считаться такой благой для развития, что никто не подумает расставаться с ней. Хотя эти проектные факторы могут присутствовать, желательно усилить предполагаемый эффект кластерного подразделения с помощью правовой поддержки.

Некоторые респонденты на вопросы были обеспокоены ответственностью за замораживание использования обыкновенного на неограниченный срок.Казалось бы, целостность общей собственности не должна длиться дольше, чем физическая жизнь самого проекта. Один планировщик предположил, что ни одно из этих устройств не должно работать более 20 лет, но должно иметь возможность продления через 20 лет, если владельцы лотов примут такое решение.

Курс, которого следует придерживаться в свете этих соображений, состоит в том, чтобы, с одной стороны, не делать положения настолько слабыми, чтобы они могли подвергаться влиянию спекулятивного давления, а с другой стороны, чтобы обеспечить достаточную гибкость, чтобы другие надлежащее использование может быть сделано и в отношении срока службы подразделения.

ВЫВОДЫ

Кластерное подразделение имеет две характеристики, которые отличают его от загородной застройки прошлых десятилетий. Первый — это принцип проектирования, согласно которому небольшие группы домов отделены друг от друга промежуточным пространством. Второй — это совместное владение пространством между группами.

Кластер в последнее время получил широкую огласку, но это не новая идея. Есть исторические прецеденты, и элементы кластера использовались в подразделениях на протяжении многих лет.Теперь утверждается, что кластер является средством достижения ряда желаемых целей. Их:

Сохранение сельского характера земли;

Экономика в строительстве и эксплуатации;

Включение специальных объектов;

Варианты дизайна;

Конфиденциальность и общительность;

Индивидуальные партии, практичные и желанные.

Было продемонстрировано, что, хотя эти утверждения способны захватить воображение публики, которая привыкла к монотонным схемам послевоенного периода, то, действительно ли эти цели будут достигнуты, во многом определяется индивидуальным замыслом.В самом кластере нет магии. В худшем случае, как лейбл, это может быть не более чем рекламный трюк. С другой стороны, это возможность реализовать перечисленные цели.

Цель этого отчета — не вынести суждение о подразделении кластера, а, скорее, поднять вопросы, которые следует задавать, когда используется термин или когда кластерная схема подается на утверждение. Поскольку стандартной формы подразделения кластера не существует, в каждом случае необходимо будет определять, действительно ли кластер выполняет поставленные задачи.

Подразделение на кластеры обычно не разрешается в соответствии с правилами зонирования, основанными на «конверте единичной партии». Поэтому необходимо сделать специальные условия, чтобы учесть характерную схему истинного кластера. Более продвинутые постановления о зонировании включают «положения о планируемой застройке» в качестве исключения, практика, которая, по всей видимости, разрешает строительство этих застроек. В некоторых кругах существует ощущение, что согласно положениям о планируемом развитии кластер должен несправедливо подвергаться более тщательному изучению, чем традиционные схемы, когда в то же время кластер может представлять собой значительное улучшение.Там, где появляются кластеры, предпринимаются усилия по разработке правил, которые позволят эти новые разработки без громоздких и неопределенных процедур проверки.

Одна опасность кластера состоит в том, что концепция и разрешающие положения могут быть нарушены. Совершенно очевидно, что там, где расположены группы домов, чистая плотность отдельных участков увеличивается по сравнению с ожидаемым при зонировании по одному участку. Если это разрешено, следует продемонстрировать преимущества, которые можно получить, допустив такое «локальное» увеличение плотности.

Плотность соседства может быть эффективно увеличена в кластерных застройках, если:

  1. Общая земля используется для целей, которые обычно не были бы дополнительным использованием на индивидуальном жилом участке, например, под школу.
  2. Со временем на общей земле построены дополнительные жилые постройки.

Остальные проблемы кластерного разделения — это те, которые присущи простонародью. К ним относятся владение, использование общей площади, ее контроль и обслуживание.Особое значение имеют механизмы, гарантирующие целостность общей земли, поскольку легко увидеть, что вся идея кластера искажается, если эта земля не используется по назначению.

Мы постарались указать на факторы, которые следует учитывать любому, кто имеет отношение к кластерному подразделению. Однозначные ответы невозможны, поскольку опыт работы с кластером ограничен. Благодаря тщательному руководству и контролю в настоящее время кластер демонстрирует все возможности по привнесению восхитительной новой формы развития в пригородную сцену.

СНОСКИ

1 Полную информацию о ссылках, приведенных в тексте, см. В списке в конце этого отчета.

2 См. Общий Закон о городах, Глава 21 Сводных законов, Статья 3, Раздел 37, выдержки из которого опубликованы в Приложении I. Раздел 179-p применим к деревням, а Раздел 281 применим к городам.

БЛАГОДАРНОСТИ

Planning Advisory Service благодарит следующих людей за их мнения и своевременные комментарии об их опыте работы с кластерными подразделениями, а также за предоставление некоторых материалов, которые были перепечатаны в этом отчете.

Роберт Кэтлин, консультант по планированию, Bagby & Catlin, Денвилл, Нью-Джерси.

Кэрролл Дж. Донохью, юрист, Сент-Луис, штат Миссури.

Роланд Б. Грили, доцент кафедры регионального планирования, Массачусетский технологический институт, Кембридж, Массачусетс.

Альфред У. Джархоу, директор, Отдел оценки и ипотечных рисков, Федеральное жилищное управление, Вашингтон, округ Колумбия

Альфред Кан, помощник директора по планированию, Комиссия по планированию округа Сент-Луис, Клейтон, штат Миссури.

Роджер Монтгомери, доцент Школы архитектуры Вашингтонского университета, Сент-Луис, Миссури.

Уильям Л. Нельсон, консультант по планированию, Nelson-Ball & Associates, Милуоки, Висконсин.

Бернард Х. Шефтелл, начальник отдела текущей работы, Совет государственных земельных комиссаров, Милуоки, Висконсин.

Стивен Сассна, консультант по планированию, Stephen Sussna Associates, Трентон, Нью-Джерси.

Ирвинг Вассерман, начальник отдела землеустройства, Комиссия по городскому планированию, Филадельфия, Пенсильвания.

Уильям Л. Вейсмантел, градостроитель, Harland Bartholomew and Associates, Сент-Луис, штат Миссури.

ССЫЛКИ

Бруссат, Уильям К. «Общинные площади на новых жилых площадях», Ландшафтная архитектура , весна 1960 г.

Кэтлин, Роберт. «Зонирование с контролем плотности», Американский город , сентябрь 1959 г.

«Планы кластеров в Project Give Houses Open Land — and Privacy», New York Times , 3 января 1960 г.

Крэбтри, Г.Х., младший «Развитие подразделений поля для гольфа», Urban Land, сентября 1958 г.

Кертис, М. Ховер. «Планирование благоустройства … Двойная система соседства». Перепечатано из National Real Estate and Building Journal, с декабря 1953 года по март 1954 года.

Фельд, Майрон X. «Подразделение кластерного сада», Американский город, , июль 1959 года.

Фрост, Джеймс. «Открытое пространство в подразделениях», Государственный журнал Коннектикута , август 1960.

Голдстон, Эли, и Шойер, Джеймс Х. «Зонирование планируемых жилых построек», Harvard Law Review , декабрь 1959.

«Хороший ландшафтный дизайн жизненно важен, говорит проектировщик», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Грили, Роланд Б. «В пользу низкой плотности», Американский город, 1 февраля 1958 г.

«Является ли архаичное зонирование реальной причиной однообразия в подразделениях?» House and Home , июнь 1960 г.

«Является ли эта новая идея планировок подразделений хорошим ответом на зонирование« большого участка »?» House and Home , сентябрь 1959 г.

Китс, Джон. Трещина в окне изображения . Кембридж, Массачусетс: The Riverside Press. 1957 г.

Местное планирование и зонирование . Олбани: Министерство торговли Нью-Йорка, ред. изд., 1958.

Макнамара, Майлз. «Новая идея в разделении — кластеризация — здесь планируется», Milwaukee Journal , 31 января 1960 г.

Миллер, Ричард А. «Дремлющее состояние планирования подразделений», Architectural Forum , февраль 1959.

Radburn — Защитные ограничения и общественная администрация. Fair Lawn, Нью-Джерси: Городская жилищная корпорация, 1929.

Сигел, Ширли Адельсон. Закон открытого пространства . Нью-Йорк: Regional Plan Association, Inc., 1960.

Штайн, Кларенс С. К новым городам Америки . Нью-Йорк: Reinhold Publishing Corp., 1957.

Преобразование пригорода: возможность гибкого управления зонами . Филадельфия: Жилищное управление Филадельфии, апрель 1960 г.

«Этот план кластера предусматривает размещение только 283 домов на 530 акрах», House and Home , май 1960 г.

Тюммлер, Фред У. «Зонирование для планируемого сообщества», Urban Land , апрель 1954 г.

Уайт, Уильям Х. младший. Обеспечение открытого пространства для городской Америки: меры по сохранению . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, Технический бюллетень 36, декабрь 1959 г.

Зонирование групповой жилой застройки . Чикаго: ASPO, Информационный отчет консультационной службы по планированию, номер 27, июнь 1951.

ПРИЛОЖЕНИЕ I

Выдержка из Общего закона города Нью-Йорка, глава 21 сводных законов, статья 3.

Раздел 37. Планировочная доска, изменения в правилах зонирования . Орган, создающий упомянутый совет по планированию, настоящим уполномочен постановлениями или постановлениями, применимыми к правилам зонирования такого города или любой части таких правил зонирования, чтобы наделить его полномочиями одновременно с одобрением любой такой площадки либо для подтверждения правил зонирования земли. так, как показано на официальных картах зонирования города, или вносить в них какие-либо разумные изменения, и такая доска настоящим уполномочена вносить такие изменения.Владелец земельного участка, указанного на табличке, может представить вместе с табличкой предлагаемый план строительства с указанием участков, на которых предполагается строительство групповых жилых домов или многоквартирных домов или местных магазинов и магазинов. Такое здание должно указывать для каждого участка или предлагаемой строительной единицы максимальную плотность населения, которая может существовать на нем, и минимальные требования к двору. Такой план, если он утвержден советом по планированию, должен изменить, изменить или дополнить правила зонирования земли, указанной на табличке, в пределах ограничений, установленных таким законодательным органом в указанном постановлении или постановлении.При условии, что для такой земли, показанной таким образом, не будет более высокой средней плотности населения или покрытия земли зданиями, чем это разрешено в районе, в котором расположена такая земля, как показано на официальной карте зонирования. Такой план строительства не должен утверждаться советом по планированию, если, по его мнению, надлежащее использование прилегающей земли не обеспечено разумными гарантиями и такой план не согласуется с общественным благосостоянием. Прежде чем правление внесет какие-либо изменения в правила зонирования, должны быть проведены публичные слушания, которым будет предшествовать такое же уведомление, как и в случае утверждения самой площадки…. При подаче таблички в канцелярию уездного клерка или регистратора такие изменения, подлежащие, однако, рассмотрению судом, как предусмотрено ниже, должны быть и стать частью правил зонирования города, должны иметь место любых правил, установленных сметной комиссией или другим законодательным органом города, применяются таким же образом и могут быть изменены.

ПРИЛОЖЕНИЕ II

Предлагаемая поправка к Постановлению о зонировании
Порядок застройки односемейных микрорайонов

(г.Округ Луис)

1. Целью данной статьи является обеспечение различий в размерах участков в односемейных жилых районах с тем, чтобы разрешенная плотность жилых единиц, предусмотренная требованиями к минимальному размеру участка, поддерживалась в целом и желательно открытое пространство, лесной покров, зона отдыха. области или живописные виды сохранены.

2. Застройщик подразделения в односемейном районе, за исключением односемейного района «E» площадью 6000 кв. Футов, может изменять размеры участков внутри подразделения, используя процедуры, содержащиеся в настоящей статье.Максимальное количество участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой, рассчитывается путем вычитания 20 процентов общей площади, подразделяемой на полосу отвода, и деления оставшейся площади на минимальные требования к площади участка для района для одной семьи. или районы, в которых будет располагаться подразделение. Этот метод применяется независимо от количества земли, фактически необходимой для полосы отвода. Земля, используемая коммунальными предприятиями для сервитута для основных объектов, таких как линии электропередачи и водопровод, если такая земля недоступна для застройки собственником из-за сервитутов, не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества лоты, которые могут быть созданы в рамках этой процедуры.Земля в поймах рек Миссисипи, Миссури и Мерамек или в пределах обычных берегов других водотоков не должна рассматриваться как часть общей площади при расчете максимального количества участков, которые могут быть созданы в соответствии с этой процедурой.

3. В соответствии с этой процедурой, лоты могут быть уменьшены в области ниже минимального размера лота, требуемого в районе, в котором расположено подразделение, при условии, что средний размер лотов, созданных в подразделении, не ниже минимального размера лота, требуемого в район.В подразделениях, состоящих из десяти или более участков, общая земля для открытого пространства или для отдыха может быть выделена для использования собственниками жилых участков, и такая общая земля может быть включена в определение среднего размера участков, созданных в подразделении.

4. В соответствии с этой процедурой ни один участок в жилом районе для одной семьи не может быть уменьшен на площади ниже следующих минимальных стандартов, а также такие уменьшенные участки не должны иметь фасад меньше, чем применимый фасад, требуемый в Правилах о подразделении:

РАЙОН МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ЛОТА
B 1 акр 20000 кв.фут
Б-1 30 000 кв. Футов 15000 кв. Футов
С 20000 кв. Футов 12,000 кв. Футов
К-1 15000 кв. Футов 10,000 кв. Футов
С-2 12000 кв. Футов 9000 кв. Футов
С-3 10000 кв. Футов 7500 кв. Футов
D 7500 кв. Футов 6000 кв. Футов

Местоположение, протяженность и назначение общей земли, которую предлагается выделить для открытого пространства или для рекреационного использования в пределах любого подразделения, должны быть рассмотрены и утверждены Комиссией по планированию до того, как будут применяться положения настоящего Раздела. Частное рекреационное использование, такое как поле для гольфа или бассейн, использование которого ограничено владельцами или жильцами участков, расположенных в пределах участка, может быть одобрено как земля общего пользования. Другие виды использования или участки, которые могут считаться общими землями, включают исторические здания или участки, парки и бульвары, декоративные парки, обширные участки с лесным покровом и низины вдоль ручьев или участки пересеченной местности, где такие участки обширны и имеют достойные природные особенности. сохранения.

Содержание общих земель для открытых пространств или рекреационного использования должно быть гарантировано доверительным соглашением, утвержденным Комиссией по планированию, и должно быть зарегистрировано в Регистраторе дел округа Сент-Луис одновременно с записью окончательной площади подразделения. Такая общая земля должна быть аннулирована по законным актам на срок не менее тридцати лет.

От редакции: Предлагаемая поправка к постановлению о зонировании округа Сент-Луис, штат Миссури, еще не была принята и может быть изменена.Консультативная служба по планированию перепечатывает положения предлагаемой поправки не как рекомендацию, а как образец зонирования с контролем плотности, которое будет включать кластерное подразделение.

ПРИЛОЖЕНИЕ III

Город Гилфорд, штат Коннектикут
Поправка к Положению о Подразделении

Раздел 9 — РАЗВИТИЕ КЛАСТЕРА

C. Остаток земли, не входящий в состав участков под застройку, должен быть в таком состоянии, размере и форме, чтобы их можно было использовать для отдыха.Эта земля должна быть либо:

(1) Передано городу Гилфорд (в соответствии с параграфами C-3 и 4 ниже) или

(2) Находится в корпоративной собственности владельцев участков в пределах застройки и других соседних землевладельцев, которые могут пожелать стать членами корпорации (в этом случае Открытая земля может быть ограничена членами указанной корпорации, поскольку указанная корпорация может сам решаю). В случае корпорации девелопер должен включить в договор с собственниками строительных участков выгодное право на использование Открытой земли.

Никакие постройки, кроме тех, которые связаны с отдыхом, не должны быть разрешены на ней. Открытая земля не может быть продана для других целей, кроме отдыха.

(3) Земля, переданная городу, должна быть минимум 6 акров; и находится в корпоративном владении как минимум 4 акра. Если Земля находится в корпоративной собственности, она подлежит налогообложению.

(4) В случае подразделения, состоящего из 30 или более участков и расположенного в соответствии с настоящим Разделом, застройщик может ходатайствовать перед Комиссией по планированию и зонированию, чтобы Открытая земля была передана городу для использования в качестве открытого открытого пространства общего пользования.

(5) Перепродажа городом Открытой Земли для любого другого использования, кроме как для отдыха, требует письменного согласия 75% всех домовладельцев в пределах 2500 футов от указанной Открытой Земли.


Подготовил Джон Розенталь

Авторские права © 1960 Американское общество должностных лиц по планированию

Информационный бюллетень

жилых домов | Центр устойчивых систем

Образцы использования

Несмотря на то, что существуют стратегии проектирования домов с учетом климатических условий и эффективности ресурсов, потребление материалов и энергии на душу населения в жилищном секторе продолжает расти.С 2000 по 2018 год население США увеличилось на 16,3%, а количество единиц жилья увеличилось на 19,5%. 1,2,3 В период с 2000 по 2010 год площадь городских земель увеличилась на 15%. 1 Следующие тенденции демонстрируют модели использования в секторе жилищного строительства.

Размер и вместимость

  • Увеличенная средняя площадь домов в США: 4,5

1970-е годы 1,767 футов 2 ; 1990-е годы 2185 футов 2 ; 2019 2,498 футов 2
Увеличение на 41% по сравнению с 1970-ми годами

  • Снижение среднего количества жильцов в U.С. хоз: 7

1970-е годы 2,96; 1990-е годы 2,64; 2019 2,52
Снижение на 15% по сравнению с 1970-ми годами

  • Повышенная средняя площадь домов в США на человека:

1970-е годы 597 футов 2 ; 1990-е годы 828 футов 2 ; 2019 991 фут 2
Увеличение на 66% по сравнению с 1970-ми годами

  • Большинство американцев живут в частных домах. В 2017 году 69% от 122 млн U.С. домохозяйства были одной семьей. 8
  • В 1950 году 9% жилищных единиц занимал только один человек. 9 ​​ К 2019 году это значение увеличилось до 28%. 10
Средний размер нового дома на одну семью в США, 1970 и 2019 гг.
5,6

Отдельные домохозяйства в США
9,10

Энергопотребление

  • Исследование Мичиганского университета показало, что средний дом в США.С. потреблял 147 кВтч / м3 2 в год в 2015 году. 12
  • С 1950 по 2018 год потребление электроэнергии увеличилось в 16 раз. В 2017 году в жилищном секторе было использовано 1,46 трлн кВтч электроэнергии, что составляет 38,5% от общего объема продаж электроэнергии в США. 13
  • В 2019 году жилищный сектор США потребил 21,2 квадриллиона БТЕ первичной энергии, что составляет 21% от потребления первичной энергии в США. 14
  • Разные нагрузки от розеток на домохозяйство удвоились с 1976 по 2006 год. 15 Это приборы и устройства, не относящиеся к основным функциям здания (HVAC, освещение и т. Д.), Такие как компьютеры, фитнес-оборудование, компьютеры, телевизоры и системы безопасности. 16 В 2019 году разные нагрузки потребляли больше электроэнергии, чем любое другое конечное использование в жилых домах (освещение, HVAC, водонагревание и охлаждение), на долю которых приходилось 37% первичной энергии и 52% потребления электроэнергии. 11
  • Неэффективное использование энергии включает отопление и охлаждение незанятых домов и комнат, неэффективные бытовые приборы, превышение уставки термостата и потерю мощности в режиме ожидания. 17 В совокупности на эти виды использования приходится не менее 45% от общего потребления энергии в жилищном секторе. 11
  • Домашние системы управления энергопотреблением отображают потребление энергии с помощью домашнего монитора или мобильного приложения и позволяют удаленно управлять устройствами. Системы управления энергопотреблением в доме могут снизить потребление энергии домом примерно на 4-7%. 18
Потребление энергии в жилищах в США ПО КОНЕЧНОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ, 2019
11

Использование материала

  • Средний U.Для дома S. на одну семью, построенного в 2000 году, потребовалось 19 тонн бетона, 13 837 дощатных футов пиломатериалов и 3 061 фут 2 изоляции. 19
  • С 1975 по 2000 год потребление глины для жилищного строительства и строительства увеличилось более чем в четыре раза из-за ее использования в плитке и сантехнике. 20
  • В 2012 году около 24% всей древесины, потребляемой в США, использовалось для жилищного строительства. 21
  • Около 10 миллионов тонн отходов образовалось при строительстве новых жилых домов в 2003—2004 годах.4 фунта на фут 2 . 22
  • Средний уровень переработки отходов строительства и сноса (C&D) в США составляет 20-30%. 23 Сиэтл переработал 64% своих отходов C&D в 2018 году. 24

Нормы и стандарты

  • Национальная лаборатория Тихоокеанского Северо-Запада Министерства энергетики США оценила совокупную экономию за счет применения Международного кодекса энергосбережения (IECC) для 42 штатов. С 2010 по 2016 год IECC сэкономил 0,27 квадриллиона БТЕ первичной энергии, 1.29% потребления первичной энергии в жилищном секторе в 2019 году. 14,25 Совокупная экономия энергии позволила сэкономить 3,2 миллиарда долларов (в долларах 2016 года) и избежать 17,6 миллиона метрических тонн CO 2 . 25
  • Для большинства типов зданий традиционные энергоэффективные технологии позволяют снизить потребление энергии на 20% по сравнению со стандартом 90.1-2004 Американского общества инженеров по отоплению, холодильной технике и кондиционированию воздуха (ASHRAE). 26
  • Энергетический кодекс Флориды 2007 года позволил сэкономить 13% по сравнению с потреблением энергии до 2007 года за счет сокращения потребности в отоплении, охлаждении и горячей воде.Повышение эффективности было нивелировано увеличением размеров домов и нагрузкой на пробки. 27
  • Совет по экологическому строительству США обеспечивает систему рейтинга и сертификации домов Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). 30
  • Дома, построенные в соответствии с требованиями программы Energy Star, на 20% более энергоэффективны, чем дома, построенные в соответствии с требованиями IECC 2009 года или выше. 31
  • Модернизация источников энергии, сокращение использования топлива в домашних условиях и поощрение более плотных поселений могут снизить выбросы парниковых газов (ПГ) в жилищах. 12
Энергетический кодекс жилого дома Статус по штату
28,29

Воздействие жизненного цикла

  • В период с 1990 по 2018 год выбросы парниковых газов в жилищном секторе увеличились на 9%, достигнув 1 042 миллиона метрических тонн эквивалента CO 2 . 32
  • В 1998 году CSS провела инвентаризацию потребления энергии в течение жизненного цикла односемейного дома площадью 2450 квадратных футов, построенного в Анн-Арборе, штат Мичиган. 33
  • Только 10% потребления энергии в течение жизненного цикла дома приходилось на строительство и обслуживание; 90% произошло во время эксплуатации. 33
  • Меры по повышению энергоэффективности снизили потребление энергии в течение жизненного цикла на 63%. Тщательный выбор материалов снизил воплощенную энергию на 4%. 33
  • Выбросы парниковых газов за жизненный цикл были сокращены с 1 013 до 374 метрических тонн CO 2 -эквивалентных за 50-летний срок службы дома. 33
  • Наибольший вклад в потребление первичной энергии внесли полиамид для ковров, бетона, битумной черепицы и ПВХ для сайдинга, оконных рам и труб. Улучшенная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и целлюлозная изоляция были наиболее эффективными стратегиями снижения затрат на электроэнергию. 33
  • Замена битумной черепицы переработанной черепицей из пластика и древесного волокна за 50 лет позволила снизить энергопотребление на 98%. 33
  • Дом площадью 900 футов 2 в Дэвисе, Калифорния, смоделировал дизайн и технологии для снижения энергопотребления, такие как светодиодное освещение, эффективные бытовые приборы, рекуперация тепла сточных вод и система лучистого отопления и охлаждения.Годовое потребление энергии упало до 5 854 кВтч, что на 44% меньше, чем в стандартном доме того же размера и местоположения. Производство электроэнергии с помощью фотоэлектрических панелей на крыше сделало дом чистой положительной энергией. 34
  • На рабочую энергию приходится 80–90% потребления энергии в течение жизненного цикла здания, а на внутреннюю энергию приходится 10–20%. По мере повышения энергоэффективности и уменьшения рабочей энергии на воплощенную энергию приходится большая часть энергии жизненного цикла. Дизайн и выбор материалов являются ключевыми способами снижения потребления энергии. 35

Решения и устойчивые альтернативы

Снижение эксплуатационной потребности в энергии

Потребление энергии и воды в течение срока службы здания больше влияет на его воздействие на окружающую среду, чем строительные материалы. Следующие предложения могут значительно снизить эксплуатационное потребление энергии:

  • Уменьшение размеров: создавайте меньшие размеры, чтобы снизить потребление энергии и энергии. 36 Крошечные домики созданы для рационального использования пространства. 37
  • На обогрев и охлаждение помещений приходилось 45% энергопотребления в жилищном секторе в 2019 году. 11 Пассивное отопление и охлаждение может снизить потребление энергии. 33
  • Добавив потолочные вентиляторы, можно с комфортом установить кондиционер на 4 o F. 38
  • Установите арматуру с низким расходом воды, чтобы сэкономить воду и электроэнергию. 39
  • Адекватная изоляция может снизить затраты на отопление и охлаждение.Потребности в R-ценности различаются в зависимости от местоположения, конструкции здания и методов отопления. 40
  • На водонагревание приходится 14% потребления энергии в жилищах. 11 Экономьте энергию с системой рекуперации тепла сточных вод. 41
  • Максимизируйте естественное освещение с окнами, выходящими на юг. Правильно затените окна, чтобы минимизировать попадание тепла летом. 42
  • Приобретайте энергоэффективные приборы и освещение. На бытовые приборы и освещение обычно приходится 25% расходов на электроэнергию в домах. 43
  • Замените лампы накаливания и галогенные лампы компактными люминесцентными лампами или светодиодами, чтобы снизить затраты на электроэнергию и выбросы парниковых газов. 44
  • Обратитесь за рекомендациями по получению сертификатов с нулевым выбросом углерода и / или энергии от таких организаций, как: International Living Future Institute, U.S. Green Building Council, и Passive House Institute U.S. 45

Выберите долговечные и возобновляемые материалы

По мере снижения эксплуатационной энергии воплощенная энергия строительных материалов становится более важной для долгосрочного энергосбережения и сокращения выбросов парниковых газов. 46 Долговечные строительные материалы служат дольше и требуют меньшего количества замен, чем более тонкие альтернативы, и могут помочь снизить экологическую нагрузку на жилые дома.

  • Материалы длительного пользования: пробковые или паркетные полы, металлическая кровля.
  • Возобновляемые источники энергии: пробка, линолеум, шерстяные ковры, сертифицированная древесина и фанера, соломенная плита, изоляция из целлюлозы, тюки соломы.

Колледж Окрестности | Текущие жители | Студенческий общежитие


Revelle College

Первый колледж Калифорнийского университета в Сан-Диего нацелен на воспитание разносторонних студентов, готовых к соревнованиям в сложном мире.Структурированная учебная программа развивает важные навыки, такие как творческое письмо и мышление, используя язык науки и знаний, а также настоящее искусство обучения.

Микрорайон

Студенты первого курса Revelle размещаются в группе из восьми многоэтажных общежитий с видом на Revelle Plaza.

64 Degrees, 64 North и Roger’s Market находятся рядом со студенческим общежитием. Баскетбольные площадки, зеленая крыша (с видом на океан), а также главный тренажерный зал и плавательный комплекс Natatorium также находятся в нескольких минутах ходьбы.


Мьюир Колледж

Названный в честь известного натуралиста и защитника дикой природы, Колледж Джона Мьюира глубоко привержен поддержке гуманных целей и задач. Самодостаточность и индивидуальный выбор являются неотъемлемой частью философии обучения колледжа.

Микрорайон

Расположенный на западной стороне кампуса, в нескольких минутах ходьбы от пляжа, жилой комплекс Muir окружает лужайку, где студенты могут учиться, играть в фрисби или общаться.Студенты-первокурсники обычно размещаются в высотных общежитиях Теная и Тиога, состоящих в основном из двухместных номеров и некоторых одноместных. Студенты второго курса получают возможность выбрать место в апартаментах Туолумне или Тамарак.

Напротив жилого комплекса находятся рестораны Pines and Roots, Redwood Lounge, небольшая кофейня и круглосуточный магазин. Центр исполнительских искусств Мандевиль, бассейн, тренажерный зал, поля для отдыха, волейбольные, баскетбольные и теннисные корты находятся поблизости, что позволяет вести богатую и разнообразную жизнь на небольшой территории и поддерживать сильный дух общины.


Маршалл Колледж

Философия Thurgood Marshall College делает упор на учености, социальной ответственности и вере в то, что гуманитарное образование должно включать понимание роли каждого человека в обществе.

Микрорайон

Первокурсники живут в общежитиях, оборудованных кабельным телевидением и высокоскоростным интернетом. В общежитиях студенты размещаются в люксах, которые варьируются от двухместных, одноместных и мини-двухместных комнат, окружающих просторную общую зону с гостиной, большой ванной комнатой и патио.Студенты-первокурсники также могут перетекать в несколько квартир Маршалла.

Goody’s, OceanView, прачечная, конференц-залы, игровая комната и центр студенческих мероприятий расположены поблизости.


Колледж Рузвельта (ERC)

Колледж Элеоноры Рузвельт (ERC) чествует одного из самых известных политических лидеров и гуманитариев Америки 20-го века.ERC делает упор на всестороннее общее образование, которое готовит учащихся к участию в глобальной и многокультурной экономике 21 века.

Микрорайон

Большинство студентов-первокурсников проживают в общежитиях, состоящих преимущественно из двухместных комнат и некоторых одноместных, на границе с общественным садом и кафе Ventanas. Поблизости расположены деревенский рынок и ресторан-бистро, а также спортивный комплекс RIMAC.

Прачечная, учебные и конференц-залы, почтовый ящик, игровая комната, центр студенческих мероприятий, студенческий телеканал и International House удобно расположены в районе ERC.


Шестой колледж в North Torrey Pines Living Learning Neighborhood

Sixth College предлагает студентам изучить исторические и философские связи между культурой, искусством и технологиями. Поощряются творчество, воображение и художественное самовыражение, поскольку учащиеся учатся идти на интеллектуальный риск и нестандартно мыслить. Программа жилой жизни служит для усиления академической миссии и философии колледжа, создавая связь с учебным опытом за пределами классной комнаты.

Микрорайон

Большинство первокурсников Шестого колледжа живут в основном в двухместных комнатах (с некоторыми одноместными), размещенных в 3 зданиях в новом доме Шестого колледжа в жилом районе Норт-Торри-Пайнс. Общие комнаты отдыха и мини-кухни доступны для учебы и общения. Более подробную информацию о нашем новом доме можно найти здесь. Жилая зона удобно оборудована беспроводным доступом в Интернет.

Студенты, продолжающие обучение в Sixht College, живут в квартирах, где есть кухня, гостиная и предлагаются как одноместные, так и двухместные спальни.

В окрестностях есть прачечная и почтовый ящик.

Примеры схем зданий

Только образцы макетов.


Колледж Уоррена

Колледж Эрла Уоррена чтит бывший университет U.С. Председатель Верховного суда, считавший, что ответственные граждане берут на себя ответственность за свою жизнь. Студентам предлагается связать свое образование с личными и карьерными целями.

Микрорайон

В общежитиях представлены двухместные и одноместные апартаменты с видом на экологический заповедник UCSD. Первокурсников также можно разместить в апартаментах, расположенных на противоположной стороне кафе Canyon Vista и Earl’s Place. В каждой двухкомнатной квартире размещаются по четыре студента в двухместных комнатах.

Warren Housing предлагает крытое помещение для хранения велосипедов и прачечные, центр деятельности для студентов, Earl’s Fun House, лабораторию Mac, ресторан Canyon Vista и Earl’s Place (кафе для гурманов и магазин товаров повседневного спроса). Жилые дома окружают площадки для баскетбола и песочного волейбола. Аквацентр Canyonview с бассейном олимпийских размеров, стеной для скалолазания и тренажерным залом находится неподалеку.

Примеры схем зданий

Только образцы макетов. Конфигурация и пространство зависят от объекта.


Седьмой колледж

Seventh College — новейший из семи колледжей Калифорнийского университета в Сан-Диего, первая группа студентов будет зачислена осенью 2020 года. Это историческая возможность помочь создать культуру колледжа, о которой вы всегда мечтали, и сформировать будущее Seventh College на долгие годы. приходить. Вместе мы построим веселое, гостеприимное и инклюзивное сообщество.

Микрорайон

Расположенный в одном из самых красивых районов кампуса, всего в нескольких кварталах от океана и по соседству со спортивным комплексом RIMAC Калифорнийского университета в Сан-Диего и школой менеджмента Рэди, в Седьмом колледже вы найдете множество мест, где можно пообщаться с другими, расслабиться и веселиться.Кроме того, все студенты Седьмого колледжа имеют возможность жить в красивых современных апартаментах с полностью оборудованными кухнями, многие из которых могут похвастаться захватывающим видом на океан. В начало

Что такое проектировщик зданий?

A Building Designer — это прежде всего профессионал, знакомый со всеми аспектами строительства, чьи планы и проекты отражают конкретные потребности, стиль и бюджет клиента.Строительный проектировщик может предложить вам как клиенту полный спектр профессиональных услуг, которые могут включать:

  • Дизайн жилых домов, как одно-, так и многоквартирных, а также коммерческих структур в соответствии с архитектурными законами каждого штата.
  • Совещание с вами для определения типа, размера и конечного использования конструкции на начальном этапе планирования.
  • Подходя к любой дизайнерской проблеме на основе практических, функциональных и экономичных решений, которые наилучшим образом соответствуют вашим требованиям, переводя эти факторы в концепцию, которая является одновременно эстетической и утилитарной.
  • Предлагает рекомендации относительно участка, внутренней и внешней планировки, материалов, которые будут использоваться, а также архитектурной и внешней отделки.
  • Предоставляет вам предварительные и подробные проекты предлагаемой конструкции, начиная от первоначальной концепции до полных рабочих чертежей и спецификаций, которые будут соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.
  • Когда концептуальные проекты приняты вами, проектировщик здания может представить контракт с подробным описанием объема услуг, которые будут предоставлены, и обозначить соответствующие обязанности, сборы, а также структурные, механические и электрические соображения.
  • Помощь в выборе подрядчиков и контроль строительства. Вы можете нанять проектировщика зданий, который обеспечит все или любую часть процесса планирования, проектирования и строительства по вашему желанию. Эти услуги регулируются политиками и услугами выбранного вами дизайнера.
  • Если его наняли для этого, проектировщик здания может помочь вам, подготовив и опубликовав тендерные предложения на строительство, а также может интерпретировать и объяснять вам тендерные предложения с любыми рекомендациями.
  • В качестве вашего агента проектировщик здания может, как это разрешено некоторыми штатами, проводить инспекции на месте или наблюдения за вашим строительством, гарантируя, что все работы соответствуют признанным стандартам.

A Профессиональный член Американского института строительного проектирования (AIBD) — это лицо, активно занимающееся профессиональной практикой проектирования жилых помещений в качестве собственника или проектировщика фирмы, предоставляющей услуги по проектированию зданий. .AIBD учредил автономный орган, известный как Национальный совет по сертификации проектировщиков зданий (NCBDC), для создания и управления программой экзаменов и сертификации. Этим сертифицированным лицам разрешается использовать звание сертифицированного профессионального проектировщика зданий (CPBD).

Сертифицированные члены имеют более чем шестилетний опыт работы, представили примеры своей работы и были проверены на компетенции, связанные с выполнением услуг в качестве проектировщика зданий.Для получения дополнительной информации об этом процессе сертификации посетите NCBDC.com.

Стратегии передовой практики в сфере жилой, коммерческой и институциональной недвижимости

Уменьшение объемов в 5-10 раз позволяет сэкономить рабочую силу в здании, место в хранилищах для отходов и на тротуарах, а также может сократить количество поездок на грузовиках.

Архитекторы часто думают о том, как уменьшить количество отходов во время строительства зданий, но они также могут проектировать, чтобы уменьшить текущие отходы, образующиеся в течение срока службы своих зданий, так же, как они рассматривают сокращение использования энергии и воды.Проектирование материальных потоков не только уменьшит количество отходов, отправляемых на свалки, но также улучшит удобство для жителей, условия работы для персонала, качество общественных пространств вокруг здания и успешную работу инфраструктуры сбора и обработки, в которую они поступают. Стратегии делятся на следующие широкие категории:

1. Планирование движения материалов через здание

Поток товаров, доставляемых в здание, отражается потоком исходящих выброшенных материалов.Планирование этих потоков является ключом к эффективному управлению отходами. Планы должны охватывать количество, маршруты, оборудование и процедуры персонала, дизайн складских помещений и схему сбора.

Перемещение отходов через служебный коридор

2. Упрощение разделения отходов

Хорошая конструкция может упростить утилизацию материалов в отдельных контейнерах и повысить уровень утечки. Дизайн также может создать согласованную систему для пользователей с помощью согласованных визуальных элементов и указателей по всему зданию, а также путем включения обратной связи с данными об отходах.Если утилизация мусора более удобна, чем рециркуляция (и органических) потоков, разделение будет более сложной задачей. ← Равное удобство для вторичной переработки (не обязательно органических) — текущий минимальный стандарт во многих городах, включая Нью-Йорк. Для обсуждения см. DSNY, «Переработка в контексте» (2001), 28, ссылка.

Станция сепарации отходов

3. Снижение расхода материалов с помощью программных решений

Снижение потребления снижает возможное образование отходов.Следовательно, любые программные решения по сокращению количества закупаемых товаров — например, путем совместного использования оборудования и мебели в офисном помещении; или предоставление в ресторане многоразовой, а не одноразовой посуды — следует поощрять.

Тарелки многоразовые в буфете

4. Уменьшение объема отходов

Оборудование, уменьшающее объем отходов, может уменьшить складские площади, место для установки и пробег грузовика-сборщика. Предварительная обработка органических отходов может значительно снизить как вес, так и объем органических отходов.Оборудование требует дополнительных затрат и увеличивает эксплуатационные расходы и рекомендуется только в определенных ситуациях. Использование калькулятора отходов может помочь определить, когда следует рассматривать оборудование.

Картон в тюках уменьшает пространство для установки

Проектирование с нулевыми отходами — это совместный процесс, который необходимо начинать в самом начале проекта. Соображения на фазу включают:

Фазы предварительного проектирования
  • Включите отходы в планирование устойчивого развития: проводите семинары по комплексному дизайну, ставьте цели по сокращению и отвлечению отходов, разделению органических веществ и использованию многоразовой посуды.
  • Программирование: ищите возможности делить пространство и оборудование.
  • Используйте калькулятор отходов для первоначальной оценки количества отходов.
Схема
  • Обдумайте выбор типологии (жилая, коммерческая и грузовая)
  • Первоначальный план управления отходами: план удаления, разделения, хранения, перемещения и сбора всех потоков отходов. Согласуйте с администрацией здания, инженерами и ландшафтным архитектором.
  • Рассмотрите возможность использования методов учета отходов.
Проектная и строительная документация
  • Конструкция для любого редуктора объема.
  • Обновите план управления отходами: укажите всех коммерческих или институциональных арендаторов.
  • Обновите цели по отходам: изучите возможности сокращения отходов, пожертвования, упаковки и возврата упаковочных контейнеров поставщиком
  • Разработка методов учета отходов.
  • Разработать станции по переработке и переработке мусора и вывески.
Передача и размещение

Они могут быть разработаны владельцем здания и руководством, но должны основываться на предыдущем плане управления отходами.

  • Окончательный план управления отходами, включая стандартные рабочие процедуры, а также все типы и места размещения контейнеров.
  • Разработать информационные и образовательные программы.
  • Выполните заново расчеты отходов, чтобы отразить любые цели по сокращению и отвлечению отходов.
  • Разработать станции по переработке и переработке мусора и вывески (если они еще не существуют).
  • Подумайте об оборудовании для уменьшения объема (если это еще не сделано).

Для нового здания необходимо учитывать все фазы. Для существующего здания начальный этап зависит от объема ремонтных работ.Переработка и более эффективное управление отходами также могут быть модернизированы в зданиях без постоянного ремонта.

Стратегии передовой практики указывают на применимость к коммерческим и жилым зданиям. Для институциональных зданий выбирайте в зависимости от заполняемости.

Планирование отходов как материального потока

Проектирование здания для тех, кто обслуживает здание, а также для тех, кто обслуживает здание, делает его лучше для всех. Дизайнеры часто не принимают во внимание процессы обслуживающего персонала и материальные потоки в здании.Когда они учтены, безопасность и удовлетворенность сотрудников, гигиена и удовлетворенность сотрудников улучшаются. Когда они не принимаются во внимание, в систему вносятся точки трения, которые ежедневно разочаровывают сотрудников, оказывая все более сильное воздействие.

Посетив многие здания, мы увидели огромные различия между ними. Поскольку объем работы архитектора обычно не позволяет ему / ей узнать, насколько хорошо здание работает для обслуживающего персонала, архитектор не осознает проблем, поэтому не может на них учиться.И мы заметили, что, когда менеджмент зданий ценит творческий потенциал и идеи каждого игрока, трение уменьшается, и решения находимся.

Глубина, которую может достичь дизайнер при планировании мусора, зависит от того, является ли здание существующим и заселенным, или оно планируется без представления о будущем жильце. Приведенные ниже стратегии являются исчерпывающими и должны рассматриваться по мере необходимости.

2.01 Определить потоки и количество отходов

Планирование отходов требует знания типа и количества выбрасываемых материалов.Планируемое пространство должно быть гибким, поскольку потоки отходов и процедуры переработки часто меняются со временем.

Потоки и количество отходов можно определить по:

  • Аудит отходов в существующем здании или в другом месте того же предприятия. Возможны различные варианты: от глубокого взвешивания контейнеров для мусора или мешков до полного «выкапывания мусорного ведра», при котором все отходы разделяются, классифицируются и взвешиваются. В более сложных коммерческих зданиях обычная практика — нанять консультанта по отходам для точной оценки.
  • Средние данные об отходах для различных категорий использования. В Нью-Йорке существуют требования Городского обзора качества окружающей среды (CEQR), которые включают расчетные данные об отходах в первоначальную экологическую оценку крупных застроек, которые могут привести к выбрасыванию 50 или более тонн материалов в неделю. Чтобы помочь в подсчете отходов, руководство CEQR включает расчетные фунты на одного жителя, сотрудника, студента, больничную койку и заключенного для различных целей использования здания.
  • Калькулятор отходов: использует средние местные данные об отходах и включает рекомендации по оборудованию для уменьшения объема, емкостям для хранения и площади.

The Zero Waste Design Guidelines Калькулятор отходов

2.02 Планирование маршрута

Проектирование маршрута через здание для выбрасывания материалов требует учета методов транспортировки, укомплектования персоналом и любых ограничений в использовании лифтов, служебных коридоров, желобов или подъемников. Стратегии включают:

  • Сведите к минимуму расстояния для персонала.
  • Сведите к минимуму количество точек обработки / передачи, так как существует вероятность загрязнения потоков при каждой обработке.
  • Обеспечивает безопасные методы вертикального перемещения по лифту, лифту, пандусу или желобам. Лестницы распространены в старых малоэтажных коммерческих зданиях, но они ограничивают вес мусорных контейнеров и могут привести к травмам персонала. Служебные лифты занимают дополнительную площадь, но использование пассажирских лифтов может создавать неудобства для пассажиров. Подъемники для материалов (лифты) стоят меньше, но персонал не входит, поэтому необходимо координировать погрузку и разгрузку. Хотя пандусы занимают много места, они могут быть спроектированы как внешние дворы или дворы, поэтому служебные двери могут выходить из помещений подвала.
  • Подумайте о методах перегрузки: требуется ли изменение высоты, например, на погрузочной платформе, которая позволяет тентованным грузовикам сбрасывать отходы в контейнер емкостью 35 куб. Ярдов? В противном случае персоналу может потребоваться поднимать и бросать тяжелые сумки или предоставлять механические средства подъема.
  • Примите во внимание временные ограничения на использование лифта, передвижение по местам общего пользования, часы работы персонала или часы сбора и тому подобное.
Во внешний двор встроен полукруглый пандус, позволяющий вывозить мусор из подвала на тротуар.

Сверху вниз: несколько желобов к колесным бункерам; Несколько желобов для контейнеров емкостью 2 куб. Ярда

Рассмотрим контейнеры для транспортировки и хранения
Отходы обычно выбрасываются и перевозятся в контейнерах.Разные размеры и конфигурации подходят для разных целей. (См. Мусорные баки в зданиях ниже.) Примите во внимание:

  • Необходимо ли выделить место и место для мытья контейнеров
  • Зазоры и радиусы поворота для контейнеров
  • Хранение транспортной тары
  • Безопасность персонала (вес транспортных контейнеров)

Рассмотрим желоба и сортировщики.
Желоба, которые используют силу тяжести для транспортировки отходов через здание, чаще встречаются в жилых домах.В приведенной ниже инфографике опций желоба показаны наиболее распространенные варианты и рекомендации.

Когда желоба соединяются с мешками в колесных бункерах, их необходимо обслуживать гораздо чаще. Если они могут подключаться через уплотнитель к более крупным контейнерам объемом 1–2 куб. Ярда, соединение может быть более плотным, улучшая гигиену и требуя менее частого обслуживания. (См. Пример из практики Avalon.) Это особенно важно для лотков для органических отходов. Очень мало зданий, в лотках которых есть органика.Проблемы включают требование более частой мойки и опасения по поводу того, что компостируемые мешки разобьются на определенном количестве этажей. Желоба для рециркуляции могут опуститься в тентованные грузовики, а затем материал переместится в мешки для размещения.

Желоба часто блокируются, когда жители вставляют пакеты с текстилем или картоном. Разделение коллекции ткани и картона может помочь снизить вероятность.

2,03 Дизайн места для хранения

Исследования показывают, что хорошо спроектированные складские помещения увеличивают отвлекаемость.Поскольку во многих коммерческих зданиях не хватает надлежащего хранилища для отходов, они в конечном итоге монополизируют погрузочные доки и коридоры, выталкивая погрузку на улицу и / или блокируя выход. Рассмотрим: ← Исследование DSNY — Многоэлементное исследование WCS 2005 г.

  • Требуемые складские площади и разрешения для перемещения контейнеров
  • Механические аспекты: вентиляция, температура, освещение, вода и слив для мытья посуды
  • Доступ на улицу
  • Пойма: с риском затопления подвала рассмотрите возможность использования контейнеров большего размера, а не мешков, или храните отходы на одном уровне.

Погрузочная площадка, заполненная хранилищем отходов

2,04 План сбора

Рекомендации по типологии коллекций см. В главе «Коллекция и городской дизайн».

У тротуаров Нью-Йорка есть много конкурирующих вариантов использования, включая стойки для велосипедов, уличную мебель, прорези бордюров и ямы для деревьев, которые могут быть удлиненными или включать биопоры для дополнительной инфильтрации ливневой воды. Проектировщики новых зданий часто не согласовывают это использование с местом для хранения отходов, прежде чем они отправятся на сбор.Когда известно количество отходов, которые будут размещены, дизайнер часто может спланировать тротуар, чтобы разместить его, независимо от того, находятся ли отходы в мешках или контейнерах. Однако в высоких зданиях или зданиях с большим количеством мусора может не хватить места на тротуаре для его размещения, а размещение мусора в мешках у обочины может заблокировать движение пешеходов. В таком случае конструкция может позволить персоналу выкатывать контейнеры с задней загрузкой на 1-2 куб. Ярда во время сбора (для пикапа частным самосвалом), либо контейнеры-уплотнители объемом 20-40 куб. Ярдов могут быть размещены на погрузочной платформе или во внешнем пространстве. , и здания могут совместно использовать их (см. пример из Бэттери-Парк-Сити).

Удлиненная яма для просачивания ливневых вод не оставляет места для размещения отходов

В существующих зданиях нехватка внутреннего пространства для хранения отходов привела к постоянному хранению контейнеров для мусора вдоль фасадов улиц — в мусорных ведрах, ограждениях и клетках — или за забором, что часто отвлекает от пешеходного тротуара. (См. Правила Нью-Йорка для инфографики Setout.) Еще одно решение, которое потребует изменений в политике города, — это совместный сбор данных в публичной сфере. Для получения информации о возможностях совместного сбора см. Передовые стратегии в главе 3.



Специальные жилые кладовые вдоль фасадов улиц

Соображения по поводу дизайна коллекции:

  • Типы используемых контейнеров или мешков
  • Сроки сбора и требуется ли промежуточная стадия
  • Для колесных контейнеров: вопросы укомплектования персоналом при перемещении контейнеров обратно в здание и мойке (Примечание: DSNY в настоящее время не забирает контейнеры объемом 1–8 куб. Ярдов из зданий, которые еще не получают услуги.)
  • Доступ в зону сбора
  • Согласование с посадочными зонами, уличной мебелью и оформлением тротуаров
  • Согласование с зонами загрузки и прорезями бордюров
  • Ограждения и экраны, если предусмотрено постоянное хранение на тротуарах
  • Если в здании есть и частная коллекция, и сбор DSNY, запланируйте отдельные зоны для разметки, чтобы избежать путаницы для перевозчиков и разграничить ответственность.
2,05 Учитывать кадровые процедуры

Проектировщикам необходимо учитывать требования к персоналу и техническому обслуживанию, и было бы полезно, если бы они могли участвовать в разработке стандартных операционных процедур (СОП), которые могут быть усилены за счет занятия постов управления зданием.

  • Учитывайте потребности в персонале и баланс между рабочим временем и первыми затратами. Обратите внимание, что в первую очередь затраты могут быть сокращены, а техническое обслуживание включено в стоимость аренды оборудования для удаления отходов, а не его покупки.
  • Сотрудничайте с руководством здания для разработки СОП с четкими инструкциями по перемещению потоков отходов через здание. Предоставьте информацию, чтобы руководство здания могло продолжить обучение, обучение и поддержку, чтобы повысить мотивацию и подотчетность персонала.
  • Вывески и визуальные подсказки должны быть одинаковыми по всему зданию.
  • Что касается существующих зданий, воспользуйтесь проницательностью и творчеством персонала и совместными усилиями проанализируйте систему и разработайте рабочие процедуры.
  • DSNY предлагает обучение для управления зданием.
  • Для строительного персонала профсоюза 32BJ предлагается обучение.

Персонал переносит отходы из транспортного бункера в уплотнительный контейнер

2.06 План приема материалов поставки

С ростом интернет-торговли здания, особенно жилые, подвергаются значительно возросшему потоку входящих и исходящих материалов.При проектировании входов следует учитывать доставку посылок и исходящую упаковку.

Изучите макеты планов, чтобы уменьшить количество отходов при упаковке и доставке; рассмотреть возможность проектирования погрузочных доков и помещений для упаковки с учетом приема ящиков и упаковки. ← Предприятия начинают использовать более многоразовую упаковку. См. Ссылку «Ассоциация многоразовой упаковки».

  • Обеспечьте хранение в помещениях общественного питания, чтобы поставщики могли забрать упаковку для доставки, такую ​​как ящики, деревянные поддоны и многоразовые бутылки, при следующей доставке.(См. Пример из практики продовольственного кооператива Park Slope.)
  • Обеспечьте хранение в помещениях для упаковок для возврата изолированных прохладных упаковок и пакетов, используемых для доставки продуктов и наборов для еды. Подумайте о том, чтобы поставить холодильник, если местные службы доставки будут доставить без теплоизоляции.

Ящики для доставки и контейнеры, штабелированные для возврата

2,07 Рекомендации для многоквартирных домов

Нет ничего необычного в том, что каждый арендатор в многоквартирных зданиях, особенно производственных, имеет собственный мусоровоз.Это автоматически увеличивает количество поездок грузовиков к зданию, что влечет за собой дополнительные затраты и негативные последствия для жителей здания и населения. Это также ограничивает возможность использования общего оборудования в общем здании или внешнем пространстве. И это увеличивает сложность
операций по обращению с отходами в масштабах всего здания, поскольку может не быть единообразия в отношении требований разделения, вывесок и прозрачных цен. Совместное оборудование может значительно снизить затраты и улучшить управление отходами, уменьшив объем и увеличив отвлечение.Наем сотрудника для наблюдения за общим оборудованием окупается. Существуют различные способы взимания платы с отдельных арендаторов за использование. (См. BPS 2.20 и пример из практики MART.)

  • Рассмотрите возможность сбора в масштабах всего здания с помощью одного возчика.
  • Рассмотрите возможность предоставления общего хранилища и оборудования в многопользовательских зданиях. Взимайте с арендаторов плату за использование, а не фиксированную плату.
  • Убедитесь, что язык аренды требует, чтобы отдельные арендаторы использовали общие хранилища и оборудование или предоставляли место для хранения отходов, когда общее пространство не предоставляется или недоступно в любое время.
  • Убедитесь, что язык аренды требует от арендаторов соблюдения правил обращения с отходами.
  • Для жилых и коммерческих зданий с раздельным сбором необходимо спроектировать отдельные системы.

Стратегии удаления отходов

Отвод отходов — это мера доли материалов, которые могут быть отведены из потока отходов. На степень эффективного улавливания материалов на месте утилизации влияет относительное удобство утилизации и конструкция, позволяющая пользователю узнать о системе, которой необходимо следовать.Образовательная и информационная обратная связь может укрепить это.

2,08 Обеспечить равное удобство утилизации (жилая)

Исследования показали, что выравнивание игрового поля для всех ежедневных потоков отходов увеличивает утечку. Если у жителей есть удобный доступ к мусоропроводу, но они должны сдавать переработку и органику в подвал, они с большей вероятностью выбросят все потоки отходов в мусоропровод. ← Цифровой ключ может рассчитывать время использования желоба, а не точный объем.

Если образующиеся отходы будут преимущественно одним потоком — например, бумага и картон в почтовом отделении — тогда может иметь смысл предоставить только контейнеры для этих потоков, возможно, вместе с обычным мусорным ящиком для случайных отходов.

Апартаменты

Спроектируйте емкости для всех потоков отходов в квартире.

  • Решения включают шкафы с выдвижными ящиками для нескольких потоков и / или контейнеры для органических материалов на столешнице. Если ничего не спроектировано и не встроено, результатом часто становится большая корзина для мусора и неудобное хранилище для вторичной переработки.
  • Удалите контейнеры общего назначения для отходов в других помещениях, где все потоки будут смешиваться, или обеспечьте разделенные или штабелированные контейнеры для нескольких потоков.

Кухонные выдвижные ящики для нескольких потоков отходов

Многоквартирный жилой дом
Строительные нормы и правила составлены для равного удобства утилизации мусора, MPG и потоков вторичной переработки бумаги, но не органических отходов. Многие существующие здания не совмещают утилизацию и мусор, и простота размещения контейнеров с органическими отходами зависит от их типологии. (См. Типологии жилых домов.) В городах с обширными программами по органике, например, Сан-Франциско и Милан, закрыты желоба и рекомендуется удалять все потоки отходов на первом этаже, но строительный кодекс Нью-Йорка не всегда допускает это.Необходимы дальнейшие исследования, чтобы определить лучшую стратегию построения типологий без простого размещения сбора органики вместе с другими потоками — совместное размещение контейнеров может быть не лучшим решением для максимального отклонения в некоторых существующих зданиях. Проект для совместного размещения органических веществ и всех потоков отходов в помещениях для отходов:

  • Скоординировать действия с руководством здания, чтобы определить, позволяет ли укомплектованность персоналом минимальное ежедневное обслуживание контейнеров с органикой, помещенных в мусорные помещения. Другие стратегии минимизации запахов включают вытяжную вентиляцию и охлаждение.
  • Если предусмотрен желоб для органических продуктов, приемник на приемном конце должен быть тесно связан с основанием желоба, поэтому контейнер емкостью 2 куб. Ярда более подходит, чем бункер на колесах. Желоба для органических отходов встречаются нечасто, но органический материал спускается по смешанным желобам для мусора, и регулярное техническое обслуживание желобов предназначено для того, чтобы органические отходы прилипали к стенкам желоба (с промывкой и обработкой ферментами). Есть опасения, что компостируемые пакеты более склонны к поломке, чем обычные пластиковые пакеты, и для решения таких проблем важно провести пилотирование лотков для органических отходов.(См. Тематическое исследование Grand Millenium.)
  • Существующие одиночные лотки могут быть дооснащены системой сортировки, что обеспечивает одинаковое удобство утилизации нескольких потоков отходов.

Вывоз в мусорное ведро в общежитии Новой школы

2,09 Обеспечить равное удобство утилизации (коммерческий)

Исследования показали, что выравнивание игрового поля для всех ежедневных потоков отходов увеличивает утечку. Когда образующиеся отходы будут в основном одним потоком — например, органические отходы на кухне или бумага и картон в почтовом отделении — может иметь смысл предоставить бункеры только для этого потока, возможно, с обычным мусорным баком для случайных отходов.На объекте должны быть предусмотрены варианты удаления всех потоков.

Офисы
Создание центральных пунктов сбора отходов.

  • Предусмотрите урны для всех потоков отходов в центральной зоне, например в кладовой. Избавьтесь от мусорных корзин на рабочих местах или предоставьте только корзины для вторичной переработки бумаги и небольшие настольные корзины для бумажных отходов и мусора типа обертки.
  • Убедитесь, что когда персонал переносит отходы на место хранения, для каждого потока отходов предусмотрены отдельные бункеры.

Настольная корзина для вторичной переработки бумаги, с маленькой корзиной для мусора

Станции по переработке отходов в ресторанах
Станции по переработке и переработке отходов в ресторанах часто плохо спроектированы и сбивают с толку клиентов, что приводит к сильно загрязненным водостокам и низкой скорости утечки.

Проектируйте станции рециркуляции с учетом всех потоков, генерируемых на предприятии. Потоки, которые следует учитывать, включают:

  • Органические отходы и компостиры
  • Переработка: металл, пластик и стекло
  • Жидкости: чтобы клиенты могли опорожнять бутылки перед переработкой, чтобы снизить вес и упростить обращение
  • Мусор

Обычно клиенты выбрасывают только материалы, купленные на предприятии, поэтому, если потоки не создаются, разделение можно упростить — вплоть до органических отходов и жидкостей.(См. BPS 2.10.)

Станция вторичной переработки с четкими визуальными подсказками

Кухни ресторана
Наиболее распространенным потоком на кухнях являются пищевые отходы, но необходимо учитывать пластиковую упаковку и картон, а в соответствии с законодательством Нью-Йорка необходимо обеспечить сбор бумаги, металла и стекла на объекте. Также должны быть предусмотрены контейнеры для отработанного кулинарного масла, и они обычно обслуживаются вместе с жироуловителем. Обеспечить для всех пищевых отходов, образующихся на всех участках приготовления пищи:

  • Обеспечьте контейнеры для потоков отходов, образующихся в каждом месте (это может означать, что на кухне требуются только контейнеры для органических веществ, в зависимости от процедур).
  • Размещайте органические отходы в удобных местах, где образуются пищевые отходы, например, на станциях приготовления пищи и в местах приема пищи в ресторанах.

Места хранения отходов и погрузочные доки
Обеспечьте бункеры подходящего размера в каждом месте, где обрабатываются отходы:

  • В каждом пункте обработки / хранения / сбора отходов должны быть соответствующие бункеры для каждого потока, чтобы отделенные отходы не смешивались в дальнейшем.
  • Контейнеры должны иметь размер, соответствующий ожидаемому объему каждого потока отходов — например, хотя обычно образуется больше перерабатываемых отходов, чем мусора, распространенным сценарием является предоставление небольшого мусорного ведра рядом с большим мусорным ведром.Это приводит к снижению уровня утечки.
  • Планы этажей с указанием расположения контейнеров помогают оперативному персоналу каждый день размещать контейнеры в нужных местах.
2.10 Обеспечьте четкие визуальные подсказки и вывески

Среднестатистический человек тратит несколько секунд на то, чтобы решить, в какую корзину утилизировать свои отходы. При хорошем дизайне эту информацию можно быстро передать с помощью визуальных подсказок. Чтение требует больше времени, а в многоязычной среде требует перевода. Исследования показали, что визуальные подсказки и вывески значительно снижают загрязнение и увеличивают скорость захвата.← Шон Даффи и др., «Это очень важно: допустимые возможности контейнеров для отходов влияют на соответствие требованиям по переработке», в Environment and Behavior 41, (2008): 747, 10.1177 / 00138323737.

Используйте стандартные вывески.

  • Используйте вывески и ярлыки контейнеров с четкими изображениями (эскизами или фотографиями) и принятой во всем мире цветовой кодировкой для каждого потока: синий для смешанной переработки, голубой для бумаги, зеленый для органических материалов и черный для мусора. Recycle Across America — один из примеров стандартизированных знаков.Стандартизация вывесок позволяет легко узнавать общественность и сотрудников.
  • Убедитесь, что знаки одинаковы по всему зданию. В многоквартирных домах поощряйте жильцов использовать стандартные вывески в здании.
  • В вывесках следует использовать набор слов, аналогичный материалам DSNY. Для коммерческих зданий мы предлагаем использовать международные стандартные цвета для бумаги (голубой) и органики (зеленый), которые отличаются от цветов DSNY для жилой коллекции (зеленый для бумаги и оранжевый для органики).Мы делаем это, чтобы стимулировать национальные или глобальные коммерческие предприятия к стандартизации на всех сайтах.
  • Для зданий с доставкой DSNY используйте бесплатные указатели, доступные на многих языках, которые предоставляются по запросу на веб-сайте DSNY.

Четкие визуальные подсказки и указатели для 4 потоков рециркуляции (мусор находится слева за перегородкой, с небольшим отверстием)

Ежемесячная скорость утечки, отображаемая на видном месте на станции для отходов

Дизайн отверстий для подсказки пользователю подходящего содержимого.
Формованные отверстия могут указывать пользователям на соответствующий поток и останавливать вход других потоков. Например, небольшое круглое отверстие принимает только бутылки и банки для вторичной переработки, а линейное отверстие может обозначать место для бумаги. Имейте в виду, что отверстия должны быть достаточно большими, чтобы вместить все материалы в каждом потоке. Например, отверстия меньшего размера для бутылок и банок часто не подходят для пластиковых контейнеров на вынос, или отверстия для бумаги могут быть слишком узкими для книги, что расстраивает пользователей и ведет к затрудненному отвлечению.

Используйте цвет для обозначения потока отходов.

  • Используйте стандартные цвета для каждого потока отходов: DSNY для Нью-Йорка (оранжевый для органических отходов, зеленый для бумаги) или международный (зеленый для органических отходов, голубой для бумаги).
  • Цвет
  • можно использовать для кромки проема на станции для отходов, цвета корзины или крышки, а также для вывесок.

Контейнеры разного цвета с четкими указателями и крышкой, которую необходимо поднимать для мусора

2.11 Обеспечьте возможность обратной связи

Визуальная обратная связь меняет поведение на основании исследований с видимыми измерителями энергии и приборными панелями. ← См. Sander Hermsen et al., «Использование обратной связи с помощью цифровых технологий для нарушения и изменения привычного поведения: критический обзор текущей литературы», в книге Computers in Human Behavior 57 (4/2016), ссылка.

Отображение данных об отходах для изменения поведения.

Рассмотрите возможность отображения информации об образовании и отвлечении отходов в точке образования отходов, чтобы изменить поведение.(См. Пример из практики Etsy.)

Виртуальная обратная связь
Виртуальная обратная связь через цифровые платформы всего здания.

2.12 Разработка программ повышения осведомленности и образования

Жильцы здания, производящие отходы, должны быть осведомлены о системном протоколе. Сочетание вывесок, визуальных подсказок и обратной связи с информационными и образовательными программами может гарантировать понимание процесса всеми производителями отходов. Добавьте регулярные сообщения для отправки отзывов.

  • Рассмотрите возможность запуска программы взаимодействия с резидентами.(См. Пример из Торонто.) ← «Многосемейная переработка: тематические исследования инновационных практик со всего мира», подготовлено Cascadia Consulting Group по управлению отходами Твердые отходы округа Снохомиш, Твердые отходы округа Кинг (11/2012), ссылка; и Ализа МакХуг, «Обеспечение устойчивости: лучшие практики в программах стиля амбассадоров», в блоге Global Green (7 августа 2017 г.), ссылка.
  • Для коммерческих зданий: обеспечить обучение нового персонала и регулярное обновление персонала. Для зданий с несколькими арендаторами убедитесь, что при аренде требуется обучение персонала.
  • Убедитесь, что договоры аренды жилых и коммерческих зданий включают требования по переработке. (Обратите внимание, что DSNY имеет стандартный язык аренды для жилых помещений.)
2,13 Проектирование размещения (жилое)

Адаптация мусорных баков к образующимся потокам — хороший дизайн, который может улучшить обращение с отходами. Сбор картона, тканей и вешалок отдельно в зданиях с желобами может уменьшить засорение желобов.

  • Разместите урны для текстиля в центре или в прачечной.Предоставьте контейнеры для электронных отходов и организуйте их раздельный сбор. Многоквартирные дома могут участвовать в программах DSNY refashionNYC и ecycleNYC.
  • В элитных жилых домах, где жители часто пользуются услугами химчистки
    , подумайте о том, чтобы предоставить стержень или подставку для возврата вешалок. Это также может помочь уменьшить засорение желоба.
  • В зданиях, которые, вероятно, будут получать много заказов, подумайте о том, чтобы добавить место для картона и средства для его разрушения. (См. Пример из StuyTown.)
  • Предоставление контейнеров для сбора отходов, не относящихся к сфере компетенции DSNY, таких как батареи, лампочки, термометры и шприцы, облегчает жильцам, защищает персонал и обеспечивает безопасную утечку материалов. Администрация здания несет ответственность за отходы, поэтому определите типы опасных отходов, которые следует включить15. В некоторых жилых зданиях также собирают использованный кулинарный жир, фильтры Brita, пластиковую пленку и пакеты, а также другие предметы. ← EPA регулирует опасные отходы в соответствии с Законом о сохранении и восстановлении ресурсов.Чтобы узнать о правилах, см. Ссылку «Генераторы опасных отходов» Агентства по охране окружающей среды США.
  • Разместите мусорные баки для общих потоков в соответствующих местах, например, для сбора бумаги и картона в помещениях для отправки почты и упаковки, а также для переработки текстиля и пластика в прачечных.

Проектирование для жилых помещений: переделка текстильного мусорного ведра NYC в прачечную; тележка для велосипеда; стеллаж для вешалок

2.14 Дизайн для размещения (коммерческий)

Потоки отходов коммерческих и институциональных зданий сильно различаются в зависимости от занятости. Разделение и создание возможностей для сбора образовавшихся потоков может улучшить отвод отходов. (См. BPS 2.09.)

  • Для ресторанов рассмотрите возможность хранения использованного кулинарного масла, которое обычно может собирать тот же самосвал, который чистит жироуловители.
  • Для потоков пищевых и промышленных отходов изучите возможность полезного повторного использования определенной части потока отходов.Существует множество примеров того, как пищевые отходы, образующиеся в результате одного предприятия, перенаправляются другим. Посетите веб-сайт ReFED, чтобы узнать о новаторах, которые используют излишки хлеба для производства пива, и других, которые используют отработанные зерна из пива для изготовления батончиков мюсли.
  • Подумайте, можно ли удалить материалы из потока отходов или уменьшить количество отходов путем принятия решений о закупках.
  • Выполните аудит отходов, чтобы понять, откуда берутся потоки отходов, и подумайте, можно ли предотвратить их попадание в здание.Etsy провела аудит отходов и обнаружила, что много отходов упаковки происходит от обедов и напитков на вынос. Теперь он предоставляет персоналу многоразовые чашки, которые они могут принести в местные кафе (см. Пример из практики Etsy).

Жир и кости из мясорубок отделяются и используются для производства мыла, промышленных чистящих средств, химических смазок и кормов для домашних животных

Тостовый эль из излишков хлеба

Стратегии сокращения отходов
2.15 Предоставление общего оборудования и услуг

В экономике замкнутого цикла совместное использование является ключевым моментом, и его можно продвигать с помощью программирования зданий.(См. BPS 2.26.)

Рассмотрите возможность предоставления общего оборудования.
Многоквартирные дома часто предлагают оборудование в общих помещениях, такое как гантели в тренажерном зале, игрушки в игровой комнате и грили для барбекю на террасе на крыше. Подумайте о дополнительных удобствах, таких как общая библиотека товаров, которая снижает потребность в пылесосе, дрели и надувной подушке в каждом туалете.

Дизайн для обслуживания, чтобы уменьшить количество и частоту покупок.
Предоставлять услуги по техническому обслуживанию, такие как уборка, стирка и ремонт внутри здания, чтобы было меньше, но более качественных и эффективных приборов.

2,16 Снижение расхода материалов

Упаковка составляет значительную долю отходов, а упаковка пищевых продуктов составляет около двух третей от общего объема отходов упаковки. Мытье многоразовых контейнеров оставляет гораздо меньший экологический след, чем использование одноразовой упаковки (см. Исследование города Портленд). Когда многоразовые контейнеры не подходят, выбор компостируемых материалов может уменьшить объем отходов и их воздействие на окружающую среду. Бумага составляет 37% коммерческих отходов Нью-Йорка.← DSNY, «Исследование и анализ коммерческих твердых отходов в Нью-Йорке, сводный отчет», 2012 г., стр. 39, ссылка.

Конструкция, позволяющая сократить использование упаковки и одноразовой посуды.

  • Запрограммировать рестораны и кафетерии с оборудованием для мытья посуды и использовать многоразовую посуду и фонтанчики вместо напитков в бутылках, одноразовых тарелок и посуды. Помещения для мытья посуды могут быть расположены удаленно, а посуду можно транспортировать с помощью конвейеров для посуды, которые могут даже транспортировать посуду на несколько этажей в менее ценные места ниже уровня.Конвейеры для посуды также позволяют персоналу разделять отходы, что упрощает разделение для клиентов и снижает загрязнение.
  • Предоставить многоразовые контейнеры to-go, которые клиенты могут взять с собой, а затем вернуться в ресторан или бросить в специальные ящики. (См. Пример из Колумбийского университета.) Предоставьте место для мусорного ведра для возврата контейнеров и посудомоечных машин, если их мыть на месте, или доступ для третьей стороны, чтобы забрать и мыть за пределами места.
  • Предоставлять фонтаны с водой и наполнители для бутылок, разливные напитки и оптовые закуски, а не торговые автоматы или расфасованные товары.

Эта карусель для посуды транспортирует блюда по конвейерной ленте из ресторана на втором этаже в посудомоечную машину в подвале.

Обеспечьте компостируемую посуду и кухонные принадлежности.
Согласование с перевозчиком отходов необходимо для обеспечения того, чтобы предприятие конечного назначения для органических веществ принимало компостные материалы. Установки для анаэробного сбраживания обычно не принимают никаких компостов (они отфильтровываются вместе с другими загрязнениями и удаляются), а некоторые предприятия для компостирования не принимают компостируемые биопластики.Если компостируемые отходы составляют большую долю от общего количества органических отходов, для транспортировки и сбора внутри зданий можно использовать более крупные контейнеры на колесах (64–96 галлонов), поскольку компосты имеют легкий вес. Оборудование для предварительной обработки органических веществ, как правило, не принимает компостируемые вещества. (См. BPS 2.24.)

Обеспечьте компостируемую посуду, чашки и кухонные принадлежности (бумажные компостируемые вещества экологически предпочтительнее биопластиков). В сфере общественного питания такая посуда, чашки и кухонные принадлежности могут значительно упростить сбор мусора, поскольку все выброшенные предметы могут попасть в один поток отходов: органические отходы.Если в большом генераторе используются компостируемые материалы, рекомендуется использовать уплотнитель для уменьшения объема.

Многоразовые коробки Go Box используются в Портленде, штат Орегон

Дизайн для сокращения использования бумаги.

  • Дизайн для цифровой информации с цифровыми дисплеями и интеллектуальными досками, а не для использования с мольбертами, принтерами, копировальными аппаратами и картотеками.
  • Вместо бумажных полотенец поставьте энергоэффективные сушилки для рук. Исследования показали, что эти сушилки, особенно высокоэффективные, оказывают меньшее воздействие на окружающую среду.
2,17 Уменьшить образование пищевых отходов

Пищевые отходы — большая проблема в США, 30% –40% всей еды тратится впустую, в основном в предприятиях, ориентированных на потребителей, таких как рестораны, продуктовые магазины и дома. Когда пища тратится впустую, вся энергия, вода и рабочая сила, задействованные в сельском хозяйстве, сборе урожая, переработке, упаковке, охлаждении и транспортировке пищи, также тратятся впустую.

Разработайте дизайн хранилища для пищевых продуктов, чтобы уменьшить количество отходов.
Дизайн кухни сводит к минимуму порчу продуктов, избегая потери продуктов, за счет видимых мест хранения, неглубоких холодильников и охлаждаемых ящиков.

Дизайн витрины для еды сокращает количество отходов.

  • Дизайнерские буфеты с минимальными отходами (маленькие противни или раунды) по сравнению с традиционными большими «гостиничными сковородками». Буфеты в типичных условиях общественного питания могут быть основным источником отходов, особенно при самообслуживании; как только потребители черпают из блюда, цепь безопасности пищевых продуктов разрывается, и остатки не могут быть повторно использованы или переданы в дар.
  • Уменьшите количество отходов при сервировке в ресторанах, используя тарелки меньшего размера и обеды без подносов, чтобы уменьшить чрезмерное потребление и остатки еды со стороны посетителей.
  • Создавайте витрины для продуктов питания в продуктовых магазинах так, чтобы в первую очередь покупались самые старые продукты, и размер дисплеев, чтобы обеспечить быструю смену отображаемых продуктов.

Буфет с маленькими кастрюлями и многоразовой посудой

Дизайн оборудования для отслеживания пищевых отходов с целью изменения решений о покупке.

  • Предоставление систем отслеживания пищевых отходов на предприятиях пищевой промышленности. Отслеживание пищевых отходов и аналитика могут сократить количество пищевых отходов на предприятиях, ориентированных на потребителей, до 35%.Весы с экраном ввода для отслеживания пищевых отходов расположены рядом с контейнером для органических веществ. Программное обеспечение анализирует данные и дает идеи и стратегии по сокращению отходов. Цифровые системы включают LeanPath, Winnow и Phood; также могут использоваться ручные системы слежения. ← «Появляются новые профилактические технологии, в том числе инструменты для отслеживания отходов и инновации в области упаковки. Интервью с членами Консультативного совета ReFED показали, что эти технологии позволили сократить отходы на 5–35% в начальных пилотных проектах », — ReFED,« Дорожная карта по сокращению пищевых отходов в США на 20% », 2016 г., 29, ссылка; Для примера крупномасштабного пилотного проекта см .: «WWF, AHLA, Фонд Рокфеллера объединились для решения проблемы пищевых отходов в отелях: три группы стремятся разработать инструментарий, который поможет отелям предотвратить образование пищевых отходов», Waste 360, 3/22 / 2017, ссылка.
  • Технология все еще новая, но для жилых домов разрабатываются холодильники, которые могут помочь владельцам отслеживать еду с помощью камеры, чтобы минимизировать отходы.
Сокращение образования пищевых отходов за счет ручного взвешивания отходов или использования цифрового программного обеспечения (показан Lean Path)

2.18 Содействие передаче и повторному использованию

После сокращения потребления в соответствии с потребностями повторное использование предметов является следующей стратегией в иерархии отходов.Дизайн здания может облегчить повторное использование ненужных предметов, и это часто делается неформально — парадные ступени в районах из коричневого камня являются идеальными полками для продажи или раздачи ненужных товаров. В более крупных зданиях пространство подвала иногда используется, чтобы позволить повторно использовать более крупные выброшенные предметы другими в здании. Однако, поскольку пространство обычно не хватает, может быть удобнее совместно использовать доступные элементы в цифровом виде через резидентные портальные системы, такие как BuildingLink или ActiveBuilding.Когда не хватает места для массовых предметов, ожидающих сбора, вместо них может использоваться дробильное оборудование, которое уничтожает предметы и предотвращает повторное использование. Упомянутое выше пожертвование еды требует особого внимания.

Конструкция для хранения насыпных товаров.
Предоставьте физическое пространство или онлайн-платформу, позволяющую повторно использовать предметы в здании другими людьми, и достаточно места для хранения предметов, ожидающих получения от организации повторного использования или благотворительной организации.

Конструкция для доступа и охлаждения пожертвованных продуктов питания.

  • Позвольте пожертвовать скоропортящиеся продукты, обеспечив хранение в холодильнике и сухом месте в удобном месте, особенно если получение необходимо в нерабочее время. Дополнительную информацию о создании программы пожертвований продуктов питания можно найти в Руководстве Департамента здравоохранения и психической гигиены Нью-Йорка для доноров продуктов питания .
  • Работа с компаниями, занимающимися вопросами пожертвований, которые помогают найти местных партнеров по утилизации пищевых отходов в ресторанах. ← например, Food Donation Connection помогает компаниям, работающим в сфере общественного питания, разрабатывать и реализовывать программы по сбору урожая, ссылка.
  • Подумайте о том, чтобы пожертвовать холодильники в жилых домах, чтобы жители могли делиться едой, которая в противном случае могла бы остаться несъеденной.

Brooklyn Stoop Продажа

2.19 Дизайн с учетом финансовых стимулов, таких как SAYT (жилая)

Измерение и плата за использование воды и электроэнергии многократно демонстрировали, что они значительно сокращают потребление воды и электроэнергии, и вполне логично, что то же самое можно сказать и об отходах. Было доказано, что схемы оплаты по мере использования сокращают количество отходов и увеличивают переработку отходов в других городах, и в настоящее время DSNY изучает возможность реализации инициативы «Сохранить по мере выброса» (SAYT) в Нью-Йорке.Если финансовые льготы применяются только на уровне здания и не связаны напрямую с количеством мусора, производимого отдельным домохозяйством, личный стимул будет отсутствовать. Даже если SAYT не будет реализован, здания могут быть спроектированы таким образом, чтобы уменьшить количество отходов и увеличить утечку за счет финансовых стимулов.

Дизайн, позволяющий применять финансовые стимулы на уровне домохозяйств.

  • Рассмотрите стратегии, которые отслеживают образование отходов в отдельных домохозяйствах.Стратегии включают требование наличия идентификационной метки для открытия желоба со стимулами к сокращению использования, особенно мусоропровода. Если система SAYT предполагает приобретение специальных сумок, то может потребоваться установка камер или общедоступных мест доступа, чтобы воспрепятствовать использованию неразрешенных сумок.
  • Другие менее точные, но более простые способы взимания платы за образование отходов для каждого пользователя могут включать финансовые стимулы, связанные с частотой, с которой житель входит в хранилище для отходов, посредством данных, связанных с цифровым ключом жителя.
2.20 Дизайн с учетом прозрачного ценообразования по потокам (коммерческий)

Проектируйте коммерческие здания, чтобы отслеживать индивидуальные отходы бизнеса и предоставлять обратную связь.

  • В коммерческих зданиях с несколькими арендаторами подумайте о системах, которые взвешивают и отслеживают отходы с помощью весов на погрузочных площадках с комбинированными уплотнителями и контейнерами. (См. Пример из практики MART.)
  • В коммерческих зданиях подумайте о том, чтобы обслуживающий персонал использовал корзины со встроенными весами и входными экранами для отслеживания отходов, используя бесплатное программное обеспечение, такое как Divertsy от Etsy.(См. Пример из практики Etsy.)

Стратегии сокращения объемов

Оборудование, которое уменьшает объем потоков отходов, может уменьшить площадь, необходимую для хранения и размещения отходов, затраты на рабочую силу и уменьшить количество грузовиков, необходимых для сбора отходов, уменьшая воздействие на окружающую среду. Это также может сделать работу по обращению с отходами более эффективной и менее опасной. Поскольку органические отходы на 90% состоят из воды, их тяжело перевозить и вывозить на тележке дорого, но есть возможности для значительного уменьшения объема и веса.Предварительная обработка отходов на месте обычно используется только в коммерческих зданиях. (См. BPS 2.24.)

Отходы взвешиваются на центральном складе

Перед спецификацией оборудования следует внимательно рассмотреть следующие факторы, поскольку оно подходит не для каждой ситуации.

Типы оборудования

  • Компакторы (переработка мусора, картона, металла, пластика и стекла, органика)
  • Пресс-подборщики (картонные, металлопластиковые, в т.ч. пленочные)
  • Дробилки, измельчители и измельчители (стекло, бумага, пластик)
  • Обработка органических отходов (органические отходы, как правило, пищевые отходы)

Соображения включают:

  • Стоимость и обслуживание
  • Пригодность для потока отходов
  • Степень уплотнения
  • Требуется рабочая сила и обучение
  • Размеры и зазоры
  • Требования к питанию и энергопотребление
  • Размер и способ сбора выходных отходов
  • Цифровые возможности для автоматического обслуживания и данных о количестве образовавшихся отходов.
  • Для зданий с несколькими арендаторами, независимо от того, находится ли оборудование централизованно или в помещениях отдельных арендаторов.

Картон и вторсырье вылились наружу до того, как пресс-подборщик был установлен в комнате для отходов

Картон и вторсырье высыпались наружу до того, как пресс-подборщик был установлен в помещении для отходов

2,21 Оборудование для уменьшения объема: бытовые уплотнители и пресс-подборщики
Компакторы

Коэффициенты уплотнения для уплотнителей обычно составляют 3: 1 или 4: 1 для мусора и 3: 1 для картона и вторичной переработки.← Коэффициенты уплотнения взяты из Great Forest.

Уплотнители с желобом
Уплотнители необходимы для мусора в больших жилых зданиях (см. Строительные нормы и правила). Обычно мусоропровод подается непосредственно в компактор, который упаковывает мусор в длинную пластиковую трубку. Персонал регулярно завязывает пакеты и разрезает их на «колбасные» пакеты. (См. «Параметры желоба».) Компакторы с подачей через желоб также могут упаковываться в контейнеры с передней или задней загрузкой — обычно 2 куб. Ярда — что значительно сокращает трудозатраты.Существуют дополнительные соображения по поводу контейнеров (см. Типологию сбора грузовиков 3). В настоящее время DSNY собирает только контейнеры с фронтальной загрузкой из старых зданий, которые уже получают контейнерные услуги.

Стационарные уплотнители
DSNY имеет спецификации контейнеров на роликах / роликах (RoRo) для уплотнителей контейнеров емкостью 35 куб. Ярдов, которые можно использовать для мусора, бумаги и картона. DSNY рекомендует использовать контейнер-уплотнитель для мусора в зданиях с более чем 500 квартирами.

Компактор обычно устанавливается на землю с помощью отдельного механического блока.Он автоматически поднимает контейнеры емкостью 1-2 куб. Ярда или тентованные грузовики и опорожняет их в уплотнитель. Максимальный размер уплотнителя составляет 35 куб. Ярдов, он забирается самосвалом, когда он полон, и возвращается пустым.

Стационарный компактор с бункерной загрузкой (собран ДСНИ)

Пресс-подборщики

(См. BPS 2.22.) Картон, металл и пластик можно упаковывать в тюки. Для подборщика DSNY тюки должны весить менее 60 фунтов. Степень уплотнения может быть разной, но может составлять до 8: 1 для картона и 5: 1 для переработки пластика и металла.

Пресс-подборщики могут производить небольшие тюки весом до 60 фунтов для подборщика DSNY

2.22 Оборудование для уменьшения объема: коммерческие компакторы, пресс-подборщики, дробилки и измельчители

Компакторы


Автономные уплотнители
Самыми распространенными уплотнителями, используемыми в коммерческих зданиях Нью-Йорка, являются автономные уплотнители на 30 или 35 куб. Ярдов, хотя варианты варьируются от 10–40 куб. Ярдов. Их можно использовать для влажных или сухих отходов. Компактор является частью автономного агрегата, который забирается самосвалом, когда он заполнен, и возвращается пустым.Обычно они располагаются на погрузочной платформе с приподнятой платформой, позволяющей сбрасывать отходы в компактор. Если док-платформа отсутствует, уплотнители обычно имеют боковую загрузку или имеют опрокидывающиеся тележки. Компакторы также могут подаваться через желоб, например, когда компактор находится снаружи, а точка загрузки находится внутри. Компакторы можно разделить на две части, чтобы уплотнить два потока отходов: например, мусор и переработку. Их также можно настроить в соответствии с ограничениями по размеру погрузочной платформы.

Автономный уплотнитель в погрузочной платформе

Контейнеры

Compactor могут использоваться совместно арендаторами в многоквартирном здании, и доступ к ним осуществляется с помощью электронной метки, когда отходы взвешиваются перед загрузкой в ​​уплотнитель, что позволяет сопоставить стоимость с массой образующихся отходов.Датчики также могут автоматически уведомить сервисную компанию, чтобы она пришла и забрала полный уплотнитель. Соображения для внутренних уплотнителей включают:

  • Высота над головой: Пространство и зазор для обслуживания и доступа грузовика для демонтажа
  • Метод наполнения: Обеспечение разницы по высоте, например, от платформы погрузочного дока, позволяет опрокидывать материал в уплотнитель с тентованного грузовика, избегая необходимости ручного подъема мешков или опрокидывания тележки.
  • Требования к массе
  • Персонал: должен соответствовать лучшим практикам безопасности ANSI и OSHA

Стационарные уплотнители или уплотнители с отрывом
Они обычно используются для уплотнения картона и других материалов в сухом состоянии.Компактор монтируется на земле и подает сжатый материал в большой контейнер емкостью 10–40 куб. Ярдов, который после заполнения забирается самосвалом.

Компакторы Breakaway

также обслуживаются компанией DSNY, которая имеет свои собственные спецификации контейнеров RoRo. Они позволяют использовать контейнеры до 35 куб. Ярдов и предусматривают зазоры.

Компакторы с ручной загрузкой
Автономные компакторы могут загружаться персоналом (укладываться в мешки) и упаковываться в интегрированные контейнеры на колесиках или контейнеры объемом 1-2 куб. Вертикальные уплотнители, которые упаковываются в контейнеры объемом 3–8 куб. Ярдов, обычно используются для обработки влажных отходов, где нет места для более крупных контейнеров-уплотнителей.

Емкости для уплотнения
Емкости для уплотнения отходов, которые можно использовать для мусора или переработки, могут быть внутренними или внешними и безопасными для общественного использования. Типичная установка в Нью-Йорке — внешние розетки Big Belly street. Они имеют цифровую возможность оповещения обслуживающего персонала о необходимости опорожнения.

Пресс-подборщики

Обычно используемые для картона, пресс-подборщики также могут использоваться для переработки металла и пластика (банок и бутылок) и пластиковой пленки, хотя каждый поток следует упаковывать отдельно, чтобы сохранить ценность товара.Выбор пресс-подборщика на месте включает в себя пространство и зазор для обслуживания машины, а также место для разгрузки, хранения и перемещения тюка в установленное место. Обычно это делается с помощью ручной тележки, но можно использовать вилочный погрузчик и поддон. Разрушение картона и установка его в пресс-подборщик более трудоемка, чем установка в большой уплотнитель, но менее трудоемка, чем ручное связывание. Степень уплотнения варьируется, но может составлять до 8: 1 для картона и 5: 1 для вторичной переработки пластика и металла.

Дробилки и измельчители

См. Также измельчители и измельчители пищевых отходов в разделе «Предварительная обработка органических отходов» ниже.

Дробилки стекла
Эти машины полезны для уменьшения объема на предприятиях, которые производят большие объемы стеклянных бутылок, не подлежащих возврату для повторного использования; коэффициент уплотнения составляет примерно 5: 1.

Шредеры для бумаги
Шредеры, используемые в целях безопасности при утилизации конфиденциальных документов, обычно удаляют значительную часть бумажных отходов из потока отходов транспортных средств, поскольку они обслуживаются отдельной компанией.Должно быть предусмотрено место для хранения приставок для измельчения (закрытые ящики для бумаги).

2.23 Предварительная обработка органических отходов (бытовые)

В жилых домах обычно используются измельчители пищевых отходов для компостирования или в раковине. В то время как последние сокращают пробег транспортных средств, они также могут чрезмерно перегружать станции очистки сточных вод (СОСВ), и то, будет ли полезное использование твердых биологических веществ, зависит от СОСВ. ← Мы ссылались на данные Foodprint Group, Норы Голдштейн и Шарлотты Драйзен, «Предварительная обработка пищевых отходов на месте: Руководство по оборудованию и системам для предприятий, учреждений и объектов, которые занимаются переработкой пищевых отходов на месте», в BioCycle 58 (2017 ), связь.

Измельчители пищевых отходов в раковине
  • Пищевые отходы разбираются механически и выбрасываются в канализацию.
  • Цель состоит в том, чтобы избежать ударов при буксировке. Измельчители пищевых отходов сбрасывают сточные воды с высоким уровнем общего содержания взвешенных веществ (TSS) и биологической потребности в кислороде (BOD). Шлифовальные машины в раковине запрещены в коммерческих помещениях Нью-Йорка, хотя они находятся в жилых домах. NYC DEP отслеживает их влияние на очистные сооружения, поэтому правила могут измениться в будущем.
  • Оборудование очень компактное и помещается под раковину. Органические вещества смываются прямо в раковину, что обеспечивает максимальное удобство.
  • Может перерабатывать все пищевые отходы, но продавцы полагают, что кофе и яичная скорлупа вредны для строительной сантехники. Непродовольственные товары нельзя выбрасывать.
  • Расход воды и электричества умеренный, расход воды зависит от влажности отходов.
  • Воздействие на окружающую среду смешанное. Установленное в раковину оборудование не может обрабатывать загрязненную бумагу и другие материалы, которые в противном случае были бы компостированы, что ограничивает возможность утечки.Фаза предварительной очистки сточных вод на очистных сооружениях является дорогостоящей, а прохождение дополнительных твердых частиц увеличивает затраты и может привести к чрезмерным нагрузкам на очистные сооружения. Будет ли полезное использование органического содержимого, зависит от СОСВ: имеет ли оно анаэробное сбраживание и использует ли биогаз, или перерабатывает твердые биологические вещества, или они попадают на свалку. Для очистных сооружений с недостаточной производительностью и в районах, подверженных комбинированным переполнениям канализации, последствия могут быть пагубными. ← Обсуждение затрат и преимуществ утилизаторов в раковине см. В Бюджетном комитете гражданина, Можем ли мы съесть наш пирог и сделать его компост? Анализ утечки органических отходов в Нью-Йорке , 2/2016, ссылка.
Внутренние ящики: ящики для бокаси и червяки
  • Бокаши, японский метод компостирования, включает ферментацию путем добавления полезных микробов. Исходные материалы могут включать мясо, молочные продукты, рыбу, салфетки и органические отходы, но не крупные кости и раковины. Это можно сделать в квартире — обычно в пятигаллонной мусорной корзине с крышкой — и при этом не должно быть запаха. Компания Vokashi, которая предлагает услуги компоста бокаши в Нью-Йорке, поставляет 5 галлонов. контейнеры и «полезные отруби» для жилых домов или предприятий, а первые собираются один раз в месяц.(См. Тематическое исследование Starett Lehigh.)
  • Контейнеры с червяком можно использовать и в квартирах, но это требует от жителей большего внимания.
Компостирование заднего двора

Когда есть жители или персонал для управления им, компостирование на общей террасе, заднем дворе, в общественном саду или на крыше — хороший вариант.

2,24 Предварительная обработка органических отходов (коммерческая)

Существует множество вариантов предварительной органической обработки на месте, включая механическую, биологическую и термическую обработку.Продукция может сбрасываться через канализационную систему или потребоваться транспортировка, а состав твердых отходов варьируется, обычно требуя дополнительной обработки, прежде чем ее можно будет использовать в качестве удобрения или компоста. Перед покупкой оборудования следует продумать меры по сокращению отходов. Ниже приведены распространенные типы предварительной обработки органических отходов, но следует внимательно рассмотреть приведенные ниже вопросы, поскольку рекомендуются не все типы оборудования. Для получения первоначальных рекомендаций для вашего здания — на основе объема образовавшихся пищевых отходов — используйте Калькулятор отходов.

Рекомендации для клиента
  • Размер: Подходит ли это для коммерческой кухни (как правило, для разжижителей, дегидраторов и измельчителей)?
  • Сырье: можно ли использовать кости, компост или салфетки? Устойчиво ли оно к кислым или активным дрожжам, таким как цитрусовое или хлебное тесто?
  • Какие коммуникации необходимы: энергия, вода, подключение к канализации, вывоз мусора? Если есть подключение к канализации, существуют ли муниципальные правила, регулирующие оборудование?
  • Какова производительность оборудования: периодическая или непрерывная работа и время от ввода до вывода?
  • Экологические проблемы: Что касается использования энергии и воды, есть ли полезное использование продукции?

Большая часть оборудования попадает в следующие категории, хотя некоторые из них являются гибридными системами, и в настоящее время разрабатываются новые процессы и оборудование.Оценка различных единиц оборудования затруднена, поскольку заявления многих компаний не подтверждаются; выход зависит от сырья, и универсального стандарта для оценки не существует. ← Нора Гольдштейн, «Предварительная обработка пищевых отходов на месте», 31.

Аэробные варочные котлы с выходом жидкости / разжижители / продукты для слива
  • Пищевые отходы разлагаются микробами аэробно (в присутствии кислорода) с образованием сточных вод, которые проходят через канализацию. Большинство систем имеют встроенные измельчители.
  • Цель состоит в том, чтобы улучшить качество сточных вод перед сбросом в канализацию и снизить затраты на транспортировку. Измельчители пищевых отходов сбрасывают сточные воды с высоким уровнем TSS и BOD. Аэробные варочные котлы значительно снижают эти уровни. В Нью-Йорке шлифовальные машины в раковине не разрешены в коммерческих помещениях; аэробные варочные котлы есть, но они должны быть зарегистрированы в DSNY. DEP отслеживает их влияние на очистные сооружения, поэтому правила могут измениться в будущем. ← См. Карту очистных сооружений с мощностями, «Система очистки сточных вод г. Нью-Йорка», Департамент охраны окружающей среды г. Нью-Йорка, 20, ссылка.
  • Оборудование относительно компактно и может поместиться на кухне, и непрерывное кормление — это нормально.
  • Он не принимает салфетки или компостируемые материалы, и ему нужен измельчитель для приема костей, скорлупы и твердых материалов. Могут возникнуть проблемы с пищевыми отходами с высоким содержанием кислоты или дрожжевыми грибами, которые отрицательно влияют на процесс биологического разложения.
  • Использование воды выше, чем в других вариантах (и зависит от качества воды, содержащейся в пищевых отходах), но потребление электроэнергии низкое.
  • Экологически смешанный: большое потребление воды вызывает беспокойство.Будет ли полезное использование органического содержимого, зависит от СОСВ — если оно имеет анаэробное сбраживание и использует биогаз, или перерабатывает твердые биологические вещества, или они попадают на свалку. Для станций очистки сточных вод, которые не обладают достаточной производительностью, и на территориях, подверженных комбинированным переполнениям канализации, последствия могут быть пагубными. О качестве сточных вод известно немного, поскольку Нью-Йорк не требует их тестирования.

Аэробный варочный котел с выходом жидкости в дренаж (на фото BioHitech)

Аэробные варочные котлы с твердым продуктом / ускоренное компостирование в емкости
  • Пищевые отходы разлагаются микробами аэробно, образуя богатое питательными веществами органическое твердое вещество, которое требует дополнительной обработки или возможного добавления углерода, прежде чем его можно будет использовать в качестве «компоста».«Некоторые системы имеют встроенный измельчитель или измельчитель, а в большинстве используется барабан для компостирования.
  • Цель состоит в том, чтобы создать удобрение, занимая меньше места и меньше времени, чем при традиционном компостировании в емкости или на открытом воздухе.
  • Оборудование, как правило, слишком велико для кухни. Обычно разрешается непрерывное кормление, и в целом обработка занимает от 18 часов до 7 дней.
  • Оборудование может принимать небольшое количество салфеток или компостированных материалов и нуждается в измельчителе для больших костей, более твердых раковин и некоторых других твердых материалов.Могут возникнуть проблемы с пищевыми отходами с высоким содержанием кислоты или дрожжевыми грибами, что отрицательно влияет на процесс биологического разложения.
  • Некоторые используют воду в процессе измельчения или варки целлюлозы, но для пищеварения вода не требуется, а потребление электроэнергии варьируется, поскольку некоторые применяют дополнительное тепло, а некоторые используют только тепло, генерируемое в результате пищеварения. Подсоединение к канализации требуется только для систем обезвоживания грунтовых / измельченных пищевых отходов перед их сбраживанием.
  • Оборудование является экологически чистым, так как восстанавливает питательные вещества и способствует обогащению почвы.

Судовой ускорительный компостер (на фото Ракета)

Анаэробные варочные котлы
  • Микробы разлагают пищевые отходы анаэробно — в отсутствие кислорода — путем производства биогаза или метана, некоторые из которых являются движущей силой процесса. Избыток может быть использован как газ или преобразован в электричество через комбинированную систему теплоэнергии. Другие результаты включают богатые питательными веществами органические твердые вещества / жидкий навоз, которые можно использовать в качестве жидких удобрений, обезвоживать в твердую почву или перерабатывать в компост.Если твердые биологические вещества обезвоживаются, в процессе также образуются сточные воды, которые можно фильтровать и повторно использовать в качестве серой воды.
  • Цель состоит в том, чтобы максимально использовать пищевые отходы путем преобразования в энергию и удобрения и даже обратно в воду.
  • Крупногабаритное оборудование (обычно содержащееся в полных или полуприцепных контейнерах), как правило, размещается снаружи здания. Допускается постоянное кормление, обработка занимает от 14 до 28 дней.
  • Оборудование может принимать все пищевые отходы, бумагу и компостируемые пакеты, но не компостируемые пластмассы.Бумажные и компостируемые пакеты не способствуют выработке энергии, поэтому некоторые поставщики не рекомендуют их использовать.
  • Потребление воды низкое, электричество можно производить, а не использовать. Требуется подключение к канализации.
  • Они очень хороши с точки зрения окружающей среды, поскольку восстанавливают энергию и питательные вещества. Очищенный биогаз можно использовать для питания котла или газа для приготовления пищи или преобразовать непосредственно в электричество и тепло на присоединенной теплоэлектроцентрали.

Анаэробный реактор (на фото SEaB Energy)

Дегидраторы / обезвоживатели
  • В них используется тепло и перемешивание для испарения или центрифуга для удаления влаги из пищевых отходов.Затем влага собирается и утилизируется через канализацию, а оставшуюся высушенную целлюлозу — стерильную биомассу — можно вывозить за пределы участка для переработки в компост или удобрение. Большинство систем имеют встроенные измельчители / измельчители.
  • Цель состоит в том, чтобы уменьшить объем и вес пищевых отходов за счет использования тепла и / или воздуха для испарения воды, в результате чего остается устойчивое высушенное вещество, которое не выделяет запаха (пока оно остается сухим) и которое можно вытащить. сайт для полезного использования.
  • Оборудование компактное, поместится на кухне; обычно требуется периодическая подача.
  • Оборудование может перерабатывать все пищевые отходы, а также загрязненную бумагу, вощеный картон и салфетки. Системы с большим количеством промышленных измельчителей могут обрабатывать небольшой процент биопластиков, смешанных с пищевыми отходами.
  • Потребление воды низкое, но потребление электроэнергии высокое. Для конденсата требуется подключение к канализации.
  • Результаты неоднозначны с точки зрения окружающей среды: высокое потребление энергии вызывает беспокойство, поскольку они сохраняют питательные и органические вещества для повторного использования и не используют воду.
  • Некоторые гибридные дегидраторные и аэробные системы разложения, такие как Biogreen 360 и GlobalEnviro, сочетают в себе преимущества обоих.

Обезвоживание (на фото Rendisk Solus)

Измельчители / измельчители / измельчители
  • Они уменьшают объем и отходы за счет механического измельчения и выдавливания жидкости.
  • Цель состоит в том, чтобы уменьшить объем и вес для уменьшения ударов при хранении и транспортировке.
  • Оборудование компактное, поместится на кухне; это позволяет непрерывное кормление.
  • Низкое потребление воды и электроэнергии; для отвода сточных вод требуется подключение к канализации.
  • Оборудование может обрабатывать все пищевые отходы, салфетки и бумагу, бумажные компостные смеси, но не мешки, так как они могут засорить механизм. Некоторые из них могут работать с биопластическими компостами, но необходимо проконсультироваться с продавцом, так как иногда пластик забивает или склеивает механизм.

Следующая запись

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *