Комбинированные дома из камня и дерева: проекты и цены

Сегодня достаточно много фирм предлагают профессиональные услуги по строительству и возводят дома самого разного  плана: одноэтажные  с мансардой, двухэтажные, маленькие, большие и т.д. Чаще всего первый этаж комбинированного дома выполняется из камня, а второй строят из натурального дерева. Данная технология применяется для того чтобы правильно и полноценно реализовать задумки и мечты владельца и избежать негативного проявления свойств материалов.

Звоните! 8 (917) 411-52-96

 

Проекты комбинированных домов

Почему именно нижний этаж делают из камня? Камень по своей сути достаточно прочный и устойчивый практически ко всем отрицательным проявлениям извне. Этот материал не гниет, не портится с годами от повышенной влажности. Присутствие дерева на втором этаже моментально смягчает атмосферу в каменном доме и делает его комфортнее и теплее. Многие люди до сих пор опасаются того, что дерево склонно к горению, гниению и прочим природным факторам, которые  снижают свойства этого материала. Но 21 век не стоит на одном месте, и данные проблемы благодаря современным технологиям уже давно решены.

Комбинированный частный дом

При возведении коттеджа можно использовать не два, а сразу три вида материала, главное, чтобы они прекрасно сочетались между собой с эстетической точки зрения и не подводили при эксплуатации. Если вы затрудняетесь с выбором материала для будущего жилья, обратитесь в нашу компанию, и мы быстро поможем разобраться во всех тонкостях столь серьезного и ответственного дела.

Комбинированные дома из камня

Несмотря на большое количество положительных особенностей камня у него присутствует один минус – этот материал слишком тяжел, и не каждый фундамент выдержит каменное сооружение. Поэтому применение дерева значительно уменьшит вес строения, а также обеспечит неповторимость, стиль и изящество будущему коттеджу. Звоните и спрашивайте, если у вас появились вопросы.  Мы будем рады на них ответить!

• Комбинированный дом шале – дома и коттеджи в этом стиле в последнее время стали особо популярны. Горная и неуловимая красота, особенная неповторимость и грациозность в каждом штрихе мастера манят потребителя своей уникальностью. Проекты этих домов настолько разнообразны, что каждый архитектор с удовольствием берется за их исполнение. Наши профессионалы обладают большими знаниями и опытом в сфере строительства загородного жилья, поэтому каждый проект  мы возрождаем в новую жизнь красиво, качественно и совершенно. Если вам нужен дом в стиле шале – звоните и заказывайте!
• Комбинированные дома из кирпича и дерева – для того чтобы правильно построить недорогой комбинированный дом из дерева и кирпича, необходимо знать все методики и практичные решения. Наши строители возведут первый этаж из кирпича и утеплят его при помощи метода проветриваемого фасада. Как правило, на этаже из кирпича или блоков располагают камины, кухни, сауны и т.д. Мансарда чаще всего изготавливается из различных пород дерева и затем грамотно утепляется  сотрудниками нашей фирмы.
  Отнеситесь со всей серьезностью к строительству новой недвижимости. Доверьте работу нашим специалистам!
• Комбинированные дома из камня и дерева – если вы решили комбинировать эти два материала, необходимо помнить и о внутреннем убранстве коттеджа. Ведь именно изнутри помещение должно передавать гармонию и уют, а значит, материалы должны прекрасно сочетаться между собой. Не стоит создавать сплошной и однообразный дизайн интерьера, практичнее и грамотнее будет подчеркнуть преимущества каждого вида  и его натуральные качества. Наши дизайнеры всегда рады сотрудничеству и непременно предоставят помощь в оформлении дома.

Комбинированный  фасад дома – инженеры проектировщики разработали специально для вас лучшие проектные решения, среди которых вы непременно найдете нужный вариант, а также можете заказать разработку личного проекта по вашим пожеланиям. Любое строительно – проектное решение, которое четко и грамотно продумано нашими специалистами превратится комфортабельный коттедж с непередаваемым шармом. Заказывайте услуги прямо сейчас!

Звоните! 8 (917) 411-52-96

 

Строительство комбинированных домов

Если вы надумали построить жилье из комбинированных материалов, вы приняли рациональное решение! Такой способ строительства заметно экономит  время и ваш бюджет за счет  использования недорогих строительных материалов, которые чаще всего применяют для второго этажа. Такие дома строятся намного быстрее по срокам и не требуют внушительных размеров фундамента.

Комбинированный дом купить

Если у вас нет времени или желания ждать, то вы можете купить готовый комбинированный загородный дом прямо сейчас. Свяжитесь с нами по телефону и проконсультируем вас подробно и ответим на все скопившиеся вопросы. Сотрудничая с нами, вы можете быть уверены в том, что принятое вами решение будет правильным на все 100%. Обращайтесь!

Комбинированные дома из пеноблоков и дерева – при желании наши сотрудники производят перепланировки уже в готовых проектах, если это не идет в разрез с технологиями. Мы предоставим готовые чертежи и 3D проекты, с помощью которых вы наглядно увидите, каким будет ваш дом после завершения строительства. Мы оптимизируем производство конструкции таким образом, что вам не придется переплачивать лишних денег, а сроки возведения дома будут сведены к минимуму.

Деревянные комбинированные дома – наша компания строит деревянные комбинированные дома под ключ любой сложности и назначения. Мы строим летние небольшие домики, дачи, дома для постоянного проживания на высоком качественном уровне и предлагаем вашему вниманию самые реалистичные и адекватные цены.

Комбинированные дома цена

Стоимость комбинированного дома складывается с учетом сложности задуманного вами проекта, сезонности, объема работы, типа заказанной услуги (дом под ключ или коробка). В нашей компании вы не столкнетесь с поднебесными накрутками на услуги строителей и прочими лишними переплатами. Мы работаем прозрачно, вы поймете это с первых дней нашего сотрудничества.

Звоните, и мы построим лучший комбинированный дом для вашей семьи!

Звоните! 8 (917) 411-52-96

проекты и строительство в Самаре по низкой цене

в Самаре и Самарской области

• Гарантия на дом по договору – 15 лет!

• Работаем с 2013 года на рынке ИЖС и построили более 300 объектов

• Свое производство и материальная база

• Простые кредиты и рассрочка с использованием материнского капитала

Мечтаете о своем комбинированном доме? Закажите консультацию специалиста!

Оставьте заявку, и мы перезвоним вам в течение 24 часов, а смету подготовим всего за сутки.

Мы предлагаем строительство комбинированных домов в Самаре и Самарской области. При строительстве мы сочетаем различные типы материалов, что позволяет нам максимально использовать преимущества каждого из них. Например, сочетание каменного первого и деревянного второго этажа повышает прочность и долговечность всей конструкции в целом. Камень – наиболее естественный,  привлекательный и долговечный материал. В то же время заказчик получает все преимущества древесины на втором этаже – именно там, где обычно располагаются спальни. 

Возможно также возведение комбинированного дома с кирпичным первым этажом или из Газобетона. Керакам так же отлично сохраняет тепло, а кроме того, вы можете подобрать наиболее подходящий вариант последующей отделки. О всех вариантах расскажет наш менеджер на консультации.

Каталог проектов комбинированных домов

Обратитесь для бесплатного подбора проекта комбинированного дома

Возможно, у вас уже есть идея, как должен выглядеть дом вашей мечты. Расскажите об этом нам, и мы составим для вас индивидуальный проект или подберем один из типовых решений.

Варианты сочетаний материалов с их преимуществами

• каменный первый и деревянный второй этаж — классический вариант, который можно увидеть на примере альпийских шале;  
• кирпич и брус — отличное соотношение цены, долговечности и теплоизоляционных свойств;
• бетон и брус — быстровозводимый вариант, нуждающийся в дополнительной отделке первого этажа;
• керакам и дерево — обладает отличными теплоизоляционными показателями;
• газобетон и дерево — первый этаж из газобетона можно возвести всего за несколько недель и облицевать по желанию заказчика.

Преимущества комбинированных домов

1. 1Пожарная безопасность за счет размещения котельной на первом каменном этаже.
2. 2Менее требовательны к снегозащите и влагозащите первых венцов от земли.
3. 3Простой уход, за счет стойкости дерева к ультрафиолету и осадкам, в следствии второй этаж можно реже обрабатывать.
4. 4Микроклимат и здоровый сон за счет размещения спален на втором деревянном этаже.
5. 5Возможность монтажа теплого пола на межэтажном перекрытии в комбинированном доме за счет чего можно минимизировать наличие радиаторов.
6. 6Конструктивные элементы, требующие регулярного обслуживания, например компенсаторы усадки, как правило все на первом этаже.
7. 7Улучшенная шумоизоляция за счет железобетонных межэтажных перекрытий и отсутствие вибраций.
8. 8Возможность проектирования больших комнат на первом этаже за счет его каменной части из-за отсутствующих опор и дополнительных перегородок.
9. 9Вариативность планировочных решений за счет отсутствия привязки планировки второго этажа к планировке первого этажа в отличии от полностью деревянного дома.

Приглашаем экскурсию
строительства комбинированного дома

Оставьте заявку, мы свяжемся с вами и согласуем день и время поездки на готовый или строящийся объект на нашем транспорте. Так вы сможете оценить качество строительства комбинированного дома лично.

Мы в Instagram

Причины для совместного сотрудничества

1. 1Мы строим из древесины, которая выращена в Архангельской области, центральной Сибири, Республике Коми. Камень, кирпич и бетон также производятся в РФ.
2. 2Мы предоставляем возможность поэтапной системе оплаты: никогда не берем вперед деньги за работы, а на материалы только аванс. Возможна также рассрочка по индивидуальному согласованию.
3. 3Удобное кредитование от 6,9% годовых, юридическая помощь по использованию материнского капитала.
4. 4Работы стартуют в течение нескольких дней после заключения договора, и через 4-5 месяцев ваш дом готов.
5. 5Материалы имеют сертификаты службы Государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
6. 6У нас работают только граждане РФ с опытом строительства комбинированных домов более 10 лет.

Не нашли ответ на свой вопрос?
Спросите у наших консультантов

Спасибо!

Мы получили Вашу заявку и перезвоним в течение 15 минут

Наши телефоны: 8 (800) 500-03-41 8 (846) 300-41-31

Подпишитесь на нас в социальных сетях

Спасибо!

Мы получили Вашу заявку и перезвоним в течение 15 минут

Наши телефоны: 8 (800) 500-03-41 8 (846) 300-41-31

Подпишитесь на нас в социальных сетях

Дома Комбинированные дома под ключ в Москве — проекты, фото, цены

org/BreadcrumbList»>
• Главная
• Проекты домов

Имя *

E-mail *

Ваш вопрос *

Отправляя форму, я принимаю условия конфиденциальности персональной информации, в том числе в части обработки и использования моих персональных данных

Имя *

Телефон для связи

Электронный адрес (e-mail)  *

Сообщение *

Отправляя форму, я принимаю условия конфиденциальности персональной информации, в том числе в части обработки и использования моих персональных данных

ПОДБЕРИТЕ ПРОЕКТ ПО ПАРАМЕТРАМ

цена, руб

площадь, м²

Технология

Тип кирпичные

Тип постройки

В этом разделе всего проектов: 4

Отображено : 4

Показать по 15183060Все

Сортировать по: Названию Площади Цене

200 м² Проект: Санторини

Технология:	Газобетон
Размер дома:	м
Количество спален:	4
Количество санузлов:	3
Стоимость: 7. 120.000

Стоимость: 7.120.000 235 м² Проект: Луи

Технология:	Газобетон
Размер дома:	15,00х9,60 м
Количество спален:	5
Количество санузлов:	2
Стоимость: 6. 936.000

Стоимость: 6.936.000 208 м² Проект: Лоран

Технология:	Газобетон
Размер дома:	15,00х9,60 м
Количество спален:	4
Количество санузлов:	4
Стоимость: 7. 325.000

Стоимость: 7.325.000 213 м² Проект: Дольче

Технология:	Газобетон
Размер дома:	15,00х9,60 м
Количество спален:	4
Количество санузлов:	3
Стоимость: 6. 756.000

Стоимость: 6.756.000

текст

Серия «Стоимость строительства жилья»

Центр жилищных инноваций Тернера запустил серию углубленных исследований, в которых изучается ряд затрат, связанных со строительством жилья — от затрат на строительство до затрат на воздействие и платы за услуги, регулирования и требования к доступному жилью — и как они изменились с течением времени. Путем анализа этих компонентов затрат — по отдельности и по мере их совокупного накопления на протяжении всего процесса строительства — эта серия позволит лучше понять, как эти элементы влияют на жилищное строительство, и определить ответные меры государственного и частного секторов, направленные на снижение затрат и преодоление нехватки жилья в Калифорния и другие дорогие рынки страны.

Компоненты стоимости

Одним из важнейших путей решения жилищного кризиса в Калифорнии и на рынках с высоким спросом по всей стране является увеличение предложения доступного жилья. Но создание этого предложения становится все более дорогостоящим делом. Независимо от того, строите ли вы дома для одной семьи или многоквартирные дома для сдачи в аренду и кондоминиумы, расходы накладываются друг на друга на протяжении всего процесса разработки — от планирования до строительства и осмотра — чтобы увеличить прибыль по любому конкретному проекту. Чем больше проектов не удается «начертить» с точки зрения затрат, тем труднее построить их в масштабе, необходимом для восполнения дефицита как предложения, так и доступности.

Затраты на развитие имеют несколько аспектов, многие из которых в последние годы выросли:

Стоимость земли:  С 2000 по 2016 год цены на землю в инфляция. Рост был еще более резким в прибрежных городских районах Калифорнии: за тот же период цены выросли более чем вдвое в Сан-Франциско и почти втрое в Лос-Анджелесе.

Затраты на строительство : Только в течение 2017 года национальные индексы цен на строительство одноквартирных и многоквартирных домов выросли на 5,6 процента и 6,3 процента соответственно по сравнению со среднегодовым ростом на 2,7 процента между 1990 и 2000. В том году Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сан-Хосе/Силиконовая долина и Окленд вошли в число самых дорогих строительных рынков.

Материалы и рабочая сила:  Основные элементы, влияющие на стоимость строительства, включают стоимость материалов и стоимость рабочей силы, которые также выросли за последние годы. В 2017 году цены на строительные материалы выросли на 4,4 процента, в значительной степени из-за роста цен на цемент, сталь и пиломатериалы. В то же время заработная плата строителей увеличилась на 2,6 процента. Относительно низкий уровень безработицы среди строителей (5,3 процента), возможно, также способствовал тому, что объем незавершенных строительных работ в стране достиг девяти месяцев в 2017 году, что на четыре процента больше, чем в 2016 году. В западном регионе Соединенных Штатов наблюдалось наибольшее увеличение незавершенных строительных работ ( 13 процентов) за последний год.

Плата за развитие:  Плата за развитие относится к широкому спектру расходов, которые города имеют право взимать с проектов строительства нового жилья на протяжении всего процесса планирования и строительства. Города часто полагаются на сборы за строительство для финансирования предоставления городских услуг, характерных для строительства нового жилья, таких как время персонала, затрачиваемое на получение разрешений, проверки и подключение к инженерным сетям. Город также может взимать сборы за воздействие, чтобы компенсировать расходы на новую застройку, которые несут более широкие слои населения (например, необходимость расширения инфраструктуры для поддержки дополнительного трафика или увеличения использования водопроводных и канализационных линий), или платить за другие общественные нужды. выгоды (например, доступ к парку или резерв для строительства нового доступного жилья).

Эти сборы, особенно сборы за воздействие, могут быть значительными, и они особенно высоки в Калифорнии. В 2015 году средняя плата за воздействие в штате составляла 23 455 долларов за дом на одну семью и 19 558 долларов за многоквартирный дом, что почти в три раза превышает средний показатель по стране. Из-за того, насколько сильно они влияют на общую стоимость проекта, эти сборы часто передаются покупателям в виде более высоких цен на жилье, особенно на рынках с высоким спросом, или могут увеличить сумму субсидий, необходимых для строительства единиц доступного жилья. Юрисдикции могут также взимать дополнительные сборы или требования по конкретному проекту помимо кодифицированных сборов за разработку, что также может привести к значительным дополнительным расходам.

Сроки получения разрешений и разработки:  Процесс получения разрешений и прав, который особенно сложен в Калифорнии, может увеличить сроки разработки, часто непредсказуемо. Задержки в сроках обработки или утверждения могут значительно увеличить стоимость разработки. Роль задержек обработки документов в повышении стоимости жилья привлекла внимание на национальном уровне. Администрация Обамы определила негативное влияние длительных бюрократических процедур на стоимость жилья, рекомендовав оптимизировать процессы и разрешить разработку приоритетных проектов по праву для ограничения затрат.

Нормативные требования:  Местные правила землепользования, такие как экологические нормы или минимальные требования к парковке, также могут увеличить стоимость строительства и привести к повышению цен на жилье. Стандарты зеленого строительства в Лос-Анджелесе, например, увеличили стоимость строительства на 10,8 процента. Хотя многие из этих нормативных актов способствуют общественным благам, таким как снижение потребления энергии или воды, они часто накладываются друг на друга без подробного анализа их влияния на доступность жилья.

Стоимость доступного жилья:  Стоимость строительства проекта доступного жилья из 100 квартир в Калифорнии увеличилась с 265 000 долларов США за единицу в 2000 году до почти 425 000 долларов США в 2016 году. затраты на строительство и регулирование) влияют на доступное жилье. Кроме того, доступные проекты часто подвергаются повышенному контролю со стороны местных органов власти, что еще больше увеличивает затраты. Исследование, проведенное в 2014 году, показало, что требования местных органов власти к проектированию доступного жилья увеличивают общие расходы в среднем на семь процентов, а сопротивление сообщества (измеряемое путем проведения четырех или более общественных собраний) увеличивает расходы на пять процентов.

Понятно, что не только один элемент процесса строительства, но и каждый шаг на этом пути влияет на стоимость строительства жилья, особенно на рынках с высоким спросом и самыми острыми проблемами доступности. Однако не всегда так ясно, чем обусловлен рост расходов по каждой из составляющих затрат. Кроме того, затраты и выгоды от наложения дополнительных целей государственной политики на жилье не всегда четко взвешиваются или понимаются. Нам нужны более качественные данные, чтобы понять и эффективно реагировать на сложную динамику, которая влияет на стоимость и осуществимость строительства жилья, особенно когда речь идет об использовании скудных государственных субсидий для строительства доступного жилья.

Серия Центров Тернера

Центр Тернера работает по нескольким направлениям, собирая и анализируя количественные и качественные данные, необходимые для понимания того, что влияет на изменение стоимости на каждом этапе строительного процесса. В ближайшие месяцы мы выпустим серию исследований и публикаций по вопросам политики, которые не только расширят это понимание, но и определят рычаги государственной политики и инновации частного сектора, которые могут формировать эту сложную динамику таким образом, чтобы стимулировать жилищное строительство на всех уровнях. доступность.

Перспективы: специалисты-практики оценивают причины роста стоимости жилищного строительства в Сан-Франциско | Каролина Рид и Хейли Рэтц | Январь 2018 г.

Все сводится к следующему: стоимость платы за строительство жилья в семи городах Калифорнии | Сара Мохортер, Дэвид Гарсия и Хейли Рэтц | Март 2018 г.

Создание карандаша: математические расчеты жилищного строительства | Дэвид Гарсия | Август 2019 г.

Сборы за воздействие на жилые дома в Калифорнии | Хейли Рэтц, Дэвид Гарсия и Натаниэль Декер | август 2019 г.

Затраты на строительство доступного жилья: результаты программы налоговых льгот на жилье для малоимущих в Калифорнии со ставкой 9 % | Каролина Рид | Март 2020 г.

Жесткие затраты на строительство: последние тенденции в стоимости труда и материалов для многоквартирных домов в Калифорнии | Хейли Рэтц, Тедди Форшер, Элизабет Нибоун и Каролина Рид | март 2020 г.

Сложность финансирования LIHTC Housing в США | Элизабет Нибоун и Каролина Рид | апрель 2021

Строительство вне площадки в округе Лос-Анджелес | Тайлер Пуллен | Июнь 2021 г.

Связанные работы

Шрам, от которого строителям еще предстоит оправиться | Исси Ромем | Июль 2018 г.

Найдите этот кадр с полными ссылками здесь.

Чтобы повысить доступность жилья, нам необходимо улучшить согласование зонирования, налогов и субсидий

Управляющее резюме

Доступность жилья является финансовым стрессом для американских семей

Стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, что создает больший финансовый стресс для американских семей. В 2017 году почти половина домохозяйств-арендаторов тратила более 30 процентов своего дохода на аренду, что соответствует определению Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) «обремененных затратами». Хотя доступность жилья долгое время была проблемой для бедных арендаторов, даже домохозяйства со средним доходом сталкиваются с более серьезными проблемами, особенно в городских районах с сильным рынком труда. И то, где люди могут позволить себе жить, имеет важные последствия. Исследования показывают, что дети, которые растут в сообществах с высокими возможностями, во взрослом возрасте имеют лучшие экономические результаты. Города и районы с развитым рынком труда и хорошими школами — именно в тех местах, которые пользуются наибольшим спросом, — не строят достаточно нового жилья, что способствует ухудшению доступности жилья. Поскольку жилье рядом с местами работы и транзитными центрами очень дорогое, люди с низким и средним доходом вынуждены искать более дешевое жилье на окраинах мегаполисов, что требует от них тратить больше времени и денег на поездки на работу.

Почему лучшее согласование трех жилищных политик поможет

Подобно тому, как реформа здравоохранения в соответствии с Законом о доступном медицинском обслуживании была задумана как «табуретка на трех ножках», повышение доступности жилья потребует лучшего согласования трех инструментов политики: реформирование регулирования землепользования чтобы позволить меньшее, более компактное жилье; повышение налогов на дорогую, малоиспользуемую землю; и расширение жилищных субсидий для домохозяйств с низкими доходами. Каждое из этих изменений более подробно описано ниже.

Первый этап: реформа зонирования

США необходимо строить больше и менее дорогое жилье, особенно в районах с высокими возможностями. Для этого местные органы власти должны снизить нормативные барьеры, которые ограничивают возможности рынка строить небольшие недорогие дома на дорогой земле. Например, местные правила зонирования запрещают строить что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, на трех четвертях земли в большинстве городов США. Таунхаусы, дуплексы и многоквартирные дома просто незаконны. Даже там, где разрешено строительство многоквартирных домов, правила зонирования, такие как предельная высота зданий и минимальные размеры участков, часто ограничивают финансовую осуществимость строительства нового жилья. В односемейных домах на каждый дом требуется больше земли, чем в других типах жилья. Таким образом, в местах, где земля стоит дорого, строительство нескольких домов на данном участке является наиболее прямым способом снижения стоимости жилья, поскольку при этом стоимость земли распределяется между несколькими домами.

Простой числовой пример иллюстрирует, как перепланировка существующих участков на одну семью с более компактными типами жилья может повысить доступность (Таблица 1). Типичный участок на одну семью в Вашингтоне, округ Колумбия, достаточно велик, чтобы вместить три соседних таунхауса или трехэтажный кондоминиум из шести квартир. Основываясь на преобладающих затратах на строительство и условиях финансирования, застройщик мог бы выгодно построить три новых таунхауса, которые будут продаваться чуть менее чем за 1 миллион долларов каждый — примерно по той же цене, что и старый дом на одну семью в плохом состоянии на том же участке. Или застройщик может построить шесть квартир с двумя спальнями по цене около 580 000 долларов каждая — примерно на 40% дешевле. Хотя цифры, используемые для этого анализа, относятся к Вашингтону, округ Колумбия, финансовые последствия — добавление большего количества домов к одному лоту снижает удельные затраты — аналогичны другим рынкам с высокими ценами в США 9.0005

Перепланировка старых зданий с низкой плотностью застройки новыми, с высокой плотностью застройки довольно распространена в дорогих городах, за исключением самых богатых районов, где богатые домовладельцы используют свои финансовые и политические ресурсы, чтобы заблокировать большую часть нового жилья. Общегородские реформы зонирования, которые откроют эти районы для таунхаусов, дуплексов и небольших многоквартирных домов, существенно увеличат предложение жилья, а также сделают эти районы финансово доступными для гораздо большего числа семей.

Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии 2020 года предложили планы по решению проблемы доступности жилья за счет ослабления запретительного зонирования. Этот вопрос имеет двустороннюю привлекательность: Белый дом издал указ о снижении нормативных барьеров на пути к доступному жилью. Для достижения прогресса в этом вопросе потребуется сотрудничество между федеральными, государственными и местными органами власти.

Второй этап: налог на стоимость земли

Устранение барьеров для строительства квартир со временем приведет к увеличению количества жилья в дорогих районах. Однако переход произошел бы быстрее и более справедливо, если бы эти усилия сопровождались более высокими налогами на землю. Концепция налогообложения земли восходит к 1919-го века, когда Генри Джордж предложил его, чтобы помешать богатым землевладельцам искусственно ограничивать предложение домов. В отличие от обычных налогов на недвижимость, которые взимают одинаковую ставку как с земли, так и с построек, налоги, которые взимают более высокую ставку налога с земли и более низкую ставку с построек, побуждают владельцев дорогой земли строить более интенсивно. Чистые налоги на стоимость земли, которые полностью освобождают строения от налога, на практике встречаются довольно редко по сравнению с налогами с «раздельной ставкой».

Например, рассмотрим стимулы развития для владельцев парковок в центре дорогих городов, таких как Бостон или Лос-Анджелес. В соответствии с типичным режимом налога на имущество владелец будет платить больше налогов, если построит многоквартирный дом на участке. Но в соответствии с налогом на стоимость земли владелец будет сталкиваться с одним и тем же налоговым счетом, независимо от того, используется ли земля для парковки, квартир, офисных помещений или любого другого использования.

Одной из проблем, связанных с реформами зонирования, позволяющими увеличить плотность застройки, является то, что такое зонирование увеличивает стоимость собственности, создавая непредвиденные доходы для существующих владельцев собственности. Апзонирование также может побудить землевладельцев отложить застройку, поскольку они ждут возможности построить более крупные и плотные здания. Взимание налогов с увеличения стоимости земли не только стимулирует более быстрое развитие дорогой земли, но также позволяет местным сообществам получать часть доходов от дополнительной стоимости земли. Эта особенность налога на стоимость земли особенно привлекательна в тех местах, где местные органы власти вложили средства, повышающие стоимость земли, например, за счет строительства общественного транспорта. Введение налога на стоимость земли в местах, уже застроенных до максимальной мощности, без смягчения зонирования принесет землевладельцам более крупный налоговый счет, но не обеспечит увеличение предложения жилья.

Налог на стоимость земли в сочетании с зонированием аналогичным образом изменит стимулы для владельцев больших домов на одну семью в дорогих районах. Реформы зонирования, которые позволят увеличить плотность застройки, повысят стоимость земли и, с учетом налогов на стоимость земли, приведут к увеличению налоговых счетов. Нынешние владельцы, которые дорожат своим дворовым пространством, могут оставить свои дома на одну семью как есть и платить налоги. Но некоторые домовладельцы могут решить разделить свои дома (например, превратить гаражи в дополнительные жилые помещения) или продать свою недвижимость застройщикам. В примере с верхним зонированием налог на стоимость земли будет таким же, если участок останется домом для одной семьи или будет перестроен в таунхаусы или кондоминиумы. Но налоговый счет будет разделен между тремя домохозяйствами по сценарию таунхауса или шестью домохозяйствами по сценарию многоквартирного дома, точно так же, как расходы на землю будут разделены.

Земля стоит дороже всего в центре города, рядом с рабочими местами и транспортными узлами. Налоги на стоимость земли в первую очередь меняют финансовые стимулы для владельцев дорогих земель с низкой плотностью застройки. Увеличение плотности, вызванное переходом на налог на стоимость земли, позволит большему количеству людей жить рядом с работой, сократив расстояние до работы. Если бы все сообщества в штате приняли налоги на стоимость земли, дома на одну семью на недорогой земле вдали от центра города или в недорогих метро пострадали бы меньше.

Третий этап: увеличение жилищных субсидий

Строительство большего количества жилья, особенно жилья меньшего размера, со временем снизит стоимость жилья (или, по крайней мере, предотвратит ее столь быстрый рост). Но расширения предложения жилья по рыночным ценам недостаточно, чтобы помочь беднейшим семьям. Согласно рекомендациям HUD, для 14 миллионов низкооплачиваемых работников со средним доходом около 20 000 долларов они должны тратить не более 500 долларов в месяц на оплату жилья. Это меньше, чем эксплуатационные расходы на квартиры минимального качества в большей части США. Для семей с низким доходом единственный способ сократить разрыв между доходами и стоимостью жилья — это государственные субсидии.

Федеральное правительство может уменьшить финансовый стресс для семей с низким доходом, расширив жилищные субсидии, такие как ваучеры или Национальный трастовый фонд жилищного строительства. В отличие от продовольственных талонов или Medicaid, федеральные жилищные субсидии не являются правом на получение жилья: в настоящее время примерно каждая пятая семья, имеющая право на съем жилья, получает федеральную помощь. В качестве альтернативы, дополнительный доход за счет налогового кредита на заработанный доход или более высокой минимальной заработной платы поможет бедным семьям платить арендную плату.

В некотором смысле увеличение субсидий для бедных семей не зависит от зонирования и налоговых реформ — доступность жилья была насущной проблемой на протяжении многих лет. Но апзонирование и переход к налогам на стоимость земли могут усугубить давление доступности. На горячих рынках недвижимости эти две политики, вероятно, вызовут перепланировку старых квартир с низкой плотностью населения и низкой арендной платой в новые, более крупные здания, недоступные для существующих арендаторов. Таким образом, расширение жилищных ваучеров для охвата большего числа семей помогло бы защитить арендаторов с низким доходом от перемещения. Также возможно, что расширение жилищных субсидий без увеличения предложения за счет реформы зонирования приведет к росту арендной платы на некоторых рынках.

Вопросы и проблемы реализации

Экономическая интуиция, стоящая за реформой зонирования, налогами на стоимость земли и увеличением жилищных субсидий, проста, но реализация этих политик сопряжена с некоторыми трудностями. Эксклюзивное зонирование для одной семьи выгодно долгосрочным домовладельцам, также известным как активные избиратели. Мэры и городские советы сталкиваются с жестким противодействием своих избирателей, которые предлагают реформу зонирования. Государственные и федеральные политики все больше интересуются тем, как стимулировать реформу зонирования, но имеют ограниченный прямой контроль. В связи с этим возникает вопрос: существуют ли финансовые или юридические рычаги, которые могли бы эффективно побудить местные органы власти реформировать свое зонирование, особенно когда самые неблагополучные населенные пункты богаты?

Как и зонирование, налоги на имущество в значительной степени являются прерогативой местных органов власти, хотя штаты создают правовую основу, в соответствии с которой действуют населенные пункты. Некоторым штатам, возможно, придется внести поправки в свои конституции, чтобы разрешить «разделенный» налог на имущество, при котором к земле и строениям применяются разные налоговые ставки. Одна техническая проблема заключается в том, что точно оценить рыночную стоимость земли отдельно от строений непросто. Но новый набор данных, созданный с использованием оценочных данных Федерального управления жилищного финансирования, очень многообещающий.

Расширение ваучеров юридически и процедурно просто. Это просто требует, чтобы Конгресс продемонстрировал политическую волю, чтобы тратить больше денег на бедных людей. Семьи с низким доходом, получающие федеральные жилищные ваучеры, арендуют квартиры у частных домовладельцев. Семьи платят тридцать процентов своего дохода за аренду, а оставшуюся часть забирает HUD. Ваучеры уменьшают финансовый стресс, скученность и риск бездомности среди малообеспеченных семей. Недавние исследования показывают, что при относительно недорогих изменениях программы ваучеры также могут помочь бедным семьям переехать в районы с лучшими экономическими возможностями.

В заключение, более совершенная жилищная политика может повысить эффективность местных рынков жилья, создать больше домов в перспективных районах и предоставить финансовую помощь семьям с низким доходом. Это способ получить существенную отдачу для людей и способ решить большие проблемы в Америке.

Спасибо Саре Крамп за выдающуюся помощь в исследованиях.

Цены на жилье в каждом городе области залива и почтовый индекс

После двух лет вызванного пандемией роста и без того заоблачных цен на жилье в области залива стоимость жилья в регионе начала снижаться благодаря росту ставок по ипотечным кредитам и шаткий фондовый рынок.

COVID-19 повысил стоимость недвижимости по всей стране. Согласно данным Zillow, с марта 2020 года по август 2022 года средняя стоимость дома в США выросла примерно с 252 000 долларов США до более чем 356 000 долларов – рост на 42 %.

В районе метро Сан-Франциско за этот период также резко выросла стоимость жилья: с марта 2020 года по июль 2022 года средняя стоимость дома в этом районе выросла с 1,1 миллиона до 1,42 миллиона долларов, т. е. на 28 %.

Но скачок стоимости в районе залива был значительно меньше, чем в США в целом. Вероятно, это связано с и без того высокой стоимостью жилья в городе в сочетании с тенденцией эпохи пандемии, когда местные искатели жилья переезжают в район залива и за его пределы в поисках большего пространства и лучшей стоимости — явление, которое экономисты назвали «эффектом пончика».

Кроме того, в то время как стоимость жилья в США в целом продолжает расти, в Сан-Франциско она начала снижаться. Август был третьим месяцем подряд, когда цены на жилье в городе снижались; с рекордно высокого уровня в 1,47 миллиона в мае типичная стоимость дома снизилась примерно на 43 700 долларов, что составляет снижение примерно на 3%. В столичном районе Сан-Хосе типичная стоимость дома также снизилась впервые с лета 2020 года, снизившись примерно на 106 000 долларов, или 6%, за тот же период времени.

Тем не менее, цены на жилье в обоих городах остаются повышенными по сравнению с предыдущими годами. На карте выше показано, какие почтовые индексы в регионе продемонстрировали наибольший рост за последний год. Почтовый индекс 95497 в Sea Ranch в округе Сонома показал наибольший рост — 29%. Одиннадцать почтовых индексов показали отрицательный рост цен, в том числе 95412 в Аннаполисе, округ Сонома, и 94601, представляющий восточный Окленд.

Цены на жилье в районе залива неуклонно росли примерно с 2012 года после падения в течение нескольких лет после падения в 2007-09 годах.рецессия. Но последние два года привели к необычно высоким затратам даже для особенно дорогого района метро, ​​​​что было вызвано общенациональной нехваткой домашнего инвентаря, которая еще более остра в районе залива. В отчете за февраль 2022 года Национальная ассоциация риелторов обнаружила, что на каждые 1206 домохозяйств со средним доходом в Сан-Франциско и Сан-Хосе на рынке был только один дом в их ценовой категории.

Расширение охвата недвижимостью

Сочетание низкого уровня запасов и возросшей желательности домовладения в условиях пандемии, когда люди проводят больше времени дома, привело к яростным войнам на торгах на рынке жилья в районе залива – но оно также стало причиной многих семьи, даже некоторые более богатые, из города в близлежащие регионы, такие как Уайн-Кантри и Лейк-Тахо, разжигая там торговые войны и вызывая гнев давних жителей.

Несмотря на три месяца затопления, стоимость домов в городских районах Сан-Франциско и Сан-Хосе по-прежнему подскочила на 8% и 6% по сравнению с прошлым годом, что является значительным увеличением за 12-месячный период. Но это увеличение меньше, чем общий скачок в США на 16%. В Остине также наблюдался рост по сравнению с прошлым годом примерно на 12%, хотя стоимость его жилья также начала падать за последние два месяца.

Глядя на городское метро в районе залива Сан-Франциско, становится ясно, что в некоторых городах стоимость жилья продолжает расти больше, чем в Сан-Франциско, даже несмотря на общее снижение цен в регионе. В то время как стоимость жилья в самом городе Сан-Франциско выросла всего на 3% по сравнению с прошлым годом, в соседних городах, таких как Антиохия и Сан-Рамон, стоимость жилья выросла на 13%.

«Людям нравится место», — ранее сказал The Chronicle Ронни Эскаланте, риелтор из Сан-Франциско. «Людям также нравится качество жизни. Это милые районы, где… ты в центре всего».

Увеличение средней стоимости жилья по городам в районе Сан-Франциско за последний год

Продолжающееся снижение стоимости жилья в районе залива является убедительным признаком того, что повышение ставок по ипотечным кредитам, являющееся частью усилий Федеральной резервной системы по борьбе с ростом инфляции, влияние на решения покупателя. Например, процентное изменение в годовом исчислении в районе Сан-Франциско в августе значительно ниже, чем в мае. Решение ФРС агрессивно повышать процентные ставки три раза подряд может привести к дальнейшему снижению цен на жилье по прошествии нескольких месяцев.

Но Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, ранее заявила The Chronicle , что, по ее мнению, «долгосрочная перспектива такова, что цены на жилье будут продолжать расти» благодаря низким запасам на национальном и местном уровнях.

Методология

Данные о стоимости жилья поступают из одного из индексов стоимости жилья Zillow. Показанная стоимость основана на домах на одну семью, кондоминиумах и кооперативах, стоимость дома которых находится между 35-м и 65-м процентилями на рынке.