Проверяем квартиру перед покупкой: как проверить законность перепланировки

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту?
 
В первую очередь нужно получить выписку из ЕГРН, именно в ней отражен собственник недвижимого имущества. Выписка также содержит: кадастровую стоимость, обременения, ограничения или аресты если они имеются. Для заказа нужно перейти на сайт https://rosreestr.net ввести адрес или кадастровый номер и указать адрес электронный почты на которую Вы получите выписку. Это минимум что Вам нужно сделать, также информация о арестах и залогах может содержаться в базах ФНП или у должника в базе ФССП. На сайте Вы можете получить услугу от юристов по полной проверки недвижимости на юридическую чистоту.

Для этого следует обратиться в местное БТИ и поднять техпаспорт конкретного дома, так как именно в данном документе должны отмечаться все внесенные в проект изменения. Соответствующие данные содержатся в поэтажном плане, в плане нужного этажа и соответствующей квартиры. На этой странице может присутствовать надпись следующего содержания: «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой надписи нет, а планировка квартиры не соответствует тому,  что отражено в документе, можно с полной уверенностью говорить о незаконности выполненной перепланировки. Следовательно, до тех пор, пока изменения не будут узаконены, купить данный объект недвижимости будет невозможно.

О законности перепланировки свидетельствует наличие в техпаспорте пометки с актовым номером Жилищной инспекции, засвидетельствовавшей переоборудование помещения и выдавшей соответствующий акт. Но здесь следует быть предельно внимательными, так как пометка говорит только о том, что перепланировка имела место быть, но не конкретизирует, что именно было изменено. О том, какие именно архитектурные решения были реализованы в ходе перепланировки, можно узнать, официально затребовав конкретный акт в архиве Жилищной комиссии и БТИ.

Прежде чем отправляться за перечисленными выше документами в профильные инстанции, стоит попросить хозяина квартиры предъявить вам техпаспорт. Обычно готовя недвижимость к продаже, ее владельцы сами собирают все необходимые справки и имеют на руках техпаспорт, что существенно экономит время потенциального покупателя. Однако проводя окончательную проверку, все же стоит проверить актуальность предъявленного хозяином техпаспорта и сверить его с аналогичным документом, хранящимся в БТИ.

Узаконивание минимальной перепланировки: необходимо ли оно?

Любые изменения в планировке квартиры, не зависимо от того, идет ли речь о снесении стены или же об увеличении дверного проема на 3 см, должны в обязательном порядке отображаться в техпаспорте и в поэтажном плане дома.

Как проверить законность перепланировки жилого помещения

Изменения внутренней архитектуры жилых объектов проводятся довольно часто. Владельцы квартир расширяют кухни за счет балконов, меняют место нахождения дверей, превращают «однушки» в студии и так далее. Если потенциального покупателя внесенные изменения устраивают, он должен убедиться в законности перепланировки и в том, что новый план квартиры соответствует имеющемуся в БТИ.

Для этого нужно попросить у владельца объекта следующие документы:

• Разрешение, регламентирующее переоборудование квартиры. Такой документ обычно выдается Жилинспекцией того или иного округа.
• Акт о завершении перепланировки (выдается этой же инспекцией).
• Документы из поэтажного плана дома, в которых соответствующим актом отражены внесенные изменения. Такие документы есть в БТИ.
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает перепланировку с точки зрения итоговой площади квартиры. Документ можно получить в Госреестре.

Если у владельца нет хотя бы одного документа из приведенного выше списка, можно говорить о незаконности перепланировки либо о том, что процесс узаконивания не был доведен до конца.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

• Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
• Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
• На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

---

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

• Приватизация
• Согласие супруга
• Не понимал что делает.. ?
• Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

• Недееспособный продавец — недействительная сделка!
• Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
• Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение.

Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09. 10.2013 по делу N 33-9606/2013)

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

10 вещей, которые нужно учитывать перед покупкой квартиры в проекте перепланировки

Прежде чем покупать квартиру или квартиру в проекте перепланировки, необходимо учесть множество соображений.

Ghar.tv перечислил 10 таких важных вещей, о которых нужно помнить:

Если вы хотите купить квартиру или квартиру в реконструированном доме, вы должны быть ознакомлены с самыми последними правилами, положениями и законами, регулирующими приобретение такого имущества. Следовательно, когда арендаторам становится нецелесообразно и опасно продолжать жить в жилом доме, а средств на проведение необходимого ремонта не хватает, они выбирают его для перепланировки застройщику.

Если вы решите приобрести дом в проекте, связанном с перепланировкой, необходимо понимать, что влечет за собой перепланировка. В таком проекте застройщик несет ответственность за реконструкцию старой конструкции за свой счет для создания новой , лучшая структура. В свою очередь, застройщики получают прибыль от новой собственности, добавляя больше этажей, большие квартиры, современные удобства и другие стимулы. На самом деле застройщики предоставляют арендаторам альтернативное жилье на время строительства. Это обстоятельство выгодно как жильцам, так и застройщику. Жители получают бесплатные улучшения в своих домах, а застройщики получают выгоду от новой структуры, взимая надбавку за дополнительные квартиры.

Однако новое строение должно быть построено в соответствии с нормами и разрешениями муниципального и жилищного ведомств.

Однако, прежде чем подписать пунктирную линию, необходимо учитывать ряд важных факторов при приобретении дома для реабилитации.

Документация о собственности

Это самый важный компонент приобретения недвижимости. Эти важные юридические документы позволяют вам подтвердить, что вы являетесь законным владельцем купленной недвижимости. Покупатель должен убедиться, что застройщик или продавец предоставил необходимые юридические документы, такие как письмо о выделении (важно при подаче заявления на ипотеку), акт купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т. д.

Проверка прав собственности

Застройщик или предыдущий владелец недвижимости должен подтвердить законность правоустанавливающих документов и передачи права собственности в соглашении. Кроме того, продавец должен подтвердить, что передача собственности и передача права собственности действительны и что все связанные с этим обязательства были оплачены до к дате перевода. Контракт должен полностью покрывать покупателя от любых вопросов, связанных с правом собственности и владением. Соглашение о продаже должно быть зарегистрировано в местном субрегистрационном офисе и подлежит уплате соответствующей гербовой пошлины.

График завершения

Для большинства проектов реконструкции требуется минимум 36 месяцев с шестимесячным льготным периодом для продления. Поэтому очень важно определить конкретные сроки завершения проекта, чтобы выделить средства на приобретение. Это очень важно, если вы уже арендуете и хотите получить ипотечный кредит, поскольку вам придется платить и арендную плату, и EMI одновременно. Знание предполагаемой даты завершения проекта даст вам достаточно времени для организации ваших планов.

Даты владения

При приобретении новой квартиры в проекте редевелопмента или вторичной недвижимости свидетельство о праве собственности является необходимым юридическим документом, который необходимо запрашивать. и интерес покупателя в собственности был передан за денежную сумму. Если застройщик решит изменить дату владения, покупатель может выйти из проекта и получить возмещение в течение 45 дней.

Полномочия застройщика

Определить репутацию и послужной список застройщика на основе завершенных прошлых проектов. Это можно сделать, подтвердив статус регистрации застройщика на официальном веб-сайте RERA (Орган по регулированию недвижимости) для штата. В случае разногласий покупка дом от застройщика, зарегистрированного RERA, дает покупателю право на различные виды защиты.

Чеки RERA

Посетите официальный веб-сайт Maha RERA, чтобы узнать, соответствуют ли параметры застройщика и проекта требуемым строительным нормам. Проект должен появиться в списке Закона о RERA 2016 года. Разработчики обязаны систематически и точно обновлять информацию о проекте, чтобы покупатели могли получить к ней доступ.

Законодательство и судебные процессы

Узнайте у предыдущих жителей и членов общества о любых юридических спорах между застройщиком и членами общества. Большинство юридических вопросов приводят к длительным судебным разбирательствам, которые могут задержать завершение проекта.

Комплексная проверка

Необходима комплексная проверка для проверки права собственности на землю и прав на застройку, связанных с проектом. Споры или разногласия по поводу титула на землю и связанных с ним прав на застройку могут помешать перепланировке.

График платежей

Пункт договора купли-продажи о том, что время имеет существенное значение, устанавливает крайние сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выполнить свои соответствующие обязательства. В этом пункте излагается план платежей, общая причитающаяся сумма, продолжительность, в течение которой она должна быть уплачена, и , при необходимости, даты рассрочки платежей. Это позволит избежать двусмысленности и юридических проблем в будущем.

Что нужно для перепланировки недвижимости Недвижимость?

от администратора | 24 марта 2023 г. | Недвижимость

Как владельцу недвижимости, вам может потребоваться перепланировка вашей собственности, чтобы увеличить ее стоимость, соответствовать правилам или увеличить ее вместимость. Варианты перепланировки недвижимости включают надстройку дополнительного этажа поверх существующего здания, добавление квартир к дому на одну семью, расположенному на большом участке, и добавление площадей для розничных магазинов к зданию, используемому только для официальных целей.

 

• Местоположение и ресурсы

Прежде чем решиться на перепланировку недвижимости, убедитесь, что она того стоит. Воспользуйтесь услугами агента по недвижимости, который поможет вам оценить жизнеспособность вашего объекта недвижимости после реконструкции. Хороший агент поможет вам определить любые потенциальные проблемы с сайтом и сможет посоветовать, как их преодолеть. Чтобы проект был успешным, необходимо обеспечить достаточное финансирование. Агент или подрядчик сообщит вам об уровне необходимых ресурсов.

• Соответствие местным правилам

При перепланировке вашей собственности вам необходимо убедиться, что на земле нет ограничений или обязательств. Вы также должны учитывать влияние налогов на недвижимость и прирост капитала. Вам необходимо знать, подходит ли ваша недвижимость для коммерческой или жилой перепланировки и может ли она использоваться в качестве бизнеса.

• Здоровье здания

Здание должно быть прочным, без явных конструктивных дефектов, таких как трещины в стенах или полах. Скомпрометированная собственность имеет много недостатков, исправление которых может быть дорогостоящим. Ваш агент по недвижимости или подрядчик должен быть в состоянии посоветовать прочность здания, что позволит провести работы по перепланировке эффективно. Когда недвижимость под перепланировку находится в хорошем состоянии, работы по перепланировке не повлияют на ее структуру или устойчивость, и у вас не возникнет проблем, когда придет время сдать ее в аренду или продать позже.

• Реконструкция недвижимости должна иметь хорошую планировку

Объекты перепланировки должны быть хорошо спланированы с соответствующими точками доступа, парковочными местами и участками, которые могут быть использованы для будущей застройки. На ранних этапах планирования новой разработки обязательно учитывайте планировку участка и потребности в инфраструктуре. Планирование участка обычно осуществляется владельцем участка или его агентами, часто в консультации с местными властями и другими соответствующими сторонами, такими как дорожные власти.

• Наличие опытной строительной бригады

Вам нужны компетентные подрядчики и архитекторы, которые помогут вам с проектом реконструкции. Наем экспертов поможет вам эффективно и профессионально управлять проектом. Архитекторы могут помочь вам спланировать ваш проект и посоветовать вам ремонт, который сделает ваш дом более энергоэффективным или сэкономит больше денег с течением времени. Профессиональный подрядчик имеет многолетний опыт и знает, как справиться с любой проблемой во время работы.

• Начните свой проект реконструкции сегодня

Возможно, вы подумываете о коммерческой реконструкции своей собственности. Вы можете задаться вопросом, следует ли вам внести в него некоторые изменения или, возможно, даже перестроить его с нуля. Чтобы увеличить стоимость вашей недвижимости или повысить ее полезность, вы можете сделать выбор в пользу перепланировки недвижимости. Учитывайте местоположение, местные правила, стоимость проекта, наем компетентного специалиста и характер существующей структуры.