Ценообразование дизайн-проекта

ВРЕМЯ НА ЧТЕНИЕ: 5 минут

Саша Кузнецов

Директор и основатель студии
FISHEYE Architecture & Design

Из чего сложена стоимость квадратного метра дизайн-проекта и почему она не может быть равна цене билета в кино на дневной сеанс?

Добрый день, друзья!

На этот раз я решил вкратце объяснить, как складывается цена за «квадратный метр дизайна». Кто-то скажет, что дело это сугубо личное, и каждый гнет, насколько совести хватает, но это не совсем так. Рынок дизайн-услуг диктует определенные рамки цены и содержания услуг, вложенных в эту цену, и гнуть можно до потери пульса и всего чего угодно в надежде поймать этого самого «своего» клиента за три цены. Поэтому многие стараются оставаться в рамках и играть по правилам. Хотя бы в большинстве случаев.

А будучи приверженцем работы с компаниями, а не фрилансерами (писал ранее, можете почитать тут: Студия дизайна или фрилансер?), буду «толкаться» от схемы работы среднестатистической дизайн-студии с ее обыкновенными статьями затрат с точки зрения заказчика.

Так из чего складывается цена за «квадратный метр дизайна»?

Кто-то спросит: «какой смысл кормить весь этот штат?» Но кто-то ответит: «чтобы жить и не переживать!»

Первое: Команда проекта

Вопреки расхожему мнению, дизайнеры интерьеров, оказывается, не свободные художники, а вполне востребованные специалисты с вполне понятными требованиями, в том числе и финансовыми. Иначе говоря, исполнитель Вашего проекта, дизайнер, планирует получить за свою работу деньги. Это будет первое, что я могу выделить в перечне затрат, которые несет студия. Сюда же можно присовокупить и работу прочих его коллег, трудящихся над проектом: визуализатор (чтобы живо представить, как будет выглядеть будущее жилье), менеджер проекта (чтобы все вовремя и по порядку), комплектовщик (чтобы найти нужный диван не по цене трофейного истребителя) и т. д. Кто-то спросит: «какой смысл кормить весь этот штат?» Но кто-то ответит: «чтобы жить и не переживать!» И то верно: ремонт — дело стрессовое. А стрессов и так хватает. Сегодня проще передать их специалистам.

Согласитесь, приятно обсудить предстоящую работу или ее результат в удобном кресле в стильном офисе

Второе: Комфорт

Заказывая недешевую услугу дизайна интерьера, заказчик ожидает получить не только результат в виде папки проекта, но положительные эмоции в ходе его создания. Согласитесь, приятно обсудить предстоящую работу или ее результат в удобном кресле в стильном офисе, где сразу можно посмотреть и потрогать образцы отделочных материалов, распечатать только что обсужденный план расстановки мебели и почеркаться в нем, попить кофе с печеньками, в конце концов. Гораздо менее комфортно это происходит, если, по причине отсутствия этого самого офиса, приходится встречаться с дизайнером в вашей строящейся (и пока пыльной) квартире или ближайших точках общепита. Это второй аспект, который требует вложений, ведь содержание хорошего офиса обходится в хорошие деньги, соответсвенно, это находит свое отражение в конечной стоимости работы над проектом.

Студия, руководство которой думает о завтрашнем дне, будет стараться изо всех сил, чтобы выполнить свои обязательства

Третье: Гарантии.

Любая дизайн-студия — это компания, действия которой направлены на получение финансовой выгоды (совсем не секрет), а выгоды в этом деле напрямую зависят от нашей лояльности к заказчику. Иными словами, некачественно сработав, студия получает разочарованного клиента, который уже не даст хорошие рекомендации своим друзьям и близким, а «сарафан» с дизайнерской среде — вещь незаменимая. Поэтому студия, руководство которой думает о завтрашнем дне и не собирается перебиваться случайными заказами, будет стараться изо всех сил, чтобы выполнить свои обязательства на заявленном уровне и сполна отработать заплаченные деньги. Отсюда следствие — договор и четко прописанная схема работы, как гаранты того, что проект будет доведен до конца, и в возможных спорах с поставщиками, ТСЖ, строителями и прочими «третьими лицами», студия будет на стороне заказчика. А для выполнения вышеперечисленного, в компании, как минимум, требуется юрист и руководитель проекта, способный «договориться и решить».

Естественно, найдутся люди, которые ответственно заявят, что компания со всеми ее договорами и гарантиями, вовсе не глыба, которую «не своротить», и платить за это не имеет смысла (ведь есть недорогие частники, которые сделают то же самое).

У меня нет цели их переубедить (хотя я и повидал совсем нежизнеспособные «дизайн-проекты» фантазеров).

Цель — показать, что хорошо проведенная работа стоит денег, а дешево и вкусно бывает только гречка.

Люди выберут по возможностям и потребностям с одним лишь условием — нужен ожидаемый результат в ожидаемые сроки, а уж какими тратами средств, времени и нервов — решать каждому.

Получайте уведомление о новых публикациях

ᐈ Вартість за Квадратний Метр Дизайну Інтер’Єру Київ — Ціни 2023, Вартість

Вартість робіт

Подивитись всі

Кращі фахівці з дизайну інтер’єру з портфоліо і відгуками

Наші фахівці отримали вже 1078 відгуків в категорії «Вартість за квадратний метр дизайну інтер’єру», встигніть ознайомитися!

Сервіс замовлення послуг Kabanchik.

ua на каналі 1+1

Всеукраїнський телеканал у програмі «Сніданок з 1+1» в прямому ефірі взяв інтерв’ю у засновника проекту Kabanchik.ua Романа Киригетова про те, як працює сервіс і як безпечно замовляти послуги приватних фахівців в Україні.

Вартість за квадратний метр дизайну інтер’єру в Києві

Замовляючи комплексний або капітальний ремонт в квартирі, будинку або офісі, доцільно заздалегідь продумати дизайн інтер’єру: підготувати документи, за якими фахівці здійснюватимуть оздоблювальні та декоративні роботи. За допомогою дизайнера можна створити практичний, гарний і сучасний інтер’єр. Він буде унікальним, цільним, естетичним, буде відповідати певному стилістичному напрямку, але головне — зможе подарувати людям зручність.

Особливості дизайну інтер’єрів

Дизайном інтер’єру повинен займатися професіонал. Самостійні спроби зазвичай не приводять до позитивного результату, так як людині без досвіду складно передбачити всі тонкощі. Дизайнер складає проект поетапно: від замірів до ескізів. Після узгодження відповідного варіанту він готує пакет проектних документів для правильного планування і обробки. Найбільш затребувані послуги професіоналів:

1. Дизайн інтер’єру квартири . Створення цілісного стилістичного образу житла. Практично завжди передбачає перепланування і зонування кімнат. Наголос робиться на створення зручних умов для всіх людей, які проживають в квартирі.
2. Дизайн інтер’єру будинку . Будинки відрізняються в першу чергу нестандартним плануванням, більшою площею і кількістю кімнат і приміщень. Спеціаліст домагається стилістичної єдності, відштовхуючись від призначення і функцій кожної кімнати. У будинках на кілька поверхів іноді використовують різні стилі оформлення під кожен окремий поверх.
3. Дизайн інтер’єру в спальні
   , вітальні, дитячій і будь-який інший окремій кімнаті. Найбільш затребуваний варіант послуги завдяки доступній ціні. Найчастіше люди замовляють створення унікального стилю дитячих кімнат і спалень. Процес включає правильне зонування, вибір відповідного варіанту обробки, підбір меблів і варіантів декору.

Де замовити дизайн інтер’єру в Києві?

Замовлення дизайну інтер’єру доцільно робити одночасно з іншими послугами. Зокрема, для втілення ідей дизайнера можуть знадобитися такі роботи:

• демонтаж стін і оздоблювальних матеріалів;
• послуги електрика чи сантехніка для перенесення комунікацій;
• малярні, штукатурні роботи;
• поклейка шпалер;
• гіпсокартонні роботи;
• укладання плитки і багато іншого.

Ціни на дизайн інтер’єру залежать від декількох факторів: типу об’єкта, площі і кількості приміщень, рівня складності при формуванні потрібного замовнику рішення, кількості варіантів для узгодження. Найдоступніший варіант — замовити підготовку дизайнерських варіантів (ескізів). Більш оптимальний — замовлення ескізу разом з проектною документацією.

Прайс на Вартість за квадратний метр дизайну інтер’єру в місті Київ

Вартість дизайну інтер’єру	Ціна, грн
Обмірне креслення	від 100 грн
Варіанти перепланування (2-3 варіанти)	від 300 грн
План демонтажних робіт	від 120 грн
План монтажних робіт	від 150 грн
План розміщення меблів	від 170 грн
Схема розведення сантехнічної системи, вузли, перетин	від 300 грн
Схеми розміщення приладів опалювальної системи	від 200 грн
Схеми дверних прорізів	від 150 грн
Схеми вентиляції та кондиціонування	від 130 грн
Перетин підлог, стель	від 150 грн
План підлогових покриттів з відомістю матеріалів	від 150 грн
План теплої підлоги	від 155 грн
План стель з прив’язками	від 160 грн
План освітлювального обладнання з прив’язкою вимикачів	від 170 грн
План розміщення розеток і вимикачів	від 180 грн
Розкладка плитки	від 190 грн
Детальні схеми меблів на замовлення (кухня, гардеробна, шафа тощо. )	від 300 грн
Розгортка стін всіх приміщень	від 300 грн
Відомість обробки приміщення	від 700 грн
Фотореалістічная 3D — візуалізація інтер’єру кожного приміщення	від 500 грн

* Ціна актуальна на Липень 2023

Цікавить сучасний і недорогий дизайн інтер’єру в Києві від професійного фахівця? Сервіс Кабанчик допоможе знайти досвідченого майстра з якісним портфоліо і відгуками. Вам знадобиться всього 5 хвилин: створіть завдання, запропонуйте свою ціну, дочекайтеся заявок і просто виберіть відповідного професіонала.

Часті питання про Вартість за квадратний метр дизайну інтер’єру

Як замовити послуги фахівця?

Переходьте по посиланням і натискайте «Замовити послуги».

Який прайс на Вартість за квадратний метр дизайну інтер’єру в Київ?

Обмірне креслення — від 2000 грн

Варіанти перепланування (2-3 варіанти) — від 2500 грн

План демонтажних робіт — від 2000 грн

Схема розведення сантехнічної системи, вузли, перетин — від 3000 грн

Які гарантії надає сервіс?

Всі наші фахівці проходять перевірку паспортних даних. Якщо ви зіткнулися з несумлінним фахівцем, зверніться в службу підтримки для компенсації до 1 000 грн.

(14 голосів, у середньому 4.29 з 5)

Сколько стоит спроектировать и построить реконструируемый, пристроенный или индивидуальный дом? — New Avenue Homes

Многие люди, заинтересованные в разработке и строительстве индивидуального проекта, начинают с вопроса: «Сколько будет стоить строительство?» Когда люди слышат ответ, их следующий вопрос: «Почему? Я думал, что это будет дешевле».

Затем приходят следующие мысли:

1. «Мой друг сказал мне, что проекты могут быть построены по цене 200 долларов США за квадратный фут»
В течение многих лет люди слышали общее практическое правило о том, что дома можно строить по цене 200 долларов США за квадратный фут. ступня. Они считают, что если строительство дома площадью 3000 квадратных футов стоит 600 000 долларов, то реконструкция или гостевой дом площадью 500 квадратных футов должны стоить 500 квадратных футов X 200 долларов за фут = 100 000 долларов. Но это неправда.

Цифра в 200 долларов за квадратный фут может быть точной, но размер дома должен быть достаточно большим, чтобы воспользоваться преимуществами эффекта масштаба. Как правило, чем больше дом, тем дешевле может быть стоимость квадратного фута. Чем меньше дом, тем дороже его строительство за квадратный метр. Вам придется построить дом площадью более 2500 квадратных футов, чтобы достичь этой цифры в 200 долларов за квадратный фут.

Кроме того, когда строитель говорит, что может построить дом по цене 100 долларов за квадратный фут, он имеет в виду стоимость строительства в районе, например, в Атланте. Они не учитывают затраты на проектирование, проектирование или получение разрешений. Одни только эти затраты часто превышают 20% стоимости проекта. Они не учитывают качественное строительство, которое вы ожидаете практически в любом прибрежном или мегаполисе. Во многих местах затраты в размере от 500 до 1000 долларов за квадратный фут не только обычны, но такие расходы имеют смысл, поскольку это стоимость качества и уровня отделки, которого ожидают владельцы.

И, наконец, стоимость квадратного метра может существенно меняться в зависимости от местоположения проекта. Например, стоимость строительства в прибрежном городе может составлять всего 200 долларов за квадратный фут, но современные проекты в журнале Dwell Magazine легко обходятся в 500 долларов за квадратный фут или даже в 1000 долларов за квадратный фут. Поскольку цены на жилье продолжают расти по всей стране, стоимость строительства также увеличивается.

2. «Я просто хочу простой дом».
Отлично. Но даже простой дом — это сложный подвиг, связанный с получением разрешений, проектированием и непосильным трудом. Эти вещи требуют времени и денег.

Как владельцу полезно знать, что все проекты строятся с использованием одного и того же процесса:
а) Выясните, что вы можете построить, включая требования к разрешению в вашем городе или округе, если вы делаете такие вещи
б) Работайте с дизайнером, чтобы разработать размер, внешний вид и форму в «схематическом» дизайне.
c) Отправьте проект в отдел планирования для получения разрешений на строительство.
d) Получив разрешение на строительство, попросите проектировщика составить строительную документацию для получения разрешения на строительство. Для этого часто требуется два или три инженера, таких как инженеры-конструкторы, инженеры-грунтовщики и инженеры-строители.
e) Определить всю «отделку», которая включает в себя технику, смесители и приспособления, материалы, плитку, цвета краски, ландшафтный дизайн, коммунальные услуги и т. д.
f) Работать со строителями, чтобы получить предложения, выбрать один, подписать договор на строительство, подготовить земельный участок, залить фундамент, обрамить дом, обнести дом, подключить воду/электро/канализацию, установить отделку.

Независимо от того, строите ли вы что-то площадью 500 квадратных футов или 5000 квадратных футов, все эти шаги выполняются.

3. «Я думаю о сборном доме, потому что это проще».
Это возможно, но это действительно зависит от вашего сайта, существующего дома и личных целей. Покупка дома, построенного в другом месте, может снизить плату за проектирование, но он все равно должен соответствовать кодам вашего города и округа, а затем получить разрешение. Затем его необходимо доставить в ваше место, и если это место находится в городских условиях, вы ожидаете значительных затрат на перекрытие улиц и аренду крана, чтобы поднять устройство на место. Как только он прибудет, вы заплатите за тот же фундамент и подключение к водопроводу, электричеству и канализации, которые вам понадобятся в доме, построенном из палочек. К тому времени, когда все это складывается, вы смотрите на цену, аналогичную стоимости строительства собственного дома. И хотя вам не нужно тратить время на проектирование префаба, вам все равно придется тратить все время на получение разрешений. Самое главное, индивидуальный дом позволяет вам спроектировать что-то конкретное для ваших нужд и участка, на котором он будет проживать.

4. «Мой дядя — разнорабочий или подрядчик, и он может недорого построить для меня».
Лучший способ сэкономить деньги — выполнить работу самостоятельно. Это займет у вас много времени, и вы будете делать ошибки, но это может быть удивительным и веселым опытом. Если вы хотите попробовать проект «сделай сам», просто будьте очень осторожны, потому что строительство — это определение непосильного труда.

Второй лучший способ сэкономить деньги — управлять всеми субподрядчиками (электриком, фундаментом, монтажником, сантехником, гипсокартоном и т. д.) самостоятельно. Самые опытные сабвуферы предпочитают не работать на неопытных клиентов. Они обеспокоены тем, что ваша неопытность отнимет у них слишком много времени при принятии решений, что вы будете неоднократно перезванивать им, и в конечном итоге они заработают очень мало денег из-за дополнительного времени. Таким образом, строители-владельцы часто застревают с переводниками второго уровня, и это может быть болезненно!

Если у вас есть квалифицированный и опытный родственник, готовый работать бесплатно, прыгайте на него и делайте это… но опять же, мы видели, как братья и сестры перестают разговаривать друг с другом, когда строитель в семье слишком медленный или слишком дорогой.

5. «Знакомый строитель говорит, что может построить за X долларов».
Будьте очень осторожны с этим сценарием. Когда вы получаете предложение от застройщика, убедитесь, что он назвал вам цену за каждую позицию, которая войдет в дом, от разрешения до проектирования, строительства и уборки. Одни только разрешения могут стоить от 15 000 до 100 000 долларов США. Дизайнеры и инженеры также часто составляют 15% от общей стоимости проекта. В New Avenue наш процесс требует, чтобы наши строители-партнеры просмотрели спецификацию из 200+ строк для каждой отдельной части здания, чтобы никто не мог произнести страшную фразу: «Мы не говорили о наличии (вставьте сюда все, что хотите). , например «канализационная линия») для дома. Это будет дополнительные 5000 долларов».

6. «Откуда New Avenue получает информацию о строительстве?»
После работы со многими дизайнерами и строителями над более чем 500 проектами у нас есть уникальный набор данных, который точно показывает, сколько стоит каждый компонент строительства дома. Например, мы можем легко найти проект, которым мы руководили, и показать, что фундамент для дома в зоне оползня с 12 опорами, спускающимися на 10 футов каждая, стоил 40 000 долларов. Или мы можем вытащить лист, который показывает дом с 7000 долларов, выделенными на сайдинг Hardieboard, и справедливым порядком изменения (и совершенно хорошей идеей), чтобы заменить его на кедровую черепицу.

7. «Можете ли вы привести примерную разбивку затрат на создание моего проекта?»
Это наша специальность. Допустим, вы хотели спроектировать и построить проект площадью 1000 квадратных футов в районе залива Сан-Франциско. Мы начнем с того, что покажем вам, сколько стоил аналогичный недавний проект, который мы завершили. Это будет включать в себя каждую деталь. Затем мы адаптируем этот бюджет в соответствии с вашими потребностями.

Вот сокращенный пример небольшого проекта:

— Первоначальная оценка и разрешение на исследования: 400 долларов США
– Плата за эскизный проект: 5 880 долларов США
– Строительная документация: 7 400 долларов США
– Проектирование: 4 500 долларов США
– Городские сборы: 5 620 долларов США
– Изыскания: 2 300 долларов США
– Управление строительством: 3 400 долларов США
Общая стоимость проектирования и получения разрешений: 29 500 долларов США 90 003

— Снос: 4 100 долларов США
— Сайт подготовка: 9 1008 долл. США
— Фонд: 22 000 долл. США
— Кадры и столярные изделия: 38 700 долл. США
— Изоляция и защита влажности: 6 500 долл. США
— Windows & Doors: 9 500 долл.00
– Отопление и вентиляция: 8 500 долларов США
– Электричество: 19 500 долларов США
– Накладные расходы и прибыль подрядчика: 32 100 долларов США
Общая стоимость строительства: 181 700 долларов США
Общая стоимость проекта: 211 200 долларов США

Мы можем показать вам это за 200 000 долларов США A Проекты DU и индивидуальные дома за 2 000 000 долларов и все в между.

 8. «Могут ли потраченные огромные деньги принести мне хорошую отдачу от инвестиций?»
Абсолютно. Финансовая отдача часто есть, и более того, реальная прибыль обычно намного ценнее, чем любые деньги, которые вы можете получить от будущей продажи. Креативное пространство, семейная комната, домашний офис, гостевая комната или что-то еще, что увеличивает ценность, которую вы и ваша семья получаете от своего дома, может оправдать инвестиции.

В финансовом плане многие наши клиенты создают нечто, что стоит больше, чем стоимость строительства. Так что их возвращение совершенно очевидно.

Другие клиенты тратят 200 000 долларов США на строительство гостевого дома, что увеличивает их платеж по ипотеке на 1 200 долларов США в месяц. Часто они могут предложить этот дом ребенку или родителю, который будет жить в другом месте, во много раз дороже, чем гостевой дом. Другие люди используют это как домашний офис и создают новый бизнес из дома. Многие люди предпочитают уменьшать площадь и переезжать во вспомогательное жилье, сдавая в аренду свой основной дом, что приносит еще больший доход от аренды. Или, создав вторую квартиру для своего ребенка или родителей, вы сможете избежать оплаты многих расходов, связанных с раздельным проживанием, таких как арендная плата за проживание в другом месте, содержание и налоги, связанные с владением двумя домами, или высокие расходы на проживание с уходом.

Что бы вы ни рассматривали, платформа New Avenue — это самый простой способ навести порядок, получить предложения, нанять команду и управлять своим проектом.

Есть вопросы? Мы готовы обсудить ваши цели и идеи. Там нет платы или обязательств. Чтобы назначить время для звонка, просто нажмите здесь.

Оценка затрат на строительство во время проектирования и предварительной разработки

Одна из самых больших умственных проблем, с которой приходится сталкиваться начинающим разработчикам, заключается в том, что вы часто не знаете, сколько будет стоить проект, прежде чем начать его.

Владельцы малого бизнеса борются с этой реальностью – какие еще сферы бизнеса требуют принятия важных решений по бюджетированию капитала без большого объема информации?

Любая оценка стоимости, сделанная в начале проекта, может быть изменена. Обычно они берутся из исторических данных о строительстве и основаны на вольной интерпретации стратегического и концептуального направления проекта.

Процесс разработки проекта складывается сам по себе – каждый этап предварительной разработки требует большей ясности и детализации того, как будет выглядеть участок и здание. Это делает оценку затрат на строительство очень сложной на протяжении всего процесса развития недвижимости. Потому что, пока вы не закончите архитектурные планы, у вас никогда не будет абсолютно точной сметы строительства.

Но как девелопер или владелец бизнеса, строящий новый объект, занимаемый владельцем, вы не можете ждать 6-12 месяцев для получения точной сметы строительства. В этой статье будет рассмотрено все, что владельцы проектов должны учитывать при оценке затрат на строительство во время проектирования и предварительной разработки проекта.

 

Дизайн проекта развития: Как план участка и архитектурные чертежи закрепляются во время планирования

Каждый проект развития коммерческой недвижимости состоит из двух основных компонентов: плана участка и архитектурных чертежей. План участка недвижимости представляется как часть более крупного набора планов, который включает в себя строительные документы с указанием градации проекта, коммунальных услуг, ливневых стоков, планов борьбы с эрозией и различных других требований.

План участка составляется и утверждается поэтапно. Как правило, инженер-строитель или застройщик составляет концептуальный эскиз объекта. На концептуальном эскизе будут показаны детали проекта высокого уровня, такие как размер и форма здания, пути входа и выхода с участка, парковка, меры по контролю ливневых стоков (SCM) и любые недостатки собственности.

Этот концептуальный эскиз затем обычно представляется в отдел городского планирования и служит первоначальным проектом для начала обсуждения проекта. Концепция участка обновлена ​​на основе комментариев отдела планирования и единого постановления муниципалитета о развитии (UDO). Предварительный план этажа необходим, чтобы понять размеры здания и его площадь.

* На приведенном выше рисунке показан концептуальный план участка, который можно использовать для получения предварительной цены

После того, как эскизный план будет утвержден, инженер-строитель подготовит планы профилирования, любые планы управления ливневыми стоками и контроля эрозии, и применимые строительные чертежи для подготовки проекта к представлению плана участка.

После отправки план участка должен пройти несколько раундов проверки муниципалитетом и группы разработчиков. Наконец, план участка будет проштампован и утвержден после принятия программы.

Архитектурные планы следуют аналогичному процессу. Первоначально застройщик или владелец бизнеса проведет программный анализ своего помещения. Программный анализ представляет собой предварительный процесс первоначального определения того, какой тип офиса, торгового склада или универсального помещения может потребоваться для проекта. Оттуда архитектор приступит к эскизному проекту проекта, превратив программный анализ и концептуальный дизайн в пространственную визуализацию архитектуры здания.

Схематический проект дополнительно уточняется на этапе разработки проекта, а затем, когда чертежи переводятся в конструкторскую документацию (CD). Строительная документация проходит такой же строгий процесс проверки, как и план участка — требуется несколько раундов проверки и пересмотра, прежде чем будет получено окончательное утверждение. Компакт-диски являются основой, которая связывает подрядчика, архитектора и владельца проекта при точном описании того, как будет построено здание.

Важно понимать, как план участка и архитектурные документы составляются и развиваются на этапе предварительной разработки. Как владелец проекта, эта итеративная последовательность играет решающую роль в точности оценки стоимости строительства.

 

Оценка затрат на строительство на каждом этапе предварительной разработки

Как правило, перед тем, как застройщик или владелец бизнеса дает зеленый свет развитию, они подтверждают финансовую осуществимость проекта. Предварительный финансовый анализ является частью комплексной проверки недвижимости и важным компонентом технико-экономического обоснования развития недвижимости.

Но без надежного концептуального проекта эта оценка стоимости строительства, скорее всего, будет приблизительной ценой за квадратный фут, основанной на последних проектах и ​​исторических затратах.

Имейте в виду, что большинство строительных проектов можно разделить на два отдельных компонента: вертикальное и горизонтальное строительство.

Стоимость вертикального строительства немного проще определить на ранней стадии проекта. Но поскольку нет двух одинаковых участков земли, оценка строительных работ и затрат на разработку земли может быть сложной задачей. Ваша комплексная исследовательская работа поможет ответить на некоторые вопросы, связанные с работой на стройплощадке: геотехническая съемка и исследование почвы информируют застройщика о том, какие работы по вырезанию, засыпке или уплотнению могут потребоваться. Кроме того, опрос даст владельцам лучшее представление о классах участка, о том, нужны ли на участке подпорные стены и т. д.

Внешние улучшения также неизвестны. Пока вы не проведете несколько встреч с муниципалитетом, невозможно предсказать, какие улучшения дорог могут потребоваться, как вы будете подходить к собственности и как это повлияет на существующую инфраструктуру.

По мере уточнения плана участка оценка стоимости строительства может быть более точной. Например, после того как инженер-строитель составляет план профилирования и оценивает выемки/насыпи для проекта, подрядчик может использовать такой сервис, как Paydirt, для оценки затрат на земляные работы.

Целесообразно получить еще одно предложение после того, как план участка будет обработан в течение первого раунда проверки и цикла пересмотра. В этот момент у команды разработчиков была возможность решить серьезные проблемы муниципалитета и включить их в план.

После того, как план участка будет утвержден, вы сможете завершить все затраты на обустройство земли и получить очень точную смету расходов на строительные работы.

Архитектурные планы должны оцениваться на основе нескольких этапов процесса разработки плана.

Как минимум, владельцы проекта должны рассмотреть возможность оценки стоимости строительства после этапа эскизного проектирования, нескольких этапов разработки проекта и этапа строительной документации.

Опять же, оценки затрат, основанные на схематических чертежах концептуальной архитектуры, не будут очень точными — они служат отправной точкой для процесса составления бюджета и, вероятно, получены из исторических данных о затратах.

Этап разработки дизайна обычно служит основой для прогнозирования стоимости проекта. На этом этапе многие архитектурные детали уточняются, предоставляя подрядчикам достаточно информации, чтобы начать более точное ценовое предложение. По мере того, как разработка проекта переходит в строительную документацию, планы готовятся к получению разрешений и строительству — это дает владельцам проектов еще одну возможность получить окончательное предложение, прежде чем начинать строительство.

 

Стратегии получения более точных смет на проектирование и предварительные строительные работы

Ни одна из оценок, которые вы получаете в процессе проектирования или предварительной разработки, не будет точной. На самом деле, у вас, скорее всего, не будет окончательного бюджета разработки, пока архитектурные планы не будут готовы на 85-90%. И к этому моменту у вас уже будут сотни тысяч долларов, вложенных в проект за счет различных льготных расходов, платы за профессиональные услуги и прав на землю.

Но владельцу малого бизнеса или инвестору в недвижимость крайне важно иметь реалистичные оценки на нескольких этапах предварительной разработки, чтобы принимать обоснованные решения о возможности реализации проекта. Например, если смета затрат слишком высока, может потребоваться переработка проекта, чтобы спроектировать менее дорогое здание.

Существует несколько стратегий для получения более точных котировок при оценке затрат на строительство:

 

1. Избегайте конкурентной или «жесткой» стратегии

Стратегия конкурсных торгов является наиболее традиционным методом привлечения подрядчика для проекта развития. Команда архитекторов и дизайнеров создаст тендерную документацию и архитектурные чертежи, которые затем будут отправлены нескольким подрядчикам для участия в торгах.

Проблема заключается в том, что подрядчики будут предлагать только то, что изображено на чертежах. В результате нет возможности получить обратную связь от подрядчика по проекту, а смета расходов может не учитывать скрытые условия. Кроме того, жесткая ставка не позволяет владельцу проекта получать отзывы о ценах «в режиме реального времени» на протяжении всего проекта.

Все работы по проектированию выполняются заранее, после чего подрядчики подают заявки, что может привести к многочисленным раундам редизайна и потенциальным конфликтам между командой дизайнеров и подрядчиком.

 

2. Рассмотреть отношения генерального подрядчика «проектирование-строительство» или «дизайн-помощь»

Проектирование-строительство — это метод строительства, при котором одна организация заключает договор как на услуги по проектированию, так и на услуги по строительству. В рамках отношений «дизайн-помощь» строитель и проектная группа заключают договор отдельно. Тем не менее, строительная бригада обычно привлекается к проекту на ранней стадии, чтобы дать совет и поделиться опытом по проектным решениям, связанным с функциональностью и ценой.

Таким образом, вместо того, чтобы ждать, пока будут завершены архитектурные чертежи, модель «проектирование-строительство» позволяет владельцу проекта часто получать более точные оценки стоимости строительства на протяжении всего проектирования и предварительной разработки. Конечно, полностью точный бюджет проекта может быть недоступен до тех пор, пока не будет утвержден план объекта или строительные чертежи не будут близки к завершению, но качественные подрядчики по проектированию и строительству имеют проверенный опыт более точной оценки затрат на строительство на ранних этапах проекта.

 

3. Найдите надежного подрядчика с доступом к качественным субподрядчикам и данным о затратах в реальном времени

Это звучит само собой разумеющимся, но поиск надежного подрядчика, вероятно, является наиболее важным шагом, который могут предпринять застройщики или владельцы бизнеса при оценке затраты на строительство.

У каждого подрядчика есть определенный набор навыков, которые они привносят в проект: некоторые из них являются отличными продавцами, другие творчески решают проблемы, а третьи могут быть отличными планировщиками и руководителями строительства. Для более точной оценки затрат важно найти подрядчика с опытом работы в том типе проекта, которым вы занимаетесь.

Оценки в основном основаны на исторических данных, особенно на ранних этапах предварительной разработки, поэтому подрядчик с недавними качественными проектами, из которых он может извлечь выгоду, является огромным преимуществом. Кроме того, если подрядчики могут рассчитывать на то, что их субподрядчики заблаговременно предоставят точные оценки, владельцы проектов будут иметь гораздо больше бюджетных данных для принятия обоснованных решений по бюджетированию капиталовложений.

Доступ к сторонним источникам данных также является важной услугой, которую подрядчик может предложить для оценки затрат на строительство. Инструменты данных, такие как RS Means и другое программное обеспечение для оценки затрат, помогают подрядчикам предоставлять более точные оценки без полного плана объекта и компакт-дисков.

 

Как консультант по развитию недвижимости может помочь с проблемами, предшествующими развитию

Как владелец проекта, вы должны собрать правильную команду по развитию недвижимости, которая поможет вам управлять вашим проектом. Владельцы бизнеса, пытающиеся самостоятельно управлять собственными разработками, скорее всего, не имеют опыта управления разрозненными поставщиками услуг и консультантами, помогающими проекту. И даже застройщики могут иметь или не иметь опыта работы в регионе или с конкретным типом недвижимости, которую они пытаются построить — строительство многоквартирного дома — это не то же самое, что строительство ресторана быстрого обслуживания.

Дело в том, что в каждом проекте необходимо заполнить пробелы. А без полного понимания процесса развития коммерческой недвижимости владельцы проектов часто «не знают, чего они не знают». Это подвергает их ненужным рискам разработки, которые могут быстро сорвать проект.

Индустрия недвижимости не предназначена для обслуживания владельцев малого бизнеса или небольших застройщиков, у которых нет собственных команд для решения этих задач.