при каких условиях это экономически оправданно, отвечают эксперты

Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга: 
– Созданием арендного жилья надо заниматься на уровне Федерации, чтобы Единый институт развития управлял филиальной сетью в регионах. Насколько я знаю, «ДОМ.РФ» сейчас уже пробует реализовать себя в нише арендного жилья. С моей точки зрения, надо решать этот вопрос на уровне субъектов, на местах. Я поддерживаю создание арендного фонда, но по мановению руки подход к использованию вещей не изменишь. Хотя каршеринг доказывает, что у современного поколения отношение к собственности постепенно меняется.  
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Хотим мы этого или нет, доходные дома появятся. При участии государства или без него. Смещение от собственности к аренде происходит во всех развитых странах, и мы тоже пройдем этот путь. Первая причина: растущий отрыв стоимости квадратного метра от доходов. Стоимость владения жильем неуклонно возрастает, особенно в больших городах, особенно в их центральной части. Растет не только цена в продаже, увеличиваются затраты на содержание и эксплуатацию, налоговая составляющая. Вторая причина: растет и набирает силу новое поколение – те, для кого мобильность важнее собственности. Возможно, главными игроками на этом поле поначалу будут госкомпании или их дочерние предприятия. Но, конечно, я бы хотел видеть в этой сфере конкуренцию, рыночные отношения. Тогда доходные дома могут стать не только востребованным, но и экономически эффективным форматом. 

Андрей Березин, председатель правления ООО «Евроинвест Девелопмент»: 
– Строительство и дальнейшее управление доходными домами – отдельный вид бизнеса, в нашей стране он не имеет ни законодательной, ни эксплуатационной практики. Чтобы инвестор решил вложиться в такой бизнес, нужна стабильность как экономики в целом, так и рынка недвижимости в частности. Окупаемость может составлять не один десяток лет.

Такой горизонт планирования девелоперы в нынешней ситуации себе позволить не могут. 
Льготы и субсидии вопрос не решат. Нужна сбалансированная система из законодательства, деловых взаимоотношений контрагентов, а главное – отработанная правоприменительная практика, которая обеспечит защиту вложенных инвестиций. 
И если в отношении защиты интересов граждан-арендаторов законодатель уже имеет определенную практику, то в отношении инвесторов и девелоперов ее пока нет. Здесь очень много вопросов. Например, будет ли государство регулировать арендные ставки? Полагаю, законодательство в этой сфере потребует многолетней «обкатки».  
 
Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group: 
– Для нашего менталитета всегда были более свойственны «быстрые» деньги. Поэтому развивалось строительство для продажи. Окупаемость доходного дома в наших реалиях составляет 10–12 лет, а средний цикл строительства новостройки 1,5–2 года. Сегодня, когда спрос на покупку продолжает падать, доходные дома будут набирать обороты. Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Поэтому льготы для развития этого направления должны быть нацелены именно на девелопмент. Снижение налоговой ставки будет сильно стимулировать застройщиков. 
Мы давно работаем в этом направлении, имеем более 90 объектов микродевелопмента и два полноценных апарт-комплекса. В ближайшее время выведем на рынок проект доходных апартаментов за городом. Законодательство, на мой субъективный взгляд, у нас работает хорошо; права арендаторов и арендодателей при правильно составленном договоре защищены.  
 
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– Доходные дома – это суперинструмент, эта форма использования недвижимости зарекомендовала себя в веках, под разными названиями. Опции время от времени меняются, однако суть остается прежней: один собственник и много пользователей. 
В наше время такой формат лучше всего подходит для среднесрочного проживания: при работе по контракту, при получении специального образования, при необходимости выезда в другой регион для лечения и реабилитации. Ну и, конечно, для командировок в рамках межрегиональных деловых отношений. 
Современный доходный дом – это мультифункциональная «коробочка», в ней должно быть все, что нужно занятому человеку и членам его семьи. 
 
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: 
– Власти до сих пор не могут разобраться с юридическим статусом апарт-отелей. А теперь они хотят породить нового монстра – арендные дома. Многофункциональные проекты, в которых помещения приобретаются инвесторами под сдачу, фактически уже являются арендным жильем. И для этого есть работающие механизмы: 214-ФЗ и эскроу-счета. Зачем изобретать велосипед? Достаточно снять избыточные требования (например, по «социалке») и ограничения с уже имеющегося формата. 

 
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well: 
– Самый важный вопрос – для какой категории граждан эта недвижимость будет строиться. Если это жилье эконом-класса в аренду для малообеспеченных граждан, то такая инициатива вряд ли повлияет на рынок сервисных апартаментов.  
Для того, чтобы строительство доходных домов было экономически оправданным, нужно, чтобы достаточно высокая стоимость строительства компенсировалась объемом льгот, иначе застройщик не сможет предоставить пониженные арендные ставки для нанимателей. В доходных домах также будет необходима функция управления недвижимостью и работы с арендаторами. А это не только отдельная статья расходов, но и организационная структура.  
 
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Уже построенные арендные дома, как правило, ориентированы на работу с наиболее обеспеченной целевой аудиторией. Значительная часть спроса связана с туризмом. Активное строительство таких объектов будет экономически оправданным, если ожидаемая доходность от сдачи квартир в аренду окажется выше, чем реализация жилья на продажу. Для этого нужно, чтобы выросла стоимость аренды в целом. Преимущество схемы арендных домов – в их прозрачности, однако сейчас разница в доходности девелоперского и арендного бизнеса очень велика.   
Предлагаемые меры могут снизить себестоимость строительства, но в крупных городах это не приведет к изменению баланса на рынке в ближайшие 3–5 лет. 
 
Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate: 
– Развитый рынок аренды жилья способен привлечь инвесторов, которые готовы «прозрачно» на нем зарабатывать. Сами льготы привлекательны для крупных застройщиков, инвесторов и банков. Но рынок в любом случае будет ориентироваться на конечную доходность, поэтому разработчикам важно просчитать экономику каждой льготы.  
«Серый» сегмент ощутит влияние только в случае, если доходность от «белой» аренды будет выше. Мы получим хороший синергетический эффект, когда в руках крупных арендодателей окажутся целые здания или кварталы. Хорошая доходность простимулирует собственников самостоятельно инициировать проекты комплексной реновации территорий. 
 
Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»: 
– Для девелоперов строительство доходных домов в России – менее выгодная и более сложная модель.  Построив дом и сдав квартиры в аренду, девелопер может рассчитывать в лучшем случае на прибыль в 10% годовых. При этом весь его капитал заморожен; потребуются затраты на создание и содержание управляющей компании. Если квартиры продавать, можно рассчитывать на 30% годовых, а капитал быстро пустить в оборот, на реализацию нового проекта.  
Поэтому примеры строительства доходных домов и остаются единичными. Мы тоже рассматривали такой вариант при редевелопменте аварийных зданий в Петербурге, но, просчитав экономику, решили отказаться от этой идеи. 
 
Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис»: 

– На сегодня ситуация с арендой выглядит абстрактно и расплывчато. Не проработано множество нюансов, поэтому рынок и остается «серым». Как для развития новостроек, так и для развития аренды необходима государственная поддержка. 
Опыта строительства арендного жилья у нас не было. Недостаточно данных, чтобы оценить будущий спрос, доходность, да и саму законодательную базу.  
 
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:  
– Для застройщиков строительство доходных домов экономически невыгодно. Аренда – это долгосрочная инвестиция, срок окупаемости – 15–20 лет. А строительным компаниям нужен быстрый оборот денег. 
Такие проекты для застройщиков могут быть оправданы, если они делаются по заказу инвестора, который потом получает готовый объект в управление. Нужно будет создавать партнерства, где одна компания станет заказчиком строительства доходных домов, будет получать налоговые льготы и управлять. А для реализации проекта привлекать проверенных застройщиков. 
 
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: 
– Какое-то время мы рассматривали создание объекта по аналогии с доходным домом, где ключевая функция – аренда от застройщика. Но потом отказались, решив сосредоточиться на том, что мы умеем лучше всего – создавать элитное жилье.  
В России в принципе не очень сильно развита культура аренды недвижимости. Наш человек чувствует себя спокойнее и комфортнее, проживая в собственной квартире. При этом в соседней Финляндии 70% горожан арендуют жилье на длительный срок.  
Не думаю, что инициатива депутатов как-то всколыхнет рынок «классической» аренды. Во-первых, заинтересованным девелоперам нужно будет выбрать участки, проработать проекты, просчитать бизнес-модели. Во-вторых, потребителю нужно объяснить, в чем выгода таких доходных домов по сравнению с арендой квартиры на вторичном рынке или проживанием в апарт-отеле. 
 
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– В отношении этой инициативы до сих пор гораздо больше вопросов, чем ответов. Например, где будут располагаться участки, которые попадут в программу строительства доходных домов. Если возле метро, тогда проектом, возможно, могли бы заинтересоваться девелоперы апарт-отелей. Если в отдаленных от центра и транспортных магистралей локациях, то шансы на реализацию близки к нулю. Неясны нормативы. Нужно ли обеспечивать подобные дома социальной инфраструктурой? Транспортной, рекреационной? На текущий момент с точки зрения бизнеса гораздо эффективнее сразу продать жилье, чем сдавать его в аренду от лица девелопера. Необходима собственная управляющая компания и точный расчет окупаемости. 
 
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:  
– Арендная недвижимость, предусматривающая долгосрочное размещение, на рынке представлена двумя сегментами: жильем и сервисными апартаментами. Порядка 90% сдаваемых квартир находится в «серой» зоне. В апарт-отелях УК берет на себя обязанности по эксплуатации, обеспечивает прозрачный договор аренды и уплату налогов. Строительство доходных домов с профессиональным управлением окажет позитивное влияние на обеление рынка аренды. 
Подобная инициатива потребует корректного выстраивания баланса интересов между инвестором и конечным арендатором. Частных инвесторов может заинтересовать только доходность, которая будет выше, чем при покупке квартиры. А больший доход можно обеспечить лишь более высокой арендной ставкой, по аналогии с сервисными апартаментами, где она выше на 30–40% по сравнению с квартирами в аналогичной локации.  
 
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
– Предложение Госдумы пока имеет в большей степени социальную подоплеку и направлено на менее платежеспособный спрос. Вряд ли тут есть экономическая целесообразность для девелоперов.  
Для развития направления аренды полезными были бы «кросс»-льготы. Например, привилегии по социальной нагрузке для других объектов застройщика. 
По сути же, предстоит не просто решить проблему законодательства как такового, а глобально вывести рынок аренды в легальное пространство.  
 
Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX: 
– Существует определенный парадокс. С одной стороны, есть дефицит арендного жилья, который подкрепляется существенным спросом. С другой, строительство доходных домов не привлекает девелоперов. Этот бизнес экономически невыгоден из-за высокой стоимости земли, низкой доходности, длительного срока окупаемости и отсутствия каких-либо преференций застройщикам. Даже в период стагнации для девелоперов прибыльнее строить жилье на продажу. Идеальным вариантом может стать строительство доходных домов по госзаказу с последующей передачей в управление государству или муниципальному образованию. 
 
Виктор Лаврентьев, генеральный директор проектно-строительной компании «Стадия П»: 
– Возраст среднестатистического заемщика в таких крупных городах, как Москва и Петербург – 35–38 лет. Чтобы выплатить ипотеку, нужно в среднем 23 года! При этом в условиях финансового кризиса и возросшей неопределенности все меньше россиян могут реально позволить себе покупку жилья. Поэтому строительство арендного жилья сейчас будет набирать обороты. 
 
Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development: 
– Фактически современным аналогом доходных домов сегодня могут считаться апарт-отели. С той лишь разницей, что собственников в таком объекте сотни. Но для арендатора это неважно, ведь он общается с управляющей компанией в режиме «одного окна».  
Создание арендного жилья может быть выгодно при длительных инвестициях, рассчитанных на 8–10 лет. Далеко не все готовы измерять пошаговое развитие своего бизнеса такими сроками. Однако не исключаю, что крупные девелоперы могут создать в структуре своих холдингов отдельное подразделение для развития этого направления, в рамках диверсификации бизнеса. 
 
Александр Леушин, основатель и генеральный директор Строительного холдинга «Сенатор»:  
– До настоящего времени большая часть рынка арендного жилья в России функционирует в тени, федеральный бюджет недополучает налоги, арендодатели рискуют столкнуться с недобросовестными квартиросъемщиками. Вопрос с развитием и регулированием арендного рынка назрел. В нестабильных экономических условиях далеко не все готовы взять на себя многолетние ипотечные обязательства. Но успех новой инициативы напрямую будет зависеть от заинтересованности девелоперов в реализации таких проектов и доступности такого жилья для конечного потребителя.  
Для успеха инициативы необходимо, чтобы стоимость аренды жилья была доступна для широких слоев населения. Сокращение себестоимости за счет строительства по упрощенной технологии может привести к снижению качества. Сейчас девелоперы не стремятся строить арендное жильё из-за долгого срока окупаемости таких проектов. Помимо нулевых налогов и льготных кредитов заинтересованность компаний в строительстве арендного жилья можно поддержать снижением платежа за изменение статуса участка. Целесообразно строить доходные дома в партнерстве государства с частным сектором. Для привлечения денег в проект можно использовать закрытый паевой инвестиционный фонд. Возможно, будет работать введение субсидируемой государством аренды. Наконец, возможен частичный выкуп у бизнеса арендных домов для социальных целей или реализации земли под строительство за долю государства в проектах.   

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:   
— Если это социальное жилье, то девелоперы будут заинтересованы в строительстве и выкупе такой недвижимости государством. Поскольку это совершенно другая бизнес модель, которая предполагает получение прибыли от аренды, а не от реализации жилья. В условиях невозможности длительного планирования для частного бизнеса это может быть интересно только государству. Окупаемость подобных проектов составит 20 лет и более.
Судя из общего описания, предполагается некая гибридная модель. Включая государственное участие в обмен за предоставление земли под застройку. По большому счету, такими проектами могут заниматься госкомпании, например, «Дом.РФ». Для частного девелопера это кардинальная смена финансовой модели и непрогнозируемая прибыль.
Цены на рынке аренды балансируются спросом и предложением. В данном случае речь не идет о тарифах естественных монополий, чтобы их регулировать. Все сводится к участию государства в этом процессе.
У нас нет опыта работы с подобными объектами. Нам интересен и понятен рынок сервисных апарт-отелей. Он прозрачен, прогнозируем и обеспечивает гарантии всем сторонам.
Для арендного жилья гарантии нужны всем: арендатору — некие каникулы на случай финансовых затруднений, арендодателю — возможность получить компенсацию, если арендатор окажется неплатежеспособен.
Полагаю, что инициатива никак не повлияет на «серый» рынок аренды.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:   
​- На мой взгляд, строительство комфортного и доступного арендного жилья – это цивилизованный вектор развития рынка, оправданный в текущих реалиях. Снижение покупательской способности с большой долей вероятности приведет к падению общего качества девелоперского продукта и более мелкой нарезке квартирографии жилых проектов. Это снизит качество и уровень жизни граждан, а механизм прозрачного найма мог бы поддержать уровень жилой среды.
Большую роль в процессе должно сыграть государство. Все законы уже существуют, ими просто надо пользоваться и менять что-то только на основе измеримых данных.
Государство должно повышать доверие к госнайму, показывая гражданам, что арендное жилье – это не обязательно «убитые» квартиры на выселках.
Перспективы есть и у коммерческого найма, но это​ не девелоперский бизнес как таковой.​
Сдача квартир в аренду девелопером возможна в двух случаях: первый — растущий рынок, тогда проще сдавать, а продавать позже, когда цена еще увеличится. Второй вариант – кризис, когда уже построено, но нет продаж. Оба варианта временные. При затяжном кризисе, как ждет нас сейчас, застройщики не будут начинать строить, чтобы не заниматься непрофильной деятельностью.
​В Европе Bonava строит в том числе и для инвесторов, профессионалов рынка аренды жилья. В 2021-м доля инвестиционных сделок под аренду составила 19% от поданного жилья. Сделки закрывались до начала строительства, стоимость выплачивалась траншами по мере готовности объектов. Здесь меньше риска и, но и моржа ниже. В Петербурге у Bonava также был подобный опыт. Например,  компания Sato, ранее была единственной специализированной фирмой, сдающей свою жилье. Процент сдачи у них всегда был около 95%.​ Она покупала квартиры в наших ЖК Skandi Klubb и «Шведская крона».
 
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– Перспективная динамика реальных доходов населения и возможностей в части улучшения жилищных условий может создать устойчивый тренд на развитие цивилизованного рынка арендного жилья. Особенно это касается регионов, где спрос на проекты арендного жилья, в том числе и в формате сервисных апартаментов, может заметно улучшить качество жизни людей, которые пока не готовы к покупке собственной квартиры.  
Однако на рынке недвижимости подобные проекты пока единичны. Это связано с длительным сроком их окупаемости. Как одно из следствий, возникают сложности с привлечением проектного финансирования. В случае формирования отдельного банковского продукта такие проекты могут начать реализовываться по всей стране. Кроме того, целесообразным было бы пересмотреть механизмы налогообложения для таких проектов.   
Ранее ДОМ.РФ заявлял о возможности строить арендное жилье в рамках соглашения с крупными промышленными корпорациями, которые гарантировали бы заполняемость объектов – и это довольно здравая идея. Государство и окологосударственные компании действительно располагают ресурсами для того, чтобы со временем заполнить эту нишу.  

Доходные дома 21 века: миф или реальность

Рынок институционального арендного жилья в России имеет давние традиции. Потребность в нем высока, поэтому власти постоянно предпринимают попытки вывести аренду из «серой» зоны и развивать доходные дома, однако это не приводит к их массовому распространению. Разбираемся, что такое цивилизованная аренда, почему она не становится популярным явлением в современной России и что предпринимается для ее развития.

Для справки

Институциональное арендное жилье — это рынок долгосрочной сдачи жилья в аренду. По данным ДОМ.РФ, рынок арендного жилья более чем на 97% представлен частными владельцами, находится в тени и, в основном, на нем действуют краткосрочные договоры аренды. Как следствие, в государственный бюджет не попадают существенные налоговые суммы — порядка 200 млрд ежегодно. При этом более 4,7 млн. российских семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса.

Получается, что потенциал рынка огромен.

Вот основные причины, почему возникает потребность в долгосрочной аренде жилья:
миграция рабочей силы;
учёба вдали от дома;
курортный бизнес;
медицинские потребности, сосредоточенные в определённой локации;
интерес к культурно-историческому наследию;
паломничество.

Есть и еще один важный пласт причин — социальный. Долгосрочная аренда жилья становится решением, когда у граждан нет средств на покупку собственного, или они находятся в промежуточном состоянии: определяются или строят свое жилье. Есть потребность и в льготной аренде жилья: для пенсионеров и инвалидов, военных и иных представителей силовых структур, а также для госслужащих, сотрудников компаний из других регионов.

На сайте ЕРЗ опубликовано исследование от Фонда «Институт экономики города» о влиянии арендного жилья на городскую экономику.

Мировой опыт

В развитых странах мира также очень велика потребность в арендной недвижимости. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, привел данные о доле арендного жилья: до 40% в США (в зависимости от штата), 45% — во Франции, 55% — в Германии, более 50% — в Австрии, более 60% — в Швейцарии.

Это общие цифры арендной недвижимости, но в целом проблемы «серой аренды» там нет, сделки совершаются прозрачно. Для сравнения, в России доля арендного жилья всего 7% от общего жилищного фонда (по данным ДОМ.РФ) , большая часть приходится на частников.

Эксперт отмечает, что, несмотря на популярность аренды за рубежом, опыт других стран не всегда удачный:

«В США плохо управляемая политика стоимости недвижимости привела к тому, что ряд категорий работников не имеет возможности не только купить, но и снимать жильё. Попытка же сделать его более доступным привела к масштабному кризису 2008 года. А во Франции и ряде других европейских стран активно защищают права арендатора, но при этом могут довести до разорения арендодателя (выселить арендатора, попавшего в сложную жизненную ситуацию нельзя, а все обязательные платежи арендодатель должен платить). В России развивать арендную недвижимость необходимо с учетом и ошибок, и положительного опыта других стран».

История доходных домов в России

Наша страна имеет весьма успешное решение «квартирного вопроса» в прошлом: первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790, а масштабное их строительство началось полтора века назад. В начале прошлого столетия рынок жилья в двух российских столицах был преимущественно арендным и там жили представители самых разных социальных слоев: профессора и преподаватели учебных заведений, банкиры, инженеры, госслужащие, представители творческой интеллигенции, студенты, рабочие. На долю доходных домов, к примеру, в Петербурге приходилось примерно 80% построек. В Москве — более 40%. Строились они и в других промышленно развивающихся городах Российской империи — Самаре, Нижнем Новгороде, Ярославле, Екатеринбурге, Омске, Екатеринодаре, Киеве, Одессе, Ростове-на-Дону и других. Этот бизнес приносил значительный доход домовладельцам и существенные денежные поступления в городскую казну.

В советский период «арендным» жильём можно было условно назвать разве что «ведомственные квартиры» и заводские или студенческие общежития. Реальный рынок аренды и найма жилья практически ушёл в тень, варился по своим правилам, без финансовой отчётности и налоговых отчислений в бюджет. Квартиры или комнаты преимущественно сдавались без официального договора, по устной договоренности между собственником и арендатором. Лишь некоторые крупные агентства недвижимости, включившись в «оборот» этого сегмента, ввели некий регламент, привлекли юристов, нотариусов, чтобы иметь гарантии, что человек внезапно не окажется на улице, только потому что у хозяина поменялись планы, с другой стороны, чтобы «съёмщик угла» обеспечивал должный порядок в помещениях.

В постсоветской России попытки возродить традиции доходных домов в столице начали предприниматься четверть века назад. Первым проектом стал ЖК в Николоворобьинском переулке в Москве. При высокой (в среднем — 10 тысяч долларов) ежемесячной оплате проживания все квартиры в нём были заполнены в короткий срок. Жильцами стали банкиры, представители иностранных компаний, региональные элиты, несколько известных актёров. Успех воодушевил московские власти и уже заявлялось о целой сети подобных проектов. Однако выяснилось, что даже определения подобному виду недвижимости нет ни в одном законодательном документе. Так пилотный объект вошёл в разряд экспериментальных.

Российская практика

По поручению Президента РФ развитием цивилизованного рынка арендного жилья последние пять лет в стране занимается ДОМ.РФ. Они работают по двум направлениям:
Выкупают существующий жилой фонд, который сдают в аренду;
Финансируют строительство новых арендных квадратных метров.

Сейчас термин «доходный дом» уже не в ходу. Вместо них появились арендные и наемные дома, эти два термина закреплены законодательно. Все жилые помещения и в арендном, и в наемном доме предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договору найма. И тот и другой дом будет принадлежать одному владельцу — частному лицу, коммерческой или государственной организации. Ключевое различие между ними — в задачах, которые они выполняют. Задача арендного дома — принести максимальную прибыль владельцу за счет арендных платежей, к строительству таких домов привлекаются инвесторы. В наемном доме часть квартир сдают по льготным ставкам, чтобы решить жилищный вопрос и помочь малоимущим группам населения обрести комфортное и доступное жилье.

Потребность есть и в арендных, и в наемных домах: по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, формат безопасной аренды с прозрачным договором, качественным ремонтом, сервисами для арендатора и всем необходимым для комфортного проживания более чем востребован.

ДОМ.РФ действует активно: почти 10 тыс. семей улучшили свои жилищные условия. Реализуемые проекты есть почти в 30 городах: Москве, Воронеже, Приморском и Хабаровском краях, Татарстане, Тюменской и Сахалинской области.

В наемных домах ставка льготной аренды снижена на 80% от рыночной. Пилотный проект, например, реализован в Воронеже, где 25% квартир переданы в аренду льготным категориям граждан: работникам культуры, образования, науки, здравоохранения, социальной защиты. Недополученные доходы субсидируют в равных долях ДОМ.РФ и Воронежская область.

Особенно активно развиваются арендные проекты ДОМ.РФ на Дальнем Востоке, одним из наиболее перспективных направлений для привлечения профессиональных молодых кадров. Вот несколько примеров:
Для работников судостроительного комплекса «Звезда» в Приморье строят 67 домов на 4,6 тыс. квартир, часть из них уже построена. Квартиры сдаются по доступным ставкам.
Для сотрудников компании «Полюс Алдан» в якутском посёлке Нижний Куранах построен дом на 35 квартир, а в ЖК «Уюн-парк» в Южно-Сахалинске ЖК на 148 квартир.

Ещё один арендный проект запустят на острове Русский для резидентов ИНТЦ «Русский», а также студентов и преподавателей Дальневосточного федерального университета (ДВФУ).

По мнению Вероники Янушкевич из ДОМ.РФ, корпоративная аренда — большое подспорье для бизнеса и региональной экспансии:

«Открытие нового производства невозможно без привлечения кадров. Учитывая значительную миграцию молодых специалистов в столицу, зачастую на местном рынке они в дефиците. Для предприятий это готовое решение для привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Кроме того, во многих регионах создаются условия для получения качественного образования. Благодаря пилотному проекту, НИУ ВШЭ первым из вузов в стране реализовал сервисную модель размещения 700 студентов, классическую для мировых университетов. В феврале 2022 года Президент России поручил масштабировать успешный опыт в регионах. В августе на форуме „Среда для жизни“ было подписано соглашение о создании арендного дома для студентов Тамбовского госуниверситета им. Г. Р. Державина. В нём планируется разместить 500 обучающихся. Вскоре ДОМ.РФ передаст Владивостокскому государственному университету 42 квартиры в ЖК „Айвазовский“ в районе бухты Патрокл для размещения студентов, научных сотрудников и педагогов вуза в рамках арендного проекта».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает комфортное проживание сотрудников одним из ключевых факторов развития российского производства:

«На мой взгляд, нельзя говорить об индустриализации и решении задач импортозамещения, обходя стороной мотивацию сотрудников. Если мы действительно хотим развивать полноценные отраслевые секторы, производства замкнутого цикла в экономике нашей страны, нам нужно создавать и жилой фонд под развитие этих отраслей. При этом формируя стандарты недвижимости не только для управленческого состава, но и для линейных сотрудников и рабочих на период строительства и эксплуатации новых предприятий. Возможно имеет смысл даже передача жилья в собственность по выработке лет, как это было в СССР. Путь от доходной недвижимости к возможности обеспечить жильём специалистов — это путь, который необходимо пройти для достижения тех целей и задач, которые сегодня стоят перед нашей страной. Мотивация должна быть наглядной».

Барьеры для развития

На развитие арендного жилья и привлекательность этого сегмента для девелоперов и инвесторов влияют два фактора:
естественное смещение потребительского спроса в пользу аренды и, соответственно, повышение ставок аренды;
создание налоговых и экономических стимулов для вовлечения профессиональных игроков и поддержания справедливой конкуренции на рынке.

Ксения Поленова, директор по маркетингу и PR WE- ON GROUP, считает, что развитие арендного жилья в России имеет волновой характер:

«Спрос на подобное жилье то повышается, то угасает в зависимости от многих факторов. Например, в 2015 году формат был очень популярен — люди охотнее арендовали, чем покупали собственное жилье, потому что ипотечные платежи составляли до 75% ежемесячной заработной платы. Молодежь до 35 лет стала рассматривать съемное жилье, как удобный вариант для собственной мобильности, пребывания или рядом с местом работы, или, наоборот, на удаленке где-нибудь в природном оазисе, вдали от городского шума. При этом оставляя себе возможность спокойно копить на первый взнос для покупки собственного жилья, в котором можно получить прописку и спокойно создавать семью».

Рынок «честной» аренды должен стать конкурентоспособным, чтобы иметь возможность развиваться. Однако это осложняется разной налоговой нагрузкой на физические и юридические лица. С этой точки зрения потенциальному инвестору-юридическому лицу невозможно конкурировать с предложением, формируемым физическими лицами. В большинстве регионов России налог на имущество организаций составляет ~ 20–30% от арендной ставки, а для физических лиц — 1%, что делает проекты аренды жилья для юридических лиц экономически неэффективными.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, полагает, что строительство социального жилья возможно только за счет бюджетных средств:

«Интерес к самой теме арендного жилья со стороны государства понятен, т. к. у многих работников нет возможности приобрести недвижимость в рамках их доходов и это не зависит от стоимости ипотечного кредитования. Поэтому при недостатке платежеспособности наличие и развитие арендного жилья могло бы решить проблему. Это обстоятельство особенно важно для социального жилья. Но, строительство такой формата возможно только с поддержкой государства, т.к. коммерческий кредит потребует слишком высокой арендной платы для своей окупаемости».

Другой причиной, ограничивающей развитие арендного жилья, эксперт называет отсутствие социальных гарантий:

«Арендное жилье не может использоваться всю жизнь. Болезни, безработица и выход на пенсию делают невозможным коммерческий найм, при этом никаких социальных гарантий у человека нет. Собственная недвижимость обеспечивает минимум затрат на содержание и оплату жилья».

Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель», уверен, что формат арендного жилья не привлекателен для девелоперов и частных инвесторов, это и тормозит массовое его развитие:

«В целом, заинтересованы в данном формате могут быть только суверенные государственные фонды, для которых приемлема доходность в 4%. Для девелоперов и частных инвесторов такие проекты в подавляющем большинстве случаев не интересны, ведь окупаемость арендного жилья составляет примерно 18-20 лет, а это длительный срок. С моей точки зрения, в ближайшие десять лет сегмент доходного жилья не получит широкого распространения в России. Возможно лишь появление на рынке единичных проектов с государственным софинансированием».

Помимо низкой доходности, есть и другие причины отсутствия интереса у девелоперов. Арендный бизнес — это долгие деньги, гораздо проще продать квартиры, чем сдавать их в аренду.

Государство принимает меры. По словам Вероники Янушкевич, к настоящему моменту в 16 регионах приняты законы о льготе по налогу на имущество в отношении арендных домов, большая часть — по инициативе ДОМ.РФ. Теперь мяч на стороне местных властей — их задача дать понять бизнесу, что строительство арендного жилья выгодно и целесообразно.

Есть и еще один инструмент, который мог бы стимулировать более активное строительство арендного жилья — земельные участки могут передаваться через признание проекта масштабным в рамках региональной инвестиционной программы. Некоторые субъекты РФ уже приняли поправки в закон о масштабных инвестиционных проектах (МИП) для развития арендного жилья по инициативе ДОМ.РФ: Тюменская, Иркутская, Липецкая области и Камчатский край.

Передача муниципальных земельных участков через МИП происходит без проведения конкурса и позволяет снизить ставку аренды, что уменьшит себестоимость строительства на 5-25% и позволит сдавать квартиры в аренду на более выгодных условиях.

Вероника Янушкевич подтверждает, что девелоперы не стремятся строить арендное жилье. Однако эксперт рассказывает о планах Минстроя внести в госдуму законопроект, способный повлиять на это:

«Большинство девелоперов сегодня не заинтересовано в строительстве арендных домов, потому что при продаже квартир они получают прибыль значительно быстрее, да и отсутствие понятных правил игры на уровне федерального законодательства сказывается. Однако в начале предстоящего года планируется внести на рассмотрение Госдумы РФ законопроект, который позволит субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и частным застройщикам строить наемные дома, в котором 50% квартир должны предоставляться по договорам социального найма. Так появится сегмент арендных домов с официальной арендой с определенным уровнем комфорта и сервиса и по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съёмного жилья в стране. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наём жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой».

современных многоквартирных домов | Многоквартирный музей Нижнего Ист-Сайда

• Автор Виктория Тан
• на 13 мая 2013 г.
• Подано в разделе «Современные многоквартирные дома»

 

В это может быть трудно поверить, но многоквартирные дома в Нижнем Ист-Сайде, где живут иммигранты из разных стран уже более 200 лет, существуют и сегодня. Как сообщает Поппи Харлоу из CNN в приведенном выше видео, иммиграция из Китая в Америку продолжает расти, и часто первой остановкой для китайских иммигрантов является китайский квартал Нью-Йорка. Там, в поисках рабочей силы и дешевого жилья, многие живут в кабинках площадью 54 квадратных фута, например жители Бауэри, 81, и платят от 100 до 250 долларов за аренду в месяц.

Несмотря на то, что такое жилье является законным — оно называется «Одноместное размещение», — арендаторы живут в шокирующих условиях, более сравнимых с теми, кто жил на Орчард-стрит, 97, чем можно подумать. Жильцы делят общие ванные комнаты, используемые не только для уборки и мытья, но и для приготовления пищи, мытья посуды, стирки и других нужд по уборке. Более того, большинство жителей работают на низкооплачиваемых работах в ресторанах и на стройках, а чтобы пополнить свой доход, прибегают к незаконной сдаче внаем койко-мест в своих и без того тесных комнатах.

Достаточно сказать, что многоквартирные дома в китайском квартале не являются идеальным выбором жилья, поскольку они представляют ряд опасностей для физического и эмоционального здоровья. Но для многих китайских иммигрантов другие варианты не воспринимаются. Тем, кто прибывает нелегально, не хватает «легального статуса для получения вида на жительство где-либо еще», как сообщил переводчик CNN. Кроме того, фотограф Энни Линг, которая ведет хронику жизни жильцов дома по адресу 81 Bowery с 2011 года, показывает, что иммигрантам «трудно работать за пределами Чайнатауна из-за языковых и культурных барьеров», и у них просто нет ни времени, ни денег на поиск жилья. с арендной платой дешевле или расположением лучше с точки зрения поездок на работу и с работы. Многие жители, опрошенные как CNN, так и Лингом, выразили чувство застоя, но стремятся извлечь максимальную пользу из своей ситуации, полагаясь друг на друга в компании и поддержке, действуя как семья. Как утверждает Линг, «у многих есть семьи в Китае, которых они не видели годами, и 81 Бауэри для жителей — это место, где они чувствуют чувство общности».

Хотя заявление Линга рисует обнадеживающую картину для жителей Бауэри, 81, трудный факт заключается в том, что многие люди в настоящее время проживают в аналогичных небезопасных жилищных условиях по всему Нижнему Манхэттену и продолжают оставаться невидимыми для широкой публики. На вопрос, знает ли «средний американец, сидящий дома в Айове», о существовании таких современных многоквартирных домов, исполнительный директор Chinatown Partnership Веллингтон Чен ответил, что большинство жителей Нью-Йорка сами не знают. Проводя связь с многоквартирным музеем Нижнего Ист-Сайда, мы ставим вопрос: историзирует ли музей бедность в Нижнем Ист-Сайде? Или, точнее, уместно ли музею обсуждать бедность? Многоквартирные дома китайского квартала и их шокирующие условия, спрятанные за богатством Уолл-стрит, если не за чем-либо еще, подчеркивают необходимость дополнительного обсуждения бедности, иммиграции и растущего экономического разрыва между людьми, которые в буквальном смысле являются соседями.

 

Источники:

http://www.theblaze.com/stories/2013/03/01/shocking-54-square-foot-tenement-apartments-housing-chinatown-immigrants-in-nyc/

http://opencitymag.com/81-bowery-tenement/

Алан С. Озер

См. статью в оригинальном контексте с
4 апреля 1999 г. , раздел 11, стр. 1Купить репринты

Посмотреть на Timesmachine

TimesMachine — это эксклюзивное преимущество для абонентов с доставкой на дом и цифровых абонентов.

«ЧТО ТАКОЕ многоквартирный дом?» — спросил Дэниел Ходададиан, 28-летний врач, проходящий ординатуру в больнице Ленокс Хилл, когда он стоял с ключами в руках, готовый войти в свой собственный отремонтированный многоквартирный дом по адресу 167 East 77th Street. несколько дней назад.

Поскольку д-р Ходададиан и его родители прибыли в Соединенные Штаты из Ирана через Израиль всего 14 лет назад и обосновались на Лонг-Айленде, его незнание этого термина вполне объяснимо. Но что сказали бы реформаторы прошлых лет, если бы узнали, что при арендной плате почти 1300 долларов в месяц он живет в квартире шириной всего 10 футов и длиной 20 футов? В нем есть гостиная с плитой, холодильником и раковиной с одной стороны и спальня. Ванная комната около семи квадратных футов. Больница Ленокс Хилл, которая находится за углом, является зарегистрированным арендатором и платит часть арендной платы.

«Он очень маленький и не так много света, но удобство — главная причина, по которой я там живу», — сказал доктор Ходададиан. «На самом деле, когда я въехал два года назад, я жил на первом этаже площадью менее 150 квадратных футов. Я продвинулся в этом мире».

Жители Нью-Йорка живут в эпоху возрождения многоквартирных домов, и арендная плата, которую может получить многоквартирный дом, такой как 167 East 77th Street, из-за его расположения в Верхнем Ист-Сайде, является лишь одной стороной история. Другая сторона заключается в том, что это происходит как с государственными, так и с частными инвестициями, иногда в один и тот же проект, и на Манхэттене это охватывает районы, которые сильно различаются по среднему доходу домохозяйства.

В качестве типа жилья многоквартирные дома представляют собой не что иное, как жилые дома, построенные для использования тремя или более семьями до внесения изменений в строительные стандарты Законом о многоквартирных домах 1929 года. Важным изменением было то, что все окна, обеспечивающие свет и вентиляцию, были закрыты. находиться на расстоянии не менее 30 футов от любой стены или другого препятствия. После этого в новых квартирах стало больше света и воздуха, хотя из-за Великой депрессии потребовались годы, прежде чем многие из них были построены. В старых многоквартирных домах многие квартиры темны и душны, потому что внутренние окна выходят на узкие световые колодцы, если внутренние окна вообще есть.

Многоквартирные дома строились тысячами в середине и конце 19-го века и в начале 1900-х годов в соответствии с правилами, которые постепенно вводили более высокие стандарты для света, воздуха и пожарной безопасности. Они классифицируются как многоквартирные дома по старому закону, когда они были построены в соответствии с правилами Закона о многоквартирных домах 1879 года, и многоквартирные дома по новому закону, когда они построены в соответствии с законодательством о реформе, принятом в 1901 году. Существуют также многоквартирные дома до старого закона, построенные как до, так и после первоначальный Закон о многоквартирных домах 1867 г.

Старый закон (1879 г.) дал начало узким внутренним световым шахтам в многоквартирных домах, сначала простым щелям, а затем более широким отверстиям поперек здания в форме перевернутой буквы Т, если смотреть в лоб, и, наконец, двум вентиляционным шахтам, обычно 18 футов в ширину, в здании в форме гантели. Многие многоквартирные дома Старого Закона имеют длину 80 футов, построенные на участках шириной от 20 до 25 футов и глубиной 100 футов. По словам Ричарда Плунца в его90 книга «История жилищного строительства в Нью-Йорке», опубликованная издательством Columbia University Press. Но размеры вентиляционных шахт были увеличены до размеров внутреннего двора, что вынудило строителей использовать более крупные участки.

Эти и другие правила привели к появлению зданий до Второй мировой войны, которые и по сей день обеспечивают превосходное жилье. Лучшие здания Нового Закона назывались доходными домами. «Люди среднего класса не хотели говорить, что живут в многоквартирном доме», — сказал г-н Плунц.

Первые многоквартирные дома с маленькими и плохо проветриваемыми комнатами и, возможно, туалетами в надворных постройках или коридорах на заднем дворе стали синонимом переполненных, антисанитарных и небезопасных жилищных условий бедняков-иммигрантов в Нижнем Ист-Сайде.

Некоторые из этих условий все еще существуют. «То, что я вижу, — сказал Виктор Дж. Папа, назначенный судом управляющий зданием недалеко от Чайнатауна, — это то, что видел Джейкоб Риис, — ужасные ситуации».

Риис был писателем XIX века, Преобразование многоквартирного дома в крестовый поход с газетными статьями, а затем с книгой «Как живет другая половина» в 1889 году.

Мистер Папа управляет многоквартирным домом 1904 года на Мэдисон-стрит, 211, между Клинтон-стрит и Рутгерс-стрит. Это район города, густонаселенный китайскими иммигрантами, многие из которых живут в маленьких квартирах с устаревшей техникой и плохо функционирующей сантехникой. «Я вижу тесные квартиры, грызунов, разбитые окна», — сказал мистер Папа.

В восемнадцати из 20 квартир в Мэдисоне, 211 есть ванны на кухне и крошечные туалеты, как и почти 100 лет назад, сказал мистер Папа. Средняя арендная плата составляет всего 312 долларов в месяц, хотя существующие арендаторы, добросовестные плательщики арендной платы, вероятно, могли бы платить вдвое больше, сказал он. Г-н Папа сказал, что надеется получить городской кредит под низкие проценты в размере около 20 000 долларов за квартиру, чтобы улучшить здание. По его словам, основной причиной ухудшения состояния здания он считает многолетнюю халатность владельцев.

То, что вернуло так много многоквартирных домов с модернизированными квартирами, было сочетанием сил: программами государственных субсидий и неспособностью частного рынка обеспечить достаточное количество новых квартир для массового рынка, а также растущим уровнем рыночной арендной платы. в районах Манхэттена, которые заполнены многоквартирными домами. Поскольку современное общество сопротивляется переселению, которое необходимо для сноса и строительства современных зданий в районах наибольшего спроса на жилье, восстановление жилья становится предохранительным клапаном.

Среди результатов есть аномалии, на которые намекает ситуация доктора Ходададиана: за привилегию жить в сильном рыночном районе он платит более высокую арендную плату за меньшее пространство в старом здании, чем арендатор с низким доходом платит в Восточном Гарлеме или West Harlem для новой семейной квартиры, построенной или отремонтированной за счет городских субсидий.

Квартиры в недавно построенных домах с капитальным ремонтом — и обычно субсидируемых — являются, пожалуй, лучшим доходным фондом многоквартирного жилья конца 20-го века. Следующими на очереди идут умеренные ремонты занятых многоквартирных домов. На частном рынке улучшения отдельных квартир производятся только после освобождения долгосрочных арендаторов. Но в субсидируемых проектах благоустройство дома сочетается с реконструкцией санузлов и кухонь даже в занятых квартирах.

Соответственно, каждый идет к жилым домам, которые много лет назад попали в руки города из-за потери права выкупа, чтобы найти лучшие примеры возрождения многоквартирных домов на Манхэттене. И вы идете в районы с сильным рынком, где частный рынок может модернизировать квартиры без государственной помощи, чтобы найти самые старые многоквартирные дома, модернизированные, хотя часто и довольно маленькие, квартиры для новых арендаторов.

На Восточной 13-й улице между авеню А и авеню В в Ист-Виллидж Дана Дискордия, 33-летний актер и режиссер, выросший в Согертисе, штат Нью-Йорк, два месяца назад снял квартиру площадью 250 квадратных футов. лестничный пролет в задней части здания, заплатив 815 долларов в месяц. «Я нашел раскладную кушетку длиной 5 футов 1 дюйм — это было нелегко», — сказал он.

Он также нашел уединение, его цель после того, как он жил с соседом по комнате на Бликер-стрит и ежемесячно платил половину арендной платы в размере 612 долларов. «Там ванная была в коридоре, а здесь она внутри, и это плюс», — сказал г-н Дискордия.

В отличие от этого, Элдон Буллок, который также является актером, живет в современной квартире с одной спальней на четвертом этаже в доме 827 по 10-й авеню, недалеко от 55-й улицы. Он был отремонтирован с арендаторами четыре года назад по цене 40 000 долларов за квартиру в рамках городской программы временной аренды арендаторов. Здание было одним из пяти смежных многоквартирных домов 1880-х годов на участке городской реконструкции.

Под руководством мистера Буллока арендаторы организовали и в конечном итоге выкупили здание у города за 1 доллар, а затем преобразовали его в кооператив с ограниченным капиталом, сделав кооперативу взнос в размере 250 долларов за единицу. Г-н Буллок теперь платит 403 доллара в месяц за содержание 600 квадратных футов хорошо освещенного современного помещения на четвертом этаже.

Жилищный фонд поселений, некоммерческая компания, выступавшая в качестве консультанта по развитию жильцов, за последние 27 лет участвовала в модернизации 86 многоквартирных домов с 3000 квартир.

«Реконструкция этих зданий — непростая задача, — говорит Кэрол Ламберг, исполнительный директор Фонда жилищного строительства поселений. — Каждое из них уникально. Это не формочка для печенья. Вы не можете делать вещи по дешевке.»

Ограничение затрат является постоянной проблемой между застройщиками и городскими властями при ремонте многоквартирных домов. Текущие споры о ремонте кишечника часто вращаются вокруг вопроса о том, должны ли быть установлены лифты в шестиэтажных многоквартирных домах, которые полностью перестраиваются, или должны быть установлены мусоропроводы, чтобы жильцам не приходилось выносить мусор на первый этаж. Дорогостоящая реконструкция шестиэтажного здания, оставленного без присмотра, в долгосрочной перспективе может оказаться плохой инвестицией.

Но в основном в эти здания, перестроенные для арендаторов с низким или средним доходом, вкладывается гораздо больше долларов, чем в частные многоквартирные дома, которые обычно требуют меньше системной замены. Многие спонсируемые государством здания пустовали или находились в сильном износе, когда начались работы, и уже одно это означает более высокие затраты на квартиру.

Вакансия имеет важные преимущества при восстановлении жилья. Это приводит к лучшим зданиям и творческим методам лечения.

Герберт Л. Мандель, директор архитектурной фирмы, носящей его имя, с 19 года был архитектором 20 реконструкций многоквартирных домов Манхэттена с помощью городских властей.80, обычно работающие от имени некоммерческих разработчиков.

Десять лет назад компания Hope Community Inc. в качестве некоммерческого застройщика завершила объединение полосы из пяти многоквартирных домов Old Law к востоку от Пятой авеню на 110-й улице в единое современное здание с лифтом, 8-18 East 110th Street. Центральный зал проходит с востока на запад через все пять зданий на всех пяти этажах. Всего 59 квартир.

Новый пятиэтажный дом с вестибюлем и лифтом построен на пустыре с западной стороны многоквартирных домов. «Эта структура позволила нам построить по существу единое новое здание с лифтом», — сказал г-н Мандель. Но со стороны это похоже на полосу прогулок Old Law. Арендаторы платят от 400 до 600 долларов в месяц за квартиры размером от студии до трехкомнатной. Финансирование поступило из программы налоговых льгот федерального правительства для малоимущих и долгосрочной 1-процентной ипотеки от города.

Совсем недавно на 115-й Восточной улице между Первой и Плезант-авеню были перестроены несколько пустых многоквартирных домов Старого Закона и раннего Нового Закона с небольшим парком посередине, где когда-то стояло здание. «В первые дни я целовал многоквартирные дома Old Law», — сказал г-н Мандель. «Но если нас не заставят повторно использовать старые внутренние световые шахты для освещения спальни, у них есть реальный потенциал».

AS Ремонт, а не новые здания, спальни с окнами, выходящими на шахты, являются законными. И чем больше количество спален в квартире, тем большую субсидию имеет право малообеспеченная квартира. Следовательно, есть стимул для создания большого количества спален, что может означать нарезанные квартиры с плохо освещенными внутренними комнатами. «Это единственный способ разместить квартиры размером с семью в многоквартирных домах по старому закону», — сказала Бет Купер Лоуренс, манхэттенский архитектор.

Часто жильцы сами хотят иметь больше спален, какими бы маленькими они ни были. Таков был опыт Роберта Т. Перла, президента компании Tower Brokerage на 10-й Ист-Стрит, владельца-застройщика, реконструировавшего 25 многоквартирных домов с 1985 года, в основном в Ист-Виллидж и Нижнем Ист-Сайде. Например, в трех многоквартирных домах 1880-х годов на 10-й Восточной улице с 213 по 217 он модернизировал половину из 70 квартир за последние шесть лет по мере переезда жильцов, полностью выпотрошив, переконфигурировав и переоборудовав те, в которых долгое время жили люди. предыдущий арендатор. В двадцати давно заселенных квартирах все еще есть старомодные ванны на кухне для купания и крошечные, но проветриваемые комнаты для туалета.

»Многие приехавшие — одинокие в возрасте 20 лет, и они хотят отдельные спальни, — сказал г-н Перл. Как правило, два одиноких человека с доходом от 30 000 до 50 000 долларов в год арендуют 450 квадратных футов современного пространства с полноценной «трехчастной» ванной комнатой — раковиной, туалетом и либо ванной с душем, либо душевой кабиной — за плату. от 1100 до 1400 долларов в месяц.

Многие квартиры расположены в зданиях типа гантели, с двумя квартирами в передней части, двумя в задней части, с центральной лестницей, небольшими коридорами и узким вентиляционным колодцем между зданиями. Реабилитация освободившихся квартир может не привести к перепланировке квартир, как это обычно происходит в пустующих многоквартирных домах при наличии государственного финансирования.

Что бы Джейкоб Риис сказал об этих условиях, спросили мистера Перла. «Джейкоб Риис был бы в восторге», — сказал он. Он отметил, что есть полностью оборудованные ванные комнаты с раковиной, туалетом и ванной или душем, а также достаточное количество света и воздуха, и мало маленьких детей, чтобы создать переполненность. «У нас есть современные квартиры для студентов и молодых специалистов, начинающих свою карьеру», — сказал он.

Иногда реставратор Ист-Виллидж требует гораздо более высокой арендной платы. Г-н Перл рассказал о пустующем ветхом многоквартирном доме по адресу 510 East 11th Street, который он отремонтировал три года назад за 300 000 долларов, построив паб на первом этаже и три сквозных квартиры наверху. Квартиры сдавались примерно за 2500 долларов в месяц. «Сейчас они стоят около 3000 долларов», — сказал г-н Перл.

Строители часто говорят, что стоимость капитального ремонта и перестройки отдельного многоквартирного дома по Старому Закону не оправдывается качеством здания и получаемых квартир.

«Во многих случаях было бы разумнее строить новые эффективные многоквартирные дома, чем ремонтировать старые многоквартирные дома», — сказал Джеффри Э. Левин, директор Levine Builders в Дугластоне, Квинс. Он говорит по опыту ремонта многих старых многоквартирных домов.

По адресу 350 West 14th Street, на Девятой авеню, г-н Левин объединил четыре свободных многоквартирных дома и добавил три этажа выше с двухуровневыми квартирами с террасами, создав 49квартиры в кондоминиуме застройщика Алана Фридберга в 1987 году. Квартиры были распроданы за шесть месяцев по средней цене 175 000 долларов.

Г-н Левин также был строителем в капитальном ремонте трех многоквартирных домов Old Law на Западной 116-й улице, к востоку от бульвара Фредерика Дугласа. Они стоят посреди похожих, но не отремонтированных многоквартирных домов того же года выпуска, что повышает ценность всего ансамбля. Эта работа была выполнена при финансировании городской программы кредитования участия, которая была одним из ключевых финансовых двигателей для работы по благоустройству многоквартирных домов. В сочетании с частным финансированием по рыночным ставкам государственно-частный кредит сдерживает арендную плату.

Город финансировал или помогал финансировать восстановление 703 многоквартирных домов с 1994 года, когда начала действовать администрация Джулиани, и Департамент сохранения и развития жилищного фонда рассчитывает профинансировать еще 423 многоквартирных дома в течение следующих двух лет. В предыдущих администрациях было профинансировано гораздо больше, но цифры были недоступны.

Ремонт многоквартирных домов также проводится без государственной помощи, в последнее время он набирает обороты в Восточном Гарлеме. Самая активная компания — RE Management на Третьей авеню и 9.9-я улица, владелец 50 домов с 1200 квартирами.

Его «жемчужина в короне» — шестиэтажное здание по адресу 244 East 117th Street, — сказал Леонард Пикаард-младший, исполнительный вице-президент. Только в прошлом году была завершена полная реконструкция, в результате которой появилась 41 квартира. Теперь эти небольшие, но хорошо оборудованные и хорошо освещенные квартиры обеспечивают молодые домохозяйства из одного и двух человек современными квартирами за 800-1100 долларов в месяц.

Застройщик тратил в среднем 50 000 долларов на квартиру, чтобы установить все новые системы здания, новые окна, новую крышу и двери, а также новый интерьер квартиры. Кроме того, в фойе мрамор, полы из керамической плитки, новая мраморная лестница в центре и новый домофон.

Принимая во внимание тот факт, что рынок состоит в основном из молодых людей без детей, застройщик сохранил большое количество квартир в неотремонтированной многоквартирном доме. Многие квартиры имеют площадь не более 450 квадратных футов.

«Раньше мы перенаправляли ремонт в Секцию 8 и рынок социального обеспечения, что в основном означало мать с несколькими детьми, поэтому у нас было много спален», — сказал г-н Пикаард. «Теперь мы ориентируем здания на более молодые семьи, поэтому у нас меньше спален и больше комнат, но столько же квартир» 9.0015

НА 114-й Восточной улице, между Плезант-авеню и Первой авеню напротив Джефферсон-парка, ведутся типичные работы по реконструкции многоквартирных домов. По мере того, как освобождаются двухкомнатные квартиры на железной дороге, они превращаются в большие студии, арендная плата которых составляет около 800 долларов в месяц. По словам г-на Пикаарда, пять лет назад каждая квартира на железной дороге — сквозной этаж с небольшими комнатами в прямой ряд — превратилась бы в одну субсидируемую квартиру с тремя спальнями.

По словам г-на Пикаарда, около 10 процентов квартир компании не ремонтировались более 50 лет. «Некоторые из них выглядят так, как будто их выкинули, но о других хорошо позаботились, даже несмотря на то, что оборудование старинное», — сказал он. По его словам, большинство из них — это квартиры с регулируемой арендной платой, которые сдаются за 70-300 долларов в месяц.

Одним из долгосрочных арендаторов с низкой арендной платой в квартире размером с почтовую марку является Фрэнк Дж. Реджинио, 79 лет, который вышел на пенсию с должности почтового работника в 1974 году и с 1944 года живет по адресу 235 East 111th Street, второй этаж сзади. Когда он въехал, у свекрови была квартира-близнец по соседству, и когда она умерла в 1960-х годах, он и его жена заняли ее. Теперь они платят 75 долларов за каждую квартиру.

«Мы с женой вырастили здесь двоих детей, — сказал г-н Реджинио. «Раньше нам приходилось каждый день разводить два угля в печи для обогрева, пока они не пустили пар». У него до сих пор есть ванна на кухне для купания. Квартира его свекрови предназначена для сна. «Я бы не хотел переезжать», — сказал он. »Я привык к этому здесь. Я привык к соседству. Я чувствую себя в нем в безопасности. Куда бы мне переехать?»

Воссоздание жилья для иммигрантов

Если остров Эллис — это место, которое стоит посетить, чтобы увидеть, как иммигранты нашли свой путь к берегам Америки много лет назад и где они высадились по прибытии, Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда — это место, куда можно отправиться, чтобы узнать, как тысячи из них жили, когда попали сюда.

В музее есть центр для посетителей в магазине на Орчард-стрит, 90, а его офисы находятся за углом на Аллен-стрит, 66. Но главной достопримечательностью являются экскурсии по многоквартирному дому 1863 года на Орчард-стрит, 97. В здании на протяжении многих лет проживало 7000 жителей из 26 стран, 1400 из них известны по именам. Осужден в 1935 и впоследствии имели только арендаторов магазина. Он был продан музею семьей Хелперн в 1996 году за 750 000 долларов.

Большинство из 16 квартир свободны и находятся в состоянии «как есть». Но с манхэттенской фирмой Ли/Зальцмана в качестве архитектора три квартиры были отреставрированы, чтобы отразить их состояние в разное время, с обоями в старинных узорах, краской, соответствующей оригинальным цветам, и винтажным линолеумом.

В квартире 1870-х годов можно увидеть гостиную, переоборудованную под портновскую мастерскую. В квартире есть комната больного и места для скорбящих, отражающие время в 1918, когда пожилой арендатор был близок к смерти от туберкулеза. А квартира 1930-х годов предполагает семью, готовую переехать.

Рут Дж. Абрам, президент и основатель музея, сказала, что он привлекает 75 000 посетителей в год и в ноябре стал «дочерней территорией» Службы национальных парков. «Мы — следующая остановка на туристическом пути от острова Эллис, — сказала г-жа Абрам.

Центр посетителей открыт со вторника по пятницу с 12:00 до 17:00. а в выходные с 11ч. до 17:00 Ограниченное количество билетов по 8 долларов доступно для туров с понедельника по субботу.