Как правильно принять квартиру от застройщика

Как принять квартиру от застройщика

Приемка квартиры от застройщика — важный процесс. Ведь вы проверяете качество работы не для галочки — подписал документы и всё. Вам потом в этой квартире жить.

Давайте разбираться, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке, какие недоделки можно обнаружить и как обязать застройщика бесплатно их устранить.

Подготовьтесь к процессу заранее

Понятно, что момент приемки квартиры очень радостный и долгожданный. Но в данном случае эмоции, даже положительные, вам не на пользу. Важно помнить, что основная цель — это не подписать акт приемки квартиры как можно скорее, а найти и устранить все или хотя бы максимальное количество некачественно сделанных элементов или неисправностей.

Лучше подписать акт приема-передачи со второго или третьего раза, чем потом тратить время, деньги и нервы на исправление ошибок застройщика.

Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Вот правильная последовательность действий застройщика:

1

Получение разрешения на эксплуатацию дома

2

Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами:

заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении

лично под расписку

уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре

Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными.

Дальше в дело вступает дольщик

После того, как вы получили уведомление, в течение недели необходимо приступить к принятию, если в договоре долевого участия нет иных предписаний. Дольщик подтверждает намерение принять квартиру у застройщика, записавшись на приемку. А чтобы принять квартиру, дается 2 месяца.

Если дольщик не придет на приемку через 2 месяца после получения уведомления, застройщик сможет подписать акт приемки квартиры в одностороннем порядке без вашего участия.

Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок

Да, такие ситуации тоже встречаются. Так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон и подписать акт в одностороннем порядке, потому что вы вовремя не явились на приемку.

Если вы хотите записаться на приемку, а вам назначают ее не через 2, а через 3 месяца, вам необходимо сразу направить застройщику письменную претензию. Подробно опишите ситуацию и укажите, что готовы принять квартиру в положенный законом срок. И не забудьте попросить копию своей претензии с уведомлением о получении.

В этом случае застройщик уже не сможет в одностороннем порядке подписать акт приемки квартиры через 2 месяца и тем самым уклониться от устранения недоделок.

Какие документы понадобятся на приемке

Договор — наше всё. Именно в договоре и проектной документации подробно указано, что и в каком объеме должен сдать вам застройщик. Обратите внимание на материалы и отделку стен, пола и потолка, конфигурацию окон, наличие и качество дверей, а также состояние подъезда и придомовой территории.

На приемке все должно соответствовать описанию в документах.

Также вам понадобится план квартиры. По нему вы будете сравнивать площадь, наличие всех перегородок и расположение мокрых зон.

Что еще взять с собой на осмотр

Во-первых, лучше записаться на утреннее или дневное время, так как хорошее освещение поможет вам подметить косяки застройщика. Для этого можно отпроситься с работы на пару часов. Ну или купите хороший фонарь. Также не лишним будет взять с собой:

Блокнот с ручкой для соответствующих пометок

Лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию

Кусочек мела и строительный маркер, чтобы оставить пометки на недочетах

Обычную лампочку и простой электроприбор (бритву, фен) для проверки цоколей и розеток. С зарядкой телефона лучше не экспериментировать. Если обнаружится неисправность, с телефоном можно будет попрощаться

Строительный уровень для обнаружения неровностей

Еще один лайфхак

До осмотра своей квартиры следует познакомиться с соседями, которые уже приняли свои. Сейчас это несложно — обычно существуют различные форумы или чаты жильцов дома или корпуса. Так можно узнать о недочетах, которые они уже успели выявить. Как правило, многие проблемы повторяются в каждой квартире.

Где чаще всего встречаются дефекты

Не удалось узнать информацию у соседей? Не беда. Рассказываем, на что обратить особое внимание.

Входная дверь

При входе в квартиру вы не должны слышать скрип и прикладывать усилия для открытия или закрытия двери. Также на ней не должно быть повреждений, ручки работают мягко и не заедают.

Окна

Хорошо открываются и закрываются, видимых повреждений (царапин, сколов или окалин) не имеют. При закрытом окне сквозняк отсутствует. Проверить это можно, приложив листок бумаги, который вы взяли с собой.

Полы, потолки и стены

Проверьте квартиру на наличие мокрых пятен, следов плесени или различных грибков. Полы и потолки должны быть ровными и без трещин. Проверить неровности можно с помощью строительного уровня. Вы же его не забыли?

Электрика

Попросите застройщика включить электричество в общем щите, чтобы проверить напряжение. Если есть розетки и цоколи, включите простой электроприбор и вкрутите лампочку.

У профессиональных приемщиков обычно есть специальные тестеры. С их помощью каждая розетка и провод для осветительных приборов проверяются на наличие заземления.

Вода и канализация

Для начала включите воду. Напор должен быть ровным и хорошим, вода чистой. Нигде ничего не капает и не подтекает. После этого запишите или сфотографируйте показания счетчиков. И проверьте по паспорту серийный номер устройства.

Проверьте заглушки на канализационных выводах и запорную арматуру на трубах. Должны быть кран, фильтр и редукционный клапан.

Не торопитесь

Пожалуй, это главное правило. Не позволяйте себя торопить и не нервничайте. Ваша задача — проверить все максимально тщательно. Помните, ваше время не ограничено.

Записывайте ВСЁ! Даже если застройщик утверждает, что дефект незначительный, вы имеете право на его устранение.

Что делать после осмотра

После того, как вы все проверили, нужно принять решение: ставить подпись или не ставить. Если дефектов нет, то вопрос отпадает сам собой.

При обнаружении дефектов есть два варианта развития событий:

1

В случае обнаружения существенных недостатков, не подписывать акт приемки квартиры и требовать устранения всех недоделок, после чего провести процедуру приемки повторно

Этот вариант предпочтительнее. Застройщик должен передать вам квартиру в отведенный срок, поэтому будет заинтересован в оперативном устранении дефектов. Но вы пока, понятно, останетесь без ключей.

2

Подписать бумаги с условием исправления дефектов застройщиком, описав в акте осмотра все недочеты

Необходимо указать дату, до которой застройщик обязуется все исправить. А еще вы получите ключи. Но в данном случае контролировать исправление дефектов, сроки и качество работ будет сложнее.

Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки

Не паниковать. Гарантия вашего дома — от пяти лет, его инженерного оборудования — минимум три года. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект. Как правило, добросовестные компании принимают обоснованные претензии и устраняют проблемы.

Есть еще один совет

Если вы переживаете, что упустите что-то важное, то можете делегировать задачу. Существуют специальные компании, занимающиеся приемкой квартир профессионально. Эксперты точно знают, что, где и как проверять. При обнаружении дефектов вам помогут правильно составить претензию и добиться устранения проблемы.

9 вещей, на которые нужно обратить внимание при приемке квартиры

После заселения в новую квартиру, новоселы нередко обнаруживают недоделки и дефекты, которые они поначалу не заметили. Кроме того, может выясниться, что площадь помещения или вид отделки не соответствует указанным в договоре. Алексей Оленев, заместитель руководителя Департамента новостроек Est-a-Tet рекомендует перед приемом квартиры хорошо изучить договор долевого участия, в котором описано, в каком виде квартира передается покупателю. Эксперт также советует обратить внимание несколько важных моментов.
 

Подъезды и лифты
 

Места общего пользования не являются собственностью жильцов, но при обнаружении дефектов или недостатков дольщики могут после приемки квартиры направить претензии и пожелания управляющей компании.
 

Электронные счётчики
 

В первую очередь нужно снять текущие показания счетчика, чтобы отчет по потребляемым ресурсам велся с момента приема объекта. Предыдущие показатели должна оплатить строительная компания.
 

Стены и потолок
 

Существуют три вида отделки — «черновая» (стены отштукатурены), «предчистовая» (штукатурка и шпатлевка) и «под ключ» (полная отделка помещения). Независимо от типа отделки, стены не должны иметь трещин. Если квартира имеет свободную планировку, в ней должны быть проложены контуры внутренних стен (контур прокладывается в один кирпич)
 

Это называется трассировка, она учитывается при проведении обмеров БТИ. Если трассировка не сделана, это говорит о том, что обмеры БТИ выполнены некорректно.
 

Остекление
 

Вид остекления должен быть указан в договоре. При приемке помещения нужно проверить остекление на соответствие документам. Также нужно обратить внимание на целостность стеклопакетов, их и герметичность, проверить, как работают запирающие механизмы, все ли элементы фурнитуры на месте.
 

Электрика
 

Если в квартире установлены электроприборы, нужно с помощью любого электроприбора проверить, исправно ли они работают. Лучше сразу проверить все розетки.
 

Водоснабжение
 

Если квартира продается с установленной сантехникой, необходимо убедиться, что из кранов идет вода (для этого нужно открутить запорные шаровые краны), а также проверить, нет ли повреждений сантехнических приборов.
 

Отопление
 

Все квартиры продаются с приборами отопления. Покупателю нужно удостовериться в том, что их тип соответствует указанному в договоре. Проверить исправность отопительных приборов можно только в отопительный сезон.
 

Вентиляция
 

Еще один важный момент — проверка вентиляции. Это необходимо, чтобы в будущем избежать проблем, к примеру, с повышенной влажностью. К вентиляционному окну нужно приложить лист бумаги и проверить, втягивается ли он внутрь.
 

Площадь квартиры
 

Одна из самых распространенных проблем — несоответствие площади квартиры указанной в договоре. Обычно граница, на которую может измениться площадь, прописывается в договоре. Если площадь больше оговоренной, покупатель должен оплатить «лишние» квадраты по стоимости, которая зафиксирована в договоре на момент покупки. Если площадь меньше — застройщик на таких же условиях выплачивает разницу покупателю. Эксперт советует проводить собственный обмер.
 

Все обнаруженные дефекты и несоответствия должны быть указаны в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их примерно за 2-3 месяца.

Пошаговое руководство по новому строительству: 23 шага к успеху

Вы выбрали все необходимое оборудование и отделку. Вы выбрали напольное покрытие и цвет краски. Теперь новый дом, которого вы так долго ждали, готов! Наконец, вы можете подписать заключительные документы и въехать. Конечно, есть финальное прохождение, но с совершенно новым домом это просто формальность — верно?

Держись! Несмотря на то, что может возникнуть соблазн спешить с финальным прохождением в вашем недавно построенном доме, на самом деле есть несколько действительно важных вещей, которые вам нужно исследовать. Не думайте, что только потому, что все чисто и блестит, все хорошо. Завершение покупки любого дома, даже совершенно нового дома, требует пристального внимания к деталям.

Чтобы разработать подробное руководство по пошаговым руководствам по новостройкам, мы поговорили с Джейсоном Дэниэлсом, ведущим агентом по недвижимости в Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, с опытом работы в управлении строительством. Дэниелс говорит, что даже для нового строительства он рекомендует нанять домашнего инспектора. Примерно за 350–600 долларов инспектор всесторонне осмотрит весь дом — разумное вложение!

Однако более мелкие детали зависят от вас. Не торопитесь и работайте вместе со своим агентом по недвижимости, чтобы тщательно изучить следующие элементы во время прохождения нового строительства.

Источник: (Valmedia/Shutterstock)

Внешний осмотр

Как только вы подъедете к своему ослепительному новому дому, сделайте паузу, чтобы улыбнуться и немного потанцевать… а затем начните проверку. Дэниелс говорит покупателям принести свои файлы, чтобы убедиться, что все цвета краски, обновления и отделка соответствуют выбранному вами.

Ландшафтный дизайн и грунтовые поверхности

Апелляция на бордюр стоит на первом месте. Внимательно осмотрите ландшафт. Как поживает трава? Это те растения, которые вы выбрали? Показывают ли они какие-либо признаки бедствия в этот момент?

Если есть ирригационная система, судя по состоянию растений, она работала? Обязательно включите его и убедитесь, что все спринклерные головки работают нормально.

Вам также необходимо проверить крыльцо, террасу и патио. Если они сделаны из пиломатериалов, проверьте правильность креплений (вы договорились о шурупах или гвоздях?) и расстоянии друг от друга. Для брусчатки и бетона проверьте, чтобы вся поверхность была ровной, и осмотрите ее на наличие трещин или сколов.

Подъездная дорожка и передняя дорожка также нуждаются в такой же обработке.

Наружные поверхности дома

Затем осмотрите здание снаружи. Является ли общий тон краски ровным и хорошо ли она держится? (Пузыри и неравномерный тон могут указывать на проблему с влажностью.) Кромка четкая, а отделка полностью покрыта?

Если можете, возьмите лестницу и осмотрите крышу или используйте бинокль, чтобы осмотреть поверхность с земли. Ищите надлежащие уплотнения на углах и краях и дважды проверяйте наличие дефектных материалов (сломанная черепица, треснувшая плитка и т. д.). Пока вы там, взгляните на водосточные желоба и убедитесь, что они установлены под водосточным краем крыши.

Включите все патрубки наружных шлангов, чтобы проверить поток и давление. Еще лучше взять с собой садовый шланг и опрыскивать его снаружи, наблюдая за проблемами с дренажем. Вода утекает от дома как положено? Есть ли какие-либо углубления во дворе, которые необходимо заполнить, особенно вокруг фундамента?

Наружные жилые помещения и надстройки

Если в вашем доме есть дополнительные элементы ландшафтного дизайна, такие как место для костра, беседка, фонтан, бассейн или летняя кухня, вам обязательно нужно убедиться, что все элементы находятся в рабочем состоянии. Включите их и проверьте их работу в течение не менее пяти минут.

Для бассейнов: убедитесь, что вы понимаете оборудование и требования к обслуживанию. Новые бассейны нуждаются в особом балансе химикатов, чтобы обеспечить отверждение отделки, поэтому наем специалиста по обслуживанию бассейнов может быть хорошей идеей, по крайней мере, в течение первых нескольких месяцев — проконсультируйтесь со своим строителем.

Гараж и приспособления

Наконец, вы захотите проверить работоспособность любого наружного освещения и вентиляторов. Вам также необходимо убедиться, что ворота гаража работают и что поверхности были обработаны в соответствии с вашим соглашением. Например, вы оплатили (и, следовательно, получили) напольное покрытие? Как насчет пользовательских стеллажей или функций безопасности?

Также проверьте наличие каких-либо дополнительных материалов, которые могли остаться после сборки. Гараж будет наиболее вероятным местом для поиска этих предметов. Для домов, которые были выбраны из модели строителя, запрос оставшихся материалов может быть или не быть возможным, поскольку иногда строитель будет использовать их в другом доме (и вы заплатили только за материалы, использованные в вашем доме). Но для нестандартных сборок все расходные материалы должны оставаться у вас. Эти лишние гонты и полбанки краски сейчас могут показаться не такими уж большими, но оставшиеся запасы могут оказаться полезными позже, когда потребуется ремонт и подкрашивание.

Хорошо, вот ваш контрольный список внешнего вида новостройки:

• Ландшафтный дизайн и ирригация
• Терраса, веранда, патио
• Подъездная дорожка
• Краска
• Водосточные желоба
• Втулки
• Дренаж
• Hardscaping и дополнения
• Освещение
• Гараж
• Дополнительные принадлежности

Источник: (Pixabay/Pexels)

Внутренний осмотр

Ох уж этот запах нового дома! Скоро вы сможете переехать и насладиться великолепным окружением.

Но сначала не торопитесь с этим внутренним прохождением. Дэниелс напоминает своим покупателям, что это пошаговое руководство — самое время выявить все без исключения косметические дефекты. Подождите немного позже, и ваш строитель, скорее всего, будет утверждать, что царапины на полу и вмятины на шкафах были по вине грузчиков.

Точки выхода

Каждая дверь и окно должны быть проверены на работоспособность. Убедитесь, что все открывается и закрывается легко — без заеданий, скрипа или заедания. Убедитесь, что каждая точка выхода надежно запирается и что засовы установлены там, где вы просили.

В окнах осмотрите экраны, чтобы убедиться, что в них нет отверстий и что они функционируют должным образом (особенно для раздвижных экранов). Проверьте целостность стекла и уплотнителей. Есть ли царапины или трещины? Они были равномерно зачеканены? Подумайте о том, чтобы взять с собой зажигалку, чтобы проверить, нет ли утечек воздуха (следите за пламенем, чтобы не заметить ветерок).

Внутренние поверхности дома

Далее приступайте к осмотру стен, потолков и пола. Цвета краски совпадают с теми, о которых вы договорились? Покрытие выглядит однородным, окантовка выполнена по профессиональным стандартам? Ищите любые признаки пятен от воды или трещин, так как это может сигнализировать о проблемах с сантехникой, кровлей или фундаментом. Убедитесь, что отделка надежно закреплена, а герметик выглядит гладким.

Будьте особенно осторожны, медленно и методично ходите по полу. Убедитесь, что дерево и плитка выровнены, а швы и линии затирки ровные. Осмотрите края всех напольных покрытий. Хорошо ли он спрятан под обшивкой или есть зазоры? На ковровом покрытии убедитесь, что укладка плотная, без волн и складок.

Источник: (Vecislavas Popa / Pexels)

Кухня и ванны

На кухне вы захотите включить и протестировать каждый прибор. Да, это означает, что вам придется немного подождать, пока духовка нагреется, а посудомоечная машина хотя бы начнет цикл. (Выньте инструкции!) Приборы соответствуют вашему заказу? Есть ли на них вмятины или царапины? Морозильник готовит лед и хорошо течет из диспенсера? Не забывайте про вывоз мусора!

Откройте все дверцы шкафа и ящики, чтобы убедиться, что ничто не мешает работе, а петли не скрипят. Убедитесь, что на прилавках нет царапин и сколов, и что они должным образом прикреплены к шкафу. Посмотрите на оборудование, чтобы убедиться, что все ручки и тяги установлены в одном и том же месте.

Промойте туалеты, включите раковину, включите краны в ванне и душе. Все идет как надо? Унитаз прикручен?

Проверьте под раковинами, чтобы убедиться, что трубы не протекают, и убедитесь, что стоки закрыты должным образом. Осмотрите эмаль и плитку, чтобы убедиться в отсутствии сколов и трещин.

Электрические системы

Система отопления, вентиляции и кондиционирования требует больших затрат, поэтому убедитесь, что там все в порядке. Поднимите и опустите термостат (не все сразу; подождите соответствующим образом), чтобы убедиться, что и сторона нагрева, и сторона охлаждения реагируют. Принесите кусок папиросной бумаги, чтобы убедиться, что воздухозаборники втягивают воздух, и поднесите руку к вентиляционным отверстиям, чтобы проверить поток.

Вы также захотите проверить светильники и розетки. Возьмите с собой фен или зарядное устройство для мобильного телефона, чтобы убедиться, что питание подается. Да, это утомительная работа, но, возможно, вы могли бы передать это детям постарше или другу. Кроме того, ищите розетки GFI в местах, где возможно воздействие воды (ванные комнаты, кухня, гараж, прачечная).

Обязательно проверьте работу и другой электроники: дверные звонки, домофон, умный дом, электрические жалюзи, световые люки, системы безопасности и так далее.

Чердак и подвал

Наконец, чердак и подвал потребуют вашего внимания.

На чердаке проверьте правильность установки и настила пола в согласованных местах. Вы не сможете увидеть все это, но проверьте любые признаки протечек крыши или воздуховодов, где сможете. Также обратите внимание на вентиляцию и освещение, если они есть.

В подвале или подвальном помещении осмотрите стены фундамента на наличие трещин или влаги. Также проверьте изоляцию и воздуховоды, где это необходимо. Если подвал закончен, осмотрите все поверхности, как и остальную часть интерьера.

Чтобы подвести итог, вот простая ссылка для вашего пошагового руководства по интерьеру новой постройки:

• Двери и окна
• Стены, потолки, отделка
• Напольное покрытие
• Бытовая техника
• Шкафы и встроенные элементы
• Светильники
• Раковины, унитазы и ванны
• Розетки
• ОВКВ
• Технические системы
• Чердак
• Подвал или подвальное помещение

Источник: (Craig Adderley / Pexels)

Что делать, если вы обнаружите проблемы

Если что-то в вашем контрольном перечне новостроек не соответствует тому, что должно быть, пусть ваш агент по недвижимости немедленно свяжется со строителем. Он или она сможет создать подробный список исправлений, которые необходимо выполнить, и работать с вашим строителем, чтобы найти решение.

В зависимости от ситуации вам может даже не понадобиться откладывать закрытие. Если дом пригоден для жизни и нужно изменить лишь незначительные вещи, ваш агент может договориться о денежной сумме, которая будет храниться на условном депонировании до тех пор, пока не будут сделаны исправления. Однако, если есть серьезные проблемы, вы можете отложить закрытие до тех пор, пока строитель не устранит проблемы.

Вы также можете попросить строителя предоставить гарантию на дом, если он еще этого не сделал. Домашняя гарантия дает вам душевное спокойствие, зная, что если проблемы возникнут позже, о них также позаботятся (в течение определенного срока).

Надеюсь, ваше прохождение нового строительства доставит вам удовольствие. Тщательное пошаговое руководство с использованием этого контрольного списка поможет вам с уверенностью переехать в новый дом.

Источник изображения заголовка: (Andrey_Popov / Shutterstock)

советов по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более верно, когда ваша собственность поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, поэтому вы можете сразу же начать получать доход от аренды.

Тем не менее, покупка жилья, сдаваемого в аренду арендаторами, имеет свои плюсы и минусы, и каждый инвестор должен знать о потенциальных препятствиях и преимуществах наследования арендаторов вместе с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Аренда по-прежнему законна

Несмотря на то, что аренда является юридическим соглашением между арендаторами и арендодателем, договор аренды не прекращается при продаже имущества. Так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «действующими вместе с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к владельцу. Это означает, что договор аренды остается «привязанным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повысить арендную плату, изменить пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец. Единственными исключениями являются случаи, когда в термине «аренда» указано, что владелец (продавец имущества) имеет право на расторжение договора при передаче имущества, или если вы покупаете имущество в качестве обращения взыскания, и в этом случае вы можете обратиться в правила уведомления об увольнении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме, потому что вы хотели бы занять недвижимость самостоятельно или потому что вы хотели бы начать все сначала, вы можете подать предложение, которое зависит от того, будет ли недвижимость свободной после закрытия. В этом случае на продавца возлагается бремя законного расторжения договора аренды.

Поскольку арендаторы имеют законное право жить в собственности до окончания срока аренды, это часто может означать, что лучшим вариантом для продавца будет предложить арендатору наличные деньги за ключи. Другой вариант – купить недвижимость, а затем расторгнуть договор(ы) аренды, пересмотреть условия или «выкупить» арендатора(ов) самостоятельно. Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете поставить себя в положение судебного иска, если попытаетесь разорвать договор аренды или принудительно выселить.

Когда заключать новый договор:

Если нынешние арендаторы не заключают договор срочной аренды, а просто заключают ежемесячный договор, вам предоставляется несколько дополнительных возможностей изменить ситуацию с арендой. Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или поднять арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы уведомите их в соответствии с вашими государственными и местными законами. Это может быть полезно, чтобы защитить себя, свои инвестиции и гарантировать, что вы и ваши новые арендаторы находитесь на одной волне. Отнеситесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно изучите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в каких-либо действиях, нарушающих договор аренды, исходя из того, что это было ранее разрешено.

Существующие арендаторы: хорошие и плохие

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости с существующими арендаторами идеальна. Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для размещения в вашей новой собственности, и (если арендаторы проживали в собственности в течение длительного времени) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Плохие арендаторы могут создать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затянувшихся дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на процесс проверки арендаторов предыдущего арендодателя, который может отсутствовать. Продавец мог принять любого претендента (независимо от квалификации) просто для того, чтобы перечислить инвестиционную недвижимость как занятую, или у них может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще отказывается платить арендную плату. Покупатели должны быть осторожны — арендодатель может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникнуть с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — арендаторы мечты, но они не готовы продолжать занимать арендную плату при новом арендодателе. Продажа недвижимости — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы жили в своей существующей собственности в течение длительного времени, они, вероятно, устроились и привыкли к своей текущей арендной плате и арендным скидкам. Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярные сезонные проверки, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы сопротивляются изменениям, которые вы должны внести, чтобы защитить свои инвестиции.

До окончательной продажи:

Независимо от того, находятся ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время на ежемесячном соглашении или на срочной аренде, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед заключением сделки с недвижимостью, занимаемой арендатором, чтобы обеспечить выполнение процесса. плавно. Во-первых, подумайте о том, чтобы представиться своим новым арендаторам с помощью рекомендательного письма арендодателя. Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время перехода и заложит основы хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включить важную информацию, например, где и как будет взиматься арендная плата и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Узнайте больше и найдите образец рекомендательного письма: Рекомендательное письмо нового арендодателя

Наконец, поскольку вы будете брать на себя обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя. Уменьшите свой риск, поручив своим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение о возмещении ущерба, а также перечислить вам залог. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам указать любые действующие условия аренды или льготы на недвижимость. Хотя, в целом, договор аренды будет охватывать многие из этих областей, есть обстоятельства, которые можно решить только с помощью эстоппеля. Например, если арендатор заявляет при выезде, что он заплатил больший гарантийный залог, чем у вас есть запись, или что оконные кондиционеры принадлежат ему и не остаются в собственности. В этих случаях вы можете опровергнуть ложные претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Информация о том, что нынешний владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должна предотвратить предоставление арендатором ложной информации.

Заключительные мысли

Покупка инвестиционной недвижимости, занимаемой арендаторами, — это захватывающая возможность для инвесторов, которые хотят немедленно начать получать доход от аренды. Перед заключением сделки с недвижимостью, занимаемой арендатором, обязательно изучите договор аренды и просмотрите критерии отбора арендаторов, которые продавец использовал для отбора нынешних арендаторов. Если вы можете согласиться с условиями аренды и чувствуете себя уверенно с нынешними арендаторами, продолжите знакомство с арендодателем и создайте приемлемое соглашение о возмещении ущерба. Если текущие арендаторы являются помесячными арендаторами, у вас есть больше возможностей для изменения текущего договора аренды и аренды, если они соответствуют законам штата и местным законам.