Ремонт в квартире в хрущевке под ключ в Санкт-Петербурге

Несмотря на солидный возраст, дома, построенные в хрущевский период, отличаются прочностью и надежностью. Но из-за того, что строительство «хрущевок» было, прямо скажем, бюджетным, недостатков у такого жилья – предостаточно. Именно поэтому сегодня владельцы квартир в домах-«хрущевках» все чаще обращаются в специализированные компании не за легким косметическим, а за капитальным ремонтом.

Компания «Тетрапилон» предлагает сделать комплексный ремонт квартир в хрущевках Санкт-Петербурга. Это услуга от профессиональных строителей, которая предлагается по доступной цене и будет выполнена с гарантией качества.

Особенности квартир в хрущевке

В домах такого типа преимущественно расположены 1-комнтаные и 2-комнатные квартиры, в которых высота потолков 2,4 м. В домах блочного типа высота потолка 2,7 м. В квартирах есть совместный санузел, когда туалет и ванная находится в одном помещении. В доме плохая звукоизоляция квартир и нет лифта.

Первоначально сносимые «хрущевки» планировалось использовать, как временное жилье, ресурс которого составлял не более 25 лет. Но большая часть этой недвижимости до сегодняшнего дня используется по прямому назначению. Сегодня это жилье, которое «переработало» десятки лет и может быть небезопасным для проживания.

Хрущевки несносимой серии имели расчетный ресурс до 50 лет, но потом этот порог подняли до 150 лет (что возможно при проведении капитальных ремонтов). В Санкт-Петербурге действует программа по сносу хрущевок и заменой их на современное жилье. Но многие семьи продолжают проживать в домах эпохи Хрущева, ожидая получения новых квартир.

Какие «больные вопросы» должен закрыть такой ремонт?

Одна из главных проблем типовой квартиры в «хрущевке» — неудобная планировка. В ходе капитального ремонта строители уберут ненужные перегородки и лишние стены, выполнят грамотное зонирование пространства с использованием современных дизайнерских приемов. Разумеется, такие работы должны проводиться только после согласования с жилищной инспекцией.

Еще один существенный недостаток «хрущевок» связан с возрастом таких домов – более 40-50 лет. И поскольку стены и полы здесь уже достаточно изношены, а системы отопления, водоснабжения и, тем более, электропроводка категорически не соответствуют новым требованиям, менять часто приходится все без исключения. Оптимальный вариант в такой ситуации – ремонт «под ключ» с полным обновлением всех отделочных материалов и инженерных систем.

Есть у «хрущевки» и другое больное место – промерзание стен. Решить проблему помогут теплые полы (водяные — для владельцев квартир на 1 этаже или электрические – для любого помещения). Также стоит позаботиться о качественной теплоизоляции стен, особенно, если квартира угловая.

Актуальной проблемой для многих жильцов «хрущевок» становится звукоизоляция. Здесь путей решения проблемы может быть несколько: установка новой входной двери с хорошей шумоизоляцией, укладка специальных материалов в основание потолка и стен квартиры.

Довольно часто во вторичном жилье, построенном в советский период, появляется запах плесени. Решить эту проблему поможет замена напольных покрытий с обустройством новой стяжки, а также монтаж современной вентиляционной системы. А вот ликвидировать проблему сквозняков значительно проще – достаточно установить качественные стеклопакеты.

Ремонт квартир в хрущевках

Основной задачей при выполнении ремонта в хрущевках – это реконструкция и замена инженерных коммуникаций, расширение жилого пространства и оптимизация бюджета. Экономия в данном случае объяснима, так как не каждый захочет вкладывать деньги в ремонт жилья, которое планируется сносить.

С чего начать ремонт

Первый шаг – разработка дизайн-проекта и сметы. Подробный план предстоящих работ позволит не упустить важные детали и точно рассчитать бюджет предстоящего ремонта. В плане обязательно должны присутствовать:

• подробные замеры и характеристики каждого помещения;
• схема расположения инженерных сетей;
• план расстановки мебели, монтажа освещения;
• чертеж будущей электропроводки, новых систем отопления, водоснабжения, «теплого пола»

Основной акцент в ремонте «хрущевки» нужно сделать на обустройство нового пола, а также на монтаж инженерных сетей (особенно, электропроводки»). Это основа комфортного и безопасного проживания в квартире на долгие годы.

Наши работы

Как организовать пространство?

Если возможности позволяют, неудобную планировку в «хрущевке» можно изменить. Крошечную комнату и гостиную легко объединить – для этого достаточно снеси лишь одну стену. В качестве элементов зонирования можно использовать разные напольные покрытия. А вот в ремонте потолка стоит обойтись без сложных многоуровневых конструкций.

Планируя интерьер, можно подумать и о расширении кухни за счет ванной комнаты. Популярное решение – демонтировать стену между кухней и ванной, заменить саму ванну душевой кабиной, а на свободном пространстве разместить холодильник. Разумеется, этот вариант подходит далеко не всем.

Еще одно популярное решение – объединить балкон с жилой комнатой. Здесь, при желании, можно разместить игровую зону для детей, место для отдыха или рабочий кабинет.

Делаем перепланировку

Все стены внутри квартиры в хрущевке не являются несущими, поэтому это позволяет делать перепланировку без опаски. В некоторых случаях совместный санузел можно расширить за счет сокращения пространства в коридоре. Мы неоднократно так делали и получали хорошую площадь санузла.

Конструктивная особенность хрущевки – это скрытые трубы системы отопления в межкомнатных стенах. Чтобы сделать проем в стене необходимо достаточно отступать от этого места, не нарушая отапливаемую часть стены.

Замена канализации

Если планирует делать замену канализации в квартире, то стоит все взвесить основательно. Необходимо провести экспертную оценку системы, на наличие протечек и коррозии. Если нет таких проблем, то лучше оставить замену канализации для выполнения общедомового ремонта. Самостоятельную замену стояков канализации необходимо согласовывать с управляющей организацией. При монтаже канализации в горизонтальном положении необходимо большое внимание уделить стыковке пластиковых труб с чугунной частью.

Замена коммуникаций

Первый шаг к качественному, уютному и функциональному интерьеру в «хрущевке» – монтаж новых инженерных сетей. Вам предстоит обустроить:

• канализационную систему с полной заменой гидроизоляцией и пластиковыми трубами;
• современную медную электропроводку с дополнительными автоматами — вместо устаревшей алюминиевой;
• надежную отопительную систему с новыми радиаторами;
• мощную систему вентиляции на кухне и в санузле.

Снижение нагрузки на перекрытие

Нам редко встречались квартиры в хрущевке, чтобы пол имел идеальное состояние. Чаще уровень пола имеет значительные перепады, поэтому его стоит выровнять. Изучив конструкцию домов данного типа, мы пришли к выводу, что перекрытия не рассчитаны для больших нагрузок. Не стоит класть толстый слой стяжки на пол, а также использовать тяжелые материалы при строительстве стен и перегородок. Мы рекомендуем использовать в данном случае гипсокартон для стен.

Обязательная замена проводки

В период строительства хрущевок использовались провода и электрооборудование, которые не рассчитаны для использования современной бытовой техники. Эту проблему можно решить установкой нового электрического щитка с отдельными автоматами на каждую нагруженную линию, а также заменой алюминиевой проводки на медную. Медную проводку необходимо подбирать после расчета нагрузок в сети.

Чтобы сделать качественно электромонтажные работы необходимо обратиться к специалистам, которые работают в компании «Тетрапилон». Мы создадим проект электросети, выполним все расчеты нагрузок и смонтируем безопасную и эффективную электрическую сеть.

Оставлять ли открытой проводку

Во время строительства хрущевок перегородки между комнат были настолько тонкими, что спрятать в него проводку или врезать «гнездо» для выключателя или розетки было сложно.

Если в планы ремонта не входит замена перегородок, то можно использовать открытый способ прокладки кабеля и монтажа розеток. Это можно сделать красиво и аккуратно, а по стилю такое решение впишется в любой интерьер.

Стоит ли утеплять квартиру?

Толщина внешней стены в хрущевке составляет 30-40 см, что мало для обеспечения хорошей теплоизоляции. Утепление фасада дома лучше выполнять в масштабах всех жильцов, чтобы отдельная квартира не нарушала общий вид здания.

Для повышения температуры в квартире лучше всего добавить 1-2 секции к радиаторам отопления в каждой комнате. Слишком много секций не нужно устанавливать, так как это может негативно сказаться на общем тепловом балансе дома. Лучше всего произвести исследования системы отопления и выполнить соответствующие расчеты. Это могут выполнить наши инженеры и предоставить вам информацию.

Натяжные потолки для хрущевки не подходят

В квартирах данного типа невысокие потолки, поэтому уменьшать их за счет профильных конструкций при монтаже натяжного потолка будет не оправданным шагом. Про многоуровневые гипсокартонные потолки также нет речи, так как это еще больше уменьшит высоту от пола до перекрытия. В данном случае оптимальным решением будет качественная штукатурка и покраска потолков, что позволит создать ровную поверхность без швов между панелями.

Делаем вентиляцию

В ванных комнатах в хрущевке не зря было придумано окошко вверху. Нельзя его делать глухим и закладывать, так как это нарушит вентиляцию в ванной, что приведет к появлению грибка. Лучше сделать его открывающимся, чтобы обеспечить достаточную циркуляцию воздуха извне. Если вы не делаете принудительною вентиляцию санузла, то это окно стоит оставить (можно поменять его).

Каким материалам отдать предпочтение?

Визуально расширить пространство и «приподнять» потолки, сделать комнаты светлыми и уютными помогут грамотно подобранные отделочные материалы. Для выравнивания тонких стен «хрущевки» используют штукатурные смеси или листы гипсокартона. А выбор материалов для чистовой отделки – более разнообразный:

• бумажные, виниловые, флизелиновые обои или материал «под покраску»;
• «жидкие обои»;
• декоративная штукатурка;
• интерьерные краски;
• декоративная плитка (под кирпич, натуральный камень) и многое другое.

Для увеличения пространства выбор стоит сделать в пользу светлой цветовой гаммы и простых фактур. Это же правило актуально и для ремонта потолка: можно отдать предпочтение простой побелке, штукатурке или натяжному полотну – матовому, глянцевому или актуальной фактуры «сатин».

А вот с ремонтом пола в «хрущевке» дело обстоит сложнее. Старое покрытие нужно полностью удалить, выполнить свежую бетонную стяжку, при необходимости – уложить электрические маты для подогрева. В качестве финишной отделки подойдут бюджетные ламинат или линолеум, классический паркет, инженерная доска или керамогранит.

По окончании черновой отделки специалисты выполняют монтаж окон и дверей. Последние выбирают, исходя из общего дизайна квартиры – благо, ассортимент на современном рынке позволяет сделать это без труда.

Как сэкономить площадь?

Чтобы сэкономить квадратные метры жилья, можно сделать грамотную перепланировку помещений. Также можно уменьшить слои отделки, что позволит хоть и немного, но сыграть на расширении пространства.

Наши дизайнеры имеют богатый опыт перепланировки хрущевки, так как нам приходилось не раз делать ремонты в квартирах данного типа. Мы сделаем вашу квартиру комфортной и уютной.

Не усиливайте недостатки жилья

Не стоит использовать в квартире высокий плинтус, так это визуально уменьшает высоту помещений. Также нужно правильно подбирать цвета для покраски стен, так как они также имеют способность расширять или сужать комнаты.

Если вы хотите визуально увеличить высоту потолка, то мы рекомендуем использовать высокие межкомнатные двери. Но это нестандартное решение, поэтому у производителей придётся заказывать рамы и двери по персональным размерам. Это увеличит стоимость ремонта квартиры в хрущевке. Есть и другой прием – установить стандартную по высоте дверь вместе со стеклянной фрамугой над ней.

Использование всего пространства

Очень сложная задача – сделать функциональной кухню площадью 5,5 кв.м. В данном случае можно задействовать все пространство кухни, например, использовать навесные тумбочки под потолок, задействовать стенку у окна. Кухонный гарнитур можно поставить вдоль стены с коном, увеличив подоконник в качестве рабочей поверхности. В каждом отдельном случае решения принимаются индивидуально, так как мы прислушиваемся к пожеланиям заказчика и учитываем его возможности.

Хорошо использовать модульную мебель для кухни, которая позволяет подбирать нужные элементы гарнитура по размеру, форме и назначению.

Свет в ремонте «хрущевки» — один из главных помощников. С помощью грамотного освещения можно выделить функциональные зоны в помещении и визуально расширить комнату, сделать ее более уютной.

Другие актуальные приемы – использование фотообоев с 3D-изображениями, комбинация горизонтальных и вертикальных линий и единая цветовая гамма для каждого помещения.

Есть и множество других секретов «идеального ремонта». Но очевидно главное: если работы выполняют опытные мастера, ваша «хрущевка» превратится в комфортное и стильное пространство, достойное обложки интерьерного журнала.

Если вам нужно сделать ремонт квартиры в хрущевке, то его можно заказать у компании Тетрапилон. Мы готовы предоставить бесплатную консультацию по телефону 8 (800) 600-700-4 (звонки бесплатно).

Ремонт квартиры в хрущевке. Ремонт малогабаритных квартир 30 кв м —

4 ноября 1955 года ЦК КПСС издал постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Этот день можно считать началом эпохи хрущевок и советского функционализма в целом.Самыми распространенными в Омске являются дома 335 серии. Компания «Профремонт» уже десять лет производит ремонт хрущевок в Омске, и мы можем предложить Вам варианты которые сделают проживание в этих квартирах максимально комфортным, а так-же повысят привлекательность квартиры на рынке жилья.

Давайте рассмотрим ремонт 1 комнатной хрущевки. В худшем варианте это будет квартира со скрипучими деревянным полами, окрашенным санузлом, стенами, которые выравнивались исключительно новыми слоями обоев.

Пол

Начнем снизу. В идеале пол на лагах следует демонтировать и сделать стяжку по всей квартире. Это трудоемкий и дорогой вариант, но он того стоит. Плюс уровень пола в квартире опустится на несколько сантиметров, это будет важно при выборе решения по потолку, но про это ниже. Стяжка выполняется по всей квартире по маякам. Если в дальнейшем планируется укладывать кафель или керамогранит, например на кухне и в коридоре, то финишный слой самонивелира не нужен. В жилой комнате, в которой планируется линолеум или ламинат не лишним будет тоненький слой самонивелирующейся стяжки. Как вариант быстрее и дешевле можно рассмотерть укладку на пол листов фанеры толщиной 8-10 мм и стягивание её саморезами в пакет с существующим полом. Из минусов — это менее долговечно, и украдет сантиметр высоты помещения.

Стены

Как мы уже говорили стены в хрущевках не самые ровные. При подготовке нужно снять все старые покрытия, оставив голые бетонные стены. Если обои были наклеены на краску, то нужно будет сделать частую насечку, для улучшения адгезии штукатурки. Перед штукатуркой стены необходимо загрунтовать, желательно «Бетонконтактом». Это дороже как по материалу так и по работе, но исключит сюрпризы в процессе эксплуатации квартиры. В бюджетном варианте исполнения можно обойтись так называемой визуальной штукатуркой и протягиванием углов. Однако экономия при этом сомнительная. Да, несколько ниже цена на работу, ниже расход материалов, но: стены не будут идеально ровными, не будут устранены завалы.

После штукатурки стены шпаклюются и ошкуриваются под обои или под покраску. Последний вариант более трудоемкий, так-же под покраску рекомендуют клеить стеклохолст, он выравнивает поверхность и одновременно армирует её, что не позволяет раскрыться трещинкам, если штукатурка даст усадку.

Грамотно выполненые черновые работы по стенам существенно упрощают косметический ремонт квартиры в будущем. Флезелиновые обои снимаются легко и не повреждают при этом шпаклевку. Можно тут-же клеить новые. Окрашивание же вообще не требует никаких предварительных работ. Прямо по старому слою краски наносится несколько слоев свежей.

Потолок

Вот и дошли до потолка. Наверняка, многие замечали, что со временем, на потолке появляются параллельные трещины — это швы между перекрытиями. Практика показывает, что победить эту болезнь невозможно. Даже если проклеить швы армирующей лентой — серпянкой, использовать специальные дорогостоящие смеси, то не через 5, так через 10 лет трещины неизбежно раскроются снова. Именно поэтому штукатурить потолок не рекомендуется. Помимо того, что это дорогостоящий вид работ сам по себе, он приведет еще и к удорожанию электромонтажных работ, так как всю новую проводку придется укладывать в штробы по стенам. Сейчас разводку электрики выполняют по потолку. Иначе говоря остаётся 2 рациональных варианта: гипсокартон и натяжной потолок. Оба эти варианта крадут по высоте примерно 5 см, однако если деревянный пол был заменен на стяжкку, то эти потери будут скорее всего полностью компенсированы. ГКЛ дороже, но, как многие считают, прочнее и экологичнее. Однако применяемые нами материалы для натяжных потолков соответствуют всем требованиям по безопасности и не выделяют вредных веществ. По срока монтажа натяжные потолки вне конкуренции — на 1 комнатную квартиры нужен всего день работы монтажной бригады.

Электрика

Если вы планируете капитальный ремонт хрущевки, то полная замена электрики — это обязательное уловие. Проводка в старых домах аллюминиевая, и не рассчитана на современные потребители. В те годы проектировщики не думали, что мы будем повсеместно использовать электрочайники, стиральные машины, которые будут сами греть воду, водонагреватили и кондейционеры. При капитальном ремонте хрущевки старая проводка просто остается в стенах и потолке. Выполнять демонтаж смысла не имеет. Электромонтёры выполняют новую разводку из современных материалов в соответсвии с расчетными нагрузками. Например ток на потребителей в ванной, а это стиральная машинка и водонагреватель, пойдет через отдельный дифавтомат.

Сантехника

С большой долей вероятности стояки водоснабжения в хрущевки будут уже заменены на современные пластиковые. Это существенно удешевляет сантехнические работы. Чугунные радиаторы отопления хотя и считаются самыми надежными и могли бы прослужить еще несколько десятков лет, имеют непригялдный вид и предпочтительней будет заменить их на современные биметаллические.

Снос

или ремонт «по-немецки» в киевских хрущевках?

Что делать Украине с унаследованными страной некачественными жилыми домами, построенными в середине ХХ века?

В Киеве тысячи хрущевских жилых домов все еще используются, несмотря на то, что изначально они были построены как временное решение проблемы нехватки жилья после Второй мировой войны.

В Киеве возобновилось быстрое строительство нового жилья по мере восстановления экономики страны. Несмотря на то, что в украинской столице появляется большое количество новых жилых домов, значительная часть населения города продолжает проживать в тысячах многоквартирных «хрущевках» советской эпохи, срок эксплуатации которых истек на много лет. Как правило, это пятиэтажные фотороботы, построенные как краткосрочное решение советской нехватки жилья во времена правления Никиты Хрущева более полувека назад.

Уже более десяти лет украинские политики обсуждают возможные пути выхода из сложившейся ситуации. До сих пор было предпринято мало конкретных действий. Большинство обсуждений включало различные планы по переселению жителей в новые многоэтажки, сносу целых блоков старых квартир и замене их многоэтажными многоквартирными домами, финансируемыми за счет частных инвестиций девелоперских компаний.

Противники такого подхода указывают на его очевидные недостатки и восклицают: «Почему бы нам просто не отремонтировать наши хрущевки, как это сделали в Германии?» В этой статье обсуждаются плюсы и минусы каждого подхода с точки зрения финансирования, энергоэффективности, пригодности для жизни/плотности города и других факторов. Какое бы решение ни было выбрано, оно окажет огромное влияние на структуру киевского рынка недвижимости и облик киевских кварталов на долгие годы вперед.

 

Советская классика

«Хрущевками» называют квартиры советской эпохи, построенные в 1950-х и 1960-х годах, когда у власти находился Никита Хрущев. Построенные из бетонных панелей или кирпича, эти невысокие недорогие здания изначально предназначались для «временного» жилья и предназначались для решения острой нехватки жилья. Стандартные хрущевки имеют 60 квартир с тремя подъездами и пять этажей, отсюда и другое их прозвище — «пытиеташки» («пятиэтажные» дома). Максимальный срок полезного использования таких зданий обычно оценивается в 50 лет. Сегодня в Киеве насчитывается более 3000 устаревших 5-этажных домов советских времен, большая часть которых расположена в Перчерском, Подольском, Шевченковском и Соломенском районах, а также на Левобережье. Подавляющее большинство этих зданий остро нуждается в капитальном ремонте.

 

Переселение и снос

Время от времени Киевская городская власть объявляла о планах запуска пилотных проектов по переселению жителей хрущевок в новое жилье, а затем сносу их старых многоквартирных домов и замене их многоэтажными домами. Тем не менее, многие нерешенные препятствия стоят на пути продвижения таких проектов. Правительство не определило, какое качество и размер жилья должны получить жители хрущевок. Городские власти Киева хотели бы привлечь к этим проектам частных застройщиков, но строительство новых многоэтажек для переселения жителей хрущевок до сноса старых домов потребует значительных денежных затрат, а у городской власти нет средств, чтобы помочь уже потянувшим застройщикам с финансированием. . Есть и технические соображения. Не так-то просто снести одну хрущевку, не потревожив соседние дома, поэтому придется сносить целые кварталы этих старых квартир.

До сих пор законодательство Украины требовало согласия всех жителей хрущевки на снос здания. Изменение этого закона на что-то около 70% одобрения позволило бы властям вынудить противников сноса переселиться, но такой подход может вызвать массовые протесты. Чтобы убедиться в связанных с этим рисках, мы можем взглянуть на растущую оппозицию недавнему решению Москвы снести здания советской эпохи. Многие протестующие в Москве заявляют, что вся программа — это захват земли для обогащения жадных застройщиков. Они говорят, что это заставит переселенных жителей переехать из относительно тихих районов в многоэтажки. Не все хотят жить в высотном доме.

Даже если все эти первоначальные и значительные препятствия окажутся разрешимыми, процесс сноса хрущевок и замены их многоэтажками, как это предполагается в настоящее время, также повлечет за собой огромные дополнительные финансовые и социальные затраты, которые могут вызвать дальнейшее сопротивление. Вместо 60 квартир на том же месте, где когда-то стояла хрущевка, могло быть 150-200 семей. У Киева просто нет денег на надлежащую модернизацию и расширение пропускной способности дорог, школ, больниц и других коммунальных служб для обслуживания микрорайонов с потенциальной плотностью застройки в 2-3 раза выше существующей. При плохой реализации вариант сноса может привести к эффекту бетонных джунглей. Это могло создать непривлекательные районы с плохой пригодностью для жизни, жители которых в конечном итоге бежали бы. Это приведет к быстрому обесцениванию стоимости недвижимости.

 

Немецкий опыт

Население бывшей Восточной Германии составляло 17 миллионов человек, многие из которых жили в зданиях, подобных киевским хрущевкам. После воссоединения Германии сотни немецких компаний выполнили ремонт тысяч многоквартирных домов советской эпохи при тесном сотрудничестве между государственными и частными заинтересованными сторонами. Во многих случаях жители Восточной Германии были арендаторами, а не владельцами квартир, а многоквартирные дома принадлежали государству, что упрощало организацию ремонта. В случаях, когда существовала частная собственность, владельцы, как правило, могли прийти к консенсусу в отношении необходимости утверждения и реализации предложенных ремонтных работ.

Важно отметить, что жители не были вынуждены переселяться. Вместо этого большая часть ремонтных работ проводилась, пока они продолжали жить в своих домах. Тщательный процесс планирования, включающий четыре-пять уровней анализа, сыграл ключевую роль в этом подходе к реконструкции. Каждое здание отличается от других и имеет свою «историю», которая включает в себя исходное качество строительства (или его отсутствие), которое может сильно различаться, а также любое техническое обслуживание, погодные повреждения, износ и ряд других факторов, которые следует учитывать. принято во внимание.

Эти немецкие ремонтные работы обеспечили серьезную модернизацию инфраструктуры, которая не только продлила срок службы этих зданий, но также значительно улучшила их энергоэффективность и внешний вид. Изменения включали замену крыш, утепление технического этажа, утепление фасадов с декоративными улучшениями экстерьера здания, замену окон, ремонт цокольных этажей, балконов и входных площадей, замену труб и электрических систем, установку новых радиаторы с термостатами, замена вертикальных систем отопления на горизонтальные, реабилитация прилегающей к зданию территории. В некоторых случаях количество этажей было уменьшено, и архитекторы создали очень инновационные и эстетически привлекательные здания. В других случаях основные ремонтные работы были выполнены очень быстро. Эти пятидневные «молниеносные» ремонтные работы включали в себя высокую степень предварительного планирования и управления проектом, полагаясь на установку и подключение сборных модулей к инфраструктуре и коммуникациям.

 

Ремонт в немецком стиле в Украине

В Германии этот ремонт часто финансировался городскими администрациями, которые, в свою очередь, требовали повышения арендной платы. Это имело смысл, поскольку рассматриваемые здания обычно принадлежали государству, а большинство жителей были арендаторами, которые выиграли от оплаты счетов за коммунальные услуги по более низкой цене благодаря повышению энергоэффективности после ремонта. Применительно к Украине, где большинство жильцов многоквартирных домов владеют своей собственностью, ключевой частью этапа предварительного планирования реконструкции будет структурная проверка фундамента здания, чтобы определить, сможет ли он выдержать надстройку 6-го или 7-го этажа — необходимое предварительное условие. за привлечение частных инвесторов для финансирования ремонта украинской хрущевки.

Поскольку немецкие компании выполнили тысячи ремонтных работ, у них потенциально есть большой опыт, который может быть полезен для реконструкции хрущевок в Киеве. Например, процесс глубокого планирования строительства может быть выполнен одним из нескольких проектных институтов, базирующихся в Веймаре. Однако это будет оплачиваемая работа. В Украине может быть особенно сложно найти инвесторов из частного сектора, которые готовы вкладывать средства на этапе разработки/технико-экономического обоснования проекта. Одним из возможных решений может быть получение гранта типа ЕС или другого многостороннего кредитного финансирования. Потенциально это можно было бы сделать под эгидой программы повышения энергоэффективности. Если бы это первоначальное финансирование было бы получено, то немецкие институты также могли бы помочь с комплексной проверкой и надзором за строительством, сотрудничая с местными проектными институтами в Украине.

Как профинансировать ремонт киевских хрущевок в немецком стиле? Одной из возможных идей может быть создание многостороннего консорциума при финансировании Киевской городской власти, индивидуальных владельцев квартир, частных инвесторов (для зданий с дополнительными этажами) и частных энергосервисных компаний (ЭСКО). ЭСКО могли бы проводить энергоаудит реконструируемых зданий, а затем реализовывать энергосберегающие решения, такие как теплоизоляция стен, замена окон и дверей и другие решения. Оплата будет осуществляться в виде экономии энергии в течение нескольких лет, чтобы окупить свои капитальные затраты с прибылью.

Правовая основа для аспектов этого подхода уже существует. В 2015-2016 годах были приняты законы, открывающие возможности для реализации проектов ЭСКО в государственном секторе Украины (школы, больницы), а также в многоквартирных домах. Потенциальная экономия энергии до 70-80% может сделать эти проекты реконструкции осуществимыми. По некоторым оценкам, стоимость отопления квадратного метра в украинских квартирах советских времен в настоящее время в три раза выше, чем в Польше. В дополнение к очевидным экономическим преимуществам, успешная реализация проектов энергоэффективности в Украине будет иметь дополнительное преимущество в виде снижения стратегически нежелательной энергетической зависимости страны от импорта.

Другой вариант финансирования — налогообложение. Хотя это не будет популярным шагом, киевское правительство может использовать эту возможность для введения эффективного налога на недвижимость. Рано или поздно такой налог понадобится, чтобы навести порядок на городском рынке недвижимости и подкрепить государственные финансы на услуги. Это может быть хорошим поводом для начала.

 

Что будет делать Киев?

Будет ли Киев смотреть с запада на Европу и следовать примеру Германии, или он будет смотреть на восток и брать пример с Москвы? Ничегонеделание до сих пор было выбором по умолчанию, но этот вариант может быть недоступен, поскольку земельные участки под новостройки быстро исчезают. Хотя оба варианта содержат множество веских аргументов, немецкий вариант более экономичен и социально прогрессивен. Тем не менее, это также более сложно сделать правильно и имеет гораздо меньший потенциал для взяточничества. Поэтому сегодняшним украинским политикам он, вероятно, будет гораздо менее интересен. Несмотря на препятствия на пути к варианту сноса, тесные связи киевского городского правительства с застройщиками в сочетании с возможностью личного обогащения делают этот вариант привлекательным для политиков и более вероятным исходом. Как киевская местная власть и жители города ответят на этот масштабный гражданский вызов? Можно ожидать, что советский жилищный вопрос останется актуальной темой муниципальной повестки дня в ближайшие несколько лет.

 

Особая благодарность консультанту по выходу на рынки Украины и России доктору Маркусу Лимиху за его вклад в эту статью.

 

Об авторе: Тим Лузонис (Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен Javascript для его просмотра.) является соучредителем AIM Realty Kiev, агентства недвижимости, которое специализируется в сфере недвижимости для иностранных эмигрантов. Тим — давний эмигрант с украинскими корнями; он впервые приехал в Украину в качестве студента по обмену в 1993 и возвращен в 2008 г.

Снос стареющих жилых домов пробуждает настроения московских областников

Ссылка на оригинальную историю на веб-сайте Джеймстауна

В феврале прошлого года президент России Владимир Путин рекомендовал мэру Москвы Сергею Собянину, чтобы городская администрация снесла городские хрущевки — пятиэтажные многоквартирные дома, построенные в 1950–1960-х годах и в просторечии названные в честь советского генерала Никиты Хрущева. Секретарь того времени. Нынешние жители хрущевки подлежали расселению в новое жилье. Вместе этот двойной процесс сноса и переселения эвфемистически именуется «обновлением». Путин заявил, что сами москвичи хотят снести эти ветхие дома и переехать в новое жилье. В свою очередь Собянин сообщил, что программа переселения жителей будет завершена в течение 2017–2018 годов (Ведомости, 21 февраля).

Но Путин явно не понял настроения москвичей. Планируемый «ремонт» вызвал в городе масштабное протестное движение. Согласно независимым источникам, митинг 14 мая против сноса многоквартирных домов вывел на улицы около 20–30 000 человек. Это довольно много, особенно с учетом ужесточения законодательства, касающегося протестов и митингов (см. ЭДМ, 8 июня 2012 г.; 27, 30 марта 2017 г.). Во время этой демонстрации муниципальные депутаты Елена Русакова и Константин Янкаускас произнесли особенно резкие речи, требуя отставки мэра Собянина (Newsru.com, 14 мая).

Москва часто представляется единым городом, но на самом деле этот 12-миллионный «мегаполис» разделен на 125 районов, каждый из которых имеет статус муниципального образования. Эти муниципалитеты сами избирают своих депутатов, хотя и имеют небольшой авторитет в российской «вертикали власти». Согласно официальным правительственным планам, сносу подлежат 4566 единиц жилья в 85 районах Москвы (РБК, 3 мая). Действительно, основная масса протестов возникла в большинстве этих районов.

Всего проект «обновления» может затронуть 1,6 млн человек (Rusrand.ru, 28 апреля).

Бывший ультраправый российский националист, ставший прозападным либералом, Алексей Широпаев, участвовавший в митинге, заметил: «Движение против «обновления» стимулирует московское гражданское самосознание. То тут, то там я видел пестрые флаги Московские уезды (такой внутримосковский регионализм-патриотизм)» (Afterempire.info, 15 мая). Регионализм в России обычно трактуется как сопротивление регионов Москве как центру империи. Однако в этом феномене московского регионализма проявилась иная, более глубокая сторона — противопоставление центра силы самой Москвы как многоликой метрополии. Таким образом, на митинге протеста 14 мая москвичи выступали не в роли жителей «столицы империи», озабоченных в первую очередь государственными амбициями (как это пытается порождать власть и государственная пропаганда — см. ЭДМ, 27 апреля). , а как граждане своего города и его района, со своими интересами. И это пока главный социальный результат спорного плана массовой «обновления», не предусмотренного его правительственными инициаторами.

В этой ситуации можно усмотреть и парадоксальный момент: вымирающие пятиэтажки явно принадлежат советскому времени, но протесты их обитателей не «советские». Жители выступают за права собственности, поскольку квартиры в этих домах были приватизированы жильцами в начале 1990-х, после падения коммунизма. Наоборот, нынешние российские власти продолжают политику советского образца, о чем свидетельствует эта попытка массового насильственного переселения (Rusrand.ru, 28 апреля).

Жители других регионов России с некоторым недоумением смотрят на московские события. Для них непонятно, почему власти в первую очередь взялись за «ремонт» Москвы, в то время как многие российские регионы за пределами столицы страдают от еще большей концентрации ветхого жилья. Видимо, это очередное проявление советской традиции — когда центр стремится превратить Москву в «витрину социализма», забывая при этом о периферийных городах страны. Российский антикоррупционный блогер и оппозиционный политик Алексей Навальный недавно привел официальную статистику по сносу многоквартирных домов и расселению жильцов: «На программу реновации потребуется не менее двух триллионов рублей [35 миллиардов долларов], эту цифру озвучивает сам Собянин.

«Это колоссальная сумма денег, которая будет вынута из карманов не только всех москвичей, но и жителей страны» («Эхо Москвы», 16 мая). Если это приведет к дальнейшему падению уровня жизни в регионах, во многих других городах России также может наблюдаться рост массовых протестов, направленных как против местной власти, так и против центральной власти.

Можно возразить, что дома хрущевской постройки действительно конструктивно устарели, хотя многие из них с тех пор прошли капитальный ремонт. Однако в качестве альтернативы жителям

хрущевки власти предлагают не частные малоэтажные дома, популярные в Европе и США, а еще более высокие, тесные «спальные кварталы». Другими словами, типы многоквартирных домов с высокой плотностью застройки, от которых давно отказались развитые страны.

По мнению некоторых экспертов, с экономической точки зрения «ремонт» хрущевки выгоден крупным строительным и девелоперским компаниям. Власти Москвы готовы выкупить у них готовые квартиры для расселения этих жителей пятиэтажек.