На самом деле, в этом цикле старты чуть выше 600 000 единиц. Для сравнения, еще в 1973 году годовой объем многоквартирных домов достиг пика в 1 миллион единиц. И запуски постоянно превышали отметку в 600 000 единиц в течение трех лет подряд.

Многоквартирные дома тогда были, как правило, небольшими проектами, которые могли быть утверждены и построены гораздо быстрее, чем сегодняшние проекты. Это означает, что проекты сегодня задерживаются в общем счете строительства дольше.

3. Сегодняшнее население намного больше, чем в 1970-х годах, поэтому сегодняшнее строительство обеспечивает гораздо большую базу потенциальных арендаторов.

В 1970 году насчитывалось 70 миллионов взрослых в возрасте от 25 до 54 лет. Сегодня их около 130 миллионов.

Да, резкое увеличение предложения в 1970-х/1980-х годах произошло благодаря тому, что бэби-бумеры достигли совершеннолетия. Но миллениалов примерно одинаковое количество, и мы никогда не строили для них примерно одного уровня — несмотря на то, что миллениалы часто выбирают другие города и районы, чем их родители, что требует большего количества жилья в разных местах. (Это одно из многих заблуждений толпы «переизбытка», чьи аргументы обычно предполагают, что каждый, достигнув совершеннолетия, выберет такое же жилье в тех же местах, что и предыдущие поколения.)

При всем сказанном важно констатировать очевидное: Мы строим участка квартир. То, что и повлияют на фундаментальные показатели, особенно в следующие два года.

Но я редко вижу, чтобы даже отраслевые эксперты помещали «50-летний максимум» в надлежащий контекст. На наш взгляд, беспокойство вызывает не общее количество на макроуровне. Нам нужно больше жилья.

Скорее, это места со строительством, расширяющие фонд многоквартирных домов гораздо более высокими темпами, например, 10%+ на многих субрынках и нескольких рынках, особенно потому, что большая часть этого строительства нацелена на верхний квинтиль доходов домохозяйств арендаторов. Спрос в конечном итоге сравняется с предложением, но почти наверняка возникнет краткосрочный дисбаланс спроса и предложения.

Это будет трудный путь для многих разработчиков, предоставляющих аренду в 2023 и 2024 годах. Но в большинстве случаев это, вероятно, не сравнится с тем, что испытали разработчики в 1970-х и 1980-х годах.

Ремонт многоквартирных домов — небольшая, но стабильная часть строительной деятельности

Комментарий рынка многоквартирных домов

21 ноября 2022 г.

Многоквартирные строительные проекты в основном делятся на три категории: новое строительство, только реконструкция (реконструкция) и только дополнения (достройки), когда к существующему объекту добавляются дополнительные единицы. Как и ожидалось, новое строительство является самой большой категорией, при этом реконструкция составляет менее трети всех строительных проектов ежегодно. В 2021 году на реконструкцию приходилось около 24 процентов всех строительных проектов на общую сумму чуть менее 3 миллиардов долларов. (Большая часть данных, обсуждаемых в этом отчете, не включает проекты с федеральной поддержкой, за исключением отмеченных.)

Проекты реконструкции, как правило, защищены от рецессии

Согласно данным о строительной цепочке поставок Dodge Data & Analytics, в которых проводится различие между строительством многоквартирных квартир и кондоминиумов, до окончания Великой рецессии в 2009 г. проекты реконструкции многоквартирных домов в среднем составляли чуть менее 350 в год, как показано на левой диаграмме ниже. Это составляет чуть менее 15 процентов всех проектов строительства многоквартирных домов ежегодно, как показано на правой диаграмме ниже.

Интересно, что в то время как банки отказались от кредитования строительства во время Великой рецессии, которая затронула новые проекты после 2010 года, похоже, что сокращение не повлияло на финансирование проектов реконструкции. Скорее всего, это связано с тем, что ремонт существующей собственности, как правило, менее рискован, чем строительство новой собственности с нуля. Фактически, проекты реконструкции почти удвоились за пятилетний период, закончившийся в 2014 году, в среднем чуть менее 650 проектов в год и подскочив до чуть менее трети всех строительных проектов.

По мере того, как после 2014 года экономика приближалась к уровню рабочих мест, существовавшему до Великой рецессии, стимулировался спрос на все виды жилья, включая съемные квартиры, возобновилось строительство новых многоквартирных домов. Однако количество проектов реконструкции также увеличилось, в среднем около 1200 проектов в год, или около четверти всех проектов строительства многоквартирных домов.

За последние два десятилетия было отремонтировано более одного миллиона квартир

Как показано в таблице ниже, за последние 20 лет было завершено около 14 100 проектов реконструкции многоквартирных домов, что составляет примерно 21 процент всего завершенного строительства многоквартирных домов. проектов, по данным Dodge Data & Analytics. В среднем проекты содержали около 75 квартир, что позволяет предположить, что за последние 20 лет около 1,1 миллиона квартир были отремонтированы, причем около 55 000 квартир ежегодно подвергались той или иной реконструкции. Это составляет около 18 процентов от общего числа 6 миллионов квартир, включая квартиры, получающие помощь из федерального бюджета, в объектах недвижимости, которые были построены за последние 20 лет.

Ремонт, проводимый по нескольким причинам

Ремонт в многоквартирных домах часто проводится для поддержания как состояния, так и привлекательности объекта. Эти ремонтные работы могут включать в себя улучшение фасада, а также более мелкие проекты, такие как обновление кухонных шкафов или сантехники. Эти ремонтные работы по техническому обслуживанию имеют тенденцию быть более скромными по объему. Простая покраска или замена коврового покрытия, как правило, недостаточно существенны, чтобы считаться ремонтом.

Реконструкция также может быть частью инвестиционной стратегии. Инвестирование с добавленной стоимостью включает в себя покупку неэффективного многоквартирного дома со скидкой, проведение значительных ремонтных работ, а затем повышение арендной платы. Инвестиции с добавленной стоимостью, как правило, более существенны и могут включать в себя такие вещи, как изменение планировки помещения для создания открытой планировки, например, или полную переделку кухни или ванной комнаты в дополнение к ремонту, упомянутому выше.

Большинство поставщиков данных обычно не отслеживают причину проекта реконструкции. Часто данные собираются из источников, которые не предоставляют такой детализированной информации, особенно потому, что ремонт, как правило, длится недолго. Тем не менее, ремонтные работы сильно различаются по стоимости строительства в долларах, что дает представление о степени типа проведенной реконструкции.

Значительная доля реконструкции стоимостью менее 1 миллиона долларов

Как показано на приведенной ниже диаграмме слева, значительная часть реконструкции многоквартирных домов имеет строительную стоимость менее 1 миллиона долларов. Доля ремонта стоимостью менее 1 миллиона долларов в среднем составляла около 38 процентов таких проектов в преддверии Великой рецессии, начавшейся в декабре 2007 года. Учитывая относительно низкую стоимость этих проектов, возможно, что они отражают текущий ремонт для поддержания собственности. состояние и апелляция.

Однако с начала Великой рецессии примерно до 2013 года количество ремонтных работ стоимостью менее 1 миллиона долларов немного увеличилось и составило примерно половину всех проектов реконструкции ежегодно. Этот всплеск, вероятно, отражает готовность кредиторов финансировать более мелкие и менее рискованные проекты в период экономической неопределенности. Это также отражает важность, придаваемую проектам технического обслуживания и реконструкции для поддержания стоимости недвижимости, поскольку доля таких проектов оставалась стабильной в течение этого периода.

Доля небольших проектов оставалась неизменной до 2014 года

Однако, что может быть наиболее интересным, так это то, что доля проектов, оцениваемых менее чем в 1 миллион долларов США, оставалась относительно стабильной. С начала 2014 года доля ремонта составляла в среднем около 45 процентов всех проектов, что выше доли до Великой рецессии. Это удивительно, поскольку рост стоимости строительства в сочетании с инфляцией предполагает, что доля небольших проектов реконструкции должна была снизиться. И все же, как показано на правой диаграмме ниже, количество ремонтных работ увеличилось примерно на 300 проектов до почти 1000 проектов, начиная с 2014 года, и с тех пор ежегодно остается на этом уровне или выше.

Рост проектов по реконструкции средней ценовой категории

Реконструкция стоимостью менее 1 миллиона долларов показала наибольший процентный рост в 2014 году, подскочив более чем на 60 процентов до 515 проектов, в то время как реконструкция стоимостью от 1 до 5 миллионов долларов увеличилась на 33 процента до около 370 проектов.

Однако с 2013 по 2020 год количество ремонтных работ на сумму более 1 миллиона долларов увеличилось более чем вдвое и составило примерно 800 проектов по сравнению с примерно 75-процентным увеличением для проектов стоимостью менее 1 миллиона долларов, или примерно 560 проектами в год.

В то время как компонент этого увеличения связан с более высокими затратами на строительство, повышенный аппетит инвесторов к многоквартирным домам из-за растущего спроса на квартиры, вероятно, также сыграл свою роль. Поскольку растущие затраты на строительство делают строительство новых квартир с нуля более дорогостоящим, некоторым инвесторам, вероятно, стало проще покупать существующие объекты и ремонтировать их.

Строительная стоимость большинства проектов реконструкции превышает 1 миллион долларов США

Как показано в таблице ниже, за последние 20 лет было завершено около 14 100 ремонтных работ в многоквартирных домах, затронувших примерно 1,1 миллиона квартир. Около 6 450 проектов, содержащих около 360 000 квартир, были предназначены для ремонта на сумму менее 1 миллиона долларов, что соответствует годовым данным на предыдущей странице. Еще 6000 проектов, содержащих примерно 450 000 квартир, касались ремонта стоимостью не менее 1 миллиона долларов, но менее 5 миллионов долларов. Только 1650 проектов, содержащих около 230 000 квартир, находились в стадии реконструкции стоимостью 5 миллионов долларов или выше.

Тем не менее, за последние 20 лет стоимость большинства ремонтных работ превысила 1 миллион долларов. Их общее количество составило 7650 за последние 20 лет и содержало около 680 000 единиц, в среднем чуть менее 35 000 единиц в год.

Большая часть реконструкции приходится на крупные метрополитены

Большая часть реконструкции многоквартирных домов приходится на старые и более крупные метрополитены, которые, как правило, имеют множество барьеров для входа на рынок новых многоквартирных строительных проектов. С более чем 5000 ремонтов с 2010 года после окончания Великой рецессии район метро Нью-Йорка, который включает части Нью-Джерси и Пенсильвании, является явным лидером по ремонту. Это согласуется со статусом района метро с самым большим количеством арендаторов в стране, а также с тем, что он является одним из самых густонаселенных.

За исключением большого района метро Нью-Йорка, многие из районов города с наибольшим количеством реконструкций многоквартирных домов за последнее десятилетие также можно найти в некоторых из старейших и крупнейших районов метро страны, как показано ниже. В первую пятерку обновленных метро с 2010 года входят Бостон , Сан-Франциско , Вашингтон, округ Колумбия , Филадельфия и Чикаго . Интересно, что районы метро Майами и Хьюстона также входят в десятку лучших районов метро страны для ремонта. Скорее всего, это связано с необходимостью ремонта после нескольких ураганов. Например, в Хьюстоне в 2017 и 2018 годах после урагана «Харви» наблюдался всплеск ремонтных работ, а в Майами — после урагана «Ирма» в 2017 году9.0005

Стоимость ремонта имеет тенденцию к снижению в 2021 году

С 2010 года стоимость ремонта многоквартирных домов выросла и составляет в среднем 2,4 миллиарда долларов в год. В 2020 году стоимость выросла до 3,6 млрд долларов, что примерно в четыре раза больше, чем в 2010 году, а затем снизилась в 2021 году до 2,8 млрд долларов. Несомненно, рост затрат на строительство в сочетании с нехваткой рабочей силы и перебоями в цепочке поставок, вероятно, способствовал существенному увеличению, которое с тех пор, похоже, замедляется.

Однако, даже принимая во внимание стоимость растущих материалов, в реальном выражении стоимость ремонта многоквартирных домов неуклонно росла с 2010 года и взлетела до примерно 2,7 миллиарда долларов в 2020 году, а затем снизилась до 2,0 миллиарда долларов в 2021 году.

Проекты реконструкции Оставаться последовательным

Новые многоквартирные дома, построенные с нуля, за последние несколько лет стали дороже из-за роста стоимости строительных материалов и нехватки обученных строителей. Кроме того, строительство нового многоквартирного дома в среднем может занять от 18 до 36 месяцев, если не больше, на завершение строительства. Напротив, многие проекты реконструкции обычно выполняются менее чем за год и требуют меньше рабочих и материалов. Следовательно, они, как правило, считаются менее рискованными как для владельцев недвижимости, так и для кредиторов. В результате уровень реновационных проектов из года в год намного стабильнее нового строительства.

Действительно, доля ремонта с 2015 года составляет в среднем около четверти всех многоквартирных строительных проектов, что превышает долю в 15 процентов до Великой рецессии, и за последние несколько лет обеспечила стабильное предложение обновленных квартир для арендаторов.

Таня Захалак
Экономист-консультант

Многосемейная экономика и стратегические исследования

14, 20 ноября 22

Мнения, анализы, оценки, прогнозы и другие мнения Fannie Mae’s Economic and Strategic Research ( ESR) Группа, включенная в эти материалы, не должна толковаться как указывающая на деловые перспективы Fannie Mae или ожидаемые результаты, они основаны на ряде предположений и могут быть изменены без предварительного уведомления.