Сколько стоит починить и отремонтировать дом?

29 марта 2023 г. 3 ноября 2014 г. Марк Фергюсон

исправить и перевернуть. Когда я ремонтирую дом, я не имею в виду, что делаю работу сам; У меня есть подрядчик, который делает это за меня. Самое сложное в ремонте дома — найти хорошего подрядчика и оценить, сколько будет стоить ремонт. Оценить затраты на ремонт дома непросто, но эта статья даст представление о том, сколько будет стоить ремонт. Стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от качества используемых продуктов, стоимости рабочей силы в вашем районе и подрядчика, которого вы используете.

Обновление цен на ремонт на 2021 год!

Я написал эту статью до того, как Covid поразил мир. Вы можете предположить, что Covid снизит цены на ремонт, но произошло обратное. Затраты на ремонт выросли. Многие производственные компании, которые производили материалы, закрывались или сокращали производство, в то время как люди оставались дома и завершали проекты реконструкции! Цены на пиломатериалы, изоляцию, окна, двери и т. д. стали намного выше.

Я надеюсь, что рынок скоро исправится, но вы можете взять большую часть цен, которые я перечисляю здесь, и добавить от 20 до 40 процентов благодаря увеличению затрат.

Зачем покупать то, что требует доработки?

Почти все дома, которые я покупаю, требуют работы, а некоторые требуют много работы. Я хотел бы купить дома в отличном состоянии, но я хочу купить дома по очень хорошей цене. Чтобы получить хорошую сделку, вам обычно приходится покупать дома, которые нуждаются в каком-то ремонте, потому что меньше покупателей, которые купят эти дома. Когда дом нуждается в капитальном ремонте, большинство покупателей не смогут получить кредит на этот дом. Чем меньше покупателей на дом, тем более выгодную сделку вы можете получить. Для ремонта дома также требуются наличные деньги, что еще больше сокращает количество людей, которые могут купить дома, которые нуждаются в ремонте. Многие люди не хотят возиться с ремонтом или поиском подрядчика для ремонта, что еще больше сокращает количество покупателей домов, которые нуждаются в ремонте.

Даже если вы купите дом в отличном состоянии, в какой-то момент вам понадобится ремонт. Светильники могут устареть, интерьер или экстерьер могут нуждаться в покраске, и в конечном итоге все сломается.

Ниже видео о доме, который мы перевернули, и о том, сколько стоит ремонт:

Сколько стоит покраска?

Когда я ремонтирую дом, я всегда крашу его и заменяю напольное покрытие, если только это не было сделано только что. Стоимость покраски дома сильно увеличилась за последние несколько лет, потому что стоимость краски увеличилась, а также увеличилась рабочая сила. Мои затраты на покраску внутренней части дома составляют от 1,50 до 2 долларов за квадратный фут. Для дома площадью 1500 квадратных футов покраска интерьера стоит около 2200 долларов. Это включает в себя покраску отделки в белый цвет и окраску стен в другой цвет, например, бежевый или серый.

Покраска дома снаружи стоит дороже, потому что краска стоит дороже, требуется больше подготовительных работ, а погода должна быть хорошей. Покраска фасада дома может стоить 3 доллара за квадратный фут или больше, в зависимости от сложности и состояния дома. Если в доме есть облупившаяся краска, соскрести и подготовить поверхность для новой краски будет стоить гораздо больше. Если в доме есть краска на основе свинца, затраты могут быть намного выше из-за подготовительных работ и работ по очистке, необходимых для утилизации старой краски. Ваш подрядчик или маляр должен быть сертифицирован для удаления краски на основе свинца, иначе они могут быть оштрафованы государством.

Сколько стоит пол?

Когда я заменяю напольное покрытие, я почти всегда использую ковер для жилых помещений и винил или плитку для кухонь и ванных комнат. Если в доме есть твердая древесина, я перекрашу ее, но не добавляю и не заменяю древесину из-за ее стоимости. Укладка паркета обойдется в три раза дороже, чем ковровое покрытие. Для меня замена ковра в доме площадью 1500 квадратных футов будет стоить от 3000 до 3500 долларов. Винил или плитка обойдутся еще от 500 до 1000 долларов для кухни и ванных комнат. Эти расходы относятся к дорожным материалам, которые хорошо выглядят и прослужат долго, но не стоят целое состояние.

Если в доме уже есть паркет, я сделаю все возможное, чтобы заново отделать его, потому что ремонт дешевле, чем установка нового ковра. Мне также нравится внешний вид деревянных полов, и они нравятся покупателям. Я могу переделать дом площадью 1500 квадратных футов, который в основном построен из твердых пород дерева, примерно за 2000 долларов.

Мы также будем использовать ламинат или виниловые доски теперь, когда качество улучшилось и они прослужат долго при правильной укладке.

Сколько стоят светильники?

Еще одно замечательное обновление дома — это замена светильников и сантехники. Дом с совершенно новыми светильниками, дверными ручками и смесителями, которые сочетаются друг с другом, может преобразить дом. Мне нравится использовать античную бронзу, но мы также использовали матовый никель. Светильники стоят всего 2 за 20 долларов за стандартную спальню и ванные комнаты. Хорошую люстру можно купить менее чем за 150 долларов, как и хороший потолочный вентилятор. Дверные ручки стоят 20 долларов или меньше в зависимости от стиля, а смесители стоят от 35 до 150 долларов. Для всего дома вы можете заменить свет, дверные ручки и смесители примерно за 1200 долларов.

Сколько стоят бытовые приборы?

Еще один способ улучшить внешний вид дома — добавить новую технику. Мы ставим в наших домах приборы из нержавеющей стали; Я могу купить плиту за 500–600 долларов, посудомоечную машину за 300 долларов и микроволновую печь за 250 долларов. Обычно я не покупаю холодильник для своих шлепанцев, а для аренды я могу купить бывшую в употреблении технику на Craigslist. Техника имеет огромное значение во внешнем виде кухни, даже если шкафы устарели.

Сколько стоит косметический ремонт?

Если вы сделаете всю работу, упомянутую выше, и остальная часть вашего дома будет в приличном состоянии, это будет иметь огромное значение во внешнем виде. Я почти всегда делаю все ремонты, о которых я говорил, при каждом исправлении и перевороте. С моей арендой я обычно делаю большую часть этих ремонтов, но если дом в приличном состоянии, мне может сойти с рук меньше. Вот общие затраты на косметический апгрейд дома площадью 1500 квадратных футов:

Новая внутренняя краска: 2 200 долл. США

Новые напольные покрытия: 4 500 долл. США

Новая сантехника: 1 200 долл. США

Новая бытовая техника: 1 300 долл. США

Общая стоимость: 9 200 долл. США

Когда вы ремонтируете дом, это почти всегда стоит больше, чем вы думаете готовы потратить больше, чем вы рассчитываете. Очень редко я трачу менее 10 000 долларов на ремонт дома, потому что обычно есть много мелочей, которые нужно отремонтировать. Отверстия в гипсокартоне, крышки розеток, ландшафтный дизайн и многое другое увеличат затраты. Также редко бывает, что мне не нужно делать более капитальный ремонт.

Сколько стоит капитальный ремонт?

Ремонт моих шлепанцев и арендованных вещей варьируется от простой косметики до капитального ремонта. Вот другие распространенные ремонты, которые мы делаем в домах, и их стоимость.

• Кухни : Заменить кухню не так дорого, как вы думаете. Я могу заменить основную кухню, включая шкафы, столешницы и раковину, за 2500 долларов или меньше. После добавления рабочей силы вы можете заменить кухню менее чем за 5000 долларов.
• Ванны : Ванны могут быть выпотрошены или просто заменены туалетным столиком. Для работы с полным кишечником я обычно могу выполнить работу менее чем за 3000 долларов. Замена туалетного столика, унитаза и ванны обойдется менее чем в 1000 долларов.
• Крыша : У меня есть отличный кровельщик, который заменит крышу дома площадью 1500 квадратных футов примерно за 6000 долларов.
• Электрооборудование: Ремонт электрооборудования может сильно различаться в зависимости от того, что необходимо сделать. Мелкий ремонт может стоить пару сотен долларов, а капитальный ремонт — 5000 долларов. Важно проверить любые электрические проблемы, чтобы увидеть, насколько они серьезны.
• Сантехника: Сантехника аналогична электрике. Незначительная работа может быть очень дешевой, но ремонт дома может стоить 5000 долларов или больше.
• Канализационные: Замена канализационных линий может быть очень дорогой. К счастью, мне никогда не приходилось заменять одну, но замена линии может стоить от 3000 до 10 000 долларов.
• Фундамент : Ремонт большинства фундаментов не доставляет удовольствия. Есть много проблем, связанных с оседанием, утечкой воды, проблемами с сортировкой или структурными проблемами. Если у вас есть проблемы с водой в подвале или подполье, это может быть серьезная проблема с фундаментом, которая стоит 10 000 долларов или более, или простая проблема с выравниванием, которую можно решить с помощью грязной работы.
• Окна: В итоге нам приходится менять много окон, потому что мы постоянно покупаем старые дома. За основные виниловые окна мои подрядчики обычно берут с меня около 300 долларов за окно за материал и установку.
• Двери: Мы также заменяем многие межкомнатные двери. Белые двери с шестью панелями делают дом очень красивым. Двери обычно стоят от 100 до 150 долларов за установленную дверь.
• Штукатурка и сайдинг: Я редко заменяю сайдинг в доме, но иногда делаю это. Я наношу совершенно новую штукатурку на ремонт и переворачивание, которые стоят около 8500 долларов за дом площадью 1250 квадратных футов. Замена деревянного сайдинга дешевле, но тогда вам придется красить деревянный сайдинг. В большинстве случаев вы все еще можете переделать и покрасить дом дешевле, чем штукатурка.
• Гипсокартон/Гипсокартон: В старых домах я вижу много штукатурки и плохого гипсокартона. Совершенно новый гипсокартон делает старый дом намного лучше, чем неровная осыпающаяся штукатурка. Недавно специалист по гипсокартону взял около 3000 долларов за отделку стен и потолков в трех комнатах общей площадью около 500 квадратных футов.
• Печь/водонагреватель: В этом году у меня была установлена ​​совершенно новая система печи с принудительной подачей воздуха примерно за 5000 долларов. Замена только печи стоит около 2500 долларов, а водонагревателя — около 800 долларов.

Сколько я трачу на ремонт дома?

На мой последний ремонт и переворот, который вот-вот выставят на продажу, я потратил около 18 000 долларов на переделку. Это включало внутреннюю и внешнюю покраску, новый ковер, новые двери, новую отделку, некоторые электрические работы, новый гипсокартон, вывоз мусора, работы по благоустройству и множество мелких исправлений. На флипе, который вот-вот должен начаться ремонт, я потрачу более 50 000 долларов на ремонт. Этому дому нужна новая сантехника, новая электрика, везде новая краска, сайдинг, новые окна, новые двери, новый гипсокартон, новые ванны, новая кухня, новые полы, новая сантехника, новая отделка и многое другое.

Где купить материалы для ремонта дома?

В Home Depot я покупаю большинство материалов, включая светильники, двери, окна, дверные ручки, кухни, ванны и прочие мелочи. У меня есть профессиональная учетная запись в Home Depot, благодаря которой я получаю огромные скидки на материалы, которые мы покупаем для продажи и сдачи в аренду.

Заключение

Ремонт дома не стоит 50 000 долларов или 100 000 долларов на базовый косметический ремонт. Я вижу по телевизору ремонт кухни стоимостью 50 000 долларов и не могу поверить своим глазам и ушам! Даже если вы используете высококачественные материалы, такие как гранитные столешницы и изготовленные на заказ шкафы, вы не должны тратить 50 000 долларов на кухню, если только она не находится в доме за миллион долларов. Ремонт может быстро сложиться с переделкой, и я всегда ожидаю около 5000 долларов дополнительных затрат, которые я планирую потратить из-за неизвестных. Найдите отличного подрядчика, убедитесь, что подрядчик выполняет свою работу, и ищите лучшие цены, чтобы снизить ваши расходы. Помните, что эти расходы — это то, что я плачу за ремонт домов в моем районе. Если вы живете в дорогом городе, ваши расходы могут быть значительно выше.

В моей книге «Исправьте и переверните свой путь к финансовой свободе» подробно рассказывается, как я переворачиваю дома! В нем рассказывается, как находить сделки, финансировать недвижимость, какой ремонт делать и как продавать готовые флипы! Он доступен в мягкой обложке и электронной книге на Amazon.

Постройте империю сдаваемой в аренду недвижимости

» Купить сейчас на Amazon! «

Категории Fix and Flips

Марк Фергюсон

Марк Фергюсон является автором и создателем InvestFourMore. Марк перевернул более 175 домов, в том числе 26 в 2017 году и 26 в 2018 году. Марк также владеет 20 объектами аренды, включая коммерческий торговый центр площадью 68 000 квадратных футов. Марк основал Blue Steel Real Estate, брокерскую компанию по недвижимости в 2018 году. Он также опубликовал 7 книг в мягкой обложке, Kindle и аудиокниги, которые можно найти на Amazon.

%d блоггерам нравится это:

Как рассчитать стоимость Fix & Flip | Руководство для профессионалов

На первый взгляд кажется, что вычислить стоимость сделки «починить и перевернуть» несложно. Просто поговорите с подрядчиком, верно? На самом деле при расчете этих затрат учитывается множество различных факторов, что может затруднить точное прогнозирование бюджета сделки. Таким образом, я хочу использовать эту статью, чтобы объяснить, как рассчитать стоимость сделки «починить и перевернуть».

Инвесторы должны учитывать несколько первичных затрат при анализе сделки «фикс-энд-флип». В частности, вы должны учитывать 1) покупку и закрытие, 2) хранение, 3) прямую реабилитацию и расходы, связанные с продажами. Когда вы складываете все это и вычитаете из цены продажи после реабилитации, вы получаете прибыль.

Подробнее о расчете этих затрат я расскажу в оставшейся части статьи. В частности, я рассмотрю следующие темы:

• Обзор Fix & Flip Costs
• Типичные ошибки инвесторов при расчете стоимости
• Прямые затраты на ремонт и замену
• Использование расширенного анализатора сделок для расчета фиксированной и обратной стоимости
• Последние мысли

Сводка

Обзор стоимости ремонта и сдачи

Когда я впервые начал перепродажу домов, я предполагал, что рассчитать затраты будет довольно просто. Все, что вам нужно сделать, это подтвердить цену покупки и обсудить с подрядчиком ваш бюджет на реабилитацию, и бум, вот ваши расходы. Оказывается, я не мог ошибиться больше.

До того, как заключить свою первую флип-сделку, я какое-то время работал агентом по недвижимости. За это время я помог многим инвесторам в недвижимость купить проблемных объектов, чтобы продать их, так что я побывал в мире ремонта и продажи. И я смотрел множество передач HGTV о перепродаже домов, и благодаря им процесс перепродажи и связанные с ним расчеты затрат кажутся простыми.

Ну, эти шоу оказывают плохую услугу начинающим инвесторам в недвижимость. Да, они развлекаются. Но они также полностью умалчивают о том, как рассчитать обратные издержки. В соответствии с числами, проецируемыми на экран во время этих шоу, все, что нужно знать плавникам, это: А) покупная цена, Б) прямые затраты на реабилитацию (то есть то, что вы платите своему подрядчику) и С) ориентировочная цена продажи после реабилитации. В мире HGTV, когда у вас есть эти цифры, у вас есть свой бюджет.

Хотя покупная цена и прямые затраты на восстановление, безусловно, важны, это далеко не единственные расходы, которые инвесторы должны учитывать при смене дома. Например, цена покупки не включает расходы на закрытие, связанные с покупкой, которые могут составлять до тысяч долларов. Во время процесса реабилитации вам также необходимо платить проценты по кредиту, оплачивать коммунальные услуги на имущество, платить за страховку и множество других расходов на содержание — ни одна из которых не включена в то, что вы платите своему подрядчику за строительство. Когда вы продаете дом, вам также необходимо заплатить тысячи долларов комиссионных за транзакции (например, комиссионные агента по недвижимости), что добавит еще одну крупную статью расходов в ваш бюджет.

Итог, подсчет затрат на сдачу дома может показаться легким. Но когда вы погрузитесь в детали, вы быстро поймете, насколько сложными могут стать эти прогнозы затрат. Другими словами, сдача дома обойдется вам дороже, чем цена покупки наклейки и ставка подрядчика.

Как рассчитать стоимость Fix & Flip

В связи с моим вышеприведенным обзором, новые инвесторы часто совершают одну и ту же ошибку при первом перевороте дома: значительно недооценивая нереабилитационные затраты на переворот. То есть, новые инвесторы, как правило, упускают из виду — или сильно недооценивают — все затраты на переориентацию в дополнение к прямым затратам на реабилитацию, которые вам нужно будет оплатить своему генеральному подрядчику (GC).

Вообще говоря, затраты на исправление и изменение стоимости делятся на следующие категории. Чтобы подготовить точный перекидной бюджет, инвесторы должны сначала понять все этих категорий затрат.

Расходы на приобретение

Самый большой процент ваших расходов на приобретение будет фактическая цена покупки дома. Но эта цена покупки не включает затраты на закрытие, связанные с покупкой. Если вы когда-либо покупали дом — инвестиции или основное место жительства — вы, вероятно, видели, сколько пунктов включает расчетная ведомость. Просто назвав некоторые из этих предметов, покупатели должны будут платить сборы кредитора за выдачу кредита, плату за титул, страховку от рисков и многое другое.

Хотя некоторые из этих затрат на закрытие могут составлять от 50 до 100 долларов, общие затраты быстро увеличиваются. Каждая сделка отличается, но для приблизительной оценки инвесторы должны ожидать, что они потратят не менее 3% от покупной цены на расходы по закрытию. Например, при покупке проблемной недвижимости за 150 000 долларов для перепродажи это эмпирическое правило оценивает затраты на закрытие в 4 500 долларов (покупная цена 150 000 долларов x 3%).

Прямые затраты на реабилитацию

Как правило, новичкам легче всего понять эти затраты. Ваши прямые расходы на ремонт включают платежи за строительство/ремонт, которые вы будете платить своему генеральному подрядчику.

В широком смысле они включают: а) прямые затраты на оплату труда на ремонт, б) материальные затраты и в) прибыль генерального подрядчика.

В следующем разделе я подробно расскажу о том, как рассчитываю эти расходы, но мне также хотелось бы предоставить новым инвесторам некоторые практические правила. Таким образом, я использовал свой опыт для разработки следующих рекомендаций. Я использую эти цифры для приблизительной оценки реабилитационного центра, которую затем использую, чтобы принять решение о том, сколько предложить за место.

Каждый из приведенных ниже номеров соответствует определенному типу реабилитационного центра :

• Легкий реабилитационный центр — 14 долл. США/кв. футов В нижней части спектра затрат на реабилитацию находятся легкие реабилитационные центры. Эти свойства не требуют тонны крупной работы — но больше, чем ремонт на уровне поверхности, сдаваемый в аренду. Предполагая, что это дом площадью 2000 квадратных футов, я бы выделил 28 000 долларов на такую ​​реабилитацию.
• Средний реабилитационный центр — 26 долл. США/кв. ft. После легкой реабилитации у вас есть средняя реабилитация. Они обычно требуют больше работы, требуют материалов более высокого качества или их комбинации. И эти требования увеличивают общую бюджетную смету. Продолжая приведенный выше пример, я бы оценил бюджет реабилитации в 52 000 долларов.
• Тяжелый реабилитационный центр — 37 долл. США/кв. ft. На дальнем конце спектра у вас тяжелые реабилитационные центры. Это первоклассные реабилитационные центры, требующие большой работы и первоклассных материалов . Смета на реабилитацию: 74 000 долларов.

Как показывают эти оценки, стоимость помещения площадью 2000 кв. футов может варьироваться от 28 000 до 74 000 долларов, в зависимости от типа типа реабилитации, которую вам необходимо провести.

Незаемные расходы на содержание

В дополнение к прямым расходам, описанным выше, инвесторы должны учитывать расходы на содержание при смене дома. Вы можете учитывать эти косвенные расходы, то есть деньги, которые вам нужно потратить на флип, независимо от того, занимаетесь ли вы реабилитацией или нет. И мне нравится разбивать эти затраты на две категории: 1) затраты на хранение , а не , включая расходы по кредиту и 2) связанные с кредитом расходы на содержание.

Расходы, не связанные с содержанием ссуды, включают в себя все те статьи (часто упускаемые из виду), которые вам необходимо заплатить только за владение домом . К ним относятся налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страховка (если она не оплачена заранее при закрытии) и ландшафтный дизайн.

«Но Райан, зачем мне благоустраивать строящуюся недвижимость?»

Хороший вопрос. Последнее, что вы хотите, это получить муниципальный штраф за заросший газон, что, безусловно, может произойти. Лучше просто заплатить, чтобы сохранить ландшафт в приличном состоянии во время процесса реабилитации. И, если вы не позволите ландшафтному дизайну выйти из-под контроля во время строительства, это облегчит окончательный ландшафтный дизайн для подготовки к продаже.

Как и все в сфере недвижимости, стоимость владения будет определяться рынком и конкретной сделкой. Но, как правило, я оцениваю от 500 до 1000 долларов не связанных с кредитом затрат на сдачу дома.

Затраты на хранение кредита

Если вы не финансируете сделку самостоятельно (т. е. не платите все наличные за приобретение флипа и ремонт), вам придется использовать твердый денежный кредит. И, как и в случае с любым кредитом, вам нужно будет платить проценты по этим. Чтобы оценить эти расходы, вам понадобится список условий от вашего кредитора, в котором указаны процентные ставки, периоды выдачи и любые связанные с этим сборы.

Например, предположим, что вы нашли ссуду наличными по ставке 15% (ПРИМЕЧАНИЕ: ссуды наличными из-за их краткосрочного характера и более высокого риска кредитора требуют более высоких ставок, чем традиционные, долгосрочные ипотечные кредиты). Если ваша первая сумма для покупки и первоначального строительства составляет 100 000 долларов США и займет три месяца, вы можете рассчитать эти первоначальные проценты по кредиту по следующей формуле:

Расходы по процентам = непогашенный остаток по кредиту x проценты x коэффициент периода времени

Итак, в В этом примере ваши расчетные процентные расходы на первую часть реабилитации составят:

Процентные расходы = 100 000 долл. США x 15% x 3 месяца / 12 месяцев

Процентные расходы = 3 750 долл. США

Затем вам потребуется вычислить числа для каждого последующего периода выдачи для точной оценки кредита. сопутствующие расходы на содержание. Сложение каждого из этих процентных сегментов даст довольно точную оценку общих процентных расходов. Кроме того, некоторые кредиторы взимают комиссию за каждый розыгрыш. Например, 100-долларовая комиссия за выдачу кредита и пять кредитов означают дополнительные 500 долларов в виде затрат на хранение.

Транзакционные издержки, связанные с продажей

Наконец, инвесторы должны учитывать расходы, связанные с фактической продажей отремонтированного дома. В дополнение к большему количеству сборов, связанных с титулом, комиссионные агента по недвижимости составляют наибольшую часть этой категории. Хотя вы можете договориться о более низкой ставке продавца-агента, стандартная комиссия составляет 6% от цены продажи, при этом 3% идут агентам продавца и покупателя. Таким образом, если вы продаете отремонтированный дом за 300 000 долларов, вы можете ожидать, что транзакционные издержки, связанные с продажей, составят не менее 18 000 долларов США (цена продажи 300 000 долларов США x ставка комиссии 6%).

Прямые затраты на ремонт и замену

Очевидно, что инвесторы должны учитывать гораздо больше затрат на ремонт и замену, чем просто то, что вы платите своему подрядчику. Но это не означает, что вы можете замалчивать эти прямые затраты. В дополнение к затратам на приобретение, прямые затраты на реабилитацию составят самый большой процент от ваших общих затрат. Следовательно, инвесторам нужен проверенный и надежный метод точного определения этих затрат. Я предлагаю следующий подход.

Изучая потенциальные сделки, я рекомендую сделать некоторые предварительные оценки прямых затрат на реабилитацию (см. выше эмпирические правила реабилитации). Если цифры сделки проходят этот первоначальный тест, вы можете двигаться вперед и заключать договор на недвижимость. Затем, на этапе комплексной проверки контракта, вы подтвердите точные цифры прямых затрат на реабилитацию.

Я рекомендую делать это, прогуливаясь по территории вместе с вашим генеральным подрядчиком. Когда вы будете вместе ходить по дому, вы обсудите все, что необходимо сделать в процессе реабилитации. И, вам необходимо задокументировать каждый из этих элементов (ПРИМЕЧАНИЕ: мне нравится записывать эти разговоры на свой телефон, так как я могу использовать это в качестве справочного материала, когда я создаю следующий объем работы).

После завершения пошагового руководства вы задокументируете каждый отдельный элемент в так называемой форме объема работ. Эта форма будет включать построчное описание каждой задачи, которую необходимо выполнить, качество связанных материалов и, в конечном итоге, стоимость каждого элемента.

После того, как вы добавили задачи и материалы в форму объема работ, вы встретитесь с два подрядчика, чтобы провести ценовое совещание. Во время этих встреч вы назначите затраты для каждой из позиций в объеме работ. Общая стоимость всех этих предметов становится вашим бюджетом на реабилитацию. И я рекомендую встретиться с двумя подрядчиками для ценовых предложений, чтобы укрепить основного и резервного подрядчика. Это даст вам гибкость в процессе реабилитации на случай, если один из подрядчиков А) не выполнит свои обязанности или Б) придется отказаться от непредвиденных обстоятельств.

Кроме того, встреча с двумя подрядчиками подтвердила справедливую рыночную цену проекта. Вы же не хотите, чтобы один подрядчик значительно занижал цену, а затем жалел вам копейки на протяжении всей реабилитации. Получив две ставки, вы получите четкое представление о рыночных ценах.

После того, как вы подтвердите цену, и вы, и основной подрядчик подпишете форму объема работ. Таким образом, если у вас возникнут какие-либо расхождения в будущем, эта форма будет выступать в качестве окончательного арбитра.

После подписания формы объема работ вам необходимо подписать договор на оказание услуг с вашим генеральным директором. В этом контракте точно указано, как генеральный директор выполнит все пункты формы объема работ. Как правило, я предполагаю, что на каждую 1000 долларов бюджета реабилитации подрядчику потребуется один рабочий день. Таким образом, реабилитация стоимостью 50 000 долларов должна занять 50 дней, а затем я добавляю 10-дневный буфер для стандартных проблем (например, разрешение задержек, проблемы с погодой и т. д.).

Кроме того, я рекомендую разделить объем работ на ключевые вехи. Как правило, я просматриваю проект и создаю этапы 25%, 50%, 75% и 100%. Это помогает обеспечить выполнение проекта в соответствии с графиком. И, что касается оплаты, я буду платить подрядчику только за объем работ, когда этот элемент будет готов на 100%. Это удерживает GC на задании, поскольку они знают, что им заплатят только тогда, когда они выполнят задание в соответствии со стандартами.

На данный момент времени вы точно рассчитали прямые затраты на реабилитацию в рамках сделки «почини и переделай».

Использование расширенного анализатора сделок для расчета стоимости Fix & Flip

Я говорил об этом выше, но расчет прибыли от сдачи дома может показаться простым на бумаге . На самом деле, точная оценка всех приведенных выше цифр может быть чрезвычайно сложной задачей для новых (и опытных) инвесторов. В результате мы разработали Advanced Deal Analyzer, калькулятор прибыли от перепродажи домов. Этот фирменный инструмент делает за вас все вышеперечисленные расчеты, быстро сообщая вам, будет ли сделка прибыльной или нет.

С помощью нашего калькулятора инвесторам просто нужно ввести 1) почтовый индекс недвижимости, 2) цену покупки, 3) предварительную смету расходов на ремонт, 4) стоимость после ремонта и 5) задаток. Затем калькулятор взаимодействует с нашей огромной базой данных недвижимости и исторических транзакций, чтобы сделать все остальное. В частности, после ввода этих данных Расширенный анализатор сделок сообщит вам:0183

• Сколько твердых денег вы можете взять взаймы для сделки
• Будет ли сделка прибыльной
• Какую прибыль вы можете получить

Эти результаты экономят огромное количество времени, обеспечивая быстрый расчет сметной стоимости сделки «фикс-и-флип» и, как следствие, потенциальной прибыльности.