Строительство современных частных загородных домов под ключ

Компания Окто Хаус осуществляет строительство современных домов по типовым и индивидуальным проектам в спб и Ленинградской области. Наши дома функциональны и практичны. Жилье отличается строгостью линий, уютом и комфортом.

Как происходит строительство современных домов нашей компанией

Мы предлагаем готовый либо индивидуальный проект – выбор за нашим клиентом. При проектировании дома учитываются новые тенденции и пожелания заказчика. Нашей компанией возведение домов осуществляется поэтапно:

• Закладывается фундамент;
• Возводятся стены, лестницы, заполняются оконные и дверные проемы;
• Проводятся коммуникации и монтируется специальное оборудование;
• Строится и утепляется кровля;
• Отделываются внутренние стены, потолки, устраиваются полы;
• Декорируется и утепляется фасад.

После сдачи объекта вы просто завезете мебель в новый коттедж, который будет полностью соответствовать вашим идеям.

Технология строительства

Выбор технологии – ответственный момент, от которого зависит своевременное достижение плановых эксплуатационных характеристик возводимого дома. Мы осуществляем строительство современных домов под ключ с использованием только качественных материалов и предоставляем спектр услуг на базе применения:

• системы монолитного строительства, которая заключается в монтаже арматурного каркаса и беспрерывной заливке бетона.
• технологии кирпичной кладки. При которой сначала производится формирование углов дома, затем перевязка рядов с нанесением слоя цементного раствора.
• укладки газобетонных блоков. Формирование стены происходит в один ряд. Блоки скрепляются тонким слоем раствора.
• технологии укладки блоков Дюрисол. Процесс не требует привлечения тяжелой техники. На один квадратный метр укладывается 8 блоков.

Также мы осуществляем строительство домов под ключ из камня. На сложность этой технологии влияет степень обработки материала. Если блоки резаные, то используется принцип кирпичной кладки. При естественной форме материала тщательно подбирается каждый элемент.

Почему стоит заказывать строительство у нас

Наша компания строит успешно многие годы. Обученные, опытные мастера умеют выполнять все виды работ по укладке кирпича или блоков, формировать безупречно ровную стену с соблюдением всех строительных стандартов. Мы гарантируем:

• Индивидуальный подход. Предлагаем широкий выбор проектов и учитываем пожелания будущего домовладельца.
• Выбор архитектурного стиля в соответствии с вашими предпочтениями.
• Строительство современных загородных домов по выгодным ценам, в зависимости от ваших финансовых возможностей.
• Точный расчет сметы и экономный бюджет.
• Соблюдение всех условий и сроков, указанных в договоре.
• Высокое качество, которое достигается благодаря применению современных технологий и сертифицированных материалов.

Стоимость строительства в нашей компании

Мы предлагаем доступные цены. Стоимость строительства загородных домов от нашей компании одна из наиболее низких, как в Санкт-Петербурге, так и в области. Более полную информацию о расценках мы представили на нашем сайте. Указав свои пожелания, вы сможете ознакомиться с персонально подобранными проектами, комплектацией, ценами.

Мы отдаем предпочтение закупке стройматериалов у проверенных поставщиков с гарантией качества и своевременной доставкой на стройку. С нами вы станете владельцем надежного частного дома, в котором удобно и безопасно жить. Ждем ваших заказов.

Упрощаются правила покупки жилья и земли

Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, в Украине скоро могут быть введены новые правила покупки недвижимости: по предложенному в ВР законопроекту № 0850, при покупке частного дома должна производится одновременно с покупкой земли, на которой он расположен

По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом рассказал портал UBR.ua, В случае вступления в силу соответствующего закона, недвижимость станет неотделима от земли, на которой она расположена: станет невозможной продажа дома, в отрыве от земельного участка

Предполагается, что эта новация должна нивелировать почву для злоупотреблений как со стороны рейдеров, так и недобросовестных землевладельцев, а также, удешевить стоимость процедуры.

Однако, пока Верховная Рада одобрила лишь автоматический переход прав на землю от продавца к приобретателю расположенного на ее территории строения, а все остальные нюансы правоотношений вокруг земли проигнорировала. В итоге, закон может заработать не так, как задумывалось, на что обратили внимание другие нардепы, сейчас пытающиеся исправить пробел.

Проблема и решение

Еще 2 февраля Верховная Рада во втором чтении приняла законопроект №0850 об автоматическом переходе земельного участка к покупателю расположенного на нем дома. Среди прочих аргументов, введение нормы обосновывалось экономией времени и средств, излишек которых сегодня необходим для заключения отдельного договора купли-продажи и на землю, и на недвижимость.

Однако другие народные избранники обнаружили, что нормально новые правила не заработают. Некоторые считают, что предложенный подход, не требующий от сделки оформления отдельного договора на земельный участок, выводит землю, как предмет собственности, за рамки гражданских правоотношений.

Таким образом, вступление в силу закона в действующем виде может привести к еще большим проблемам, чем те, которые он пытался разрешить.

Например:

• владелец земли составил договор аренды, а арендатор на этом земельном участке построил жилой дом. Согласно законопроекту №0850, если он его продаст третьему лицу, то новый владелец получал право собственности на землю;
• согласно тому же акту, если два физлица стали наследниками равных частей земли, но один из них дал согласие на постройку на этом участке дома, и этот дом был продан, то у другого лица заберут половину доли этого участка без составления какого-либо договора.

С целью исправить ошибку, некоторые депутаты 15 марта зарегистрировали новый законодательный акт под номером 5248.

Законопроект №5248 вносит 14 новых пунктов в статью 120 Земельного кодекса «О переходе права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение)». А также, дополняет Гражданский кодекс и закон Украины об аренде земли.

Нормами унифицируются разные варианты первичного перехода собственности к новому владельцу, сводясь к единому принципу – при обретении прав и на землю, и на недвижимость, их приобретатель одновременно получает оба объекта ровно в том объеме и на тех же условиях, по которым ими владел бывший собственник.

Устанавливается, что предметом сделки, которая предусматривает переход права собственности на объект недвижимого имущества, обязательно должна быть и земля. К новому владельцу она переходит вместе с кадастровым номером. То есть, станет невозможным оформление договор купли-продажи здания без земельного участка.

Главной идеей было сделать невозможной ситуацию, когда собственниками земли и недвижимости будут разные лица, в связи с чем, к примеру, собственник земли будет препятствовать собственнику здания пользоваться его недвижимым имуществом.

Права и порядок их обретения разнятся в зависимости от принадлежности земли:

• приобретатель части права собственности на недвижимое имущество, размещенного на участке, пребывающем в постоянном пользовании, получает право использовать его для доступа и обслуживания своего объекта. Порядок пользования земельным участком определяется договором между приобретателем и землепользователем;
• если объект недвижимости размещен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, и не находится в пользовании, приобретатель обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка;
• в случае приобретения прав на жилой дом (кроме многоквартирного) на коммунальной или государственной земле, которая находится в пользовании другого лица (не бывшего собственника), и необходимости раздела земельного участка, новый земельный участок не может быть меньшим, чем максимальный размер участков соответствующего целевого назначения, которые определены ст. 121 Земельного кодекса (за исключением случаев, когда невозможно сформировать земельный участок в таком размере).

Также, документом регулируется и переход права собственности на недвижимость, земля под которой находится в аренде (суперфицие, эмфитевзисе): приобретатель такого объекта также становится арендатором земли на тех же условиях, которые имел продавец. То есть, новому владельцу тогда «не нужно будет бежать к собственнику земельного участка и просить его, чтобы он переоформил договор аренды.

Кроме того, законопроектом закрепляется одновременность государственной регистрации на землю и недвижимость. Таким образом, устраняется проблему, вытекающая из законопроекта №0850, из-за которой к регистратору принесут договор купли-продажи одного здания, а он должен будет сразу переоформить право собственности на землю.

Предполагается, что в общих случаях для оформления сделки потребуется один договор купчей и на недвижимость, и на землю. Это, в свою очередь, должно удешевить процедуру. В определенных условиях – если объекту больше трех лет и если эта первая продажа в году – при продаже такой недвижимости сейчас предусмотрена нулевая налоговая ставка. Из обязательных отчислений остается только госпошлина нотариусов.

Но, так как сейчас нужно заключать отдельные договора на продажу дома и земельного участка, то некоторые нотариусы рассматривают это как вторую продажу в году и облагают ее налогом по максимуму – 6,5% от суммы сделки. Если будет определено, что земля и недвижимость являются единым объектом, то вопросов возникать не будет и проблема будет решена.

Как выбрать новострой в столичном пригороде

Столичный пригород активно застраивается. Во втором полугодии 2020 года объемы ввода жилья в эксплуатацию в Киевской области превысили столичные более чем на 26%. Одновременно увеличился и спрос на загородные квартиры: инвесторов привлекает не только ниже, чем в столице, цена квадрата, но и возможность быть подальше от скопления потенциальных носителей инфекции. Главный вопрос для инвестора — как выбрать оптимальный вариант?

Рейтинг застройщиков от «Минфина» поможет найти информацию для формирования объективного «портрета» строительной компании и понять, стоит ли ей доверять. Из него вы узнаете, какие девелоперы придерживаются обязательств и сдают дома вовремя, а кто темнит с документацией, какие проблемы скрываются за привлекательной рекламой.

Данные «Минфином» собраны из открытых источников, в том числе из документации, которую компании размещают на своих официальных сайтах, данных Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ) и Портала государственной электронной системы в сфере строительства.

Читайте также: Рейтинг столичных застройщиков: как «Киевгорстрой» вырвался в лидеры

Как считали

В основу рейтинга положено количество введенных в эксплуатацию квадратных метров во втором полугодии прошлого года. Чем их больше, тем выше позиция застройщика. Во внимание принимались только дома с сертификатом ГАСИ и высотой не менее трех этажей.

Мы несколько ослабили требования к истории компании и дали шанс новичкам. Теперь, чтобы попасть в рейтинг, достаточно сдать в отчетном периоде хотя бы один дом: главное, чтобы были должным образом оформлены все документы.

Еще одной новацией является расширение географии — до 80 км в окружности Киева. Таким образом, в перечень населенных пунктов, строительство в которых мы мониторим, добавилось еще два — Белая Церковь и Ходосовка. Всего их стало 30, ознакомиться с полным перечнем можно в нашей методологии.

Кто и почему заставил инвесторов ждать свое жилье дольше всех

В свежий восьмой рейтинг застройщиков пригорода Киева попали 43 девелопера, которые во втором полугодии 2020 года ввели в эксплуатацию дома в 54 жилых комплексах. Это почти вдвое больше, чем в первом полугодии (тогда 32 компании сдали 36 новостроек).

Самыми быстрыми темпами застраивается Софиевская Борщаговка и Ирпень: здесь построено 10 и 7 ЖК соответственно. Для сравнения: в других населенных пунктах вблизи Киева появилось максимум три новых ЖК.

Но затягивают со сроками сдачи почти все: вовремя были завершены дома только в 7 жилых комплексах. Дольше всего ждали новых квартир инвесторы в:

• ЖК Жасмин в Ирпене,
• ЖК Одесский квартал в Крюковщине,
• ЖК Столичный
• дом № 20 в Василькове.

Эти новостройки были введены в эксплуатацию с опозданием более 3 лет. Но настоящие «рекорды» установлены по ЖК Спутник-Теремки в Гатном — 4 года 5 месяцев и Ж К Уюткино в Борисполе — 6 лет 10 месяцев.

Вписаться в заявленные сроки компаниям зачастую не удается из-за нехватки средств, как только приостанавливаются продажи. Ведь многие застройщики работают «с колес»: не имея собственных ресурсов, рассчитывают только на деньги инвесторов.

Другим негативным фактором, который оттягивал сроки сдачи жилья, даже полностью готового, стало реформирование ГАСИ. Власти уже почти год не могут определиться, как и кому нужно контролировать застройщиков, и все это время фактически парализован государственный контроль в этой сфере.

«Из заявленных трех новых органов на смену ГАСИ не работает ни один. Единственное, что появилось во время „реформы“ — это Реестр строительной деятельности. Но к нему также много вопросов. Скажем, не все графы заполнены, данные с разрешений и сертификатов могут не совпадать между собой или же исчезать или добавляться пакетом задним числом», — объясняет руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть.

Правда, по словам члена Ассоциации юристов Украины, старшего юриста ЮК Sayenko Kharenko Елены Денисовой, несколько упрощена процедура получения сертификатов о принятии объектов в эксплуатацию, принадлежащих к классу последствий СС1 т СС2.

Читайте также: Повышен налог на дома и квартиры: кто будет платить больше в 2021 году

Лидеры рейтинга

Бессменными лидерами рейтинга остаются Атлант и Martynov Real Estate.

Больше всего квадратных метров в Киевской области сдала компания Атлант. За полгода она ввела в эксплуатацию 3 ЖК в Броварах, Новоселках и Коцюбинском. Их общая площадь составляет почти 90 тыс. кв. м.

Martynov Real Estate переместился на вторую строчку. Компания сдала 2 ЖК в Софиевской Борщаговке общей площадью 69,2 тыс. «квадратов». Martynov Real Estate лидировал в двух наших предыдущих рейтингах и имел все шансы стать первым и в этот раз, если бы был более открытым. На Портале государственной электронной системы в сфере строительства нет исчерпывающей информации по каждому сертификату. В результате нам не удалось посчитать итоговое количество общей площади квартир, введенных застройщиком в эксплуатацию.

Третью позицию занял новичок нашего рейтинга — Уютный квартал. Он сдал дома в одном одноименном жилом комплексе в Софиевской Борщаговке. Общая площадь квартир в этих домах составила 45,7 тыс. кв. м.

Топ-5 замыкают ДСК-Жилстрой и ООО «Софиевские липки». Они пополнили жилой фонд Вышгорода и Софиевской Борщаговки на 36,6 и 17,6 тыс. м. кв. соответственно.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость. Эксперты прогнозируют всплеск продаж на первичном рынке

Кто строит тайные объекты

Не все жилые комплексы из 54 введенных в эксплуатацию в пригороде Киева в 3−4 кварталах попали в наш рейтинг. Четыре Ж К мы решили оставить в стороне, и вот почему.

Первый из нашего списка — Ж К Петровский Смарт в с. Святопетровское. Дом построен на базе спортивно-патриотического комплекса и сдан с большой задержкой — 36 месяцев. Квартир в открытой продаже не было. Информации мало и непонятно, планирует ли застройщик вести деятельность в дальнейшем.

Больше вопросов, чем ответов, и с Ж К Александровским компании Интер-Транс-системы. Проблема здесь в том, что первый дом сдан, а строительство второго заморожено. Причина не ясна.

Следующий «секретный» объект — Ж К Аура. Известно только, что он введен в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом.

Странная история и с многоэтажным домом в Обухове на ул. Песчаной. Из информации о нем — только сертификат о введении в эксплуатацию. Но ни о девелопере, ни о заказчике данных нет.

Три главных «греха» застройщиков

Срывы сроков ввода в эксплуатацию, ограничение доступа к информации о новострое — далеко не все «грехи» наших застройщиков, которые увеличивают риски для инвесторов.

Изменение целевого назначения земельного участка

Одна из самых распространенных проблем — манипуляции с земельными участками и изменение их целевого назначения. Обычно к этому трюку застройщики прибегают в том случае, когда земля, на которой планируется или уже ведется строительство, не переведена в категорию для жилой застройки.

«Инвестировать в строительство до момента, когда застройщик получит разрешение именно на жилой дом не стоит, поскольку существует риск, что проблемы свои застройщик не решит и они станут проблемами инвестора», — объясняет член Ассоциации юристов Украины, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко.

Поэтому инвесторам перед заключением договора следует тщательно проверять застройщика: его права на земельный участок, целевое назначение земельного участка, разрешительные документы.

«Стоит также найти этот земельный участок и на публичной кадастровой карте Украины и проверить права застройщика на него, а также категорию, к которой он принадлежит. Ведь строительство жилого дома является законным, только если земельный участок относится к жилой застройке», — объясняет юрист Moris Group Зореслава Кудиба.

Такие же действия могут сделать и инвесторы, которые уже заключили договоры и оплатили застройщику средства. Если же полученная информация стала для них неприятным сюрпризом, то эксперт советует прибегнуть к одному из следующих шагов:

• отказаться от заключения договора,
• обратиться в суд с иском о расторжении договора,
• требовать у застройщика получить все необходимые документы для строительства.

Если застройщик неохотно отвечает на вопросы, не помешает подать запросы на доступ к публичной информации относительно данного земельного участка и полученных застройщиком разрешительных документов.

Читайте также: Почему жители новостроек переплачивают за коммуналку и что с этим делать

Увеличение количества квартир

Застройщики могут неожиданно менять количество квартир в доме, который строят. Например, у одного из участников рейтинга Ж К Уютный (с. Софиевская Борщаговка, ул. Сечевая, 31 и Сечевая, 29) по сертификату — дом усадебного типа на 8 комнат. Но на сайте содержится информация о продаже 40 квартир.

Как рассказал руководитель сервиса онлайн проверки недвижимости Monitor. Estate Владимир Копоть, застройщики не имеют права проводить такие манипуляции. Но этот вопрос никто не контролирует.

«Мало того, что изменения в проект должны быть отражены в разрешительных документах, так многие из застройщиков строят вообще без них», — добавляет эксперт.

Риски для инвесторов немалые: в таком случае застройщик может, скажем, продать чердак как квартиры. Поэтому, ваша квартира окажется под соседями, хотя вы покупали именно последний этаж. Кроме того, увеличивается нагрузка на инфраструктуру и придомовые сети.

Но хуже всего то, что несоответствие возведенного дома разрешению, которое было получено на строительство, может помешать застройщику получить сертификат готовности новостройки к эксплуатации. Поэтому, когда владелец получит ключи от квартиры, и получит ли он их вообще — вопрос открытый.

Изменение заказчика строительства

Достаточно распространены случаи заключения застройщиком с другим физическим или юридическим лицом различного рода договоров, например совместного участия, совместной деятельности, совместного инвестирования строительства.

Как правило, за определенный вклад компаньона в строительство ему передается часть построенного жилья или нежилых помещений. И уже здесь все зависит от совести застройщика: не передаст ли он в качестве такого вознаграждения помещения, которые были уже приобретены другими инвесторами.

«Это та же проблема отчуждения одного и того же имущества нескольким разным лицам, которая сейчас стоит достаточно остро в плане защиты прав инвесторов. Ведь приобретение жилья на этапе строительства, пока оно не введено в эксплуатацию, не фиксируется ни в каких реестрах. В таком случае все зависит исключительно от добросовестности застройщика», — детализировала юрист Moris Group Зореслава Кудиба.

Она обратила внимание, что таким договором может быть также предусмотрено изменение заказчика строительства. То есть, право на земельный участок передается другому лицу. А это уже нарушение условий заключенного с инвестором договора. Поскольку с момента такой передачи предыдущий застройщик теряет право возводить объект, а взятые обязательства перед клиентом уходят в небытие.

Старший юрист ЮК Sayenko Kharenko Елена Денисова добавила, что результатом такой замены может стать задержка сроков реализации строительного проекта, а в худшем случае — остановка строительства. Поэтому для инвестора важно убедиться в надежности нового заказчика строительства, осуществить проверку соответствующих документов и информации.

«Изменение заказчика предусматривает внесение изменений в разрешительную документацию на строительство, передачу авторских прав на проектную документацию, замену стороны в договорах с подрядчиками и инвесторами», — акцентировала внимание она.

Как резюмировал член Ассоциации юристов Украины, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко, законодательство наделяет застройщика правом менять в проекте что-то по собственному желанию в любой момент строительства, даже после продажи всех имущественных прав на квартиры. Для этого ему достаточно подать в ГАСИ уведомление об изменении данных в разрешении на начало выполнения строительных работ.

Сейчас идет рассмотрение законопроекта, который обяжет застройщиков согласовывать существенные изменения с инвесторами. А пока, чтобы избежать неприятных сюрпризов и вовремя отреагировать на такие изменения, эксперты советуют периодически мониторить сведения относительно земельного участка, где возводятся купленные ими квадратные метры. Информация о зарегистрированных изменениях содержится на официальном сайте ГАСИ в разделе «Реестр строительной деятельности».

Новация — Проектирование зданий вики

Новация — это процесс, посредством которого договорные права и обязанности передаются от одной стороны к другой. Хотя выгоды по контракту могут быть переданы путем уступки, если стороны желают передать как выгоды, так и бремя, то это должно быть сделано по соглашению о новации.

Новация возникает при расторжении одного контракта и замене новым контрактом, в котором первоначальные договорные обязательства выполняются разными сторонами.В проектировании и строительстве зданий новация обычно относится к процессу, при котором консультанты по проектированию сначала заключают контракт с клиентом, а затем «новизируются» подрядчику.

Это обычное явление для проектов проектирования и строительства, когда проектная группа назначается клиентом для проведения первоначальных исследований или подготовки концепции или рабочего проекта, но затем, когда назначается подрядчик для выполнения или завершения проектирования и строительства работ , команда дизайнеров (или ее часть) должна работать на них.

Это может быть выгодно для клиентов, так как поддерживает преемственность между предварительным и пост-тендерным проектированием, оставляя единоличную ответственность за проектирование и строительство проекта на подрядчика. Novation эффективно переписывает контрактную историю, чтобы создать впечатление, что консультант работал на подрядчика на протяжении всего проекта.

NB. Процесс novation сам по себе не возлагает на подрядчика ответственность за любой дизайн, выполненный для клиента до новации контракта.Для этого в строительном контракте должно быть конкретно указано, что подрядчик изучил проект и принял его.

Новаторское соглашение невозможно без согласия. Если novation и форма соглашения о новации не были согласованы при первоначальном назначении консультанта, они не обязаны давать согласие на новацию. Поэтому важно, чтобы основные контракты между клиентом и консультантами и между клиентом и подрядчиками содержали четкие условия, обязывающие подрядчика и консультанта заключать новаторское соглашение.

Чтобы избежать риска простого заключения соглашения, которое не имеет исковой силы, образец формы предлагаемого соглашения о новации должен быть приложен к исходной контрактной документации.

Важно, чтобы любая документация novation была правильно составлена ​​и чтобы в ней было четко указано, какие услуги консультанты выполняли для клиента, а какие они теперь будут выполнять для подрядчика, в противном случае первоначальные соглашения о назначении могут быть лишены смысла, например, требование чтобы консультант проверял работу подрядчика и отчитывался перед заказчиком (когда они фактически уже назначены подрядчиком).

Процесс novation может вызвать у дизайнеров чувство смешанной лояльности, и могут возникнуть трудности с определением ответственности за проектные работы, выполненные до novation . Если подрядчик не берет на себя команду дизайнеров эффективно, как если бы он был работодателем с самого начала, то для него может быть разумным получить от проектировщиков гарантии на услуги до novation . Клиент может также потребовать дополнительных гарантий от новых дизайнеров (см. Blyth & Blyth Ltd против Carillion Construction Ltd).

В качестве альтернативы novation может быть «смена консультантов», при которой консультанты просто переводятся с работы на клиента на работу на подрядчика без изменения истории контрактов.

Когда происходит смена консультанта, первоначальное соглашение между консультантом и клиентом прекращается при назначении подрядчика, и затем возникает новое соглашение между подрядчиком и консультантом.

Это можно увидеть для большей ясности договорных отношений.Однако, поскольку ответственность консультанта перед клиентом за услуги до переключения сохраняется, некоторые утверждают, что существует больший риск конфликта интересов.

Для получения дополнительной информации см .: Переключатель консультанта.

Что такое новация? — Путеводители

В недавнем сообщении в блоге мы обсудили основные советы по назначению отчетов и коснулись нововведений, если бремя (например, обязательства по оплате) должно быть перенесено. Так что же такое новация?

Хотя новация имеет эффект передачи обязательств, традиционная точка зрения состоит в том, что новация — это соглашение, заменяющее первоначальный контракт другим на тех же условиях, но с другими сторонами.

Чаще всего новация используется в строительных проектах при проектировании и строительстве, когда проектная группа «новируется» подрядчику. Эффект новации заключается в том, что во время заключения новаторского соглашения (что обычно происходит при подписании строительного контракта) работодатель по назначению консультанта заменяется подрядчиком, и подрядчик становится на место работодателя в качестве если бы он всегда был работодателем с самого начала.

Обычный подход заключается в заключении трехстороннего соглашения между работодателем, консультантом и подрядчиком, поскольку для новации требуется согласие всех сторон.Это ключевое различие между новацией и уступкой прав, поскольку в соответствии с формулировкой пункта уступки согласие не требуется для передачи прав.

Всегда лучше всего четко указать в начале проекта, что ожидается новация, и обеспечить, чтобы назначения консультанта и контракт на строительство содержали согласованные формы новаторского соглашения.

Даже если новация не планируется во время переговоров о назначении консультанта, следует рассмотреть, возможно ли это, и следует добавить формулировку, позволяющую проводить новацию в будущем.В обоих случаях услуги, которые должен оказывать консультант на этапе строительства, должны быть тщательно проверены, чтобы избежать возникновения каких-либо конфликтов.

Форма новаторского соглашения должна быть пересмотрена, чтобы гарантировать, что ясные и недвусмысленные формулировки используются для рассмотрения намерений сторон по освобождению «работодателя» и «консультанта» и созданию новых прав между «консультантом» и «подрядчиком». .

Хотя соглашения о новации обычно предусматривают, что те же условия будут применяться к новым сторонам, в соглашение о новации могут быть внесены поправки, которые изменят существующие условия.

Важным положением при нововведении профессиональных консультантов в строительной отрасли является право нового работодателя на возмещение после новации убытков, понесенных в результате предварительного нарушения, даже если старый работодатель, возможно, не понес такие убытки. Это широко известная формулировка «Blyth & Blyth» после шотландского дела *.

В связи с особенностями соглашений о новации, если вы заключаете их, мы рекомендуем вам воспользоваться юридической консультацией. В конце концов, они могут быть хитрыми!

* Blyth & Blyth Limited против Carillion Construction Limited

Обзор, как это работает и примеры

Что такое Novation?

Новация относится к процессу замены первоначального контракта новым контрактом, когда первоначальная сторона соглашается отказаться от любых прав, предоставленных им по первоначальному контракту.В большинстве соглашений о новации стороны соглашаются аннулировать первоначальный контракт и заменить его совершенно новым контрактом.

Одна из первоначальных договаривающихся сторон заменяется третьей стороной, которая принимает на себя права и обязанности, предоставленные по первоначальному контракту. Таким образом, первоначальная договаривающаяся сторона передает все права и обязанности новой стороне контракта.

Поскольку новация — это сложный процесс, все договаривающиеся стороны должны согласиться на переход и подписать соглашение о новации.К основным сторонам относятся передающая сторона, получатель и контрагент. Контракты Novation используются при продаже предприятий, сделках по поглощению и сделках M&A. Процесс слияния и поглощения M&A Это руководство проведет вас через все этапы процесса M&A. Узнайте, как совершаются слияния и поглощения и сделки. В этом руководстве мы опишем процесс приобретения от начала до конца, различные типы покупателей (стратегические и финансовые покупки), важность синергии и транзакционные издержки.

• Новация означает процесс замены существующего контракта новым контрактом, при котором стороны достигают консенсуса.
• Одна из договаривающихся сторон в первоначальном контракте заменяется совершенно новой стороной, которая принимает на себя права и обязанности исходной стороны.
• Новаторские соглашения используются при продаже предприятий, поглощениях, а также сделках слияния и поглощения.

Как работает Novation

Novation — это согласованная замена контракта, когда новая сторона берет на себя права и обязанности первоначальной стороны, освобождая последнюю от этого обязательства. В новационном контракте первоначальная сторона передает свою долю в контракте другой стороне — это не передача всего объекта или собственности. Новация требуется в сценариях, когда производительность становится невозможной в соответствии с условиями первоначального контракта.

Новация, хотя и похожа на задание, принципиально отличается от задания. В то время как новация передает преимущества и ответственность первоначального контракта новой стороне, уступка передает выгоды только новому владельцу, и все обязательства по контракту остаются у первоначальной договаривающейся стороны.

Кроме того, новация — это передача прав и обязанностей по взаимному согласию, при которой все договаривающиеся стороны должны согласиться и подписать соглашение. Напротив, для выполнения задания не требуется согласия новой стороны.

Что произойдет после завершения новации?

Когда договаривающиеся стороны достигают консенсуса и подписывают соглашение о новации, они освобождают друг друга от любых обязательств, которые могут возникнуть из первоначального соглашения. Это означает, что новая сторона не может требовать от первоначальной стороны ответственности по каким-либо обязательствам, вытекающим из соглашения.

Кроме того, стороны соглашаются возместить убытки. Возмещение убытков. Возмещение убытков — это юридическое соглашение одной стороны о возмещении ответственности другой стороне за возможные убытки или ущерб.друг другу за убытки, причиненные действиями другой стороны. Например, входящая сторона соглашается возместить исходной стороне любые убытки, понесенные в связи с действиями, выполненными исходной стороной.

Практический пример

Предположим, что Джон купил автомобиль у Питера за 5000 долларов в кредит, который он планирует погасить в следующие двенадцать месяцев. Еще до того, как Джон внесет первый ежемесячный взнос, он получает неотложную медицинскую помощь, и ему немедленно нужны наличные для оплаты счета.Поэтому Джон решает продать машину Мэри на тех же условиях, что и Питер. Джон хочет выйти из сделки, но имеет обязательства перед Питером и Мэри.

Таким образом, Джон решает погасить свое долговое обязательство посредством новации, уговорив Питера и Марию заключить новаторское соглашение. Стороны соглашаются заключить соглашение, подписав новаторское соглашение, в котором Мэри берет на себя обязательства Джона перед Питером, и теперь она должна будет выполнить все обязательства, которые Джон был должен Питеру.Соглашение о новации может позволить пересмотреть график погашения при условии, что стороны согласятся на новые условия.

Новация может также иметь место в секторе недвижимости, когда арендатор передает право аренды собственности третьей стороне. Арендатор передает договор аренды. Аренда — это подразумеваемое или письменное соглашение, в котором указываются условия, на которых арендодатель соглашается сдать в аренду недвижимость для использования арендатором. Другой стороне, которая в конечном итоге передает ответственность за внесение арендных платежей, ремонт в связи с повреждением имущества и другие обязательства, указанные в первоначальном договоре аренды.Договаривающиеся стороны могут сохранить первоначальный договор аренды или обсудить условия договора до достижения консенсуса.

Новация на финансовых рынках

Термин «новация» также используется на рынках производных финансовых инструментов. Это относится к соглашению, при котором держатели ценных бумаг передают свои ценные бумаги в клиринговую палату, которая затем продает переданные ценные бумаги покупателям. Расчетная палата действует как посредник в сделке и принимает на себя риск контрагента, связанный с невыполнением одной из сторон своих обязательств.

Такая форма новации упрощает процесс для участников рынка, которым не нужно проверять кредитоспособность. Если кредитор уверен, что заемщик своевременно выполнит свое долговое обязательство, заемщик считается кредитоспособным. другой стороны сделки. Единственный кредитный риск, с которым сталкиваются участники, — это риск неплатежеспособности клиринговой палаты, что считается маловероятным событием.

Новация может также происходить в отсутствие клиринговой палаты, когда продавец передает права и обязанности производного инструмента другой стороне. Это может происходить на рынках, на которых отсутствует централизованная клиринговая система, например своп-торговля, когда одна договаривающаяся сторона назначает свою роль другой стороне.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации коммерческого банковского и кредитного аналитика (CBCA) ™ CBCA ™. Аккредитация коммерческого банковского и кредитного аналитика (CBCA) ™ является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы и бухгалтерский учет. , кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение ссуд и многое другое.программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить продвижение по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы CFI:

• Контракт о присоединении Контракт о присоединении Контракт о присоединении, также известный как «шаблонный» контракт или контракт «стандартной формы», представляет собой соглашение между сторонами, в соответствии с которым одна сторона ( один с
• Окончательное соглашение о покупке Окончательное соглашение о покупке Окончательное соглашение о покупке (DPA) — это юридический документ, в котором фиксируются условия между двумя компаниями, которые заключают соглашение о слиянии, приобретении, отделении, создании совместного предприятия или какой-либо форме стратегического альянса. .Это взаимообязывающий договор
• NegotiationNegotiationNegotiationNegotiationNegotiation — это диалог между двумя или более сторонами с целью достижения взаимовыгодного результата или разрешения конфликта. В переговорах
• Суброгация Суброгация Суброгация относится к практике замены одной стороны на другую в юридических условиях. По сути, суброгация предоставляет законное право на третье лицо

Определение новации

Что такое новация?

Новация — это действие по замене действующего существующего контракта новым контрактом, при котором все заинтересованные стороны взаимно соглашаются осуществить переход.В большинстве сценариев новации одна из двух исходных договаривающихся сторон заменяется полностью новой стороной, причем исходная сторона добровольно соглашается отказаться от любых прав, первоначально предоставленных ей. Новации чаще всего используются при корпоративных поглощениях и продажах предприятий.

Ключевые выводы

• Новации передают заинтересованность в компании или контракте.
• При новациях обязательства остаются с первоначальным владельцем собственности.
• Новации замечены в финансовой торговле, поскольку это облегчает целесообразный процесс покупки / продажи для всех сторон.

Как работает новация

Новация аналогична переуступке, когда одна сторона передает долю в собственности или бизнесе третьей стороне, в отличие от передачи всего предприятия. Но в то время как новации передают как выгоды, так и потенциальные обязательства новой стороне, уступки лишь передают выгоды, и поэтому любые будущие обязательства остаются за первоначальным владельцем собственности.

Примечательно, что все заинтересованные стороны должны дать согласие на нововведения, чего нельзя сказать о заданиях.Наконец, хотя новации фактически аннулируют предыдущий контракт в пользу нового контракта, уступки не аннулируют первоначальные контракты.

В праве собственности новация происходит, когда арендатор подписывает договор аренды с другой стороной, которая принимает на себя как ответственность за арендную плату, так и ответственность за любой последующий ущерб собственности, как указано в первоначальном договоре аренды. Новация также часто встречается в строительной отрасли, когда подрядчики передают определенные работы другим подрядчикам при условии согласия клиентов на такие действия.

Новация не является механизмом одностороннего договора; поэтому все заинтересованные стороны могут вести переговоры об условиях заменяющего контракта до достижения консенсуса.

Особенности: новация на финансовых рынках

На деривативных рынках под новацией понимается договоренность, согласно которой двусторонние транзакции проводятся через клиринговую палату, которая, по сути, функционирует как посредник. В этом случае, вместо того, чтобы совершать сделки напрямую с покупателями, продавцы переводят свои ценные бумаги в клиринговую палату, которая, в свою очередь, продает ценные бумаги покупателям.Расчетная палата принимает на себя риск невыполнения обязательств одной из сторон.

Практика центра обмена информацией упрощает процессы для участников, которые могут не иметь ресурсов для проверки каждого потенциального контрагента на предмет их кредитоспособности. Однако покупатели и продавцы несут умеренный риск неплатежеспособности клиринговых палат, хотя это считается весьма маловероятной возможностью.

Пример Novation

Рассмотрим следующий пример новации.Салли должна Дэвиду 200 долларов, а Дэвид, в свою очередь, должен 200 долларов Монике. Этот дуэт долговых обязательств можно упростить с помощью новации. В соответствии с новой парадигмой Салли теперь напрямую должна Монике 200 долларов, а Дэвид фактически полностью исключен из уравнения. Новации также позволяют перерисовывать условия оплаты, если обе стороны придут к единому мнению относительно пересмотренных условий.

Продолжая наш пример, вместо причитающихся ей денег Моника может согласиться принять часть оригинального произведения Салли, стоимость которого составляет около 200 долларов.Передача собственности представляет собой новацию и эффективно отменяет первоначальное денежное обязательство.

Переуступка и новация

Переуступка

Уступка подразумевает передачу доли или выгоды от одного лица к другому. Однако «бремя» или обязательства по контракту не могут быть переданы.

Уступка в подрядах на строительство

Как отмечалось выше, можно назначать только преимущества контракта, но не бремя. В рамках строительного подряда:

• работодатель может передать свое право на строительство работ и свое право предъявить иск подрядчику в случае дефекта работ, но не свое обязательство по оплате работ;
• подрядчик может уступить свое право на выплату суммы контракта, но не свое обязательство построить работы в соответствии со строительным контрактом или свое обязательство удовлетворить любые обоснованные претензии, например, по дефектам.

После уступки цессионарий имеет право воспользоваться преимуществами договора и возбудить судебное разбирательство против другой договаривающейся стороны для защиты своих прав. Цедент по-прежнему несет обязательства перед другой договаривающейся стороной и будет нести ответственность за выполнение любой части контракта, которая еще должна быть выполнена, поскольку бремя не может быть передано. На практике обычно случается, что цессионарий берет на себя исполнение контракта с момента уступки, и цедент обычно просит возмещения убытков в случае любого нарушения или неисполнения обязательств цессионарием.Цедент останется ответственным за любые прошлые обязательства, возникшие до уступки.

В контрактах на строительство проблема уступки часто возникает при рассмотрении возможности уступки дополнительных гарантий, предоставленных сторонам вне основного контракта на строительство.

Спонсоры могут потребовать, чтобы застройщик уступил договорные права в отношении подрядчика и проектной группы в качестве обеспечения спонсору, а также в качестве гарантии исполнения обязательств и гарантий материнской компании.Застройщик может передать такие права покупателю во время или после завершения этапа строительства.

Условия договора уступки

Многие контракты исключают или квалифицируют право на уступку, и суды подтвердили, что положение, которое предусматривает, что сторона контракта не может уступать преимущество этого контракта без согласия другой стороны, имеет юридическую силу и будет распространяться на всех права и выгоды, вытекающие из контракта, включая право на любые средства правовой защиты.Другие общие квалификации на право назначения включают:

• ограничение на переуступку без согласия другой стороны, независимо от того, не следует ли необоснованно отказывать в таком согласии или задерживать его;
• может уступить только одна из сторон;
• могут быть переданы только определенные права — например, могут быть исключены гарантии и возмещения;
• — ограничение на количество уступок — как это почти всегда бывает в отношении дополнительных гарантий;
• право назначать только указанного правопреемника или класса правопреемников.

Обратите внимание, что в некоторых соглашениях, где есть запрет на переуступку, иногда можно найти резервирование определенных прав для создания траста или обеспечения безопасности в отношении предмета соглашения.

Юридическая и правовая уступка

Закон о вещном праве дает возможность юридически переуступать долг или любое другое решение, о котором должник, доверительный управляющий или другое соответствующее лицо уведомляется в письменной форме. Если уступка соответствует формальностям, указанным в Акте, это юридическая уступка, в противном случае это будет уступка по справедливости.

Некоторые передачи могут иметь силу только в качестве справедливой передачи, например:

• устное задание;
• переуступка в порядке начисления;
• присвоение в действии только части избранного;
• , уступка которой не была направлена ​​должнику;
• договор уступки.

Если уступка является справедливой, а не законной, цедент не может принудительно реализовать назначенное свойство от своего собственного имени и для этого должен присоединиться к цессионарию в любых действиях.Это предназначено для защиты должника от более поздних судебных разбирательств, инициированных цедентом или другим цессионарием, от принудительного исполнения иска без уведомления о более ранней уступке.

Задания безопасности

Использование присвоения как способа обеспечения безопасности требует особой осторожности, а именно:

• если уступка осуществляется в порядке обвинения, цедент сохраняет за собой право предъявить иск о возмещении любых убытков, понесенных им в результате нарушения другой стороной договора;
• , если есть прямая уступка в сочетании с правом на повторную уступку после выполнения обеспеченного обязательства, это уступка в виде законной ипотеки.

Дополнительную информацию о типах безопасности см. В нашем отдельном руководстве Out-Law.

Ограничения на переуступку

Существуют следующие ограничения на уступку определенных видов интересов по соображениям государственной политики:

• определенные личные договоры — например, договор о найме личного служащего или в пользу полиса автострахования не может быть уступлен;
• не может быть переуступлено простое основание для иска или «право на предъявление иска», когда цессионарий не имеет коммерческого интереса в предмете основной сделки;
• Определенные права, предоставленные законом — например, полномочия ликвидатора возбуждать судебное разбирательство по делу о неправомерных торговых сделках против директора — не могут быть переданы;
• уступка контракта не обязательно может передавать преимущество арбитражного соглашения, содержащегося в контракте;
• регулируется уступка определенных прав — например, уступка акций компании или авторских прав.

Новация

Если вы хотите передать бремя контракта, а также льготы по нему, вы должны новатировать. Как и уступка, новация передает выгоды по контракту, но, в отличие от уступки, новация также передает бремя по контракту.

При новации первоначальный контракт аннулируется и заменяется новым, в котором третья сторона принимает на себя права и обязанности, которые дублируют права и обязанности одной из первоначальных сторон контракта.Novation не отменяет прошлые права и обязанности по первоначальному контракту, хотя стороны могут договориться об их обновлении.

Новация возможна только с согласия первоначальных договаривающихся сторон, а также новой стороны. Возмещение («цена», уплаченная, финансовая или иная, новой стороной в обмен на новацию контракта) должна быть предусмотрена для этого нового контракта, если новация не зафиксирована в документе, подписанном всеми тремя сторонами.

«Плюсы и минусы» проектных команд-новаторов — Структура партнерства по закупкам

Проектирование и строительство — это популярная форма закупок, характеризующаяся интеграцией проектирования и строительства. Растущая популярность закупок «Проектирование и сборка» демонстрирует стремление отойти от традиционных закупок по контрактам, которые часто критикуют за создание разрозненной проектной команды, отсутствие определенности по затратам и этапы разработки, зависящие от времени. В отличие от этого, закупка Design and Build предоставляет клиентам гарантированную максимальную цену, сплоченную команду и единую точку ответственности в виде назначенного подрядчика.

В этом блоге Фил Осборн из Procure Partnership обсуждает возможность для работодателя новизировать команду дизайнеров, учитывая положительные и отрицательные аспекты этой формы контракта на проектирование и строительство.

Что такое новация?

Традиционно заказчик несет ответственность за изготовление полного набора чертежей, спецификаций и ведомостей объемов работ. В контракте на проектирование и строительство обязанности работодателя гораздо менее обременительны. Обычно они нанимают консультантов по дизайну, чтобы помочь им разработать краткое описание схемы, которая затем приведет к созданию эскизных чертежей и спецификации работы, которая составляет требования работодателя.

При обновлении проектной группы после подготовки первоначальных требований работодателя и выбора подрядчика консультанты работодателя по дизайну передаются подрядчику, который принимает на себя полную ответственность. Затем подрядчик продолжит управление оставшимся процессом проектирования с существующей проектной группой, вместо того, чтобы привлекать своих собственных консультантов.

Преимущества Novation

Кривая сокращенного обучения: Когда работодатель начинает процесс разработки схемы, он обычно исследует и выбирает архитектора, который является специалистом в своей области и может предоставить убедительные доказательства успешного выполнения аналогичных проектов.В некоторых секторах, таких как, например, в здравоохранении, очень важно назначить архитектора, который полностью понимает специализацию сектора и возможные подводные камни проектирования. Выбранный архитектор рассмотрит многие вопросы дизайна, которые будут иметь фундаментальное значение для общего успеха медицинского учреждения, такие как достоинство пациента, ориентирование, виды на ландшафт и необходимость создания светлой и яркой среды, которая будет способствовать благополучию и выздоровлению. Команда разработчиков может проводить обширные консультации с группами пользователей, чтобы разработать наилучшие решения этих проблем, одновременно соблюдая сложные технологические требования, необходимые медицинским учреждениям для эффективной работы.

Работая с заказчиком на ранней стадии, архитектор может получить четкое представление о его требованиях. Если архитектор не новован, это обучение может быть потеряно, и части процесса необходимо будет воспроизвести с новой командой дизайнеров. В сложном или высокотехнологичном проекте это может нанести ущерб окончательному дизайну. Novation может обеспечить определенную экономию на масштабе, от которой заказчик может извлечь выгоду с точки зрения кривой обучения команды дизайнеров.Если архитектор знает, что он будет задействован на протяжении всего процесса, а не только на предконтрактной и тендерной стадии, есть потенциал для снижения общих затрат. Не говоря уже о времени и стоимости инструктажа новой команды дизайнеров!

Работодатель может получить выгоду от снижения договорного риска:

Процесс новации и передача ответственности подрядчику означает, что работодатель принимает на себя минимальный риск по контракту, сохраняя при этом влияние на разработку проекта.Конечно, есть много вариантов конкретных контрактов, но с точки зрения новации подрядчик по проектированию и строительству несет ответственность за все будущие проектные работы, и иногда это может распространяться на все прошлые проектные работы, выполненные до момента заключения контракта ( включая любые проектные ошибки). По мере выполнения контракта работодатель имеет дело только с одной организацией: подрядчиком. Такой оптимизированный подход выгоден работодателю и помогает устранить потенциальные сложности и разочарования, связанные с работой с целым рядом отдельных организаций для решения проблем.

Хорошо разработанный ранний дизайн повышает уверенность в стоимости:

В проектах «Дизайн и строительство» определенность затрат выше, когда первоначальные требования работодателя наиболее детализированы. Novation помогает клиентам достичь хорошо проработанного дизайна на ранних этапах процесса, поскольку дает архитектору ясность в отношении продолжительности их работы. Если архитектор уверен, что схема будет продолжена, и они не работают «под угрозой», они с большей вероятностью продолжат разработку проекта, что позволит более реалистично понять затраты на этапе тендера и повысить общую определенность затрат.

Подрядчик имеет большее влияние и контроль над проектированием:

В традиционных контрактах существует вероятность определенного уровня конфликта между подрядчиком и проектной группой относительно того, кто несет ответственность за дефекты, и являются ли они результатом проблемы проектирования или проблемы качества строительства. Как правило, это ставит работодателя в затруднительное положение и увеличивает вероятность того, что стороны войдут в «тупик». Новация помогает избежать этой ситуации; в интегрированной группе проектирования и строительства ответственность автоматически ложится на подрядчика, который должен решить проблему.В новом контракте на проектирование и строительство эти проблемы теоретически должны возникать реже, поскольку проектировщик и подрядчик работали в тесном сотрудничестве, чтобы совместно разработать и согласовать окончательный проект, а также обеспечить возможность сборки и качество. Подрядчик лучше подготовлен к управлению и контролю риска для качества за счет влияния проектных решений на каждом этапе.

Недостатки:

Новация требует хороших отношений между подрядчиком и архитектором:

Подрядчик и архитектор должны тесно работать вместе над любым проектом по проектированию и строительству, но это особенно важно, когда имеет место новация.Новацию часто критикуют за то, что она создает дополнительное напряжение в отношениях между этими сторонами. Без хороших отношений больше шансов, что на проект будет оказано негативное влияние, и пострадают такие важные проблемы, как время и стоимость.

Некоторые из основных причин разногласий между архитектором и подрядчиком включают разногласия по поводу требований работодателей и способов управления изменениями и вариациями проекта. Часто у подрядчика и проектной группы разные приоритеты.Дизайнер озабочен эстетикой дизайна и мнением работодателя, в то время как подрядчик заботится о возможности строительства или стоимости и целях программы. Чтобы отношения работали успешно, команды должны работать интегрированно и совместно, чтобы преодолеть этот пробел. Если эти отношения разорвутся, будут серьезные последствия для всего проекта.

Руководитель проекта подрядной компании играет решающую роль в преодолении этого разрыва между организациями, балансируя проектные, стоимостные, качественные и временные ограничения в рамках проекта, чтобы уменьшить количество проектных и финансовых рисков, которые подрядчик должен будет нести в течение срока действия контракта. .Конечно, это зависит от опыта и возможностей подрядчика и подчеркивает необходимость выбора правильного подрядчика на стадии тендера.

Развитие культуры честности и прозрачности — ключ к успешной новации

Novation имеет значительные преимущества для клиентов, особенно для тех, кто разрабатывает высокоспециализированные проекты, где преемственность выбранной ими проектной группы имеет решающее значение для обеспечения выполнения и выполнения первоначального задания на проектирование.Совместная работа — это основа успешного новаторского контракта на проектирование и строительство. Принятие стиля управления, который ставит во главу угла хорошее общение, чтобы все стороны были полностью информированы об изменениях и проблемах по мере их возникновения, позволит команде коллективно разрабатывать решения, удовлетворяющие все стороны.

Закупка новаторского проекта «Проектирование и сборка» через Procure Partnerships Framework дает клиентам дополнительную уверенность; подрядчики, участвующие в процессе, смогут продемонстрировать предыдущий опыт успешного управления новаторскими проектными группами.Команда управления структурой также обеспечивает дополнительный уровень поддержки для клиента, поддерживая связь между всеми сторонами, чтобы облегчить общение и гарантировать, что проект продвигается в соответствии с требованиями клиентов.

Разрыв контракта на проектирование, новацию и строительство (DNC) — как подрядчики могут защитить себя в процессе новации

Контракт на проектирование, новаторство и строительство ( DNC ) (обычно AS4902-2000) является предпочтительным методом для современного девелопера крупномасштабных коммерческих и жилых проектов.

Проще говоря, метод доставки DNC можно резюмировать следующим образом:

1. Директор нанимает консультантов по дизайну для подготовки предварительного проекта на основе краткого описания проекта.
2. Как только проект достиг стадии, когда требования заказчика были определены и задокументированы (в диапазоне от 30% до 80% выполнения), заказчик запрашивает у подрядчиков тендеры, чтобы принять и завершить проектирование и строительство.
3. Во время завершения проектирования выбранный подрядчик должен принять новацию контракта, заключенного между принципалом и консультантом, чтобы консультант стал нанятым подрядчиком.
4. Консультанты продолжают завершение разработанного проекта под руководством и при координации подрядчика.

Метод закупок DNC дает клиенту тройную выгоду. Во-первых, клиент может назначить команду дизайнеров и выбрать уровень их вклада на этапе планирования. Во-вторых, существует большая согласованность дизайна, поскольку первоначальная команда разработчиков остается вовлеченной на протяжении всего проекта. Третье и наиболее очевидное преимущество для клиента — это спорный характер метода «демпинга рисков», поскольку весь проектный риск передается от принципала подрядчику.

На первый взгляд риски, которые подрядчик должен принять в соответствии с методом DNC, перевешивают любые выгоды для подрядчика. Однако метод DNC — это современная форма закупок. На сегодняшнем конкурентном рынке подрядчикам необходимо использовать возможности, чтобы продемонстрировать свою компетентность в управлении специализированными консультантами и сокращении затрат на проекты с использованием инновационных методов проектирования.

DNC Контракты

Большинство подрядчиков не думают дважды, прежде чем подписать контракт серии Australian Standard (AS 4902).Это проблематично в контексте контрактов DNC, поскольку общие условия 20-летнего неизмененного AS4902 содержат несколько «серых» областей вокруг условий соглашения о новации.

В этой статье мы рассмотрим практические риски, с которыми сталкиваются подрядчики, подписывающие контракты DNC, а также конкретные правовые риски в новационном документе в соответствии с неизмененным AS4902.

Что такое новационное соглашение?

Соглашение о новации завершает первоначальный контракт на проектирование между принципалом ( исходящая сторона ) и консультантом ( продолжающая сторона ) и формирует новый контракт между подрядчиком ( входящая сторона ) и консультантом.

Три основных риска для подрядчиков

Наиболее значительными правовыми рисками для подрядчиков, реализующих проект DNC, являются:

1. Консультантские соглашения не согласовываются с условиями строительного контракта.
2. Невозможность предъявить претензию консультанту в связи с дефектами конструкции, возникшими до
3. Неопределенность в отношении статуса оплаты сборов до и после новации и общая проблема отсутствия платы за дизайн на этапе пост-новации.

Двусторонние соглашения

Часто контракт на строительство будет содержать широкие гарантии проектирования, такие как «пригодность для использования по назначению» , что означает субъективный стандарт, выводимый из всего контракта. И наоборот, гарантии в консалтинговом соглашении (особенно предоставляемом консультантом), как правило, будут более ограниченными — например, консультант гарантирует только то, что дизайн будет «подходящим и адекватным для заявленной цели» .Предположим, принципал предъявляет иск подрядчику за убытки, понесенные в результате дефекта конструкции. В этом сценарии консультанту будет легче защитить иск о вкладе, внесенный подрядчиком из-за несоответствия между контрактными гарантиями.

Большинство строительных контрактов AS4902 требуют, чтобы подрядчик достиг практического завершения к определенной дате, в противном случае подрядчик должен быть подвержен заранее оцененным убыткам. Избежание подрядчиком заранее оцененных убытков по основному контракту часто зависит от своевременного выполнения консультантом своих обязательств.Тем не менее, в соглашениях с консультантами редко можно увидеть конкретные даты завершения или оговорки о заранее оцененных убытках. Это оставляет подрядчика в сложной ситуации, если он не может заставить консультанта произвести проект в сроки, требуемые программой AS4902.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе тендера подрядчики должны с самого начала настаивать на предоставлении всех копий договоров с консультантами. Подрядчикам следует добиваться юридической проверки этих соглашений в деталях и принимать только те гарантии по контракту на строительство, которые согласуются с гарантиями по соглашению с консультантом.Часто принципал еще не заключил договор консультанта с консультантом, когда он приглашает подрядчика к участию в торгах.

Мы рекомендуем подрядчикам иметь типовой договор с консультантом, который подходит для привлечения большинства консультантов и соответствует условиям, которые обычно принимаются в рамках контракта на строительство. Если новичок еще не нанял консультантов официально, вы можете предложить шаблон соглашения, который обеспечит вам лучшую защиту, чем большинство стандартных соглашений о консультациях.

Недостатки перед новацией — на что следует обратить внимание подрядчикам при рассмотрении контрактов

Пункт 2 проформы акта о новации AS4902-2000 предусматривает:

«Каждая исходящая сторона и продолжающая сторона гарантируют приходящей стороне, что предварительный проект, выполненный до даты настоящего договора, соответствует положениям первоначального контракта».

Как подрядчик, идеально, чтобы эта формулировка оставалась в документе о новации, поскольку ее можно использовать для аргументации того, что весь риск предварительного проектирования берет на себя заказчик.Если вам удастся согласовать вышеуказанную формулировку в контракте, вы на полпути к значительному улучшению позиции вашей компании в отношении рисков!

Существует потенциальное несоответствие между вышеуказанным положением и пунктом 2.2 (a) (ii) AS4902. В соответствии с пунктом 2.2 (a) (ii) подрядчик гарантирует принципалу, что он провел «изучил любой предварительный проект… и что такой предварительный проект является подходящим, подходящим и адекватным для цели, указанной в проектных требованиях Заказчика». Таким образом, подрядчик несет ответственность за выполнение предварительного проектирования.

Если вы не уверены в управлении этим проектным риском, мы рекомендуем следующую поправку к пункту 9.4 Контракта (пункт о новации):

«В той мере, в какой:

(a) предварительный дизайн, выполненный до новации, не соответствует положениям предыдущего контракта между Принципалом и Консультантом; и

(b) несоблюдение предыдущего контракта приводит к тому, что Подрядчик терпит задержку и / или несет дополнительные расходы при выполнении WUC,

, тогда будет предполагаемое изменение.”

В отсутствие этой поправки подрядчик, вероятно, наследует все риски, связанные с любыми недостатками первоначального проекта на этапе пост-новации, без каких-либо дополнительных затрат времени или средств на непредвиденные изменения. Соответственно, подрядчики должны делать соответствующие запросы на этапе тендера, чтобы разрешить (с точки зрения как времени, так и стоимости) любые работы по перепроектированию, которые могут потребоваться для:

1. привести проект в полное соответствие с любыми требованиями властей, соответствующим законодательством, стандартами и техническим заданием директора по проектированию; и
2. максимизирует возможность сборки конструкции.

Основываясь на нашем опыте, практические способы минимизировать подверженность риску проектных ошибок:

1. , чтобы начать этап раннего вовлечения подрядчика (ECI), чтобы дать подрядчику достаточно времени и возможности для тщательного изучения проектной документации перед проведением тендера; и
2. , чтобы новация состоялась как можно раньше, чтобы подрядчик мог максимально эффективно внести свой вклад в возможность строительства проекта.

Комиссия за новацию

Риски плохо составленного новаторского акта

В неизменном новационном документе AS4902 неясны суммы, причитающиеся консультанту в связи с проектными работами до новации.В пункте 1 проформы просто указано:

«После получения продолжающейся стороной всех денежных средств, причитающихся по первоначальному контракту»

Простое значение этих слов предполагает, что они применяются к денежным средствам, причитающимся консультанту по контракту, но не могут применяться к денежным средствам за работу, выполненную консультантом по первоначальному контракту, срок выплаты которой еще не наступил. Также неясно, следует ли охарактеризовать « всех причитающихся денег» как причитающиеся суммы только в отношении гонораров или по всем претензиям по контракту (включая оспариваемые претензии).

Если условия новаторского акта неясны в отношении того, кто несет ответственность за какие сборы, возрастает риск возникновения спора о платежах. Подрядчик может столкнуться с неожиданным требованием консультанта в отношении невыплаченных гонораров за предварительные услуги. Правильно составленный новаторский акт должен содержать гарантию от принципала, что он выполнил условия первоначального контракта, и возмещение любых претензий консультанта в связи с первоначальным контрактом.

Некачественный дизайн из-за отсутствия комиссии

Распространенная причина спора возникает, когда заказчик превышает финансовый бюджет начального процесса проектирования. Это может привести к нехватке средств по новому соглашению об оказании консультационных услуг для завершения проектирования и модификаций. Отсутствие платы за дизайн после новации может привести к тому, что консультант будет применять меры по сокращению затрат, которые могут поставить под угрозу целостность дизайна. Чтобы избежать этой ситуации, подрядчики должны точно определить, какие проектные работы завершены, что еще предстоит сделать, и какую долю гонораров потрачено на текущий момент на этапе проведения тендера.

Заключительные замечания

Модель DNC может быть скрытым дьяволом для тех, кто не имеет четкого представления о присущих ей рисках. Обработка обязательств в период до и после новации является сложной задачей, когда возникает нарушение контракта.

Подрядчики должны быть адаптированы к конкретной формулировке, используемой в предварительном соглашении, которое прилагается к проекту строительного контракта. Как минимум, все подрядчики должны инвестировать в договор с консультантом стандартной формы, который обеспечит им необходимую защиту в случае спора по поводу дефектной конструкции.Для более крупных сложных проектов мы рекомендуем вам получить анализ рисков предлагаемого строительного контракта и новаторского акта.

В контексте пунктов, подобных описанным в этой статье, преимущественные поправки к формулировке контракта могут означать разницу в претензиях, предъявляемых к страхованию профессиональной ответственности консультанта, а не к вашему собственному!

Эта публикация не затрагивает все важные темы или изменения в законодательстве и не предназначена для использования в качестве замены юридических или иных советов, которые могут иметь отношение к конкретным обстоятельствам читателя.