Проектирование многоэтажных жилых домов — EURO HOUSE

В зависимости от планируемой этажности здания и целей заказчиков, проектирование многоквартирного жилого дома может быть и коммерческим подрядным проектом, и расширенным вариантом индивидуального проектирования по запросу нескольких совладельцев. И в том, и в другом случае конструкторы и архитекторы АБ EURO HOUSE готовы выполнить весь цикл работ по архитектурному и инженерному проектированию как самого дома, так и прилегающих территорий

Существует два основных подхода к строительству и проектированию многоквартирных домов, которые отличаются уровнем инвестиций. Речь идет о таких задачах, как:

• проектирование малоэтажных жилых домов и комплексов, которые могут быть представлены простейшими сблокированными домами на 2 семьи – дуплексами, а также малоэтажными многосекционными домами – таунхаусами. Этот вариант строительства многоквартирных жилых домов очень популярен на Западе, и получает все большее распространение пригородной застройке украинских мегаполисов;
• проектирование многоэтажных жилых домов с набором квартир разной планировки и площади, рассчитанных на владельцев с разным уровнем дохода и составом семьи – классический вариант строительства домов в городской застройке. В случае многоэтажного строительства проект обязан пройти государственную экспертизу и независимую экспертную оценку на предмет возможных рисков и рентабельности строительства.

Проектирование малоэтажных многоквартирных жилых домов

В последние годы все большей популярностью стала пользоваться покупка загородного участка земли несколькими владельцами и оформление ее в коллективную собственность. Такой подход позволяет спроектировать и построить на участке сблокированный или многосекционный многоквартирный жилой дом с выделением каждому владельцу собственного участка земли.

Совместное проектирование и строительство дуплексов и таунхаусов дает возможность существенно снизить затраты на возведение дома и покупку земельного участка по сравнению со строительством индивидуальных коттеджей. А также позволяет уменьшить коммунальные расходы (например, за счет совместного отопления) и повысить уровень безопасности жильцов.

Проектирование малоэтажного многоквартирного дома обычно выполняется не в виде отдельных секций, а в виде здания целиком с общими фасадными и ландшафтными решениями, однако с возможностью индивидуального проектирования отдельных квартир и внутренних помещений.

Проектирование многоэтажных многоквартирных жилых домов

Проект многоэтажного многоквартирного дома вне зависимости от класса здания и уровня комфорта квартир (элит, бизнес, стандарт или эконом) обязательно должен соответствовать требованиям санитарно-гигиенических норм и норм безопасности жилья, а также отвечать экономическим запросам будущих владельцев. Это касается и конструктивной прочности и огнестойкости сооружения, и соответствия проекта климатическим условиям, и надлежащего качества проектирования общего пространства дома, и проектирования инженерных систем, и многого другого.

Кроме того, имея достаточный опыт проектирования зданий разного назначения, специалисты АБ EURO HOUSE готовы не только разработать архитектурные и рабочие проекты многоэтажного многоквартирного дома с соблюдением всех норм проектирования, но и сопроводить их полномасштабным проектом реконструкции и застройки прилегающей территории.

Кроме разработки проектов жилых площадей – квартир типовой либо свободной планировки, – обычно требуется проектирование и строительство административной (офисной) части здания, подземной или наземной автостоянки, прилегающего детского сада, магазинов, спортивно-оздоровительных комплексов и т.д.

Готовые проекты домов и коттеджей.

Наша компания изготавливает проекты домов ИЖС под заказ.

Вы можете приобрести готовые проекты жилых домов для малоэтажного строительства.

К жилым зданиям относятся:

·        Дачные(загородные) дома

·        Проекты частных жилых домов

·        Проекты малоэтажных жилых домов

·        Проекты многоэтажных жилых зданий до 25 этажей включительно 

Проектирование и строительство жилых зданий — это особая сфера строительной индустрии и имеет свои особенности.

1. Дачные дома

Дачные(загородные) строения предполагается размещать на дачных участках специально организованных для этой цели садоводческими обществами. Дачные дома не предназначены для круглогодичного проживания. Строительство дома на садовом участке практически не требует согласований, но на дома и другие строения в садоводческих обществах действуют строгие законодательные ограничения, за невыполнение которых могут серьезно наказать. Поэтому перед началом строительства стоит свериться с действующим законодательством.

2. Индивидуальные жилые дома

Согласно Градостроительному кодексу России, объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Такие дома строят на землях категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «для ИЖС». В ИЖС допускается регистрация по месту жительства. К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома. Как правило, разрешение на строительство ИЖС выдает департамент архитектуры муниципального образования. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

3. Блокированные малоэтажные дома (Таунхаусы)

Малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, обычно с изолированными входами (т.е. без общего подъезда). Поначалу такие дома пользовались популярностью в Европе, а теперь набирают обороты и в России. Обычно к такой квартире в этом доме прилагается небольшой участок 1-2 сотки.

4. Малоэтажные многоквартирные дома

Это обычные многоквартирные дома, но с ограничением до четырех этажей. Кварталы, застроенные четырех этажными домами наиболее комфортные для проживания. Схема этих домов может быть: монолитной, сборной, кирпичной, каркасной. Планировка квартир и комнат в этих домах ничем не ограничиваются. Кварталы, для строительства малоэтажных домов определяется ген. планом города (поселения) и существующими ограничениями высотности застройки.

ООО «Единый жилищно-строительный центр» оказывает услуги по проведению строительно-технических экспертиз.

К судебной строительной экспертизе или «независимой судебной строительно-технической экспертизе» относится проведение исследования и дача заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла(ФЗ №73 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»)

Наши эксперты обладают необходимыми познаниями в строительной сфере и предоставят вам квалифицированную помошь в решении ваших вопросов.

Мы оказываем услуги в регионах:

 – г. Орёл и Орловская область.

 – г. Курск и Курская область.

 – г. Белгород и Белгородская область.

 

Основные этапы проектирования жилого дома

 Недаром говорят: мой дом — моя крепость. Жилище — это неотъемлемая часть жизни, один из элементов, без которого сложно представить наше бытие.

Проектирование жилого дома — процесс ответственный, т. к. дом — это место, в котором человек проводит больше всего личного времени, место отдыха, сна, общения с родными и близкими.

 

Далее мы перечислим основные этапы проектирования жилых построек.

• Разработка базового технического задания

На этом этапе происходит интенсивный процесс общения заказчика с архитектором, выбирается архитектурный стиль постройки, составляется генеральный план.

• Предложение эскизного проекта

Далее, на основе общения с клиентом, разрабатывается эскизный проект.

• Согласование разработки в государственных организациях

На этом этапе происходит согласование эскизного проекта с госучреждениями на предмет соответствия необходимым нормам и стандартам строительства.

• Создание проекта

Разрабатывается рабочий проект постройки, к работе подключаются инженеры, технологи, происходит согласование эскизов.

• Выпуск инженерной и технологической документации

Инженеры и технологи проекта разрабатывают специализированную документацию, подготавливают чертежи.

• Технический надзор во время строительства

В процессе строительства осуществляется корректировка и проверка хода выполнения работ.

 

Особенности проектирования многоэтажных домов

Строительство многоэтажных домов — активно развивающаяся область, в наши дни количество многоквартирной застройки увеличивается, города расширяются. Особой популярностью пользуется панельная застройка, благодаря демократичной стоимости квартир и быстрому возведению. Современные технологии отливки панелей во многом улучшают жилищные условия, обладая улучшенной тепло- и звукоизоляцией.
Дома из кирпича отличаются надежностью и монументальным внешним видом. Вид кирпичной постройки внушает доверие, дом выглядит красиво и современно, а использование самых современных материалов позволяет улучшить теплоизоляционные качества постройки и делает жилище теплым и комфортным. Естественно, кирпичные сооружения стоят дороже.

В современном многоквартирном строительстве выделяются следующие тенденции:

1. свободные и комфортабельные планировки квартир;
2. использование новейших материалов для отделки зданий;
3. оснащение квартир современным оборудованием и коммуникациями.

Проектирование малоэтажных домов

Несмотря на широкое распространение многоквартирных построек малоэтажное строительство также пользуется популярностью, особенно за городом и в «зеленых» городских районах, удаленных от центра.
У малоэтажного строительства много преимуществ:

• простор и комфортабельные условия проживания;
• здание не требует дополнительных затрат на усиленный фундамент, лифтовое хозяйство и т. п.
• простор для привлечения разнообразных дизайнерских и архитектурных решений.
•  

При проектировании малоэтажных домов кроме предложения интересной архитектурной концепции необходимо сделать чертежи, сметы, выполнить расчет внешних и внутренних технологических узлов.
Работа по проектированию как многоэтажных, так и малоэтажных домов начинается с разработки эскиза и заканчивается качественным строительством на основе разработанного проекта.

13 Apr 2016 Назад

малоэтажных проектов могут стать отличной инвестицией в недвижимость в ближайшем будущем

Пандемия коронавируса изменила стиль работы многих людей. А это, в свою очередь, изменило то, где они хотят жить.

За последний год после перемен многие люди покинули города и вместо этого поселились в пригородах. Пригородная жизнь предлагает преимущества больших пространств и более доступного жилья. А когда вы работаете удаленно на долгосрочной основе, важно иметь дома дополнительные квадратные метры.

Но далеко не всем, уехавшим из города, удавалось выйти и купить дом. На самом деле, спрос на загородную аренду огромен. Стоимость жилья в стране за последний год резко возросла, и не каждый может позволить себе первоначальный взнос. Кроме того, многие новички в пригородах предпочли бы пройти пробный запуск, прежде чем прочно укорениться.

Все это дает инвесторам прекрасную возможность покупать или развивать многоквартирные дома в пригородах. А малоэтажные квартиры могут стать оптимальным решением для загородных рынков.

Небольшие застройки для победы

Одно дело построить большое здание в центре города, где много высоких построек. Но в пригороде может быть сложнее уместиться в больших зданиях и комплексах. Такие планы развития могут не только встретить сопротивление со стороны жителей и советов по зонированию, но также могут существовать давние ограничения на высоту зданий, которые необходимо учитывать.

Именно по этой причине малоэтажные жилые комплексы могут стать билетом инвесторов для выхода на рынок загородной аренды.Фактически, 22% всех проектов многоквартирных домов, предложенных в апреле прошлого года, составляли малоэтажные квартиры, согласно данным компании по недвижимости CoStar . И это было до того, как пандемия действительно начала толкать людей в пригородные районы. В ближайшие годы этот процент может вырасти.

Малоэтажные квартиры строить проще, чем массивные комплексы. Это очень важно для инвесторов, которые хотят быстро сделать шаг вперед, чтобы извлечь выгоду из существующего бума.

Малоэтажные квартиры, конечно, подходят не только в загородной местности.Они также отлично подходят для небольших городов. В таких местах, как Бруклин, штат Нью-Йорк, например, где спрос на аренду имеет тенденцию быть высоким, малоэтажные застройки являются более жизнеспособным решением в и без того плотно застроенных районах.

Плюс, есть люди, которые просто предпочитают снимать в малоэтажном доме. Это особенно актуально в то время, когда многие из нас привыкли к социальному дистанцированию как к образу жизни. А для тех, кто ценит открытое пространство, малоэтажные комплексы лучше подходят для квартир с садом, балконов и других удобств, которые помогают арендаторам чувствовать, что они не постоянно находятся в ловушке в помещении.

Чистая прибыль «Миллион гектаров»

В общем, сейчас хорошее время, чтобы заняться арендой многоквартирных домов. Многие жизненные ситуации меняются по мере развития пандемии, и спрос на аренду в ближайшем будущем будет высоким. Сосредоточение внимания на малоэтажных проектах может облегчить инвесторам освоение новых рынков и привлечь арендаторов, которым требуется больше уединения и меньше шума.

Проекты квартир в садовом стиле позволяют застройщикам расширяться в Подмосковье |

Разработчики в США.С. продолжает строить больше малоэтажных жилых домов, чем любой другой вид строительства. Это включает в себя большое количество новых многоквартирных домов садового типа — часто трехэтажных квартир с проходом.

«Те же старые квартиры с проходом» все еще строятся по старому методу, — говорит Уолтер Хьюз, директор по инновациям компании Humphreys & Partners Architects из Далласа, штат Техас.

В последние годы застройщики, состоящие из нескольких семей, в значительной степени стали отдавать предпочтение средне- и многоэтажным зданиям, которые вмещают больше квартир на средний акр.Но во многих частях страны, особенно в пригородах, местные власти отказывают застройщикам в строительстве средне- и многоэтажных домов.

«Мы привыкли говорить о развитии с точки зрения городского ядра, но в пригородах все еще ведется большая застройка», — говорит Кейтлин Сагрю Уолтер, вице-президент по исследованиям Национального совета по многоквартирному жилью (NMHC). .

Более половины новых единиц в 2018 г. составили малоэтажные дома

Из новых квартир, открывшихся в 2018 году, более половины (56 процентов) пришлись на малоэтажные новостройки, по данным Yardi Matrix.

Для сравнения, в период с 1990 по 1999 год более 90 процентов всех новых квартир, вводимых в эксплуатацию, находились в малоэтажных домах. «Следуя этой тенденции, садовые квартиры могут потерять свое доминирующее положение в секторе жилищного строительства в ближайшие несколько лет», — говорит Адриан Розенберг, специалист по коммуникациям RENTCafé Ярди.

На данный момент, однако, квартиры в садовом стиле по-прежнему доминируют в проектах многих застройщиков, состоящих из нескольких семей. Это может стать неожиданностью, поскольку эти малоэтажные проекты не являются предметом сделки, которую разработчики обычно выделяют в пресс-релизах и своих годовых отчетах.Но проекты квартир в стиле сада по-прежнему имеют смысл, особенно на эксклюзивных загородных рынках, где местные власти ограничивают новое строительство, а земля по-прежнему относительно доступна.

Например, в новостях много высоких арендных домов, растущих на ведущих городских рынках, таких как центр Бруклина и Лонг-Айленд-Сити в Квинсе. Но с точки зрения чистых цифр, по словам Ярди, Бруклин и Квинс были наиболее активными рынками в США по количеству проектов малоэтажных квартир, завершенных с 2010 года.Это включает в себя большую застройку в районах, удаленных от оживленных центральных районов города и прибрежных узлов.

«Земля должна быть дешевой, чтобы [квартиры в садовом стиле] были выделены», — говорит Эндрю Рыбчинский, старший консультант исследовательской фирмы CoStar Portfolio Strategy. «Около половины того, что было построено в пригородных районах в этом цикле, было садом».

Например, девелоперы были заняты строительством малоэтажных квартир на рынках, включая Лас-Вегас, Внутреннюю Империю Калифорнии и Мемфис, Теннесси., сообщает CoStar. Техас был особенно многообещающим для строительства квартир в стиле сада — треть квартир в стиле сада, построенных на 54 крупнейших рынках страны с начала восстановления, приходилась на Техас, как показывают данные CoStar. Это включает почти 125 000 новых квартир в стиле сада в Остине, Сан-Антонио, Далласе и Хьюстоне. Особенно активные субрынки включают Pflugerville в Остине, Allen / McKinney в Далласе, Northwest Houston и Far West San Antonio.

во Фресно, Калифорния.По данным Ярди, в Лас-Вегасе, Эль-Пасо, Техас, Альбукерке, Нью-Мексико, Меса, Аризона, Джексонвилле, Флорида и Сан-Антонио, квартиры в стиле сада составляют 90 или более процентов от общей застройки.

Как правило, многоквартирные дома в стиле сада имеют высоту около трех этажей и вмещают около 26 квартир на средней площади земли. По словам Хьюза, некоторые дизайнеры пытаются уместить в своих малоэтажных проектах больше единиц на акр, до 40 единиц.

Это большая плотность для малоэтажного жилого комплекса, хотя это всего лишь часть той плотности, которую разработчики могут уместить в типичном среднеэтажном здании.

«Среднестатистический жилой комплекс с садовыми квартирами смехотворно непродуктивен из расчета на акр, поэтому сад также имеет смысл только в тех областях, где не допускается многоэтажное или даже среднеэтажное строительство. Как правило, это ограниченные пригороды », — говорит Рыбчинский. «Ограничения на более продуктивное использование земли помогают снизить цены и делают сад экономически целесообразным».

• Новая Зеландия — доля затрат на малоэтажный жилой комплекс в Окленде по расходам 2018

• Новая Зеландия — доля затрат на малоэтажный жилой комплекс в Окленде по расходам 2018 | Statista

Другая статистика по теме

Пожалуйста, создайте учетную запись сотрудника, чтобы иметь возможность отмечать статистику как избранную.Затем вы можете получить доступ к своей любимой статистике через звездочку в заголовке.

Зарегистрируйтесь сейчас

Пожалуйста, авторизуйтесь, перейдя в «Моя учетная запись» → «Администрирование». После этого вы сможете отмечать статистику как избранную и использовать персональные статистические оповещения.

Аутентифицировать

Сохранить статистику в формате.Формат XLS

Вы можете загрузить эту статистику только как премиум-пользователь.

Сохранить статистику в формате .PNG

Вы можете загрузить эту статистику только как премиум-пользователь.

Сохранить статистику в формате .PDF

Вы можете загрузить эту статистику только как премиум-пользователь.

Показать ссылки на источники

Как пользователь Premium вы получаете доступ к подробным ссылкам на источники и справочной информации об этой статистике.

Показать подробные сведения об этой статистике

Как премиум-пользователь вы получаете доступ к справочной информации и сведениям о выпуске этой статистики.

Статистика закладок

Как только эта статистика будет обновлена, вы сразу же получите уведомление по электронной почте.

Да, сохранить в избранное!

… и облегчить мне исследовательскую жизнь.

Изменить параметры статистики

Для использования этой функции вам потребуется как минимум Одиночная учетная запись .

Базовая учетная запись

Познакомьтесь с платформой

У вас есть доступ только к базовой статистике.
Эта статистика не учтена в вашем аккаунте.

Единая учетная запись

Идеальная учетная запись начального уровня для индивидуальных пользователей

• Мгновенный доступ к статистике 1 м
• Скачать в форматах XLS, PDF и PNG
• Подробные ссылки

$ 59 $ 39 / месяц *

в первые 12 месяцев

Корпоративный аккаунт

Полный доступ

Корпоративное решение, включающее все функции.

* Цены не включают налог с продаж.

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Дополнительная статистика

Узнать подробнее о том, как Statista может поддержать ваш бизнес.

Deloitte. (15 декабря 2018 г.). Распределение затрат на строительство малоэтажных квартир в Окленде, Новая Зеландия в 2018 г., по расходам [График]. В Statista. Получено 14 августа 2021 г. с https://www.statista.com/statistics/1035857/new-zealand-cost-share-of-low-rise-apartment-development-in-auckland-by-expense/

Deloitte. . «Распределение затрат на строительство малоэтажных квартир в Окленде, Новая Зеландия в 2018 году, по расходам». Диаграмма.15 декабря 2018 г. Statista. По состоянию на 14 августа 2021 г. https://www.statista.com/statistics/1035857/new-zealand-cost-share-of-low-rise-apartment-development-in-auckland-by-expense/

Deloitte. (2018). Распределение затрат на строительство малоэтажных квартир в Окленде, Новая Зеландия в 2018 г., по расходам. Statista. Statista Inc .. Дата обращения: 14 августа 2021 г. https://www.statista.com/statistics/1035857/new-zealand-cost-share-of-low-rise-apartment-development-in-auckland-by-expense /

Deloitte.«Распределение затрат на строительство малоэтажных квартир в Окленде, Новая Зеландия в 2018 году, по расходам». Statista, Statista Inc., 15 декабря 2018 г., https://www.statista.com/statistics/1035857/new-zealand-cost-share-of-low-rise-apartment-development-in-auckland-by-expense/

Deloitte, Распределение затрат на строительство малоэтажных квартир в Окленде, Новая Зеландия в 2018 г., по расходам Statista, https://www.statista.com/statistics/1035857/new-zealand-cost-share-of -малоэтажное-жилое строительство-в-Окленде-по расходам / (последнее посещение — 14 августа 2021 г.)

Новые правила проектирования Портленда могут убить жилье — но им не обязательно

Это происходило снова и снова и снова в Портленде во время недавнего жилищного кризиса в Каскадском городе.Что касается одного большого проекта, это происходит со времен второй администрации Обамы.

Кто-то предлагает построить несколько квартир. Некоторым людям, владеющим домами поблизости, не нравятся некоторые аспекты плана. Они ищут любые рычаги воздействия, которые могут иметь на этот процесс, и если это происходит в тех частях Портленда, где город регулирует внешний вид новых зданий, они утверждают, что что-то не так с тем, как здание будет выглядеть.

«Городу так отчаянно нужно жилье, что он жертвует целостностью нашего города», — сказал Willamette Week в памятной статье 2018 года Стэнли Пенкин, уроженец Нью-Йорка, который купил свою недавно построенную квартиру в Жемчужном районе за 866 603 доллара. тенденция.«Это просто построить, построить, построить по максимуму любой ценой?»

Пенкин и его соседи проиграли судебный иск против Fremont Tower, 17-этажного жилого дома, расположенного чуть ниже 28-этажного кондоминиума, в котором они живут. Новое 17-этажное здание, наконец, находится в стадии строительства. Между тем, Пенкин продолжает возглавлять Ассоциацию соседства Жемчужного округа, и 275 семей, которые могли бы жить ниже его, если бы к настоящему времени существовала Башня Фремонт, вместо этого конкурировали со всеми остальными Портлендерами за жилье, которое действительно существует.

Источник: Исследование американского сообщества по переписи населения США. Данные здесь.

На следующей неделе городской совет Портленда рассматривает предложение, которое может навсегда закрепить во многих других частях Портленда систему, которая позволит Пенкину и его соседям оспорить существование Фремонтской башни.

Апелляции не часто убивают проект, но рискуют апелляций

Большинство проектов в рамках так называемого «дизайн-оверлея» Портленда никогда не подаются апелляции.Практически все те, кто сталкивается с отклонениями или апелляциями, в конечном итоге выигрывают, хотя выиграть апелляцию не всегда достаточно, чтобы спасти проект с установленным сроком финансирования.

Чтобы понять, почему соотношение выигрышей и проигрышей — это еще не все, рассмотрим случай с Slabtown Square.

Когда в 2015 году был впервые предложен проект многоцелевой квартиры на Северо-Западном 21 авеню, план выглядел так:

Предложение начала 2015 года по дизайну площади Slabtown Square от YBA Architects и PLACE Studio.(Через NextPortland.)

Представители ассоциации соседей упорно настаивали на создании центральной площади в европейском стиле, но им не нравилось, что единственный способ приспособить ее, а также построить дома, которые будут финансировать ее существование, заключался в том, чтобы проект вторгся на общественную аллею к востоку. здания. Поэтому разработчик отказался от этого плана и вернулся в 2017 году с таким предложением:

. Окончательный проект

Slabtown Square, разработанный LRS Architects и PLACE Studio. (Через NextPortland.)

Городские конструкторы заявили, что эта версия «существенно улучшена», и проектная комиссия одобрила ее. Но такой подход не понравился определенной группе близлежащих жителей, которые считали, что частная площадь, связанная со зданием, не соответствует требованиям, которые когда-то обещал город. Ассоциация Северо-Западного округа связала проект в серии безуспешных апелляций — сначала в городской совет Портленда, затем в Апелляционный совет по землепользованию штата, затем в апелляционный суд штата и, наконец, в Верховный суд штата Орегон, который закрыл дело в 2020 году, отказавшись его слышать.

Slabtown Square еще не открылась. Также не планировалось открытие парка, финансируемого государством, который вот уже четыре года как по соседству.

Стал бы инвестор с меньшими карманами или архитектурная фирма с менее развитыми связями придерживаться проекта? Предложили бы они это в первую очередь, зная, что такая череда апелляций возможна? Сказать невозможно.

Одно можно сказать наверняка. Несмотря на все эти хлопоты, городские власти Портленда надеются, что больше людей захотят и дальше предлагать дома в Слэбтауне.Давний промышленный район — один из немногих районов за пределами официально признанного «центрального города» Портленда, где строительство семиэтажного жилого дома не является незаконным.

Если что-то в шестилетнем пути строительства Слабтаун-сквер заставит инвестора задуматься, а другие дома в этом районе так и не будут построены, эффект будет таким же, как и для любых строений, которые еще не построены. Сотни в основном состоятельных людей, которые жили бы в них, вместо этого окажутся в большой и жестокой игре в музыкальные стулья, соревнуясь со всеми остальными портлендерами за те дома, которым позволено существовать.

Жилищные проекты в 20 раз чаще сталкиваются с апелляциями по дизайну, чем другие проекты

Ничто из этого не означает, что хорошо спроектированные здания — это плохо. Они хороши. Комиссия по дизайну Портленда состоит из уважаемых местных профессионалов, которые полностью осознают необходимость своей работы по улучшению проектов, не убивая их случайно.

Когда эта система работает хорошо, она ложится гораздо меньшим бременем на новые проекты, чем, например, длительные сроки, разрешенные городскими властями.

Однако существует риск того, что система может быть использована в форме обструктивных апелляций или угроз со стороны критиков проекта, которые могут позволить себе подать апелляцию. Такие угрозы создают рычаги воздействия, независимо от того, доведут ли эти критики до конца до официального обращения или нет.

Но если мы посмотрим конкретно на процент апелляций, данные, опубликованные в пятницу Портлендским бюро услуг по развитию, показывают, что за последние восемь лет проекты жилищного строительства в Портленде с регулируемым дизайном получили апелляции от общественности в 20 раз больше, чем другие. -жилищные проекты: 8% vs.0,4 процента.

Проблема здесь не только в том, что примерно каждый двенадцатый жилищный проект может рассчитывать на апелляцию со стороны общественности. Дело в том, что апелляционный процесс в Портленде уже непропорционально применяется к новому жилью.

Если права на апелляцию на дизайн станут постоянными в районах с преобладанием домовладельцев, станут ли они более распространенными?

Карта наложения D Портленда, где проектирование новых зданий регулируется путем субъективной проверки проекта. Наложение (отмеченное штриховыми линиями) было расширено за пределы заштрихованных областей несколько лет назад.Портленд собирается решить, когда и где применить новую систему баллов объективных стандартов проектирования вместо процесса субъективного «анализа проекта».

Почему одни проекты вызывают больше возражений и больше юридических проблем, чем другие? Ответ может иметь какое-то отношение к чистому количеству домовладельцев поблизости.

Национальный опрос 3019 взрослых, опубликованный в 2017 году Объединенным центром жилищных исследований Гарварда, выявил четкую тенденцию. Чем ближе предлагаемый многоквартирный дом находится к месту проживания домовладельца, тем выше вероятность того, что он воспротивится его существованию.

Источник: Майкл Хэнкинсон, Гарвардский объединенный центр жилищных исследований.

Как показывают синие линии на приведенной выше диаграмме, это, как правило, даже более верно для доступного жилья, чем для жилья по рыночной цене. Но, как показывают красные линии, это верно для каждого проекта.

Как и в любом другом опросе, здесь не отражено мнение каждого домовладельца. И лишь крошечная доля домовладельцев будет готова пойти так далеко, чтобы оспорить проект или пригрозить сделать это, особенно если судебные споры не являются местной нормой.

Но каждый домовладелец рядом с новым проектом, по-видимому, создает небольшой дополнительный риск апелляции.

В большей части центрального города Портленда, где уже давно используется процесс рассмотрения проектов, уязвимых для апелляции, на акр очень мало домовладельцев. Но совсем другая история за пределами центра города, где город предлагает начать применять свои правила проектирования.

домовладельцев на квадратную милю в центре Портленда и Слабтауне.

В двух переписных участках, которые включают Слабтаун и которые в основном разделены на семиэтажные дома, домовладельцев вдвое больше, чем в центральном городе.

Сторонники постоянного расширения системы обзора проектов на Slabtown и другие места, например Дэвид Келтнер из Hacker Architects, не видят в этом проблемы. Они утверждают, что, поскольку в прошлом апелляции подавались относительно небольшого числа жилищных проектов и поскольку те, которые действительно сталкиваются с апелляциями, почти всегда побеждают, процесс обзора проекта не должен быть значимым препятствием для нового жилья — и не станет таковым, даже если он будет навсегда расширилась на районы с менее городской атмосферой и большим количеством домовладельцев.

«Никогда не было случая, чтобы район NIMBY обжаловал проект на рассмотрение и закрыл его», — заявил Келтнер в прошлом месяце. «Это предложение не о доступном жилье. Это попытка удалить процесс, с которым не справляется определенная группа архитекторов и разработчиков ».

Другие местные архитекторы не согласны. Они говорят, что это угроза обжалования и отсрочки, а не само окончательное решение, которое создает ненужное бремя для жилищного строительства, а также для вступления в их профессию.

«Без объективного пути к утверждению наша система вознаграждает архитекторов, которые хорошо разбираются в процессе, а не обязательно тех, кто может создать лучший дизайн», — написал Сэм Стаки. «В области архитектуры уже наблюдается большое неравенство, и я разочарован тем, что многие из моих коллег больше заинтересованы в сохранении своих отношений с существующей системой, а не в поддержке новых путей участия в проектировании нашего города».

Объективные стандарты могут позволить Портленду регулировать здания средней этажности по-новому

В начале этой статьи я сказал, что городской совет Портленда на следующей неделе проголосует за предложение о постоянном расширении процесса рассмотрения уязвимых для апелляции проектов на большую часть города, особенно на многие из бывших трамвайных коридоров, которые проходят через моря дорогих особняков. .(Обычно излюбленные коммерческие коридоры, здания которых, конечно, были построены в основном в начале 1900-х годов без каких-либо правил проектирования.)

Визуализация Джастином Палмером веков зданий во внутреннем юго-востоке Портленда. Здания в фиолетовых, розовых и белых тонах были построены после 1950 года.

К счастью, у совета Портленда есть возможность пересмотреть правила проектирования — современный процесс, разработанный с учетом небоскребов в центре города — для малоэтажных и среднеэтажных кварталов.

Персонал города, Комиссия по планированию и устойчивому развитию и Комиссия по дизайну потратили пять лет на разработку набора «стандартов проектирования» — балльной системы в стиле LEED, — которые призваны подтолкнуть разработчиков к созданию интересных зданий без и присылают каждый проект проходит непредсказуемую, уязвимую для апелляции проверку Комиссии по дизайну.

Вариант «стандарты проектирования» не заменит дискреционный анализ дизайна; любой проект может выбрать дискреционный процесс, если строитель хочет сделать что-то более творческое.Но наличие новой системы баллов в качестве жизнеспособного варианта выполнит мандат штата Орегон по предоставлению «четкого и объективного» пути к использованию преимуществ зонирования сайта.

В прошлом году комиссия по планированию Портленда единогласно проголосовала за применение стандартов к малоэтажным и средним зданиям — до 75 футов в высоту или около семи этажей.

Более высокие структуры, с их уникальной видимостью, по сути своей более обеспеченными инвесторами и более длительными сроками, по-прежнему должны будут использовать дискреционный процесс.

«Балльная система» Портленда для регулирования проектирования обещает

В прошлом месяце Sightline присоединилась к коалиции девелоперов жилья ниже рыночных, девелоперов со смешанным доходом, архитектурных фирм и правозащитных организаций, чтобы призвать город «обеспечить, чтобы эта простая система баллов была вариантом для подавляющего большинства новых проектов за пределами страны». центральный город ».

Ник Сови, исполнительный директор ROSE Community Development на юго-востоке Портленда, был одним из многих поставщиков доступного жилья, работающих в Портленде, который подписал письмо, призывающее как жилье по рыночным ценам, так и по ценам ниже рыночных, чтобы иметь возможность использовать систему объективных баллов почти во всех случаях. все ситуации.Он предупредил, что установление дискреционного процесса, уязвимого для апелляции, для зданий менее 75 футов «приведет к тому, что больше проектов будет закрыто, отложено и станет более дорогостоящим».

Если система баллов для зданий средней этажности работает, ее можно с успехом применить и в других городах. Сиэтл распространил свою собственную дискреционную, уязвимую для апелляции систему рассмотрения проектов на многие районы; серия последующих попыток переосмыслить систему не увенчалась успехом.

«Вы хотите исключить риск, связанный с проверкой проекта, и его стоимость», — сказала Мария Барриентос, застройщик квартир из Сиэтла, которая сказала, что один раунд процесса проверки проекта в ее городе обычно добавляет от 250 000 до 300 000 долларов. к общей стоимости новостройки.»Если есть список, который вы можете выбирать и управлять им, это известная вещь».

Объективные стандарты могут предотвратить плохой дизайн, но ничто не может гарантировать хороший дизайн

Жемчужный район Портленда в 2006 году. Фото: Аджбендж (WikiMedia / Creative Commons).

Бен Шонбергер, старший проектировщик из портлендской компании Winterbrook Planning, сказал, что, по его наблюдениям, неопределенность процесса субъективной проверки проектной комиссией заставляет большинство строителей избегать его, если они могут.

«Если вы сообразительны и опытны, вы не боитесь анализа проекта и можете включить его в свой график», — сказал Шенбергер, который также входит в правление группы защиты доступности жилья Housing Land Advocates. «Но нам нужны самые разные разработчики, а не только те, кто готов пройти через все испытания дизайна».

Объективные стандарты проектирования и субъективный анализ Комиссией по проектированию могут сыграть полезную роль, сказал Шонбергер: «поднимая пол» городского дизайна, гарантируя, что самые худшие здания не попадут внутрь.

По его словам, только объективные стандарты

могут увести проекты от общих проблем: «В вашем здании не будет глухих стен, ваше здание не повернется спиной к улице, ваше здание будет иметь некоторую артикуляцию. . »

Но Шенбергер сказал, что сомневается, что ни субъективный анализ Комиссии по проектированию, ни объективные стандарты проектирования когда-либо приведут к созданию более действительно превосходных зданий.

«Невероятные здания делают страстные, заинтересованные строители с большим капиталом», — сказал Шенбергер.«Это как любой бизнес — есть хорошие и есть плохие. Если они на самом деле не заинтересованы в внешнем виде, он будет ужасным, независимо от того, сколько раз вы проходите процесс проверки дизайна ».

Жилищное управление Чикаго

Первоначальная цель государственное жилье должен был обеспечить достойное жилье для бедных и малообеспеченных семей. В Чикаго существует две категории государственного жилья: для семей и для престарелых. Плакат, Дома Иды Б. Уэллс, 1940 Основанное в 1937 году Управление жилищного строительства Чикаго (CHA) отвечало за все государственное жилье в городе Чикаго. Это муниципальная некоммерческая корпорация, управляемая комиссарами, назначаемыми мэром. Социальный реформатор Элизабет Вуд была первым исполнительным секретарем ЦДХ и отлично проработала до 1954 года. Семейные проекты ЦДХ (Карта) Первые проекты государственного жилья стали возможными благодаря Администрации общественных работ, а затем Федеральному закону о жилищном строительстве 1937 года. Вторая Мировая Война Всего было четыре проекта, все из которых состоят из малоэтажных (двух-четырехэтажных) домов. В 1938 году были открыты три проекта: Дома Джейн Аддамс на Рядом с Вест-сайдом, в составе 32 дома на 1027 семей; Юлия С.Lathrop Homes на северной стороне для 925 семей; и Trumbull Park Homes на дальнем Южная сторона на 426 семей. В отличие от этих трех, которые были построены для белых (хотя 2,5 процента квартир в домах Джейн Аддамс изначально были закреплены за афроамериканец семей), четвертый проект Ida B. Wells Homes в гетто был предназначен для чернокожих. Он был намного больше, чем другие проекты, и в нем проживало 1662 семьи. Расовая сегрегация, воплощенная в этих застройках, соответствовала федеральной политике («Правило территориального соседства»), которая требовала, чтобы арендаторы жилого комплекса принадлежали к той же расе, что и жители района, в котором он расположен.Менеджеры были избирательны в выборе среди тысяч семей, подавших заявки на получение квартир. Должен был быть один нанятый кормилец, и жильцы должны были вести себя в соответствии с установленными правилами. Во время Второй мировой войны ЦДХ был перенаправлен на строительство жилья для рабочих военной промышленности. В двух больших проектах было несколько квартир для чернокожих семей, но, кроме того, один очень большой проект, Altgeld Gardens, был построен в Riverdale на окраине города с 1500 единицами, был разработан исключительно для чернокожих военных.После войны ЦДХ предоставил ветеранам несколько тысяч единиц временного жилья в виде временных фанерных домов и хижин Квонсет. Отказавшись от правила состава соседства, ЧА ввела недолговечную политику расовой интеграции, которая спровоцировала серию жестоких столкновений между белыми и черными. Когда Конгресс принял Жилищный закон 1949 года, который предусматривал существенное финансирование государственного жилья, ЦДХ был готов с картой предложенных участков для проектов, которые будут построены на открытой земле по всему городу, но городской совет полностью отклонил эту карту.Белые олдермены отвергли планы строительства государственного жилья в своих подопечных. После этого политика ЧА заключалась в том, чтобы строить семейное жилье только в черных жилых районах или рядом с существующими проектами. Этот отказ объясняет концентрацию государственного жилья в центре города на южной и западной сторонах. Центр Раймонда Хиллиарда, 1966 Большинство высотных проектов 1950-х и 1960-х годов имели одну базовую форму.Они были больше, чем предыдущие разработки, и составляли от 150 до 4415 единиц. квартиры (в среднем около 1027). Большинство из них были построены в виде суперкварталов: улицы, которые ранее пересекали реконструированные районы, были разорваны, заменены тем, что должно было быть травяным участком. Это были многоэтажные жилые дома с лифтами, многие достигали 15-19 этажей. По стилю они были современными, но простыми, в соответствии с принципом «без излишеств». Среди дизайнеров послевоенных проектов были Бертран Голдберг; Holabird, Рут и Берджи; Кек и Кек; Shaw, Metz & Associates; и Skidmore, Owings & Merrill.В 1955 году были открыты три высотных проекта. Грейс Эбботт Хоумс был самым крупным, с 1200 квартирами в 40 зданиях, занимающих 10 городских кварталов. Cabrini Home Development, 1959 Несколько проектов вроде Кабрини-Грин на Рядом с северной стороной вырос за счет аккреции.Все началось с Frances Cabrini Homes, малоэтажного жилого дома из 586 квартир, открытого в 1942 году. Cabrini Extension было построено в 1958 году; у него было 1 925 единиц в 15 зданиях. Затем в 1962 году на другом прилегающем участке было построено 1096 домов William Green Homes. Всего у Cabrini-Green было 3607 единиц. Stateway Gardens, 1959 Серия крупных проектов сформировала «Коридор Стейт-Стрит», узкую зону государственного жилья протяженностью более четырех миль.Коридор включен Stateway Gardens (1958), в которую входило восемь корпусов; и Роберт Тейлор Дома (1962), крупнейший проект государственного жилья в США. На момент открытия у Robert Taylor Homes было 4 415 квартир в 28 идентичных 16-этажных зданиях. После 1950 г. состояние государственного жилья начало быстро приходить в упадок. Некоторые постройки имели серьезные конструктивные недостатки. Все здания подвергались тяжелой эксплуатации и находились в плохом состоянии, что ускорило их износ.Менеджеры CHA прекратили проверку кандидатов, и социально-экономический состав арендаторов изменился, поскольку CHA было предписано разместить все семьи, которые были перемещены обновление городов, Автострада строительство и другие формы очистки трущоб. К концу 1950-х годов стало очевидно, что в высотных проектах были серьезные физические проблемы. Тем не менее, ЦДХ продолжало строить высотные дома в черных районах до 1968 года, когда федеральное правительство прекратило финансирование высотных зданий для семейного жилья.Всего ЦДХ построило 168 многоэтажных домов примерно на 19 700 квартир для семей. В 1966 году группа арендаторов подала в суд на CHA, утверждая, что агентство увековечивает расовую сегрегацию, размещая проекты в гетто. В Готро против Жилищного управления Чикаго, федеральный судья запретил ЦДХ строить дополнительное семейное жилье в черных жилых районах. Он приказал агентству построить разрозненное жилье в другом месте города.После этого власть построила не более чем горстку разбросанных домов. После Gautreaux По решению ЦДХ, почти все жилье, построенное ЦДХ, предназначалось для пожилых арендаторов, жилье, которое можно было построить в белых районах города. ЦДХ построил свой первый проект для пожилых людей в 1959 году, а в период с 1961 по 1976 год ЦДХ построил 46 жилых комплексов, всего 9 607 единиц. Семейные высотные дома продолжали демонстрировать социальные проблемы, и здания продолжали разрушаться.В 1996 году федеральное министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) взяло под свой контроль ЦДХ по причине бесхозяйственности и плохой работы. Примерно в то же время HUD радикально изменил свою политику, выступая за снос разрушенных многоэтажных домов. Чикаго снесло несколько высотных зданий в 1996 и 1997 годах, планируя перестроить эти районы с использованием государственного жилья и жилья для домохозяйств со средним уровнем дохода. ЦДХ восстановило контроль со стороны федерального правительства, продолжая снос и реконструкцию. Харви М. Чолдин Библиография Деверо, Боули младший Дом для бедных: субсидируемое жилье в Чикаго, 1895–1976. 1978 г. Хирш, Арнольд Р. Создание второго гетто: раса и жилье в Чикаго, 1940–1960. 1983 г. Мейерсон, Мартин и Эдвард С. Бэнфилд. Политика, планирование и общественные интересы: пример государственного жилья в Чикаго. 1955 г.

8 примечательных многосемейных проектов дебютируют в 2020 году

1. В БРУКЛИНЕ

РАЗВИВАЕТСЯ МЕГА-КОМПЛЕКС

В Denizen Bushwick 911 квартир (20% доступных), 15 мега-росписей и 100 000 квадратных футов открытого пространства, включая общественный парк площадью 17 850 квадратных футов.ODA New York разработало для девелопера Rabsky Group всю застройку стоимостью 1,2 миллиона квадратных футов — архитектуру, интерьеры и ландшафтный дизайн. В отеле есть боулинг, бассейн, игровая комната, боксерский ринг, кухня шеф-повара, стена для скалолазания, спин-студия, студия йоги, симулятор гольфа и кинотеатр. Удобства на крыше: обеденная зона с четырьмя кухнями, поле для мини-гольфа, сад с гамаками, парк для собак и полностью укомплектованный сад с 250 видами местных нью-йоркских деревьев и 1200 видами кустарников и многолетников, а также ферма на крыше.Предприятие расположено на земле, которую когда-то занимала пивоварня Rheingold (1854 г.). Когда-то в Бруклине находились сотни пивоварен, в том числе Piels Bros., Schaefer, Liebmann’s и Pabst Blue Ribbon. В течение многих лет компания Rheingold, «Экстра сухое пиво», проводила ежегодный конкурс «Мисс Рейнгольд». Бруклинцы определенного возраста вспомнят его классический джингл: «Мое пиво — Rheingold, сухое пиво (шишка-шишка). Думайте о Рейнгольде, когда покупаете пиво ». Также в команде: ADG Engineering (SE), Philip Habib & Associates (CE), MG Engineering (MEP), LaufsED (консультант по фасадам), Schuco (подрядчик по фасадным стенам), Azzarone Contracting Corp.(подрядчик по бетону) и плотник (GC). Фреска выше принадлежит Аарону Ли-Хиллу, канадскому художнику из Бруклина, который черпал вдохновение в исторической культуре коренных американцев. Фреска у бассейна (напротив) создана художником итальянского происхождения Пикселем Панчо, чья студия Pixelpancho находится в Майами. Эти и 13 других были заказаны для проекта некоммерческой организацией OPEN OPEN, основанной в 2017 году для поддержки художников и местных организаций.

2.39-ЭТАЖНАЯ БАШНЯ оживляет ЦЕНТР САН-ФРАНЦИСКО

Недавно построенная башня Fifteen Fifty в Калифорнии возвышается на 400 футов на 1550 Mission Street в Сан-Франциско. Его 550 резиденций варьируются по размеру от студий до трехкомнатных, а также пентхаусы. Аренда по рыночной ставке составляет от 3500 до 9900 долларов в месяц; 20% квартир предназначены для малообеспеченных семей. Также представлены: фитнес-клуб Equinox Van Mission площадью 32 000 квадратных футов, новая таверна Bar Agricole, частный парк площадью 12 000 квадратных футов и коллекция произведений искусства Джессики Сильверман.Skidmore, Owings & Merrill (архитектор) объединились с Marmol Radziner (интерьеры и ландшафтный дизайн) и Build Group (GC) на предприятии.

3. ПЕРВОЕ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НА ЗОЛОТОМ ПОБЕРЕЖЬЕ ЧИКАГО

Компания Booth Hansen Architects спроектировала 61 Banks Street для застройщика Draper & Kramer. Роскошный жилой дом на 58 квартир — первое подобное сооружение на Золотом побережье Чикаго за 35 лет. Darcy Bonner & Associates (интерьеры), Jacobs / Ryan Associates (ландшафтный дизайн) и Leopardo (GC) внесли свой вклад в восьмиэтажный проект.В аренде и мезонетах с двумя и тремя спальнями есть бытовая техника Bosch и JennAir, винные холодильники и сантехника Kohler и Toto.

4. ДЕРЕВЯННЫЙ ПРОЕКТ за пределами БОСТОНА ПОЛУЧАЕТ ПЛАТИНУМ

Харви, Чарльзтаун, Массачусетс, является одним из первых проектов деревянного строительства «пять на один» и первым многоквартирным домом по системе LEED для Homes Platinum (Multifamily) в районе Бостона. Разработан CBT и построен Lee Kennedy Co.для Catamount Management Corp., сообщество, состоящее из 177 единиц, имеет пять зарядных станций для электромобилей, хранилище для 184 велосипедов, место для мытья и выгула собак, а также зал для поездок на автомобиле.

5. КОМПЛЕКСНЫЙ ПОМОЩЬ БЕЗДОМНОЙ МОЛОДЕЖИ из группы риска в Эверетте, штат Вашингтон,

Расположенный в Сиэтле Cocoon House поддерживает бездомных и молодых людей из групп риска, предоставляя краткосрочное и долгосрочное жилье. Его новый центр LEED Silver в Эверетте, штат Вашингтон, предоставляет питание, консультационные помещения, компьютерную лабораторию, классы и места для отдыха для тех, кто переходит из бездомности.40 квартир организованы в микрорайоны от 8 до 10 единиц, каждая с общей кухней, прачечной и гостиной. GGLO (архитектор) также занимался интерьером и ландшафтным дизайном. Компания Kirtley-Cole Associates была генеральным директором.

6. giorgio ARMANI ДРАПИНЫ 56-ЭТАЖНОЙ ВЫСОТЫ FLORIDA В HAUTE COUTURE

Связанная группа и Dezer Development завершили Residences by Armani / Casa, Санни-Айлс-Бич, Флорида, с дизайном интерьера Джорджо Армани, архитектурой Сезара Пелли (1926-2019) и ландшафтной архитектурой Энцо Энеа.308 кондоминиумов начинаются с 2,9 миллиона долларов и доходят до 17 миллионов долларов за пентхаус, выходящий на север, площадью 5 986 квадратных футов.

7. ДОСТУПНАЯ АРЕНДА НА SAN DIEGO NETS 160

Два новых доступных населенных пункта расположены в полумиле от остановки троллейбуса и недалеко от продуктовых магазинов, ресторанов и медицинских учреждений в Сан-Диего. Stella предлагает сочетание 80 студий и жилых домов с одной спальней для бывших бездомных или людей с особыми потребностями.Bluewater имеет 80 квартир с одной, двумя и тремя спальнями для семей с низким доходом, зарабатывающих 30-60% AMI. Компания Developer Affirmed Housing сотрудничает с Suffolk (GC), Studio E Architects, Kettler Leweck Engineering, IVY Landscape Architects, NEXUS для доступного жилья, межконфессиональными общественными службами и Solari Enterprises.

8. ПРОЕКТ DENVER LUXURY ЗАРАБОТАЛ ДВЕ КРУПНЫЕ ОТРАСЛЕВЫЕ НАГРАДЫ

Parq on Speer, 16-этажный жилой / торговый центр Greystar в творческом районе Денвера, был включен в список Elite 1% ORA Properties 2019 и победитель конкурса Kingsley Excellence в 2020 году.Комплекс из 302 квартир, спроектированный Зиглером Купером, включает таунхаусы, пентхаусы и апартаменты от студии до трехкомнатной. Во всех домах есть интеллектуальное освещение, термостаты Nest и доступ к Wi-Fi. Удобства: две собачьи бега, велоспорт Peloton, студия йоги, спортивный зал и кухня для приготовления микроваров.

в защиту малоэтажного жилья

Пример смешанного использования, возможного в зоне Lowrise. Несколько домов на одну семью, занятых арендаторами, напротив традиционных многоквартирных домов и нового микро-дома через Google Street View.

Учитывая проблему, поставленную директивой мэра Сиэтла Эда Мюррея о добавлении 50 000 новых единиц жилья в следующие десять лет, вы можете подумать, что для города было бы странным временем обдумывать изменения кодекса, которые ограничат строительство нового жилья. Тем не менее, в мэрии в настоящее время прорабатывается законодательство, которое могло бы сделать именно это.

На следующей неделе Комитет городского совета Сиэтла по планированию, землепользованию и устойчивому развитию (PLUS) отправит набор поправок к правилам кодекса малоэтажных зон в весь городской совет.В зависимости от того, как комитет будет вносить поправки в законодательство, результатом может стать значительное сокращение количества жилья, которое может быть построено в малоэтажных зонах в ближайшие годы.

Предыстория

Во-первых, немного предыстории: малоэтажные зоны (от LR-1 до LR-3) составляют около 10% общей площади Сиэтла и представляют собой золотую середину между жилыми кварталами на одну семью и средними этажами с более крупными многоквартирными домами. Вместо этого в малоэтажных зонах можно создавать небольшие многоквартирные дома, таунхаусы и рядные дома в дополнение к домам на одну семью.Их часто можно найти возле артерий, хорошо обслуживаемых транзитом, что делает их идеальным местом для роста.

Действующее законодательство частично является ответом на жалобы, возникшие в связи с переписыванием в 2010 году правил кодекса малоэтажных зон, которые, наряду с текущим жилищным бумом в Сиэтле, были успешными в стимулировании строительства нового жилья. (В период с 2011 по 2014 год было построено или разрешено более 4000 новых жилых домов в малоэтажных зонах.) Жалобы на масштаб новых проектов и их влияние на районы вынудили городской совет поручить Департаменту планирования и развития (DPD) пересмотреть новые правила, и DPD ответила законопроектом в 2014 году.После неудачной апелляции в 2014 году в рамках экологической экспертизы DPD и дополнительной проверки предлагаемого законодательства Комитетом по вопросам доступности и пригодности жилья (HALA) член совета Майк О’Брайен представил закон, который налагает некоторые из рекомендованных DPD новых требований к малоэтажному строительству.

Предлагаемое законодательство

Предложение О’Брайена представляет собой добросовестное стремление к компромиссу для решения некоторых проблем, связанных с проблемами роста малоэтажной зоны Сиэтла, без существенного препятствования новому строительству.Заметные предлагаемые изменения включают:

• Ограничение количества таунхаусов и таунхаусов, которые могут быть выставлены на продажу в зонах LR1; в некоторых случаях код в настоящее время допускает дополнительную единицу для двух подразделенных лотов, чем для единой объединенной партии равного размера. Этот закон исправляет это несоответствие.

• Новые требования к отступлению верхнего уровня; в зданиях выше определенной высоты верхний этаж должен иметь отступ со стороны здания, выходящей на улицу, если проектировщик не сможет показать лучший способ решить проблемы, связанные с воспринимаемым масштабом и объемом здания.Идея, лежащая в основе этого требования, состоит в том, чтобы попытаться минимизировать воспринимаемый объем новой конструкции, продолжая позволять ей достигать аналогичной высоты.

• Новые требования к пересмотру проекта для зон LR2, которые могут повлиять на здания всего с восемью блоками.

Делает хуже

Вполне вероятно, что даже в том виде, в каком они написаны, предлагаемые правила приведут к небольшому снижению количества построенных новых единиц жилья по сравнению с несколькими прошлыми годами.К сожалению, для группы активистов, активно выступающих против «масштабной» застройки малоэтажных зон, изменения, внесенные в действующее законодательство, не идут достаточно далеко. Эта группа, которая называет себя Seattle Speaks Up, собрала на прошлой неделе слушания по предлагаемым изменениям, сравнивая малоэтажные зоны Сиэтла с современной интерпретацией сталинских жилых домов в мрачных столицах Восточной Европы. (Эрика К. Барнетт освещала слушания в The C is For Crank.)

Seattle Speaks Up просит внести ряд изменений в законодательство О’Брайена, которые сделают строительство нового жилья более дорогостоящим и позволят его меньше.Предлагаемые запрошенные изменения включают устранение бонусов за высоту и плотность для зданий, частично находящихся ниже уровня земли, различные новые требования к отступлению и обременительные процессы проверки новых проектов.

Одна из наиболее важных поправок, которую добивается Seattle Speaks Up, — это изменение способа расчета коэффициента площади здания (FAR). (FAR — это измерение площади здания по сравнению с размером участка; чем больше FAR, тем выше плотность). Группа стремится включить в расчет FAR более непригодное для использования жилое пространство, такое как внешние лестницы, проходы и подвальные складские помещения. .(Предлагаемый О’Брайеном закон должен включать некоторые внешние коридоры в расчет FAR, если они закрыты не менее чем на 50%.) Поскольку здания в малоэтажных зонах должны соответствовать максимальным ограничениям FAR, это изменение будет означать, что строители не смогут включать столько же единиц в новостройках. Будет запущено меньше проектов, а в начатых будет меньше единиц.

Что делает эту ситуацию еще более тревожной, так это то, что несколько членов совета, в том числе уходящие на пенсию Том Расмуссен и Ник Ликата, выразили поддержку этим запрошенным положениям и пообещали добиваться поправок, которые добавят их в законодательство.

Почему это важно

Эта новая угроза жилью в Сиэтле не могла возникнуть в худшее время. Ожидается, что к 2040 году в регионе Пьюджет-Саунд прибавится 1,4 миллиона новых жителей. Те, кто не может найти жилье в городских, доступных для общественного транспорта районах, таких как малоэтажные районы Сиэтла, часто в конечном итоге будут жить дальше и больше полагаться на поездки на автомобиле. Это не эффективная стратегия борьбы с изменением климата, заторами или разрастанием городов, которые угрожают нашим близлежащим фермам, лесам и диким местам.

Любые дополнительные ограничения на новое жилье в малоэтажных зонах также усугубят наш кризис доступного жилья. Заявленная мэром Мюрреем цель — 50 000 новых единиц жилья в следующие десять лет будет трудно достичь даже без новых обременительных ограничений, которые не стимулируют новое строительство. Учитывая, что в ближайшие годы ожидается сохранение высоких темпов роста населения и рабочих мест, продолжение создания новых предложений в малоэтажных зонах должно стать важным компонентом любой стратегии по удержанию цен на жилье в Сиэтле от постоянного неконтролируемого роста.

Если вы хотите показать городскому совету, что вы поддерживаете продолжающийся рост жилищного строительства в наших малоэтажных зонах, рассмотрите возможность а) отправки по электронной почте городского совета с выражением вашего несогласия с дальнейшими поправками к законодательству О’Брайена и б) участия в заседании комитета PLUS Вторник, 16 июня, в 14:00.

Джесси Пьедфорт — председатель Sierra Club — Seattle Group.

Примечание редактора: Первоначальная публикация включала фотографию, сделанную не из зоны Lowrise, и опускал тот факт, что многие здания в зонах Lowrise являются домами на одну семью, в которых проживают как арендаторы, так и домовладельцы.

Джесси Пьедфорт (приглашенный участник)

.