ПРОЕКТИРОВАНИЕ МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ, МНОГОКВАРТИРНЫХ. ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ МНОГОЭТАЖНЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ. РАЗРАБОТКА ПРОЕКТНОЙ И РАБОЧЕЙ ДОКУМЕНТАЦИИ.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ, МНОГОКВАРТИРНЫХ.

Проектирование многоэтажного жилого дома (многоквартирного дома) является самым масштабным по вовлеченности в процесс направлением проектирования жилых зданий.

По данной характеристике этот раздел замыкает условную иерархию работ над объектами жилых зданий, к которым также относятся:
   •   проектирование домов, коттеджей;
   •   проектирование таунхаусов, блокируемых домов;
   •   проектирование малоэтажных жилых домов;
   •   проектирование социального жилья.

И, если проектирование малоэтажных многоквартирных домов можно смело назвать одной из самых востребованных методик решения вопроса социально доступного жилья, то проектирование многоэтажных домов можно с уверенностью охарактеризовать как одну из самых комплексных и ответственных задач по организации жилого пространства для различных групп населения, где требуется сведение воедино различных функциональных зон и реализация ожиданий различных категорий потенциальных жильцов.

Особенность проектирования многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Сегодня проектирование многоэтажного дома чаще всего подразумевает разработку проекта многофункционального жилого комплекса (далее — МФЖК) и включает проектирование: жилой и офисной (административной) части, физкультурно-оздоровительного блока, подземной автостоянки, а в некоторых случаях, даже детского сада.
Пример такого подхода (проект 25-ти этажного жилого дома со встроенным детским садом и подземной автостоянкой) разработан проектной организацией НЕОКА и реализуется в г. Химки (МО).

Разработка проектов многоэтажных многоквартирных домов возлагает дополнительную ответственность на проектную организацию, требует наличия опыта проектирования зданий и сооружений различного функционального назначения и навыков

комплексного подхода к решению поставленной задачи.
Ведь сразу охватить и подробно описать все аспекты предстоящей работы заказчику подчас бывает очень сложно, к тому же в первую очередь его интересует финансовая выгода от проекта. Поэтому на проектную организацию возлагается ответственная роль своевременно и полно раскрыть все ожидания, как заказчика, так и будущих жильцов, чтобы преломив их через призму своего опыта проектирования многоэтажных домов и МФЖК, на выходе получить коммерчески успешный проект дома «для жизни».

Можно сказать, что проектирование многоэтажного жилого дома (многофункционального жилого комплекса) во многом схоже с

проектированием торговых и развлекательных центров. Но также есть принципиальное отличие, – вне зависимости от того, какая задача стоит перед проектной организацией, – проектирование многоэтажного здания (многоэтажного жилого дома) или проектирование малоэтажного здания (малоэтажный жилой дом), или проектирование коттеджа (индивидуального жилого дома), – все объекты проектирования должны, прежде всего, быть удобными для жизни. Это не значит, что в своей работе мы снижаем планку требований к внешней привлекательности проектируемых объектов, но, по нашему мнению, такие здания, в первую очередь, должны воплощать в конструктивных и архитектурных решениях представление об уюте и комфорте будущих жильцов, создавать такие условия, оказавшись в которых человек подумает: «я хочу здесь жить».

Многоэтажный многоквартирный дом – здание, предназначенное для одновременного пребывания и проживания большого количества людей, чьи потребности к организации внутреннего пространства зачастую сильно отличаются. Это и есть самая сложная и ответственная задача при проектировании жилых зданий и домов, – оптимизация планировочных решений под требования всего спектра потенциальных жильцов. Планировочная схема квартир, – это своего рода муравейник, в котором сформировать комфортную внутреннюю среду возможно только при грамотном распределении технологических потоков.

Существует 2 формы организации работ по планировке внутренних помещений:
   1)   В большинстве случаев данная задача решается применением планировочной схемы квартир свободного типа, без чистовой отделки, а выбор вариантов внутренней отделки остаются за будущими жильцами. Решение популярное, но не позволяет полностью реализовать весь экономический потенциал, заложенный в разработку и реализацию многоэтажного многоквартирного жилого дома.
   2)   Альтернативой может служить применение типового дизайн проекта квартиры. Это крайне недооцененный вариант оптимизации планировочных решений. Организация внутреннего пространства за счет разработки типовых дизайн проектов квартир сулит существенную экономическую выгоду, открывает ряд дополнительных возможностей как для строителя, так и для покупателя. Такой подход позволяет качественно улучшить проект: предоставить дополнительный сервис для покупателей недвижимости, организовать централизованную работу по отделке помещений, а также получить дополнительную прибыль для заказчиков и экономию затрат для жильцов. При этом применение типового дизайн проекта подходит не только под

проектирование многоэтажного дома, но так же эффективно и экономически целесообразно для других разделов проектирования жилых зданий (особенно актуально для проектирования малоэтажных жилых домов, таунхаусов и блокируемых домов).

В отличие от разработки малоэтажных жилых домов,

проектирование многоквартирных многоэтажных домов не позволяет избежать прохождения государственной экспертизы, и применить одностадийное проектирование, но зато дает возможность организовать на сравнительно небольшом участке жилое пространство и сопутствующую инфраструктуру для большого количества жителей. Это особенно актуально для густонаселенных городских районов с нехваткой жилой площади, особенно при высокой стоимости земли. Поэтому для таких объектов применяется двустадийное проектирование: после предварительного проектирования разрабатываются проектная документация и рабочая документация.

Для корректной организации инфраструктуры и жизненно важных технологических условий функционирования многоквартирных многоэтажных домов, особенно в случаях интегрирования в существующую застройку, обладающую своей давно сложившейся инфраструктурой, целесообразно осуществлять

проектирование многоэтажных жилых домов в рамках работ по разработке проектов планировки территорий, комплексного проектирования микрорайонов или генерального плана поселений. Это позволяет учесть не только особенности разрабатываемого участка, организовать транспортные и технологические потоки, а также связывать различные объекты и территории между собой.

Проектная организация НЕОКА обладает достаточным опытом и мощностями для разработки проектов многоквартирных многоэтажных домов

, а также для комплексного проектирования зданий и проектирования микрорайонов, поселков, генпланов, что является надежной базой для уверенной и гарантированно успешной работы над столь сложными проектами.

Проектирование жилых домов (многоэтажных) и зданий. Проектирование высотных и монолитных зданий. Проектирование многоквартирных жилых домов, стоимость. Разработка проекта многоэтажного жилого дома и здания в Москве и Рязани

Разработка проекта многоэтажного жилого дома – этап не менее ответственный, чем его возведение. Именно на этапе проектирования закладываются основы комфортной жизни, продумываются до мелочей планировки квартир, рационально организуется пространство общего пользования, разрабатываются архитектурные решения, радующие глаз, обеспечивается безопасность и конструктивная надежность здания.

Наш проектный институт осуществляет проектирование жилых и промышленных зданий на протяжении многих лет. За это время многие наши проекты превратились в прекрасные архитектурные объекты, украсившие собой Рязань и ставшие уютным домом для сотен жителей нашего города. Если вы цените профессиональный подход – закажите проектирование жилых зданий в ПИ «Рязаньагропромпроект»!

Разработка проекта жилого здания как искусство

Разработка проекта многоэтажного жилого здания – это сложный комплексный процесс, который преследует сразу несколько целей:

• создать строение, которое идеально впишется в окружающий ладшафт или архитектурный ансамбль города;
• заложить основу для максимального удобства как для жильцов комплекса, так и для прохожих;
• обеспечить безопасность строения и соответствие всем строительным нормам и нормативам;
• обеспечить соответствие эксплуатационных характеристик здания европейским стандартам;
• задать высокий уровень комфорта как в продуманных планировках квартир, так и в проекте внутридомовой инфраструктуры.

Проектирование многоэтажных высотных зданий и жилых комплексов, осуществленное командой наших специалистов, обеспечивает максимальное выполнение всех этих задач. Мы в совершенстве овладели искусством проектных разработок, которые становятся лучшими образцами современной архитектуры нашего города.

Проектирование многоквартирных домов: от идеи до детальной разработки

Мы обеспечиваем индивидуальный подход к каждому нашему заказчику, учитываем все пожелания и замечания. Вы приходите к нам с образом будущего вашего жилого комплекса, а уходите – с проектом, проработанным до мелочей.

Мы осуществляем как проектирование многоэтажных высотных жилых домов, так и разработку проектов малоэтажной застройки. Наш конек – проектирование монолитных зданий, отвечающих последним тенденциям в градостроительстве.

Проектирование многоэтажных домов по оптимальным расценкам

Наши цены формируются не на основе наших затрат, а исходя из конкретной пользы, которую получит наш заказчик. Вы платите за результат, за качество проделанной работы, за ту выгоду, которую вам принесет наш проект.

Проектный институт «Рязаньагропромпроект» — проектирование жилых многоквартирных домов, стоимость которого рациональна и справедлива.

Многоквартирные дома из ЛСТК

Многоквартирные дома из ЛСТК

Многоэтажные жилые дома, таунхаусы и общежития

• Стены защищены от влаги, промерзания, возможность облицовки любым материалом Теплый вентилируемый фасад
• Строительство из негорючих материалов, внутренние стены из 2 слоев ГВЛ Полная пожарная безопасность

Проекты многоквартирных домов АРС-Пром

Категория дома

Все

Многоквартирный дом

Таунхаус

Общежитие

Этажность дома

Количество квартир

Все

4 и меньше

от 5 до 9

от 10 до 19

от 20 до 29

больше 30

Срок монтажа

Все

До 8 недель

9-12 недель

13-24 недель

от 25 недель

Невский

Многоквартирный дом «Невский»

3 этажа / 24 квартиры / 1850 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 6 Рейтинг: 3,33 из 5 из 5 Давыдов

Многоквартирный дом «Давыдов»

3 этажа / 24 квартиры / 1577 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 3 Рейтинг: 4,33 из 5 Суворов

Многоквартирный дом «Суворов»

3 этажа / 30 квартир / 1503 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 6 Рейтинг: 4,50 из 5 Жуков

Многоквартирный дом «Жуков»

3 этажа / 18 квартир / 1407 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 2 Рейтинг: 4,00 из 5 Ушаков

Многоквартирный дом «Ушаков»

3 этажа / 15 квартир / 775 м²
Срок монтажа: 16 недель

Кутузов

Многоквартирный дом «Кутузов»

2 этажа / 12 квартир / 600 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 7 Рейтинг: 3,29 из 5 Потемкин

Многоквартирный дом «Потемкин»

2 этажа / 8 квартир / 542 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 1 Рейтинг: 5,00 из 5 Тухачевский

Таунхаус «Тухачевский»

2 этажа / 2 квартиры / 567 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 5 Рейтинг: 2,80 из 5 Панфилов

Таунхаус «Панфилов»

2 этажа / 2 квартиры / 343 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 1 Рейтинг: 1,00 из 5 Ватутин

Таунхаус «Ватутин»

2 этажа / 2 квартиры / 343 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 4 Рейтинг: 4,50 из 5 Кузнецов

Таунхаус «Кузнецов»

2 этажа / 2 квартиры / 283 м²
Срок монтажа: 12 недель

Голосов: 5 Рейтинг: 2,00 из 5 Общежитие

Общежитие «Общежитие»

2 этажа / 28 квартир / 442 м²
Срок монтажа: 16 недель

Проектные решения от АРС-Пром

АРС-Пром предлагает несколько готовых решений для строительства быстровозводимых таунхаусов из стальных металлоконструкций или жилых домов из сэндвич панелей.

Главная особенность этих проектов в экономической эффективности строительства: легкие стальные конструкции доставляются на вашу стройплощадку в полном комплекте, готовые к монтажу. Точно в соответствии с вашей сметой. Других расходов на материал не будет.

Конструкция многоквартирного дома

Вентилируемый фасад

В конструкции стены и кровли укладывается утеплитель, защищенный от влаги пленками паро, ветро и гидрозащиты. Наружная облицовка стен выполняется по принципу «вентилируемого фасада»: между утеплителем и фасадным материалом АРС-Пром выдерживается небольшое расстояние – так исключается возможность образования конденсата внутри защищенных от влаги ограждающих конструкций.

Легкий каркас из профилей АРС-Пром

Основой конструктивной системы АРС-Пром для многоквартирного дома является фирменный несущий каркас из стального профиля. Толщина профиля варьируется в зависимости от требований проекта и составляет не менее 1 мм. Профиль с цинковым покрытием первого класса для защиты от коррозии и факторов внешней среды. Для элементов наружных стен используется термопрофиль АРС-Пром, исключающий образование «мостиков холода».

Огнестойкая отделка

Для внутренней обшивки помещений обычно используют 2 слоя гипсокартона. Внешняя облицовка здания выполняется из стального профлиста, фасадных касcет, производства АРС-Пром или любых других фасадных материалов.

4 причины выбрать стальные дома АРС-Пром

АРС-Пром создает конструкции для эффективной, быстрой и экономически выгодной малоэтажной застройки. Затраты времени и средств на строительство домов под ключ из стальных конструкций – минимальны. Прочтите 4 аргумента в пользу застройки с помощью конструкций АРС-Пром и убедитесь в их неоспоримой экономичности.

01

Монтируются быстро, на болты и саморезы

Конструкции готовятся к сборке в заводских условиях: все элементы производятся точно по проекту, в них готовы отверстия для крепежа. На стройплощадку конструкции прибывают готовыми к монтажу. Благодаря тому, что конструкции АРС-Пром не нужно резать, сверлить и выравнивать на стройплощадке, общее время строительства сокращается на 40-50%, что равносильно снижению затрат на оплату труда и стоимости работ в целом. Как следствие, вы получаете меньшую цену на работы и быстрый возврат инвестиций.

02

Точность конструкций до 1 мм

Точное проектирование зданий и полностью автоматизированное производство конструкций обеспечивают минимальное количество отходов на площадке и способствуют максимально точной геометрии конструкций. Вы получаете точную оценку стоимости всего строительства на этапе проекта. Непредвиденные расходы на материалы исключены. Кроме того, абсолютно точные конструкции – это абсолютно ровные стены, их не придется выравнивать. Еще одной статьей расходов меньше!

03

Удешевление фундаментных работ

Стальные конструкции весят меньше, чем эквивалентное по размеру бетонное строение, что снижает общую нагрузку на фундамент до 30%. Затраты на фундамент при строительстве многоквартирных домов составляют 5 – 10% от стоимости объекта. Снижение нагрузки на фундамент на 30% означает экономию 1,5 – 3% на цене каждого квадратного метра строительства.

04

Минимальная ширина перекрытий

Тонкие стальные межэтажные перекрытия разработаны, чтобы минимизировать общую высоту полов, а вместе с ней – уменьшить общую высоту здания и сократить расходы на его строительство. Стальная конструкция допускает любую высоту потолков.

Закрыть

риэлторов в малоэтажных домах — BusinessToday

«Покупайте землю, они ее больше не строят», — сказал Марк Твен. Если бы только инвестировать в недвижимость было так же просто, как сказать «купи землю». Ввиду недоступности (в городах), неопределенности (оценки в слаборазвитых районах) и ненадежности (в отношении права собственности) покупка земли больше не является вариантом для многих. Сегодня большинство покупателей рассматривают построенную недвижимость как первый вариант не только для того, чтобы избежать хлопот со строительством дома, но и из-за легкой доступности финансирования для таких проектов.

Даже если вы решите купить квартиру, земля, на которой она построена, и ваша доля в ней играют важную роль в ее потенциальном повышении цены. Фактически, зарегистрированный договор купли-продажи гарантирует право собственности на землю, равную площади ковра в вашей квартире, — «неразделенную долю земли». Это часть земли, обозначенная как отдельная квартира и зарегистрированная на имя покупателя. Он называется «неделимым», потому что земля не имеет определенных границ в рамках проекта, но вы все равно имеете на нее право.Итак, если предположить, что квартира четыре в одном (все четыре одинаковых размера) на участке площадью 2400 кв. Футов, неразделенная доля будет составлять 600 кв. Футов.

Хотя это кажется лишь условной долей всего проекта, ваша доля земли играет важную роль в повышении ценности вашей квартиры. Вот как. Цена любой квартиры состоит из двух основных стоимостных составляющих. Первый основан на стоимости строительства, которая обычно одинакова для аналогичного качества строительства в пределах местности.Вторая составляющая привязана к доле земли в квартире. По мере того как квартира стареет, строительная составляющая обесценивается, но доля земельной составляющей растет. Чем больше доля, тем выгоднее сделка.

Это кажется базовой концепцией, так почему мы на ней акцентируем внимание? Это потому, что теперь у вас есть возможность максимизировать свою неразделенную долю земли. Это может произойти только при покупке квартир в малоэтажной застройке, а не в многоэтажных проектах.

Как правило, малоэтажные многоквартирные дома имеют план «цокольный + 2 этажа» или «цокольный + 3 этажа».Из общего числа проектов в сфере недвижимости, запущенных за последние 10 месяцев, 55% были малоэтажными. Возможность купить один увеличивается, поскольку большинство этих проектов находятся в «доступном» сегменте, даже в метро, ​​где малоэтажные дома до сих пор не были популярным явлением.

Например, в Национальном столичном регионе такие игроки рынка недвижимости, как BPTP, Vatika Group, Raheja Developers и Assotech, удовлетворяют этот рыночный спрос. Хотя не все связывают эту тенденцию с фактором стоимости, они определенно видят спрос.Хариндер Диллон, генеральный менеджер по маркетингу Raheja Developers, говорит: «Эта тенденция возникает, поскольку некоторые клиенты предпочитают уединение и пространство, которые предлагают отдельные этажи. Кроме того, экономятся дополнительные расходы, связанные с такими удобствами, как лифты, большие общие зоны и обслуживание оборудования. в случае малоэтажной застройки. Кроме того, можно получить выгоду от наличия достаточного пространства, которое может быть ограничением в многоэтажных квартирах ».

Если вам интересно, почему застройщик хочет строить малоэтажную квартиру по сравнению с большой по объему, то вот вам веская причина.Стоимость строительства ниже (до 50% дешевле, чем у многоэтажек) и требуется меньше оборудования для ремонтных работ. Таким образом, затраты экономятся, и разработчики, как правило, используют стратегию больших объемов.

Говорит Нитеш Кумар, директор по маркетингу TDI Group: «Малоэтажное строительство помогает сократить расходы, поскольку можно отказаться от ряда услуг. Например, легче соблюдать нормы пожарной безопасности, отдельное парковочное место не требуется. могут быть созданы внутри конструкции, нет необходимости содержать подвал и не требуются лифты.Все это дает значительную экономию для застройщика ».

На медленном рынке этот формат строительства получил распространение. Для застройщика, у которого не хватает денежных средств, есть смысл пойти на малоэтажные проекты. рост, развитие с низкой плотностью и сосредоточение внимания на базовой инфраструктуре, скорость доставки намного выше по сравнению с развитием с высокой плотностью. Это позволяет разработчикам завершить больше проектов в заданные сроки. Кроме того, поскольку нет дорогостоящих строительных работ, разработчик сталкивается с гораздо меньшим риском.

Однако малоэтажные проекты — это не просто покупка по дешевке или сокращение затрат. Жилье с низкой плотностью застройки, где дома расположены просторно среди обширных зеленых насаждений, становится все более популярным, и девелоперы привлекают покупателей такими нишевыми проектами. Проекты жилья с низкой плотностью застройки имеют в среднем 10-20 единиц жилья на акр и имеют более высокую цену по сравнению с групповым домом, в котором в среднем 35-40 единиц жилья на акр. По словам Анураг Матур, заместителя управляющего директора Cushman & Wakefield: «Руководители высшего звена, работающие в индийских и транснациональных корпорациях, а также известные бизнес-семьи из городов, по-прежнему считают районы вокруг делового района« домом »и предпочитают эксклюзивные малоэтажные здания, а не пригороды. массовые жилищные комплексы.»Эксперты также ссылаются на другие неотъемлемые преимущества малоэтажного дома, которые предпочитают покупатели. Например, если это дом для отдыха, проекты обычно расположены вдали от оживленных районов. Это дает им более высокую стоимость при перепродаже, оценку инвестиций, а также спокойствие и конфиденциальность. . »Хорошая инфраструктура, особенно хорошие дороги, — главный стимул для людей вкладывать средства в недвижимость на окраинах метро. Это, в сочетании с низкой плотностью строительства и высокой вентиляцией, делает его более привлекательным для покупателей », — говорит Рохит Парихар из консалтинговой компании Realtech Investments.Дж. Анилкумар, руководитель отдела маркетинга компании Southern Investments, добавляет: «Никакое благоустройство и террасные сады не могут компенсировать перегруженность окрестностей и нехватку открытых пространств в многоэтажном комплексе».

Еще одним благоприятным фактором является возможность расширения существующей застройки. «Обычно малоэтажная жизнь ассоциируется с растущими семьями, но все больше молодых специалистов и одиноких людей выбирают этот образ жизни. Владельцам домов с домашними животными удобнее жить в малоэтажных домах», — говорит Парихар.»Один из недостатков высотных зданий заключается в том, что помимо более высокой стоимости строительства, общественные удобства могут быть недостаточными. Итак, в случае 20-этажного проекта, если у местной пожарной службы нет кранов, которые могли бы добраться до него. в случае пожара это создает опасную ситуацию », — отмечает Кумар.

Почему доступные малоэтажные дома могут быть краткосрочным трендом
Несмотря на то, что тренд малоэтажных домов набирает обороты, некоторые эксперты считают, что он может длиться недолго, особенно в доступном сегменте.Основная причина в том, что маржа для застройщика меньше, чем в многоэтажке. В более высоком здании не только дополнительные деньги можно заработать на общих помещениях, но и затраты на обслуживание выше. Еще один фактор — рост цен на землю, особенно в районах, близких к городам. «В централизованных местах метро, ​​таких как Дели, Бангалор и Мумбаи, первый инстинкт строителя состоит в том, чтобы максимально увеличить доступную площадь за счет строительства высотного проекта», — говорит Гаган Сингх, генеральный директор по развитию проектов Jones Lang LaSalle Meghraj.

Кроме того, жилищная политика правительства требует определенной плотности для каждого акра застроенной земли. Поэтому виллы, занимающие мало места, менее популярны среди проектировщиков, чем многоквартирные дома, которые могут вместить больше людей на одном участке. В июле прошлого года правительство Харьяны, стремясь продвигать доступное жилье, объявило о схеме ограничения цен на дома. В свою очередь, правительство разрешило строителям строить больше единиц жилья меньшего размера на той же территории.Стимулы включают смягчение нормы плотности (с нынешних 250 человек на акр в Гургаоне до 600 человек на акр) и более высокую площадь покрытия земли с 35 до 50 процентов.

«Сегодня каждый застройщик строит малоэтажные дома, чтобы генерировать денежный поток, поскольку они легко продаются из-за их низких цен. Тем не менее, во всех штатах есть коэффициент плотности (количество людей, проживающих на акр), который застройщик должен соблюдать это необходимо учитывать при планировании проекта. Таким образом, для сохранения плотности застройщику также придется строить многоэтажные дома », — говорит Кумар.

Это хорошая новость для нынешних владельцев. Растущий спрос означает, что малоэтажные дома будут ценными активами, поскольку цены будут продолжать расти. Эксперты по градостроительству также считают, что развитие поселков-спутников приведет к увеличению спроса на малоэтажные квартиры. Они видят в этом ответ на интенсивное давление на гражданскую инфраструктуру в центральных районах городов.

Решение о строительстве многоэтажного или малоэтажного дома будет основано на ваших индивидуальных предпочтениях.Например, если вы ищете квартиру с прекрасным видом, то высотная квартира — лучший вариант. Однако помните, что цены на малоэтажные проекты могут оказаться недоступными по мере восстановления рынка.

Зачем нужна малоэтажная

• Более высокая неразделенная доля земли.
• Вероятность удорожания выше.
• Приходится иметь дело с меньшим количеством людей.
• Доступные малоэтажные проекты могут быть краткосрочным трендом.

Недостатки

• Меньше места для мест общего пользования. У высоких зданий площадь меньше, чем у аналогичного количества малоэтажных домов, что оставляет больше места для парков.
• Жители многоэтажек меньше шумят снаружи и могут дышать более чистым воздухом.
• Контролируемый вход в высотные здания снижает страх перед преступностью.
• Жителям многоэтажек не нужно возиться с дворовыми и ремонтными работами, хотя они могут заплатить более высокую плату.
• С высоток открываются великолепные виды.

Саннивейл, Калифорния —

драм

Прогресс

Статус проекта: Малоэтажные апартаменты Stewart Village на 57 квартир завершены. Остальные квартиры находятся в стадии строительства.

Комиссия по планированию рекомендовала одобрить проект горсовету 8 апреля 2019 года. Городской совет одобрил проект 23 апреля 2019 года. Отчет сотрудников и протокол собрания доступны ниже:

Отчет и протокол комиссии по планированию

, 8 апреля 2019 г.

Отчет и протокол городского совета от 23 апреля 2019 г.

Утвержденный проект

Утвержденный проект включает 1051 жилую единицу, в том числе 944 единицы в трех- и пятиэтажных многоквартирных домах и 107 единиц в трехэтажных домах в стиле таунхаусов.Количество единиц включает 45 квартир для семей с очень низким доходом и 13 единиц таунхаусов по ценам ниже рыночных. Общественные улучшения включают в себя открытие общественного парка площадью 6,5 акра и расширение Индиан-Уэллс-авеню на восток, чтобы соединиться с перекрестком Дуэйн-авеню и Стюарт-драйв.

Экологическая экспертиза

Закон о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA) требует, чтобы все государственные и местные органы власти учитывали экологические последствия проектов, в отношении которых они имеют дискреционные полномочия.Отчет о воздействии на окружающую среду (ОВОС) был подготовлен и сертифицирован городским советом. Сертифицированный EIR состоит из проекта EIR и Final EIR, приведенных ниже.

Проект ОДП был доступен для общественного обсуждения и комментариев в течение 45 дней со 2 ноября по 17 декабря 2018 г. Общественные слушания Комиссии по планированию для принятия комментариев общественности по проекту ОДП были проведены 26 ноября 2018 г. Окончательный вариант ОДП включает проект документа ОДП, официальный ответ на комментарии и исправления к проекту ОДП.

Заключительный отчет о воздействии на окружающую среду

Проект отчета о воздействии на окружающую среду (ДЭИР) (10 МБ PDF)

Протокол комиссии по планированию, 26 ноября 2018 г. (скачать PDF)

Детали

Проект включает в себя снос трех существующих на территории офисных / научно-исследовательских (офисных / НИОКР) зданий и сопутствующей инфраструктуры для реконструкции жилого комплекса до 1051 таунхауса и многоквартирных домов, а также 6.Общественный парк площадью 5 акров.

Предлагаемый проект состоит из 944 квартирных единиц в районе зонирования MS / ITRR4 в сочетании пятиэтажных многоквартирных домов средней этажности и трехэтажных многоквартирных домов, при этом 6 процентов квартир должны быть зарезервированы для очень низких -доход хоз. Проект также включает в себя до 107 трехэтажных жилых домов в стиле таунхаусов с 13% доступными квартирами в соответствии с городской программой по ценам ниже рыночных. Высота зданий будет колебаться от 40 до 65 футов и потребует некоторых исключений из городских стандартов высоты в Муниципальном кодексе зонирования Саннивейла.Проект будет включать необходимое озеленение, парковку, сооружения для управления ливневыми стоками и открытые площадки.

Индиан-Уэллс-авеню будет продлен на восток и соединится с перекрестком Дуэйн-авеню и Стюарт-драйв. Расширение дороги будет включать велосипедные полосы движения в восточном и западном направлении, отделенные от автомобильного движения, и новые общественные тротуары.

Общественный парк площадью 6,5 акра будет расположен вдоль северной стороны предлагаемого расширения Индиан-Уэллс-авеню с фасадом на Индиан-Уэллс-авеню и Дуэйн-авеню.Парк будет доступен для новых и существующих жителей общины. Значительное количество существующих взрослых деревьев должно быть сохранено и включено в предлагаемую жилую застройку и общественный парк.

Фон

Площадка проекта разделена на промышленные и обслуживающие (MS) в сочетании с обозначениями промышленных и жилых домов средней плотности (MS-ITRR3) и промышленных и жилых домов высокой плотности (MS-ITRR4) и обозначена как жилые дома средней плотности. (RMED) и жилые дома высокой плотности (RHI) в Генеральном плане города Саннивейл.

Установка нового лифта | Среднеамериканский лифт

Проектирование и установка — помните о вас

Mid-American Elevator может похвастаться более чем 40-летним опытом установки всех типов лифтов и других лифтовых решений в различных средах. Мы производим полностью стороннее оборудование и предоставляем подробные руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию, чтобы вы могли:

• Устранение неисправностей и обслуживание вашего оборудования
• Легко получить любые необходимые компоненты
• Выявление проблем без специальных диагностических инструментов

Услуги по проектированию и разработке

Мы анализируем ваши требования и направляем вас к наиболее эффективному способу достижения ваших целей в области вертикального транспорта, интегрируя наши обширные знания строительных норм и правил, относящихся к вашему муниципалитету, правил ADA, обширного анализа трафика и требований экологической классификации для лифтов и подъемных решений.Мы предоставим на ваше одобрение исчерпывающие документы.

Ваш запрос включает четкое определение того, что мы предоставляем, и точно определяет проблемы координации. Этот процесс позволяет нам уменьшить проблемы, задержки и непредвиденные расходы на этапах производства, строительства и гарантийного обслуживания вашего проекта. Каждая новая установка сопровождается полным обслуживанием и обратным звонком в течение одного года; дополнительные годы можно приобрести по вашему запросу.

Опытный, обученный персонал

Только самые опытные специалисты по проектированию и управлению проектами из Средней Америки контролируют разработку, представление и утверждение вашего проекта; изготовление; разрешение; монтаж; настройка и тестирование; и гарантийное обслуживание.Мы можем выполнить работу в любой точке США.

Как минимум, наши руководители имеют 30-часовой сертификат OSHA, а наши выездные техники — 10-часовой сертификат OSHA. Они проходят специализированное обучение, специально предназначенное для лифтовой отрасли, и обучение для конкретного объекта, которое охватывает работу в высокопроизводительных и контролируемых средах. Персонал по управлению безопасностью, работающий полный рабочий день, обеспечивает безопасность всех наших рабочих и населения во время установки и регулярно проводит полевые проверки безопасности.Наша цель — создать рабочую среду без происшествий и травм.

Типы оборудования

Типы приводов лифтов

• Тяга
• Гидравлический
• Рейка и шестерня **
• Барабан намотки
• Ножничный подъемник
• Винтовая передача
• Гала Лифт
• Вакуум

* Устанавливаем элеваторное оборудование Инклинатор, Матот и ПВЭ.

** Предлагается через нашу дочернюю компанию USA Hoist.

ПРИГОРОДНЫХ КВАРТИР — Mojo Stumer

Загородный многоквартирный дом прошел долгий путь — искушенные покупатели или арендаторы больше не довольны простым кирпичным домом, но, выезжая на пригород, ищут нотку Манхэттена.Это не только в образе жизни, но и в их архитектуре.

Сообщества, такие как Грейт-Нек, пытаются перепланировать свои центры в центре города, сделав их более жилыми, чтобы помочь развитию розничной торговли и развития города. Новый городской пейзаж должен быть хорошо спроектирован, иначе эти проекты не принесут людям, в которых отчаянно нуждаются города Лонг-Айленда.

Эти сообщества также требуют более высокого качества архитектуры во всех своих зданиях, но особенно в многоквартирных домах, которые являются лицом многих из этих жилых сообществ.

Mojo Stumer участвует в строительстве трех новых многоквартирных домов на Северном берегу. Наш 35-летний опыт работы в сфере элитных жилищных работ как в частных квартирах, так и в частных домах позволяет нам применять очень изысканный подход к квартирам, повышая уровень дизайна и улучшая образ жизни жителей. Уровень детализации узнаваем будущими жителями и поднимает наши проекты на более высокий уровень. Помните … все дело в деталях.

Наше внимание к деталям распространяется не только на апартаменты, но и на элегантные, впечатляющие вестибюли, творческие коридоры и ожидаемые удобства, такие как комнаты отдыха, тренажерные залы, конференц-залы, комнаты для вечеринок и все открытые пространства.

Мы обладаем опытом во всех этих элементах и ​​вкладываем наши таланты в дизайне квартир и интерьеров во все из них. Более 35 лет MSA создает собственные интерьеры для всех наших проектов. Этот опыт позволяет нам создавать квартиры, которые не только функционально спланированы, но и легко вмещают мебель. Пропорции комнаты должны согласовываться с концепцией интерьера.

В нашей фасадной архитектуре мы создаем современное здание с элементами архитектуры малоэтажного городского таунхауса с фактурой городского пейзажа.Мы накладываем материалы и формы, чтобы создать захватывающий фасад, который работает с оконными решетками, улавливая как можно больше света, но сохраняя ощущение жилого дома, а не офиса. Наша архитектура всегда говорит сама за себя. Вот три примера двух новых многоквартирных домов, над которыми мы сейчас работаем.

Два шестиэтажных многоквартирных дома средней этажности одобрены для установки Lanidex Plaza

PARQ Parsippany Иллюстративная перспектива, глядя на запад

PARSIPPANY — Совет по планированию Parsippany-Troy Hills одобрил предложение PARQ в понедельник, 5 октября.Голосование было 5-2. Госпожа Джуди Эрнандес и господин Доминик Меле проголосовали против проекта.

План предназначен для высококлассного многофункционального комплекса, включающего 75 элитных таунхаусов, 525 роскошных апартаментов, 16 000 квадратных футов экспериментальной розничной торговли, бодрящие зеленые насаждения и современные объекты, известные как PARQ Parsippany.

Он также будет включать спортивные площадки и места отдыха, которые будут интегрированы в сообщество для проведения общественных мероприятий, спортивных программ и будут открыты для жителей городка.

PARQ Parsippany открывает новую эру Lanidex Plaza, пригородного офисного комплекса, построенного в середине 1970-х — начале 1980-х годов на 45 акрах с 450000 квадратных футов коммерческих офисных площадей.

Преобразование Lanidex Plaza в PARQ Parsippany позволит удовлетворить постоянно меняющиеся потребности следующего поколения в образе жизни, одновременно возвращая недвижимость обратно в жилое пространство в районе Парсиппани.

Предложение включает 525 квартир, расположенных в корпусах 1 и 2, и 75 таунхаусов с тремя спальнями.Кроме того, в здании 1 будет примерно 2600 квадратных футов торговых площадей (оранжевая зона), а в здании 2 — примерно 8 140 квадратных футов торговых площадей (оранжевая зона).

Предлагаемый проект в Lanidex Plaza. Предложение включает 525 квартир, расположенных в корпусах 1 и 2, и 75 таунхаусов с тремя спальнями. Здание 1 будет состоять из 275 квартир в шестиэтажном здании с пристроенным шестиэтажным гаражом. Здание будет состоять из 17 квартир-студий, 134 квартир с одной спальней, 60 квартир с двумя спальнями и 4 квартир с тремя спальнями.Кроме того, в него войдут 12 квартир с одной спальней с низким и средним доходом, 36 квартир с двумя спальнями от низкого до среднего и 12 квартир с низким и умеренным доходом с тремя спальнями. Здание 2 будет состоять из 250 квартир в шестиэтажном доме. здание с пристроенным шестиэтажным гаражом. Здание будет состоять из 26 квартир-студий, 144 квартир с одной спальней и 20 квартир с двумя спальнями. Кроме того, он будет включать 12 квартир с одной спальней с низким и средним доходом, 36 квартир с двумя спальнями и 12 квартир с тремя спальнями от низкого до среднего дохода.Типичный таунхаус с тремя спальнями

Владельцы внимательно изучили и прислушались к мнению Township, чтобы разработать видение, которое позволит активизировать собственность и легко интегрировать ее с дизайном и планированием, чтобы превзойти ожидания и дополнить сообщество.

Зона бассейна со спа и полкой для загара, в том числе зона отдыха и тенистая конструкция. Прилегающая территория включает в себя барбекю, бильярд, настольный теннис и барную стойку; Гостиная с местом для костра.

Преобразование объекта недвижимости начнется с фаз I и II с предполагаемым завершением в 2025 году.План развития был разработан с учетом существующих арендаторов в комплексе.

Жилой компонент будет включать роскошные апартаменты с элегантным вестибюлем в гостиничном стиле, клубный люкс, альковы для совместной работы, частные залы для мероприятий, ультрасовременные фитнес-центры, бассейны курортного типа с барбекю и зонами отдыха, а также таунхаусы, которые будет отличаться современной архитектурой в стиле фермерского дома с частным клубом, открытым бассейном, а также хорошо оборудованными внутренними и открытыми пространствами.

Этап I включает строительство 75 таунхаусов.Предполагается, что этот этап займет шестнадцать месяцев. Фаза II включает здание 1, строительство которого, как ожидается, займет двадцать месяцев. Строительство Фазы III (Здание 2) начнется примерно через двенадцать месяцев после завершения Фазы II, и на завершение уйдет около двадцати месяцев.

Данный комплекс разрабатывается без каких-либо ПИЛОТНЫХ программ (Платежи вместо налогов).

Примечание редактора: этот проект также является частью обязательств Парсиппани в отношении COAH, который в настоящее время рассматривается в судах.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть заседание Совета по планированию, которое состоится в понедельник, 5 октября.

Во время встречи жительница Даниэла Валенцано выразила обеспокоенность по поводу загруженности автобусов и переполненности. Она заявила: «У нас уже есть 3 миллиона долларов в автобусах. Все мои дети уехали в Истлейк, Бруклон и Парсиппани-Хиллз. Тогда они были переполнены. Сейчас они переполнены ». Учащиеся ориентировочно будут посещать школу Истлейк, среднюю школу Бруклона и среднюю школу Парсиппани-Хиллз.Комплекс находится менее чем в двух милях от школы Истлейк, примерно в 3,7 милях от средней школы Бруклона и в 4 км от средней школы Парсиппани-Хиллз.

Прокурор

Джозеф О’Нил заявил: «Закон предусматривает, что школьный совет несет ответственность только за то, чтобы проехать на автобусе детей на расстояние двух миль и более. Однако мы взяли на себя обязательство предоставить автобусы. Это на усмотрение школьного совета. Это полностью зависит от школьного совета. Это предложение. И это выделяется ». Претендент предлагал предоставить «Абонентское сообщение.”

Член Доминик Меле допросил: «Мистер. О’Нил, что касается главного входа с дороги, в настоящее время это частная дорога, не так ли? Каковы намерения заявителя? Заявитель должен будет нести ответственность за уборку снега, это неверно ». Г-н О’Нил ответил: «Это регулирует ряд законов, и мы будем их соблюдать».

Валенцано затем заявил: «Потому что это истощит ресурсы и убьет налогоплательщиков. Так что нам либо придется строить новые школы, потому что вы сильно недооцениваете количество детей, которые будут учиться в этом процессе.Вы сильно недооцениваете трафик; Сводок с воздуха нет. Я даже не собираюсь вдаваться в подробности. Мы не обсуждали это, но эти здания выше COVID. Меньше не стало. Они стали выше. Вы пытаетесь втиснуться в две лишние две спальни. Слава богу, доска это сбила. Многие решения принимались без учёта. Налогоплательщики будут нести на себе основную тяжесть этого. Мы все сидим здесь в ожидании ответа. В этом городе нас облагают смертным налогом.Наши счета за воду и канализацию увеличиваются на 39%. Вы говорите нам, что у вас достаточно воды на последней встрече. Никто не должен об этом говорить. Ни один человек здесь не верит, что у нас достаточно воды для всех ваших проектов. Мы собираемся расплачиваться за нос. Думаю, мы заслуживаем ответа. Вот почему мы здесь в третий раз. Просто скажи нам, сколько это будет стоить ».

Поверенный Совета

Скотт Карлсон сказал, что, честно говоря, сегодня вечером возможность этих детей получить доступ в школу действительно находится вне юрисдикции Совета (по планированию).Что в границах? Юрисдикция имеет доступ на сайт и за его пределами. И заявитель предоставил свидетельские показания на этот счет, независимо от того, достаточно они или недостаточны. Я оставляю это правлению. Я не решающий член. Вы знаете, качество воздуха — вот в чем проблема. Эти вопросы давно решены волостным советом ».

Жительница секции общественного обсуждения Ива Похнер сказала: «Как только планы реконструкции стали достоянием общественности, я изучила их и шокирована явным пренебрежением к здоровью и благополучию нынешних и будущих жителей этого сообщества. .Мои взгляды основаны на фактах и ​​исследованиях, но также основаны на здравом смысле и глубоко укоренившемся страхе за свое здоровье и здоровье моей семьи. Наш небольшой комплекс зажат между маршрутами 287, 80 и очень оживленной Парсиппани-роуд. Объем движения неуклонно растет. Тихое и здоровое место в настоящее время является одним из самых загрязненных мест в мегаполисах. Все мы знаем, что перекресток между 287 и 80 — это стоянка с бампером на бампер каждое утро и день, когда люди едут на работу и с работы.И это еще один крупный маршрут для грузовиков. Весной я ежедневно отслеживал загрязнение воздуха с помощью легкодоступного приложения для iPhone. И загрязнение было таким же, как и на оживленных улицах Манхэттена … Я думаю, мы должны стремиться улучшить ситуацию для нынешних жителей, а не подвергать этому будущих жителей. Предложение было представлено как современное и вдохновенное. Что современного или вдохновляющего в расположении детской площадки и спортивных площадок или многоквартирного дома рядом с маршрутами 287 и 80, кто будет отправлять туда своих детей? »

Бывший мэр Джеймс Барберио сказал: «Этот проект станет дорожным кошмаром для наших жителей, особенно жителей озера Парсиппани, которые слишком хорошо знают, что многие дороги не могут справиться с дополнительным движением, вызванным более 600 новыми жилищными единицами.Связанный и высота проекта. Моей администрации были представлены очень похожие предложения. Мы изучили его и определили, что воздействие на наш город, особенно на движение транспорта, было просто ужасно сильным. Я отклонил подобные предложения, когда был мэром, потому что тогда я знал то, что я знаю до сих пор: этот проект разрушит качество жизни нашего сообщества на озере Парсиппани. Мои эксперты по дорожному движению пришли к выводу, что этот дополнительный трафик создаст небезопасные условия на Парсиппани-роуд для жителей, которым необходимо выезжать на Парсиппани-роуд со стороны озера Парсиппани.Я выслушал показания и не слышал никакого анализа по этому поводу, кроме того, что было на месте. Вы можете голосовать только в отношении внутреннего трафика, но, по сути, внутренний трафик создает опасность для внешнего трафика ». Он продолжал говорить: «Я знаю все, что касается доступного жилья, я справился с этим, но у меня были люди, которые сидели там, когда я был мэром, возможно, один или два члена совета директоров пытались меня избить. Whole Foods, но у вас никогда не было доступного жилья.На нем нет ни грамма доступного жилья. Суть в следующем. Это небезопасно. Это сделает близлежащие дороги небезопасными. Я знаю, что членам правления предстоит принять очень, очень трудное решение, и я знаю, что у вас связаны руки. Я знаю правила COAH и справедливое распределение жилья. Я все это знаю. И мое сердце безразлично к вам, потому что какое бы решение вы ни приняли, это будет нелегко. Спасибо за ваше время.»

«Я был обеспокоен этим проектом с самого начала, когда для этого комплекса было предложено более 2000 единиц жилья», — сказал мэр Майкл Сориано.«Несмотря на то, что нам удалось сбить отсчет агрегата почти на три четверти, я по-прежнему обеспокоен нагрузкой, которую это развитие окажет на Парсиппани-роуд и муниципальные службы. К сожалению, мы находимся в положении, когда суды частично диктуют развитие Парсиппани ».

В заключительном слове Джозеф О’Нил сказал: «Спасибо, господин председатель, просто подумал, что я поблагодарил Правление за время, потраченное на эти три последних вечера». Напомню, что мы здесь для того, чтобы подать заявку на полное соответствие требования, которые были приняты в рамках утвержденного советом плана доступного жилья.Как при администрации Барберио, так и при нынешней администрации это было предметом многолетних дискуссий относительно того, как будет выглядеть этот план. И при окончательном принятии этого плана Lanidex был включен в этот план. Было принято постановление и накладываемое постановление, и мы полностью соблюдаем требования этого постановления. Проблемы с трафиком, все эти другие проблемы, мы решили эти проблемы применительно к этому приложению. Если есть другие вопросы, которые необходимо решить при перепланировке, мы можем поговорить об этом.Сайт тоже был под редевелопмент. Мы должны придерживаться того, что это за приложение, то, что вы видите перед собой, и составлять важную часть плана. Я знаю, что город все еще находится в суде над планом. Мы будем присутствовать на слушании в среду. Мы с нетерпением ждем сообщения о том, что правление одобрило этот проект. Спасибо большое.»

Перед тем, как решение было официально оформлено, прокурор Джо О’Нил напомнил совету директоров: «Это постановление было принято как часть плана, принятого судом.В настоящее время муниципалитет не доработал этот план из-за различных проблем, которые возникли. Обычно, если вы отклоняете заявку на полное соблюдение постановления, мы просто получаем судебный иск RIT с прерогативой. Но мы были бы вынуждены подать иск о неуважении к местным жителям за нарушение мировым соглашением о справедливом распределении жилья. Это открыло бы поселок для дополнительных проблем. Так что это двоякое. Это действительно нормальная прерогатива RIT, которую вы имели бы, если бы что-то отрицали. И все, что вам нужно делать, это сравнивать это приложение с постановлением.Другой вопрос, что постановление было принято как часть этого плана. Вы не можете изменить план так, как предлагает член совета де Пьерро, не сейчас. Значит, вы нарушите этот план. Возможно, я смогу облегчить некоторые опасения, предложив то, что мой клиент только что проинструктировал. Мы удалим строение 700 из приложения. Нам не нужно этого делать. Это выходит за рамки требований постановления, которые были приняты, но мы готовы предложить это для облегчения и решения некоторых проблем Правления.”

Связанные

Комментарии

Комментарии

8 систем жилых высотных зданий для анализа на предмет экономии

Часть 2 в серии из 2 частей: Когда ставки высоки, как вы можете доверять своему подрядчику в защите ваших инвестиций?

На прошлой неделе директор проекта Шон Дзедзич обсудил 7 соображений при планировании проекта строительства жилого многоэтажного дома для достижения предсказуемых результатов.На этой неделе мы углубимся в седьмое соображение и дадим советы по принятию разумных решений по расходам — ​​превращению теоретического бюджета в фактический.

Одна из основных проблем подрядчиков — найти баланс между проектированием и бюджетом. В жилищном строительстве девелоперы хотят, чтобы их здания выделялись и привлекали арендаторов. Однако с бизнес-моделью, основанной на стоимости квадратного метра, им также нужна рентабельность.

Когда нас нанимают для проекта жилого многоэтажного дома, одним из первых упражнений, которые мы выполняем, является анализ затрат на текущий проект.В анализе рассматриваются основные бюджетные показатели и оценивается рентабельность здания и его систем.

Анализ довольно прост, и он основан на сочетании информации об исторической стоимости и текущих рыночных затратах. Сравнивая со средними отраслевыми показателями, мы можем помочь нашим клиентам найти возможности максимизировать свои инвестиции на раннем этапе и показать общую стоимость воздействия на квадратный фут по мере принятия решений.

Когда вы будете обдумывать дизайн своего следующего проекта, предварительный анализ следующих восьми показателей приблизит вас к вашему бюджету.

01. Строительный анализ

Первый анализ, который мы завершаем, — это соотношение количества парковочных мест в здании к жилым. Как правило, в самом экономически эффективном здании 30 процентов парковочной площади и 70 процентов жилой площади превышают общую площадь здания в квадратных футах.

Поскольку строительство парковки обходится дешевле, это помогает снизить стоимость здания. Однако увеличение количества парковок также ограничит возможность использовать эти квадратные метры для получения прибыли.

02.Соотношение наружных стен

Самая эффективная форма здания — квадрат, но квадратные здания не всегда являются самыми интересными сооружениями. Таким образом, помимо квадратного здания, ориентация на соотношение от 40 до 45 процентов внешней стены к общей площади здания в квадратных футах даст наибольшую эффективность.

Например, в недавнем проекте мы взаимодействовали с разработчиком на самых ранних этапах проектирования. Первоначально был построен 13-этажный L-образный дом. Бюджет проекта был значительно превышен; поэтому мы проанализировали системы здания по отдельности, чтобы определить потенциальную экономию затрат.Соотношение внешних стен сразу же вызвало тревогу, потому что оно составляло примерно 54 процента, что намного выше целевого показателя 40-45 процентов.

В этом случае у клиента была возможность повысить рентабельность, просто изменив форму здания. Они решили скорректировать дизайн, чтобы он соответствовал прямоугольной форме, добавили семь этажей к верхней части здания и изменили конфигурацию квартир. Это изменение уменьшило долю наружных стен примерно до 46 процентов и сделало здание более эффективным с точки зрения площади, предоставив им дополнительное пространство в целом.Фактически, они смогли добавить еще по одной квартире на каждом жилом этаже, что обеспечило дополнительный потенциал дохода и, в конечном итоге, помогло закрыть бюджетный дефицит.

Другой фактор, который может регулировать стоимость наружной стены, — это тип используемых материалов. Этот анализ более сложен, поэтому мы начнем с рассмотрения соотношения квадратных футов, прежде чем рассматривать фасад более подробно. В конце я дал краткое объяснение анализа фасада.

03. Парковочная эффективность

Анализ здания, приведенный выше, рассматривает ваше соотношение жилой площади и парковочной площади, в то время как эффективность парковки анализирует фактическую планировку ваших парковочных мест.Это делается путем расчета общей площади парковки в квадратных футах, которая выделяется для каждого парковочного места. Наиболее эффективные схемы парковки составляют в среднем 350-400 квадратных футов на одно парковочное место. Это дает нам представление о любой эффективности, которую можно получить за счет конфигурации вашей парковки.

Иногда мы можем изменить размер пространства или расположить его по-другому, чтобы максимально использовать пространство. В других случаях эта эффективность устанавливается на основе проектных ограничений, таких как размер и форма партии или расположение столбцов, что требует от нас поиска эффективности в другом месте.

04. Лифт рабочий

Вертикальный транспортный узел расположен в центре, в центре здания. Когда мы анализируем вертикальный транспорт, мы обращаем особое внимание на лифты.

Эффективность лифта анализировать немного сложнее. Мы учитываем высоту здания, количество остановок, количество лифтов, указанных в проектной документации, и общее количество жилых единиц. Из этого расчета мы можем определить наиболее эффективное количество лифтов, которое может потребоваться.Цель состоит в том, чтобы обеспечить достаточное количество лифтов для обслуживания 8-12 квартир на одну остановку.

Мы используем этот ранний индикатор при работе с консультантом по лифтам при проектировании лифтовой группы. Иногда мы рекомендуем убрать лифты. Еще один вариант экономии — многоэтажный берег и малоэтажный берег.

05. Структурная стоимость

В отношении затрат на строительство мы планируем 45-50 долларов на квадратный фут здания брутто. После того, как наш первоначальный анализ будет завершен, наша команда по управлению строительством сможет найти способы снизить стоимость, в первую очередь путем изучения ядра.

Хотя использование монолитных бетонных плит толщиной 7,5 дюймов вместо 8 дюймов стало обычным явлением из-за различных смесей, средств и методов монтажа, размещение может иметь значение. Ограничение количества стенок сдвига и проектирование с целью уменьшения передачи нагрузки на конструкцию обеспечат наибольшую эффективность.

Например, изменение положения стенок и колонн на ножку может сделать жилое пространство немного меньше, но это может сэкономить значительную сумму денег.Архитектор и инженер не всегда знают о финансовых последствиях некоторых из этих небольших изменений, а руководитель строительства может помочь сократить коммуникационный разрыв между архитектурным и инженерным проектами.

Наконец, текущие рыночные условия оказывают наибольшее влияние на стоимость конструкции здания. В частности, за последние 9-12 месяцев мы наблюдали рост стоимости монолитного бетона из-за текущего уровня активности на рынке.

06. Стоимость ОВК

Наиболее часто используемыми системами HVAC на рынке жилых многоэтажек в настоящее время являются вертикальные или горизонтальные тепловые насосы.Хотя четырехтрубные фанкойлы позволяют арендаторам максимально гибко регулировать температуру в зависимости от их индивидуальных потребностей, они также являются самыми дорогими.

Одна из рекомендаций, сделанных Pepper, — это гибридный тепловой насос, который использует как природный газ, так и электричество для более экономичного решения с точки зрения потребления электроэнергии и общей энергии здания.

07. Стоимость работ на объекте

Работа на участке будет варьироваться в зависимости от участка и дизайна, и включает в себя фундамент, мощение и ландшафтный дизайн.Мы обнаружили, что наиболее эффективная стоимость составляет 8-10 долларов за квадратный фут здания. Загрязненные почвы и подвалы повысят стоимость. Чем меньше работы необходимо сделать, тем ниже стоимость.

Например, в недавнем проекте, который мы заложили в бюджет, участок требовал очень небольшого сноса, в здании не было подвала, а площадь застройки охватывала весь участок, поэтому требовалось очень мало мощения или озеленения. Стоимость работ на стройплощадке составляла менее 4 долларов за квадратный фут брутто здания, что значительно ниже среднего показателя по отрасли.

Этот пример нетипичный. Заказчик мог проектировать без подвала, потому что у него была возможность построить и переместить механические и вспомогательные системы на первый этаж или в пентхаус.

Возможность снижения затрат на стройплощадку будет зависеть от требований FAR (которые регулируют высоту здания), условий почвы и существующих условий на площадке.

Наша команда по управлению строительством также работает с инженером, чтобы убедиться, что фундамент имеет соответствующий размер и спроектирован для здания.

08. Отделки

Это оставляет нам функции, которые продают пространство: шкафы, столешницы, пол и стены — отделка. Отделка больше ориентирована на рынок, чем на историческую стоимость, и они чаще меняются. Они также обеспечивают максимальную гибкость при выборе альтернативных материалов для экономии денег.

Анализируем стоимость отделки исходя из квадратных футов жилой площади брутто. Если разработчик не нацелен на более состоятельного арендатора, цель по-прежнему состоит в том, чтобы удерживать стоимость отделки в более низком диапазоне, даже если из-за стоимости других систем им придется потратить больше.

В то время как наша команда по оценке смотрит на общую стоимость квадратного фута, наша команда по управлению строительством оценивает отделку, используя подробные предположения, которые помогают при принятии решений и позволяют вносить коррективы в ходе проектирования. По сути, они предоставляют огромный список покупок, в котором здание разбито по площади и по схеме.

Бонус — Анализ фасада

Как упоминалось выше, внешний фасад может различаться в зависимости от формы здания и типа выбранной системы.Это требует более глубокого анализа, который мы проводим отдельно от наших основных бюджетных показателей.

Внешний конверт — одна из самых больших систем, поэтому сразу анализируем. Как правило, разработчик знает, чего хочет, поэтому мы используем это в качестве отправной точки.

Сейчас тенденция состоит в том, чтобы использовать как можно больше дневного света, поэтому в большинстве зданий есть оконные стены или навесные стены, в зависимости от дизайна и бюджета. Часто используется комбинация материалов, например EIFS и оконная перегородка.

После того, как мы определим, чего хочет владелец, и определив целевую стоимость квадратного фута, мы оттачиваем одну систему и настраиваем компоненты — формы, размеры, цвета, расстояние между стойками — до тех пор, пока мы не приведем дизайн в соответствие с бюджетом и не достигнем намеченного внешнего вида. соотношение стен.

В каждом высотном проекте используются одни и те же строительные компоненты: бетон поверх стальных конструкций, эффективные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и столько стекла, сколько вы можете себе позволить. Из-за этого клиенты сочли полезным использовать наш анализ затрат по ведущим показателям, особенно когда он используется на ранних этапах процесса, чтобы помочь сформировать дизайн, а не корректировать его в соответствии с бюджетом.

У вас есть вопросы о процессе оценки? Отправьте их сюда.

Крупнейших квартирных проектов, завершение которых запланировано на 2021 год

Рынок квартир в США в этом году вырастет более чем на 400 000 единиц, чему способствуют крупные индивидуальные проекты.

Крупнейшие проекты обычных квартир, которые планируется сдать в 2021 году, строятся на восточном и западном побережьях. Три из 10 крупнейших проектов должны появиться на рынке Сиэтла, в то время как Лос-Анджелес и Майами, как ожидается, получат по два из этих крупных проектов.Остальные общины осуществляют поставки в Ньюарке, Нью-Йорке и Сан-Диего.

Вот самые крупные проекты, которые планируется реализовать в этом году.

Ферранте

В Лос-Анджелесе будет реализован самый крупный проект, реализация которого запланирована на 2021 год. Ферранте — это семиэтажный поселок в центре Лос-Анджелеса, который будет состоять из 1150 квартир. Компания G.H. Palmer Associates, базирующаяся в Беверли-Хиллз, Калифорния, начала строительство объекта в начале 2018 года, а завершение запланировано на декабрь 2021 года.Проект, расположенный на участке площадью 10 акров на Вест-Темпл-стрит и Норт-Бодри-авеню, заменит бывший 10-этажный центр обработки данных и офисное здание Bank of America. Многофункциональный комплекс, построенный вокруг большого внутреннего двора, будет включать 21 000 квадратных футов торговых площадей на первом этаже. Ферранте — это последний и самый крупный комплекс апартаментов Палмера «Renaissance Collection», который представляет собой серию жилых комплексов в итальянском стиле, граничащих с шоссе Харбор в Лос-Анджелесе. В сочетании с шестью другими проектами — Да Винчи, Лоренцо, Медичи, Орсини, Пьеро и Висконти — портфель Палмера будет включать 5000 жилых единиц.

Онни Саус Лейк Юнион

Onni Group, девелоперская компания со штаб-квартирой в Ванкувере, Канада, строит спроектированный по генеральному плану поселок на Денни-Уэй в районе Саут-Лейк-Юнион в Сиэтле. Жилая часть комплекса будет состоять из 1128 квартир в двухэтажных 41-этажных башнях. Строительство началось в начале 2017 года и должно быть завершено в сентябре 2021 года. Удобства в апартаментах включают две террасы на крыше, частные открытые зеленые террасы и удобства в средней части здания, фитнес-центр со студией йоги и место для хранения велосипедов.Помимо квартир, проект будет включать офисные помещения, почти 54 000 квадратных футов торговых площадей, пешеходные площади и два надземных моста.

1200 Стюарт

Ванкувер, Канада, Westbank строит две 48-этажные жилые башни в районе Denny Triangle Urban Center Village недалеко от штаб-квартиры Amazon в центре Сиэтла. Проект площадью 1,2 миллиона квадратных футов, получивший название 1200 Stewart, включает в себя четырехэтажный жилой малоэтажный и трехэтажный коммерческий подиум с почти 150 000 квадратных футов торговых площадей.Всего в проекте будет 1050 жилых единиц. В проекте также есть творческое рабочее пространство, музыкальная площадка Live Nation и галерея, соединяющая Стюарт-стрит и Денни Уэй, творчески используя Boeing 747 в качестве полезного пространства. Westbank начал строительство объекта в июне 2018 года и рассчитывает срок сдачи в декабре 2021 года.

Центр города 5

В центре Майами местная компания Melo Group строит 52-этажные башни-близнецы с 1042 квартирами на 500 Northeast 1st Avenue.Этот комплекс, получивший название «Пятый центр», является крупнейшим многоквартирным жилым комплексом, когда-либо построенным в центральном деловом районе Майами. Строительство проекта началось в декабре 2019 года и планируется завершить в августе 2021 года. Проект, который будет включать 12 500 квадратных футов торговых площадей на первом этаже, находится в нескольких минутах ходьбы от нескольких остановок общественного транспорта и расположен рядом с College North Metromover. Станция. Удобства в здании будут включать три бассейна, фитнес-центр, социальную комнату, игровую комнату и кафе.У Melo Group уже есть портфель из более чем 6000 кондоминиумов и единиц для сдачи в аренду в центре Майами.

Свен

Девелопер из Нью-Йорка The Durst Organization строит 70-этажное здание в Лонг-Айленд-Сити, штат Нью-Йорк, прямо напротив Queensboro Plaza. Строительство проекта началось в начале 2018 года под названием Queens Plaza Park, но позже название было изменено на Sven. Комплекс будет включать 50 000 квадратных футов торговых и офисных площадей в дополнение к 958 арендуемым единицам и станет вторым по высоте строением в районе Квинс.Удобства будут включать в себя открытый бассейн, фитнес-центр площадью 20 000 квадратных футов, библиотеку, зоны для совместной работы, детскую игровую комнату и демонстрационную кухню. Проект также включает адаптивное повторное использование исторической часовой башни Лонг-Айленд-Сити, строительство которой было завершено в 1927 году и изначально являлось домом для Банка Манхэттена. Строительство Sven планируется завершить в октябре 2021 года.

VOX

В коридоре Калвер-Сити-Уэст-Адамс в Южном Лос-Анджелесе компания Carmel Partners из Сан-Франциско строит жилой комплекс из 910 квартир на 3321 South La Cienega Boulevard.Набор взаимосвязанных семиэтажных структур является частью более крупного проекта Carmel Partners, Cumulous District, многофункционального комплекса площадью 11 акров рядом со станцией La Cienega / Jefferson на линии скоростного трамвая Expo. Еще одна 31-этажная башня в застройке, получившая название ARQ, будет включать 300 жилых домов. Парк площадью один акр под названием Zocalo соединит ARQ с VOX. В Cumulous District также будет расположен флагманский рынок Whole Foods Market площадью 50 000 квадратных футов, на котором будут размещены 100 000 квадратных футов торговых площадей для ресторанов, баров, бутиков и фитнес-студий.Строительство ARQ недавно завершено, а VOX планируется завершить в ноябре 2021 года.

Общество

Ванкувер, Голландская партнерская группа, штат Вашингтон, и Арлингтон, штат Вирджиния, Северная Америка, Sekisui House строят жилой комплекс на северо-востоке Сан-Диего. Партнерство приобрело участок площадью 10,1 акра на Дель Соль Драйв в 2018 году для строительства 840 единиц в четырех семиэтажных зданиях. Общество будет сосредоточено вокруг Town and Country Resort, городского курортного отеля и конференц-центра площадью 40 акров, который недавно был отремонтирован на сумму 90 миллионов долларов.Удобства в жилом комплексе включают клубную комнату, бассейн, фитнес-центр со студией йоги и место для хранения велосипедов. Жильцы квартир также будут иметь доступ к удобствам Town and Country Resort, включая обслуживание номеров, еду и напитки, услуги по уборке и эксклюзивные цены на номера. Ожидается, что Общество доставит товар в декабре 2021 года.

Журнал Squared II

Компания Kushner Real Estate Group из Бриджуотера, штат Нью-Джерси, строит вторую фазу проекта Journal Squared в Джерси-Сити.Это одна из трех башен, запланированных для строительства на авеню Саммит и Павония, и будет самой высокой высотой 71 этажа проекта. Первая башня, насчитывающая 53 этажа и 538 квартир, была завершена в 2017 году. Вторая фаза, состоящая из 704 единиц, должна быть завершена в августе 2021 года и будет содержать 16 000 квадратных футов торговых площадей на первом этаже. Третья и последняя башня для Journal Squared в конечном итоге поднимется на 60 этажей, что сделает ее второй по высоте в трио. После завершения в проекте с тремя башнями будет размещено более 1800 жилых единиц, а также офисные и торговые помещения.

Современные башни

На рынке Майами местная компания The Faith Group начала строительство Modern Towers в ноябре 2019 года. Восьмиэтажный проект, расположенный на юго-западной 258-й улице в Хомстеде, состоит из 665 съемных единиц и двух отдельно стоящих парковок. Удобства включают в себя два бассейна, два клуба с фитнес-центрами, игровую площадку, станции зарядки электромобилей, открытую площадку для барбекю, зону для мытья домашних животных и коммерческую зону на территории с продуктовым магазином и прачечной.Строительство Modern Towers планируется завершить в августе 2021 года.

Парксайд

На углу 156-й авеню и Тьюринг-стрит, рядом со штаб-квартирой Microsoft в Редмонде и через дорогу от парка Эстерра, растет восьмиэтажный жилой комплекс из 664 квартир. Названный Parkside, это первый жилой комплекс Lincoln Property Company, расположенный в Далласе, на рынке Сиэтла.