В ДОМ.РФ назвали регионы-лидеры малоэтажного строительства в России

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Актуальные вопросы строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для ИЖС

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно российскому законодательству может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным

.

Фото: www.acpdom.ru

 

Внешняя характеристика проблемы возведения многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки может быть весьма многогранной. С одной стороны, это граждане, заблуждающиеся относительно возможности строительства жилого дома с этажностью, превышающей три этажа. Или, наоборот, считающие, что закон им позволяет осуществлять строительство многоэтажного жилого дома без получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации и последующего ввода в эксплуатацию на том основании, что объект, по их мнению, относится к категории ИЖС.

С другой стороны, это застройщик, который приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем квартиры.

На сегодняшний день сложилась опасная для граждан ситуация при которой существует риск быть обманутым, приобретая объект недвижимости, построенный на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, но фактически таковым не являющийся.

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно законодательству Российской Федерации может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, как правило, осуществляется без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу; без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям; а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями.

Это приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства, в результате вышеуказанных действий застройщика снижается уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, такой дом представляет реальную угрозу жизни и здоровью как самим жильцам, так и проживающим в соседних домах гражданам в случае возникновения пожара или разрушения здания, возведенного с нарушением градостроительных и иных норм.

Таким образом, вышеуказанная проблема в той или иной степени касается каждого из нас. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации.

Рассмотрение вопроса строительства многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки необходимо начать с понятия «многоквартирный дом», поскольку оно является одним из ключевых в нашем вопросе.

При этом необходимо также отметить имеющуюся проблему в разграничении понятия «многоквартирный дом» от понятия «объект ИЖС». В ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации о (далее ЖК РФ) раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ для целей указанного кодифицированного акта под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Аналогичное определение закреплено в п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 23.11. 2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы.

Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и ее экспертиза.

Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства», в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения».

Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Однако до настоящего времени в отсутствие единого подхода в жилищном законодательстве, законодательстве о градостроительной деятельности, смежных отраслях права решить указанную проблему не удается.

Основное отличие, по нашему мнению в том, что многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки имеют отдельные самостоятельные, структурно обособленные по отношению к другим секции, квартиры. В объекте ИЖС такого разграничения нет. Вместе с тем, представляется, что и такое разграничение не может быть признано вполне легальным.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий возникла проблема строительства многоквартирных домов на так называемых «шести сотках», которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон о «дачной амнистии»).

Фото: www.domkrym.com

 

Федеральным законом о «дачной амнистии» был определен упрощенный порядок переоформления возникших до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон №122-ФЗ) прав граждан на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию.

Таким образом, в целях упрощения порядка регистрации такой недвижимости были внесены изменения в ряд законодательных актов. В частности, согласно п. 4 ст. 25³ Федерального закона №122-ФЗ (утратил силу) и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (в том числе для осуществления кадастрового (технического) учета объекта). Такое разрешение не запрашивается при государственной регистрации прав, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства.

В пояснительной записке к законопроекту №703164-6 отмечалось, что начиная с 2006 года (даты вступления в силу Федерального закона о «дачной амнистии») по упрощенной схеме было зарегистрировано:

— около 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства;

— более 2 млн домовладений;

— более 6 млн земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Такая положительная динамика свидетельствовала о том, что граждане активно используют предоставленную им возможность упрощенной регистрации прав, что, безусловно, оказывает положительное влияние на стимулирование развития гражданского оборота в сфере жилой недвижимости. В противном случае при отсутствии у граждан необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, соответствующие объекты индивидуального жилищного строительства будут иметь признаки самовольной постройки и могут быть легализованы только в судебном порядке, что существенно затруднит их оборот на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав.

Об этом, в частности, неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитета по земельным отношениям и строительству; в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11. 2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе»; а также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения»; а затем нашло свое отражение в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ до
1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

В данном случае сведения об объекте ИЖС (за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке) указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо в декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Фото: www.sevizm.mos.ru.

 

Таким образом, положения Федерального закона № 218-ФЗ закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят.

Вместе с тем, такой подход фактически отменил дачную амнистию в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках».

Процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка).

Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию.

Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» указанный документ не требуется. При этом после завершения строительства в целях получения технического плана застройщик предоставляет исключительно разрешение на строительство, а также либо декларацию об объекте недвижимости, либо проектную документацию, на основании которых кадастровый инженер и вносит сведения, необходимые для государственного кадастрового учета. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС.

Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 4² ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и для самих застройщиков.

В этой связи представляется необходимым скорейшая отмена «дачной амнистии», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС.

P.S. Когда материал готовился к публикации, стало известно, что проект закона о продлении «дачной амнистии» на два года, подготовленный в Комитете Госдумы по государственному строительству и законодательству, будет рассмотрен на заседании палаты 21 февраля. Принять документ планируется до 1 марта, когда истекает срок «амнистии» по действующему законодательству. Как пояснил автор законопроекта, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников, документ предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Алекей ТЁ, юрист
Роман ГОЛОВАНОВ, юрист

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: «дачная амнистия» завершится 1 марта 2018 года

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке

Обманутые алтайские дольщики смогут бесплатно получить земельные участки для ИЖС

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Отказ от ДДУ простимулирует малоэтажное строительство в России :: Мнения :: РБК Недвижимость

На фоне изменений в законодательстве, связанных с переходом на проектное финансирование, ужесточающих в том числе требования к застройщику в части уставного капитала, опыта строительства и ввода в эксплуатацию необходимых объемов квадратных метров, новый импульс получит малоэтажное строительство.

Отказ от ДДУ даст толчок для развития таких сегментов, как дальние коттеджи, небольшие многоквартирные дома и т. д. Переход строительных компаний в малоэтажку неизбежен, если им не будут создавать препоны.

Что в многоэтажке

По новой схеме для строительства многоквартирных домов банк открывает классическое проектное финансирование, при этом финансирует только строительно-монтажные работы (СМР), которые в структуре себестоимости занимают от 40% до 60%. Все остальное — покупка земельного участка, необходимых мощностей, разработка проектной документации, создание маркетинговой концепции, реклама, услуги архитекторов и риелторов — финансируется за счет застройщика. Помимо этого ужесточаются требования к застройщикам — уставному капиталу, опыту строительства и сдачи объектов и т. д.

Все это приведет к таким последствиям, как значительное повышение цен на недвижимость, уход с рынка мелких и средних компаний, снижение качества строительства у крупных компаний, вхождение в состав крупных компаний государственных структур. Как результат мы получим низкое качество строительства и высокие цены либо цены будут регламентироваться сверху по принципу не рыночной, а государственной экономики. Конечно, в течение ближайших двух лет все еще продолжат работать на старых разрешениях на строительство, которых выдано достаточно много. Пару лет строительная отрасль продержится. Далее последует массовый уход компаний с рынка, банкротства. В регионах ситуация будет еще хуже.

Малоэтажка — входной билет на рынок

Помимо всех новых условий, для ведения строительной деятельности застройщик должен обладать соответствующим уставным капиталом и опытом строительства. К примеру, чтобы построить 20 тыс. кв. м, необходим опыт строительства и сдачи в эксплуатацию 5 тыс. кв. м; чтобы построить 100 тыс. кв. м — не менее 20 тыс. кв. м и так далее. С такими требованиями выйти на рынок новой компании становится практически невозможно. Только через малоэтажку — в малоэтажном строительстве требования те же, но меньше объем. Допустим, 12-этажный дом — это 10 тыс. кв. м, разрешение на возведение таких объемов компании без опыта просто не дадут. Новой компании проще получить разрешение на небольшой проект, например на строительство одного — пяти коттеджей с последующей их продажей после сдачи в эксплуатацию. Соответственно, именно малоэтажка позволит наработать опыт строительства.

Проекты малоэтажного строительства можно назвать наиболее стабильным форматом с точки зрения спроса (причем как в городском сегменте, так и в загородном). Причин несколько. Высота малоэтажных комплексов не превышает пяти этажей — соответственно, и срок их возведения меньше, и возможность задержки сроков строительства минимальна. Кроме низкой плотности застройки, в малоэтажке привлекают экологические характеристики локации (как правило, это непосредственная близость к комплексу воды и леса) и наличие нетиповых проектов, гармонично вписанных в окружающую среду.

На сегодняшний день доля малоэтажного жилья по России в целом составляет около 60% от общего объема строительства, в Московской области малоэтажные комплексы занимают более 11% от общего объема представленных на рынке проектов, в Новой Москве их доля составляет менее 10% от общего предложения. В Москве, на присоединенных территориях, основные перспективы развития малоэтажного жилья есть в ТАО: этот округ расположен дальше от МКАД, обладает низкой плотностью застройки и подходит для малоэтажного строительства как по локационным, так и по качественным экологическим характеристикам.

Зарубежный опыт

На фоне всех изменений и сокращения объемов строительства происходит разорение строительных компаний. Что им делать? Они не могут перепрофилироваться для работы в какой-то другой отрасли, все их мощности и ресурсы предназначены для строительства. То же самое происходило в недалеком прошлом во Франции, когда маржинальность сильно упала в связи со снижением цен на недвижимость после 2008 года. Разорилось множество мелких и средних девелоперов, и их функции взяли на себя строительные компании.

Девелоперская компания — это фактически организатор, который подбирает земельный участок, ищет кредитование, работает с архитекторами по созданию интересного проекта, делает экономическую модель, нанимает строителей, упаковывает продукт, разрабатывает маркетинговую стратегию. Девелоперская компания берет за это свою маржу. Поскольку маржинальность строительного бизнеса сильно упала, строительные компании были вынуждены взять на себя функции девелопера бесплатно, оставляя только строительную маржинальность. Это привело к снижению качества проектов, архитектурных решений.

Нас ожидает похожий сценарий. Одним из выходов для строительных компаний опять же может стать малоэтажное строительство. Это даст толчок для развития таких сегментов, как дальние коттеджи, какие-то небольшие многоквартирные дома. Дело в том, что стратегия государства в области строительства жилья в Московском регионе в свое время подразумевала комплексное освоение территории (КОТ). Застройщик должен был создавать большие кварталы со своей инфраструктурой, дворами, парковками, дорогами (все эти затраты повышали себестоимость строительства и конечную цену для покупателей).

В нынешних экономических условиях и при новых правилах игры на рынке у нас не будет компаний, которые осилят масштабные проекты КОТ. Малоэтажные же проекты предполагают более локальную застройку. Соответственно, мы увидим горемык — строительные компании, которые хотят строить небольшие проекты по пять — десять коттеджей, чтобы войти на рынок строительства больших многоквартирных домов.

Позитивные изменения — для кого?

Грядущие изменения окажут положительное влияние на банковский и государственный секторы. Переход на проектное финансирование поддержит банковскую систему. Участие государства в строительной отрасли заметно усилится, хотя и сейчас оно занимает значительную долю в связи с реновацией. В ближайшем будущем все масштабные стройки будут вести несколько крупных компаний с государственным участием. В частном секторе останется как раз малоэтажное строительство, и оно будет развиваться активнее.

Мы не знаем, как именно станет жить рынок недвижимости, но одно очевидно, что частный сектор всегда более эффективный управленец и более ориентирован на людей, нежели государственный.

Об авторах

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Малоэтажное строительство домов 🏡 в Ростове-на-Дону. Малоэтажное жилищное строительство

Все больше людей с каждым годом переезжают в пригород. Это связано со стоимостью жилья, отсутствием шума, лучшей экологией. Малоэтажное строительство активно развивается и компания «Инженерные решения»  способствует развитию этой ниши.

Разделить такое возведение жилья можно на три категории:

• Гражданское;
• Хозяйственное;
• Коммерческое.

Специфика такого возведения в том, что объекты строятся в 2 либо в 3 этажа. Этапы малоэтажного жилищного строительства отличаются тем, что к таким услугам чаще всего прибегают физические лица. Но малоэтажное многоквартирное строительство тоже довольно распространено.

Что входит в услугу по строительству дома малой этажности?

При первичном обращении в нашу компанию клиент получает консультацию по типам строений, варианты проектов для возведения, предварительные расчеты стоимости жилья. После заключения договора, утверждения сметы строительства наша команда приступает к подготовке участка и необходимых документов. Первым этапом возведения малоэтажного дома выступает подготовка площадки и разметка территории. На этом этапе специалисты компании «Инженерные решения» помогут расположить строение согласно всем нормативным требованиям. После разметки территории наступает стадия формирования фундамента.

Здесь существует 4 варианта основания:

1. Свайный фундамент;
2. Ленточное основание;
3. Плитное основание;
4. Столбчатая основа.

В зависимости от типа почвы, предполагаемой нагрузки выбирается подходящий вариант. Если дом будет каркасным и деревянным, то для этого случая подойдет столбчатый фундамент либо столбчато-ленточный. Если дом стены будет блочными или кирпичными, то лучше выбирать плитное либо ленточное основание. В проблемных местностях с пучинистыми почвами рекомендуется устанавливать свайный тип фундамента.

Малоэтажное строительство Ростове-на-Дону подразумевает и несколько вариантов каркаса дома. Для домов-каркасников можно выбрать металлический либо деревянный остов. Для обычных домов материалом для стен выступает газобетонный блок либо кирпич. Для крыши наша команда используется металлочерепицу, ондулин, шифер либо профилированный стальной лист с полимерным покрытием.

Наши преимущества

Компания «Инженерные решения» уже семь лет на рынке. За это время мы заработали репутация ответственного и качественного генподрядчика. С нами дом мечты становится реальностью. К тому же, мы даем пятилетнюю гарантию на крышу, стены и фундамент и трехлетнюю на инженерные коммуникации и отделку. Помимо малоэтажного строительства домов мы предлагаем услуги дизайнеров ландшафта и интерьера, проектировщиков. Мы решаем вопросы с документами и предлагаем дома «под ключ».

Преимущества и недостатки квартир малоэтажных домов

Качественные малоэтажные многоквартирные жилые дома, возведенные в окрестностях Петербурга, отличаются особой спецификой проживания. К таким постройкам относятся небольшие многоквартирные жилые дома, имеющие не более трех этажей. В предместьях Санкт-Петербурга число подобных проектов варьируется в пределах 50, учитывая, что тут сосредоточено более 90% всех предложений. Чтобы разобраться в основных достоинствах и существующих недостатках загородных квартир, необходимо сравнить малоэтажные жилые дома с многоквартирными высотками.

Преимущества малоэтажных домов

---

Несомненными преимуществами проживания в небольшом доме из двух-трех этажей являются:

• отличная экология;
• небольшое количество соседей;
• наличие земельного участка;
• беспроблемная парковка;
• доступная стоимость.

Отсутствие загрязняющих воздух промышленных предприятий и перегруженных городских магистралей позволяют характеризовать малоэтажные загородные проекты как локации, наиболее приемлемые с точки зрения экологии. Наличие полей, водоемов и лесов также является одним из главных преимуществ проживания в квартире, расположенной в малоэтажном доме.

По сравнению с высокими многоквартирными домами, небольшие здания имеют еще один очевидный плюс: общее количество жильцов такого дома на порядок ниже. Соответственно, круговорот новых лиц практически отсутствует, шума будет значительно меньше, приятного общения больше. Вместо десятков соседей рядом будут жить лишь несколько семей. Разумеется, в загородных домах многие жильцы знакомы между собой, поэтому все возникающие проблемы общего формата решаются быстро и сообща.

Приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов позволяет иметь в собственности небольшой участок. Как правило, такая возможность предоставляется владельцам первого этажа. Чаще всего это символично огражденная невысоким забором небольшая лужайка перед домом, на которой можно разбить палисадник или устроить зону для пикников. Многие проекты для удобства проживающих оснащают довольно просторными кладовыми помещениями, в которых соседи могут оставлять вещи индивидуального пользования, например, велосипеды, коляски.

В непосредственной близости к городской черте стоимость земли заметно влияет на цену квартир в малоэтажных домах, поэтому более доступным является жилье, удаленное от КАД на несколько десятков километров. Зато любой отдаленный комплекс малоэтажных домов отличается лучшей экологией и более привлекательными видами. Себестоимость строительства квартир в небольших домиках обычно ниже, чем в типичных высотках, поэтому среди самых доступных по цене предложений неизменно фигурируют квартиры в малоэтажных домах.

Дополнительным преимуществом для жителей загородного многоквартирного дома является наличие свободных мест для парковки автомобиля. Для сотни машин не строят многоуровневые паркинги, поэтому обустройство парковок обходится дешево. При этом, внутреннее пространство дворов остается абсолютно свободным от машин, что с точки зрения безопасности очень удобно.

Недостатки малоэтажных домов

---

Красивые, светлые и уютные квартиры в малоэтажных домах отличаются повышенным комфортом, но удаленность от города порождает некоторые проблемы.

1. Ежедневные затраты времени на проезд и отсутствие инфраструктуры являются минусами удаленного проживания, но избегать простаивания в пробках удается не всегда. Например, во Всеволожск довольно трудно попасть в час пик, поскольку рядом с этим населенным пунктом реализованы более десятка малоэтажных проектов. Узкие дороги, такие как Колтушское шоссе и Дорога жизни, тоже перегружены транспортом, поэтому удаленность от города иногда проявляется негативно. Учитывая, что не все комплексы находятся рядом с железнодорожной веткой, а иногда вообще не имеют транспортного сообщения, наличие автомобиля у владельцев загородных квартир является необходимым условием комфортного проживания.
2. Среди возможных недостатков фигурирует отсутствие торговой инфраструктуры и дефицит социальных объектов. Застройщики нередко скупают участки земли вдали от обжитых районов, а в силу скромных затрат, обязательства по возведению необходимых магазинов, школ и детских садов компании на себя не берут. В некоторых случаях, например, во Всеволожском районе, ЖК возводят непосредственно в чистом поле, поэтому в пешеходной доступности от таких объектов нет ничего.
3. Подыскивая квартиру в малоэтажных дома Ленинградской области, необходимо обращать внимание на темпы застройки. Форсированная скорость возведения нередко сказывается на качестве постройки, вследствие чего могут промерзать стены, возникать деформации усадки. Учитывая небольшой объем работ, риск недостроя среди малоэтажных домов практически отсутствует, но специалисты рекомендуют иметь дело с застройщиками, имеющими не один объект и специализирующимися на реализации подобных проектов.
4. Тщательная проверка документации и соответствия необходимых документов, позволит избежать возникновения проблем. Следует также учитывать, что придомовая территория не всегда «выдается» жителям дома в собственность, а приватизированный участок земли можно использовать только с учетом регламентированного списка целей:

• для обустройства игровых или детских площадок;
• для создания зон отдыха и мест для досуга;
• для установки гаражей инвалидам и ветеранам ВОВ;
• для озеленения территории;
• для обустройства автопарковок для транспорта и размещения платных стоянок;
• для установки антенн мобильной связи, рекламных конструкций;
• для обустройства пешеходных дорожек, тропинок и тротуаров.
  Процедура приватизации не отличается от процесса оформления иных объектов, при этом она четко регламентируется законодательством.

---

Невысокая мода — тренд на строительство малоэтажного жилья

Вплоть до двадцатого века жить выше третьего этажа считалось не престижным. Возможно, вспомнив про это обстоятельство, российские власти взяли активный курс на снижение этажности жилых зданий и поставили задачу довести долю малоэтажного строительства по стране до 50%. Девелоперы также считают, что будущее за «малоэтажкой».

Формат многоквартирных малоэтажных комплексов появился на рынке не так давно. Активно подобные проекты стали появляться после кризиса, поскольку требовали меньшего объема вложений, чем многоэтажные комплексы. В настоящее время, по словам Руководителя Аналитического Центра Est-a-Tet  Дениса Бобкова, в Московском регионе строится около 1,5 млн. м2 малоэтажных проектов. Из которых на территории Новой Москвы представлено порядка 15 проектов общей площадью 500 тыс. м2, в Подмосковье около 70 проектов, из которых больше половины сосредоточено в пределах 20 км от МКАД.

Сегодня отдельные малоэтажные многоквартирные дома есть практически во всех относительно новых коттеджных поселках Московской области. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», многоквартирный дом застройщику возводить выгоднее, нежели коттедж на одну семью, поскольку затраты на подключение коммуникаций меньше, а территория используется эффективнее. Кроме того, в коттеджных поселках малоэтажные дома и таунхаусы часто используются для зонирования территории поселка – например, по периметру могут быть малоквартирные дома или таунхаусы, а внутри – коттеджи.

Основные отличительные черты малоэтажных проектов по словам экспертов:
— высокая скорость строительства,
— более низкая стоимость за счет экономии на фундаменте, лифтах, мусоропроводе относительно многоэтажных домов,
— меньшее количество согласований по сравнению с многоэтажным строительством,
— качество строительства и комфорт проживания намного превосходят обычные многоэтажные проекты за счет сниженной плотности (5 000 м2 на гектар против традиционных 25 000 м2),
— имеют практически все преимущества коттеджной застройки – собственную огороженную территорию, единую социальную среду и т. д.

Для покупателя данный формат недвижимости сочетает в себе все преимущества городской жизни и загородной атмосферы. «Малоэтажные дома обладают рядом преимуществ перед квартирами в многоэтажках. Прежде всего, это психологический комфорт – видна линия горизонта, а не серые башни, нет ощущения муравейника. По сравнению с коттеджами, в малоэтажных домах меньше коммунальные платежи, а различия с таунхаусами заключаются в отсутствии собственного входа и участка земли. То есть «малоэтажка» бюджетнее, чем индивидуальный коттедж и таунхаус, но экологичнее и психологически комфортнее, чем городское многоэтажное жилье», — комментирует Владимир Яхонтов. Кроме того, современные технологии строительства позволяют возводить надежные и комфортные дома в небольшие сроки. Так, строительство малоэтажного дома занимает, в среднем, от 1 до 6 месяцев, что также положительно отражается на стоимости жилья.

Уже по итогам 2011 года на рынке загородной недвижимости, специалисты компании «ИНКОМ» отмечали, что в сегменте эконом-класса наметилась тенденция смещения покупательского спроса от участков без подряда в сторону квартир в малоэтажных многоквартирных домах. Пока ажиотажного спроса на этот формат нет, но есть определенный интерес к квартирам в многоквартирных малоэтажных домах со стороны жителей Москвы, Подмосковья и других регионов России. В целом, покупатели пока не очень привыкли к этому формату.

В последние несколько лет формат комплексной малоэтажной застройки начал появляться и в Екатеринбурге. В настоящее время свои проекты реализуют несколько компаний-застройщиков. В городе появляются жилые комплексы как полностью состоящие из малоэтажных (до 3-х этажей) многоквартирных домов, так и смешанной застройки – с таун-хаусами и коттеджами.

По праву, наиболее масштабным может считаться проект ЖК «Мичуринский», реализуемый ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» — на участке в 52 гектара за 5 лет вырастет более 70 трехэтажных домов. Новый жилой квартал Мичуринский строится в активно развивающемся жилом районе Широкая речка Верх-Исетского района Екатеринбурга. Более подробно ознакомиться с деталями проекта можно  здесь:

Смотреть жилой комплекс «Мичуринский >>>

Смотреть планировки этажей>>>

Читовая отделка «под ключ» >>>

Руководство инвестора по типам многосемейных структур — Блог

Руководство инвестора по типам многосемейных структур

Хотя многие инвесторы в коммерческую недвижимость отдают предпочтение типу строения, в которое они инвестируют, многоквартирные дома всегда являются разумным выбором. Многосемейная недвижимость предлагает положительный денежный поток, меньший риск и большие преимущества при финансировании. Хотя некоторые люди могут иметь в виду определенный тип здания, когда думают о многоквартирной недвижимости, на самом деле существует множество видов зданий с разными целями, ценами и арендаторами.

Многосемейная недвижимость определяется как жилое пространство, в котором две или более единицы находятся в одной и той же структуре. Некоторые здания состоят из двух или трех квартир, в то время как другие в мегаполисах могут быть высотой в несколько этажей и вмещать сотни жителей. В общем, многоквартирные дома классифицируются по размеру. Три основных категории: малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные, в зависимости от количества квартир и этажей в структуре.

Малоэтажные многоквартирные дома

Этот тип многоквартирных домов обычно используется в пригородах.Малоэтажные квартиры, как правило, трехэтажные и менее, и в них могут быть лифты. Это может быть только одно или несколько зданий, расположенных на большей территории. Примеры малоэтажных многоквартирных домов включают: таунхаусы, рядные дома, дуплексы, садовые комплексы, жилье для престарелых или субсидируемое жилье.

Малоэтажные многоквартирные дома предоставляют арендаторам просторную парковку, иногда с выделенными гаражами. Эти строения имеют некоторые удобства, но обычно меньше, чем в многоэтажных квартирах.Малоэтажные многоквартирные дома более доступны для инвесторов, но и дают меньшую доходность, чем другие типы многоквартирных домов.

Среднеэтажные многоквартирные дома

Многосемейное строение этого типа имеет от 5 до 9 этажей с как минимум одним лифтом. Среднеэтажные дома можно найти как в городских, так и в пригородных районах, и они становятся все более популярными среди застройщиков, инвесторов и жителей. Примеры среднеэтажных многоквартирных домов: здания кондоминиумов, общежития колледжей, жилые комплексы для престарелых или городские квартиры ближе к оживленным городским районам.

Среднеэтажные многоквартирные дома обеспечивают экономическую эффективность для застройщиков за счет создания дополнительных единиц на квадратный фут земли, обеспечивая более высокую прибыль для инвесторов. Их легче построить, быстрее сдать в аренду и часто используются экологически безопасные методы проживания. Жителям нравится жить в таких квартирах, так как они находятся недалеко от магазинов, развлечений и ресторанов. Средние дома предлагают более важные удобства, такие как тренажерный зал, места общего пользования, зеленые насаждения и бассейн.

Высотные многоквартирные дома

Высотное здание — это любое многоквартирное здание с 10 и более этажами, расположенное в оживленном мегаполисе.Многоэтажные дома представляют собой эффективное решение для жилищного строительства на небольших участках земли. Примеры многоэтажных многоквартирных домов включают: роскошные апартаменты, долгосрочные отели, общежития колледжей в крупных университетах и ​​дома для престарелых в густонаселенных городах.

Высотные здания распространены в Чикаго, Сан-Франциско, Хьюстоне и Нью-Йорке, а также продолжают расти в города среднего размера. Хотя эти типы структур предоставляют инвесторам более прибыльные возможности, они создают определенные проблемы. Парковка для арендаторов почти всегда является проблемой, и разработчикам необходимо думать наперед и предлагать инновационные решения. Затраты на строительство и техническое обслуживание обычно выше, а более высокие здания требуют соблюдения дополнительных стандартов. Однако стабильный доход, растущая стоимость недвижимости и налоговые преимущества делают высотные многоквартирные дома достойными внимания любого инвестора в коммерческую недвижимость.

Смешанные многоквартирные дома

Последняя категория многоквартирных домов смешанная.Их часто можно увидеть в пригородах, где жилые дома расположены над магазинами розничной торговли и ресторанами. Предприятия управляют магазинами розничной торговли на первом этаже, а этажи над ним предназначены для проживания. Такая схема удобна для обоих типов арендаторов, поскольку у предприятий есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.

Независимо от того, какой тип многосемейной структуры вас интересует, этот тип коммерческой недвижимости обеспечивает стабильный денежный поток и возможность минимизировать риски при большом количестве арендаторов.Как и в случае с любым типом инвестиций, ваши исследования и многоквартирные структуры могут стать успешным дополнением к вашему портфелю.

Избавляйтесь от высотных проектов?

Бедные семьи с детьми не должны размещаться в многоэтажках. Это крик, который эхом разносится по стране уже много лет.

Башни известны насилием и вандализмом. Грязь, в том числе выброшенные остатки еды и грязные подгузники, делает жизнь почти невыносимой. А наркодилеры используют укромные коридоры как убежище от полиции.

Должностные лица государственного жилищного фонда жалуются, что из-за затрат на охрану и содержание высотных зданий управление высотными зданиями является наиболее дорогостоящим. В 1980-х годах в таких городах, как Чикаго, Ньюарк, штат Нью-Джерси и Сент-Луис, эти жалобы переросли в действия, когда чиновники назвали здания «бесчеловечными резервациями», которые не подлежат ремонту, и приказали их снести.

И вот общественная целевая группа в Балтиморе объявила об очень амбициозном предложении переселить 2000 семей из всех 18 общественных многоэтажных домов города в малоэтажные дома по их выбору.Башни в Lafayette Courts, Flag House Courts, Lexington Terrace и Murphy Homes затем будут преобразованы в квартиры для взрослых с низким и средним уровнем дохода старше 55 лет.

Одобрение целей целевой группы высшими должностными лицами города, включая мэра Курта Л. Шмока и президента городского совета Мэри Пэт Кларк, и руководителей арендаторов государственного жилья почти единодушно.

Тем не менее, несколько препятствий — в том числе обход строгих федеральных правил, получение средств от и без того ограниченных государственных и местных органов власти и преодоление общественных заблуждений — могут помешать тому, чтобы предложение когда-либо стало реальностью.

Целевая группа, в которую вошли арендаторы высотных домов, городские политики, защитники жилищного строительства, поверенные и представители образования, была создана в феврале Робертом У. Хирном, исполнительным директором Жилищного управления Балтимора. Его задача заключалась в том, чтобы определить наилучшее использование более 100 миллионов долларов из федеральных средств, которые жилищное управление ожидает получить в течение следующих 10 лет на ремонт многоэтажек.

В ходе встреч члены целевой группы пришли к выводу, что 100 миллионов долларов будет недостаточно для ремонта многоэтажек, поддержания их в хорошем состоянии и предоставления адекватных социальных услуг, в которых так отчаянно нуждаются арендаторы — в основном молодые матери-одиночки с как минимум двумя детьми. в возрасте до 12 лет, которые живут менее чем на 6000 долларов в год на социальное обеспечение.

Итак, они решили, что нужно сделать кардинальные изменения, и надеются, что чиновников федерального департамента жилищного строительства и городского развития удастся убедить к сотрудничеству.

Хотя жилищным чиновникам еще предстоит проработать детали предложения целевой группы, у них было несколько обстоятельных дискуссий о том, как достичь целей.

Самым серьезным препятствием станет изменение строгих федеральных жилищных правил.

«Мы не ожидаем, что HUD будет подбадривать нас на каждом этапе пути», — сказал г-н.Слушай. «Но мы чувствовали, что не должны позволять этому останавливать нас от наших целей по обеспечению более подходящего жилья для наших семей».

Во-первых, при переселении семей из многоэтажек жилищное управление должно определить адекватные малоэтажные дома, в том числе рядные дома, находящиеся в государственной собственности и субсидируемые.

Переселение семей может занять от двух до трех лет для каждого из четырех комплексов, поскольку, по оценкам официальных властей, ежегодно освобождается только около 250 малоэтажных домов, и арендаторы многоэтажных домов смогут выбрать тип и место проживания. их новое жилище.

Маргарет Э. Уильямс, чиновник жилищного управления, говорит, что статус 30 000 семей в очереди на государственное жилье не должен быть затронут проектом, потому что, поскольку высотные здания будут освобождены, власти будут строить заменяющие квартиры.

В 1987 году, после нескольких судебных разбирательств, в ходе которых защитники малообеспеченного жилья подали в суд на HUD за снос многоэтажных домов без строительства равного количества новых жилищ, новое постановление предписало замену по принципу «один к одному».

Это означает, что жилищное управление Балтимора должно будет заменить 2234 квартиры в многоэтажных домах, которые освобождаются семьями.По оценкам официальных лиц, это обойдется в более чем 150 миллионов долларов.

По словам г-жи Уильямс, для выполнения переезда и строительства новых квартир жилищное управление подаст заявку на получение федеральных средств.

В последние годы HUD профинансировал очень мало проектов по строительству нового жилья. Но законопроект о жилищных ассигнованиях, принятый на последней сессии Конгресса, предусматривает выделение денег на строительство 10 000 новых единиц государственного жилья по всей стране.

Однако федеральные чиновники могут настаивать на том, что в замене многоэтажных домов в Балтиморе нет необходимости.В конце концов, сырые, грязные здания, возможно, нуждаются в ремонте, но местные власти соглашаются, что они прочны.

На этом этапе чиновники жилищного управления заявили, что они будут добиваться принятия законодательных мер, чтобы использовать ежегодные средства на модернизацию, которые в противном случае могли бы использоваться для ремонта многоэтажек, для строительства новых жилищ.

«В настоящее время нет возможности использовать средства на [модернизацию] для строительства новых блоков», — сказал Томас Р. Хоббс, член целевой группы в Балтиморе, который был менеджером офиса HUD в Балтиморе с 1978 по 1986 год.«Но это не значит, что мы не должны стремиться к такой гибкости. Наши цели подходящие, и мы надеемся, что HUD можно будет убедить».

После того, как высотные здания будут освобождены, перед жилищным управлением будет стоять задача изыскать средства для модернизации башен и преобразования их в квартиры только для взрослых.

Для этого местные жилищные чиновники заявили, что обратятся к губернатору Уильяму Дональду Шеферу, мэру Шмоку и любым заинтересованным частным застройщикам. Однако в настоящее время государство сталкивается с дефицитом бюджета, превышающим 300 миллионов долларов.И город, в разгар еще одного напряженного финансового года, может в следующем году работать на меньшее количество долларов в обмен на предоставление своим жителям налоговых льгот.

Еще одним препятствием, которое, как ожидают чиновники жилищного строительства, стоит на пути к достижению своих целей, является общественное сопротивление переселению многоэтажных арендаторов в районы со смешанным расовым и экономическим составом. Но большинство членов целевой группы осторожно оптимистично полагают, что это не будет проблемой.

«В районах Балтимора уже есть несколько тысяч [субсидируемых государством] домашних хозяйств, и они остались там без каких-либо серьезных проблем», — сказал Роберт С.Эмбри-младший, член целевой группы, бывший комиссар по жилищным вопросам Балтимора. «Так что я думаю, что то, что было проблемой 15 лет назад, не будет большой проблемой сегодня».

Многие арендаторы многоэтажных домов также подозревают, что план оперативной группы только маскирует желание города выселить бедных из центра города, чтобы недвижимость можно было продать частным застройщикам для строительства кондоминиумов, торговых центров или студенческого жилья.

Все четыре высотных комплекса расположены в избранных районах города.Суды Флаговых Домов и Лафайетты возвышаются над Маленькой Италией на юге и Внутренней гаванью на западе. Комплекс Murphy Homes и Lexington Terrace расположены на бульваре Мартина Лютера Кинга, недалеко от Университета Мэриленда.

«Я думала, они просто хотели выгнать все бедные семьи, чтобы Университет Мэриленда мог взять на себя высотные здания для размещения студентов», — сказала Барбара МакКинни, член рабочей группы, которая живет в Лексингтон-Террас. «Но целевая группа хочет быть уверенным, что здания используются для размещения взрослых с низким доходом и что семьи в многоэтажках получат хорошие дома.

Майкл Дж. Келли, декан юридического факультета Университета Мэриленда и председатель рабочей группы, подтвердил это обязательство и добавил: «Люди думают, что мы могли бы продать Flag House за приличную сумму. Но мы провели маркетинговые исследования, и это просто невозможно ».

Высотные малоэтажные многоквартирные дома демонстрируют рост эффективности

ВУСТЕР, МАССА. — Многоквартирные дома Plumley Village в Вустере, штат Массачусетс, — это 430 — частный жилой комплекс Section 8, построенный в 1970-х годах. Он состоит из 15 трехэтажных жилых домов и 16-этажного высотного здания и принадлежит и управляется The Community Builders Inc. (УТС).

Начиная с 2013 года, была проведена масштабная реконструкция, направленная на экономию энергии для отопительного оборудования. Квартиры были заняты на время проекта, что добавило некоторой сложности.

При первом рассмотрении проекта владельцы TCB связались с организацией Action for Boston Community Development (ABCD), которая, в свою очередь, пригласила представительство производителя Emerson Swan со штаб-квартирой в Рэндолфе, штат Массачусетс. Из-за выбранного высокоэффективного оборудования проект-сборка Проект финансировался ABCD через служебную программу NSTAR.

Несмотря на проблемную проводку, гидравлические трубопроводы, покрытые коррозией, и сложность работы в жилом здании в самую суровую зиму в новейшей истории, конечным результатом стало повышение комфорта арендаторов, существенное снижение затрат на электроэнергию и меньшие затраты на техническое обслуживание.

Новые системы боролись с грязной жидкостью на раннем этапе, пока не были добавлены магнитные линейные фильтры Fernox для борьбы с отложениями.

«Каждое из 15 малоэтажных зданий разбито на« блоки »по шесть квартир, всего 52 блока», — пояснил Джастин Гамильтон, начальник технического обслуживания Plumley Village.«У каждой капсулы есть отдельная механическая комната, которая представляет собой не более чем чулан на лестничной клетке».

До модернизации квартиры с радиационным отоплением с плинтусом из оребренных труб и атмосферным котлом 330 МБН работали с КПД примерно 70%. 60 галлонов. косвенный водонагреватель был выделен в отдельную зону и не имел приоритетной функции. Большие котлы занимали большую часть механического пространства, что усложняло обслуживание.

После посещения Пламли-Виллидж осенью 2013 года Ральф Гейтс и Майк Оппель разработали дизайн малоэтажной части жилого комплекса.Их цель состояла в том, чтобы снять и заменить все механические компоненты для одной капсулы за один день, чтобы не было необходимости во временном оборудовании.

В новой конструкции используется высокоэффективный котел HTP модели EFT 199. Поскольку в новой планировке приоритетным является горячее водоснабжение, мощность котла может быть снижена на 40%, что означает дальнейшую экономию энергии и более низкие начальные затраты.

Старые водонагреватели заменены на 60-галлонные модели Superstor из нержавеющей стали. Температура хранимой воды была повышена до 140 ° F, что исключает любой риск роста бактерий легионеллы и увеличивает тепловую емкость резервуаров.Предотвращение ожогов обеспечивается термостатическим смесительным клапаном на каждом резервуаре.

До модернизации существующие циркуляционные насосы регулярно выходили из строя из-за проблем с качеством воды. Были установлены новые насосы системы Taco, насосы водонагревателя и насосы рециркуляции ГВС, а также воздухоотделители серии Taco 4900. Существующие средства управления системой были отброшены, потому что заводские средства управления, установленные на котле EFT, имеют те же возможности.

Система фиксации жидкости

«Дизайн Фазы 1 был безупречным, — сказал Гамильтон.«Climate Zone, подрядчик, выигравший тендер, менял целые механические помещения менее чем за день, и благодаря новым котлам стало больше площади и меньше шума. Единственный глюк случился в самом начале. Самый первый котел отключился в течение 45 минут после розжига ».

Первоначальный проект включал промывку системы и установку линейных фильтров магнитной жидкости Fernox, оба из которых были исключены из плана до того, как проект был выставлен на торги. Эта грязная вода разрушала циркуляционные насосы до модернизации и в конечном итоге засорила новый котел.

Чтобы избежать проблемы, установщики начали промывать линии при запуске каждого модуля. Вытекающая вода была похожа на грязь. Фильтры Fernox были снова добавлены в список запчастей, и с этого момента ввод котла в эксплуатацию прошел гладко.

«Низкое качество воды было одной из нескольких проблем, с которыми мы боролись в Пламли», — сказал Энди ДиПьетро, ​​владелец Climate Zone. «Но, как всегда, у Свон было решение». ДиПьетро, ​​который начал работать на своего отца в 12 лет, основал Climate Zone в 2002 году.В настоящее время компания обслуживает коммерческих и частных клиентов в долине Мерримак и на юге Нью-Гэмпшира.

Модернизация многоэтажного дома

В отличие от первой фазы проекта, высотная башня обслуживалась большой системой централизованного теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенной в механическом помещении пентхауса. В результате ремонтные работы в отопительный сезон провести не удалось.

Зимой TCB выставила на торги проект Фазы 2. Когда весной погода испортилась, компания Victory HVAC начала установку новой системы ГВС до того, как старые котлы были отключены.При этом в здании пропала подача горячей воды только на четыре часа.

Существующая система включала три котла по 2500 MBH, которые снабжали теплом и ГВС тремя водонагревателями косвенного действия емкостью 80 галлонов. Все насосы и бойлеры были сильно завышены, а резервуары ГВС — меньше. В результате котлы перестали работать как на отопление, так и на ГВС. Без функционального контроля насосы приходилось запускать и останавливать вручную, что требовало постоянного внимания обслуживающего персонала.

ООО Super Heat Mechanical было привлечено в качестве субподрядчика.

В новой конструкции системы ГВС и отопления разделены для максимальной эффективности. Это, в сочетании с преимуществом модулирующего оборудования, означает, что система никогда не сработает выше, чем необходимо, независимо от того, насколько малы потребности в тепле.

«Этот проект показывает, что возможно, когда мы получаем возможность работать с таким человеком, как Гейтс, который действительно знает продукты, которые он представляет», — сказал Дон Флек, системный инженер Victory.Фирма обслуживает Массачусетс и близлежащие штаты. Их 80 сотрудников в основном занимаются коммерческими проектами, но за последний год их количество рабочих мест увеличилось вдвое.

«Emerson Swan проделывает большую работу, представляя, что возможно в здании, и выбирает лучшее оборудование для применения», — продолжил Флек. «Таким образом, готовый дизайн — это всегда совместная работа его офиса и нашего».

Высокая эффективность

Victory — и субподрядчик Super Heat Mechanical LLC — установили шесть котлов HTP Mod Con 500 для комбинированного отопления помещений мощностью 3000 МВт / ч.Нагрузка здания составляет примерно 1650 МБ / ч, поэтому новая система обеспечивает 30% -ное резервирование.

Огромные системные насосы были заменены на насосы Taco SelfSensing SKV с приводом от частотного преобразователя. В отличие от предыдущих, новые насосы запускаются, останавливаются и автоматически изменяют свою скорость в зависимости от потребности в тепле. Обычно это возможно только тогда, когда датчики давления установлены в каждой зоне. Но команда разработчиков могла предложить уникальное решение, поскольку насосы Taco SelfSensing реагируют на изменения давления без датчиков, что делает их идеальными для модернизируемых приложений, а также для нового строительства.Автоматическая работа насосов с регулируемой скоростью значительно увеличивает экономию электроэнергии и топлива.

Как и на этапе 1, существующие системы управления были удалены, а средства управления котлом используются для управления всей системой, что еще больше снижает затраты на материалы и ввод в эксплуатацию.

Для ГВС три водонагревателя Mod Con 500 теперь работают в таком же режиме ступенчатой ​​подачи, что и система отопления. Для большей эффективности и емкости были установлены три резервуара для хранения ПВТ емкостью 175 галлонов.

Общая установленная мощность отопления и горячего водоснабжения в многоэтажном доме уменьшена почти на 45%.

Комфорт, экономия

«Наши менеджеры уже обсуждают с Emerson Swan проекты проектирования и строительства на других объектах», — сказал Гамильтон, координировавший проект Plumley Village с начала этапа 1.

«Хотя конкретные данные об энергии недоступны до следующего отопительного сезона, расчетная экономия газа составляет 25,1% от среднего показателя за три года», — сказал Дэвид Шмидт, аналитик TCB Energy and Sustainability.

Но, по словам Гамильтона, экономия энергии — это только половина дела. Бойлер, средства управления и обслуживание насосов в настоящее время практически отсутствуют, а количество жалоб от арендаторов находится на рекордно низком уровне.

Краткий обзор преимуществ двухэтапного проекта:

• Общий расход топлива жилого комплекса снизился на 25%.
• Жалобы на отсутствие тепла или горячей воды практически утихли.
• Полностью устранены проблемные системы управления.
• В малоэтажных квартирах теперь есть приоритет горячего водоснабжения.
• Мощность малоэтажной котельной снижена на 40%.
• Насосы Taco SelfSensing работают в автоматическом режиме с регулируемой скоростью.
• Ржавая вода, которая вызвала выход из строя циркуляционных насосов и неисправность котла, была смыта и предотвращена с помощью линейных фильтров магнитной гидроники Fernox.

Почему все новые жилые дома в Америке выглядят одинаково

Эти постройки есть почти в каждом U.С. г. Они варьируются от трех до семи этажей в высоту и могут растягиваться на блоки. Обычно они полны съемных квартир, но они также могут разместить в студенческих общежитиях, кондоминиумах, отелях или учреждениях для проживания с уходом за детьми. Близко к центрам городов, они склонны к блочному, часто красочному модернизму; в пригородах их архитектура, скорее всего, будет включать в себя остроконечные крыши и исторические мотивы. Их внешние стены облицованы фиброцементом, металлом, лепниной или кирпичом.

Они действительно повсюду, я обнаружил прошлой осенью во время поездки по пересеченной местности, и они быстро растут.В 2017 году в США было построено 187 000 новых единиц жилья в зданиях от 50 и более единиц, это больше, чем с 1972 года, когда Бюро переписи начало отслеживать. поднимается.

Распространение этих структур — одно из самых драматических изменений в искусственной среде страны за последние десятилетия. Но когда я начал расспрашивать о них, у них, похоже, не было имени. Я столкнулся с кем-то, кто назвал их «птенцами» в комментарии на веб-сайте, но, к сожалению, это не прижилось.И только после того, как застройщик описал мне стиль как пять на один — пять этажей квартир над «подиумом» парковки и / или магазина на первом этаже — я смог найти какое-то онлайн-обсуждение этого явления.

Техас средней высоты.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Количество этажей и наличие подиума варьируются; Ключевой объединяющий элемент, оказывается, находится под кожей. Они почти всегда делаются из хвойных пород дерева размером два на четыре, или, на строительном языке, «палки», сколоченных вместе в рамы, как в загородных домах.

Метод ведет к Чикаго 1830-х годов, быстрорастущему городу с обширными лесами поблизости. Склеивание тонких предварительно вырезанных деревянных досок в «каркас воздушного шара» позволило быстро построить «простую клетку, которую строитель может покрывать внутри и снаружи любым желаемым материалом», — писал архитектор Уокер Филд в 1943 году. «Это пример этих близнецов. условия, лежащие в основе всего американского в нашем строительном искусстве: хроническая нехватка квалифицированной рабочей силы и почти повсеместное использование дерева ». Каркас воздушного шара и его варианты по-прежнему доминируют в домостроении для одной семьи в США.С. и Канада. Он также является стандартным в Австралии и Новой Зеландии и довольно широко распространен в Японии, но не в остальном мире.

В США каркас из палок, похоже, стал стандартным методом строительства и для жилых комплексов. Основная причина в том, что это стоит намного меньше — я слышал оценки на 20-40 процентов меньше — чем строительство из бетона, стали или кирпичной кладки. Эти отрасли спонсировали несколько исследований, в которых оспаривается этот пробел, но большинство строителей явно думают, что он существует.

Они удобны и с деревом. «Можно ошибиться и отрезать еще один кусок», — говорит Майкл Фейгин, главный специалист по строительству AvalonBay Communities Inc., четвертого по величине собственника квартир в стране. «С бетоном и сталью требуется гораздо больше работы, чтобы решить проблемы». Если запасы кончатся, добавляет Кеннет Блэнд, вице-президент торговой группы American Wood Council, строители «знают, что могут бежать к ближайшему большому ящику и получить то, что им нужно».

Они также могут сбегать в ближайший крупный магазин, чтобы найти рабочих.Конструкция с палкой позволяет строителям использовать более дешевую временную рабочую силу, а не квалифицированных рабочих, которые часто объединяются в профсоюзы. И это облегчает жизнь электрикам, водопроводчикам и т. П., Поскольку оставляет открытое пространство, через которое могут проходить провода, трубы и воздуховоды. Тем не менее, есть причина, по которой палки не использовались по умолчанию для больших многоквартирных домов до недавнего времени и почему эти дома ограничены по высоте: палки горят.

Великий пожар в Чикаго 1871 года, уничтоживший тысячи зданий, построенных из воздушных шаров, принес этот урок домой.Вскоре город ввел запрет на деревянное строительство, который частично действует и сегодня. В начале 1800-х годов Нью-Йорк объявил центр города запретным для деревянного строительства, в конечном итоге распространив запрет на весь Манхэттен, а также на Бронкс, Бруклин и некоторые части Квинса и Статен-Айленда. К 1930 году список передовых методов огнестойкости, составленный Министерством торговли США, рекомендовал запретить использование рамок в плотных городских кварталах и двухэтажное ограничение для всех остальных.Строительство из прутьев было фактически изгнано в пригород.

Ко второй половине 20-го века Америка двигалась в пригороды, и по мере того, как они эволюционировали из спальных кварталов в город нового типа, здания из палки эволюционировали вместе с ними — в такие формы, как «дингбаты» Лос-Анджелеса. Анхелес (один или два этажа над навесом для машины) и жилые садовые комплексы с большим количеством парковок за пределами Атланты, Далласа и других мегаполисов. Строительные нормы и правила также развивались, поскольку страховщики и производители противопожарного оборудования настаивали на научных, «основанных на характеристиках» нормах, в которых особое внимание уделялось определенным в лаборатории характеристикам огнестойкости по сравнению с конкретными материалами и включались новые технологии, такие как автоматический пожарный спринклер.

Это евангелие стремительно распространялось в стране, где кодексы были муниципальным делом, но оно распространилось при поддержке трех региональных организаций, которые разработали образцы кодексов, которые города могли принять или приспособить к своим собственным целям. Самым успешным органом была Международная конференция строительных служащих, получившая название Международной конференции строительных служащих, базирующаяся в Южной Калифорнии, за Единым строительным кодексом которой к 1970 году по крайней мере частично следовали 9 из 10 западных городов. UBC, обновляемый раз в три года, возвестил эру среднеэтажных жилых домов с деревянным каркасом.

Некоторые детали теряются в глубине веков или, по крайней мере, в пыльных архивах, но история, кажется, была такой: в первом UBC, выпущенном в 1927 году, разрешалось строительство трехэтажных жилых домов с деревянным каркасом. Риск землетрясений побудил чиновников терпимо относиться к таким каркасам, которые лучше переносят тряску, чем кирпичные стены; присутствие крупной лесной промышленности на Северо-Западе также было важным фактором. В 1950-е годы количество историй увеличилось до четырех, если была установлена ​​автоматическая спринклерная система.Ограничения по площади в квадратных футах были ослаблены, если сегменты здания были разделены брандмауэрами — сначала каменной кладкой, а затем более простыми в установке гипсокартонами. К 1970-м годам на бетонном подиуме можно было построить четыре этажа с деревянным каркасом. Затем, в начале 1990-х годов, произошел прорыв.

Архитектор из Лос-Анджелеса Тим Смит сидел на гавайском пляже, читая последние строительные нормы и правила, как это делают каждый, когда заметил, что древесина, обработанная антипиреном, классифицируется как негорючая. Он понял, что это сделало древесину подходящей для категории зданий — первоначально известной как «обычная каменная кладка», но с тех пор в нее были внесены поправки, требующие, чтобы только внешние стены были сделаны полностью из негорючего материала, что позволило построить пять этажей с разбрызгивателями.

Его компания Togawa Smith Martin Inc. в то время работала с властями Лос-Анджелеса над 100-квартирным высотным домом доступного жилья в Маленьком Токио, который они «никогда не могли нарисовать карандашом». Поместив пять деревянных этажей на одноэтажный бетонный подиум и покрывая площадь в один акр больше, чем может заполнить высотное здание, Смит придумал, как получить 100 квартир за 60–70 процентов стоимости. Здание Casa Heiwa распахнуло свои двери в 1996 году, и здесь было изобретено здание «пять на одного».(«Скажем так, — говорит Смит. — Мне никто не предлагал сказать, что они сделали это первыми».) Публика этого не заметила, но архитекторы и разработчики Западного побережья заметили. Теперь они могли получить почти многоэтажные дома по цене деревянного каркаса. Вскоре остальная Америка тоже сможет.

Несмотря на усилия региональных групп, многие архитекторы, девелоперы, экономисты и федеральные жилищные органы по-прежнему находили местные кодексы ограниченными и устаревшими, обвиняя их в том, что они препятствуют инновациям и завышают затраты.Один ответ пришел от законодательных органов, которые начали усиливать полномочия штата над кодексами. Другой пришел из региональных групп, которые в 1994 году начали работу над единым национальным кодексом. Столкнувшись с серьезной проблемой разрешения разногласий по высоте и площади зданий, ответственный комитет принял несколько радикальное предписание: если здание может быть построено по любому из трех старых кодексов, оно может быть построено по новому. Согласно Международному строительному кодексу (IBC) 2000 года, среднеэтажное жилое здание с подиумом, построенное на палочках, могло свободно перемещаться на восток.

Еще больше техасских средних подъемов.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Эти здания, конечно, не начали бы строить, если бы никто не хотел въезжать. Растущий спрос, вызванный демографическими сдвигами, моделями роста рабочих мест и возрождением у богатых американцев вкуса к городской (или городской) жизни, сформировал бум среднего роста. Так что капризы капитала есть. Большинство застройщиков, состоящих из нескольких семей, строят для продажи инвестиционному фонду в сфере недвижимости, страховой компании, пенсионному фонду или другому институциональному инвестору.Этих владельцев не интересуют небольшие проекты, и их конечная цель определяет не только материалы, но также внешний вид и расположение.

Необходимость масштабирования диктует необходимость создания громоздких «суперблоков», а желание немного разбить эти блоки объясняет красочные панели и другие варианты внешнего вида. Эффективность диктует, что здания должны быть достаточно широкими для «двойных» коридоров с квартирами с двух сторон, но не настолько широкими, чтобы квартиры были узкими и темными. Это, в свою очередь, способствует структуре, имеющей форму прямоугольной буквы U, C, E или S.Апартаменты с двумя или тремя спальнями лучше всего подходят для углов, поэтому преобладают однокомнатные и студии.

Бум также был сформирован за счет зонирования, которое иногда оставляет деловые районы и пригородные коммерческие районы единственными практическими местами для нового жилья. Также учитываются постановления, требующие минимального количества парковочных мест на единицу квартиры: там, где минимумы относительно высоки, как в Техасе, лучшим решением может быть обертывание здания вокруг парковочной площадки, стиль, известный как техасский пончик.Там, где они ниже, подойдет подиум первого этажа. Градостроители также часто требуют, чтобы застройщики выделяли подиум на улице под магазины и рестораны.

Да, результат может быть немного повторяющимся, но повторение было характерно для каждой большой тенденции строительства нового городского или пригородного жилья в США за последние столетия или два. В невысоких зданиях есть много плюсов, которые дают новое жилье там, где оно крайне необходимо, и при этом оживляют районы. Четырехэтажный техасский пончик может получить от 50 до 60 квартир на акре земли, в то время как наиболее агрессивно спроектированный гибрид из палки и бетона Западного побережья (теперь разрешены двухэтажные подиумы, а также другие варианты) может получить почти 200.Это недалеко от диапазона, который известный урбанист Джейн Джейкобс считал оптимальным для жизненно важной уличной жизни.

Подробнее.

Фотограф: Лаура Бакман для Bloomberg Businessweek

Есть еще много достоинств, которые могут понравиться в строительстве из дерева, которое, пока деревья пересаживаются и дается возможность вырасти до зрелости, теперь обычно считается чистым потребителем углекислого газа. Экологические достижения Вуда помогли стимулировать недавний всемирный толчок к большему строительству с использованием «массивной древесины» — пиломатериалов мягкой древесины, склеенных и сжатых в толстые балки, колонны и панели.Самым высоким из построенных до сих пор таких зданий является 18-этажное общежитие Университета Британской Колумбии в Ванкувере. Орегон уже изменил свой кодекс, чтобы разрешить массовые деревянные постройки такого масштаба, и IBC 2021 года собирается сделать то же самое.

Развитие среднеэтажных зданий из палочек вызвало меньше шума, и оставило местных чиновников и даже некоторых представителей строительной индустрии удивленными и обеспокоенными. «Это чума, и она случилась, когда никто не смотрел», — говорит Стивен Зирински, сопредседатель комитета по строительным нормам Нью-Йоркского отделения Американского института архитекторов.Его внимание привлек пожар, вспыхнувший в январе 2015 года в апартаментах Avalon в Эджуотере, штат Нью-Джерси, через реку Гудзон от его дома. «Когда я мог читать книгу в своей квартире у пламени этого огня, — говорит он, — я знал, что это проблема». Зажженный факелом ремонтника, огонь распространился по скрытым пространствам на этажах и на чердаке четырехэтажного комплекса, чему способствовала частичная спринклерная система, которая не покрывала эти зоны. Никто не погиб, но здание было разрушено.

Таких пожаров в завершенных зданиях средней этажности было не так много, но здания оказались легко воспламеняемыми еще до того, как спринклеры и стены обрушились. За последние пять лет на строительных площадках средней этажности вспыхнули десятки крупных пожаров. . По данным Национальной ассоциации противопожарной защиты, из 13 пожаров в США, которые привели к ущербу в размере 20 миллионов долларов и более в 2017 году, шесть произошли в строящихся деревянных многоквартирных домах.

Эти пожары часто вызывают протест местных жителей с требованием ограничить использование жилых домов.В пригородах Атланты, Сэнди-Спрингс и Данвуди, были введены запреты на строительство деревянных каркасных зданий выше трех этажей, но позже они были отменены законодательным собранием Джорджии. Также говорят о новых правилах в Лос-Анджелесе, Филадельфии, Массачусетсе и Мэриленде. Но место, где законодательные меры наиболее вероятны, — это Нью-Джерси.

С 2012 года в штате было выдано

разрешений на строительство 105 000 новых квартир, и, похоже, большинство из них находится в средних этажах с деревянным каркасом. Гленн Корбетт, бывший пожарный, преподающий пожарную науку в Колледже уголовного правосудия Джона Джея в Нью-Йорке, взял меня на экскурсию по некоторым «башням зубочисток» в Нью-Джерси, как он их называет, указав места, недоступные для пожарных машин. досягаемости и вещей, которые могут пойти не так, как здания стареют.«Вы вновь привносите опасность возгорания в городскую среду», — говорит он. «Мы намеренно ставим проблемы в каждом населенном пункте страны, проблемы, с которыми еще не родившимся поколениям пожарных придется иметь дело».

Самый жесткий из законопроектов до законодательного собрания штата Нью-Джерси ограничивал городские застройки тремя этажами и 7000 квадратных футов на этаж. В предложениях с лучшими шансами на прохождение, среди прочего, предусмотрены противопожарные перегородки из кирпичной кладки между сегментами здания и спринклерные системы для многоквартирных домов от трех этажей и выше.Авалон в Эджуотере был перестроен с этими мерами; Фейгин, начальник строительства AvalonBay, владельца здания, говорит, что теперь они являются стандартом для всех новых среднеэтажных застроек компании. IBC 2018 добавляет положения, направленные на предотвращение распространения пожаров через чердаки многоквартирных домов, а предложение, одобренное в конце прошлого года, несмотря на возражения строителей и владельцев квартир, изменит кодекс 2021 года, чтобы фактически потребовать полные спринклерные системы для всех четырехэтажных домов. -один подиумный корпус.

Можем ли мы полагаться на экономические интересы разработчиков и процесс кодирования модели для решения проблем? Алекси Ассмус, который активно участвовал в дебатах в Нью-Джерси и в процессе МКБ, сомневается. Деловая женщина и гражданский активист, участвовавшая в строительстве комплекса AvalonBay с деревянным каркасом в ее родном городе Принстон, она пыталась внести изменения в национальный модельный кодекс и не продвинулась далеко. Теоретически любой может участвовать в комитетах Совета Международного кодекса, которые представляют рекомендации правительственным чиновникам, голосующим в IBC, но на практике это делают в основном представители торговых групп.«У всех людей с особыми интересами есть деньги, чтобы поехать туда и остановиться в отелях», — говорит Ассмус. «Не думайте, что этот сторонний ICC обязательно предоставит нам коды, отвечающие общественным интересам».

Опять же, причина, по которой существует ICC, заключается в том, что установление строительных норм на местном уровне также стало рассматриваться как не отвечающее общественным интересам. Смертность от пожаров в жилых домах в США снизилась почти вдвое с 1980-х годов, поэтому, похоже, что-то работает. И есть отголоски, по крайней мере, в некоторых из волнений стандартного нимбизма.Некоторым частям страны требуется много нового жилья, и строители громоздких многоквартирных домов средней этажности с деревянным каркасом нашли экономическую формулу, которая обеспечивает это. Нам придется подождать, чтобы узнать, подходит ли это формула для американских городов. —Fox — деловой обозреватель Bloomberg Opinion.

Проекты | American Preservation Builders

Огайо
	Усадьба Эбботтов Уиллоуби, Огайо	$ 2.5 M	82	4% LIHTC — Реконструкция существующего многоэтажного дома	6 мес.	4/16
	Lakewoods Apartments Дейтон, Огайо	$ 9,1 млн	417	HUD SPRAC Rehab — Восстановление существующего многоэтажного дома для пожилых людей.	12 мес.	15/12
	Oakdale Apartments West Union, OH	3,0 млн долл. США	95	4% LIHTC — Реконструкция двух существующих комплексов апартаментов в одном проекте — апартаменты Eddy’s (49 квартир) и Glendale Apartments (46 единиц)	12 мес.	15/10
	Бревенчатый пруд Ньюарк, Огайо	$ 2,33 M	50	9% LIHTC — Восстановление доступного жилого комплекса.	10 мес.	15.01
	12000 Эджуотер Апартаменты Лейквуд, Огайо	1,11 млн долларов	117	Восстановление жилого комплекса по рыночной цене.	12 мес.	15/03
	Башня Кингсбери и таунхаусы Кливленд, Огайо	$ 4.88 M	129	4% LIHTC — Реконструкция среднего многоэтажного дома и таунхаусов.	12 мес.	10/14
	Hunters Run Apartments Ливан, Огайо	925 $ K	114	Восстановление доступного жилого комплекса.	6 мес.	14.06
	Oakdale Apartments West Union, OH	3,0 млн. Долл. США	95	4% LIHTC — Реконструкция двух существующих жилых комплексов в одном проекте — Eddy’s Apartments (49 квартир) и Glendale Apartments (46 квартир).	10 мес.	12/14
	Башня Утренней звезды Кливленд, Огайо	7,0 млн долларов	200	9% LIHTC — Восстановление существующего многоэтажного жилого дома для пожилых людей.	12 мес.	14.03
	Seneca Grove Пейнсвилл, Огайо	$ 5,68 M	132	9% LIHTC — Восстановление существующей семейной общины. Проект «Зеленая инициатива» от рыночной цены.	12 мес.	01/13
	Hilltop Apts Киртланд, Огайо	$ 829 K	76	Капитальный ремонт существующего жилого комплекса по рыночной цене	3 мес.	12/13
	Hawk’s Landing Кливленд, Огайо	$ 5,62 M	144	Программа стабилизации соседства (NSP) финансировала восстановление существующей семейной общины.	12 мес.	10/12
	Таунхаусы Circle East Восточный Кливленд, Огайо	3,1 млн долларов	20	Программа стабилизации соседства (NSP) профинансировала строительство 20 новых таунхаусов.	9 мес.	07/12
	Лейквудс Дейтон, Огайо	3,0 млн долл. США	417	Улучшение капитальных и погодных условий в существующей общине доступного жилья для пожилых людей.	3 мес.	04/12
	Кэрроллтон Крест Carrollton, OH	$ 2,10 млн	44	9% LIHTC — Восстановление существующей семьи / пожилого сообщества.	6 мес.	06/12
	Cherry Estates Кент, Огайо	400 $ K	48	Капитальный ремонт существующего сообщества доступного жилья.	3 мес.	12/11
	Morningside Apts. Мариетта, Огайо	485 $ K	41	Реконструкция по рыночной цене — Комплексные внешние улучшения.	4 мес.	11/11
	East Central Place Кливленд, Огайо	840 $ K	8	Восстановление существующего жилого дома.	6 мес.	12/11
	Мелфорд Виллидж Спенсервиль, Огайо	1 доллар.0 M	38	4% LIHTC — Реконструкция существующего городского жилого комплекса с апартаментами.	5 мес.	07/11
	Concord Apts Ньюбери, Огайо	1,4 млн. Долл. США	50	4% LIHTC — Реконструкция существующего семейного жилого комплекса с таунхаусами.	5 мес.	11.08
	Abington Arms Apts. Кливленд, Огайо	2 доллара.9 M	152	Программа «Зеленая модернизация» — «Зеленая» модернизация и повышение энергоэффективности многоэтажного здания для пожилых людей.	5 мес.	03/12
	Boston Commons Apts. Нью-Бостон, Огайо	1,4 млн. Долл. США	50	4% LIHTC — Реконструкция существующего семейного жилого комплекса с таунхаусами.	5 мес.	11.08
	East Boulevard Apts Кливленд, Огайо	1 доллар США.0 M	6	Исторический налоговый кредит для восстановления многосемейной семьи.	7 мес.	07/11
	Livingston Park Apts. Кливленд, Огайо	7,0 млн долларов	180	4% LIHTC — Восстановление существующего семейного сообщества с садовыми квартирами.	12 мес.	11.09
	Башня Бичпарк Эйвон-Лейк, Огайо	1,5 млн. Долл. США	151	Программа «Зеленая модернизация» — «Зеленая» модернизация и повышение энергоэффективности среднего здания для пожилых людей.	5 мес.	12/10
	Lourexis Apts. Кливленд, Огайо	1,2 млн долл. США	70	Программа «Зеленая модернизация» — Зеленая модернизация и повышение энергоэффективности малоэтажного здания для пожилых людей.	6 мес.	11/10
	Evergreen Estates The Plains, OH	3,6 миллиона долларов	60	9% LIHTC — Восстановление существующего городского поселения.	8 мес.	11/10
	Cedar Woods Apts. Хиллсборо, Огайо	3,1 млн. Долл. США	94	9% LIHTC — Восстановление существующей семьи / пожилого населения.	9 мес.	11/10
	Trail West Apts. Ньюарк, Огайо	$ 4,4 млн	86	9% LIHTC — Реконструкция существующих садовых квартир / таунхаусов, включая строительство нового общественного здания.	10 мес.	03/10
	Whispering Hills Apts. Торонто, Огайо	2,3 миллиона долларов	66	9% LIHTC — Восстановление существующей семейной собственности.	5 мес.	08/09
	Covenant House Apts. Толедо, Огайо	4,4 млн долл. США	156	4% LIHTC — Ремонт среднего здания в центре Толедо	9 мес.	03/09
	Highland Place Apts. Conneaut, OH	4,1 млн. Долл. США	120	9% LIHTC — Восстановление малоэтажного сада и городского дома для пожилых людей.	9 мес.	03/09
	Sunbury Apts. Санбери, Огайо	1,47 млн. Долл. США	40	4% — LIHTC — Восстановление существующей общины семейного таунхауса.	5 мес.	09/08
	Glenwood Apts. Миллерсбург, Огайо	$ 2,13 M	68	4% LIHTC — Восстановление существующего садового / таунхауса и строительство нового общественного здания.	6 мес.	09/08
	Warrensville Community Apts. Cleveland Hts, OH	1,82 млн долл. США	101	4% LIHTC — Реконструкция существующего многоэтажного здания для пожилых людей.	5 мес.	08/08
	Cedar Center Apts. University Hts, OH	1,73 млн долл. США	86	4% LIHTC — Ремонт существующего многоэтажного здания для пожилых людей.	4 мес.	06/08
	Heritage Apts. Янгстаун, Огайо	1,05 млн. Долл. США	60	4% LIHTC — Ремонт существующего малоэтажного дома для пожилых людей.	5 мес.	06/08
	Port Clinton Pointe Apts. Порт Клинтон, Огайо	$ 4.3 M	46	9% LIHTC — Новое строительство таунхаусов и общественных зданий.	9 мес.	05/08
Западная Вирджиния
	Гринбриер Эстейтс Beckley, WV	3,4 миллиона долларов	150	4% LIHTC — Восстановление доступного жилищного комплекса.	8 мес.	15.09
	Терраса Липперт Чарлстон, WV	671 $ K	112	Проект модернизации Управления жилищного строительства — замена ванных комнат.	4 мес.	12.05
	Лендинг учредителей Хантингтон, Западная Вирджиния	2,1 млн долларов	66	9% LIHTC — Восстановление существующего семейного поселения в таунхаусе. Проект «Зеленая инициатива» от рыночной цены.	7 мес.	03/12
	Senior Towers Apts. Мартинсбург, WV	$ 2,5 млн	94	9% LIHTC — Реконструкция существующего старшего среднего здания	6 мес.	07/11
	Charter House Apts. Wayne, WV	2,4 млн. Долл. США	74	Экологически чистая рыночная инициатива и 9% LIHTC — восстановление существующего малоэтажного здания старшего поколения	6 мес.	12/09
	Rolling Acres Apts Parkersburg, WV	$ 4,35 M	100	9% LIHTC — Ремонт 20 таунхаусов / коттеджей	10 мес.	11/08
Кентукки
	Greensburg Village Greensburg, KY	2 млн долларов	50	9% LIHTC — Восстановление существующего садового жилого комплекса для престарелых.	8 мес.	12/12
	Ashland Terrace Ashland, KY	$ 5,2 млн	100	9% LIHTC — реабилитация существующей общины для семьи / пожилых людей	9 мес.	06/11
Айова
	Уолтон-Вудс Jefferson, IA	1,6 млн. Долл. США	48	9% LIHTC — Восстановление существующего жилого комплекса для престарелых.	10 мес.	12/13
	Робинсон-Хайтс Burlington, IA	$ 3,9 млн	100	9% LIHTC — Восстановление существующей семейной общины. Проект «Зеленая инициатива» от рыночной цены.	12 мес.	13.07
Миссури
	Lemay I & II Apts. Сент-Луис, Миссури	$ 4 млн	129	4% LIHTC — Восстановление двух существующих соседних жилых комплексов.	12 мес.	12/14
	Cedar Valley Apts DeSoto, MO	4,6 млн долл. США	88	9% LIHTC — Восстановление существующего сообщества пожилых людей / членов семьи.	12 мес.	12/13
	Поместье Ганнибалов Ганнибал, Миссури	$ 4.4 M	76	9% LIHTC — Реконструкция существующих домов для престарелых и семей с садовыми квартирами / таунхаусами, включая строительство нового общественного здания.	10 мес.	02/12
Мичиган
	Davis Creek Apts. Portage, MI	$ 1,04 M	407	Реконструкция жилого комплекса по рыночной цене.	6 мес.	14.06
	Сады Св. Антуана Детройт, штат Мичиган,	5,2 млн. Долл. США	146	9% LIHTC — Реконструкция существующего здания средней этажности на 120 квартир и 26 семейных таунхаусов.	12 мес.	14/11
	Георгиевская башня Clinton Township, MI	5,5 млн. Долл. США	204	4% LIHTC — Восстановление существующего высотного здания для пожилых людей.	12 мес.	12/13
	Кентерберийские сады Coldwater, MI	1,6 млн долл. США	100	Реконструкция существующего жилого комплекса по рыночной цене.	6 мес.	13/04
	Парк Лафайет Petosky, MI	850 $ K	72	Реконструкция существующего жилого комплекса по рыночной цене.	4 мес.	12/12
	Aldersgate Apts. Oscoda, MI	2,4 миллиона долларов	99	9% LIHTC — Восстановление существующей семейной общины.	7 мес.	07/11
Индиана
	Lakeside Gardens Восточный Чикаго, IN	$ 15,2 млн	312	4% LIHTC — Восстановление существующего садового сообщества	14 мес.	16.05
	Парк Шор Коммонс Gary, IN	$ 8,0 млн	246	4% LIHTC — Восстановление существующего сообщества пожилых людей / членов семьи.	12 мес.	14.02
	Уиллоу Глен New Castle, IN	$ 1,9 M	52	9% LIHTC — Восстановление существующего семейного сообщества таунхаусов. Проект «Зеленая инициатива» от рыночной цены.	6 мес.	07/11

Крошащиеся кирпичные башни на пороге Трои подлежат замене

TROY — Разлагающиеся реликвии более ранней модели городского планирования будут снесены у западного входа в Трою и станут последними в длинной череде проектов многоэтажного государственного жилья по всей стране, которые будут заменены малоэтажными зданиями, которые лучше вписываются в окружающую среду. окрестности.

Многоквартирные дома Тейлора — девятиэтажные кирпичные коробки, такие же функциональные и безвкусные, как и все, построенные во время послевоенного демографического бума в 1940-х и 1950-х годах — представляют собой несочетаемое зрелище для тысяч автомобилистов, ежедневно проезжающих мимо в нескольких футах от съезда с моста Конгресс-стрит. .

Два здания Тейлора стоят заброшенными и гниют изнутри, а медные воры и вандалы наносят ущерб так быстро, как жилищное управление Трои может их закрасить или заделать.

Это плохой путь от привлекательных улиц в центре города и ближайших колледжей, и городские власти очень хотят, чтобы это исчезло.

Изображений: Внутри давно заброшенного жилого дома Тейлор 2 в Трои

На этапе I, Taylor 1 и 2 будут выровнены и заменены более короткими зданиями с офисными, торговыми и общественными помещениями на уровне земли, которые объединяют жилой комплекс в район и вводят район в комплекс.Государственно-частное партнерство, реализующее проект, собирает массив государственного и частного финансирования, чтобы это произошло.

На этапе II, Тейлор 3 и 4 будут снесены и заменены аналогичным образом. Это не продвинется вперед, пока не будет обеспечено финансирование, но потребность в этом менее острая: здания 3 и 4 жилые и находятся в хорошем или отличном состоянии, как внутри, так и снаружи.

Этап III — это принятие желаемого за действительное, но многие люди дорожат этим желанием: перепроектировать пандусы моста, чтобы они не разрушали жилой комплекс и не отрезали его от города.

ВЪЕЗД В ТРОЙ

Жилищное управление Трои и Troy Local Development Corp. объединяются с девелоперской фирмой Pennrose для проекта, который город рассматривает как способ потенциально расширить обновленный центр города до нового района и улучшить доступ к набережной.

«Мы действительно хотели бы сделать его немного более презентабельным, — сказал Стив Стрихман, уполномоченный Троя по планированию и экономическому развитию.

Эстетика — не единственная причина для замены Taylor Apartments, но она самая очевидная.Это самые высокие здания в этом районе города, они окружают восточную часть моста на Конгресс-стрит. Бельмо на глазах, пустующие с 2005 года корпуса 1 и 2. Здания 3 и 4 находятся в гораздо лучшем состоянии и в них проживает около 200 человек, они отрезаны друг от друга (а также от 1 и 2) мостовыми пандусами.

Том Хулихан, директор по планированию и развитию программ жилищного управления, сказал, что когда старый мост на Конгресс-стрит был заменен новым пролетом на 400 футов к югу в начале 1970-х годов, новые пандусы отняли большую часть зеленых насаждений у комплекса апартаментов Taylor.

Такой план, скорее всего, сегодня вызвал бы протесты или судебные тяжбы, но в эпоху, когда в США строилась межгосударственная система, а обновление городов сносило кварталы или даже районы, это не было натяжкой.

«Мы боролись и проиграли», — сказал Хулихан о перестройке моста, который ведет Маршрут 2 через реку Гудзон.

Troy и Watervliet получили грант на изучение реконструкции соответствующих концов моста на Конгресс-стрит. Но нет никаких обязательств по финансированию для реализации любого предложения, которое они выдвигают.

УСТАРЕВШИЙ ДИЗАЙН

По словам Хулихана, девятиэтажные апартаменты Taylor Apartments являются высотными по стандартам Трои, и цель их возведения ниже уровня земли состоит в том, чтобы они вписались в окружающий малоэтажный район. Когда они были построены в 1950-х, цель была прямо противоположной: сделать их самостоятельным сообществом.

По тем же причинам стареющие крупномасштабные здания государственного жилья по всей стране заменяются более мелкими.Политика и практика Министерства жилищного строительства и городского развития США на протяжении многих лет заключалась в том, чтобы субсидируемые им жилищные проекты больше походили на сообщества, в которых они построены.

Линн Паттон, региональный администратор HUD в Нью-Йорке и Нью-Джерси, сообщила по электронной почте: «Квартиры 1 и 2 Troy’s Taylor будут реконструированы с использованием демонстрационной программы HUD по оказанию помощи в аренде жилья, которая использует государственное / частное финансирование для удовлетворения критических потребностей в капитале сильно пострадавших. государственное жилье.

Изображений: Внутри давно заброшенного жилого дома Тейлор 2 в Трои

«Инклюзивные, многофункциональные и обновленные здания, которые напоминают существующие кварталы, помогают воспитывать чувство общности и приносят субсидированное жилье в 21 век».

Частный застройщик, выбранный для проекта Тейлора, Пеннроуз, провел свою первую встречу с жителями Тейлора в прошлом месяце в рамках процесса планирования того, что заменит их нынешние дома.

Вирджиния Кларк, активная член ассоциации арендаторов, сказала, что рада видеть Пеннроуза и жилищного управления Трои с просьбой внести свой вклад.25-летний житель Тейлора ранее жил в здании 1 и был первым жителем, который переехал в здание 3 после того, как оно было отремонтировано. Она надеется в следующий раз переехать в то, что заменит Здания 1 и 2.

Комплекс удобно расположен по отношению к центру города, но больше всего ей нравится «чувство общности».

В четырех зданиях Тейлора 278 единиц жилья, 125 из которых пригодны для проживания, а 109 — занятые. (Некоторые из них остаются свободными до проведения необходимого ремонта лифтов.)

В замененных зданиях будет 350 единиц, 125 из которых будут субсидироваться, а остальные будут представлять собой квартиры для рабочих (умеренная арендная плата для арендаторов с умеренным доходом) и квартиры по рыночной цене.

БАШНЯ В ПАРКЕ

Старший застройщик Пеннроуз Дилан Сэммонс, который работает над проектом Taylor Apartments, сказал, что это сложный процесс планирования, потому что Пеннроуз хочет удовлетворить желания жителей, пандусы моста могут или не могут быть перемещены, финансирование фазы II отсутствует, и город хочет снова сделать Ривер-стрит сквозным маршрутом, если когда-нибудь произойдет реконструкция рампы моста.

Итак, Пеннроузу необходимо разработать что-то, что работает в меньшем масштабе сейчас и может быть расширено для совместимости с несколькими будущими сценариями.

«Это сложно, — сказал он. «Мост на Конгресс-стрит — это раскол. Я думаю, что мы собираемся работать с некоторыми вариантами, поддерживающими мост, а также с некоторыми вариантами, которые расширяют Ривер-стрит »

Чего не случится, так это многоэтажек.

«Существует определенная тенденция или желание, которое повлияло на тенденцию [отойти] от« башни в парке »к чему-то, что возвращает взгляд на улицу», — сказал Салмонс.

«Мы переосмысливаем контекст того, что там было создано. Примерно через 20 или 30 лет мы увидели, что это не работает ».

Taylor станет вторым проектом в северной части штата Нью-Йорк для Пеннроуза из Филадельфии. Первый — это деревня Йейтс в Скенектади, которая уже реализуется.

Йейтс отличается от Тейлора одним очевидным аспектом: это два этажа вместо девяти. Но через 71 год ему потребовалась реабилитация кишечника, а его казарменный дизайн так же не соответствует современной теории общественного жилья, как и башни Тейлора.На промышленном жаргоне Йейтс — это «массовый суперблок без проникновения» — стена зданий, отделяющих жителей от района.

«В этом проекте мы вводим здания ближе к улице», — сказал Салмонс.

Будут добавлены сквозные улицы и построены дома в стиле таунхаусов, опять же с надеждой на объединение района с Йейтсом и Йетсом с соседним районом.

Йейтс, как и Тейлор, будет государственно-частным предприятием, построенным на смеси государственного и частного финансирования, что становится все более распространенной моделью, поскольку города и агентства изо всех сил пытаются финансировать свои жилищные программы.

НАДЕЖДА НА ПОСЛЕДНЕЕ

Жилищное управление Трои более 18 лет стремилось снести и заменить Тейлор 1 и 2, прежде чем финансовая картина сложилась достаточно, чтобы сделать это. Управление начало свою деятельность еще в 2001 году, когда здания все еще были заняты, и HUD выделил миллиарды долларов на этот тип проекта в рамках своей инициативы HOPE VI.

Cabrini-Green Homes в Чикаго, высотный комплекс, столь печально известный, что стал национальным символом проблемного государственного жилья, был снесен через HOPE VI, как и многие другие объекты.Но заявка на финансирование сноса Тейлора была отклонена.

Изображений: Внутри давно заброшенного жилого дома Тейлор 2 в Трои

Теперь у Трои есть шанс отменить некоторые неудачные проектные решения середины 20-го века, — сказал Стрихман, руководитель отдела планирования и развития.

«Нам повезло, что у нас здесь полностью нетронутый центр города», — сказал он. «Вот что делает Трою такой привлекательной для стольких людей».

Кроме того, набережная Трои, протяженностью более четырех миль, является одной из самых протяженных среди городов в северной части штата, и этот актив он пытается развивать и дальше.По словам Стрихмана, если на территории Тейлора все сложится, как ожидалось, большой визуальный и практический перерыв на набережной исчезнет, ​​и центр города будет снова соединен с районом к югу от моста Конгресс-стрит.

«На самом деле, я думаю, это следующий рубеж», — сказал он.

Больше из Daily Gazette:

Категории: Бизнес, Новости

По мере роста Джерси-Сити ознакомьтесь с новейшими проектами, запланированными для неофициального шестого округа

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Выборка новых зданий, запланированных для Джерси-Сити Учитывая захватывающие виды на горизонт, множество вариантов транспорта и цены, составляющие часть их нью-йоркских аналогов, неудивительно, что молодые люди, чьи цены не соответствуют Манхэттену и Бруклину, смотрят на Джерси-Сити как на более дружелюбную альтернативу.Тем не менее, этот район демонстрирует все большие признаки постоянства — такие учреждения Нью-Йорка, как книжный магазин WORD и Two Boots, открыли аванпосты в Джерси-Сити, а The New York Times отмечает, что вместо того, чтобы переехать в пригород после рождения детей, многие семьи предпочитают остаться в области.

К счастью, строительство идет в ногу с растущим спросом. Тысячи новых единиц жилья находятся в стадии разработки, и мы заглянем внутрь некоторых из самых новых. Цены еще не определены, поскольку эти проекты все еще находятся на очень ранней стадии, но Джерси-Сити выразил готовность извлекать уроки из ошибок, которые сделали Манхэттен и Бруклин слишком дорогостоящими для людей, которые изначально создавали их.

Визуализация площади One Journal Square с помощью Woods Bagot Спустя почти пять лет с тех пор, как Kushner Companies и KABR Group купили пустырь рядом со станцией PATH на Журнале-сквер, мы все еще наблюдаем за этим местом в поисках некоторых из самых высоких зданий Джерси-Сити и динамичной новой общественной площади. По словам дизайнера Вудса Багота, проект предусматривает торговую сеть на первом этаже, наземный гараж, пять этажей офисных помещений и 756 квартир в каждой из двух башен. К жилым удобствам относятся бассейн и полноразмерная баскетбольная площадка.Рендеринг 15 Nardone Place через МВМК

Прямо через улицу от площади Журнала отель и элитный жилой комплекс будут делить подиум, не говоря уже о 143 парковочных местах. В отеле будет 305 номеров, уличное кафе, пентхаус-ресторан открытой планировки и бар. Жилая часть включает 12 студий, 48 однокомнатных, 15 двухкомнатных и девять трехкомнатных. Прекрасный вид на горизонт Нью-Йорка гарантирован как в отеле, так и в апартаментах.

Рендеринг 345 Baldwin Avenue через Titanium Realty Group

Примерно в полумиле от площади Джорнал-сквер и в двух шагах от эклектичных ресторанов на Ньюарк-авеню — многофункциональный проект с жилыми единицами, 1945 квадратных футов торговых площадей и гаражом на 21 место находится на начальной стадии. Раньше на этом месте располагалась заправочная станция Delta, но это наверняка положит конец жилой застройке в этом районе.

Рендеринг улицы Ньюкирк, 44 через Titanium Realty Group Расположенный в зоне редевелопмента Джорнал-Сквер, этот проект будет иметь 4800 квадратных футов торговых площадей на базе.Сверху, апартаменты разделены на 52 студии, 63 с одной спальней, 22 с двумя спальнями и три с тремя спальнями. В здании также будут предусмотрены бытовые удобства и парковка на 14 машиномест. Рендеринг 39 High Street через Titanium Realty Group В районе квартала от 44 Newkirk Street (см. Выше) строится новое малоэтажное здание. По данным Jersey Digs, в планах строительство 40 студий, 30 однокомнатных, 10 двухкомнатных и три трехкомнатных. Независимо от размера, во всех апартаментах будут большие окна, а в некоторых будут балконы с видом на Хай-стрит.Визуализация Summit Avenue 622 через МВМК Согласно визуализации, выпущенной архитектурной фирмой Minervini Vandermark Melia Kelly из Хобокена, в этом тонком новом здании будут располагаться торговые, офисные и жилые помещения … и штурмом взять некогда ухоженный участок площади Джорнал-Сквер. Его угловые передние фасады и контрастные панели из светлых и темных композитных алюминиевых панелей сделают невозможным игнорирование или игнорирование. Большие окна обещают невероятное естественное освещение, а у некоторых удачливых жителей будут собственные балконы.Рендеринг 20 Carbon Place через МВМК

В крупных городах ожидается появление новых зданий, но новые улицы — это совсем другое животное. И все же именно это и происходит на западной стороне Джерси-Сити: новая городская улица и площадь, которые будут окружены двумя 17-этажными зданиями с большими окнами и контрастными оттенками кирпича. Жители по достоинству оценят наличие щедрых удобств и торговых площадей прямо у входной двери, а для этого участка уже запланировано 255 парковочных мест.

Рендеринг 613 Grove Street через МВМК

Расположенный там, где Джерси-Сити встречается с Хобокеном, старое встречает новое на этом месте: St.Церковь Люси долгое время служила местной достопримечательностью, и прямо за ней ведутся работы над новым высотным зданием. Дальнейшие визуализации показывают внутренний двор, а в предлагаемом здании будет несколько частных и общих террас. Пространство также будет предлагать обширные внутренние удобства, более 6000 квадратных футов торговых площадей на уровне класса и 346 парковочных мест.

Визуализация 100 Colden Street через МВМК

Визуализация этого проекта «Исторический центр города» демонстрирует сочетание цветов и текстур на фасаде, и для готового продукта обещано такое же множество применений: говорят, что в нем будет медицинский центр площадью 4000 квадратных футов и офис площадью 10 000 квадратных футов. площади, 28 000 квадратных футов торговых площадей уровня класса, парковка на 174 машины и квартиры на верхних уровнях.Жилой компонент будет предлагать от студий до домов с четырьмя спальнями, а у некоторых удачливых жителей будут собственные балконы.

Оформление 8-й улицы 387 через BGT Enterprises В нескольких минутах ходьбы от парка Гамильтон, новый кондоминиум был утвержден на 387 8-й улице (по Джерси-Ригс). Проект будет включать 60 парковочных мест, а также систему подъемников для двойного штабелирования автомобилей. Выбранные апартаменты с одной или тремя спальнями будут иметь собственные балконы, и все жители будут иметь доступ к удобствам на верхнем этаже, таким как тренажерный зал, гостиная, конференц-зал, детская игровая комната и терраса на крыше.Визуализация 72 York Street через МВМК

На пустыре возле Биржи Плейс утвердили стройное новое здание в неоклассическом стиле. Бежевый литой камень и бронзовый металлический фасад отдают дань уважения дизайну близлежащего почтового отделения, но транзитный доступ и просторные дома были спроектированы с учетом потребностей сегодняшних покупателей: квартиры будут иметь размер от 800 квадратных футов с одной спальней до 2100 квадратных метров. -квадратные трехкомнатные. В здании также будет 2 000 квадратных футов розничной торговли и частный задний двор.

Рендеринг 318 Newark Avenue через MVMK

Чем дальше от набережной находится Джерси-Сити, тем больше ограничений по высоте вводится для зданий. Тем не менее, угловатый фасад, композитные алюминиевые панели и корабельная форма, тем не менее, сделают это новое здание выдающимся. На углу будет чуть менее 5000 квадратных футов торговых площадей, а на крыше здания будет общая крыша для жителей. Между тем, большие окна наполнят светом все квартиры.

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из будущего Нью-Йорка 20 жилых домов Нью-Йорка с кортами для игры в сквош Сегодня, 23 марта 2021 г.

  No related posts.