Проектная документация на строительство
Строительство или реконструкция объекта — это сложный и многоэтапный процесс, который проходит долгий и тернистый путь от замысла до его воплощения. Каждый застройщик хочет, чтобы его новое сооружение соответствовало всем ожиданиям и требованиям. Именно для этого разрабатывается проект. Перед его передачей на реализацию он обязательно проходит согласование и государственную экспертизу.
Проектная документация на строительство объекта представляет собой перечень обязательных документов. Их функция заключается в полном раскрытии цели проекта и его сущности. На основе предоставленных данных можно судить о том, получится ли воплотить проект в жизнь.
Грамотный проект раскрывает такие особенности сооружения:
- архитектурные;
- функциональные;
- инженерно-технические;
- конструкторские.
Без проектной документация на строительство невозможно проводить возведение объекта, не нарушая закон. Поэтому она является обязательным условием начала строительных работ. Каждый застройщик может составить ее самостоятельно или же обратится в специальные компании.
Зачем нужна проектная документация?
Многие подрядчики не осознают всю важность проектных бумаг и заказывают их разработку исключительно из-за того, что того требует закон. Однако строительство или реконструкция объекта по проекту имеет множество преимуществ, так как он:
- демонстрирует итог работ;
- снижает денежные расходы и предотвращает непредвиденные траты;
- существенно сокращает время строительства объекта;
- делает строительный объект привлекательным в глазах инвесторов;
- устанавливает точные сроки окончания стройки;
- помогает избежать фундаментальных ошибок во время работ, так как составляется в соответствии с требованиями законодательства, особенностями площадки и пожеланиями заказчика;
- позволяет определить итоговую стоимость строительных работ при помощи расчетов необходимых материалов, техники, инструментов, рабочей силы и другого.
Что входит в состав проектной документация на строительство?
Цельный грамотный строительный проект представляет заказчику всю картину будущих работ и их результат, поэтому он включает в себя достаточно большой объем документов. Вся проектная документация на строительство объекта
- проектные
- рабочие;
- сметные.
Первый вид документов отражают главные инженерные и технические моменты предстоящих работ на объекте. В состав проектной документация на строительство входят следующие данные:
- общая информация о проекте;
- схема планирования площадки;
- архитектурные решения;
- решения качающиеся объема и плана работ;
- основные данные об инженерном оборудовании;
- сведения о пожарной безопасности;
- данные про электрические, водные, вентиляционную, отопительную и другие системы;
- план демонтажных работ и сноса;
- предложения по повышению энергоэффективности сооружения;
- сведения о создании особенных условий для людей с ограниченными возможностями на объекте.
Рабочие документы содержат важную информацию, которая направлена на реализацию в жизнь всех идей и работ по строительству. Как правило, это чертежи и спецификация необходимых материалов и оборудования.
Сметные документы помогают застройщику оценить масштаб необходимых финансовых расходов при строительстве объекта. Как правило, они составляются на основе рабочих документов, которые предоставляют информацию о необходимом объеме работ. Обязательно составляются такие виды смет:
- локальные — это первичные документы, которые составляются для каждого вида строительных работ;
- сводные — объединяют в себе данные из нескольких локальных и предоставляют общую стоимость;
- на конкретные операции — они определяют лимит денежных средств на один из видов необходимых работ.
Помимо этого, к сметам могут составляться планы на отдельные или специальные расходы, сводки затрат и другие документы.
Стадии разработки проекта
Процесс работы над проектом требует немалого профессионализма. Только грамотный специалист знает все технологические особенности и обязательные стадии разработки.
Проектная документация на строительство объекта
- проектирование эскиза. Это самый творческий и интересный этап проектирования. На нем архитектор разрабатывает внешний вид здания, его внутреннюю планировку и даже дизайн интерьера, давая волю творческой фантазии и учитывая пожелания заказчика. Готовый эскиз позволяет увидеть, каким будет будущее здание, его архитектурный стиль, внутреннюю планировку, оформление и т.д. Современные технологии позволяют переводить двухмерные изображения в трехмерные, что позволяет сделать эскиз более реалистичным и «живым». Обычно архитектор создает несколько разноплановых эскизов, из которых клиент выбирает тот, который понравился ему больше всего;
- техническое проектирование. На данном этапе происходят инженерные изыскания. Специалисты изучают природные условия площадки строительства, а именно почву, погодные условия, близлежащие водоемы и подземные воды, экологию и другие. На основе полученных данных принимается решение о возможности возведения здания на конкретном участке. Если же техническое проектирование проводится при реконструкции, то его главной задачей является определение целесообразности этих работ.
- Разработка рабочих документов. Этот этап базируется на информации, которая была получена на двух предыдущих, а именно на ее основе создаются подробные чертежи. Помимо этого, специалист составляет подробный перечень материалов и оборудования, к которому прилагает подробную характеристику каждого наименования и актуальную рыночную стоимость. Рабочие документы обязательно согласовываются с клиентом, а после передаются рабочим на стройку.
Проведение экспертизы
Готовый проект должен быть одобрен не только заказчикам, но и государством. Именно поэтому проектная документация на строительство объекта подлежит специальной экспертизе.
Чтобы пройти государственную экспертизу необходимо заключить договор с местным органом, а также оплатить госпошлину. После этого проект берется на анализ, во время которого профессиональные эксперты определяют его соответствие установленным техническим, санитарным, экологическим и нормам. В среднем, результаты приходят в течение трех месяцев и могут быть как положительными, так и отрицательными.
Стоит отметить, что при строительстве объекта прохождение экспертизы, которая введена государством, является обязательной процедурой для всех строителей. Однако также можно пройти независимую экспертизу. Для этого необходимо обратиться в частные компании.
Профессиональная разработка проектной документации
Для того чтобы самостоятельно составить необходимый перечень документов, необходимо разбираться в тонкостях строительства и обладать специальными знаниями. Не каждый застройщик или подрядчик сможет справиться с этим на должном уровне, поэтому разумнее всего прибегнуть к помощи профессионалов, которые разработают качественный и надежный проект.
Приняв такое решение, застройщик получает множество преимуществ, а именно:
- экономит время и силы;
- минимизирует риск непредвиденных трат, тем самым экономя денежные средства;
- исключает возможные ошибки в документах;
- получает готовый проект, который соответствует нормам законодательства.
Профессионалы в области составления проектных документов подготовят проект, который отразит полную информацию о строительстве нового объекта. Качественная работа должна соответствовать таким требованиям:
- проект должен отражать все архитектурные и конструкторские особенности сооружения;
- не смотря на то, что форма подачи информации может варьироваться, хороший проект обязательно содержит в себе графические элементы и чертежи;
- проект включает в себя все необходимые разделы, которые установлены законодательством;
- проектирование включает в себя все три этапа;
- смета разрабатывается на основе актуальных рыночных цен.
Многие компании, которые предоставляют услуги по проектированию, не имеют фиксированной цены на свои услуги, а ведут расчет стоимости отдельно для каждого клиента, который базируется на таких факторах исходных данных:
- вид. Чтобы цена на услуги была меньше заказчику стоит предоставить максимально полную информацию о будущем сооружении, а также систематизировать ее. Данные могут быть предоставлены в разных формах, начиная неформальными, такими как фото или пожелания, и заканчивая формальными, которые могут быть представлены в виде проекта или ведомости;
- качество. Вся исходная информация должна составляться человеком, который разбирается в строительстве. Качественные данные позволят существенно снизить сложность работ по проектированию, что в итоге отразится и на цене;
- объем. Размеры сооружения напрямую влияют на длительность и объем работ по проектированию, а значит, и на их стоимость;
- индивидуальные требования. Зачастую каждый заказчик имеет ряд существенных требований к проекту. Они могут касаться ограниченного бюджета, включение определенных материалов и т.д. Однако при их наличии стоимость услуги возрастает, поэтому если есть возможность, то проектная документация должна составляться без ограничений.
Куда обратится?
Строительство объекта базируется на проектной документации. От того, насколько грамотно и профессионально она будет составлена, зависит многое, в том числе и безопасность будущего здания. Именно поэтому проект не стоит составлять самостоятельно при отсутствии необходимых для этого знаний. Лучше всего обратится в специализированную компанию. Однако чтобы быть удовлетворенным результатом работы, стоит тщательно и ответственно подойти к поиску компании. Отдавать предпочтение стоит тем, кто уже успел заработать себе имя и обладает хорошей репутацией. Например, в нашу компанию «Проект-Монтаж», которая известна высоким качеством своих услуг.
Наша компании ООО «Проект-Монтаж» облегчит строительство объекта, правильно заложив его основы на первоначальном этапе, создав хороший проект. Проектная документация на строительство объекта от наших специалистов имеет ряд преимуществ, а именно:
- подготавливается в сжатые сроки, установленные клиентом;
- учитывает все пожелания заказчика;
- детально отражает всю информацию о будущем сооружении;
- соответствует нормам законодательства;
- минимизирует риски;
- исключает ошибки.
Стоит отметить, что компания ООО «Проект-Монтаж» имеет большой опыт в сфере проектирования строительных объектов и является лидером в данном сегменте услуг на российском рынке. В перечень наших услуг входят составление проектов различное направленности, а также такелажные работы и работы по поиску необходимого строительного оборудования. По нашим проектам в работу были запущены десятки государственных и частных объектов, среди которых стадионы, заводы, фабрики и т.д.
В штате ООО «Проект-Монтаж» числятся инженеры и архитекторы, которые не только имеют специальное высшие образование, но и обладают талантом, творческим виденьем и немалым опытом работ. Они на высоком профессиональном уровне занимаются разработкой и курированием проекта, что в итоге приводит к отличному результату!
Обращаясь в нашу компанию, вы получаете качественный проект по самой выгодной стоимости. Ведь мы всегда идем навстречу нашим клиентам и проводим лояльную ценовую политику, которая позволяет экономить денежные средства. Цена на проект рассчитывается отдельно для каждого клиента, поэтому нет риска переплаты.
Рабочая документация в строительстве — Полезное
Виды документации
В соответствии c Градостроительным Кодексом РФ строительство или реконструкция практически любого здания, сооружения или линейного объекта должно осуществляться по документации, разработанной и согласованной в установленном порядке. На текущий момент, в рамках архитектурно-строительного проектирования, такая документация выполняется в две стадии: П и Р.
Стадия П (проектная документация) проходит экспертизу, на её основе выдаётся разрешение на строительство, она же подаётся в прочие ведомства для других необходимых согласований. Подробнее о стадии П читайте в статье «проектная документация».
Стадия Р — это и есть рабочая документация.
Что такое рабочая документация в строительстве?
Определение «рабочая документация» дано в ГОСТ 21.001-2013 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».
Итак, рабочая документация — совокупность графических и текстовых документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений, необходимых для производства строительных и монтажных работ.
То есть, проект разрабатывается для согласований, рабочка — для производства строительных работ. РД, в отличие от П, не содержит обоснований выбора применённых решений, так как является, по сути, руководством по монтажу.
Также рабочая документация необходима для:
- планирования закупок и людских ресурсов для производства и контроля строительных и монтажных работ;
- разработки исполнительной документации, которая является частью приёмо-сдаточной документации на объект.
Как в определении, так и в п.4 Постановления Правительства №87 указано, что рабочая документация не должна нарушать решения проектной документации, определяющие параметры объекта капитального строительства. Другими словами, она должна соответствовать проекту.
Отметим, что порядок разработки законодательством не определен, поэтому рабочая документация может быть подготовлена как одновременно с проектной, так и после неё. Ответим на вопрос — зачем подготавливать стадию «Р» одновременно с проектной документацией?
Ответ прост – в процессе детализации решений стадии П при разработке РД всегда обнаруживаются ошибки, вносятся изменения в связи с какими-либо неучтенными факторами или возникшими пожеланиями Заказчика. Если при этом изменения существенные и затрагивают основные характеристики объекта, а стадия П уже прошла экспертизу – Вам придётся вносить в неё изменения и проходить процедуру согласования заново. Зачастую, чтобы этого избежать, сначала выполняется документация для производства строительных работ, на её основе подготавливается проект, предъявляемый к утверждению. Уточним, что начинать работы без разрешения на строительство запрещено, и наличие РД никак не влияет на этот факт, ведь оно выдается на основании проекта.
Состав, содержание и оформление рабочей документации
На данный момент обязательных норм, определяющих перечень разделов, включаемых в комплект рабочей документации, не существует — объем и содержание должны определяться заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в проектной документации. Например, в здании отсутствует газ, поэтому раздел газоснабжения разрабатываться не будет. Перечень разрабатываемых разделов указывается в задании на проектирование. (п.5 Постановления Правительства №87).
Если договор на разработку рабочей документации заключен не с первоначальным проектировщиком, то он может пойти в суд с иском о приведении объекта в соответствие с требованиями проектной документации, которую он разрабатывал. Иными словами, первоначальный проектировщик может решить, что от его первоначального замысла ничего не осталось. Поэтому, в целях минимизации таких рисков, состав и содержании рабочей документации лучше указывать в составе стадии П.
Основные (общие для всех разделов) требования к рабочей документации для строительства объектов различного назначения устанавливает ГОСТ Р 21.1101-2013. Также указанный ГОСТ определяет правила внесения изменений в рабочую документацию, а также правила оформления сброшюрованной документации.
В состав рабочей документации включают рабочие чертежи, объединенные в основные комплекты по маркам (OB, BK, ЭМ и прочие, см. далее), а также прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта (спецификации, расчеты и т.д.).
Основной комплект рабочих чертежей любой марки может быть разделен на несколько основных комплектов той же марки (с добавлением к ней порядкового номера) в соответствии с процессом организации строительных и монтажных работ, например, АР1, АР2, АРЗ….
Каждому основному комплекту рабочих чертежей присваивают обозначение, в состав которого включают базовое обозначение, устанавливаемое по действующей в организации системе (например, шифр объекта), и через дефис — марку основного комплекта.
Приведем марки основных комплектов рабочих чертежей при классическом разделении проектной организации на отделы, а также укажем некоторые ГОСТы, по которым эта документация оформляется. Отметим, что, в случае необходимости, можно вводить собственные марки основных комплектов РД, в дополнение к указанным ниже. При этом желательно, чтобы они состояли не более, чем из трех букв русского алфавита и соответствовали начальным буквам наименования комплекта.
ОТДЕЛ ГЕНЕРАЛЬНЫХ ПЛАНОВ
ГП — Генеральный план. Оформляется по ГОСТ 21.508
АД — Автомобильные дороги
ПЖ — Железнодорожные пути
ТР — Сооружения транспорта
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ОТДЕЛ
АС — Архитектурно-строительные решения. Оформляется по ГОСТ 21.501
АР — Архитектурные решения
АИ — Интерьеры. Оформляется по ГОСТ 21.507
КМ — Конструкции металлические. Оформляется по ГОСТ 21.502
КМД — Конструкции металлические деталировочные
КД — Конструкции деревянные
ГР — Гидротехнические решения
АД — Автомобильные дороги
АЗ — Антикоррозионная защита конструкций зданий, сооружений
ЭЛЕТКРОТЕХНИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
ЭС — Электроснабжение
ЭН — Наружное электроосвещение. Оформляется по ГОСТ 21.607
ЭМ — Силовое электрооборудование. Оформляется по ГОСТ 21.613
ЭО — Электрическое освещение (внутреннее). Оформляется по ГОСТ 21.608
ОТДЕЛ СЛАБОТОЧНЫХ СИСТЕМ
РТ — Радиосвязь, радиовещание и телевидение. Оформляется по ГОСТ Р 21.1703
ПС — Пожарная сигнализация
ОС — Охранная и охранно-пожарная сигнализация
АК — Автоматизация комплексная.
А (+шифр раздела) — автоматизация. Обозначения марок принимают по приложению А. Оформляется по ГОСТ 21.408
ОТДЕЛ ВОДОСНАБЖЕНИЯ И КАНАЛИЗАЦИИ
НВ — Наружные сети водоснабжения
НК — Наружные сети канализации
НВК — Наружные сети водоснабжения и канализации. Оформляется по ГОСТ 21.704
ВК — Внутренние системы водоснабжения и канализации. Оформляется по ГОСТ 21.601
ПТ — Пожаротушение
ОТДЕЛ ОТОПЛЕНИЯ, ВЕНТИЛЯЦИИ И КОНДИЦИОНИРОВАНИЯ
OB — Отопление, вентиляция и кондиционирование. Оформляется по ГОСТ 21.602
ТЕПЛОЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
ВС – Воздухоснабжение
ХС — Холодоснабжение
ТМ — Тепломеханические решения. Оформляется по ГОСТ 21.606
ТС — Тепломеханические решения тепловых сетей. Оформляется по ГОСТ 21.606
ГСН — Наружные газопроводы
ГСВ — Газоснабжение (внутренние устройства). Оформляется по ГОСТ 21.609
ТИ — Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов. Оформляется по ГОСТ 21.405
ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
ТХ — Технология производства
ТК — Технологические коммуникации
АЗО — Антикоррозионная защита технологических аппаратов, газоходов и трубопроводов
ПУ — Пылеудаление
ШИФРЫ ДЛЯ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ
С — Спецификация оборудования, изделий и материалов
Н — Эскизный чертеж общего вида нетипового изделия
И — Рабочий чертеж строительного изделия
Л — Опросный лист, габаритный чертеж
ЛС — Локальная смета
РР — Расчеты
Строительство по этапам — Полезное
1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ
После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.
2. Публичные слушания
В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.
3. Инженерные изыскания
Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются. Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности, которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий. По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.
4. Технические условия
Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.
5. Проектная документация
В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».
6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации
После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»
7. Разрешение на строительство
Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение. Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется. Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.
8. Рабочая документация
Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.
9.Строительство, исполнительная документация
В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации. Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.
10. Ввод в эксплуатацию
По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.
11. Эксплуатация здания
В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией, с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.
Архитектура и строительство существуют столько же, сколько развивается человеческое общество. Эти отрасли видоизменяются и переживают падения и подъемы в зависимости от этапов и эпох. Потребность в работниках сферы строительства, таких как проектировщики, архитекторы, техники, геодезисты, остро ощущается вплоть до сегодняшнего времени. Все они работают над созданием проектов линейного, капитального строительства, последовательно применяя нормы и технические условия возведения строений. Проектная документация на строительство объекта обеспечивает экономичное строительство, закладывает в расчеты основы прогрессивных методов.
Регламентация состава проектных документов
О том, что входит в комплекс бумаг проектной документации, разъясняется в «Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Постановление под № 87 принято в феврале 2008 года, почти вся информация по этому вопросу содержится в Градостроительном кодексе, в 48-й статье.
Заказчик предоставляет генеральному проектировщику в соответствии с приказом на строительство исходные данные, по которым происходит разработка проектной документации на строительство. Основные данные содержат градостроительные ограничения и условия, включают проектное задание.
Сфера применения Положения
Условия и нормы существующего документа применяются, если разрабатывается проектная документация на строительство объекта:
- Зданий капитального строительства всех видов.
- На отдельные разделы строительства, например частичную реконструкцию, капитальный и другие виды ремонта зданий и сооружений.
Виды объектов, попадающих под действие Положения
Параграфы условий проектирования распространяются на:
- Производственные здания, к ним относят все строения для выпуска продукции и оборонные сооружения, не входят в этот список линейные объекты.
- Строения непроизводственной сферы, в эту категорию попадают социально-культурные, жилищные, бытовые и коммунальные объекты строительства.
- Сооружения линейного типа, которые подразумевают автомобильные трассы, железнодорожные пути, трубопроводы, ЛЭП, газовые магистрали.
Разделение документации
В соответствии с нормами Положения разделение документации осуществляется на:
- проектные разработки;
- рабочий проект.
Понятия определяют не этапы подготовки проектных документов, они обозначают различные пакеты документов. Суть разделения проектного процесса на стадии заключается в том, что необходимые документы разрабатываются не сразу, а в соответствии с двумя этапами.
Первая стадия «П»
Первоначальный этап (стадия «П») — проект принимается в общем объективном виде без применения детализированных решений. Выбирается тип строения, его размещение, определяется конструктивное, планировочное и архитектурное решения, закладывается метод возведения, закрывается вопрос по технологическим схемам строительства. На этом этапе делается сводная смета, дается общая характеристика объекта строительства.
Указанный пакет первичной документации подвергается процедуре государственной экспертизы, где даются оценки и замечания для устранения недостатков. После корректировки проект принимается или отклоняется заказчиком.
Последующая стадия — «РП»
Вторая стадия — «РП» — заключается в составлении рабочего проекта, в который входит подробная документация. Все общие решения проходят деталировку. Основные чертежи, принятые на стадии «П», подробно расшифровываются при помощи подробных разрезов, эскизов, пояснений к узлам. На этой стадии в соответствии с общими расчетами составляются локальные сметы и другая подробная документация. Документы рабочего проекта передаются непосредственно строителям на площадке, бумаги стадии «П» исполнителям не передаются.
Рабочая документация служит для реализации в процессе ремонта или строительства инновационных и экономичных технологических решений. В Положении нет указаний по вопросу последовательности разработки рабочих чертежей и текстового комментария, поэтому состав рабочей документации определяется исходя из требований заказчика. Инвестор или застройщик решает, какие бумаги будут входить в рабочий проект, в зависимости от нужной детализации решений, это пожелание указывается при выдаче задания на выполнение чертежей, с его учетом ведется разработка и согласование проектной документации.
В разработке документации в двух стадиях есть свои преимущества, которые заключаются в том, что переделке в случае неудачного решения подлежит не вся документация, а только некоторые ее части. Если строительство или реконструкция объекта включает небольшие объемы, то две стадии проектирования объединяются в одну общую, когда все вопросы решаются сразу.
Что входит в окончательный состав проектно-сметной документации?
В него входит рабочая и проектная документация. Это является главным отличием от стадий проектирования, когда в окончательном варианте остается только рабочий проект. Документы являются дополнением друг к другу. Проектная документация на строительство объекта капитальной группы непроизводственной или производственной категории содержит бумаги, соответствующие двадцати разделам:
- Планировка организации строительных работ на участке.
- Принятые архитектурные варианты строительства.
- Пояснительная записка к проекту дома.
- Разработанные объемно-планировочные и конструктивные решения.
- Информация об инженерных сетях, оборудовании, список технических мероприятий, обоснование технологических процессов.
- Разработанная система электрической проводки и снабжения.
- Чертежи водопроводной системы.
- Схема устройства канализационной очистки.
- Система подачи отопления, расположение тепловых магистралей, кондиционирование внутреннего пространства.
- Расположение системы связи.
- Газопроводные магистрали и приборы.
- Технология производства работ, учитывающая планы этажей.
- ПОС (проект организации строительства).
- Описание мероприятий по демонтажу существующих строений капитальной группы.
- Список действительных мероприятий по охране окружающего пространства.
- Перечень действий по обеспечению пожарной безопасности.
- Конструктивные элементы здания по облегчению передвижения инвалидов.
- Список мероприятий по соблюдению энергетической целесообразности и снабжения строений приборами учета использованных ресурсов.
- Смета общая и соответствующие локальные на возведение постройки.
- Другая документация в особых случаях.
Исходные проектные данные
Представитель генерального проектного ведомства и заказчик или застройщик определяют класс возводимого объекта и сложность, в зависимости от этих данных устанавливается число проектировочных стадий. Продолжительность строительства зависит от вида, сложности постройки, вариантов технологического и технического решения, предусмотренных трудовых ресурсов и используемых механизмов.
Исходные данные включают в себя ограничения и технические условия, предусмотренные Градостроительным кодексом, задание на строительство по требованиям заказчика, его основные показатели и параметры, стоимость строительства. Задание на проектирование и строительство составляется и утверждается в согласовании инвестора, заказчика и застройщика и представителем генерального проектного ведомства.
Проектная документация на строительство объекта содержит задание, составленное с учетом строительных норм и правил, отраженных в СНиП. Для правильного заключения договоров разработаны общие условия их заключения. Стоимость строительства рассчитывается исходя из государственных норм и стандартов. В наименовании строительного объекта содержится информация о типе работ (реконструкция, ремонт, строительство) и адресное расположение.
Эти данные не изменяются на всех стадиях проектирования, рабочий проект содержит то же название.
Число стадий проектирования в зависимости от сложности объекта
Сложность строительства влияет на выбор количества стадий проектирования:
- Для строений первой и второй групп сложности проектирование происходит в одну стадию, носящую название рабочего проекта «РП».
- Постройки непроизводственной сферы требуют разработки эскизного проекта «ЭП», производственные и линейные объекты представляются в технически-экономическом расчете «ТЭП», для обеих групп требуется завершительная стадия «РП».
- Для объектов, отнесенных к третьей категории сложности, проект разрабатывается в двух стадиях – проект «П» и рабочая документация «Р».
- Три стадии предусмотрено для построек четвертой и пятой групп сложности, Первая включает в зависимости от назначения здания стадию «ЭП» или «ТЭО», затем стадии «П» и «Р».
После того как утверждены и одобрены стадии «ЭП», «ТЭП», «ТЭО» и «П», они становятся основой для разработки последующих проектных этапов. Иногда по решению инвестора стадии могут меняться местами, и вначале следует разработка этапа «Р».
Генеральный проектировщик совместно с заказчиком вправе изменить количество стадий посредством согласованного решения. Для разработки отдельных разделов сметных и проектных документов привлекаются исполнители, обладающие сертификатом на свою деятельность, или в некоторых случаях работники без такого свидетельства. И те и другие ставят свои подписи под соответствующими разделами проекта, ими заверяется пояснительная записка, образец которой содержит поясняющую информацию. На титульном листе ставится печать.
Материалы всех разработанных стадий передаются инвестору или застройщику генеральным проектантом в виде бумажных носителей, их количество составляет четыре экземпляра. Если к выполнению проекта привлечены субпроектанты, то количество экземпляров возрастает до пяти.
Комплект рабочих чертежей, по которым предполагается выполнение работ непосредственно на строительной площадке и предстоит возведение нескольких одинаковых построек, передается в четырех экземплярах только одному объекту, а на остальные предназначается по двум комплектам. Если строения отличаются, то на каждое здание выдается по четыре экземпляра.
Инженерно-технические расчеты, экономические, экологические обоснования, которые не должны включаться в комплект проекта, данные инженерных изысканий и проведенных обследований сохранены у генерального проектанта и подлежат выдаче по требованию застройщика во временное пользование. Для этого заключается договор, содержащий условия подряда.
Задачи инженерных изысканий
Данные инженерных изысканий получаются в результате проведения специального вида работ, выполняемых перед началом проектирования любого объекта с целью изучить геологические условия на месте предполагаемого строительства и близлежащих территорий. Изучаются свойства почвы, содержание влаги и глубина ее прохождения, делается разрез грунта, выявляются неблагоприятные явления.
После проведения исследований делается техническое заключение о пригодности грунта в этой местности под запланированное строительство. Для проведения инженерно-геологических изысканий между заказчиком и специализированной организацией заключается договор на определение пригодности почвы. Наличие сертификата дает возможность дать обоснованное заключение по свойствам грунта.
В основе проведения изыскательских работ лежит правовая и нормативная база, исполнитель получает техническое задание на проведение работ, в рамках которого передается топографический план местности под будущее строительство, разрешение на возведение постройки, план землеотвода и план строительства дома. Инженерные работы включают:
- геологический и техногенный контроль;
- проверку несущей способности грунта под устройство фундаментов и оснований;
- оценку возможности критического возникновения техногенных катастроф, оползней, землетрясений;
- составляется письменное обоснование работ по защите опасных территорий;
- исследуются компоненты окружающего пространства;
- проводятся гидрогеологические геодезические, геологические, кадастровые изыскания в рамках дальнейшего возведения, использования или демонтажа сооружений.
Инженерно-технические изыскания проводятся как в полевых, так и в лабораторных условиях, ставят целью комплексное изучение условий под строительство. В результате этого появляется информация после обработанных данных исследования. Составление смет в строительстве предполагает закладывать на инженерно-технические изыскания около 5-15 % от стоимости работ.
Пояснительная записка: образец заполнения
Архитектурная часть включает описание расположения строительного объекта относительно крупных населенных пунктов, размер участка, форма и ориентирование его по сторонам света, указываются соседние улицы. Приводится описание рельефа, указывается температура самого холодного и жаркого месяца. Пишется количество осадков, снеговая нагрузка, преобладающее направление ветра, глубина промерзания почвы, растительность.
Следующий раздел – генплан — характеризует план участка, окружение его природными насаждениями, соответствие гигиеническим и санитарным нормам, удаление от дороги и соседнего строения, расположение въезда. На карте показывается роза ветров. Обязательно указываются все функциональные зоны участка, например дороги, хозяйственный двор, зона совместного отдыха, беседки, замощенные площадки, элементы архитектуры и т. д. Обозначаются регулярные садовые насаждения, отмечаются существующие деревья и кустарник.
Описание дома начинается с этажности, описания кровли, материала стен и других ограждающих конструкций, указан тип каркаса, вертикальные и горизонтальные связи, лестницы, приводится планировочное решение. Разрабатывается спецификация помещений на всех проектируемых этажах с указанием площадей комнат. Указывается количество входов и выходов строения, методы аварийной эвакуации, пожарные проемы.
Приводится описание внутренней отделки по всем жилым, хозяйственным и подсобным помещениям с указанием стенового, потолочного и полового покрытия. В обязательном порядке внимание акцентируется на заполнении оконных и дверных проемов.
Внешняя отделка характеризует не только конечный материал, но и утепляющую прослойку, каркас для ее крепления, внимание уделяется отделке цоколя.
Конструктивная часть содержит описание каркасно-объемного решения, за счет каких элементов обеспечивается жесткость и совместная работа элементов, указывается материал несущих элементов и колон.
В описании фундамента указывается глубина заложения для разнообразных участков, материал тела основания, арматурное заполнение. Описывается материал наружных и внутренних стен, кровли, пола, перекрытий.
В окончании пояснительной записки прописывают устройство инженерных коммуникаций всех типов, указывается материал труб, переходников, приводится наименование магистралей и преимущественное расположение.
В заключение следует сказать, что многие заказчики и застройщики частных домов экономят средства и заказывают проект с разработкой неполного перечня чертежей и расчетов. На этом участке работ экономия очевидна, но последующие этапы, в частности работа строителей на площадке, станут настоящей проблемой. Подрядчик будет задавать владельцу участка вопросы, на которые застройщику придется самостоятельно искать ответ или заказывать дополнительные чертежи по второму разу.
Реализация строительных проектов требует разработки специальной документации, в соответствии с которой должна проводиться работа специалистов. Ее структура, а также порядок утверждения определены законодательно — на уровне федеральных нормативных актов. Главный элемент соответствующего комплекта источников — проектная документация. В ряде случаев она может дополняться рабочей, а также техническими условиями. В чем заключаются особенности разработки проектной документации в строительстве? Какие основные источники права регулируют ее применение?
Что представляет собой проектная документация?
Под проектной документацией (или проектно-сметной) принято понимать совокупность источников, в состав которых могут входить как текстовые, так и графические материалы, предназначенные для определения перечней архитектурных, технологических, конструктивных, а также инженерных решений, используемых в рамках реализации строительного проекта.
В зависимости от сложности задач, которые стоят перед фирмой, структура соответствующей документации может различаться. От ее состава зависит то, какие конкретно специалисты будут привлекаться к разработке данных источников.
Роль проектной документации в строительстве
Собственно, для чего нужна проектно-сметная документация? Главная ее роль заключается прежде всего в регламентации процесса реализации строительного проекта. Кроме того, составление соответствующей документации — требование законодательства. Без нее принять построенный объект недвижимости в эксплуатацию нельзя. Аналогично проектно-сметная документация нужна при реконструкции или же перепланировке зданий и сооружений.
Таким образом, рассматриваемые источники нужны как с точки зрения требований законодательства, так и для реализации непосредственно работ как объективно нужный источник данных, позволяющих построить здание или сооружение, соответствующее установленным критериям качества, а также в пределах расходов, которые определены участниками проекта.
Система проектной документации — это совокупность источников, по сути, отражающих общее понимание заказчиком и застройщиком концепции проекта, а также устанавливающих порядок бесперебойного и оперативного снабжения различных элементов строительной инфраструктуры. Важная роль рассматриваемых источников предопределяет необходимость в привлечении к их разработке самых квалифицированных специалистов, а также следование особым алгоритмам.
Так, соответствующую работу должны проводить только те организации, что имеют разрешительные документы на проведение работ, связанных с подготовкой документации, о которой идет речь. Рассмотрим более подробно, кто может осуществлять ее разработку.
Кто разрабатывает проектную документацию?
Создавать проектно-сметную документацию может собственно сам застройщик либо компетентное лицо, которое привлекается им либо заказчиком. Иногда физлицо по договору. Например, это может быть опытный инженер.
Лицо, которое отвечает за подготовку рассматриваемой документации, также осуществляет координацию работ, необходимых в целях создания соответствующих источников. Кроме того, на него возлагается ответственность за качество документации, а также ее соответствие техническим регламентам. Подготовка проектной документации может в ряде случаев сопровождаться делегированием ряда функций разработчика иным лицам, которые имеют необходимую компетенцию.
Заказчик представляет разработчику ряд соответствующих источников:
— градостроительный план по участку или же проект планировки той территории, которую предполагается использовать в рамках реализации строительного проекта;
— документ, отражающий итоги инженерных изысканий или же, если они не готовы, задание на их выполнение;
— технические условия, в случае если обеспечение функционирования строительного объекта требует технологического присоединения.
Рассмотрим, какие требования существуют к составу разделов соответствующей документации, что используется в рамках строительных проектов, при решении задач по реконструкции и проведению капремонта различных зданий и сооружений.
Требования к структуре проектной документации
Основной источник права, в котором прописывается то, каким требованиям должна соответствовать проектная документация объекта — Градостроительный кодекс РФ. В нем же сказано, что требования к рассматриваемым источникам устанавливаются правительством РФ. На практике состав разделов проектной документации, предназначенной для строительства, реконструкции и капремонта, определяется главным образом в Постановлении правительства РФ № 87, принятом 16.02.2008 года. Кроме того, установленные данным источником права критерии во многих случаях соотносятся с положениями Градостроительного кодекса.
Нормы, содержащиеся в Постановлении № 87, применяются, если подготовка проектной документации осуществляется в отношении объектов, которые:
— имеют производственное назначение;
— характеризуются непроизводственным назначением;
— являются линейными.
Рассмотрим теперь, каким образом в Постановлении № 87 определяется, собственно, состав проектной документации. Соблюдение данных требований — ключевое условие успешной разработки данных источников.
Состав проектной документации
В соответствии с Постановлением № 87 правильно составленная проектная документация включает в себя 12 разделов. В их структуре присутствуют:
— пояснительная записка;
— раздел со схемой планировки земельного участка;
— документ, отражающий перечень архитектурных решений;
— раздел о конструктивных, а также объемно-планировочных строительных решениях;
— документ, отражающий сведения об инженерной инфраструктуре, сетях обеспечения, перечни технических мероприятий, содержание различных технологических решений;
— раздел, поясняющий сущность проекта организации строительства;
— документ, отражающий сущность проекта по организации тех работ, которые связаны со сносом объектов капитального строительства, если данная процедура требуется;
— раздел, представляющий перечень мероприятий, связанных с обеспечением охраны окружающей среды;
— раздел о мероприятиях, направленных на обеспечение доступа для людей с ограниченными возможностями;
— документ, отражающий перечень мероприятий, которые направлены на повышение энергоэффективности объектов;
— смета, отражающая данные по объектам капитального строительства;
— прочие документы, включение которых в проектно-сметную документацию требуется законодательством.
Можно отметить, что раздел, отражающий сведения об инженерной инфраструктуре, включает в себя несколько подразделов, а именно источников, раскрывающих данные о системах: электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, кондиционирования, газоснабжения, связи.
Также в структуре рассматриваемого раздела должен присутствовать подраздел, дающий сведения о технологических решениях. Стоит отметить, что в соответствии с Градостроительным кодексом корректно составленная проектная документация включает в себя разделы, представленные в несколько иной структуре. В частности, она предполагает включение в рассматриваемые источники раздела, отражающего сведения об обеспечении необходимого уровня безопасной эксплуатации строительных объектов, который, в свою очередь, не предусмотрен Постановлением № 87.
В случае если в проектную документацию требуется включение иных разделов, которые не определены как обязательные ее элементы в законодательстве, то их перечень фиксируется в соглашениях между разработчиком соответствующих источников и заказчиком. Можно отметить, что некоторые из тех разделов документации, что определены законодательно, обязательно включать в нее только в том случае, если строительный проект реализуется за счет средств бюджетных организаций. Их конкретный перечень приведен в Постановлении № 87.
Может ли составляться для отдельных этапов реализации строительных работ проектная документация? Документация, проект, в ней описанный, действительно, могут рассматриваться в контексте конкретных периодов реализации строительного плана. В этом случае необходимость разработки отдельной группы источников для каждого этапа фиксируется в задании на создание проекта. При этом данная процедура подлежит обоснованию специальными расчетами, которые подтверждают возможность практической реализации тех или иных проектных решений в рамках осуществления строительного проекта по этапам.
Кроме того, документация, используемая в конкретных периодах строительства, разрабатывается в установленном объеме. Ее структура с точки зрения основных элементов, а также присутствия разделов должна соответствовать тем требованиям, которые установлены в Постановлении № 87.
Назначение рабочей документации
Итак, мы рассмотрели, что качественно подготовленная проектная документация включает в себя, а также ее основные особенности. Однако на практике данная совокупность источников в целях регламентации строительных работ, как правило, также дополняется еще одним видом документации — рабочей. Полезно будет изучить и ее особенности.
Можно отметить, что Положение № 87 однозначно не регламентирует то, в каком порядке должна разрабатываться рабочая составляющая источников по реализации проекта. Соответствующий правовой акт устанавливает, что она, как и проектная документация, включает в себя как текстовые, так и графические документы. Например, чертежи, различные спецификации.
В принципе, проектная и рабочая документация могут создаваться одновременно. Состав и структура второй в общем случае определяются заказчиком либо застройщиком в зависимости от приведенной в проектной документации детализации тех или иных решений. Соответствующие параметры могут фиксироваться в задании, направляемом разработчику рассматриваемых источников.
Основные элементы рабочей документации — чертежи, спецификации и иные дополняющие их документы. На их основании осуществляется реализация тех решений, которые предусмотрены проектом.
Технические условия как часть строительной документации
Следующий важнейший тип источников, который может дополнять проектную документацию — технические условия. Полезно будет рассмотреть их специфику. В определенной степени применение технических условий также регламентируется Постановлением № 87. Так, в соответствующем правовом акте указано, что они разрабатываются и утверждаются в том случае, если:
— выполнение проектной документации требует большего перечня требований, отражающих надежность и безопасность конструкций, относительно того списка, что установлен нормативными актами;
— соответствующие требования не определены в нормативных актах.
Технические условия должны разрабатываться в порядке, установленном в законодательстве. На практике его определяет компетентное ведомство — Министерство строительства и ЖКХ РФ по согласованию с другими федеральными органами РФ.
Таким образом, проектная документация включает в себя рабочую документацию в предусмотренных законом случаях, а также при наличии определенных соглашений между заказчиком и разработчиком соответствующих источников. В ряде случаев она дополняется техническими условиями, которые также создаются в порядке, который определен законодателем.
Структура проектной документации по Постановлению № 87
В соответствии с положениями Постановления № 87 подготовка проектной документации предполагает включение в нее текстовых и графических элементов. Первые должны отражать:
— сведения об объекте строительства;
— описания различных решений, в частности технических;
— пояснения, необходимые ссылки на нормативные и иные источники, что применяются в рамках подготовки документации;
— расчеты, которые обосновывают решения, принятые при разработке проекта.
В графической части проектной документации наглядно отображаются соответствующие решения. Для этого могут использоваться:
— чертежи;
— графические схемы;
— планы;
— прочие необходимые документы, представленные в графической форме.
Подготовка проектной документации в рамках комплектования обоих типов элементов, как текстовых, так и графических, должна осуществляться при соблюдении организацией, которая выполняет соответствующую работу, требований законодательства о государственной тайне. То, каким образом должны оформляться те или иные элементы рассматриваемой документации, регламентируется нормами, которые устанавливает Министерство строительства и ЖКХ РФ.
Экспертиза документации
Итак, мы рассмотрели, что проектно-сметная документация включает в себя, в соответствии с какими нормами права составляется. Также полезно будет изучить один из важнейших аспектов ее применения — проведение государственной экспертизы данных источников.
Рассматриваемая процедура проводится с целью создания строительных объектов в соответствии с требованиями законодательства, действующего в различных сферах, в том числе направленного на обеспечение гарантии соблюдения прав граждан и организаций в различных правоотношениях. Проектно-сметная документация должна проходить экспертизу в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, а также Федеральным законом № 337, принятым 28.11.2011 года. Соответствующая процедура осуществляется компетентными государственными органами.
Однако при подготовке к ней строительная фирма может обратиться к услугам частных структур, которые могут оказать сопровождение экспертизы, о которой идет речь. В чем заключается сущность данной услуги?
Сопровождение государственной экспертизы строительной документации
Сопровождение экспертизы проектной документации включает в себя чаще всего:
— проведение негосударственной экспертизы в соответствии с критериями, в целом соответствующими тем, которыми руководствуются компетентные ведомства;
— аудит конкретных разделов документации на предмет выявления недоработок в них, определения степени соответствия установленным требованиям законодательства;
— подготовку необходимых материалов в целях передачи документов в государственный орган, который проводит экспертизу.
Многие фирмы также предлагают своим заказчикам консультативную поддержку непосредственно в период их взаимодействия с ведомствами, которые проводят государственную экспертизу документации. Специалисты рекомендуют обращаться в компании, которые готовы осуществить как юридическое, так и организационное, и консалтинговое сопровождение процедуры разработки проектной документации. Во всех отмеченных аспектах содействие опытных специалистов может оказаться полезным для предприятия, реализующего строительный проект.
19 Января 2018
Проектная документация: оптимизация требований к составу и содержанию разделов
Одним из ключевых элементов в жизненном цикле строительного объекта является разработка проектной документации (проектирование). Этап проектирования – важная стадия инвестиционно-строительного процесса, в ходе которой закладывается эффективность как строительства, реконструкции, реставрации, приспособления или технического перевооружения, так и последующей эксплуатации зданий и сооружений. От требований, предъявляемых к составу и содержанию разделов проектной документации, зависят временные и экономические затраты как на проектирование, так и на реализацию объекта капитального строительства в целом.
Правила и принципы
Состав проектной документации объектов капитального строительства определен Градостроительным кодексом Российской Федерации, который предусматривает необходимость разработки не менее 14 разделов. При этом определение состава и требований к содержанию разделов проектной документации отнесено к полномочиям Правительства Российской Федерации.
В настоящий момент все требования к проектной документации собраны в «Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее – Положение). Оно устанавливает состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, объектам производственного и непроизводственного назначения, к отдельным этапам строительства объектов капитального строительства, а также при проведении капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, включая линейные объекты.
До принятия Положения регламентация состава и содержания проектной документации осуществлялась ведомственными актами различных министерств. Переход от ведомственного регулирования правил подготовки проектной документации, регулируемых строительными нормами и правилами (далее – СНиП), к нормативному правовому акту, принимаемому на правительственном уровне, характеризовал существенное повышение значимости проектной документации, но не решил ряд проблем в сфере проектирования.
Так, например, Положение не предусматривает стадийность проектирования и изменение требований к содержанию текстовой и графической частей разделов проектной документации применительно к конкретным видам объектов капитального строительства различного функционального назначения. В нем не приведены требования к содержанию разделов в части мероприятий по гражданской обороне и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, обеспечения промышленной безопасности, безопасной эксплуатации объекта капитального строительства. Также не приведены требования к проектной документации повторного применения. Профессиональное сообщество неоднократно поднимало вопрос необходимости внесения изменений в Положение, указывая на то, что требования, предъявленные в нем, приводят к увеличению сроков реализации инвестиционных проектов, удорожанию стоимости проектирования и строительства в целом, создают препятствия для внедрения инновационных технологий, новых строительных материалов и оборудования.
По мнению экспертного сообщества, для определения направления оптимизации требований к составу и содержанию разделов проектной документации необходима глубокая проработка данного вопроса с проведением сравнительного анализа требований к составу и содержанию проектной документации как в отечественных строительных нормах, регулировавших данный вопрос на более ранних этапах становления строительной отрасли, так и с современным альтернативным подходом к данному вопросу в технически раз- витых государствах. Нормативные технические документы Госстроя СССР, такие, например, как СН 202-62 «Инструкция по разработке проектов и смет для промышленного строительства», СН 202-69 «Инструкция по разработке проектов и смет для промышленного строительства», СН 202-76 «Инструкция по разработке проектов и смет для промышленного строительства», СН 202-81 «Инструкция о со- ставе, порядке разработки, согласования и утверждения проектов и смет на строительство предприятий, зданий и сооружений», СНиП 1.02.01-85 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений», СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство пред- приятий, зданий и сооружений» последовательно сменяли друг друга на протяжении длительного времени. Их изучение позволяет провести сравнительный анализ действовавших норм. По мнению отдельных специалистов, нормативная база того времени не соответствовала современным потребностям и сдерживала развитие экономики Российской Федерации, что и стало одним из стимулов для проведения реформы технического регулирования в строительной отрасли. Тем не менее анализ СН 202-81 «Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектов и смет на строительство предприятий, зданий и сооружений» наглядно показывает актуальность и соответствие этих норм современным требованиям в сфере технического регулирования.
Уникальность, предшествующих Положению строительных норм, заключалась в принципах подхода к подготовке проектной документации, которые не нашли своего места в современных требованиях к составу разделов проектной документации и их содержанию. Рассмотрим основные принципы, положенные в основу строительных норм СССР и востребованные строительным сообществом на современном этапе развития строительной отрасли.
Принцип 1
Министерства и ведомства СССР, органы государственного надзора и общественные организации в соответствии с предоставленными им правами могли разрабатывать нормативные документы по проектированию и инженерным изысканиям, отражающие специфику отдельных отраслей народного хозяйства, отраслей промышленности и видов строительства, и утверждать их по согласованию с Госстроем СССР. Допускалось строительство объектов по иностранным лицензиям на базе комплектного импортного оборудования на основе компенсационных соглашений и контрактов с компаниями других стран. Данный принцип реализуется сейчас в гармонизации и стремлении к взаимному признанию механизмов оценки и подтверждении объектов капитального строительства установленным (или декларируемым) нормам, стандартам и иным аспектам оценки в рамках Евразийского экономического союза (ЕАЭС) и Европейского союза (ЕС).
Принцип 2
Проектные и изыскательские организации при проектировании предприятий, зданий и сооружений должны обеспечивать реализацию достижений науки, техники и передового отечественного и зарубежного опыта с тем, чтобы построенные или реконструированные предприятия ко времени их ввода в действие были технически передовыми и обеспечивали выпуск продукции высокого качества в соответствии с научно обоснованными нормативами по затратам труда, сырья, материалов и топливно-энергетических ресурсов, утвержденными по отраслям народного хозяйства и отраслям промышленности. Не допускается строительство по устаревшим проектам и рабочим проектам. Основы данного принципа в настоящее время зало- жены в сфере технического регулирования и выражаются в стремлении отечественной строительной отрасли соответствовать уровню материально-технической базы и научно-технического развития европейских стран
Принцип 3
Проекты и материалы проектов, представляемые на экспертизу и утверждение, должны разрабатываться без лишней детализации, в минимальном объеме и составе, достаточном для обоснования принимаемых проектных решений и определения объема основных работ. Данный принцип реализуется сейчас посредством проведения работы, направленной на оптимизацию требований к проектной документации.
Принцип 4
При разработке проектно-сметной документации необходимо руководствоваться законами СССР, указами Президиума Верховного Совета СССР и решениями Правительства СССР, нормативными актами по капитальному строительству, государственными стандартами, документами по основным направлениям в проектировании объектов соответствующих отраслей, нормами технологического проектирования, общесоюзными строительными каталогами, в том числе территориальными и ведомственными. Решение данного принципа на современном этапе предусмотрено путем внедрения обязательности для государственных заказчиков применения экономически эффективных проектов повторного использования.
Принцип 5
Организации, осуществляющие экспертизу и утверждение проектно-сметной документации, не должны предъявлять требования, приводящие к неоправданному увеличению ее объема и излишней детализации. Данный принцип не потерял свою актуальность на современном этапе. Исключение завышенных требований при проведении экспертизы проектной документации является одним из самых обсуждаемых вопросов в проектном и экспертном сообществах.
Принцип 6
Одним из наиболее острых вопросов, регулярно поднимаемых сообществом проектировщиков, являются избыточные требования к проектной документации. Предъявляемые в настоящее время требования к проектной документации способствуют появлению административных барьеров и увеличению расходов, как временных, так и финансовых, на разработку проектной документации и проведение ее экспертизы. Документация, выполненная с обоснованными отступлениями от действующих норм, правил и инструкций, подлежит согласованию в части этих отступлений с органами государственного надзора и заинтересованными организациями, утвердившими их. Данный принцип в подавляющем большинстве случаев позволял обходиться без разработки и согласования Специальных технических условий (далее – СТУ). В выделенных выше принципах заложена необходимость применения и активного внедрения в сфере строительства современных эффективных технических решений, технологий, материалов, конструкций и оборудования, а также возможность использования при проектировании как национальных стандартов и строительных норм, так и соответствующих передовому техническому уровню европейских стандартов
Сравнительный анализ
В начале восьмидесятых годов ХХ века проектная документация состояла из пяти разделов. К 2016 году количество разделов увеличилось до семнадцати. Для получения адекватной оценки сопоставим требования к составу и содержанию проектной документации на 2017 год и к началу восьмидесятых годов ХХ века. Как уже отмечалось, строительные нормы 1981 года предусматривали в составе проектной документации пять разделов: общая пояснительная записка, технологические решения, строительные решения, организация строительства и сметная документация. К примеру, раздел «Строительные решения» должен был содержать:
● в текстовой части – краткое описание и обоснование основных архитектурно-строительных решений, мероприятий по освещенности, бытовому и санитарному обслуживанию работающих, по электро-, взрыво- и пожаробезопасности, защите строительных конструкций от коррозии. Также там должны были быть приведены основные решения по водоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха и решения по объектам гражданской обороны;
● в графической части – планы, разрезы, фасады зданий и сооружений, а также схемы трасс внешних и внутриплощадочных инженерных сетей и коммуникаций. По производственным зданиям со сложными системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, со сложными системами водоснабжения и канализации допускалась разработка планов и разрезов этих зданий с нанесением указанных систем
Сегодня данные сведения и решения, входящие ранее в один раздел, разнесены по нескольким обособленным разделам проектной документации. Сопоставив требования к содержанию разделов проектной документации начала восьмидесятых годов с требованиями Положения получаем объем информации, который уже сопоставим с различной степенью проработки проектных решений. По оценкам многих представителей проектно-экспертного сообщества, именно «устаревшие» строительные нормы содержат минимальные и достаточные требования к количеству разделов проектной документации в объеме, который позволяет проходить экспертизу и получать разрешение на строительство.
Большое количество разделов и подразделов проектной документации усложняет и удорожает процессы проектирования и экспертизы. Необходимость готовить такое большое количество разделов и подразделов приводит к привлечению множества субподрядных проектных организаций, что отрицательным образом сказывается на качестве проектной документации в целом, так как действия субподрядчиков нередко недостаточно скоординированы генеральной проектной организацией. В СССР проектно-сметная документация, разработанная субподрядными проектными организациями, использовалась генеральной проектной организацией при составлении общей пояснительной записки и других разделов проекта, представляемого на экспертизу и утверждение. Сегодня зачастую вместо монолитного проекта имеется набор слабо увязанных между собой разделов проектной документации, разработанных субподрядными организациями. Появлению в смежных разделах проектной документации проектных решений, не увязанных между собой, способствуют многочисленные дублирующие требования к содержанию разделов проектной документации, установленные Положением. Субподрядные организации, разрабатывая свой раздел, а зачастую отдельную инженерную систему, технологическое или конструктивное решение, не имеют представления об общей концепции развития объекта капитального строительства и о проектных решениях, разрабатываемых иными субподрядными организациями по смежным разделам. Генеральный проектировщик, не обладая достаточным количеством времени, что особенно проявляется при устранении замечаний при прохождении экспертизы, не имеет возможности обработать большое количество разделов и проектных решений, отданных на откуп субподрядным организациям. Своевременность внесения изменений в проект постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87» в соответствии с пунктом 15 плана мероприятий («дорожная карта») «Оптимизация требований к составу и содержанию разделов проектной документации объектов капитального строительства», утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2013 г. № 1336-р, обусловлена необходимостью корректировки состава разделов проектной документации. Какими могут быть иные возможности оптимизации требований к проектной документации, которые могли бы способствовать совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства?
Способы оптимизации
До принятия Положения регламентация осуществлялась ведомственными актами различных министерств. Министерства и ведомства СССР, органы государственного надзора и общественные организации в соответствии с предоставленными им правами разрабатывали нормативные документы по проектированию и инженерным изысканиям, отражающие специфику отдельных отраслей народного хозяйства, отраслей промышленности и видов строительства, и утверждали их по согласованию с Госстроем СССР.
Ведомственные инструкции о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении проектной и сметной документации на строительство учитывали специфику объектов капитального строительства, включая линейные объекты, что исключало излишние требования к составу и содержанию проектной документации. Например, ведомственные строительные нормы ВСН 39-86 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство скважин на нефть и газ» регламентировали требования к составу и содержанию проектной документации на строительство скважин на нефть и газ, на суше и на море, но в отличие от СН 202-81 предъявляли требования с учетом специфики проектируемых объектов, минимизируя состав и содержание разделов проектной документации. Ведомственные строительные нормы облегчали работу проектировщика и экономили время, исключали из состава и содержания разделов излишние требования к разрабатываемой проектной документации. Для еще большей оптимизации требований к проектной документации в развитие строительных норм разрабатывались приложения, которые содержали как примерный состав рабочего проекта, например, жилого дома, общественного здания или сооружения, так и примерный состав материалов определенных мероприятий, разрабатываемых в рабочем проекте, например, по охране окружающей среды. В настоящее время Положением не предусмотрены уточняющие требования к составу и содержанию разделов проектной документации, отражающих специфику отдельных объектов капитального строительства. Проектным сообществом были бы востребованы соответствующие материалы, определяющие минимально необходимый и достаточный набор мероприятий, обосновывающих выполнение требований по гражданской обороне, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, обеспечению промышленной безопасности и безопасной эксплуатации объектов капитального строительства для проектной документации повторного использования, модифицированной проектной документации, а также для объектов метрополитена, автомобильных дорог, железных дорог, линий связи, магистральных трубопроводов, по добыче полезных ископаемых.
Не менее значительным является вопрос о требованиях, предъявляемых к содержанию разделов, проработке и детализации принимаемых проектных решений. Крайне важно определить, что следует разрабатывать и представлять на экспертизу в объеме проектной документации. Отсутствие однозначных требований к содержанию разделов проектной документации приводит к разногласиям между экспертами, проектировщиками на этапах проектирования и экспертизы. Градостроительным кодексом и иными законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации предусмотрено одностадийное проектирование в виде «рабочего проекта». Поэтому остро стоит проблема определения степени детализации проектных решений и соответственно глубины экспертизы. Объем и степень детализации проектных решений, представляемых сегодня на экспертизу, зачастую завышены, что приводит к необоснованному усложнению и удорожанию проектирования, препятствует внедрению инновационных технологий и современного оборудования. Для прохождения экспертизы проектировщикам приходится максимально задействовать свои ресурсы для детальной проработки проектных решений и подбора оборудования. В значительной мере время, отведенное на реализацию инвестиционного проекта, тратится на подготовку проектной документации для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. С момента получения разрешения на строительство и выхода рабочих на объект до ввода объекта в эксплуатацию проходит значительный временной промежуток – от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от сложности и технико-экономических показателей объекта капитального строительства. В период строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, возможно появление новых строительных материалов, инновационных технологий и архитектурно- строительных решений. Внедрение новых строительных материалов, инновационных технологий и архитектурно-строительных решений на объекте, проектные решения которого прошли согласование в экспертизе, связано с переработкой проектной документации и, возможно, повторным прохождением экспертизы. Все это приводит к необоснованным расходам и увеличению сроков реализации инвестиционного проекта. Зачастую инвесторам и проектировщикам приходится отказываться от внедрения на объекте новых технологий, оборудования и инженерных систем в пользу устаревших из-за отсутствия времени на переработку проектной документации и согласование новых проектных решений.
Какой объем проработанной в проектной документации информации необходим для получения разрешения на строительство?
В настоящее время в рейтинге Doing Business Всемирного банка по показателю получения разрешения на строительство Российская Федерация находится на 115-м месте. В этой связи на совещании с членами Правительства Российской Федерации, состоявшемся 31 октября 2017 года и посвященном, в том числе вопросам улучшения делового климата, Президент России В.В. Путин особо обратил внимание на необходимость активизации соответствующей работы в сфере строительства. 2 Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. Градостроительный регламент устанавливает вид разрешенного использования земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительный план земельного участка содержит информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном участке, информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Таким образом, на момент прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство должны быть определены назначение и предельные параметры объектов капитального строительства, а также необходимые сведения в целях обеспечения защиты жизни и здоровья граждан и охраны окружающей среды. Полный объем информации и проектных решений (рабочий проект) об объекте капитального строительства необходим только к моменту ввода его в эксплуатацию, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, подтверждающий:
● выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией;
● соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
● соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям.
По мнению профессионального сообщества, данное положение предоставляет возможность изыскания иных мероприятий, способствующих дальнейшей минимизации требований к составу и содержанию разделов проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств частных инвесторов без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных капиталах которых составляет более 50%, и не являющихся уникальными и технически сложными. Содержание проектной документации на такие объекты на момент предоставления в экспертизу возможно должно ограничиваться основными архитектурно-планировочными и конструктивными решениями, основными решениями по инженерному и технологическому оборудованию, отделке зданий, обоснованием предельных параметров объектов капитального строительства, необходимыми сведениями, направленными на обеспечение защиты жизни и здоровья граждан, охраны окружающей среды. Дальнейшая детальная проработка и увязка на объекте проектных решений должна осуществляться на последующих стадиях проектирования и завершаться до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Представляется целесообразным для определения возможности внедрения стадийности процесса проектирования воспользоваться апробированными решениями нормативных технических документов Советского Союза, европейских стандартов и стандартов сопредельных стран таможенного союза ЕАЭС. Проектирование предприятий, зданий и сооружений в СССР могло осуществляться:
● в одну стадию – рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости – для предприятий, зданий и сооружений, строительство которых будет осуществляться по типовым и повторно применяемым проектам, а также для технически несложных объектов;
● в две стадии – проект со сводным сметным расчетом стоимости и рабочая документация со сметами – для других объектов строительства, в том числе крупных и сложных.
Определение стадийности проектирования также включено в большинство международных и национальных нормативных документов по строительству. Европейские нормативные документы предполагают более глубокую дифференциацию процесса проектирования. На анализе основных международных и ряда национальных нормативных документов европейских стран были определены наиболее типичные стадии разработки проектной документации строительного объекта.
Стадия 0.
Предпроектные материалы – проектное задание (задание на проектирование).
Стадия 1.
Технико-экономическое обоснование (Design Concept) – набор основных положений, касающихся проекта, учитываемых на всех этапах проектирования и принимающих во внимание все существующие ограничения.
Стадия 2.
Эскизный проект (Schematic design) – начальный проект, представленный на второй стадии процесса проектирования и основанный на концепции проекта.
Стадия 3.
Проект (Detail design) – документация, разработанная в период третьего этапа процесса проектирования, основанного на утвержденной стадии принципиальных решений (схематического проектирования).
Стадия 4.
Рабочая документация (Final design) – финальный этап проектирования, выполняемый после одобрительной оценки детального проектирования.
Стадия 5. Утвержденная рабочая документация
В нормативных документах стран таможенного союза ЕАЭС, таких как Беларусь и Казахстан, также сделан акцент на многостадийность процесса проектирования объектов капитального строительства. Но европейские нормативные документы предполагают более глубокую дифференциацию процесса проектирования, чем стандарты стран таможенного союза ЕАЭС. К тому же Европейский комитет по стандартизации (CEN) не остановился на достигнутом результате и продолжает работу в части структурирования стадийности проектных работ в области капитального строительства. Из национальных стандартов Российской Федерации только ГОСТ Р 55654-2013 (ИСО 16813:2006), являющийся модифицированным по отношению к международному стандарту ISO 16813:2006 «Building environment design – Indoor environment – General principles» с учетом потребностей национальной экономики Российской Федерации и особенностей российской национальной стандартизации, предусматривает выделение четырех стадий процесса проектирования объектов капитального строительства. Положительный опыт использования в европейских стандартах многостадийного проектирования позволяет рассмотреть возможность исключения излишней детализации проектных решений и сокращения разделов проектной документации на момент прохождения экспертизы до количества, достаточного для последующего качественного проектирования и строительства зданий и сооружений с надлежащими параметрами безопасности, надежности и эффективности.
Выводы
Представленный выше анализ Положения приводит к выводу о необходимости оптимизации требований к составу и содержанию разделов проектной документации объектов капитального строительства, предоставляемой на государственную экспертизу.
В целях дальнейшего совершенствования правового регулирования градостроительной деятельности и улучшения делового климата в сфере строительства представляется целесообразным рассмотреть также возможность внедрения на законодательном уровне многостадийности процесса проектирования. При проведении оптимизации содержания разделов проектной документации особое внимание следует уделить исключению:
● возможного дублирования требований к содержанию в смежных разделах проектной документации;
● избыточного наполнения разделов информацией и решениями, не затрагивающими конструктивные и иные характеристики обеспечения безопасности объекта капитального строительства;
● требований, приводящих к излишней детализации проектных решений.
Если же речь идёт о строительстве индивидуального гаража, киоска, навеса (т.е. сооружений, не являющихся объектами капитального строительства), а также дачного домика или других хозяйственных построек на специально выделенном под эти цели земельном участке, никакого разрешения на строительство не требуется. Аналогично без разрешения можно осуществлять изменения объектов капитального строительства, если эти изменения не влияют на их надёжность и безопасность и не превышают предельных параметров разрешённого строительства.
Градостроительный кодекс РФ определяет срок получения разрешения на строительство: он исчисляется со следующего после подачи заявления дня и колеблется от семи до 30 рабочих дней в зависимости от сложности проекта и условий его реализации. Если же уполномоченный орган по каким-то причинам отказывает в выдаче разрешения на строительство, застройщик может оспорить это решение в суде. Разрешение на строительство выдаётся на весь срок, необходимый для реализации данного проекта. Разрешение на строительство частного дома действует 10 лет.
После получения разрешения на строительство застройщик обязан в течение 10 дней представить в орган, выдавший это разрешение, следующий пакет документов:
- сведения о площади, высоте и количестве этажей будущего объекта капитального строительства,
- сведения о сетях инженерно-технического обеспечения,
- копию результатов инженерных изысканий,
- копию планировочной организации земельного участка,
- по одной копии мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и обеспечению доступа инвалидов,
- перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащённости зданий, строений, сооружений приборами учёта используемых энергетических ресурсов.
Если объект расположен или будет возведён на территории исторического поселения, а проект его строительства или реконструкции не является типовым, застройщик должен представить в соответствующий орган раздел проектной документации, содержащий в себе архитектурные решения.
Специалисты компании «Инжиниринговая компания АМП» помогут оформить разрешительные документы на строительство любого объекта.
Какие этапы строительной документации
После этапа разработки проекта, для проекта требуется архитектурно-строительная документация.
Строительная документация включает подробные наборы чертежей, которые помогают подрядчикам и инженерам работать над проектом в реальной жизни.
Введение:
На этапе схематического проектирования вводится концепция проекта. Фаза разработки проекта добавляет дополнительные практические компоненты, необходимые для завершения процесса проектирования конструкции.Архитектурные чертежи используются для детального создания чертежей, которые помогают подрядчикам и инженерам работать над ним в реальной жизни.
После того, как проекты были завершены, фокус смещается на строительство. Эти чертежи являются тем, что будет регулировать процесс строительства и должны быть последовательными и понятными для подрядчиков.
Все детали, касающиеся проекта, должны быть здесь, чтобы обеспечить полное понимание его. В случае любого несоответствия или сбоя, когда необходимо перерисовать и переработать разделы, окончательный строительный документ помогает сократить затрачиваемое время.
Координация строительства и ее детали
Завершающим этапом является конструкторская документация. Утвержденный проект и необходимая информация о торгах готовятся. Все различные дисциплины в команде разработчиков тщательно интегрированы в единый план, и CAD / BIM используется для обеспечения координации на всех уровнях.
Строительные документы — это окончательные проектные комплекты, которые будут регулировать строительство проекта и переведены на технический язык подрядчиков.Эти строительные чертежи используются подрядчиками для сборки необходимых компонентов в соответствии с замыслом архитектора и клиента.
Строительные документы редко пересматриваются, так как проекты завершены. Если серьезный недостаток дизайна не проявляется, строительные документы рассматриваются как окончательные документы и следуют до каждой детали.
Строительный контрольный список — что это?
Процесс конструкторской документации состоит из нескольких этапов.
- Первым шагом является создание поэтажных планов. К ним относятся расположение и размер стен, окон и дверей. Они сообщают, что должно быть построено строителю.
- Планы Фонда показывают, что поддерживает всю структуру.
- План участка показывает взаимосвязь между проектом и его окружением и собственностью, на которой строится проект. Он включает в себя любые дополнительные структуры, которые вы можете добавить или построить вокруг исходного проекта.
- Выполняется план кадрирования, касающийся размеров шипов, размеров балок, балок и балок. Все, что будет за сухой стеной, продумано и спланировано. Все секции и компоненты, высота, их взаимодействие друг с другом и графики четко определены.
Цель выполнена
Это приводит к созданию рабочих чертежей (чертежей), в которых указываются материалы, которые будут использоваться, и как и где они будут установлены.Окончательные отделочные материалы, освещение и электрические планы завершены.
Эти рабочие чертежи определяют точность установленных механизмов, а также наличие и эффективность других установленных средств, таких как огнетушитель, обнаружение дыма, а также услуги воздушного охлаждения и отопления. Они используются в качестве руководства для обеспечения правильной установки инженерных планов и обеспечения проекта.
Комплект тендерных документов на строительство включает планы, необходимые для завершения строительства, и инструктирует подрядчиков относительно того, что они должны построить.Этот набор затем используется для торгов и выбора подрядчика.
Все это управляется администрацией строительства, которая отслеживает такие аспекты проекта, как подготовка отчетов, согласование графиков, мониторинг контрактов, обработка счетов и регулярные встречи с клиентами и подрядчиками.
Администратор контракта наблюдает за процессом строительства от имени клиента. Он или она отвечает за то, чтобы сообщать клиенту о степени выполнения, а также передавать предложения от клиента подрядчикам и следить за их выполнением.
Все эти процессы и функции завершаются завершением строительного проекта, который представляет идею владельца и смешивает творческий потенциал архитектора с тяжелой работой подрядчиков, вовлеченных в проект.
Специалисты BluEntCAD могут помочь вам в этом.
Мы предоставляем комплекты конструкторской документации для домов строителей, жилых домов, коммерческих зданий, промышленных зданий, офисных комплексов и многоквартирных домов.
Свяжитесь с нами, чтобы получить подробные подробные чертежи.
Максимальное значение. Достигнуто.
.Архитектурные услуги включают 5 этапов проектирования. Это (в порядке) схематическое проектирование, разработка дизайна, строительные документы, торги и управление строительством. Эти этапы — разбивка того, как архитекторы определяют свои дизайнерские услуги. Это ступени роли архитектора в дизайне.
В этой статье мы обсудим этапы проектирования, определенные Американским институтом архитекторов.Пять этапов проектирования позволяют архитекторам разбить работу, которую они выполняют, на категории. В целях облегчения понимания для всех. Этапы проектирования являются основой процесса проектирования.
Предварительное проектирование и 5 этапов проектирования
Существует пять этапов проектирования. Для целей этого обсуждения мы не будем рассматривать предварительный проект или технико-экономическое обоснование в качестве одного из этапов. Хотя мы дадим краткое описание предварительного дизайна.Приведенные ниже проценты показывают, какая часть гонорара архитектора будет выделена на данный этап. Например, схематическое проектирование составляет примерно 15% работ архитектора.
Проценты сборов за архитектуру могут варьироваться, указанные значения основаны на нашем опыте в типичном проекте. Распределение платы за архитектуру — это общее руководство по распределению ресурсов архитектора в рамках данного проекта. Этапы проектирования:
- Схематическое проектирование 15% от архитектурных сборов — Может варьироваться 10% — 25%
- Разработка дизайна 20% от архитектурных сборов — Может варьироваться 10% — 25%
- Строительная документация 40 % от архитектурных сборов — Может варьироваться 35% — 50%
- Торги 5% от архитектурных сборов — Может незначительно отличаться от 5%
- Управление строительством 20% архитектурных сборов — Может варьироваться от 20% до 30%
Разбивка архитектурных сборов зависит от конкретных потребностей проекта и типа проекта.Например, если клиент запрашивает несколько вариантов дизайна, физическую модель и 3D-рендеринг, фаза схемы может быть немного выше, чем обычно. Кроме того, разные архитектурные фирмы могут предлагать разное распределение сборов на этапах архитектурного проектирования.
Фазы дизайна Видео Объяснение
Ниже приведено видео с Youtube о этапах дизайна, которое я сделал, а также письменное описание.
Этап предварительного проектирования / технико-экономическое обоснование
Услуги по предварительному проектированию архитектуры
Предварительное проектирование — это общий термин для того, что мы делаем, прежде чем приступить к проектированию здания.Это будет включать предварительное исследование со стороны владельца недвижимости и архитектора. Клиенты не всегда нанимают архитектора для этой части. В нашей фирме мы часто оказываем предпроектные архитектурные услуги. Это может включать помощь разработчикам в определении того, стоит ли им покупать недвижимость. Мы часто проводим анализ зонирования в предварительном проектировании, чтобы определить, что мы можем построить. Кроме того, межевание и анализ участка является частью предварительного проектирования. Клиент получает обследование имущества от лицензированного землеустроителя, а не архитектора.
Разработчик может захотеть установить бюджет проекта на этапе предпроектной архитектуры. Чтобы узнать больше о предварительном дизайне, ознакомьтесь с другим постом, который мы написали на Pre Design Architecture . По сути, предварительный дизайн будет определять информацию, необходимую для начала проектирования. Вот несколько факторов, которые следует учитывать:
- Анализ площадки
- Обследование, геотехнические, финансовые и т. Д.
- Если мы имеем дело с существующим зданием: испытания асбеста, испытания на свинец или другие исследования опасных материалов.
- Анализ зонирования / Анализ кода
- Определите, что вы можете построить, как для использования, так и для размера.
- Конкретный код Проблемы, которые могут повлиять на проект.
- Объем проекта
- Клиент должен в меру своих возможностей определить объем работ по проекту.
- Цели проекта
- Программа строительства
- Программа строительства представляет собой список предлагаемых вариантов использования.
- Бюджетирование проекта
- График проекта
- Иногда это может быть слишком предварительным для установления.
- Выбор команды проекта
Схематическое проектирование (SD)
Схематическое проектирование — это первый этап проектирования. На него будет приходиться примерно 15% работ архитектора, а следовательно, и сборы на весь проект. Конечно, проценты могут колебаться.При схематическом проектировании архитектор и владелец обсуждают проект и любые требования, предъявляемые владельцем. Архитектор проводит прецедентные исследования и анализ недвижимости. Анализ будет включать вопросы зонирования и построения кода, которые могут повлиять на разработку, а также анализ сайта. Программирование является частью схематического проектирования. Программирование — это когда клиент предоставляет архитектору список того, какие пространства собираются в здании. Архитектор устанавливает размер, местоположение и отношения между всеми пространствами.
Основной целью схематического проектирования является разработка формы и размеров здания с использованием некоторого базового дизайна. Разрабатываем генеральный план и базовый дизайн экстерьера в схеме. На этапе проектирования схемы мы более или менее выясняем, как здание будет выглядеть и работать. Схематическая фаза имеет много эскизов, много встреч с клиентами и базовый дизайн. Это в целом самое интересное для клиентов. Схема — это то, где вы действительно делаете общий дизайн, но не углубляетесь в детали.
Как только базовый проект заблокирован, и архитектор предоставляет клиенту чертежи, архитектор и владелец соглашаются перейти к следующему этапу проектирования. Развитие дизайна.
Схема Схема плана проекта
Этап разработки дизайна (DD)
Этап разработки проекта составит примерно 20% от работы архитекторов и сборов. При разработке дизайна архитектор и владелец будут совместно выбирать материалы, включая отделку интерьера и изделия, такие как окна.двери, сантехника, приборы и т. д. Архитектор пересмотрит чертежи с большей спецификой и детализацией, чем при схематическом проектировании. Инжиниринг начнется с конструкции, сантехники, электрических систем, систем отопления / вентиляции, анализа энергии и любых других систем, специфичных для проекта. В конце разработки дизайна должен быть достигнут большой выбор продуктов и систем. Эта фаза заканчивается, когда владелец и архитектор фиксируют внутренний и внешний дизайн здания.Ниже представлен 3D-рендеринг дома по завершении разработки дизайна. На следующем изображении показана схема дома, на которой показаны некоторые системы и материалы.
Разработка дизайна Рендеринг
Разработка чертежей архитектора
Строительная документация (CD)
Этап строительной документации является крупнейшим из всех этапов для архитектора и будет составлять около 40% работ архитекторов и сборов.Хотя процентная доля может немного отличаться от проекта к проекту или с разными архитектурными фирмами. На стадии конструкторской документации архитектор и инженеры завершают все технические разработки и проектирование, включая проектирование и детализацию конструкций, системы отопления, кондиционирования и вентиляции, сантехнические, электрические, газовые, энергетические расчеты, а все продукты и материалы выбираются и планируются.
Архитектор изготавливает несколько комплектов чертежей, включая набор документов для одобрения Департамента зданий и отдельный комплект строительных чертежей.Вам не нужно представлять полный комплект компакт-дисков в Департамент зданий. Например, DOB не заботится о том, какую плитку для ванной комнаты или шкафы вы собираетесь использовать. В нашей архитектурной фирме мы обычно делаем наши строительные документы, делая отдельные чертежи, настроенные для каждого типа работ. Например, электрик получает свои собственные чертежи, которые показывают только электромонтажные работы, а конкретный подрядчик получает чертежи только для фундаментов и бетонных работ. Это уменьшает путаницу на рабочих местах и позволяет каждому оценить цену работы и точно знать, за что они несут ответственность.Ниже приведен лист из нашей строительной документации с деталями конструкции наружной стены.
Строительная документация архитектора
Торги
Торги должны быть самоочевидными. В это время владелец готовится выбрать подрядчика для работы и подписать контракты для продолжения строительства. Обычно это занимает 5% времени архитекторов и сборов. Несколько подрядчиков подают заявки на работу, или клиент может напрямую нанять подрядчика без получения конкурентных предложений. Роль архитектора здесь будет заключаться в оказании помощи клиенту.Мы ответим на вопросы подрядчика, предоставим любую дополнительную документацию по запросу подрядчика. Эта фаза может быть начата в начале проекта. Вам не нужно ждать, пока все строительные документы будут завершены, но цена будет более точной, если вы это сделаете.
Если у вас есть точный бюджет в начале процесса, мы можем порекомендовать вам нанять подрядчика заранее, чтобы проконсультироваться. GC может и с самого начала просматривать схематический дизайн, разработку дизайна и строительные чертежи, чтобы обеспечить соответствие проекта указанному бюджету.Только подрядчик может гарантировать цену на строительство. Архитекторы и оценщики затрат, предоставившие бюджеты, не могут гарантировать эти цены, но могут предоставить и обоснованную бюджетную цену.
Администрация строительства (CA)
Фаза архитектурных услуг Администрации строительства является последней фазой. CA и составляет в большинстве случаев не более 20% времени архитекторов и сборов с проекта. Хотя эта фаза самая продолжительная, она обычно не включает большинство работ архитекторов.По типичным проектам архитектор НЕ контролирует строительство. Архитектор будет периодически посещать место работы, чтобы увидеть прогресс и убедиться, что подрядчик выполняет планы. При необходимости архитектор может просмотреть ежемесячные счета подрядчика, чтобы подтвердить завершение работ. Архитектор будет готов ответить на вопросы и предоставить дополнительную информацию по возникающим проблемам. На этом этапе весьма часто возникают некоторые дополнительные услуги для архитектора из-за заказов на изменение.
В Нью-Йорке Департамент зданий (DOB) требует, чтобы архитекторы выполнили многократные проверки прогресса и специальные проверки.Архитектор и инженеры должны представить технические отчеты в DOB. Ход выполнения инспекций проводит архитектор. Специальные проверки могут потребовать стороннего инспекционного агентства со специальной лицензией.
Архитектор остается в проекте до завершения строительства. Окончательная проверка завершена, и владелец получает свидетельство о размещении.
Управление строительством
Этапы проектирования
Приведенная выше информация является основным разделом этапов проектирования Architect. Процент предоставленных затрат будет колебаться от проекта к проекту и между различными архитектурными фирмами. Эти этапы общеприняты среди большинства архитекторов в Соединенных Штатах. Архитектор должен быть в состоянии дать вам подробное объяснение их структуры оплаты. Если вы хотите узнать больше, вы можете увидеть другой пост, который мы написали на Architectural Fees .
Поскольку я буду настойчиво напоминать людям, если вы планируете нанять архитектора, всегда не забывайте нанимать зарегистрированных архитекторов , которые имеют лицензии и страховки в вашем штате!
Этапы процесса архитектурного проектирования
Как архитектор я изучаю архитектурный процесс.В этой статье мы рассмотрели некоторые из основных концепций в отношении 5 этапов проектирования. Предполагается, что этот пост не охватывает все возможные проблемы или условия, но содержит общий обзор темы.
Спасибо за чтение нашего блога на этапах архитектурного проектирования.
Если у вас есть какие-либо вопросы или комментарии, пожалуйста, не стесняйтесь писать в разделе комментариев ниже.
Связаться с Fontan Architecture
Jorge Fontan
Это сообщение было написано Jorge Fontan AIA, зарегистрированным архитектором и владельцем архитектурной фирмы Fontan Architecture в Нью-Йорке.Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, в том числе две степени в Городском университете Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна в Колумбийском университете. Хорхе имеет опыт работы в строительстве и уже 15 лет занимается архитектурой, где он проектировал ремонт и новые разработки различных типов зданий.