Постройка рф: ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка \ КонсультантПлюс

Содержание

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка \ КонсультантПлюс

  • Главная
  • Документы
  • Статья 222. Самовольная постройка

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022)

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

КонсультантПлюс: примечание.

Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Комментарии к статье

Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого домаКак легализовать самовольную постройку

ГК РФ ч.1, Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей ГК РФ ч.1, Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Ст. 222 ГК РФ ч.1. Самовольная постройка

Гражданский кодекс

что это и как признать право собственности

Разбираемся, что грозит собственникам самовольных построек и как их легализовать

Фото: Gearstd\shutterstock

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Что такое самовольная постройка

www.adv.rbc.ru

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу (Фото: Christian Delbert\shutterstock)

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд выносит решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом или другими нормами и правилами (Фото: MR.Yanukit\shutterstock)

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Самовольная постройка — это: 222 статья гражданского кодекса РФ, судебная практика, признаки объекта самовольного строительства

  • Оглавление статьи:
  • 1. Понятие самовольной постройки;
  • 2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции;
  • 3. Возможность признания самовольной постройкой узаконенных объектов;
  • 4. Отдельные моменты.

Здравствуйте, уважаемые читатели.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. Самовольная постройка.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.)  самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к  зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к  зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной  при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало.  В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

В моем блоге я написал отдельную статью о том, как признать право собственности на самовольную постройку в суде.

Спасибо. Конец.

строек в России. Основы — Недвижимость

Строительная отрасль в России быстро восстанавливается после кризис COVID-19. Уже в первом квартале 2021 года бизнес активность в этом секторе достигла «допандемического» уровень.

Согласно отчету CBRE, за девять месяцев 2021 г. инвестиции в недвижимость в России составили 281 млрд. рублей, что является самым высоким показателем за всю историю Российский рынок недвижимости 1 .

Этот рост особенно заметен в сфере жилой недвижимости. Благоприятными факторами для этого были (i) рост спроса по сравнению с Денежно-кредитная политика Центрального банка России и (ii) государство льготная ипотечная программа.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему значительно отстают жилой, что в первую очередь связано с продолжающимся последствия пандемии. Тем не менее положительная динамика в строительства в целом дает основания для оптимизма в отношении перспективы этого сектора.

При этом уровень иностранных инвестиций, к сожалению, все еще очень низок (4% от общего числа). Частично, низкий интерес иностранных инвесторов может быть связан с отсутствием достаточная информация о правовой базе недвижимости и строительная сфера России.

Эта статья посвящена краткому обзору основных этапов строительного проекта, а также по выявлению рисков, которые ждем будущих инвесторов (застройщиков) на каждом этапе.

Этап №1. Выбор земельного участка

Первым этапом любого строительства является выбор подходящий земельный участок. На данном этапе есть риск выбрать земельный участок участок непригоден для строительства.

Размещение объектов капитального строительства на территории Российской территории осуществляется в соответствии с территориальной планировкой документы (схемы территориального планирования, генеральный план, правила землепользование и застройка, концепция землеустройства и землеустройства использовать план). Рациональное и целевое использование земель является основной целью планировка территории.

Несоблюдение требований этих документов делает невозможность получения положительного заключения экспертизы по результатам рассмотрения проектная документация, необходимая для начала строительство.

В целях сведения к минимуму риска все эти документы, относящиеся к следует учитывать выбранный земельный участок и требования необходимо сравнить с параметрами будущего объекта.

Этап №2. Регистрация прав на земельный участок

Как только инвестор выбрал земельный участок, он должен приобретать право собственности на землю в форме собственности или аренды. Земля титул служит предпосылкой для получения статуса разработчик.

В России иностранные организации и физические лица могут владеть земельными участками, кроме отдельных случаев, например, земельные участки, расположенные в приграничных территории, сельскохозяйственные угодья и участки в пределах морского порта границы.

Иностранный инвестор может арендовать земельный участок на равных условиях с Российские юридические и физические лица без дополнительных ограничения.

Одной из особенностей России является то, что большая часть земли общественная (государственная или муниципальная) собственность. Если это относится к земле участок, выбранный инвестором, необходимо будет участвовать в открытые торги с целью получения права покупки или аренды этот сюжет. Законом предусмотрены случаи, когда земельные участки могут быть приобретаются или сдаются в аренду без проведения торгов: например, в случае реализация крупного инвестиционного проекта.

Обычно инвесторы арендуют земельные участки. Однако договоры аренды также связаны с рисками, которые следует учитывать. Прежде всего, необходимо проверить, что соглашение не содержит обременительные условия для арендатора. Такие условия, в частности, могут включать ограничения на использование участка, безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор и т. п. следует также иметь в виду, что договоры аренды, заключенные на сроком более одного года требуют государственной регистрации.

Перед заключением договора аренды или приобретением земельного участка земли, также необходимо проверить всех предыдущих владельцев и причины и обстоятельства перехода прав. Такая проверка есть направленные на предотвращение риска рекультивации земельного участка, для Например, если права на участок были переданы против воля предыдущего владельца.

Единый государственный реестр недвижимости содержит все сведения о переходе прав на объекты недвижимости, выписку из которого можно получить в электронном виде на Официальный сайт. В выписке также содержится информация о том, земельный участок находится под арестом, сервитутом или залогом.

Этап № 3. Проектирование объектов

Градостроительный кодекс регламентирует проектирование и строительство объектов капитального строительства. Этап проектирования проекта включает инженерные изыскания для строительства, собственно проектирование и подготовка рабочей документации.

В России заказчик проектно-строительных работ (т.е. разработчик) должен быть профессиональным участником рынка. Это означает что для заключения договора с подрядчиком разработчик должен быть членом саморегулируемой организации, т.е. особое профессиональное объединение подрядчиков и проектировщиков. Как вариант, разработчик может нанять «технаря». Заказчик для этого – профессиональная организация, которая общаться с подрядчиками от его имени.

Проектировщик (а также строительный подрядчик) также быть членом саморегулируемой организации. Такое обязательство дает возможность застройщику требовать возмещения убытков от саморегулируемой организации в случае наличия у подрядчиков причинил ущерб третьим лицам.

Следует сказать, что в большинстве случаев проектная документация в России требуется экспертиза – либо государственная, либо негосударственные, в зависимости от типа объекта. Цель состоит в том, чтобы подтвердить, что будущий объект соответствует требованиям надежность и безопасность.

Экспертиза проектной документации является достаточно серьезный и трудоемкий процесс. Поэтому важно что договор с проектной организацией предусматривал обязанность последнего вносить изменения в документацию в течение экспертизы, если это необходимо. Окончательный расчет лучше произвести по факту получение положительного экспертного заключения.

В последние годы в России активно разрабатываются и применяются строительные информационное моделирование (« БИМ «). БИМ позволяет создать трехмерную модель здания содержит всю необходимую информацию для его построения и использовать. Уже можно представить проектную документацию на экспертиза в виде информационной модели. Начиная с 1 С января 2022 года BIM-моделирование становится обязательным для объектов, строительство финансируется за счет бюджетных средств.

Этап № 4. Строительство объекта

4.1. Выбор подрядчика

Строительство, безусловно, самый ответственный этап, и именно сопряжено с большим количеством рисков и подводных камней.

Исходя из нашего опыта, мы можем сделать вывод, что ключевым фактором Успех в строительном проекте – это выбор надежного и известный генеральный подрядчик. Если разработчик руководствуется исключительно из соображений экономии и заключает договор с подрядчик предлагает цены ниже рыночных, это может иметь катастрофические последствия, такие как потеря денег и строительство задержки.

Наиболее значительный риск представляет собой «типичную» ситуацию где подрядчику заплатили вперед, а дальше он отказывается средства, передает все активы компании аффилированным сторон и объявляет себя банкротом.

Поэтому необходимо провести детальную проверку подрядчик, включая финансовое положение, портфель проектов, деловая репутация и т.д., по крайней мере, проверка должна включать анализ открытых источников, таких как База данных коммерческих дел, База данных исполнительного производства, Единый федеральный реестр Информация о банкротстве и т.д. Имея всю информацию о подрядчика, можно сделать вывод о том, заслуживает ли он доверия или нет.

При заключении договора строительного подряда необходимо обратить внимание на условия, защищающие инвестора от возможные потери. В частности, это обычная практика для партий открыть специальный счет в банке для нужд конкретного проект. В этом случае заказчик может получить право авторизовать переводы другим лицам и контроль за использованием аванса платежи.

Другим важным аспектом является обеспечение обязательств со стороны подрядчик. Наиболее распространенными инструментами являются (i) банковская гарантия предоставляемых подрядчиком и (ii) гарантировать сохранение части оплата работ (как правило, до 10%) инвестором. это целесообразно, чтобы обеспечение обязательств охватывало как можно больше обязательства подрядчика, включая возмещение предоплата, штрафы и ответственность за дефекты.

Детальная проверка подрядчика также необходима для минимизировать налоговые риски, связанные с дополнительным налогом на добавленную стоимость (« НДС «) платеж. Дело в том, что в если подрядчик не уплачивает НДС, а застройщик не доказать, что надлежащая проверка подрядчика была проведена, налоговая орган может взыскать неуплаченный НДС с застройщика.

4.2. Госпостановление

Поскольку строительство связано с безопасностью людей, данная область довольно строго контролируется государством. Таким образом, в большинстве случаев это необходимо получить разрешение на строительство перед началом работ, т.е. подтверждение того, что проектная документация соответствует все требования к строительству. Несанкционированное исполнение работы могут повлечь за собой административную ответственность, а объект может быть признан незаконным и подлежащим сносу.

В большинстве случаев государство контролирует выполнение работает. Компетентные государственные служащие контролируют соблюдение обязательные технические требования, правильность и своевременность составление текущей строительной документации и выпуск приказы об устранении нарушений.

Обязательным условием ввода объекта в эксплуатацию является официальный документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требования проектной документации и строительных подзаконные акты.

Последним этапом реализации строительного проекта является получение лицензии на деятельность – документ, который позволяет застройщика зарегистрировать объект капитального строительства в кадастр, зарегистрировать право собственности и поставить объект на операция.

В заключение подчеркнем, что реализация строительный проект в любой юрисдикции является сложным и многоэтапный процесс, сопряженный со значительными рисками как в правовом, так и в технические сферы. Качественное и профессиональное управление данные риски являются залогом успешной реализации проекта и, в конечном счете, к получению запланированной прибыли. В связи с этим, крайне важно доверить юридическое сопровождение проекта консультанты из числа признанных лидеров в этой поле.

Сноска

1. https://www.cbre.ru/research-and-reports/Russia-Investment-Figures-Q3-2021

Содержание данной статьи предназначено для предоставления общего руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту о ваших конкретных обстоятельствах.

Разработка стандартов строительства зданий в Российской Федерации

Разработка современных и эффективных стандартов строительства зданий на сегодняшний день является одной из важнейших задач, способствующих устойчивому функционированию и развитию строительной отрасли России. В настоящее время на федеральном уровне ведется работа по созданию обязательных сводов правил, строительных норм и других документов, направленных на энергосбережение и внедрение норм зеленого строительства.

Однако одним из важнейших приоритетов в этой области является создание системы стандартизации на базе Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Данная система создана в рамках федерального законодательства и ГОСТ 1. 4-2004 «Стандартизация в Российской Федерации. Организации по стандартизации. Общие положения».

Система стандартизации должна обеспечивать возможность строителям СРО устанавливать на основе нормативов НОСТРОИ единые требования к зданиям и сооружениям (включая внесение в их состав сетей и систем инженерного обеспечения), строительным конструкциям, материалам и изделиям, требования к процессу проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, пуско-наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), а также требованиям к выполнению работ или оказанию услуг в области строительства.

В настоящее время приняты и рекомендованы к применению следующие стандарты НОСТРОЙ: НОСТРОЙ 1.0 «Основные положения» и НОСТРОЙ 1.1 «Порядок разработки, утверждения, регистрации, учета, изменения и отмены».

«Подготовлены перечни документов в области стандартизации (СНиП) и национальных стандартов (ГОСТ, ГОСТ Р), используемых для соблюдения правил в обязательном и добровольном порядке. При этом вся работа по актуализации документов обязательного применения должна завершить до 01.07.2012 г.

Программа стандартизации

НОСТРОЙ предполагает разработку стандарта 91. Главный приоритет в данном случае — обеспечение нормативно-правовой базы и надзора за строительными работами, которые дают допуск на право проведения работ. В программе пять разделов: стандарты и рекомендации НОСТРОЙ, свод правил (СНиП-строительные правила и нормы), межгосударственные строительные нормы, Еврокоды, научные исследования.

Программа

2011 года включала работы по актуализации строительных норм и правил 16 и подготовку экспертных заключений и комплектов документов для утверждения в Минрегионе России обновленных строительных норм и правил 35. Также, помимо программы, в том числе разработка и подготовка экспертных заключений для утверждения в Минрегионразвития 11 межгосударственных строительных норм, обеспечивающих законодательную базу Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий» ЕврАзЭС и Таможенного союза.

В настоящее время разрабатываемые документы стандартизации Программы 2011-2012 гг. охватывают более 100 видов работ по следующим, наиболее широко применяемым направлениям, влияющим на безопасность эксплуатации и объектов капитального строительства:

• работы по организации строительства, подготовительные работы;

• свайные работы и заливка;

• устройство и монтаж сборных железобетонных и железобетонных конструкций;

• монтаж металлоконструкций;

• монтаж деревянных и каменных конструкций;

• устройство крыш;

• фасадные работы;

• внутренние инженерные системы и оборудование зданий и сооружений;

• устройство автомобильных дорог.

Учитывая, что в соответствии с Уставом НОСТРОЙ должны быть предусмотрены поддержка и поощрение инновационной деятельности, пропаганда новейших достижений науки и техники, отечественный и зарубежный опыт в области строительства, проекты дополнений к Программе стандартизации НОСТРОЙ Ассоциация включила разработку стандартов и руководств, обеспечивающих применение:

• инновационные технологии в сборно-монолитных железобетонных конструкциях;

• инновационные материалы (неметаллический композит) в строительстве бетонных и инженерно-геологических сооружений.

Также разработаны актуализированные редакции строительных норм(СНиП), не входящие в перечень документов обязательного применения, но нуждающиеся в срочном обновлении и необходимые для проведения строительных работ:

• СНиП 3.05.0185 «Сантехнические системы внутренние»;

• СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»;

• СНиП II23-81 «Металлические конструкции. Строительные нормы».

НОСТРОЙ согласовывает разрабатываемые стандарты с заинтересованными сторонами (соответствующими комитетами и региональными координаторами) внутри союза, при необходимости — с другими национальными ассоциациями и органами, рассматривает стандарты в Техническом комитете по стандартизации ТК 465 «Строительство» и/или других соответствующих ТК и публикует проект стандартов на официальном сайте.

В настоящее время разработаны и прошли все необходимые стадии обсуждения и экспертизы 3 стандарта НОСТРОЙ:

• НОСТРОЙ СТО «Коммунальное хозяйство зданий и сооружений внутри. Монтаж и наладка испарительно-конденсаторных установок бытового кондиционирования воздуха в зданиях. Общие технические требования»

; • СТО НОСТРОЙ «Коммунальное хозяйство зданий и сооружений внутри. Вентиляция и кондиционирование. Испытания и наладка систем вентиляции и кондиционирования»;

• СТО НОСТРОЙ «Коммунальное хозяйство зданий и сооружений внутри. Аппараты для отопления, горячего и холодного водоснабжения. Критерии качества.

В дальнейшем в систему стандартизации будут включены альбомы с проектно-техническими решениями, предварительными стандартами и другими документами, необходимыми для продвижения инновационных проектов, распространения передовых технологий и упорядочения деятельности членов НОСТРОЙ.

Гармонизация с европейской системой технического регулирования.

По поручению Минрегионразвития России НОСТРОЙ совместно с национальными объединениями изыскателей и проектировщиков подготовил проект Комплексной программы гармонизации российского и европейского законодательства в строительной отрасли.

Программа разработана на базе европейского руководства «Внедрение и использование Еврокодов» и предусматривает принятие европейских стандартов в качестве национальных стандартов и сводов правил с национальными приложениями, проведение адаптации (тестовых сравнительных исследований) решений, сертификацию программного обеспечения , сравнительный анализ применения нормативов и затрат на строительство, организация обучения специалистов, персонала и студентов и др. Программа в настоящее время активно реализуется при координации и финансовой поддержке национальных ассоциаций.

В 2010-2011 годах велись переводческие работы, редактирование, сравнительный анализ российских норм и разработка национальных приложений 40 частей Еврокодов (из 58 существующих). Одним из основных требований к будущему 3-му поколению Еврокодов является упрощение самих документов с точки зрения их понимания более широким кругом пользователей, а именно:

• улучшить понимание требований, установленных в Еврокодах;

• максимально возможное исключение альтернативных требований;

• исключение тех требований, которые не получили широкого распространения

Так, в России создана профессиональная система стандартизации в области строительства — система стандартизации НОСТРОЙ, которая позволит:

• предоставить доказательную базу Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также доказательную базу Технического регламента «О безопасности зданий, строительных материалов и изделий» ЕврАзЭС и Таможенной Союз;

• обеспечить нормативную базу и контроль за строительными работами, которые дают допуск на право проведения работ;

• профессиональные организации в области строительства устанавливают собственные стандарты на основе современных технологий и материалов и осуществляют контроль за их выполнением;

• Обеспечить наличие нормативной базы, необходимой для объективной оценки соответствия в системе добровольного подтверждения соответствия НОСТРОЙ;

• обеспечить разумную гармонизацию с международными и европейскими стандартами и внедрение современных технологий в строительстве;

• повысить качество и конкурентоспособность строительных предприятий, а также результаты строительной деятельности, обеспечить ресурсосбережение.

Bell SEA Mining and Construction

  • 629008, Россия, г. Салехард, ул. Республики, 75, офис 143, 620075, Россия, г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 22, офис 304 (Бизнес-центр «Грин Парк»)
    Контактное лицо: Дмитрий Карасев
    Тел: +7 (499) 394 20 99
    Электронная почта: [email protected]
    Сайт: www.stmparts.ru.

  • 680006, г. Хабаровск, ул. Индустриальная, д. 8-А
    Контактное лицо: Алексей Леденев
    Тел: +7 (495) 740 05 56
    Электронная почта: [email protected]
    Сайт: www.tkalkom.ru.

  • 121059, г. Москва, ул. 1-я Бородинская, д. 5
    Контактное лицо: Денис Терников
    Тел: +7 495 710 83-65
    Электронная почта: Denis. [email protected]
    Сайт: www.liebherr.com.

  • 141151, Россия, Московская область, г. Лосино-Петровский, ул. Кирова, д. 7/1
    Контактное лицо: Олег Боднар
    Тел: +7 (495) 921 14 14
    Электронная почта: [email protected]
    Сайт: www. rerex.ru.

  • 129110, Россия, г. Москва, ул. Щепкина, д. 3, этаж 2
    Контактное лицо: Виталий Спирин
    Тел: +7 (495) 252 52 52 доб. 1327
    Электронная почта: [email protected]
    сайт: www.hitmachinery.ru

  • 127106, г. Москва, ул. Гостиничная, д. 7А, стр. 2, стр. 303
    Контактное лицо: Павел Великих
    Тел: +7 499 390 09 71
    Электронная почта: [email protected]
    Сайт: adt-service.ru.

  • 125362, г. Москва, ул. Свободы, д. 35-43
    Контактное лицо: Андрей Юрьевич Свечников
    Тел: +7 (495) 120 9039
    Электронная почта: [email protected] ru
    Сайт: www.stmservice.ru.

  • 654005, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе, д. 21, офис 417
    Контактное лицо: Игорь Иванович Никулин
    Тел: +7 923 469 49 36
    Электронная почта: [email protected]

  • 628400, г.

  • Следующая запись

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *