ОДНОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ДЕЛЕНИЯ НА ДВЕ КВАРТИРЫ | Архитектура и Проектирование

Одноквартирные жилые дома с возможностью деления на две квартиры.

Одноквартирные дома часто перестраивают на двухквартирные, с тем чтобы в дальнейшем по мере роста благосостояния и потребностей семьи снова превратить их в одноквартирные.

Поэтому одноквартирный дом целесообразно строить таким образом, чтобы его разделение на две квартиры и последующее объединение этих квартир в одну не требовало бы значительных затрат, большого объема строительных работ и не создавало бы дополнительных трудностей для проживающих. Идеальным можно было бы считать такое решение, когда дом, построенный как одноквартирный, ничем не напоминал бы двухквартирный, но при его разделении на две квартиры каждая семья проживала бы совершенно изолированно.

В двухэтажном одноквартирном доме вполне достаточно иметь одну свободно размещённую лестницу, идущую от подвала до чердака, которую можно отделить коридором с остекленной перегородкой от помещений, расположенных на 1-м этаже (рис. 3 и 13 —20). В двухэтажных домах с плоской крышей или в домах с жилыми мансардами достаточно поставить разделяющую перегородку, желательно у лестницы на первом этаже (рис. 6 и 21 —24). В этом случае для связи верхней квартиры с подвалом служит наружная лестница, ведущая к помещению прачечной (рис. 1). В квартирах, имеющих вспомогательный вход, эта лестница может располагаться у начала внутренней лестницы, ведущей в подвал, чтобы жильцы верхней квартиры, имея ключ от наружной двери вспомогательного входа, могли также попасть в подвал и по внутренней лестнице (рис. 2, 6, 10 и 21 —24). При правильной планировке помещений 1-го этажа вспомогательный вход после разделения на две квартиры может стать главным входом (рис. 2, 6, 10 и 21 —24), образуя тем самым две полностью изолированные квартиры с отдельным выходом в собственный сад с беседками и самостоятельным входом в квартиру (рис.

2).

Рационально разделение объема дома в соотношении 2/5 : 3/5 или в соотношении 1/3 : 2/3
Первое из указанных соотношений применимо к домам с жилыми мансардами, второе — к домам, где к квартире 2-го этажа относятся ещё одна-две комнаты на 1 -м этаже (рис. 7, 8).

В этом случае создается непосредственный выход в сад также и для верхней квартиры (рис. 8, 12).

В одноэтажном жилом доме оптимальное разделение на неравные по величине квартиры получается естественно при решениях, показанных на рис, 9 и 11. Поскольку здесь почти всегда имеется вспомогательный выход, отделенная квартира во всех случаях может получить самостоятельный вход.

Мероприятия по разделению дома на отдельные квартиры должны в принципе выполняться без значительных конструктивных изменений и без «мокрых» процессов. Эти мероприятия должны заключаться преимущественно лишь в перестановке перегородок и дверей. При восстановлении дома в качестве одноквартирного не должно быть необходимости в ремонте. Поэтому разделяющие перегородки должны лишь примыкать к наружным стенам с уплотнением швов войлочными прокладками. Для устройства ванных комнат на 1-м этаже наиболее пригодны площади, первоначально занимаемые буфетной, гардеробной и уборной. Для устройства кухни на 2-м этаже может быть использовано небольшое помещение, ближайшее к ванной. Все трубопроводы для отделяемой квартиры должны быть рассчитаны на возможность установки дополнительного счетчика для второй квартиры.

 

1. Проход к дому для обеих семей. Наружная лестница в подвал, в некоторых случаях — собственный проход к подвалу для верхней квартиры; 2. Главный и вспомогательный входы в дом; последний после разделения дома становится главным входом для жильцов 1-го этажа, В некоторых случаях предусматривается вход в подвал снаружи, предназначенный для жильцов верхней квартиры;	3.  Типичное решение планировки дома с угловой лестницей, которая после разделения дома отделяется перегородкой от коридора 1-го этажа. Входы на чердак и в подвал открыты для жильцов обеих квартир; 4. Типичное решение планировки дома с идущей вдоль стены лестницей. Для жильцов нижней квартиры нет лестницы, ведущей на чердак. Доступ в подвал для жильцов верхней квартиры — снаружи;
5. Дом с дополнительным входом, который после разделения становится главным входом для квартиры, расположенной на 1-м этаже; 6. Несмотря на разделение дома в обеих квартирах сохранен собственный внутренний проход к лестнице, ведущей в подвал;	7. Дом с мансардой, занимающей половину чердака; вход в мансарду по лестнице из жилой комнаты; 8. После разделения дома жилая комната с кухней, а также вспомогательное помещение отходят к квартире-мансарде;
	9. Первый этап удачно расположенной лестницей, которая обеспечивает доступ обеих квартир как в подвал, так и на чердак; 10. Разделение посредством закрытия одной из дверей, дом разделен на неравные части; 11. Решение, подобное показанным на рис. 9. и 10, при более простой компоновке помещений. Архитектор Г. Хассенпфлуг; 12. Лестница остается доступной для жильцов обеих квартир. Архитектор Г. Вебер;

13. Неправильно такое расположение угловой лестницы, когда её фризовая ступень находится в тамбуре и лестница пространственно чрезмерно отделена от передней; 14. Планировка помещений одноквартирного дома требует хорошей пространственной связи между передней и лестницей; фризовая ступень лестницы должна находиться в передней; 15. Чем лучше пространственная связь передней и лестницы, тем лучше пространственная связь между первым и вторым этажами; 16.  Поэтому лучше всего располагать фризовую ступень лестницы на главном направлении передней и обеспечить хорошую освещенность ступени;

17. Неправильным является устройство одномаршевых угловых лестниц в тех случаях, когда при разделении дома на две квартиры, передняя разделяется длинной стеной на два узких длинных помещения; 18. Предпочтительна планировка с устройством просторной гардеробной, которая после разделения дома на две квартиры переоборудуется в ванную; 19. Очень важное значение имеет хорошее освещение передней через остеклённые двери и после разделения дома на две квартиры. Архитектор К. Рёдер;

20. Благодаря смещению части стены и самой нижней ступени появляется возможность полного отделения перегородкой марша, ведущего в верхнюю квартиру. Вход в подвал для жильцов верхней квартиры совмещается с вспомогательным входом в нижнюю квартиру; 21. То же самое при прямой лестнице достигается путем устройства тамбура с внутренней дверью; 22. В более крупных домах целесообразно делить переднюю; тогда вспомогательный вход становится главным для нижней квартиры и обеспечивает проход к подвалу из верхней квартиры, как и на рис. 20.; 23. Передняя должна по возможности иметь до и после разделения дома достаточные размеры и хорошие пропорции, и четкую взаимосвязь с входом и лестницей;

24. Если при разделении дома принимается решение об ограничении размеров квартиры первого этажа, то в первую очередь можно исключить такие помещения, как буфетная и столовая; 25. Помещение буфетной может быть успешно использовано для устройства ванной, помещение столовой — для спальни родителей; при этом объём работ по перестройке незначителен; 26. Гардеробная и уборная должны иметь такие размеры и такую рациональную компоновку, чтобы после разделения дома и установки ванны ванная комната была полностью готова к эксплуатации;

27.  Перегородка, отделяющая коридор, устраивается из двух снятых с петель и состыкованных дверей; стык закрывается двумя нащельниками, закрепляемыми винтами; 28. Дверной проём заделывается легкими строительными плитами с заполнением между ними; 29. Аналогично устраиваются и перегородки; они прижимаются «враспор» к готовым стенам с прокладкой войлока; 30. Замыкающие стеновые элементы и ступени перед лестничным маршем легко освобождаются от крепежных раскладок, переставляются в нужное положение и снова закрепляются.

 

Эрнст Нойферт. «Строительное проектирование»/ Ernst Neufert «BAUENTWURFSLEHRE»

Проекты одноквартирных домов | Архитектурное бюро «Александрия»

Проект 80 Общая площадь: 80,4 м² Размеры в плане: 9,91 х 6,14 м Маленький уютный коттедж для постоянного проживания, может использоваться и как дача. Традиционная резьба на фронтонах и художественная отделка…		Проект 80-К Общая площадь: 80,4 м² Размеры в плане: 9,91 х 6,14 м Маленький уютный коттедж для постоянного проживания, может использоваться и как дача. Традиционная резьба на фронтонах и художественная отделка…		Проект 80-02 Общая площадь: 80,4 м² Размеры в плане: 9,91 х 6,14 м Маленький уютный коттедж для постоянного проживания, может использоваться и как дача. Художественная отделка камнем создаёт незабываемый сказочный…
Проект 89-К Общая площадь: 87,6 м² Размеры в плане: 13,5 х 9,0 Представленный одноэтажный дом хорошо подойдет для небольшой семьи. В одноэтажном доме нет лестницы, а все помещения — «под рукой». Это…		Проект 89 Общая площадь: 87,6 м² Размеры в плане: 13,5 х 9,0		92 Общая площадь: 89,0 м² Размеры в плане: 9,2 х 6,7 Представленный дачный дом отлично подойдет и для постоянного проживания. Может быть расположен даже на маленьком участке (от 2,5 соток). Дом имеет…
101 Общая площадь: 99,0 м² Размеры в плане: 6,9х9,9м Наше видение небольшого, компактного, но при этом эффектного коттеджа. Представительный, солидный, дорогой — вот какие эмоции должен вызвать этот…		Проект 93 Общая площадь: 99,5 м² Размеры в плане: 11,2 х 9,34 м.   Небольшой практичный дом-дача. Может использоваться и как дача, и как дом для постоянного проживания. В планировке присутствует весь набор…		Проект 93-02 Общая площадь: 99,5 м² Размеры в плане: 11,2 х 9,34 м. Компактный коттедж. Мы задумывали его как дачу, небольшой домик для сезонного проживания. Но стены, выполненные из кирпича, позволили получить…
Проект 93-03 Общая площадь: 99,5 м² Размеры в плане: 11,2 х 9,34 м. Небольшой удобный дом-дача. Предназначен для прживания 4- 5 человек. Может использоваться и как дача, и как дом для постоянного проживания. В…		Проект 100-Б Общая площадь: 100,0 м² Размеры в плане: 8,9х7,3 Дом для постоянного проживания. Выполнен в русских традициях, с применением домовой резьбы. Задуман как нарядный, праздничный домик для отдыха, куда…		Проект 100-К Общая площадь: 100,0 м² Размеры в плане: 7,7х9,3 Дом для постоянного проживания. Имеется в четырех вариантах несущих стен: кирпичные стены толщиной 300мм, а также из газобетонных блоков толщиной 300…
Проект 100 Общая площадь: 100,0 м² Размеры в плане: 8,9х7,3   Дом для постоянного проживания. В трех вариантах несущих стен: из газобетонных блоков толщиной 300 мм (разработано возможное утепление…		Проект 100 Общая площадь: 100,0 м² Размеры в плане: 8,9х7,3   Дом для постоянного проживания. Прекрасная альтернатива городской «однушке» в недостроенном панельном доме. Целых 100 (Сто)…		Проект 94 Общая площадь: 100,5 м² Размеры в плане: 8,24 х 8,24 м Небольшой практичный дом в стиле центрально-европейских усадеб (в Польше, Чехии). Может использоваться и как дача, и как дом для постоянного…
Проект 94-К Общая площадь: 100,5 м² Размеры в плане: 8,5х8,5 Основная идея проекта — создание комфортного, и при этом необычного по виду и красивого жилища. Эргономичная планировка дома позволила добиться…		102 Общая площадь: 112,0 м² Размеры в плане: 8х10,3 Проект создавался с целью создать в компактном пятне застройки (8х10,3метра) максимально удобный для постоянного проживания дом. Одним из условий…		проект 100-У каркас Общая площадь: 112,1 м² Размеры в плане: 9,9х7,3 Каркасный вариант с увеличенной площадью специально разработан для тех, которым хочется «того-же, но побольше». Относительно исходного…
Проект 100-У Общая площадь: 112,1 м² Размеры в плане: 9,9х7,3 Вариант с увеличенной площадью специально разработан для тех потенциальных покупателей «Подберезья», которым хочется «того-же, но…		Проект 94-Т Общая площадь: 113,2 м² Размеры в плане: 8,24х8,24 Данный проект отличается от Оригинального коттеджа с угловым крыльцом большой террасой (20,4 кв. м), а также запроектирован подвал-погреб (7,4кв.м.)….		Проект 100-Т Общая площадь: 116,0 м² Размеры в плане: 12,5х7,5 Дом для постоянного проживания. Несущие стены из газобетонных блоков толщиной 375мм (разработано утепление минватой), и стены в деревянном каркасе….
Проект 100-УТ Общая площадь: 118,9 м² Размеры в плане: 10,2х7,6   Вариант с увеличенной площадью специально разработан для тех потенциальных покупателей «Подберезья», которым хочется «того-же…		Проект 100-Бал Общая площадь: 122,3 м² Размеры в плане: 9,4х8,8 Проект «Подберезье» с балконом – для тех, кому нравится лаконичный дизайн «Подберезья», но хочется надежности толстых…		Проект 155-03 Общая площадь: 123,3 м² Размеры в плане: 11,2х7,1 Дом запроектирован в 2-х уровнях, по которым предусмотрено и функциональное зонирование. На 1-ом этаже — помещения дневного пребывания: топочная,…
Проект 155-02 Общая площадь: 123,3 м² Размеры в плане: 11,2х7,1 Дом запроектирован в 2-х уровнях, по которым предусмотрено и функциональное зонирование. На 1-ом этаже — помещения дневного пребывания: топочная,…		Проект 126 Общая площадь: 126,4 м² Размеры в плане: 11,44 х 11,44 Дом для постоянного проживания небольшой семьи.  Отличительными чертами коттеджа являются: просторная парадная двусветная гостиная с большим…		Проект 155-01 Общая площадь: 128,1 м² Размеры в плане: 11,6х7,5 Небольшой, но удобный дом для постоянного проживания имеет хорошо утепленные, облицованные кирпичом стены. Габариты дома 7,5х11,6м. Большая гостиная-…
Проект 134 Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 8,44 м х 10,0 м Дом для постоянного проживания. Небольшой практичный дом в романтическом европейском стиле. Маленький сказочный замок. За готическим фасадом…		Проект 134-Ф Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 9,9 м х 10,3 м Дом для постоянного проживания. Компактный, практичный дом в  стиле фахверк. Обаятельный европейский дом, в котором Вы почувствуете…		Проект 134-02 Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 9,9 м х 10,3 м Дом для постоянного проживания. Небольшой практичный дом в романтическом европейском стиле. Маленький сказочный замок. В зависимости от типа…
Проект 121-01 Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 8,3х9,9 Небольшой, компактный дом подходит как для летнего отдыха, так и для круглогодичного проживания. Отличительными особенностями являются, во-первых,…		Проект 121-01 Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 8,3х9,9    Этот небольшой изящный дом для летнего отдыха имеет стены из бруса 150х150 мм. В качестве облицовки предложена виниловая вагонка Siding…		Проект 121-02 Общая площадь: 134,0 м² Размеры в плане: 8,3х9,9 Газобетонный вариант проекта №121 «Дача у озера» имеет несущие стены из газобетонных блоков, с толщиной 300 мм. Внутренняя несущая стена…
Проект 140-02 Общая площадь: 134,6 м² Размеры в плане: 10,3х10,3   Предлагаемый одноквартирный дом представляет собой 2-х уровневый, компактный объем с Г-образным в плане очертанием и террасой у…		Проект 151-04 Общая площадь: 139,1 м² Размеры в плане: 8,6х12,2 На 1ом этаже — кухня-столовая,просторная спальня, отдельный кабинет, большая ванная комната. Высота 1-го этажа «в-свету» — 2…		Проект 94-П Общая площадь: 139,2 м² Размеры в плане: 8,6х8,6 Интересный по архитектуре дом в данном варианте был дополнен подвалом, что придало зданию практичности. Функциональное наполнение дома: на первом…
Проект 141 Общая площадь: 141,0 м² Размеры в плане: 9,64 х 9,64м Небольшой практичный дом в стиле центрально-европейских усадеб (в Польше, Чехии). Может использоваться и как дача, и как дом для постоянного…		Проект 142 Общая площадь: 141,5 м² Размеры в плане: 12,4х8,2 Представленный проект разработан как второй дом на участке, как баня, дополненная жилыми помещениями. В основу архитектурного решения положен принцип…		Проект 154 Общая площадь: 143,8 м² Размеры в плане: 10,3 х 8,45  Компактный по размерам дом с полным набором помещений для комфортного проживания. Из удобств: просторная спальня на 1 этаже. Свободное…
Проект 140-01 Общая площадь: 146,0 м² Размеры в плане: 10,5Х10,5  Представленный проект является кирпичной версией популярного «Дома с террасой» из газобетона. Предназначена данная версия прежде…		Проект 140-03 Общая площадь: 146,0 м² Размеры в плане: 10,3х10,3 Предлагаемый одноквартирный дом представляет собой двухуровневый компактный объем с Г-образным в плане очертанием и террасой у внутреннего угла….		Проект 147 Общая площадь: 147,1 м² Размеры в плане: 11,9х8,8 Компактный коттедж запроектирован из традиционного русского материала — бревна диаметром 240мм. Есть варианты проекта со стенами из…
Проект 134-Т Общая площадь: 149,0 м² Размеры в плане: 8,44 х 10,04  Вариант проекта «Коттедж «Виктория» для любителей посидеть на террасе. Терраса 15,1м2 -устроит по площади всех. Выход на террасу…		Проект 154-Б Общая площадь: 149,0 м² Размеры в плане: 11,7х11,3 Дом в стиле Шале не просто уютное, но и еще и крайне практичное жилище. Выступающие козырьки не просто прикрывают фундамент и стены дома от осадков,. ..		Проект 167 Общая площадь: 154,3 м² Размеры в плане: 13,74 х 10,45 Просторный дом для постоянного проживания большой семьи. На первом этаже находятся общесемейные пространства: кухня-столовая 12,9 кв. м,…
Проект 156-03 Общая площадь: 156,0 м² Размеры в плане: 7,0х10,7    Архитектуру этого коттеджа отличает четкая симметрия фасадов, благородство линий, выверенность и изящество пропорций. Дом имеет ярко…		Проект 156-01 Общая площадь: 156,0 м² Размеры в плане: 10,72х7,02    Архитектуру этого коттеджа отличает четкая симметрия фасадов, благородство линий, выверенность и изящество пропорций. Дом имеет ярко…		Проект 151-02 Общая площадь: 156,4 м² Размеры в плане: 8,6х12,2 Мы искали некий баланс потребительских качеств, требуемых от загородного дома: небольшую общую площадь, небольшие размеры в плане, большое. ..
Проект 151-01 Общая площадь: 156,4 м² Размеры в плане: 8,6х12,2  Кирпичный вариант этого популярного проекта отличается использованием крупноформатных керамических камней типа «Супертермо»,…		Проект 157 Общая площадь: 157,9 м² Размеры в плане: 12,49 х 10,24 м. Коттедж «Мария» из газобетона подойдёт для постоянного проживания семьи из 4-5 человек. 2 полных этажа, высота каждого этажа 3,0 м. Дом…		Проект 150 Общая площадь: 159,2 м² Размеры в плане: 12,99 х 10,4
Проект 152 Общая площадь: 159,2 м² Размеры в плане: 12,99 х 10,4		160 Общая площадь: 159,7 м² Размеры в плане: 12,3х17,0 Проект одноэтажного дома идеально впишется в равнинный  или лесистый ландшафт. Дом невысок по высоте. Однако имеет три просторных спальни (19,…		127 Общая площадь: 161,8 м² Представленный проект является вариантом «Коттеджа с двусветной гостиной» (проект №126) с перекрытием над гостиной, т.е. без «второго…
Проект 164 Общая площадь: 164,5 м² Размеры в плане: 11,14 х 13,64 м. Коттедж Гринвич в классическом стиле, дом для постоянного проживания. Главная идея коттеджа Гринвич — это отгородиться от внешнего мира и …		Проект 178 Общая площадь: 167,8 м² Размеры в плане: 11,1 х 13,7 Проект разработан для «видового» участка. Дом имеет большую площадь остекления, панорамные окна, и выходы из дома на балконы. На 1 этаже…		Проект 166 Общая площадь: 167,9 м² Размеры в плане: 10,4х9,1 Просторный дом для постоянного проживания большой семьи. На первом этаже находятся общесемейные пространства: кухня-столовая 13,8 кв. м, большая…
Проект 168 Общая площадь: 168,0 м² Размеры в плане: 10,3х6,4 Проект небольшого дома типа швейцарского шале запроектирован на ограниченном участке и имеет площадь застройки всего 78 м2.    Объемно-…		Проект 169 Общая площадь: 168,7 м² Размеры в плане: 11,05 х 14,94 Дом для постоянного проживания. Мы модернизировали проект «Коттедж с двусветной гостиной», сделали его более практичным, убрали второй свет…		Проект 170 Общая площадь: 168,7 м² Размеры в плане: 11,4 х 15,4  Практичный, вместительный дом для постоянного проживания большой семьи. Коттедж «Прага» выполнен в сдержанном современном стиле….
94-Гар. Общая площадь: 169,0 м² Размеры в плане: 8,6х13,4 Версия «с гаражом» проекта №94 с подвалом. Отлично подойдет для тех, кому не хватает кладовых в этом, по сути, небольшом коттедже.. ..		134-Э Общая площадь: 170,9 м² Размеры в плане: 10,3 х 15,6		Проект 172 Общая площадь: 172,1 м² Размеры в плане: 10,84х9,65 Дом для постоянного проживания. Несущие стены газобетонные 375мм с утеплением. Наружная отделка стены — мокрая штукатурка «шубой…
Проект 173 Общая площадь: 173,9 м² Размеры в плане: 12 х 9 м. (габариты без террас) Просторный и представительный  коттедж-особняк. Парадный входной фасад подчеркнёт статус владельцев. Коттедж Особняк выполнен в классическом…		Проект 174 Общая площадь: 173,9 м² Размеры в плане: 12 х 9 м. (габариты без террас) Проект этого коттеджа создавался на основе коттеджа «Особняк Ренессанс». Мы сделали второй этаж не мансардным, а полным, высота потолка 2…		Проект 179 Общая площадь: 179,0 м² Размеры в плане: 9,0м х 13,0м. Просторный дом для постоянного проживания большой семьи.  При небольшой общей площади в доме пять полноценных жилых комнат.  Высокие…
179-02 Общая площадь: 179,0 м² Размеры в плане: 9,0м х 13,0м. Просторный дом для постоянного проживания большой семьи.  При небольшой общей площади в доме пять полноценных жилых комнат.  …		151-02у Общая площадь: 179,2 м² Размеры в плане: 10,0х12,2		Проект 180 Общая площадь: 179,9 м² Размеры в плане: 10,0х10,0 Дом классических очертаний с популярными у россиян размерами 10х10 метров. Представляем наше авторское прочтение этого формата. При таких…
Проект 180-02 Общая площадь: 179,9 м² Размеры в плане: 10,0х10,0 Дом классических очертаний с популярными у россиян размерами 10х10 метров. Представляем наше авторское прочтение этого формата. При таких габаритах…		179-Т Общая площадь: 185,5 м² Размеры в плане: 9,0х13,0м Этот вариант проекта «Коттедж Елена» подойдет тем, кто спланировал размещение своего дома торцевым входным фасадом к въезду на участок. При…		Проект 140-04 Общая площадь: 187,6 м² Размеры в плане: 10,3х10,3   Правильная форма строения с большой террасой образует защищенную приватную зону, закрытую от посторонних глаз. Сама терраса является…
Проект 185 Общая площадь: 188,3 м² Размеры в плане: 14,4х10,0  Проект был разработан по заданию заказчика и был выполнен как раздел АР (Архитектурные Решения). В рамках этого раздела были разработаны…		Проект 179-В Общая площадь: 191,6 м² Размеры в плане: 9,0м х 13,0м.  При небольшой общей площади в доме пять полноценных жилых комнат.  Высокие потолки: 3.0 метра и на 1-м и на 2-м этаже. На первом…		151-И Общая площадь: 191,7 м² Представленный проект является развитием темы простого и удобного дома. В проект «Европейский Усадебный дом» мы добавили гараж, и веранду,…
Проект 192-02 Общая площадь: 192,0 м² Размеры в плане: 6,2х17,0 Представленный коттедж имеет габариты 17,0х6,2м, и специально разрабатывался для узких участков шириной от 13 м. Дом имеет два парадных фасада:…		Проект 192 Общая площадь: 192,0 м² Размеры в плане: 6,2х17,0 Представленный коттедж имеет габариты 17,0х6,2м, и специально разрабатывался для узких участков шириной от 13 м. Дом имеет два парадных фасада:…		Проект 209 Общая площадь: 209,5 м² Размеры в плане: 9,8х9,6 Мы с гордостью представляем проект «Готический коттедж» ! Такой дом — совершенно нестандартен внешне, и при этом пропорционален и…
Проект 209 Общая площадь: 209,5 м² Размеры в плане: 9,8х9,6 Трехуровневый коттедж с компактным квадратным планом 9,6х9,8 м может быть построен на любом участке, т.к. решен в бесподвальном варианте.  …		Проект 207 Общая площадь: 217,2 м² Размеры в плане: 12,1х6,1    Этот небольшой изящный дом имеет стены из бруса 200х200 мм. В доме простая четкая планировочная структура — лестница и. ..		Проект 219 Общая площадь: 219,0 м² Размеры в плане: 11,1х10,6 Дом со спокойными солидными очертаниями. Интересен террасой у внутреннего угла дома, современным решением многоскатной кровли и «перетекающим…
262-М Общая площадь: 220,0 м² Размеры в плане: 12,3 х 16,0		179-Гар Общая площадь: 229,0 м² Размеры в плане: 14,0х13,0 Данный проект является версией проекта Елена с гаражом. Гараж расположен по длинной стене дома, и имеет проход в дом. Гараж одноэтажный, утеплен (…		Проект 230 Общая площадь: 230,0 м² Размеры в плане: 8,9х16,6    Симметричная, классическая композиция фасадов этого коттеджа внушает чувство надежности и достоинства. Дом имеет ярко выраженный «…
Проект 235 Общая площадь: 235,0 м² Размеры в плане: 6,5х13,5    Этот дом — для тех, кто не желает походить на соседей, кого не устраивают стандартные решения. Этот дом — неплохой…		Проект 151-03 Общая площадь: 236,0 м² Размеры в плане: 8,6х12,2 Известный проект нашего бюро, дополненный подвалом. Площадь полуподвальных помещений — 80,0м.  Из подвала имеется выход непосредственно на…		Проект 262-ТМ Общая площадь: 241,6 м² Размеры в плане: 13,2х10,6 Дом запроектирован в трех уровнях, по которым предусмотрено и функциональное зонирование. На первом этаже расположены помещения дневного пребывания:…
Проект 245 Общая площадь: 244,7 м² Размеры в плане: 14,27 х 13,58 м Дом для постоянного проживания большой семьи. В коттедже 4 спальни на втором этаже и 1 гостевая комната (или кабинет) на первом этаже. Из двух спален…		Проект 250 Общая площадь: 250,0 м² Размеры в плане: 10,8х11,6    Дом интересен хорошим составом помещений при небольших наружних габаритах. Своеобразная форма кровли и рельефные архитектурные детали…		Проект 256 Общая площадь: 261,0 м² Размеры в плане: 8,0х14,7    Этот представительный особняк в стиле «Королевы Виктории» располагает всем необходимым для постоянного проживания и…
Проект 262-03 Общая площадь: 262,0 м² Размеры в плане: 13,2х10,6 Интересный проект нашего бюро. Кроме простоты и удобства планировки, хорош еще и тем, что легко поддается перепланировке. Большое количество россиян…		Проект 262-01 Общая площадь: 262,6 м² Размеры в плане: 12,9х10,3     Выполненный по канонам классического стиля, этот коттедж довольно компактен (12,9 м x 10,3 м. Ширина…		Проект 300 Общая площадь: 265,0 м² Размеры в плане: 9,9х12,0    Этот солидный дом ориентирован на людей, любящих простор. Гостиная, кухня, и основные спальни запроектированы большой площади, с…
Проект 268 Общая площадь: 268,7 м² Размеры в плане: 19,6 х 13,7		Проект 275 Общая площадь: 275,0 м² Размеры в плане: 12,8х12,4 Дом со спокойными солидными очертаниями. Интересен террасой у внутреннего угла дома, современным решением многоскатной кровли и арочными наличниками…		Проект 179-П Общая площадь: 278,7 м² Размеры в плане: 16,0х9,0 peterhoff.ru/kottedzh-elena.html
Проект 279 Общая площадь: 279,5 м² Размеры в плане: 10,7х12,8    Архитектуру этого особняка выделяют рустованные углы, белые наличники и лицевые доски фронтонов, спокойные вальмовые срезы кровли….		Проект 180-П Общая площадь: 286,4 м² Размеры в плане: 10,0х10,0 Дом классических очертаний с популярными у россиян размерами 10х10 метров. Представляем наше авторское прочтение этого формата. При таких габаритах…		Проект 180-ПК Общая площадь: 286,4 м² Размеры в плане: 10,0х10,0 Дом классических очертаний с популярными у россиян размерами 10х10 метров. Представляем наше авторское прочтение этого формата. При таких габаритах…
Проект 289 Общая площадь: 289,0 м² Размеры в плане: 9,6х18,2 Большой дом для большой семьи. Гараж и котельная вынесены в отдельный объем. Особенностью этого проекта является кухня-столовая с остекленными…		Проект 290 Общая площадь: 290,0 м² Размеры в плане: 11,3х11,3 Представленный проект по архитектурному замыслу и конструктивным решениям повторяет проект 209 «Готический коттедж». Основные особенности…		Проект 262-П Общая площадь: 297,3 м² Размеры в плане: 16,3 х 19,0
Проект 303-02 Общая площадь: 303,0 м² Размеры в плане: 11,5х12,54 Коттедж «Родовое гнездо» продолжает серию домов с «зелеными комнатами», т.е. с защищенными террасами на свежем воздухе,…		Проект 303 Общая площадь: 303,0 м² Размеры в плане: 11,3х12,1 Коттедж «Родовое гнездо» продолжает серию домов с «зелеными комнатами», т.е. с защищенными террасами на свежем воздухе,…		Проект 262-КГ Общая площадь: 303,3 м² Размеры в плане: 10,78х13,38 Выполненный по канонам классического стиля, этот коттедж довольно компактен. Его габариты — 13,38 м x 10,78 м. Коттедж подходит для комфортного…
Проект 262-02 Общая площадь: 303,3 м² Размеры в плане: 10,6х13,2 Версия коттеджа в классическом стиле, переработанная в кирпичной стилистике для более успешного противостояния влажному климату Средней полосы…		Проект 233-01 Общая площадь: 306,0 м² Размеры в плане: 21,0х18,4 Главной особенностью представленного дома является двусветный зимний сад, частично вынесенный за стены дома в виде полубашни. Перегородка…		Проект 320 Общая площадь: 320,0 м² Размеры в плане: 10,0х14,5 Этот Дом — не просто жилище. Это особняк, в том высоком смысле, который вкладывался в это слово в ХIХ веке. Здесь парадное,…
Проект 262-КГ Общая площадь: 324,0 м² Размеры в плане: 13,12х10,52 Четкая, логичная планировка помещений отличают этот проект. Простой в плане — прямоугольник — этот дом обладает всеми необходимыми для комфортной…		Проект 262-Д Общая площадь: 324,0 м² Размеры в плане: 13,2х10,6    Выполненный по канонам классического стиля, этот коттедж довольно компактен (13,2 м x 10,6 м. Ширина гаража…		262-03КП Общая площадь: 361,7 м² Размеры в плане: 10,52х13,12 Выполненный по канонам классического стиля, этот коттедж довольно компактен. Его габариты — 13,12 м x 10,52 м. Коттедж подходит для комфортного…
Проект 262-03 Общая площадь: 361,7 м² Размеры в плане: 13,2х10,6 Габаритные размеры дома — 10,6×13,2 м. (выступы эркеров: 0,6 м и 1,15 м). Общая площадь дома указана вместе с помещением мансарды-…		Проект 380 Общая площадь: 382,0 м² Размеры в плане: 17,6х26,4  Солидный просторный дом со свеми удобствами. Хорошая пологая лестница, большая гостиная с интересным эркером. Просторная столовая. Кухня -…		Проект 291 Общая площадь: 451,4 м² Размеры в плане: 11,5х15,9 (дом с крыльцом)+гараж 7,4 Солидный загородный дом со строгими очертаниями запроектирован с несущими стенами из газобетонных блоков толщ. 400мм. Облицован кирпичом соломенного…

Что такое индивидуальный жилой дом?

Индивидуальный жилой дом — это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

• Обособленность
• Назначение
• Этажность

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.

Обособленность индивидуального жилого дома

Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.

От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.

Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.

Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.

По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.

Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

Смотрите также:

Загородный дом, как образ жизни

Строительство дома, или как осуществить свою мечту?

Выборочное наблюдение доходов населения и участия в социальных программах : Переменная H_R4V1 : Вид жилого помещения

Обзор

Тип: Дискретная Формат: numeric Ширина: 9 Десятичные: 0 Диапазон: 1-6

Валидное(ые) наблюдение(я): 9990 Пропущенный: 0

Файл: Вопросник для домохозяйства

Категории

Предупреждение: Диаграмма содержит информацию о колличестве наблюдений в наборе данных. Данная информация не может быть интерпретирована как итоговые статистики для рассматриваемой генеральной совокупности.

Инструкции интервьюеру

Вопрос  позволяет охарактеризовать в целом условия проживания домохозяйства:
- «отдельная квартира» (код 1)- если они имеют разные входы с общей лестничной площадки или из коридора и разные места для приготовления пищи;
- «коммунальная квартира» (код 2)- если у них общий вход и место для приготовления пищи.
- если домохозяйство занимает целый дом, независимо от формы собственности, то отмечается «индивидуальный (одноквартирный) дом» (код 3). 
Одноквартирный жилой дом (коттедж) - индивидуальный жилой дом (городской или сельский), предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовой участок.
- если дом занимают два или более домохозяйства, то указывается «часть индивидуального (одноквартирного) дома» (код 4)- если они имеют разные входы непосредственно с улицы и места для приготовления пищи;
Если домохозяйство проживает в индивидуальном доме или отдельной квартире, но занимает только часть площади дома или квартиры, а остальную часть сдает, то считается, что это домохозяйство живет в индивидуальном доме или отдельной квартире.
Если домохозяйство проживает в квартире, на которую открыто два и более лицевых счетов, отметьте «коммунальная квартира». Проставьте «коммунальная квартира» также домохозяйствам, проживающим в домах коридорного типа, не являющихся общежитием.
Общежитием считается жилое здание или жилые помещения в жилых домах и нежилых строениях, на которые выдан единый ордер. 
- домохозяйствам, проживающим в общежитии (независимо от типа постройки дома: квартирного, коридорного, секционного, барачного, коечного), проставьте «общежитие» (код 5).  
- если домохозяйство проживает в юрте, чуме, вагончике, на барже и т.п., то отметьте «другое» (код 6).

При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — дом, состоящий из отдельной «квартиры» (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).

При кадастровом учёте — одно из назначений здания.

При обеспечении требований безопасности — дом, предназначенный для постоянного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей. (Определение убрано)

При определении вида разрешенного использования земельного участа (ИЖС, ЛПХ) — дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей.

При определении вида разрешенного использования — отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

При градостроительной деятельности — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

При планировке и застройке индивидуальное жилищное строительство — это форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.

При планировке и застройке — [жилой дом 154], предназначенный для проживания одной семьи и имеющий приквартирный участок.

В строительной промышленности — (house) дом, состоящий из отдельной квартиры (одного блока жилого автономного), включающий комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в том числе сезонном, отпускном и т.п.).

Приватизация муниципального жилья. Официальный портал Администрации города Омска

Порядок передачи одноквартирных жилых домов, ранее находившихся в муниципальной собственности города Омска

Что такое одноквартирный дом, почему дом на одного хозяина получил такое определение?

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР не выделял понятия «многоквартирный дом» и «одноквартирный дом», так как в этом не было необходимости.

Однако уже в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) появилось понятие многоквартирного дома, смысл которого в указанном документе законодатель не раскрыл. В 2004 году в Жилищном кодексе Российской Федерации также упоминается словосочетание «многоквартирный дом» без раскрытия понятия. Только в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 раскрывается понятие многоквартирного дома как совокупности двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Про одноквартирные дома законодатель как будто забывает. Тут внесла свои коррективы приватизация жилья. Так называемые одноквартирные дома возникли в связи с нормой Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой приватизация жилых помещений – это бесплатная передача занимаемых жилых помещений, а не жилых домов (старый Жилищный кодекс РСФСР данные понятия различал). Таким образом, приватизировать дом на земле было нельзя, и стали приватизировать квартиру в указанном доме, иногда нумеруя ее цифрой 1.

Есть одноквартирные и многоквартирные дома. В чем отличие для собственников квартир в указанных домах во владении и пользовании такими объектами недвижимости помимо очевидной разницы в необходимости обслуживания многоквартирных домов управляющими организациями и самостоятельного обеспечения эксплуатации в одноквартирных домах?

Основная разница и одновременно проблема – в оформлении земельных участков под одноквартирными домами.

Люди, приватизировавшие квартиры в одноквартирных домах, рано или поздно начинают оформлять свои права на земельный участок, на котором расположен данный дом. Это даже более актуально, чем оформление земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом. В первом случае собственник квартиры будет в дальнейшем самостоятельно решать, как ему использовать этот участок – для возведения других построек, выращивания растений или продажи. При оформлении земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, принятие решений происходит на общем собрании и использование земельного участка в интересах конкретного гражданина практически невозможно.

Для оформления земельного участка гражданину-собственнику квартиры в одноквартирном доме необходимо подтвердить право собственности на весь дом. Однако при оформлении технического паспорта выясняется, что дом продолжает числиться за каким-нибудь муниципальным предприятием жилищного хозяйства или департаментом недвижимости администрации города Омска. Кроме того, дом учитывается в Реестре муниципального имущества города Омска.

Как собственнику квартиры можно подтвердить свои права на одноквартирный дом?

Ранее оформить право собственности на одноквартирный дом было возможно только в судебном порядке. С принятием 13 июня 2007 года Омским городским Советом Решения № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска» для одноквартирных домов, которые учитываются в Реестре муниципального имущества города Омска, ситуация изменилась.

В соответствии с указанным Решением департамент имущественных отношений Администрации города Омска оформляет распоряжение об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и акт приема-передачи собственнику квартиры одноквартирного дома, за исключением приватизированной квартиры.

На основании вышеуказанных документов Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области оформляет за собственником квартиры право собственности на весь одноквартирный дом.

Какие документы необходимо представить для оформления права собственности на одноквартирный дом. И куда их предоставлять?

Заинтересованному лицу необходимо обратиться в департамент имущественных отношений Администрации города Омска, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, каб. 7, с заявлением об исключении одноквартирного дома из Реестра муниципального имущества города Омска и подписании акта приема-передачи собственнику квартиры указанного одноквартирного дома.

К заявлению необходимо приложить копию технического или кадастрового паспорта на одноквартирный дом, копию свидетельства на квартиру в одноквартирном доме (или несколько свидетельств при наличии нескольких сособственников).

Насколько эта тема актуальна для омичей?

Конечно, актуальность для всего города может быть и не велика – с 2007 года департаментом имущественных отношений Администрации города Омска передано по акту приема-передачи в собственность граждан чуть более 50 одноквартирных домов, в которых указанные граждане приватизировали квартиры. Однако для тех, кто еще не успел этого сделать, будет интересно.

Жильцов одноквартирных домов в Смирных начнут расселять с 2023 года

16:42 7 мая 2020.

Александр Килимов Недвижимость, Смирных

Администрация Смирных приняла решение включить в муниципальную программу по обеспечению населения жильем граждан, проживающих в одноквартирных жилых домах. Об этом 7 мая сообщил мэр Егор Белобаба во время прямой линии губернатора Сахалинской области Валерия Лимаренко с жителями Смирныховского района.

В марте, рассказал руководитель муниципалитета, принято решение о включении в муниципальную программу по обеспечению населения жильем граждан, проживающих в одноквартирных жилых домах, включенных в реестр муниципальной собственности. Определены также сроки реализации этой программы — это 2023 год. В первом квартале текущего года в целях включения в список одноквартирных домов принято 69 таких помещений.

Фото пресс-службы ПСО

В жилищном блоке мэр также доложил, что в первом квартале 2020 года администрация обследовала на предмет аварийности почти 6700 квадратных метров, это 62 многоквартирных дома. Общая площадь обследованных МКД составляет 22 тысячи «квадратов» и еще примерно 20 тысяч являются потенциально аварийными. Во втором квартале текущего года планируется обследовать еще 6000 квадратных метров жилья.

В прошлом году было построено три многоквартирных дома (это порядка 112 квартир) и начали строительство еще двух домов (85 квартир). Их возведение продолжается в текущем году. После завершения строительства, которое ожидается в ноябре текущего года, они будут переданы людям, проживающим на сегодняшний день в аварийном жилфонде.

Кроме того, в муниципалитете провели мероприятия и расторговали земельные участки с потенциальной возможностью строительства. На одном из них можно построить порядка 200 квартир, на втором — около 100.

Очередь нуждающихся на 30 марта, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, уменьшилась на 102 семьи и составляет на данный момент 118 семей, или 256 человек. В первом квартале было предоставлено восемь квартир данной категории граждан и при выделении финансирования в течение года планируется купить еще порядка 30 квартир для этой категории.

В планах — строительство арендного жилья. В списке на предоставление арендных квартир состоят 96 семей. Что касается ликвидации аварийного жилфонда, расселенного в предыдущем году, то в 2020-м планируется снести 25 домов в Смирных, Первомайске и Оноре. Мероприятия запланированы на июнь. Сейчас уже разработаны проекты на снос и проходит проверка достоверности сметной стоимости.

Видео на сайте Youtube.com

Прямой эфир с губернатором Сахалинской области

Односемейных домов в Нью-Джерси на продажу — 15 926 домов

Данные, относящиеся к недвижимости, выставленной на продажу на этом веб-сайте, частично получены из программы IDX, предоставленной Службой множественных списков штата Гарден, L.L.C. Объявления о недвижимости, принадлежащие другим брокерским фирмам, помечаются как листинг IDX. Информация считается надежной, но не гарантированной. Авторские права © 2021 Garden State Multiple Listing Service, L.L.C. Все права защищены. Уведомление: Распространение списков на этом веб-сайте не означает согласие, требуемое Н.J.A.C. 11: 5.6.1 (n) для рекламы объявлений о продаже исключительно другим брокером. Любое такое согласие должно быть получено в письменной форме от листингового брокера.

Информация IDX предоставляется исключительно для личного некоммерческого использования и не может использоваться для каких-либо целей, кроме идентификации потенциальных потребителей, которые могут быть заинтересованы в покупке. Информация считается надежной, но не гарантируется.

Данные, относящиеся к недвижимости, выставленной на продажу на этом веб-сайте, частично взяты из базы данных интернет-объявлений компании CENTRAL JERSEY MULTIPLE LISTING SYSTEM, INC.Объявления о недвижимости, принадлежащие брокерским фирмам, не являющимся владельцем сайта, отмечены логотипом ILD. CENTRAL JERSEY MULTIPLE LISTING SYSTEM, INC не гарантирует точность, качество, надежность, пригодность, полноту, полезность или эффективность любой предоставленной информации. Copyright 2021, CENTRAL JERSEY MULTIPLE LISTING SYSTEM, INC. Все права защищены. CENTRAL JERSEY MULTIPLE LISTING SYSTEM, INC сохраняет за собой все права, титулы и интересы в отношении своих товарных знаков, знаков обслуживания и материалов, защищенных авторским правом.Предоставляемая информация предназначена для личного некоммерческого использования потребителями и не может использоваться для каких-либо целей, кроме идентификации свойств, которые потребитель может быть заинтересован в покупке или аренде.

Данные, относящиеся к недвижимости, выставленной на продажу на этом веб-сайте, частично появляются в рамках программы обмена данными в Интернете BRIGHT, добровольного совместного обмена данными о листинге собственности между лицензированными брокерскими фирмами в сфере недвижимости, который предоставляется BRIGHT в рамках лицензионного соглашения.Информация о листинге поступает от различных брокеров, которые участвуют в программе Bright MLS IDX, и не все списки могут быть видны на сайте. Информация о собственности, предоставляемая на веб-сайте или через него, предназначена для личного некоммерческого использования потребителями, и такая информация не может использоваться для каких-либо целей, кроме как для идентификации потенциальных клиентов, которые могут быть заинтересованы в покупке. Некоторые объекты недвижимости, выставленные на продажу на веб-сайте, могут больше не быть доступны, потому что они, например, находятся в рамках контракта, проданы или больше не предлагаются для продажи.Отображаемая информация о собственности считается надежной, но не гарантируется. Copyright 2021 Bright MLS, Inc. [Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию] (/ info / mls-disclaimers / # mls_5632)

Споры вокруг домов на одну семью

По всей стране ведутся споры вокруг односемейного жилья. В прошлом году в Калифорнии, которая испытывает острую нехватку жилья, были предприняты — и сорваны домовладельцами — усилия по изменению зонирования, чтобы обеспечить более плотную застройку, что является частью попытки снизить стоимость жилья за счет увеличения предложения жилья.Подобный закон принял городской совет Миннеаполиса.

В Интернете возник часто язвительный дискурс о лучших способах снижения стоимости жилья в городах, причем эти решения можно разделить на два лагеря. Первый — это лагерь YIMBY (да, на моем заднем дворе), который утверждает, что жилищный кризис можно смягчить за счет увеличения зон и увеличения предложения жилья, и что доступность будет проявляться либо в форме «фильтрации» (по сути, экономическая экономия на жилищном рынке, где увеличение предложения означает снижение спроса и, следовательно, более низкую арендную плату) или за счет стимулирования разработчиков выделять определенный процент новых единиц как явно доступных при различных уровнях дохода.Другой лагерь получил название «PHIMBY» (государственное жилье на моем заднем дворе), что является универсальным термином для изменения доступности через социальное жилье, контроль арендной платы, общинные земельные трасты и другие аналогичные меры. Между тем, врагом обоих являются NIMBY, не входящие в мою коалицию на заднем дворе, которые любой ценой выступают против нового строительства на том основании, что оно изменит «характер района», уменьшит доступность парковки или снизит стоимость собственности.

Большая часть этих споров вращается не вокруг самих домов, а вокруг зонирования и землепользования.Это имеет смысл. Дома не могут быть отделены от земли, на которой они расположены, и от политики, регулирующей ее использование. И, возможно, неудивительно, что апатия к односемейному жилью имеет тенденцию сосредотачиваться в городских районах, где жилья мало и где заметны другие типы жилья. Но дебаты также поднимают более серьезные вопросы об односемейных домах: какова их ценность в нынешний политический момент? И разве для нас аморально продолжать их строить?

Термин «односемейный дом» происходит от планирования и обозначает либо политику землепользования (например, жилое зонирование одной семьи), либо особую типологию жилья, состоящую из домов, построенных для проживания одной семьи или домашнего хозяйства.Это категория, охватывающая огромное количество типов домов: Дом Кунли Фрэнка Ллойда Райта — это такой же дом на одну семью, как и заброшенный многоквартирный дом в городе Балтимор. Бунгало California Craftsman в Сан-Франциско, где не хватает жилья, — это такой же дом на одну семью, как и четырехугольный дом, построенный через дорогу от Love Canal. Даже если мы смотрим исключительно на большие дома для богатых, мы обнаруживаем совершенно разные отношения со стороны общественности и архитектурного истеблишмента к архитектурно богатому району Оук-Парк, штат Иллинойс, чем к аду McMansion в закрытом поселке в Нью-Джерси. .

Дома на одну семью пропитаны поколениями материальной культуры и считаются важными для самобытности места, независимо от того, построены ли они известными архитекторами или безымянными строителями, владельцами или застройщиками, которые построили рядные дома в Филадельфии или дома по образцам Буффало, штат Нью-Йорк, и Миннеаполис, штат Миннесота. Некоторые односемейные дома имеют историческую ценность, но не имеют особой экономической ценности; некоторые из них имеют экономическую ценность, но мало истории. В любом случае, во многих местах дома на одну семью являются частью того, что делает этот район уникальным и любимым для тех, кто приезжает и живет там.Однако односемейный дом уже не так широко распространен в культурном отношении, как раньше, поскольку молодые люди тяготеют к более плотной городской жизни и неядерным структурам семьи. Молодые люди меньше водят машину, воздерживаются от брака или воспитания детей до более позднего возраста и страдают от неспособности позволить себе взлетать цены на жилье по всей стране — все это делает дом на одну семью с белым частоколом еще более далеким. реальность.

Дома на одну семью уже давно приравниваются к домовладению, несмотря на то, что многие из них сдаются внаем.Объединяя односемейные дома с проблемами домовладения как средства инвестирования и накопления богатства (или, наоборот, рассматривая односемейный дом как одну из единственных форм стабильности поколений и гарантию от роста цен на жилье), мы придаем блеск. по проблемам нашей системы накопления богатства в целом.

В то время как субсидирование пригородов и практика расчистки трущоб при обновлении городов были расистской политикой на всех уровнях, сами дома на одну семью не обязательно виноваты ни в этой политике, ни в насущных современных проблемах джентрификации и климата. изменять.Дом на одну семью является одновременно средством джентрификации (путем продажи и спекуляции недвижимостью) и местом сопротивления соседей для тех, кто владеет своими домами, но все еще находится под угрозой экономического перемещения. То, что многие существующие односемейные дома можно уплотнить, добавив дополнительные жилые единицы или разбив их на квартиры, делает невозможным рассмотрение односемейных домов как чисто хороших или чисто плохих — или игнорировать их потенциал для решения некоторых проблем. мы сталкиваемся с.

Кейт Вагнер — создательница вирусного блога McMansion Hell, который обжигает самые уродливые дома в мире. Помимо McMansion Hell, Кейт является приглашенным участником для Curbed, 99 Percent Invisible и Atlas Obscura. Помимо написания статей об архитектуре, Кейт много работала звукорежиссером.

Оцените односемейный дом для инвестиций в аренду на выкуп и удержание

Итак, вы решили инвестировать в частные дома — поздравляем! Это легкая часть.Теперь вам нужно найти и тщательно осмотреть дом, чтобы купить его. Это может быть особенно сложно для начинающих инвесторов, особенно для врачей, которые могут не иметь абсолютно никакого опыта в сфере недвижимости.

Но не бойтесь, мы вас прикрыли. Мы покажем вам, как определить, подходит ли недвижимость для сдачи в аренду. В этой статье мы даем подробный обзор этапов проверки и приобретения дома на одну семью в качестве инвестиций на покупку и удержание. Анализ для дуплекса по сути такой же, поэтому вы можете применить это руководство и к дуплексам.

Шаг 1. Уточните свою инвестиционную стратегию.

Вы уже решили, что хотите инвестировать в дома для сдачи в аренду на одну семью. Это решение следует принимать в более широком контексте ваших инвестиционных целей: покупаете ли вы аренду для одной семьи за денежный поток, вознаграждение или и то, и другое?

У каждой инвестиционной стратегии есть свои плюсы и минусы. Инвестирование в денежный поток означает, что вам придется покрыть все расходы (включая ипотеку, налоги, проценты, техническое обслуживание, управление недвижимостью и т. Д.)) до получения дохода. Доход, полученный помимо всех расходов, называется «чистым денежным потоком» и является вашей прибылью.

Люди, вкладывающие средства ради признательности, покупают в надежде, что дом вырастет в цене в течение периода владения, что означает, что они получат прибыль от продажи.

В идеальной ситуации дом на одну семью будет иметь как положительный денежный поток, так и потенциал повышения стоимости. Это лучшее из обоих миров.

И наоборот, инвесторы должны быть осторожны, чтобы не вкладывать деньги в SFH для повышения его стоимости, если этот дом имеет отрицательный денежный поток.Это спекулятивная форма инвестирования, которая требует, чтобы у владельца было достаточно денег, чтобы покрывать остаток каждый месяц, и нет никакой гарантии, что дом когда-либо вырастет в цене. Это очень рискованная стратегия, которой лучше всего избегать.

Примечание: кондоминиум — это не дом для одной семьи, и в нем есть некоторые уникальные проблемы, которые мы здесь не рассматриваем.

Шаг 2. Определите свой бюджет.

Само собой разумеется, что каждый врач должен начинать с каких-то «ограждений» или инвестиционных параметров, чтобы направлять свои поиски возможностей аренды на одну семью.Обычно это включает установку реалистичного бюджета. Можете ли вы вложить 10000 долларов в дом? 200000 долларов? Или вы хотите инвестировать 1 миллион долларов или больше (возможно, в портфель аренды для одной семьи)?

Ваш бюджет будет влиять на размер и типы активов, которые вы ищете, состояние дома (под ключ или требующий ремонта) и рынки, в которые можно инвестировать.

Есть и другие факторы, которые могут повлиять на ваш бюджет — мы вернемся к этой теме позже.

Шаг 3.Создайте образец «проформы».

Инвесторы в недвижимость часто используют термин «проформа», который на самом деле является просто модным отраслевым языком для «оценки». Большинство форм аренды на одну семью создаются с использованием электронной таблицы, такой как Excel. Эта оценка будет ценным инструментом, который поможет вам в процессе выбора недвижимости. Это лучший способ вычислить числа по свойствам, выполняя параллельное сравнение.

Более искушенные инвесторы в недвижимость могут посмеяться над идеей создания подробной проформы для покупки аренды на одну семью.«Ха! Я мог бы записать эти числа на обратной стороне конверта! »- могли бы вы услышать, как кто-то скажет. И это правда. Опытные инвесторы обычно могут довольно легко подсчитать стоимость дома на одну семью. Но это не значит, что вы должны это делать, особенно как врач, вкладывающий часть своих кровно заработанных денег в свою первую сделку с недвижимостью.

В форму можно ввести несколько данных, в том числе:

• Цена покупки
• Первоначальный взнос
• Сумма кредита
• Процентная ставка
• Амортизация
• Затраты на закрытие
• Требуемый капитал (первоначальный взнос + затраты на закрытие)
• Аренда
• Вакансия
• Эффективная валовая прибыль
• Стоимость реабилитации
• Операционные расходы
• Налоги
• Коммунальные услуги
• Комиссия за управление
• Запасы
• Страхование

УРА! Кажется, много поводов для головокружения, не так ли? Но не паникуйте.Как только вы разберетесь с этими цифрами, будет действительно легко сравнивать свойства и анализировать, будет ли сделка прибыльной или нет.

Вот несколько дополнительных указаний о том, как оценить некоторые из этих чисел.

• Закупочная цена: обычно инвесторы ожидают, что односемейный дом будет отдавать не менее 1% от покупной цены каждый месяц в виде арендной платы (не путать с чистым доходом). Это означает, что дом за 100000 долларов следует арендовать примерно за 1000 долларов в месяц. Это всего лишь руководство, так как другие факторы (например, расходы) будут влиять на то, насколько хорошо объект недвижимости движется ежемесячно.
  
  Не стесняйтесь договариваться о ценах на дома, которые не соответствуют этому пороговому значению. Запрашиваемая цена на дома, которые вы видите в Интернете, через MLS или иным образом, является лишь отправной точкой. Возможно, вы сможете приобрести недвижимость со скидкой.

• Аренда: потенциальные покупатели захотят потратить некоторое время на изучение местного рынка, чтобы понять, какую арендную плату они могут разумно рассчитывать взимать за конкретную недвижимость каждый месяц. Есть много способов найти эту информацию.Вы можете начать с разговора с брокером или управляющим недвижимостью, который изучит основную информацию об объекте (площадь в квадратных футах, количество спален и ванных комнат, состояние объекта, удобства и т. Д.), А затем сравнит эту информацию с «comps» в области. Comps или сопоставимая недвижимость — это другие объекты аренды, аналогичные вашей или расположенные на аналогичном рынке. Брокер по операциям с недвижимостью или управляющий недвижимостью будет использовать комманды, чтобы помочь вам установить ставку аренды.
  
  Если у вас есть друзья в этой отрасли, вы также можете спросить других местных арендодателей и инвесторов в недвижимость, что они видят с точки зрения местных тенденций в области аренды.Они могут быть отличным ресурсом не только для установления цены, но и для понимания того, растет или снижается арендная плата на конкретном рынке.
  
  Врачи могут (и должны) делать домашнее задание и сами. Ищите аренду на таких сайтах, как Zillow, HotPads и Craigslist. Это даст вам представление о том, что другие люди сдают в аренду свои дома на вашем рынке. Если ваш дом больше, красивее или в нем больше удобств — возможно, вы сможете взимать более высокую плату по сравнению с некоторыми другими. И наоборот, если у вас не так хорошо, как у конкурентов, вам следует подумать о более низкой арендной ставке.

Есть несколько факторов, которые влияют на размер аренды SFH, в том числе:

• Площадь в футах
• Количество спален и ванных комнат
• Парковка (количество и расположение, например, гараж, подъезд, улица)
• Расположение / близость к школам, общественному транспорту (автомагистрали и общественный транспорт) и центрам занятости;
• Разрешены ли домашние животные
• Сроки (аренда весной / летом, как известно, проще, чем аренда во время отпуска или в разгар зимы)
• Удобства (e.г., задний двор, бытовая прачечная)
• Будет ли аренда меблирована или нет
• Коммунальные услуги, оба типа (например, нефть, газ или электрическое тепло), и включены ли они в базовую сумму арендной платы или нет

Некоторые из этих факторов будут иметь для одних большее значение, чем для других. Например, человеку, у которого нет домашнего животного, может быть все равно, подходит ли он для аренды с домашними животными, и он не захочет платить надбавку за эту дополнительную выгоду. Эти факторы следует учитывать в целом, даже если они не имеют значения для каждого арендатора.

• Доля вакантных площадей в односемейном доме будет варьироваться в зависимости от города, местного субрынка, состояния дома, арендных ставок и времени выхода на рынок. Например, в студенческих городках большинство домов сдается в аренду до 1 сентября. Если вы попытаетесь арендовать дом в феврале, он может оставаться пустым дольше (если вы не предпримете каких-либо действий по уменьшению количества вакантных мест, таких как снижение арендной ставки).
  
  Важно, чтобы каждый покупатель включил оценку вакансии в свою проформу.Как правило, бюджет не менее 5%. Вакансия может быть больше или меньше, но со временем она редко достигает 0%. Агент по аренде или управляющий недвижимостью может дать рекомендации относительно реальной доли вакансий на рассматриваемом вами рынке.
• Утилиты. Затраты на коммунальные услуги также могут варьироваться в зависимости от местоположения собственности (климата), типов систем, источника энергии (нефть, газ, электричество), поставщиков, размера собственности и т. Д. Большинство людей учитывают расходы на отопление, электричество, воду и канализацию. Но не упускайте из виду и другие коммунальные услуги, такие как сборы за вывоз мусора, счета за кабель и Интернет, если вы планируете предлагать эти услуги арендаторам в качестве удобства.В качестве отправной точки вы можете попросить продавца частного дома, который вы хотите купить, предоставить вам подробную историю его расходов на коммунальные услуги за последние 1–3 года.
• Эксплуатационные расходы. Когда инвесторы говорят об «эксплуатационных расходах», они используют универсальный термин для описания многих затрат, связанных с эксплуатацией собственности. Коммунальные услуги — одна из таких затрат. Операционные расходы также включают налоги на недвижимость, арендную плату, страхование домовладельца, плату за управление, ремонт и техническое обслуживание (включая озеленение, уборку снега и борьбу с вредителями) и другие разные расходы (такие как бухгалтерские, юридические или маркетинговые сборы).

Вы можете рассчитать некоторые из этих затрат, выполнив небольшую домашнюю работу.

• • Налоги на недвижимость: данные по налогу на недвижимость собираются на муниципальном или уездном уровне. Обычно вы можете найти сумму последнего налогового счета, выполнив поиск в онлайн-базе данных налогового инспектора. В качестве альтернативы, если информация недоступна в Интернете, большинство из них, по крайней мере, опубликует налоговую ставку (или ставку), которая рассчитывается как определенная сумма в долларах на 1000 долларов оценочной стоимости.Допустим, вы покупаете дом на одну семью, оцениваемый в 400 000 долларов, а местный тариф составляет 12 долларов за 1 000 долларов за жилую недвижимость. Это будет 12 долларов x 400 = 4800 долларов в год в виде налогов.
    
    В качестве предупреждения важно знать, что оценочная стоимость часто увеличивается после продажи. Будьте готовы внести в бюджет налоговый счет, основанный на вашей покупной цене, а не на текущей оценочной стоимости.
    
    Наконец, убедитесь, что вы используете ставку налога на жилье, не занимаемое собственником.Некоторые общины предлагают освобождение от налогов для домов, занимаемых владельцами, но большинство инвесторов не снимают арендную плату за счет владельцев.

• • Арендная плата. Некоторые муниципалитеты, в том числе многие в Калифорнии, требуют, чтобы домовладельцы регистрировали свои арендные дома в местных органах власти. Узнайте, будете ли вы платить эти арендные платежи, и если да, сколько они будут стоить в год, а затем включите их в свой бюджет как отдельную статью.

• • Страхование домовладельцев.В качестве условия ипотеки вам потребуется оформить страховой полис домовладельца. Существуют различные типы политики, в том числе политики, разработанные специально для домовладельцев. Они дороже, но обеспечивают большую защиту владельцев, например, арендную плату в случае серьезных сбоев в собственности (например, пожара). Получите несколько предложений от разных поставщиков, так как цены могут сильно различаться. Начните делать покупки на ранней стадии процесса покупки, чтобы в последнюю минуту не пришлось запутаться, что может привести к тому, что вы заплатите более высокую цену, чем это необходимо.

• • Управление недвижимостью. Если вы собираетесь нанять стороннего управляющего недвижимостью (а не самостоятельно управлять имуществом), возьмите интервью у нескольких компаний, чтобы оценить их опыт. Проверьте их сборы и спросите, какие услуги включены в цену, которую вы будете платить. В качестве ориентира управляющие недвижимостью обычно взимают от 3% до 10% от валового ежемесячного дохода. Самым большим фактором влияния является количество управляемых единиц. Чем больше единиц, тем больше масштаб и, следовательно, ниже ежемесячная плата за управление недвижимостью.Таким образом, дом на одну семью, скорее всего, попадет в верхний предел этого диапазона.

• Ипотека. Одним из преимуществ покупки дома для одной семьи в аренду является то, что вы можете делать это с кредитным плечом. Это похоже на игру с деньгами дома. Вы можете купить односемейную недвижимость в аренду за 250 000 долларов, и даже с 20% -ной скидкой (что требует большинство кредиторов), вам нужно будет заплатить всего 50 000 долларов. Арендатор выплатит вашу ипотеку, и в конечном итоге вы получите дом на одну семью стоимостью 250 000 долларов (или больше, в зависимости от оценки) за небольшую часть стоимости.

Теперь за это кредитное плечо приходится платить. Большинство инвесторов покупают дома для одной семьи с ипотекой, и вам придется платить проценты по этой ипотеке. Поговорите с несколькими ипотечными брокерами, чтобы оценить ваши варианты. Полпроцентного пункта ставки может стоить вам сотни долларов в месяц, а ставки на аренду домов уже обычно на пункт или около того выше, чем то, что вы могли бы получить на жилую недвижимость, занимаемую владельцем.

При выборе вариантов ипотеки обязательно обратите внимание на традиционный 30-летний вариант с фиксированной ставкой (который предпочитает большинство инвесторов), а также на 7- и 10-летнюю ипотеку с регулируемой ставкой (которая иногда имеет более низкие ставки).Просто убедитесь, что вы понимаете условия и последствия всех ваших вариантов, включая то, будет ли кредитор взимать какие-либо «баллы» при закрытии сделки или эти затраты могут быть включены в ссуду.

• Долгосрочный капитальный ремонт. Дома часто рекламируются как «под ключ», поэтому инвесторы недооценивают расходы, которые они понесут с течением времени. Предположим, вы планируете владеть недвижимостью не менее 15 лет. За это время вам нужно будет заменить крышу, кондиционер, печь и водонагреватель.Вам также нужно будет несколько раз покрасить, заменить пол и, вероятно, потребуется обновить некоторые приборы и / или приспособления.
  
  Местоположение отеля повлияет на долговечность некоторых из этих предметов. Например, крыша может прослужить 15 лет в Калифорнии, но только 10 лет в Новой Англии или на юго-востоке, где крыши терпят поражение во время погодных явлений.
  
  Выбранные вами системы и материалы также повлияют на их долговечность. Например, водонагреватель новой модели прослужит около 10 лет, тогда как более старые модели прослужат только около 10 лет.Точно так же ковер обычно служит около пяти лет, прежде чем его нужно будет заменить, тогда как винил высокого класса обычно годен в течение 15 лет. Древесина лиственных пород может прослужить всю жизнь, но ее необходимо обновлять каждые десять лет или около того.
  
  Хороший управляющий недвижимостью и другие местные инвесторы могут дать рекомендации относительно того, сколько вам следует выделить в бюджет для долгосрочных капитальных улучшений, поскольку затраты могут варьироваться от региона к региону. Выделяйте небольшой бюджет для этих статей каждый месяц, который будет учитываться в строке «резервы» вашей проформы.

Шаг 4. Рассчитайте авансовые затраты на реабилитацию.

В дополнение ко всем перечисленным выше пунктам вы также захотите учесть стоимость любых немедленных затрат на реабилитацию. Это включает в себя ремонт и техническое обслуживание, которые необходимо выполнить, прежде чем недвижимость можно будет арендовать, а также дополнительные обновления, которые могут помочь вам увеличить стоимость аренды.

Лучший способ определить насущные потребности собственности — нанять домашнего инспектора. Некоторые люди отказываются от этого шага, чтобы: а) сделать свое предложение более конкурентоспособным, поскольку предложение считается «непредвиденным обстоятельством», и / или б) чтобы сэкономить деньги.Осмотр дома стоит от 300 до 600 долларов, но является важным шагом, особенно для начинающего инвестора, покупающего аренду на одну семью. Домашний инспектор проведет полный анализ собственности, включая исследование подвесных пространств, фундамента, всех трубопроводов, крыши, бытовой техники, строительных систем и многого другого. Затем домашние инспекторы предоставят подробный отчет о краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных улучшениях, обычно с диапазоном затрат, связанных с различными предметами.

Даже односемейный дом, который находится в отличном состоянии, обычно нуждается в новой краске и чистке ковров перед въездом новых жильцов.Точно так же то, что недвижимость сдается на продажу, не означает, что не нужно делать никаких улучшений. Многие арендаторы укажут на проблемы, которые предыдущий домовладелец охотно проигнорировал, и которые теперь необходимо решить.

Шаг 5. Подсчитайте числа!

Теперь, когда вы разработали все исходные данные для своей проформы, пришло время подвести итоги. Вы захотите взглянуть на два важных инвестиционных расчета: (1) чистый денежный поток; (2) Ставка капитализации; и (2) возврат наличными.

1. Чистый денежный поток
   Чистый денежный поток — это просто общий ежемесячный денежный поток после выплаты ипотеки и всех других расходов (включая деньги, которые вы отложили для резервов, но, возможно, в настоящее время не нуждаетесь в использовании). По сути, это ваша ежемесячная прибыль. У каждого инвестора будет свой минимальный порог доходности. Рассматривая аренду на одну семью, мы хотели бы иметь как минимум 200 долларов в месяц положительного денежного потока каждый месяц.
2. Cap Rate

Ставка капитализации — это формула, используемая для оценки потенциального дохода инвестора от недвижимости.Он выражается в процентах и ​​обычно составляет от 3% до 20%, хотя ставка может быть выше или ниже. Ставка капитализации рассчитывается по следующей формуле:

.

Чистая операционная прибыль / стоимость собственности = капитальная ставка

Чем выше максимальная ставка, тем больший чистый денежный поток вы будете получать каждый месяц. Ставка капитализации обычно применяется к многоквартирным жилым домам, а не к домам на одну семью, но это все же полезный показатель для определения того, является ли сделка хорошей инвестицией.

1. Возврат наличными
   Возврат наличными деньгами — это расчет суммы, которую вам стоит купить арендуемую недвижимость, деленную на общий годовой денежный поток.Чем выше возврат наличных денег, тем лучше.

Шаг 6. Пересмотрите свою цену.

Мы сказали вам, что вернемся к этому моменту, и вот мы здесь. Теперь, когда вы подсчитали несколько сделок, вы поймете, реалистична ли заложенная вами цена. Может быть, вам нужно искать дома по более низкой цене, или, может быть, вам нужно придумать более высокий первоначальный взнос, чтобы цифры работали на ежемесячной основе. Как бы то ни было, выясните цену, по которой ваши числа работают.Затем проведите сравнительный анализ рынка, чтобы увидеть, является ли цена, которая вам нужна, чтобы заставить его работать, разумной для вашего целевого рынка или нет.

В конечном итоге, если вы не можете заставить продавца снизить цену, которая вам нужна, вам придется либо искать другую сделку, либо искать другой рынок.

Уф! Это было много. Это говорит о том, сколько работы уходит на оценку инвестиций в аренду для одной семьи. Как только вы подсчитаете несколько сделок, этот процесс станет проще. А пока не стесняйтесь обращаться к местному брокеру, управляющему недвижимостью или другим инвесторам, чтобы задать вопросы и поделиться идеями, пока вы проходите процедуру комплексной проверки.

Инвестиции в аренду на одну семью: что мне нужно знать?

Вложение в аренду на одну семью — один из многих способов разбогатеть с помощью недвижимости. Это может быть отличным способом одновременно генерировать денежный поток и наращивать капитал.

Но, как и в случае с любыми другими инвестициями, очень важно знать, на что вы идете, прежде чем начинать инвестировать в недвижимость.

Многие новые инвесторы в недвижимость начинают с покупки аренды на одну семью. Фактически, дома на одну семью составляют около половины всей арендной платы в США.С.

Не только высок спрос на аренду для одной семьи, но и арендные ставки в США неуклонно растут за последние несколько лет.

Вам нужно не только купить подходящий дом по правильной цене, но и иметь бюджет и стратегию, прежде чем вы решитесь на такой шаг.

7 вещей, которые нужно знать, прежде чем инвестировать в аренду на одну семью

Ваши номера

Прежде чем вы даже начнете рассматривать дома на одну семью, вы должны точно знать, сколько вы будете инвестировать и как вы планируете финансировать свою арендуемую недвижимость.

Сколько вы можете инвестировать?

• Что вы отложили на инвестиции в недвижимость?
• Есть ли у вас первоначальный взнос?
• Какой размер кредитного плеча (долга) вас устраивает?
• Могли бы вы оформить ипотечные платежи во время вакансий?
• Есть ли у вас план покрытия непредвиденного ремонта и обслуживания?

Как вы планируете финансировать недвижимость?

• Вы будете платить наличными?
• Взять ссуду в банке?
• Использовать кредитора в твердой валюте (частный кредитор)?
• Партнер с другим инвестором?
• Какую процентную ставку вы сможете получить с вашим финансированием?

Ваш целевой рынок аренды и жилья

Прежде чем приступить к делу, выберите лучшее место для сдачи в аренду.Вы хотите инвестировать в дома в вашем районе?

Или вы хотите купить недвижимость в другом месте и инвестировать удаленно? Возможно, вы всегда хотели снять квартиру рядом с вашей альма-матер?

Местоположение. Место расположения. Место расположения. При оценке местоположения учитывайте текущий и будущий спрос на различные районы. Посмотрите на школьный округ, уровень преступности, близость к предприятиям, время в пути и доступ к транспорту.

Где бы вы ни решили инвестировать в аренду на одну семью или дуплекс, важно знать стоимость недвижимости и цены на аренду в вашем целевом районе.

Хорошая идея — посетить несколько выставленных на продажу домов и оценить арендные ставки на дома в вашем ценовом диапазоне. (Всегда полезно поговорить с другими инвесторами на вашем целевом рынке.)

Расходы

Это естественно, чтобы быть в восторге от покупки инвестиционной недвижимости. Но, честно говоря, насчет цифр жизненно важно.

Не сосредотачивайтесь только на доходе, который может приносить недвижимость, без учета различных расходов, связанных с владением недвижимостью.

Ваши фиксированные расходы будут включать налоги на имущество, страхование, текущее обслуживание, услуги по управлению недвижимостью, коммунальные услуги и взносы ассоциации домовладельцев.

Переменные расходы могут включать неожиданный ремонт, значительные капитальные затраты (новая крыша, водонагреватель, печь), судебные издержки, потерю дохода от аренды и многое другое.

Когда вы подсчитываете потенциальную недвижимость, включайте в нее все возможные расходы (переоценивайте затраты на всякий случай).

Как оценить аренду на одну семью

Существует множество методов, используемых для оценки того, может ли односемейный дом стать хорошей арендуемой недвижимостью. Это быстрые способы решить, рассматривать ли недвижимость в качестве инвестиции.

Они не обязательно указывают на то, что недвижимость является хорошей инвестицией. Прежде чем поставить подпись на пунктирной линии, сделайте «должную осмотрительность», чтобы подтвердить все финансовые аспекты инвестирования в конкретную недвижимость.

Вот несколько стандартных правил, используемых инвесторами при принятии решения о том, стоит ли изучать недвижимость:

Правило 1%

Если объект соответствует правилу 1%, арендная плата составляет не менее 1% от покупной цены дома (чем больше, тем лучше!).

Многие покупатели недвижимости рассматривают возможность инвестирования только в аренду на одну семью, которая ближе к правилу 2%, когда арендная плата составляет почти 2% от покупной цены дома.

Помните, правило 1% — это быстрый расчет, который поможет вам решить, стоит ли вам вообще рассматривать недвижимость.

И имейте в виду, что покупная цена должна включать любой ремонт, который необходимо провести с недвижимостью, прежде чем вы сможете выставить ее на продажу.

Правило 50%

Это правило позволяет быстро оценить расходы на аренду на одну семью.Предполагается, что расходы (без учета ипотеки) в среднем составят около 50% от общей арендной платы.

Например, если дом сдается за 1000 долларов в месяц, с правилом 50%, вы можете оценить расходы примерно в 500 долларов.

Конечно, в некоторые месяцы ваши затраты будут ниже, а в некоторые они могут быть выше. Опять же, имейте в виду, что это быстрая оценка, которая поможет вам решить, стоит ли рассматривать недвижимость в дальнейшем.

Уровень капитализации

Ставка капитализации — это способ оценить потенциальную доходность инвестиций в недвижимость.

Верхняя ставка — это чистая операционная прибыль / цена покупки.

Чистая операционная прибыль — это годовая валовая арендная плата за вычетом годовых операционных расходов (не включая основную сумму ипотеки и проценты, но включая все другие расходы, такие как налоги и проценты).

Например, если ваша годовая валовая арендная плата составляет 12 000 долларов в год, а ваши годовые операционные расходы составляют 6000 долларов, ваш чистый операционный доход составит 6000 долларов. Допустим, вы купили дом за 100 000 долларов.

6000 $ / 100 000 $ =.06 или 6% капитализация

Ставка капитализации может помочь вам сравнить инвестиции в недвижимость с другими инвестициями.

Ваша стратегия

Инвестирование в недвижимость — это не способ быстрого обогащения. Чтобы сделать это хорошо, вы должны запланировать участие в долгой игре.

Подумайте о своей стратегии инвестирования в недвижимость:

• Вы хотите купить и удержать несколько объектов недвижимости с намерением погасить ипотеку через несколько лет?
• Или вам комфортно с большим объемом долга и вы хотите использовать кредитное плечо, чтобы с годами инвестировать в большее количество квартир для аренды на одну семью и, в конечном итоге, иметь более обширный портфель?

Хотя у вас может не быть ответов на все вопросы, вначале подумайте о своих долгосрочных целях.

Управление недвижимостью

Другая часть вашего плана должна включать управление имуществом.

Планируете ли вы управлять недвижимостью самостоятельно или нанять управляющего недвижимостью?

Если вы планируете нанять управляющего недвижимостью, вы можете рассчитывать заплатить ему примерно 10% арендной платы.

Рекомендуется начинать получать рекомендации и опрашивать менеджеров, как только вы узнаете, что собираетесь покупать недвижимость.

Если вы планируете управлять собой, вам нужен не только план, но и подумайте о том, насколько вам комфортно выполнять задачи, связанные с управлением имуществом.

• Как вы будете проверять арендаторов?
• Кто будет заниматься уборкой газона / уборкой снега?
• Кому позвонить, когда потребуется ремонт?
• Комфортно ли вам звонить в любое время?
• Что вы будете делать, если аренда просрочена?

Инструменты и ресурсы, доступные вам

Вам понадобится совет и поддержка. Создание надежной, заслуживающей доверия команды профессионалов — одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать с самого начала.

Идеальное место для начала — это местный клуб или группа инвесторов в недвижимость.

Вы не только получите ответы на свой вопрос, но и рекомендации для подрядчиков и других специалистов, которые вам понадобятся.

Изучите себя с помощью книг и онлайн-ресурсов по теме инвестирования в недвижимость. Почитайте о том, как другие делают то, что вы хотите делать.

Ваша толерантность к риску

Не всегда все идет по плану. Как и все остальное в жизни, у инвестирования в недвижимость есть свои взлеты и падения.

В какой-то момент вы столкнетесь с вакансиями (потерей дохода), судебными издержками, непредвиденным ремонтом, значительным увеличением расходов (например, налогами на имущество), ущербом, причиненным арендаторами, и т. Д.

Готовы ли вы справиться с этими вещами, когда они появятся?

Ваша стратегия выхода

Ваша стратегия выхода должна быть выработана еще до того, как вы даже подумаете о покупке недвижимости. Вы не хотите делать ничего официального, если у вас нет запасного плана, если дела пойдут плохо.

В сфере недвижимости говорят, что вы зарабатываете деньги, когда покупаете.

Таким образом, если вы покупаете правильно, у вас будут варианты на случай, если вы решите не сдавать дом в долгосрочную аренду.

У вас есть несколько вариантов, если вы решите, что аренда не лучший вариант для вас:

1. Вы можете перепродать дом домовладельцу или другому инвестору, или
2. Вы можете рефинансировать ипотеку, если ваши финансовые показатели в порядке.

Как видите, есть много вещей, которые следует учесть, прежде чем вкладывать деньги в аренду на одну семью.Но если вы не торопитесь, делаете уроки и готовитесь, в конечном итоге это окупится!

Статья написана Амандой

Почему я инвестирую в односемейные дома, а не многосемейные

По общему мнению, BiggerPockets состоит в том, что многоквартирное жилье — лучший способ инвестировать в недвижимость. Многие инвесторы начинают с домов на одну семью, а затем надеются в какой-то момент перейти к многоквартирным домам. У меня есть план купить 100 домов для одной семьи, и мне все время говорят, что мне нужно покупать многоквартирные дома вместо одной.

Я не из тех инвесторов, которые считают, что многоквартирные дома — лучший способ инвестировать в недвижимость. У меня есть десять объектов для долгосрочной аренды, и все они являются домами для одной семьи. Есть много причин, по которым я вкладываю деньги в одну семью, а не в несколько, но самая главная причина в том, что я зарабатываю больше денег на одной семье. Я планирую сдавать свою недвижимость в аренду, чтобы помочь мне стать богатым, и одна семья — лучший способ для меня вложить деньги. Это не означает, что односемейная недвижимость — лучший выбор для всех, на самом деле я думаю, что мой рынок во многом зависит от того, как я инвестирую.

В многоквартирном доме в моем районе очень низкие ставки капитализации и доходность

В Северном Колорадо ставки капитализации для многоквартирных домов составляют около 5% для свойств, в которые я хотел бы инвестировать. Есть дома с более высокими ставками капитализации, которые требуют много работы или имеют другие серьезные проблемы. Я не боюсь покупать дом, который требует работы; Когда я говорю о серьезных проблемах, я имею в виду фундаментальные, структурные или функциональные проблемы, которые невозможно исправить.

Один из примеров многоквартирного дома, выставленного на продажу в моем районе, прямо как четырехэтажный дом 1971 года постройки за 275 000 долларов.В собственности 8 спален, 4 ванные комнаты и очень простые квартиры. Доход от аренды составляет 25 200 долларов в год до вычета расходов. В MLS очень не хватает информации, но я предполагаю, что домовладелец платит за воду, мусор, уход за двором и, возможно, за газ или электричество. Несмотря на то, что эта недвижимость выставлена ​​на продажу и еще не продана, это самый дешевый четырехэтажный дом на продажу в округе, и аналогичные объекты были проданы в этом ценовом диапазоне. Если вы выполняете математические расчеты с использованием правила 50%, это свойство будет иметь ограничение в размере менее 5%.

Доходность от сдачи жилья в аренду на одну семью выше в моем районе

Моей последней арендой собственности на одну семью было ранчо с 4 спальнями, 2 ванными комнатами и гаражом на 2 машины. Я купил эту недвижимость за 133 000 долларов, а сейчас она сдается за 1 400 долларов в месяц. Мне пришлось вложить в ремонт около 1500 долларов, и он был арендован менее чем через месяц после того, как я его купил. Если посмотреть только на ставку капитализации, основанную на правиле 50%, эта сделка немного лучше, чем четырехплексный.

Одно из преимуществ многоквартирных домов — это экономия на масштабе.Чем больше единиц вы покупаете и чем выше цена, тем дешевле должна быть недвижимость. Тем не менее, моя одноквартирная недвижимость приносит мне большую прибыль, чем четырехэтажная недвижимость, которая потребует большего управления, будет иметь больший оборот и больше расходов.

В моем районе есть много других объектов для одной семьи.

Я быстро поискал на MLS и нашел в общей сложности 15 многоквартирных домов с более чем 3 квартирами на продажу во всем моем округе, в котором проживает 263 000 человек. В моем округе выставлен на продажу 1391 объект для одной семьи.Часть моей инвестиционной стратегии — покупка домов по цене ниже рыночной. Я могу покупать дома дешево, потому что им нужна работа, они недооценены, это короткие продажи или продажа недвижимости. Шансы на то, что я получу большую сделку от многоквартирного дома, довольно малы, потому что их так мало на продажу. Мои шансы иметь одну семью на нашем текущем рынке все еще невелики, но они намного лучше из-за количества домов на одну семью.

Я могу купить дома на одну семью ниже рыночной стоимости

Некоторые инвесторы считают, что оценка многоквартирных домов является преимуществом, потому что стоимость зависит от дохода, получаемого от собственности.Вы всегда знаете, какова стоимость на основе ставок местной рыночной капитализации. Стоимость может быть увеличена за счет увеличения арендной платы или добавления единиц. Лучший способ дешево купить многоквартирную недвижимость — это плохое управление, аренда или другие проблемы. Повышение стоимости многоквартирного дома предполагает поиск новых арендаторов, улучшение управления или увеличение доходов другим способом.

Дома на одну семью не оцениваются на основе дохода, они обычно оцениваются на основе того, что покупатель-собственник заплатит за них.Если вы можете найти район с более высокой арендной платой по сравнению со стоимостью дома, есть возможность заработать больше денег на односемейных домах, чем на многоквартирных. Если дом требует много работы, большинство жителей не смогут финансировать дом. Инвестору придется купить дом со значительной скидкой. Большинство покупателей не хотят месяцами ждать короткой продажи, как инвестор. Некоторые дома просто занижены, потому что продавцы хотят быстро уйти или их агент не знает, что они делают.

Дом, который я купил за 133 000 долларов, можно было продать прямо сейчас за 155–165 000 долларов, и я купил его в феврале. Как только я купил дом, я получил 30 000 долларов капитала, сделав лишь несколько мелких ремонтов. Я считаю, что этот конкретный дом был недооценен агентом, и именно поэтому он был таким дешевым. Таким образом я покупаю все свои дома для одной семьи, хотя для большинства из них требуется работа от 10 000 до 20 000 долларов. Я всегда покупаю свою недвижимость, чтобы получить значительную долю капитала сразу после закрытия.На мой взгляд, это сложно сделать с многоквартирным домом, потому что их так мало и как их ценят.

Дома на одну семью дешевле покупать

Дома на одну семью, как правило, дешевле покупать, чем дома на несколько семей, и это позволяет мне чаще инвестировать. Если бы я хотел купить комплексы за 300 000 долларов, мне пришлось бы ждать дольше, чтобы накопить достаточно денег для первоначального взноса. Я мог купить два дома для одной семьи за 100 000 долларов, сдать их в аренду и вносить арендную плату, прежде чем смогу накопить достаточно, чтобы купить многоквартирный дом за 300 000 долларов.Как только я накоплю достаточно денег для многоквартирного дома, мне, возможно, придется дольше ждать, пока появится подходящая недвижимость. Поскольку здесь так мало многоквартирных домов, мне, возможно, придется долго ждать.

Оценка выше для домов на одну семью

Дома на одну семью исторически ценятся больше, чем дома на несколько семей. Многосемейная недвижимость оценивается на основе поступающей арендной платы и ее состояния, в то время как большинство домов на одну семью оцениваются на основе спроса и предложения покупателей, занимаемых владельцем.Если арендная плата повышается в районе, тогда вырастут и цены на многоквартирное жилье, но только если арендная плата будет повышена до уровня рыночных арендных ставок. Не всегда легко поднять арендную плату у хороших арендаторов, которые вовремя платят.

Проще финансировать дома на одну семью

Если я покупаю 1-4 квартирную недвижимость, я могу получить те же условия, если я куплю одну семью или несколько семей. Но если бы я купил 5-квартирную недвижимость, мне бы пришлось воспользоваться коммерческой ссудой. При коммерческом увеличении авансовых платежей, ставки увеличиваются, и может быть установлен воздушный шар.Я могу получить 30-летнюю амортизированную ссуду на аренду моей одной семьи, и хотя они принадлежат компании ARM, они не предусматривают выплат по размеру.

Управлять домом на одну семью проще

Дома, которые я покупаю, сдаются в аренду средней ценой, обычно у них очень стабильные арендаторы. В трех из десяти квартир у меня были арендаторы более года (четыре из моих квартир были куплены в течение года). Арендаторы также платят за все коммунальные услуги, сами косят траву и в целом очень хорошо заботятся о доме.Что касается аренды на одну семью, я думаю, что арендаторы, как правило, лучше заботятся о домах, потому что им кажется, что это их дом, а не квартира.

Я знаю одну семью лучше, чем многосемейную

Я работаю лицензированным агентом с 2001 года и за год продаю много домов для одной семьи. Я знаю дома для одной семьи, потому что это мой бизнес. Я продаю несколько многоквартирных домов, но редко больше двух квартир. Я знаю ценности односемейных домов, а также то, что нам нужно искать, лучше, чем я многосемейные дома.Вот почему так важно создать собственную стратегию инвестирования.

Заключение

Я купил десять объектов недвижимости для сдачи в аренду за последние 3 года и 4 месяца. Я получил около 400 000 долларов капитала от этой сдаваемой в аренду недвижимости благодаря покупке по цене ниже рыночной и по высокой цене. Я собираюсь и дальше покупать дома для одной семьи, потому что я могу заключать более выгодные сделки, мне легче управлять ими, они ценят больше, и я могу покупать их быстрее. Если бы я жил в районе с гораздо более высокими показателями капитализации, то, возможно, имело бы смысл покупать многоквартирные дома, но я этого не сделаю.

Подробнее на BiggerPockets.com

Является ли односемейная или многоквартирная недвижимость лучшей инвестицией?

Дом на одну семью состоит из одной квартиры. Обычно там проживает одна семья, поэтому его называют домом на одну семью. Во многих городах законы о зонировании позволяют более чем одной семье жить в доме на одну семью, но две или три семьи живут вместе. Большинство городов ограничивают количество посторонних людей, которые могут проживать в доме на одну семью.Если вы сдаете в аренду дома на одну семью, возможно, вы не сможете сдавать недвижимость 5 разным студентам колледжа. Закон о зонировании скажет вам, кто может там жить. Если дом расположен в районе, допускающем многоквартирную недвижимость, вы можете сдавать в аренду посторонним лицам, но всегда проверяйте зонирование, прежде чем инвестировать в недвижимость!

Многосемейная собственность — это дом или квартира, состоящая из нескольких квартир. Дуплекс — это два блока, которые могут состоять из двух блоков рядом друг с другом или одного на первом этаже и одного в подвале.Триплекс состоит из трех единиц, а четырехплексный — из четырех и так далее.

В многоквартирных домах интересно то, что вы можете купить от 2 до 4 квартир как владелец. Преимущество покупки в качестве собственника состоит в том, что вы можете использовать ссуды с низкими доходами, такие как FHA или VA. Вы должны жить в одной из квартир, но в большинстве случаев вам нужно прожить там всего один год. Покупка многоквартирной собственности в качестве арендатора обычно известна как взлом дома и является отличным способом начать инвестировать в недвижимость.

Вы также можете купить дом на одну семью, прожить в нем год и сдать его в аренду через год. В зависимости от зонирования вы можете купить дом на одну семью и сдать его часть.

Я купил свою первую недвижимость в аренду в 2010 году. Это был дом на одну семью, который я купил за 96 900 долларов и недавно продал за 275 000 долларов. Сначала недвижимость сдавали в аренду за 1050 долларов в месяц, а потом я продал ее до 1500 долларов в месяц. Я купил еще 14 квартир на одну семью в следующие пять лет и один дуплекс.Мне нравились дома на одну семью, потому что их было легко купить, я мог получить на них много денег и их было легко арендовать.

Я перестал покупать жилье в 2015 году, потому что в Колорадо цены стали такими высокими, а арендная плата не успевала. Я смотрел на покупку домов на одну семью на других рынках, но обнаружил, что коммерческая аренда в моем районе все еще может приносить доход. Я купил десять коммерческих объектов с 2017 по 2020 год, одно из которых было многоцелевым домом с 3 жилыми домами и 1 коммерческой единицей.

Каковы преимущества инвестирования в односемейную недвижимость?

Основная причина, по которой я купил односемейную недвижимость, заключалась в том, что я был хорошо знаком с ними, поскольку был агентом по недвижимости и знал, как получить на них выгодные сделки. Я также переворачиваю дома и переворачиваю их еще до того, как купила арендуемую недвижимость. Когда я покупал жилье для одной семьи, они также имели отличное соотношение арендной платы к стоимости и соответствовали или почти соответствовали правилу 1%.

Покупка по цене ниже рыночной

Я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, которая была REO, короткой продажей, продажей на справедливом рынке и продажей недвижимости.Есть много способов приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Некоторые из ключей к покупке недвижимости по цене ниже рыночной — это быстрое предложение, наличие денег для покупки недвижимости или надежное финансирование, а также хорошая репутация для закрытия сделки.

Вы также можете получить хорошие предложения по многоквартирной собственности, но, поскольку существует намного больше односемейных домов, обычно легче найти хорошие предложения по ним.

У меня есть новая книга о коммерческой недвижимости.Постройте империю коммерческой аренды недвижимости. Хороший, плохой, злой. Я изучаю все детали инвестирования в коммерческий бизнес и включаю 10 тематических исследований по моей собственной недвижимости. Вы можете приобрести книгу на Amazon.

Соотношение арендной платы к стоимости

Когда я покупал дома на одну семью, я мог зарабатывать на них больше денег, чем на многоквартирных домах. На каждом рынке арендные ставки отличаются от стоимости недвижимости. Вы также найдете разные арендные ставки по сравнению с ценой дома при работе с недвижимостью на одну семью.Чем ниже цена, тем лучше соотношение арендной платы к стоимости для большинства рынков.

На некоторых рынках многоквартирные дома приносят больше денег, а на других рынках дома на одну семью приносят больше денег.

Управление недвижимостью

Я считаю, что арендовать на одну семью легче, чем на несколько. При аренде на одну семью мне не нужно платить за коммунальные услуги, потому что арендаторы платят их все. В многоквартирных домах ответственность за воду, а иногда и за электричество и газ, несет домовладелец.Многие арендаторы считают, что аренда на одну семью — это их собственный дом, а не просто квартира или жилье. Обычно они хорошо ухаживают за имуществом и даже сами ремонтируют и ремонтируют предметы. Они также, как правило, остаются дольше и год за годом продлевают аренду. Мои родители арендовали дом на одну семью в одной семье уже 15 лет! У меня есть арендаторы, которые проживают в моих домах более 4 лет.

Многосемейная недвижимость может иметь больший оборот и больший объем обслуживания, потому что арендная плата часто ниже, а это означает, что квалификация арендаторов также может быть ниже.

Купить проще

Дома на одну семью, как правило, дешевле покупать, чем дома на несколько семей. Большие комплексы приносят больше арендной платы, но из-за этого их покупать намного дороже (по крайней мере, в моем районе). В односемейном доме первоначальный взнос и ремонт обычно меньше, чем в многоквартирном доме.

Также может быть проще профинансировать дом на одну семью. Многим банкам удобнее кредитовать дома, чем квартиры.

Оценка

Дома на одну семью исторически ценятся больше, чем многоквартирные.Многосемейная недвижимость оценивается на основе поступающей арендной платы, в то время как большинство односемейных домов оценивается на основе спроса и предложения покупателей, занимаемых владельцами. Если арендная плата повышается в районе, тогда вырастут и цены на многоквартирное жилье, но только если арендная плата будет повышена до уровня рыночных арендных ставок.

Вы можете повысить ценность многоквартирных домов и домов на одну семью, отремонтировав их или увеличив арендную плату. Я могу сделать это и со своей коммерческой недвижимостью, но дома обычно дорожают больше в зависимости от роста рынка.

Продать проще

Дома на одну семью обычно легче продать, чем дома на несколько семей. Дома на одну семью могут покупать инвесторы или собственники. Большинство продаж происходит, когда владельцы покупают дом для проживания. Поскольку у домов на одну семью больше покупателей, их легче продать. Недвижимость также оценивается на основе того, за что продаются другие дома, занимаемые владельцами, или на основе арендной платы, которую они получают, если они используются в качестве сдачи в аренду. У вас есть два пула покупателей.С многоквартирной недвижимостью вы обычно продаете только инвесторам, особенно если у них более 4 квартир.

Каковы преимущества многоквартирных домов?

Многосемейная недвижимость также имеет много преимуществ. Как я уже упоминал, в некоторых областях доходность многоквартирной собственности выше, чем доходности односемейной недвижимости. Многосемейная недвижимость также оценивается на основе получаемого дохода, который может создавать новые возможности. Если многоквартирная недвижимость сдана в аренду или могут быть сделаны улучшения, которые значительно увеличат доход, вы можете значительно увеличить стоимость многоквартирной собственности.Также возможна экономия на масштабе, то есть вы можете купить одну недвижимость за гораздо большую сумму, увеличивая прибыль.

Возможность увеличения стоимости

Многие инвесторы покупают большие многоквартирные дома, которые пришли в негодность или имеют низкий рыночный доход от сдачи в аренду. Они медленно ремонтируют недвижимость и повышают арендную плату, что значительно увеличивает ее стоимость. Приятная часть этой стратегии заключается в том, что вам не нужно надеяться на рост рыночной арендной платы или стоимости: вы можете заставить расти стоимость, увеличив доход, приносимый недвижимостью.Я делаю то же самое и с коммерческой недвижимостью. В 2018 году я купил коммерческую недвижимость площадью 68000 квадратных футов за 2,1 миллиона долларов, а в конце 2019 года она была оценена почти в 4 миллиона долларов после того, как мы добавили новых арендаторов и увеличили доход.

Вы также можете повысить ценность домов на одну семью, сделав ремонт, отделав подвалы или даже увеличив площадь в квадратных футах.

Масштабирование

Если вы покупаете многоквартирную недвижимость, у вас будет больше квартир под одной крышей, что, по мнению некоторых инвесторов, является преимуществом.Обычно вы получаете больше арендной платы за квадратный фут в многоквартирных домах, что означает, что со временем обслуживание может быть меньше. Я думаю, вы должны объединить это с тем фактом, что арендная плата для многоквартирных домов обычно ниже, и, по моему опыту, арендаторы не заботятся о квартире так же хорошо, как о доме.

Если вы покупаете большие комплексы, вы можете масштабироваться быстрее, как я покупал более крупные коммерческие объекты. Однако нелегко начать с крупных сделок! Иногда гораздо проще купить дома на одну семью или меньшие по размеру многоквартирные дома и использовать их для увеличения масштабов.

Взлом дома

Имея обычную ипотеку или ипотеку FHA, вы сможете жить в одной квартире, а другие сдавать в аренду. Это позволяет вам жить бесплатно в некоторых случаях, потому что другие арендаторы платят ипотеку вместе с вашей арендной платой. Это также позволяет вам легче претендовать на получение большего количества объектов недвижимости, потому что вы получаете арендную плату с самого начала. Если вы покупаете дом на одну семью и не сдаете его часть, пока живете в нем, вы не получите ни ренты, ни дохода до тех пор, пока вы не переедете и не найдете арендатора.

Больше дохода

На некоторых рынках многоквартирные дома приносят больше денег, чем дома на одну семью. Вы должны убедиться, что расходы на многоквартирную недвижимость не настолько выше, чтобы это сводило на нет дополнительный доход.

Для получения дополнительной информации о том, как купить лучшую аренду, которая принесет максимальную прибыль, ознакомьтесь с моей книгой: «Построить империю арендной недвижимости: серьезная книга о поиске сделок, правильном финансировании и разумном управлении». Книга состоит из 374 страниц, выпускается в мягкой обложке или в виде электронной книги и является бестселлером Amazon.

Заключение

Аренда на одну семью иногда получает плохую репутацию, но моя аренда за эти годы принесла мне миллионы долларов при относительно небольших вложениях. Они могут стать отличной отправной точкой для создания богатства и дохода. Я использовал капитал от моей первой аренды, чтобы купить коммерческую недвижимость площадью 10 000 квадратных футов. Я не думаю, что был бы там, где нахожусь сегодня, если бы попытался сразу же заключить гигантские сделки.

Что такое дом на одну семью и подходит ли он вам?

У дома на одну семью есть много плюсов: уединение, пространство и свобода вносить столько изменений, сколько захотите (конечно, в рамках правил зонирования).Но односемейная домашняя жизнь не для всех: возможно, вы не хотите зацикливаться на стрижке лужайки или выяснении, кому звонить по поводу лопнувшей трубы. Дома на одну семью также обычно дороже, чем другие виды недвижимости.

Если вы хотите купить дом, но не уверены, что вам нужен дом на одну семью, у вас есть множество вариантов. Вот краткое описание того, что там есть. Но сначала …

Что такое дом на одну семью?

Когда вы смотрите на недвижимость, под домом на одну семью обычно понимают отдельно стоящий дом на одну семью, построенный на месте.Построенный на месте — это указывает на то, что дом был построен на его месте — отличает этот тип дома от модульных и промышленных домов.

“

Когда вы смотрите на недвижимость, под домом на одну семью обычно понимают отдельно стоящий дом, построенный на месте.

”

Отдельно стоящее означает отсутствие общих стен, никаких общих коммуникаций, прямой выход на улицу — и, возможно, какое-то собственное открытое пространство. Это может быть всего лишь полоска земли по обе стороны от дома, но если вы владеете домом, этот участок земли будет вашим.

Отдельные дома на одну семью, возможно, являются наиболее распространенным типом жилья в Соединенных Штатах. Согласно данным переписи населения США 2018 года, более 60% жилых домов в стране представляют собой одноквартирные дома. Но это далеко не все, что есть на свете.

Кондоминиумы

Кондоминиум или кондоминиум могут быть более доступной альтернативой, если вы находитесь в районе, где дома на одну семью дороги. Кондо в многоэтажном здании практически неотличимы от сдаваемых внаем квартир, а соседние или отдельно стоящие кондоминиумы могут выглядеть как таунхаусы, но кондоминиумы — это особая порода.

Квартиры отличает то, что у вас есть. Когда вы покупаете квартиру, вы единолично владеете стенами и всем, что находится внутри квартиры. У вас также есть совместное владение открытыми и общими пространствами.

Вопросы совместной собственности кондоминиумов находятся в ведении товарищества собственников жилья. Как владелец кондоминиума, вы будете платить ежемесячный взнос ТСЖ за все обслуживание, озеленение и другое содержание, которое проводится за пределами вашего дома.

Таунхаусы

Термин таунхаус может показаться синонимом кондоминиума, но есть ключевое различие: помимо квартиры вы единолично владеете земельным участком вашей квартиры и можете нести ответственность за его содержание, даже если таунхаус прикреплен к соседнему блоку.

Кооперативы

Когда вы покупаете кооператив (сокращенно от кооперативного жилья), вместо того, чтобы владеть отдельной единицей, вы являетесь акционером здания или комплекса. Количество запасов, имеющихся у вас в кооперативе, и его стоимость будут зависеть от стоимости вашей отдельной единицы и от того, как структурированы финансы кооператива. Хотя вы можете предположить, что все кооперативы представляют собой многоквартирные дома или комплексы кондоминиумов, кооператив может быть любой тип жилья, включая строительство домов на одну семью.Кооператив — это скорее разновидность домовладения, чем разновидность дома.

Многоквартирные дома

Что делает здание многосемейным, а не просто парой квартир? Все дело в совместном использовании: в многоквартирном доме могут быть жилые помещения с общими коммунальными услугами или складскими помещениями (например, чердак или подвал), либо они просто не разделены полностью. Многоквартирные дома часто представляют собой дуплексы, в которых есть две квартиры, которые обычно расположены рядом и имеют одного владельца. В других случаях вы увидите большие старые дома, которые были разделены на многоквартирные дома.

Так как у каждой квартиры есть собственная запись — и обычно свой собственный адрес — вы иногда можете найти что-то, похожее на половину дуплекса на продажу. На самом деле это «дом-близнец», напоминающий дуплекс. У них общая стена и земельный участок, но на самом деле они считаются двумя отдельными участками. Единоличное владение многоквартирным домом гораздо более распространено, поэтому, если вы хотите купить, вы, скорее всего, купите всю недвижимость и сдавайте в аренду единицы.

Промышленные и мобильные дома

В чем разница между промышленным домом и мобильным домом? Возраст.15 июня 1976 года Департамент жилищного строительства и городского развития утвердил руководящие принципы строительства этих домов.

С технической точки зрения, термин «передвижной дом» относится только к передвижному дому, изготовленному до директив HUD 1976 года. Промышленный дом — это передвижной дом, построенный после внедрения «кода HUD». Изготовленные дома должны соответствовать нормам (и иметь бирку, подтверждающую это).

Независимо от того, передвигаются ли мобильные или промышленные дома или устанавливаются на фундамент, оба они построены на постоянном шасси и их можно буксировать.Хотя многие типы домов (например, сборные дома и даже дома из морских контейнеров) производятся, поскольку они не построены на шасси, HUD не считает их изготовленными домами. Большинство кредиторов тоже этого не делают.

Модульные дома

Да, модульные дома — это отдельно стоящие односемейные дома (эй, так это промышленные дома!). Разница заключается в методе строительства: модульные дома строятся не с нуля, а по частям, которые доставляются на место, соединяются и завершаются на месте.Хотя они построены не так, как традиционные дома на одну семью, модульные дома должны соответствовать тем же местным строительным нормам, что и дома, построенные на месте.