• Увеличение предложения заводского жилья, в том числе готового жилья, модульного жилья и дополнительных жилых домов, является одним из нескольких подходов к решению текущих проблем к доступности жилья.
• Промышленное жилье является крупнейшим источником несубсидируемого доступного жилья в Соединенных Штатах.
• Федеральные органы власти, правительства штатов и местные органы власти могут принять меры для снижения спроса, нормативных и финансовых барьеров, которые препятствуют более широкому внедрению жилищного строительства заводского изготовления.

В отчете Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета «Состояние жилья в стране, 2019 год » отмечается, что «продолжающийся дефицит жилья» «оказывает давление на цены на жилье и арендную плату, снижая доступность….”1 Увеличение предложения заводского жилья — один из нескольких потенциальных подходов к решению этого дефицита — может снизить давление на цены и арендную плату и предложить варианты доступного и устойчивая аренда и владение. Один тип заводского жилья — промышленное жилье — уже является крупнейшим источником несубсидируемого доступного жилья в Соединенных Штатах2. Разнообразие спроса, регулирования, зонирования и т. Д. препятствия, однако, ограничили досягаемость этого многообещающего решения по доступной цене.Строительство нового заводского жилья не только предлагает вариант доступного жилья, но и дает возможность добавить юнитов с улучшенной энергией эффективность и устойчивость к погодным условиям и стихийным бедствиям. В этой статье обсуждаются реализованные и потенциальные преимущества заводского жилья, а также препятствия на пути его более широкое использование и способы преодоления этих препятствий.

В северной Калифорнии застройщик многоквартирных домов Factory_OS размещает лабораторию инноваций Центра жилищных инноваций Тернера для изучения и совершенствования методов строительства заводов. Фотография любезно предоставлена ​​Nancy Holliday Photography

В отличие от традиционного строящегося на месте жилья, в котором строительные материалы доставляются и собираются на месте, заводской корпус собирается в заводских условиях и отправляется либо полностью, либо в виде практически полностью укомплектованных частей. установлен на сайте. Как одно-, так и многоквартирные дома могут быть построены на заводе, и новые исследования показывают потенциал этого метода строительства, особенно для многоквартирных домов.3

Заводские корпуса подразделяются на четыре основных типа: промышленные, модульные, панельные и предварительно вырезанные. Промышленные дома, также известные как дома по Кодексу HUD, построены на заводе в соответствии с федеральными строительными нормами (Кодекс HUD) и имеют постоянный шасси, на котором их можно транспортировать. Готовые дома, когда они расположены, могут быть размещены на фундаменте, который отвечает обычным требованиям к кредитованию. Модульные дома также строятся на заводе и перевозятся секциями для установки. на неподвижном фундаменте.Однако, в отличие от промышленных домов, модульные дома строятся в соответствии с местными нормами. Другие категории заводского жилья включают панельную конструкцию, в которой стеновые панели заводского изготовления отправляются в участок для сборки и предварительно вырезанный корпус, в котором материалы разрезаются по размеру перед отправкой на объект для сборки.4 В этой статье основное внимание уделяется промышленным и модульным домам, которые по существу являются собран и собран на заводе. (Дополнительную информацию о панельных домах можно найти в выпуске журнала Evidence Matters за весну 2017 г.)

Промышленное жилье подпадает под действие Кодекса HUD с 1976 года; он вытесняет местные нормы и облегчает масштабное производство, чтобы жилье можно было продавать в разных штатах5. Кодекс HUD претерпел изменения. со временем. Закон об усовершенствовании промышленных домов 2000 года требовал обновления Кодекса HUD и требовал, чтобы HUD разработал Стандарты установки промышленных домов и создал федеральную программу надзора за установкой при отъезде. штатам и местным органам власти надзор за установками в своей юрисдикции.После 2007 года штаты могут сохранить ответственность за надзор за установкой или соблюдать стандарты HUD. (В настоящее время эту ответственность сохраняют 36 государств, а 14 уступили стандартам HUD.) 6

В 2018 году информация, переданная в Бюро переписи населения США, включала данные примерно о 55000 новых построенных (код HUD) домов, которые были проданы и размещены в Соединенных Штатах. Из них 37 процентов размещены в промышленных корпусах. сообщества (парки, дворы или участки).Большинство (65%) были размещены на опорах (также известных как блоки) и чуть менее четверти (23%) были размещены на фундаментах из кирпичной кладки или бетона. Эти новые построенные дома были сосредоточены на юге, где размещен 61 процент; 16 процентов — на Среднем Западе, 16 процентов — на Западе и 7 процентов — на Северо-Востоке. Новые промышленные дома на юге обычно размещались на опорах, а большинство новых домов были размещены за пределами искусственно созданных домашних сообществ. С другой стороны, новые дома на Северо-Востоке и Среднем Западе с большей вероятностью будут размещены в искусственных домах.7 стресс Дерста и Салливана вариация внутри промышленное жилье с точки зрения местоположения (сельское или мегаполисное) и срока владения (занимаемый владельцем или сдача в аренду) .8 Средняя продажная цена нового промышленного дома в 2018 году составила 78 500 долларов (52 400 долларов за жилой дом). моноблочный дом и 99 500 долларов за дом из двух частей) .9 По оценкам Института промышленного жилья (MHI), 22 миллиона человек со средним годовым доходом домохозяйства в 30 000 долларов США живут в промышленных домах.10 Почти четверть жителей промышленных домов возрастом от 8 до 29 лет и 19 процентов старше 60 лет. Более половины (55%) зарабатывают менее 30 000 долларов в год11. Хотя примерно 80 процентов жителей промышленных домов владеют своими домами, большинство арендовать землю, на которой он находится размещено.12

Модульные дома составляют сравнительно меньшую долю рынка жилья, чем дома промышленного производства. В 2018 году дома, построенные на месте, составляли 97 процентов, а модульные дома — всего 1 процент от всех частных домов на одну семью. строительство без учета промышленных домов в Соединенных Штатах.Существуют региональные различия в использовании модульных, панельных и предварительно нарезанных методов строительства. Из четырех национальных субрегионов Бюро переписи населения США Северо-Восток имеет самый высокий процент домов на одну семью, построенных за пределами строительной площадки, без учета промышленных домов, при этом 7 процентов новых домов были модульными, а 3 процента домов построены из панельных секций или предварительно вырезанных материалов в 2018 году. на Западе в 2018 году 1 процент новых частных домов были модульными, а еще 1 процент был построен из панельных секций или предварительно вырезанных материалов.13 Модульная конструкция остается очень маленькой деталью многоквартирного строительства рынок тоже; по состоянию на 2018 год 99 процентов многоквартирных домов в стране были построены на территории 14

Потенциальные преимущества фабрики строительство было предметом давнего интереса. Операция HUD «ПРОРЫВ», начавшаяся в 1969, была основана на предпосылке, что переход от строительства на месте к строительству завода может снизить расходы на жилье.Хотя влияние программы на отрасль было ограниченным, в отчете National Academies Press говорится, что операция BREAKTHROUGH благодаря достижению «рыночного признания, благодаря которому рост заводского производства жилья повышает эффективность, качество и доступность строительства» 15. Строительство жилья в заводских условиях и транспортировка на сайт предлагает многочисленные преимущества, включая снижение затрат на рабочую силу, материалы и финансирование; сжатый график строительства; и благоприятные условия для контроля качества.Методы строительства завода также могут включать достижения в области энергетики. эффективность и устойчивость к бедствиям. Централизация производства способствует стандартизации строительных процессов, а контролируемая производственная среда защищает материалы от воздействия элементов и позволяет избежать строительства. задержки из-за неблагоприятной погоды. Строительство завода также снижает уровень шума, движения транспорта и парковок, а также снижает воздействие на окружающую среду и другие факторы16

В новых домах, как правило, есть такая же техника, оборудование и удобства, которые вы найдете в домах, построенных на месте. Фото любезно предоставлено Амандой Белью

Экономия затрат и доступность. Экономия затрат на строительство завода обещает повышение доступности для домовладельцев и арендаторы. Однако такая экономия не гарантируется, а строительство и оснащение завода и создание повторяемых конструкций требует значительных первоначальных затрат. Бертрам и др. предполагают, что экономия затрат будет наибольшей, когда производство достигает больших масштабов и воспроизводимости, и они должны улучшаться с развитием технологий и постоянными исследованиями.По их оценкам, в таких условиях модульная конструкция может обеспечить общую экономию до 20%. процентов по сравнению с традиционным строительством.17 MHI сообщает, что средняя цена квадратного фута готового дома составляет 49 долларов по сравнению с 107 долларами для дома, построенного на месте18. В целом, Шлоттманн и Бём пришли к выводу, что промышленное жилье является «альтернативой недорогому жилью… [которое] имеет более высокий средний рейтинг качества как по району, так и по структурным параметрам жилищных услуг. чем арендные единицы.19 «С точки зрения затрат на строительство заводского жилья на самом деле нет конкуренции, — говорит Эстер Салливан, доцент кафедры социологии Колорадского университета в Денвере20.

Несколько факторов, в том числе рабочая сила и материалы, потенциально могут способствовать экономии затрат. Заводы могут разбить процесс строительства на повторяющиеся задачи, требующие меньших навыков и устраняющие необходимость в субподрядчиках. Заводские процедуры контроля качества могут снизить потребность в доработке (или потерю времени, связанного с ней) и более эффективно обнаруживать и устранять дефекты в материалах.Графиком работы можно управлять более эффективно и предсказуемо21. Наконец, фабрики могут располагаться в районах с более низкой преобладающей заработной платой. В исследовании 2001 г. Winter et al. сообщают, что стоимость рабочей силы дома заводской постройки составляет от 8 до 12 процентов от общей стоимости строительства по сравнению с 40 до 60 процентов. процентов от общей стоимости дома, построенного на месте22. Бертрам и др. Подсчитайте, что модульное строительство может обеспечить общую экономию трудозатрат до 25 процентов по проекту по сравнению с традиционным строительством на месте строительство.23

Строительство фабрики также позволяет снизить стоимость материалов. Заводы могут закупать материалы оптом, как правило, со скидкой, и могут покупать большую часть материалов напрямую у поставщиков, а не через посредников, таких как субподрядчики.24 Заводы, оснащенные прецизионными, компьютерными и лазерными инструментами, могут уменьшить количество ошибок и отходов, а переработка или утилизация оставшихся отходов более эффективны в заводских условиях. Контролируемый Окружающая среда не только защищает материалы от повреждений, потерь и необходимости замены из-за погодных условий, но также защищает производственный график от задержек, связанных с погодными условиями.

Устранение задержек из-за погодных условий — лишь один из способов сокращения сроков строительства при строительстве завода. Строительство завода также означает, что строительство дома и подготовка площадки могут происходить одновременно. Бертрам и др. оцените, что модульное производство может сократить время строительства на 20-50 процентов.25 Сокращение сроков строительства может обеспечить значительную экономию различных финансовых затрат, таких как проценты, выплачиваемые на строительство. кредиты.

Расширение использования сборных конструкций в многоквартирных домах также может способствовать доступности. Galante et al. изучить производство трех-четырехэтажных многоквартирных домов с деревянным каркасом за пределами строительной площадки и выявить потенциальную экономию до 20 процентов от стоимости строительства по сравнению с традиционными методами строительства26. Использование сборных конструкций с налоговыми льготами на жилье для малоимущих (LIHTCs) все еще является относительно новым, но сокращение время строительства сборных конструкций может быть преимуществом при использовании LIHTC.27 Кодекс HUD и модульные дома могут также функционировать как дополнительные жилые единицы (ADU), что увеличивает доступную предложение жилья на ограниченных рынках.

Энергоэффективность. В дополнение к своему льготы по доступности, заводского изготовления жилищное строительство может включать достижения в области энергоэффективности, тем самым более ответственно используя ресурсы и сокращая счета за коммунальные услуги. Хотя затраты на электроэнергию для домов старой постройки, как правило, были высокими, новые технологии намного дороже. более эффективным, и исследования показывают, что промышленные и модульные корпуса могут включать в себя усовершенствованные ограждающие конструкции для повышения энергоэффективности без значительного влияния на стоимость.28 промышленных домов может претендовать на ENERGY STAR ^® сертификации, если они соответствуют требованиям, чтобы быть «значительно более энергоэффективными, чем дома сравнимым стандартным кодексом». 29 Также были предприняты усилия по превышению стандартов энергоэффективности, установленных Код HUD. Например, Энергетическая администрация Бонневилля сотрудничает с промышленным сектором жилищного строительства с 1992 года (начиная с Программы приобретения промышленных домов) и с государственными управлениями энергетики с 1995 года. (под брендом Super Good Cents), чтобы установить высокий стандарт энергоэффективности для домов с электрическим обогревом в Тихоокеанском Северо-Западном регионе.Теперь известная как Северо-западная программа энергоэффективного промышленного жилья (NEEM), Инициатива расширилась от основных требований, которые были сосредоточены на характеристиках оболочки здания, до более эффективных окон, освещения и оборудования. По оценкам 2008 года, потенциальная экономия составит 50 процентов.30 Совсем недавно в рамках программы был разработан стандарт сертификации NEEM +, который потребляет на 30 процентов меньше энергии, чем стандарт ENERGY STAR ^® .31

Устойчивость к бедствиям. Внимание к материалам и конструкции производимого жилья может повысить не только энергоэффективность, но и устойчивость к стихийным бедствиям. В прошлом промышленные корпуса были очень восприимчивы к ущерб от стихийных бедствий. Кодекс HUD требует внесения изменений, которые делают дома современного производства значительно более устойчивыми к пожарам и стихийным бедствиям, чем жилье, существовавшее до Кодекса HUD. Промышленные дома, построенные в соответствии с Кодексом HUD В соответствии с принятыми стандартами количество возгораний на 1000 занятых единиц примерно на треть ниже, чем в домах, существовавших до введения Кодекса HUD, и уровень смертности на 100 возгораний, который примерно наполовину ниже.В период с 2007 по 2011 год промышленные дома имели уровень смертности от пожаров на 100 000 человек был аналогичен таковому в других частных домах.32 Кодекс HUD принял новые стандарты ветровой нагрузки после урагана «Эндрю» в 1994 году; промышленные дома, построенные по новому стандарты держались лучше, чем те, которые были построены до внедрения стандартов, и дома, построенные в период между появлением Кодекса HUD и новыми стандартами, жили лучше, чем дома, построенные до внедрения Кодекса HUD.33 Исследования показывают, что характеристики нового жилья заводской постройки сопоставимы с характеристиками жилья, построенного на месте. Например, в своем обзоре заводского жилья в прибрежных районах Феннер и др. штат что «собственники и строительные компании обнаружили, что сборные конструкции позволяют перестраивать дома по доступной цене, эффективно и быстро. Кроме того, новые сборные блоки могут быть такими же ветро- и сейсмоустойчивыми, как построенные на месте здания, сводящие к минимуму влияние сильных климатических явлений.”34 В некоторых случаях стихийные бедствия стали катализатором инноваций и повышения устойчивости к стихийным бедствиям. После урагана «Сэнди» Управление мэрии Нью-Йорка по операциям по восстановлению жилья и программа Build It Back израсходовали часть средств на восстановление после стихийных бедствий в рамках Блочного гранта на развитие сообществ для строительства примерно 100 односемейных модульных домов. Успешно начав модульное строительство, город теперь включает модульное строительство в свои более широкие планы по созданию доступного жилья.35 год

Несмотря на значительные преимущества заводского жилья, традиционное строительство на территории остается преобладающим. На пути более широкого использования промышленных и модульных корпусов стоят многочисленные препятствия и проблемы.

Dawkins et al. напишите, что рыночные факторы, такие как «региональное положение, плотность населения, средний доход семьи, существующий инвентарь произведенных единиц жилья и близость к промышленным домам», взаимодействуют с нормативные ограничения и «местные представления о промышленном жилье, влияющие на предложение готового жилья.”36

Зонирование. Хотя жилищные условия согласно Кодексу HUD не подпадают под действие местных строительных норм и правил, местные постановления о зонировании представляют собой серьезное препятствие для размещения промышленных домов. Некоторые местные постановления запрещают изготовление жилищное строительство напрямую, в то время как другие ограничивают разрешенные места или вводят дополнительные стандарты проектирования.37 Dawkins et al. сообщают, что «отсутствие законного зонирования, обременительных сборов, разрешений, нормативов снеговой нагрузки, правила пожарной безопасности, правила зонирования, правила подразделения, стандарты архитектурного проектирования и экологические нормы »влияют на размещение готовых домов.38 Ограничения по местному зонированию также могут создавать барьер для ADU, будь то заводские или построенные на месте, потому что во многих сообществах есть прямой запрет на вспомогательные конструкции. Противодействие ADU может быть вызвано опасениями по поводу новых, возможно временных жителей, а также более высокой плотности населения. развитие и связанные с этим нагрузки на движение, парковку и инфраструктуру.39

Домовладельцы могут приобрести дополнительные жилые единицы заводского изготовления и разместить их на своей собственности, если это разрешено местными правилами зонирования. Фотография любезно предоставлена ​​Macy Homes, Inc., Вентура, Калифорния

Разрешения и коды. Несмотря на то, что Кодекс HUD вытесняет местные нормы для промышленного жилья, корпус, построенный на заводе, не соответствует Кодексу HUD, должен соответствовать местным кодексам, что может создать препятствия, препятствующие размещению построенного на заводе жилья. дома. Строителям заводов может потребоваться получение разрешений на строительство до начала строительства, а затем управление и координация как заводских, так и местных инспекций в процессе строительства, что может быть обременительным.В большинстве штатов требуется сторонняя государственное агентство по заводскому контролю модульных конструкций.40

Отрицательное восприятие. Из-за негативных стереотипов о качестве производимого жилья и его ассоциации с жителями с низкими доходами местные органы власти и жители сообществ могут счесть это нежелательным. Жилье заводской постройки имеет репутацию «уродливого, дешевого, некачественного варианта», но по эстетике и качеству оно становится все более неотличимым по эстетике и качеству от жилья, построенного на месте.41 год Такие инновации, как увеличенный уклон крыши, использование традиционных кровельных и сайдинговых материалов, а также модели двухэтажных домов позволяют строящемуся на заводе жилому комплексу вписаться в кварталы, преимущественно состоящие из построенных на месте домов42. Несмотря на эти улучшения, негативное восприятие и устаревшие постановления ограничивают предложение заводских вариантов.

Дизайн. Хотя дизайн является критически важным элементом любого строительного проекта, Абу-Халаф отмечает, что проекты домов, построенных на заводе, должны быть даже более эффективными и точными, чем проекты домов, построенных на месте.Фабрика строительство часто полагается на низкоквалифицированный персонал, выполняющий повторяющиеся задачи, и оставляет мало возможностей для корректировок и переделок после запуска производства. Эти ограничения увеличивают важность точного проектирования. Природа Строительство заводских домов связано с уникальными конструктивными проблемами, в том числе с тем, что дом или его составные части должны быть спроектированы для транспортировки на объект.43

Проблемы с доставкой. Транспорт сам по себе может стать препятствием для заводского строительства.Доставка в отдаленные районы может быть сложной или дорогостоящей. (Часто это те же самые места, куда может быть доставлена ​​доставка материалов для строительного жилья. Большие грузовики могут с трудом передвигаться по густонаселенной городской местности. Стоимость транспортировки, а также стоимость и логистика использования крана, который в некоторых случаях необходим для сборки, могут частично компенсировать экономия, которую дает заводское строительство44. Транспортным департаментам в некоторых юрисдикциях также могут потребоваться специальные разрешения на транспортировку и доставку.

Финансирование. Незнание уникальных особенностей заводского жилья создает препятствия для финансирования его строительства и покупки. Что касается ссуд на строительство, кредиторы могут воспринимать строительство заводского жилья как более высокий риск и поэтому берут больше, чем за сопоставимое, но более привычное жилье, построенное на месте. Ключевое различие между домами, построенными на месте и построенными на заводе, которое может объяснить это восприятие, заключается в том, что для строительства жилья на заводе требуется кредиторы должны предоставить большую часть общей стоимости авансом, а не выплачивать средства в рассрочку по мере того, как строительство достигает ориентиров.45

Лоис Пэррис занимала должность первого президента совета директоров производственного жилищного кооператива региона Лейкс, когда в июне 2000 года община стала общиной, принадлежащей жителям (ROC), и с тех пор она помогла внедрить модель ROC в масштабах всей страны. Фотография любезно предоставлена ​​ROC USA / Mike Bullard

Многие владельцы искусственного жилья финансируют свою покупку за счет движимого имущества или имущественной ссуды.Покупатели могут использовать ссуду на движимое имущество или личную собственность для финансирования строительства дома, который будет расположен на земле, которой они не владеют, как в случае Сообщество искусственного жилья46. Ссуды Chattel обычно дороже, чем ипотека на недвижимость — согласно исследованию Гудмана и Ганеша, примерно на 4,4 процентных пункта в год больше. Гудман и Ганеш также обнаружили, что многие заемщики, берущие ссуду на движимое имущество, могли иметь право на получение ипотеки. В большинстве случаев заемщик, финансирующий промышленный дом в качестве недвижимости с помощью ипотеки, также должен владеть землей, на которой он размещен.По оценкам Гудмана и Ганеша, в национальном масштабе около 53% новых домовладельцев владели землей и могли иметь право на ипотеку, но вместо этого финансировали свой дом за счет ссуды на личную собственность. Они отмечают, что, хотя многие заемщики могут выбрать более дорогую ссуду на движимое имущество ради удобства, некоторые могут не знать об альтернативном варианте с более низкой ставкой47.

По-прежнему существует потребность в том, чтобы дома заводской постройки стали еще большим источником доступного жилья.Около 3 миллионов домохозяйств проживают в промышленных жилищных сообществах, где жители могут владеть своими домами, но арендовать землю на по данным MHI, в 2017 г. насчитывалось около 40 000 таких сообществ, сдававших землю в аренду, и большинство из них «хорошо управляются, содержатся в хорошем состоянии и предлагают много преимуществ для жителей» 49. может предложить желаемые удобства, такие как прачечные, места для отдыха и общественные места; услуги и обслуживание, такие как озеленение и уборка снега; и инфраструктура, такая как инженерные сети, дороги и парковка.50 Для тех, кто не может претендовать на получение ссуды на покупку участка, аренда земли дает возможность разместить свой дом, и, если покупка участка не финансируется, экономия на авансовых платежах может позволить покупателю приобрести более дорогое устройство51.

Однако в некоторых сообществах, арендующих землю, арендной платы может быть недостаточно для покрытия расходов на содержание инфраструктуры, и инвесторы могут не справляться с расходами на инфраструктуру, что снижает качество жизни в этих сообществах и снижает стоимость произведенных ими единиц.52 Арендаторы также уязвимы перед повышением арендной платы или продажей земли, на которой расположены их дома. Если они не могут позволить себе арендную плату или если собственность перепрофилирована новые владельцы могут столкнуться с выселением. Теоретически домовладельцы могут перевезти свои дома на новый участок, но стоимость переезда может быть непомерно высокой, поиск альтернативного участка может быть затруднен, а конструкция может оказаться невозможной. выдержать движение. В этих случаях домовладельцы могут фактически быть вынуждены покинуть свои дома.53

Одним из способов решения этих проблем было бы создание и сохранение возможностей для покупки земли арендаторами. По состоянию на 2014 год 19 штатов приняли законы, облегчающие владение резидентами54. Кэролайн Картер, Заместитель директора Национального центра защиты прав потребителей говорит, что законы штата, которые заранее уведомляют жителей о любой продаже собственности (не только в случае изменения ее использования) и позволяют резидентам делать предложения о покупке (в в частности, наиболее эффективными являются законы, требующие от собственника принятия предложения жителей, если оно совпадает с предложением стороннего участника торгов).Законы, предусматривающие налоговые льготы для владельцев, которые продают недвижимость резидентам, полезны, но менее эффективны55. Владельцы промышленных сообществ оспорили законы, предоставляющие резидентам право первого отказа или требующие от владельцев принимать соответствующее предложение от резидентов в суде, что привело к неоднозначным результатам. В 2000 г. Верховный суд штата Вашингтон вынес решение в пользу Промышленных жилищных сообществ Вашингтона, заявив, что акт, дающий арендаторам право преимущественной покупки, был «неконституционным изъятием частной собственности в частное пользование».56 Верховный судебный суд Массачусетса постановил в 1996 году, что закон, дающий арендаторам право преимущественного отказа от покупки, не является «нормативным требованием» и что этот закон «существенно продвигает законную Государственный интерес »57. Владельцы парков также выступили против продления сроков предварительного уведомления, утверждая, что ограничения на перепродажу не должны изменяться после покупки парка58.

Marilla Country Village, поселок с 145 участками недалеко от Буффало, штат Нью-Йорк, инвестировал более 250 000 долларов в улучшения с только одним повышением арендной платы на 10 долларов в месяц с тех пор, как жители перешли в собственность в декабре 2011 года. Фотография любезно предоставлена ​​ROC USA / Mike Bullard

ROC USA — это некоммерческая организация, деятельность которой направлена ​​на продвижение владения жителями промышленных домов. В настоящее время 250 кооперативов с ограниченной ответственностью входят в сеть ROC USA, жители которых владеют своими домами и равной долей в парке. имущество. Жители этих сообществ, как правило, могут удерживать плату за строительство на уровне ниже рыночных, улучшать здоровье и безопасность, взаимодействовать с другими членами сообщества и пользоваться другими экономическими преимуществами, такими как возможность продавать свои дома быстрее и по более высоким ценам.59 Создание общинных земельных трастов через некоммерческого владельца, который может контролировать землю и аренду на условиях, обеспечивающих доступность и стабильность, является еще одной стратегией для защита жителей60. Общины, находящиеся в собственности жителей, и общинные земельные фонды, однако, представляют лишь небольшую часть сообществ искусственно созданных домов. Согласно отчету Фредди Мака, только около 2,4% Промышленные жилые кварталы принадлежат резидентам61

Чтобы увеличить объем строительства заводского жилья, федеральные, государственные и местные чиновники могут выявить и устранить ненужные правила и ограничения.HUD недавно снизил нормативную нагрузку на промышленное жилье в HUD Код. С марта 2016 года HUD выпустил правило, регулирующее функции, которые могут быть выполнены на месте, поэтому производителям не нужно запрашивать предварительное одобрение HUD. HUD продолжает оценивать лучший способ регулирования этой конструкции, чтобы гарантировать безопасность потребителей и минимизация нормативного бремени.62 Кроме того, несколько действующих правил, когда они будут окончательными, устранят нормативное бремя, связанное с производством определенных конструкций, таких как многоэтажные дома, гаражи и гаражи. дома, готовые к навесу, и некоторые функции, такие как доступные душевые и безбаквальные водонагреватели.Главный исполнительный директор MHI Лесли Гуч говорит, что «должен быть единый процесс обновления кода HUD в гибкой и удобной форме. эффективный способ », чтобы идти в ногу с отраслевыми инновациями.63

Государственные и местные органы власти могут расширять зоны, зонированные для размещения домов заводской постройки, включая промышленные дома и ADU (см. Дополнительные жилые единицы для доступного жилья ») 64 По состоянию на 2011 г., Dawkins et al. отметили, что «более чем в половине штатов требуется, чтобы [d] населенные пункты допускали наличие подразделений HUD-Code где-нибудь в пределах местных юрисдикций.”65 населенных пунктов могли скорректировать кодексы, чтобы разрешить промышленное и другое жилье заводской постройки, что, возможно, могло бы увеличить предложение доступного жилья в этих юрисдикциях. В населенных пунктах также могут быть смешанные типы жилья, в том числе построенные на заводе жилищное строительство, так что произведенное жилье не просто разделено на отдельные участки или парки, но более полно интегрировано в сообщества66

Федеральное агентство жилищного финансирования помогает решать финансовые проблемы с помощью программы «Обязанность обслуживания» (DTS).DTS требует, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac способствовали вторичному рынку ипотечных кредитов на жилье для очень низких, Семьи с низкими и средними доходами в определенных секторах рынка, включая промышленное жилье67. Для дальнейшего расширения возможностей финансирования для индивидуальных домовладельцев Гудман и Ганеш предлагают политикам изучить способы облегчить для покупателей готовых домов оформление своих покупок недвижимостью, а не движимым имуществом, чтобы они могли получить более доступные ссуды.68

Финансируемые государством предприятия также использовали свое влияние на рынке, чтобы побудить заемщиков ввести определенные меры защиты арендаторов. Freddie Mac, например, «стремится усилить защиту арендаторов в MHC. [промышленные сообщества домов] »посредством нормативных актов, устанавливающих минимальный набор требований к арендодателю для получения кредита на MHC, чтобы претендовать на получение кредита DTS, включая 30-дневное письменное уведомление об увеличении арендной платы и 5-дневный льготный период для арендные платежи.Эти требования могут быть реализованы законами штата или добровольно приняты в договоре аренды69. Комментарии к этим постановлениям со стороны промышленных предприятий жилищного строительства свидетельствуют о несогласии и предпочтении « вариант финансирования, не ограниченный требованиями к аренде площадок »70. В некоторых штатах уже есть законодательство, требующее от домовладельцев надлежащего уведомления или помощи при переезде, если владелец парка решит продать его.71 (см.« Поддержка программ » Энергоэффективное модульное и промышленное жилье ».) Однако переезд может иметь негативные последствия, такие как транспорт, плата за размещение, трудности с поиском нового участка и социальная неспособность.72 В некоторых случаях владельцы Сообщества искусственных домов предпочитают большую гибкость, чем позволяют существующие требования. Например, Ассоциация промышленного жилья Флориды поддерживает закон, разрешающий рассылку уведомлений о выселении почтой первого класса и отправляется к входным дверям, а не по почте заказным письмом.73 Промышленное жилищное строительство также работало с Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы разработать стандартное финансирование для промышленных домов с определенными популярными характеристиками через механизм финансирования под названием CrossModTM. Гуч говорит, что это развитие является «огромным шагом» для промышленного жилья, потому что «впервые в истории дома HUD Code могут претендовать на обычное финансирование и оцениваться вместе с домами, построенными на месте». 74

111 семей из кооператива промышленного жилищного строительства региона Лейкс в Белмонте, штат Нью-Гэмпшир, с июня 2000 года пользуются безопасным кооперативным землевладением. Фотография любезно предоставлена ​​ROC USA / Mike Bullard

Наконец, постоянные инновации в области строительства заводского жилья сделали его более доступным и энергоэффективным, а также более высоким по качеству, что может сделать его более привлекательным для потребителей. Инженерные достижения, делающие возможным двухэтажное жилые дома и строительные инновации, такие как навесные крыши, сделали заводское жилье больше похожим на жилье, построенное на месте, в некоторых районах и расширили количество доступных стилей.75 Улучшение материалов, например, чердак с оптимизацией затрат изоляция, которая увеличивает изоляционную ценность без непомерно высоких затрат, повышает доступность заводского жилья за счет снижения затрат на коммунальные услуги.76 Новые строительные и логистические технологии могут облегчить производство способами, которые повысить доступность. Хотя это не так широко, некоторые строители экспериментировали с использованием переработанных материалов, таких как транспортные контейнеры, а некоторые дома заводской постройки были построены с использованием технологии 3D-печати.Заводское строительство легче адаптируется к автоматизации, чем строящееся на месте жилье, а достижения в области автоматизации могут повлиять на стоимость и эффективность заводского строительства.77 С точки зрения логистики, инновации в цифровых технологиях может улучшить дизайн, точность и производительность в строительстве, а также упростить процессы.78

Заводское жилье предлагает множество преимуществ, включая более низкие производственные затраты, и открывает огромные перспективы для увеличения доступности доступного арендного жилья и жилья, занимаемого владельцами в Соединенных Штатах.Включение модульного застройка многоквартирного арендуемого жилья может обеспечить значительную экономию, которую можно передать арендаторам, и, особенно когда жители владеют землей, на которой расположены их дома, промышленные дома предлагают многообещающий путь к доступному и устойчивому домовладению для покупателей с низким и средним доходом. Современный корпус заводского изготовления может быть неотличим по внешнему виду и качеству от аналогичного корпуса, построенного на месте, и включает в себя новейшие разработки. инновации в области энергоэффективности и устойчивости к стихийным бедствиям.Однако, чтобы полностью реализовать его преимущества, директивным органам необходимо понимать и устранять постоянные препятствия, стоящие перед отраслью, такие как запретительные правила и зонирование, сопротивление населения и проблемы с финансированием, которые ограничивают строительство и размещение заводского жилья.

Стандарты HUD для промышленного жилья

Дополнительные жилые единицы заводского изготовления для доступного жилья

1. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета.«Жилищное состояние нации, 2019» 1.
2. Рения Эренфойхт. 2018. «Выходя за рамки мобильного мифа: сохранение промышленных жилищных сообществ».
3. Кэрол Галанте, Сара Дрейпер-Зивец и Элли Штайн. 2017. «Повышение доступности путем строительства по доступной цене: изучение преимуществ, препятствий и достижений, необходимых для масштабирования многосемейного строительства за пределами участка», Центр Тернера.
4. Стивен Винтер Ассошиэйтс. 2001 г. A Community Guide to Factory Building Housing , Подготовлено для Министерства жилищного строительства и городского развития США, Управление разработки политики и исследований, 13–4, 40.
5. Ричард Генз. 2001. «Зачем адвокатам нужно переосмысливать промышленное жилье», Дебаты по жилищной политике 12: 2.
6. Майкл Холлар, Дэниел Марчин и Аластер Макфарлейн. 2019. «Отчет Конгрессу о завершении строительства промышленных домов».
7. U.С. Бюро переписи населения. 2019. «Избранные характеристики новых промышленных домов, проданных и сданных в жилое пользование, в зависимости от размера дома и региона 2014–2018 гг.».
8. Ной Дж. Дерст и Эстер Салливан. 2019. «Вклад промышленного жилья в доступное жилье в Соединенных Штатах: оценка различий между типами владения и проживания промышленного жилья», Дебаты по жилищной политике 29: 6, 2.
9. Бюро переписи населения США. 2019. «Средняя цена продажи новых промышленных домов, размещенных по размеру жилья, по штатам, 2014–2018 гг.»
10. Институт промышленного жилья. 2018. «Факты о промышленном жилье за ​​2018 год: обзор отрасли».
11. Там же.
12. Ehrenfeucht.
13. Бюро переписи населения США. «Характеристики нового жилья 2018: способ строительства, односемейное жилье».
14. Бюро переписи населения США. «Характеристики нового жилья 2018: способ строительства, многоквартирные дома».
15. Национальная академия прессы.2008. Восстановление исследовательского потенциала в HUD , 67. См. Также Тодд Ричардсон. 2018. «Операция Прорыв», PD&R Edge .
16. Ахмад Абу-Халаф. 2019. «Новые размышления о проектировании, политике и производстве доступного жилья: преодоление препятствий на пути к масштабированию строительства за пределами строительной площадки», 8.
17. Ник Бертрам, Штеффен Фукс, Ян Мишке, Роберт Палтер, Гернот Штрубе и Джонатан Ветцель. 2019. «Модульное строительство: от проектов к продукции», McKinsey & Company, 12.
18. Промышленный жилищный институт.
19. Алан Шлоттман и Томас П. Бём. 2004. «Является ли промышленное жилье хорошей альтернативой для семей с низким доходом? Данные Американского жилищного исследования», подготовлено для Министерства жилищного строительства и городского развития США, Управление разработки политики и исследований, 1.
20. Интервью с Эстер Салливан, 16 октября 2019 г.
21. Бертрам и др.
22. Стивен Винтер Ассошиэйтс, 16 лет.
23. Бертрам и др., 14.
24. Там же.
25. Там же.
26. Galante et al.
27. Тереза ​​Гарсия. 2017. «Может ли модульное жилье стать доступным ответом на рост затрат на строительство?» Новоградацкий вестник налоговых кредитов VIII: X.
28. Э. Леви, М. Малленс и П. Рат. 2014. «Расширенные исследования оболочки для заводских домов, фаза 3 — прототипирование всего дома», Министерство энергетики США.
29. «Проектирование промышленных домов, сертифицированных ENERGY STAR», веб-сайт Energy Star (www.energystar.gov/partner_resources/residential_new/working/builders_developers/guidelines_plants/designing_manufactured_homes) . По состоянию на 22 октября 2019 г.
30. Том Хьюс и Брэди Пикс. 2013. «Разработка спецификаций программы энергоэффективного промышленного жилья Северо-Запада», Министерство энергетики США, Программа строительных технологий.
31. «Добро пожаловать», сайт Северо-западной программы энергоэффективного промышленного жилья (www.neemhomes.com) . По состоянию на 22 октября 2019 г.
32. Джон Р. Холл. 2013. «Промышленные домашние пожары», Национальная ассоциация противопожарной защиты.
33. Кевин М. Симмонс и Дэниел Саттер. 2008. «Правила строительства промышленных домов и торнадо во Флориде 2 февраля 2007 г.», Natural Hazards 46.
34. Андриэль Эвандро Феннер, Мохамад Ахмадзаде Разкенари, Хамед Хаким, Чарльз Дж. Киберт. 2017. «Обзор преимуществ сборных конструкций для устойчивых и устойчивых прибрежных территорий», презентация конференции, 1–3 декабря.
35. Сохранение и развитие жилищного фонда Нью-Йорка. «Модульная конструкция» (www1.nyc.gov/site/hpd/developers/modular-construction.page) . Доступ 23 октября 2019 г .; Восстановление жилья в Нью-Йорке. «Добро пожаловать в программу восстановления жилья» (www1.nyc.gov/site/housingrecovery/index.page) . По состоянию на 23 октября 2019 г.
36. Кейси Дж. Докинз, Теодор Кобель, Мэрилин Кэвелл, Стив Халлибаргер, Дэвид Б. Хаттис и Ховард Вайсман. 2011. «Нормативные барьеры на пути к размещению промышленного жилья в городских сообществах», подготовлено для У.S. Департамент жилищного строительства и городского развития, Управление разработки политики и исследований, xi – xii.
37. Там же.
38. Там же.
39. Вики Бен, Бенджамин Гросс и Джон Инфранка. 2014. «Реагирование на меняющиеся домохозяйства: нормативные проблемы для микро-единиц и дополнительных жилых единиц», Центр Фурмана Нью-Йоркского университета.
40. Абу-Халаф, 11, 16.
41. Steven Winter Associates, 9, 16, 19, 39, 58–9; Бертрам и др.
42. Дэниел Р.Манделькер. 2016. «Зонирование барьеров для промышленного жилья», The Urban Lawyer 48: 2, 239.
43. Абу-Халаф, 14; Стивен Винтер Ассошиэйтс, 16, 39.
44. Стивен Винтер Ассошиэйтс, 19 лет; Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2015. «Местные инициативы по продвижению домовладения в индийской стране», Доказательства имеют значение, (весна).
45. Абу-Халаф, 12.
46. Институт промышленного жилья. «Финансирование промышленного жилья» (www.industrialhousing.org/manufactured-homes-lender/) . По состоянию на 15 октября 2019 г.
47. Лори Гудман и Бхаргави Ганеш. 2018. «Проблемы, связанные с получением финансирования на строительство домов с использованием промышленных технологий», Институт урбанистики, 1, 4.
.
48. Ehrenfeucht, 1.
49. Институт промышленного жилья 2018; Промышленный жилищный институт. «Взгляд изнутри на промышленные домашние сообщества» (www.manufacturedhousing.org/communityinsider/) . По состоянию на 5 мая 2020 г.
50. Фред Э.Фолдвари. 2002. «Собственные сообщества и общественные ассоциации», в Добровольный город: выбор, сообщество и гражданское общество Дэвид Т. Бейто, Питер Гордон и Александр Табаррок ред. (Анн-Арбор: издательство Мичиганского университета), 268; Промышленный жилищный институт. «Победители премии« Сообщество года по аренде земли 2018 » (www.manufacturedhousing.org/2018awards-landlease/) . По состоянию на 5 мая 2020 г.
51. Анджела Колли. 2015. «Владейте домом, но не землей? Что нужно знать о сделках по аренде земли», Национальная ассоциация риэлторов.
52. Ehrenfeucht.
53. Эстер Салливан. 2018. Промышленная небезопасность: парки передвижных домов и ограниченное право американцев на размещение, Окленд: University of California Press, 16.
54. Ehrenfeucht.
55. Интервью с Кэролайн Картер, 23 октября 2019 г.
56. Промышленные жилищные сообщества против штата, 13 P.3d 183 (2000).
57. Greenfield Country Estates Tenants Assoc., Inc. против Deep, 423 Mass.81, 666 северной широты, 2 дня 988 (Массачусетс, 1996 г.).
58. Вашингтонский комитет судебной власти. 2017. «Отчет по законопроекту HB1514».
59. Пол Брэдли, электронная переписка, 22 октября 2019 г.
60. Ehrenfeucht.
61. Многосемейная компания Freddie Mac. 2019. «В центре внимания недостаточно обслуживаемых рынков: жилые дома, принадлежащие резидентам».
62. Hollar et al.
63. Электронная переписка с Лесли Гуч, 21 ноября 2019 г.
64. Ehrenfeucht.
65. Докинз и др., Xii.
66. Интервью с Эстер Салливан.
67. «Обязанность служить», веб-сайт Федерального агентства жилищного финансирования (www.fhfa.gov/PolicyProgramsResearch/Programs/Pages/Duty-to-Serve.aspx) . По состоянию на 15 октября 2019 г.
68. Гудмана и Ганеша, 4.
69. Многосемейная компания Freddie Mac. нет данных «Защита арендаторов в промышленных жилищных сообществах», В центре внимания недостаточно обслуживаемые рынки.
70. Федеральное агентство жилищного финансирования.2016. «Обязанность предприятия обслуживать недостаточно обслуживаемые рынки», Федеральный регистр 81: 250, 96256.
71. Ehrenfeucht.
72. Интервью с Эстер Салливан; Салливан 2018, 16.
73. Риэлторы Флориды. 2020. «Законы могут измениться для владельцев мобильных домов».
74. Электронная переписка с Лесли Гуч.
75. Бен Нельмс. 2013. «Инновации в дизайне в промышленных домах», запись в блоге от 15 мая.
76. Министерство энергетики США. 2014 г.«Оптимизированное по стоимости решение по изоляции чердаков для домов заводской постройки».
77. Джозеф Ниламкавил. 2009. «Автоматизация в индустрии сборных модульных конструкций», Институт исследований в строительстве; Конструкции сокола. нет данных «Структурированный транспортный контейнер: экологически чистый бизнес-выбор»; Орбитальные системы. 2019. «Будьте готовы развернуть дом с 3D-печатью, вне сети».
78. Бертрам и др., 25.