Как правильно различать жилье класса эконом, комфорт и бизнес?

Эконом-класс

Отделка внутренних общественных зон: штукатурные стены, пол покрыт керамогранитной плиткой (недорогие коллекции от российских производителей), типовые почтовые ящики, часто экономят на отделке лестниц — оставляют бетон. Обязательно присутствует помещение для консьержа, так как территория не охраняется.

Дизайн-проект общественный зон, как правило, отсутствует. Даже если есть дизайн-проект, то он крайне лаконичный. Для украшения общественных зон могут использоваться декоративные панно.

В домах эконом-класса не будет быстрых бесшумных лифтов от зарубежных производителей, красивых мест общего пользования.

В эконом-классе готовая отделка в квартирах предлагается с использованием максимально бюджетных материалов, в том числе использование линолеума. В то же время выполнение ремонта в панельном доме обходится дешевле — не надо возводить стены, меньше материалов уходит на выравнивание стен и полов.

Комфорт-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли или не выше ступени от земли, двери — из стеклопрозрачных конструкций. Одна из опций комфорт-класса — возможное наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  

В комфорт-классе обязательно наличие кодового замка и домофона, видеокамеры. Не обязательно наличие помещения для консьержа, так как могут быть установлены системы доступа по картам и системы видеонаблюдения. В ряде случаев дворы в ЖК комфорт-класса огорожены. Ограждение зависит от концепции ЖК и местоположения.

В комфорт-классе используются бесшумные скоростные лифты отечественных производителей или созданными по зарубежным технологиям, но на территории РФ, как правило это «Мос Oтис» или LG.

Обычно количество квартир на лестничной площадке — не более 9.

Метражи и площади в квартирах комфорт-класса: здесь точно будут потолки от 2,8 до 3,1 м, кухня не менее 8 квадратных метров, качественное остекление уровня REHAU, KBE, на котором застройщик не сэкономит. Благодаря шагу колонн — 3-3,3 метра — комнаты получаются широкими и светлыми.

Если вы выберете квартиру с отделкой, то смело можете хвастать знакомым, что квартира вам обошлась минимум тысяч на 700 дешевле, ведь застройщик все те отделочные материалы, что купили бы и вы — купит в 1,5-2 раза дешевле, не станет переплачивать мастерам — они работают на оптовом заказе, что обходится дешевле, а также гарантирует качество ремонта — потому что работает с проверенными бригадами.

Отделка в комфорт-классе: обои под покраску, ламинат не ниже 32 класса в жилых комнатах, на кухне и в санузлах — керамическая плитка, бесшовные натяжные потолки. Застройщик предусматривает большое количество розеток, выполняет разводку линий связи телевидения и телефонии. В санузлах — проводка труб под ванну, раковину, унитаз и стиральную машинку.  

В Комфорт-классе в домах опционально возможно расположение подземного паркинга.

Относительно класса комфорт «плюс» важно заметить, что принципиальных различий между ним и обычным комфортом нет, ведь приставка «плюс» по факту является приятным бонусом, дополнением, «вишенкой на торте» всего проекта.

Бизнес-класс

Входы в подъезды должны быть выполнены на уровне земли. Наличие сквозных подъездов с выходами на улицу и во внутренний двор.  В проекте дома бизнес-класса может быть застекленное лобби для попадания во двор. Обязательно наличие собственной системы охраны — видеонаблюдение, пост охраны при входе в дом, во двор, на въезде в паркинг.

Для повышения привлекательности дома обычно выполняют архитектурную подсветку входной группы и фасада.

Бизнес-класс характеризует дорогая отделка входных групп (керамогранит, дизайнерские светильники), которая подчеркивает класс жилья. Марки лифтов — Thyssen Krupp, KONE, Monitor, LG. Также будет отличаться внутренняя отделка лифтов — в бизнесе появляются большие зеркала, керамогранитный пол, дизайн кнопок на панели.

В бизнесе подземный паркинг обязателен. Закрытый паркинг и парковочные места на придомовой территории должны обеспечивать не менее одного парковочного места на квартиру, а лучше 1,5-1,7, что очень удобно для семей с несколькими машинами.

За счет наличия подземного паркинга в бизнес-классе меняется конструктив дома, увеличивается шаг пилона — это расстояние между несущими колоннами. Планировка получается максимально свободной — если в комфорте остаются колонны, которые нужно учитывать при возведении стен или обыгрывать в дизайне квартиры, то в бизнесе их число минимально. Застройщики могут и вовсе прятать пилоны в межквартирные стены. В этом случае покупатель получает пустое пространство с обозначенными «мокрыми точками».

В домах бизнес класса не бывает маленьких кухонь, если они являются отдельным помещением, то кухня не будет меньше 12 квадратных метров. Если в квартире больше трех комнат, то появляется второй гостевой санузел. Также в бизнесе есть master bedroom — спальня родителей с примыкающим санузлом. Сегодня это решение начинают подхватывать и застройщики комфорт-класса — для многокомнатных квартир (4 и более комнат).

Наличие отделки квартир покупателей бизнес-класса не интересует: ремонт выполняется в соответствии со своими предпочтениями по дизайн-проектам.

Количество квартир на лестничной площадке — не более 7, чаще 4-5.

Классический «бизнес в большей степени ориентирован на семейных людей, поэтому в ассортименте представлены многокомнатные квартиры. Доля 3- и 4-комнатных квартир в проекте может достигать 25% и более.

Поскольку покупатели бизнес-класса в подавляющем числе случаев семейные люди, то квартиры они приобретают либо для собственного проживания, либо для детей. Соответственно метраж покупаемого ими жилья начинается от 100 квадратных метров.

В бизнес-классе не бывает квартир с потолками ниже трех метров. Далее только варианты: 3.1, 3.3, второй свет, двухуровневые, пентхаусы.

Для бизнес-класса характерно высококачественное остекление — количество камер стеклопакета (улучшенная шумоизоляция), использование стекол со специальным покрытием (энергосбережение, затемнение, когда с улицы не видно, что в квартире).

В доме бизнес-класса к услугам жильцов и видеодомофоны, и система управления доступом, и закрытые огороженные территории. Могут быть ограничения (огороженные территории, меньшая обеспеченность по машиноместам из-за местоположения объекта, особенности инженерных сетей), особенно если дом находится в историческом центре города.

Собственная служба эксплуатации представлена консьерж-службой, которая заботится о комфорте, безопасности проживающих, уюте и чистоте, может работать в круглосуточном режиме.

Типы жилых домов: различия технологий и качество

1. Технология строительства. Возведение жилых домов эконом-класса осуществляется по более простой сборной технологии строительства с применением железобетонных панелей или блоков, изготовленных на заводе и собранных на строительной площадке при помощи соединительных элементов. При строительстве жилых домов комфорт-класса, как правило, применяется монолитная технология. Каркас здания заливается непосредственно на строительной площадке. Данная технология более сложна, требует привлечения высокопрофессионального труда, осуществляется в сложных погодных условиях, в зимнее время требует обеспечение прогрева бетона, что ведет к высокой себестоимости проекта.

Различия в технологии строительства состоят в: — Дома, построенные по сборной технологии, имеют соединительные швы. Наличие подверженных деформациям швов между элементами здания (межпанельных швов) являются проблемой от того, что в следствие усадки здания на них образуются трещины и щели, через которые попадает влага в помещение. Поэтому в углах и на стыках плит возможно проникновение влаги в комнату, стены сыреют, разводится плесень. Согласно строительным правилам и нормам в ходе эксплуатации здания в таких домах должна проводится регулярная герметизация швов. Ведь здание оседает, между плитами появляются новые пустоты. Такие особенности являются нормальными для панельных жилых домов.

— Построенное по монолитной технологии здание имеет бесшовный каркас и практически не подвержено усадке. Поэтому таким негативным моментам как промерзания швов, их разрушение, протечки, сырость дома комфорт-класса не подвержены. Срок службы домов комфорт-класса – от 150 лет. В таких домах комфортно жить и через 20, и через 30 лет, в то время как срок службы панельных домов ограничен 50 годами и износ здания происходит быстрее.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске
Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске

2. Звукоизоляция квартиры. Обеспечить абсолютную звукоизоляцию в многоквартирном доме достаточно сложно. Но и многоквартирный дом может быть достаточно комфортным и спокойным. Панельные жилые дома и дома из газобетона уступают по звукоизоляции монолитным и кирпичным. В домах эконом-класса слышно, что происходит у соседей и на улице. Кирпичные и монолитные стены обеспечивают гораздо лучшую звукоизоляцию. В монолитных домах звуки из соседних квартир также проникают, но в меньшей степени.

Болезненная для всех покупателей квартир в новостройках проблема звукоизоляции может быть уменьшена за счет снижения социальной нагрузки на дом — сокращения числа жителей дома путем сокращения числа малогабаритных квартир, в том числе миниатюрных студий, где порой проживает столько же человек, сколько в полноценной двухкомнатной квартире. Высокая концентрация жителей в соседствующих помещениях неизбежно ведет к высоким шумовым эффектам.

Распределение квартир по нескольким подъездам, сокращение числа квартир на этаже в домах комфорт-класса также улучшает качество жизни в доме, сокращая шумы со стороны мест общего пользования.

Улучшение звукоизоляционных свойств зданий достигается и путем устройства межквартирных стен, а также стен, граничащих с подъездом, из кирпича, установки двухкамерных стеклопакетов.

Межэтажная звукоизоляция в домах комфорт-класса улучшается за счет устройства единой бесшовной конструкции межэтажных перекрытий вместо сборной конструкции из заводских железобетонных плит перекрытий, прокладки звукоизоляционного материала под цементно-песчаной стяжкой.

3. Межэтажные перекрытия. В панельных домах перекрытия состоят из железобетонных плит заводского изготовления. В домах комфорт-класса единая бесшовная конструкция межэтажных перекрытий вместо сборной конструкции из заводских железобетонных плит позволяет улучшить звукоизоляцию.

4. Планировки квартир. В домах эконом-класса часто удлиненные узкие комнаты, маленькие кухни. Это связано с тем, что снижение себестоимости строительства достигается за счет оптимизации использования материалов. При попытке исправить ситуацию жильцы узнают, что в стены в квартире несущие и сделать перепланировку невозможно. На этапе строительства покупателю сложно оценить ширину комнат, поэтому комнаты-вагоны становятся неприятным сюрпризом при получении квартиры от застройщика. Покупая квартиру в доме эконом-класса следует ознакомиться с кладочным планом помещений, на котором указаны все размеры. Либо увидеть квартиру в живую.

В домах комфорт-класса комнаты более широкие, кухни большие, планировки не стандартные. Как правило, возможно изменение планировок квартир на этапе строительства.

5. Высота потолков. В домах эконом-класса высота потолка составляет 2,5 м. То есть до потолка можно дотянуться рукой. В таких квартирах установка натяжных потолков не желательна, так как приведет на нарушению строительных норм, применяемых к минимальной высоте потолка в жилых помещениях и сделает проживание некомфортным.

В домах комфорт-класса высота потолков – от 2,6 м., и чаще составляет 2,7 м. и выше. То есть в таких домах высота этажа на 10% выше, чем в домах эконом-класса.

6. Фасад здания. Дома эконом-класса окрашиваются фасадными красками. Из-за воздействия внешней среды через 2-3 года краска на фасаде меняет свой внешний вид. Данные особенности не являются признаком некачественно выполненных работ. Это нормальный износ здания для данного типа жилья. Случаи изменения внешнего вида фасада здания не являются гарантийными, так как подпадают под определение «естественного износа здания» и соответствуют срокам, устанавливаемым заводами-изготовителями красок.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске

Фасады домов комфорт-класса выполняются чаще из керамогранита, иногда – из кирпича. Такие материалы долговечны и будут выглядеть красиво десятилетиями. Что, конечно, отражается на товарном виде здания – квартиры в таких домах не теряют в цене многие годы. Помимо того вентилируемый фасад или кирпич повышают теплоизоляцию здания, препятствуют теплопотерям.

Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2015 г. п. в г. Петрозаводске
Жилой дом комфорт-класса 2015 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом  комфорт-класса 2002 г. п. в г. Петрозаводске

7. Количество малогабаритных квартир-студий. В домах эконом-класса доминируют малометражные квартиры студии, в том числе с одним окном. Трех- и четырехкомнатные квартиры в таких домах не пользуются спросом. Поэтому общее количество квартир увеличивается и, как следствие, увеличивается число жителей дома и количество автомобилей на прилегающей территории.

Большое количество людей, находящихся в смежных помещениях, приводит к росту шумовых эффектов. Данный тип жилья чаще рассматривается покупателями как временное. Поэтому состав жильцов часто меняется, много квартир сдаются в аренду. Обратите внимание на план этажа жилого дома.

В домах комфорт-класса большее количество трех- и четырехкомнатных квартир семейного типа. Поэтому количество квартир и проживающих лиц в доме меньше и соседи редко слышат друг друга.

Для сдачи в аренду квартиры в домах комфорт-класса приобретаются редко. Планы этажей таких домов публикуются на сайтах застройщиков как одно из преимуществ проекта.

8. Количество парковочных мест. Расчет количества мест для автомобилей ведется, исходя из установленных местными органами нормативами. В среднем по России, в том числе в Карелии, показатель составляет 330 автомобилей на 1000 жителей (33%). В расчет не принимаются непредназначенных для парковки проезды, газоны и прочие места, не обозначенные как места для парковки автомобилей. В проектах комфорт-класса показатель обеспеченности жилья машиноместами может достигать 70% за счет устройства гаражных боксов, крытых парковок под зданием, огранизованных асфальтированных стоянок на прилегающей территории.

9. Подъезды жилых домов. В домах эконом-класса отделка подъездов выполняется из материалов нижнего ценового диапазона. Большое количество квартир негативно сказывается на состоянии подъездов.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске

В домах эконом-класса сокращены площадь мест общего пользования, площадь остекления за счет коридорного типа подъездов с организацией общего холла. На этаже в таких домах может размещаться до 20-25 квартир, входы в которые организуются с общего коридора.

Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске

В домах комфорт-класса подъезды более просторные, отделка выполняется более интересная, применяемые материалы разнообразны. Для сокращения количества квартир на площадке жилой дом разделяется на несколько секций (подъездов) с установкой дополнительных лифтов, организацией лестничного пространства, устройство дополнительных оконных проемов. Данные меры позволяют уменьшить социальную нагрузку на места общего пользования, лифтовое оборудование и сделать проживание более комфортным. Потеря продаваемых площадей за счет подъездов, лестничных площадок, дополнительные объемы остекления, затраты на лестничные марши, отделку мест общего пользования увеличивает себестоимость проекта, но позволяет создать более приятные условия для жизни.

Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске

10. Стены между квартирой и подъездом. При коридорном типе подъезда стены между квартирой и подъездом могут быть не несущими. В таком случае проживающие в квартире будут слышать происходящее в подъезде. В домах комфорт-класса стены между подъездом и квартирой выполняются из монолитного железобетона или кирпича.

11. Межквартирные стены. В домах комфорт-класса межквартирные стены могут выполняться из кирпича, что значительно улучшает звукоизоляцию.

12. Входные двери в квартиры. В домах эконом-класса входные двери устанавливаются металлические, упрощенной конфигурации. В домах комфорт-класса входные двери устанавливаются с дверным полотном улучшенной звукоизоляции и облицовываются МДФ-панелями или другим декоративным материалом.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске

13. Остекление балкона. В домах комфорт-класса выполняется панорамное остекление балкона. Балконы проектируются более широкими с целью создания возможности проведения досуга. В домах эконом-класса доминируют типовые приставные балконы и лоджии шириной в 1 м.

Жилой дом 2014 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске
Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2015 г. п. в г. Петрозаводске

14. Система отопления. В домах эконом-класса чаще применяется стояковая система отопления, при которой рядом с окном в каждом помещении проходят вертикальные трубы отопления, радиаторы устанавливаются алюминиевые. При такой системе поквартирный учет потребления тепла невозможен. В жилых домах комфорт-класса используется коллекторная система отопления, при которой в квартире есть один стояк отопления, разводка труб отопления выполняется от коллекторного ящика в конструкции пола с нижним подключением приборов отопления, радиаторы устанавливаются стальные. При данной системе на коллекторе устанавливается индивидуальный прибор учета тепла, что позволяет экономить на коммунальных платежах.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске

15. Подготовка помещений под «чистовую» отделку.

Подготовка под «чистовую» отделку в домах комфорт-класса включается в себя более широкий перечень работ. Дополнительно в квартире может быть выполнена:
— установка перегородок в соответствии с пожеланиями покупателя на этапе строительства, что позволяет заказчику поставить перегородки из камня, сразу оценить размер помещений и избежать работ по перепланировке квартиры, дополнительных дорогостоящих работ по оштукатуриванию установленных после сдачи дома перегородок, электромонтажных работ по прокладке сетей в перегородках и позволит сохранить подъезд жилого дома чистым и аккуратным;
— оштукатуривание поверхностей всех стен штукатурными смесями при помощи штукатурных станций,
— устройство оконных откосов и установку подоконников,
— установка розеток и выключателей, в том числе в перегородках, по евростандарту,
— установка счетчика потребления тепловой энергии.

Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске
Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске

16. Отделка квартир «под ключ» от застройщика.

Отделка «эконом-класса» включает в себя:
— покрытие пола из линолеума или ламината 31 класса,
— оклейку стен бумажными обоями,
— в санузле и ванной комнате открытый монтаж разводки труб водоснабжения и канализации,
— установку в ванной комнате ванны на ножках, раковины с пьедесталов, поворотного крана для раковины и ванной с душевой лейкой,
— в ванной комнате и санузле устройство панели из глазурованной плитки по контуру ванны и на ширину умывальника высотой 1,8 метра. По остальным стенам цоколь из глазированной плитки высотой 0,15 метра, выше масляная окраска высотой 1,8 метра.
— щитовые межкомнатные двери,
— окраску труб отопления,
— затирку потолка с клеевой окраской.

Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске
Жилой дом 2015 года постройки в г. Петрозаводске		Жилой дом 2016 года постройки в г. Петрозаводске

Отделка «комфорт-класса» включает в себя:
— покрытие пола из плитки и ламината 32 или 33 класса на выбор покупателя с установкой переходных планок,
— оклейку стен виниловыми или флезилиновыми обоями или обоями под покраску с последующей окраской,
— в санузле и ванной комнате скрытый монтаж разводки труб водоснабжения и канализации в коробах,
— установку в ванной комнате ванны на ножках с облицовкой плиткой керамической или установкой экрана пластикового, раковины с тумбой, смесителей отдельно для раковины, ванны,
 — в ванной комнате и санузле облицовку пола, а также стен от пола до потолка плиткой керамической с добавлением декоративных элементов,
— ламинированные межкомнатные двери,
— натяжной потолок с установкой приборов освещения, потолочных карнизов.

Жилой дом комфорт-класса 2015 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске
Жилой дом комфорт-класса 2016 г. п. в г. Петрозаводске		Жилой дом 2014 года постройки в г. Петрозаводске

Каждому свой дом.
Квартиры в панельных новостройках подойдут тем, у кого ограничен бюджет, а цена квартиры стоит на первом месте. Чаще всего это молодые люди, для которых приобретаемая квартира будет первой. По данным экспертов, покупатели квартир в монолитных и кирпично-монолитных домах комфорт-класса в большей степени смотрит на качественные характеристики дома, а бюджет покупки может быть на втором месте. Как правило, это покупатели, ранее уже приобретавшие недвижимость и улучшающие свои жилищные условия.

Минстрой утвердил критерии стандартного жилья вместо эконом-класса. Комментарий Н.Б. Косаревой

Дата публикации: 18.06.2020

18.06.2020

В России больше не будут возводить жилье экономического класса, вместо него вводится понятие «стандартное жилье», требования к которому утвердил Минстрой.

Один из основных критериев – чистовая отделка, включая установку металлических входных дверей, кухонной плиты и сантехники. Коммерческие застройщики не обязаны следовать приказу министерства, но, как показывает практика, доля квартир, сдающихся под ключ или требующих минимального ремонта, растет примерно на 10% в год.

Юридически отказ от термина «жилье экономического класса» произошел еще 2,5 года назад, когда Владимир Путин подписал 506-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». В нем говорилось, что вместо эконом-класса будут употреблять понятие «стандартное жилье», а Минстрою предписывалось выпустить нормативный акт, который установит требования к таким объектам, в частности, максимально допустимые размеры домов и квартир. Подобное уточнение не случайно: понятие «стандартное жилье» (как и ранее эконом-класс) в законодательстве используется для квартир и домов, которые государство должно предоставлять льготникам, напоминает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Власти могут либо построить это жилье самостоятельно, либо выкупить у застройщиков, если оно соответствует заявленным критериям.

Минстрой перечислил критерии в новом приказе, который вступил в силу 6 июня 2020 года. В нем, в частности, говорится, что к категории стандартного жилья относятся индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. метров, расположенные на земельном участке размером не более 15 соток, блоки площадью до 130 кв. метров в составе жилого дома блокированной застройки, а также квартиры общей площадью не более 100 кв. метров. Причем квартира должна находиться в многоквартирном доме, в котором обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов и которому присвоен класс энергетической эффективности не ниже B. Примечательно, что к жилью эконом-класса ранее относили дома и блоки большей площади – до 200 кв. метров. А для квартир был установлен как минимально допустимый размер (20 кв. метров), так и максимальный (150 кв. метров). В новом приказе Минстроя нижняя граница для квартир отсутствует. Однако в нем есть другое принципиальное новшество – требования к внутренней отделке жилых помещений.

В доме или в квартире, относящейся к стандартному жилью, должна быть установлена металлическая входная дверь, а также межкомнатные двери с фурнитурой. У окон должны быть подоконники, а стены выровнены и окрашены либо оклеены обоями. Также выровнены и окрашены должны быть потолки или же в качестве альтернативы установлены подвесные потолочные конструкции. При этом поверхность потолков и санузлов должна быть выполнена из влагостойкого материала, уточняется в документе. На полу в комнатах необходимо наличие напольного покрытия, а в санузлах – керамической плитки. Также там должны быть установлены сантехника и смесители и проведен свет.

Кухни в стандартном жилье могут быть как отдельные, так и объединенные с жилой комнатой, а также кухни-ниши. Но в любом случае их нужно оборудовать мойкой и тумбой под мойку, а также плитой (или варочной панелью и духовым шкафом). В Минстрое считают, что более четкие и расширенные требования к жилью, которое строят для госнужд, позволят поднять качественные характеристики новых домов и квартир на более высокий уровень, а также послужат ориентиром для коммерческих застройщиков, конкурирующих за покупателя.

Участники рынка согласны, что понятие «эконом-класс» вызывало негативные коннотации. У россиян оно ассоциировалось с бетонными коробками, жилыми «муравейниками» с плохой планировкой, высокой слышимостью и отсутствием элементарного благоустройства. Кроме того, о таком жилищном строительстве трудно было рассказывать зарубежным партнерам, поскольку в международной практике нет термина «эконом-класс», и на английский язык его обычно переводили как social housing, а за границей это, как правило, дома для социально неблагополучных членов общества. По словам управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, иностранцы не всегда понимали, что на самом деле речь идет о массовом сегменте жилья, которое соответствует требованиям ОЭСР и ООН-Хабитат к доступному жилью – affordable housing. С появлением новой и более адекватной терминологии делать доклады и презентации на международных выставках и форумах будет проще.

Хотя требования к стандартному жилью, перечисленные в приказе Минстроя, не являются обязательными для коммерческих застройщиков, доля квартир с чистовой отделкой на рынке постоянно растет: по оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, последние четыре года примерно на 10% в год. Конечно, пока еще не так просто найти квартиру с плитой, духовым шкафом или металлической входной дверью, но тенденция очевидна, а в условиях нестабильности экономики спрос на такой продукт может начать расти быстрее. «Преимущество готовой отделки в том, что клиент быстрее переедет в новую квартиру. При этом расходы на ремонт включены в стоимость, они в среднем на 30% ниже, чем на аналогичный ремонт своими силами», – поясняет Цветов. По оценкам экспертов, в Москве в массовом сегменте уже порядка 50% квартир продаются с отделкой под ключ, а у некоторых компаний доля таких объектов доходит до 80–85%.

Московская перспектива от 18 июня

Структурное направление: 

Рынок недвижимости

Тема: 

Стратегии и программы развития городов

Жилищная политика

Регион: 

Российская Федерация

Категория: 

Пресса

Какие существует классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры — Новостройки

На рынке современного первичного жилья каждый может найти себе подходящий вариант — выбор огромен. Но кроме района, этажа и планировки покупателю нужно еще определиться с классом жилья, от которого напрямую зависит и его цена.

Разбираемся, как научиться их различать, не переплатить лишнего и купить квартиру, которая подходит именно вам.

Какие бывают классы новостроек

Традиционно квартиры на первичном рынке принято разделять на четыре класса: массовое жилье — эконом и комфорт; и жилье повышенной комфортности — бизнес и элит. Чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем, соответственно, дороже.

В первую очередь нужно помнить, что все деления на классы условны — ни в одном правовом документе нет законно утвержденной классификации. Например, две квартиры с аналогичными характеристиками могут по усмотрению застройщика быть классифицированы как «эконом» или как «комфорт», однако во втором случае цена будет выше.

Этими понятиями оперируют застройщики, чтобы среди большого разнообразия недвижимости выделять сегменты, понятные для покупателей. По сути, это как с классами такси — зная, что стоит за названием, клиент может определить, что входит в стоимость услуги. В случае с недвижимостью, покупатель так же должен понимать, чем обоснована стоимость квартиры и что ожидать в итоге.

Выбрать квартиру в новостройке, аккредитованной СберБанком, вы всегда можете на ДомКлик

Новостройки эконом-класса

Эконом-класс, как ясно из названия, самый доступный, распространенный и недорогой класс с минимальными базовыми опциями.

Обычно жилье эконом-класса строится в значительно удаленных от центра спальных районах, не претендующих на географическую, экологическую и инфраструктурную престижность.

Собирают такие дома чаще всего из панелей — самом бюджетном типе строительства. Квартиры небольшие по метражу, начиная от 28 кв. м. В основном это небольшие однушки, двушки и студии с маленькими кухнями и прихожими, типичной планировкой и низкими потолками. Дольщикам жилье сдается с предчистовой или чистовой отделкой самыми недорогими материалами.

Архитектурными изысками такие дома тоже не могут похвастаться — чаще всего это типовые ряды многоэтажек, иногда выделяющиеся необычными цветами.

Дворы в ЖК обустроены согласно своему названию: небольшие детские площадки, газон, скамейки. Об автовладельцах не сильно заботятся, так что дворы вскоре после сдачи дома превращаются в стихийные паркинги.

Новостройки комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже эконома. Это тоже очень популярный сегмент новостроек — в своем роде «улучшенный эконом», позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений.

Жилье комфорт-класса обычно строится в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией.

Что касается технологий строения, жилье кофморт-класса может быть самым разнообразным — и панельным, и, если повезет, кирпично-монолитным.

Площадь квартир начинается примерно от 34 кв. м, потолки тоже выше, чем в экономе, улучшенные варианты планировок. Большая часть квартир сдается новоселам с чистовой отделкой с ламинатом, обоями под покраску, качественной плиткой в санузлах.

На оригинальную архитектуру дома комфорт-класса не претендуют, но многие застройщики нередко украшают их своими фишками: башенками, остекленными фасадами, часами.

Во дворах ЖК комфорт-класса большие спортивные и детские площадки, нередко дворы закрыты от посторонних. Парковочные места есть, но обычно их не хватает всем автовладельцам.

Новостройки бизнес-класса

Квартиры в новостройках бизнес-класса примерно раза в полтора выше, чем в комфорте. Большая часть таких домов находится в престижных городских районах, на берегах водоемов и на территориях живописных парков.

ЖК бизнес-класса — это своя локальная инфраструктура: на первых этажах располагаются фитнес-центры и салоны красоты, магазины премиум-сегмента, рестораны, кафе.

По типу постройки дома бизнес-класса чаще всего монолитно-кирпичные. Площадь квартир начинается от 40 кв. м. Это жилье с просторными комнатами и кухней, высокими потолками, большими лоджиями или балконами. Распространенные варианты — квартиры со свободными и европланировками. Жильцы въезжают в новое жилье с предчистовой и чистовой отделкой дорогими материалами.

Архитектура и интерьеры холлов обычно разрабатываются дизайнерскими бюро — они красивые, просторные и нередко оснащены дополнительными удобствами, например, колясочными комнатами.

Большие дворы, оформленные по стандартам ландшафтного дизайна, закрыты от посторонних и находятся под круглосуточным видеонаблюдением и охраной.

Для автовладельцев работают подземные и крытые паркинги.

«Границы между сегментами жилья достаточно размыты, поэтому застройщики самостоятельно определяют, к какому типу относится тот или иной объект. Некоторые девелоперы даже выделяют промежуточные сегменты: например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». 

Компания «КВС» работает в сегментах «бизнес» и «комфорт». Один из главных критериев жилья бизнес-класса — престижная локация. Как правило, такие объекты располагаются недалеко от центра города, желательно рядом с парками или набережными. Также покупатели квартир бизнес-класса предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому мы выполняем только предчистовую отделку. Это позволяет создать необычный дизайнерский интерьер.

Жилье комфорт-класса сочетает в себе доступные цены и высокое качество. Обычно это масштабные проекты в активно развивающихся локациях города и области. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура, которая делает жизнь в новом районе комфортной. Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой от застройщика: это очень популярная опция среди покупателей со средним достатком».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Новостройки класса элит

Это самый дорогой класс жилья на первичном рынке. Таких домов немного — это эксклюзивные, «штучные» экземпляры, нередко претендующие на звание объекта искусства от современной архитектуры.

Дома класса элит обычно строятся в «золотых треугольниках» — самом-самом центре города, либо подальше, но в исторических местах с прекрасными открыточными видами и безупречной экологией.

Фасады домов отделаны дорогими материалами, в интерьере лифтов и парадных, напоминающих холлы шикарных пятизвездочных отелей — индивидуальные дизайнерские решения, на крышах часто обустраиваются террасы. В подземные паркинги, в которых число машиномест может легко превышать количество квартир в доме, жильцы спускаются на лифтах.

Квартир в таких домах немного, на этаже не больше 2-3. Метраж начинается от 60 «квадратов», потолки — высотой от 3 м. Планировки могут быть самыми разнообразными, изначально предполагаются свободные с отделкой «под ключ»: жильцы уже сами заказывают дизайн, исходя из того, какую «начинку» они хотят: зимний сад, кинотеатр или сауну.

В домах работают автономные системы отопления, электроэнергии и водопровода, включая наличие в каждой квартире многоступенчатой фильтрации воды, климат-контроля.

Рассчитать ипотеку на новостройку по программе господдержки

особенности и требования к жилью

Жильё комфорт-класса – это улученный вариант квартир класса «стандарт», отличающийся более удобной планировкой, расширенным метражом, привлекательностью дизайна общественных зон или более качественном и комфортном благоустройстве придомовой территории.

Содержание

• Как появилось жилье комфорт-класса
• Метраж улучшенных квартир
• Планировка и высота потолков
• Архитектура дома и зоны общего пользования
• Инженерные коммуникации
• Районная инфраструктура
• Нежелательное соседство
• Придомовая территория
• Отношение качества к стоимости

Сегодня на столичном рынке новостроек весьма востребовано жилье комфорт-класса, и многие застройщики предпочитают возводить именно такое жилье. Этот сегмент недвижимости, фактически, является улучшенной версией жилья класса «эконом», и, в то же время, по своим характеристикам уступает квартирам категории «бизнес».

Не все современные покупатели жилья понимают, в чем отличие квартир класса «эконом» от недвижимости класса «комфорт», и этим пользуются застройщики, позиционируя свои квартиры как жилье комфорт-класса, хотя, на самом деле, продают «эконом».

Сегодня мы рассмотрим, каким требованиям должно соответствовать жилье, чтобы соответствовать заявлениям застройщика о принадлежности недвижимости к комфорт-классу.

Как появилось жилье комфорт-класса

Важно!

Сейчас тоже нет определенного набора отличий, позволяющего точно определить класс жилья, поэтому в нашей статье мы приведем некоторые признаки, указывающие на то, что вы имеете дело именно с жильем категории «комфорт».

Жилые дома с квартирами класса «комфорт» стали появляться на московском рынке первичной недвижимости с 2008 года — некоторые застройщики стали предлагать улучшенные версии типичных панельных домов.

Улучшения жилых комплексов сводились к более привлекательному дизайну входной группы, зон общего пользования, качественному обустройству придомовой территории, и, разумеется, большему метражу и удобству планировки самих квартир.

Новая недвижимость существенно отличалась от привычных панелек с квартирами «эконом-класса», но, разумеется, до элитной недвижимости ей было далеко, поэтому решено было вывести улучшенное жилье в отдельную категорию и назвать его квартирами комфорт-класса. Сегодня недвижимость комфорт-класса представлена не только панельными домами, но и кирпичными, монолитно-кирпичными строениями.

Каких-то определенных параметров, по которым можно было определить принадлежность жилья к формату «эконом» или «комфорт» ранее не существовало. И застройщики активно пользовались этим, выдавая дома, построенные по проектам с несущественными и не требующими особых расходов улучшениями, за объекты комфорт-класса, чтобы продать квадратные метры как можно дороже.

Метраж улучшенных квартир

По количеству квадратных метров в квартире судить о принадлежности жилья к определенной категории сложно. В некоторых случаях «комфорт» класс по метражу полностью соответствует эконом-классу, а более высокая степень комфорта проживания заключается, например, в более качественной инфраструктуре (дорогостоящее лифтовое хозяйство, приточно-вытяжная вентиляция). Однако сложно говорить о принадлежности жилья к категории «комфорт», если в квартире маленькие комнаты и тесная кухня.

Таким образом, все чаще жилье комфорт-класса предполагает минимальный метраж 35 квадратов для однокомнатной квартиры вместо площади 28 квадратов для эконом-класса. Площадь двухкомнатных квартир, соответственно, начинается от 53 квадратов вместо 45 для «эконома» и трехкомнатных — от 65 квадратов вместо 55 для «эконома».

Планировка и высота потолков

Более высокие требования к комфорту предполагают улучшение планировки, хотя в квартирах эконом-класса также встречаются достаточно удачные схемы взаимного расположения помещений. Иногда по планировке квартиры комфорт-класса имеют уровень жилья класса «бизнес», присутствуют дополнительные бытовые помещения (под гардероб или кладовую), просторные балконы.

Улучшенная планировка обеспечивает владельцу квартиры и членам его семьи более высокую степень комфорта проживания. Просторные комнаты, санузлы, широкие коридоры, а также наличие дополнительных помещений — все это определяет повышение эксплуатационных характеристик жилья.

Потолки в улучшенном жилье имеют большую высоту, чем в квартирах класса «эконом» — от 2,8 м, высота потолков имеет не только благоприятный визуальный эффект, но и позволяет осуществить монтаж канальной системы кондиционирования.

Архитектура дома и зоны общего пользования

Архитектура дома с квартирами класса «комфорт» часто включает нестандартные решения, которые придают зданию индивидуальный облик. В отличие от унылых серых бетонных коробок, характерных для многих зданий, возведенных по стандартным проектам, квартиры уровня “комфорт” предлагаются в домах с фасадами, окрашенными в приятные тона.

На фасадах могут присутствовать дополнительные балкончики, эркеры, “французские окна”, места общего пользования (лестничные клетки, этажные площадки) могут иметь естественное дневное освещение, для чего в ряде способов используется панорамное остекление. Дизайну входной группы также уделяется повышенное внимание.

• Как правило, жилые комплексы с квартирами “комфорт” изначально комплектуются качественной придомовой инфраструктурой, которая включает хорошо оборудованную детскую площадку, места для отдыха и занятий спортом, стоянку для личного транспорта, часто практикуется использование современных решений в области ландшафтного дизайна.

• По внешнему виду в ряде случаев можно судить о теплоизоляции жилых помещений — так, если в качестве недвижимости позиционируется панельное здание, то наружная обшивка фасада теплоизолирующими материалами обеспечит хорошую защиту от холода в зимнее время, а также сокращение расходов на дополнительное отопление.

• В подъезде же могут присутствовать специальные помещения – для консьержа, колясочная, обязательным условием является качественная отделка входной группы, а также зон общего пользования.

Инженерные коммуникации

Будьте внимательны!

Многие застройщики до сих пор используют традиционные вентиляционные шахты (без вытяжного оборудования), в то время как с появлением металлопластиковых окон (которые отличаются высокой герметичностью) естественной вентиляции уже недостаточно. Мало того, застройщики сами и устанавливают такие окна, прекрасно понимая, что проблему вентиляции придется впоследствии решать покупателям.

Одним из отличительных признаков жилья комфорт-класса является качественная инженерная инфраструктура, проектировщики используют более высокие стандарты, которые еще, к сожалению, не закреплены на законодательном уровне.

• В домах комфорт-класса часто бывает реализована принудительная приточно-вытяжная вентиляция, в жилых комнатах могут быть вентиляционные отверстия с клапанами, которые обеспечивают приток свежего воздуха.

• Лифтовое хозяйство в домах с квартирами класса “комфорт” предполагает более качественное и дорогостоящее (чаще всего, импортное) оборудование, чем в стандартных “панельках”, присутствует не только пассажирский, но и грузовой лифт.

• Электрооборудование в квартирах проектируется “с хорошим запасом”, что позволяет выдерживать высокую нагрузку без критических последствий. Часто жилые комплексы с квартирами класса “комфорт” имеют отдельные (хорошо укомплектованные) подстанции.

Районная инфраструктура

Расположение здания с квартирами комфорт-класса имеет большое значение. Жилье эконом-класса традиционно возводится в спальных районах, на окраине города, вблизи промышленных зон, железнодорожных путей.

Квартиры комфорт-класса также могут быть расположены в спальных кластерах, однако, как правило, жилье с повышенным уровнем комфорта возводится там, где уже имеется развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры) или же эта инфраструктура формируется параллельно со строительством жилого комплекса.

Нежелательное соседство

Улучшенное жилье, как правило, не возводится вблизи объектов, которые, так или иначе, могут негативно повлиять на степень комфорта жильцов. Например, если окна квартиры будут выходить в сторону завода, который находится поблизости, или оживленной магистрали, или рядом с домом будут находиться такие объекты, как кладбище, следственный изолятор, наркодиспансер – такое жилье вряд ли можно отнести к категории «комфорт».

Однако здесь есть исключения, в некоторых случаях подобным соседством могут похвастаться даже жилые комплексы с квартирами класса “бизнес”. Примером тому являются ЖК “Баркли Резидентс” и “Донской Олимп”, недалеко от которых находятся целых два кладбища — “мусульманское” и “донское”.

*Но все познается в сравнении, и указанные объекты можно считать, скорее, историческими достопримечательностями, чем нежелательным соседством. Так, древнее “донское” кладбище (исторический некрополь со склепами) расположено на живописной территории Донского монастыря (откуда и название ЖК), примерно к этой же категории можно отнести и “мусульманское” кладбище, кроме того, расстояние от указанных жилых комплексов до каждого из кладбищ составляет примерно километр.

Придомовая территория

Определение «комфорт-класс» предполагает не только повышенный уровень комфорта проживания в квартире (который определяют качественные характеристики жилья), но также улучшенные характеристики придомовой территории. Так, многие дома комфорт-класса имеют огороженную территорию, на которой располагается хорошо оборудованная детская площадка, наличие во дворе стоянки для автомобилей является уже обязательным параметром.

Отношение качества к стоимости

Учитывая тот факт, что качественные параметры жилья комфорт-класса варьируются в достаточно широком диапазоне, стоимость таких квартир может стартовать от верхней границы стоимости жилья класса «эконом» и вплотную приближаться к стоимости квартир класса «бизнес». Но здесь также нужно учитывать месторасположение объекта жилой недвижимости, многое зависит от того, насколько удобным для проживания является район, от степени приближенности дома к центральной части района, от качества инфраструктуры, транспортной доступности.

Описанные параметры являются, скорее, ориентирами, чем требованиями, которые должны неукоснительно соблюдаться застройщиком.

По крайней мере, так будет продолжаться до тех пор, пока категории жилой недвижимости не будут закреплены на законодательном уровне. А этого, возможно, не произойдет никогда, поскольку власти намного больше заботит безопасность эксплуатации жилья, чем градации недвижимости по уровню комфорта проживания.

Поэтому не рекомендуется зацикливаться на определениях класса недвижимости, в период подбора интересующих вариантов лучше проводить объективную оценку каждого из параметров жилья. Такой подход позволит достичь максимального соответствия потребностей (которые будут реализованы с покупкой жилья), и ваших материальных возможностей.

Игорь Василенко

Разработаны критерии жилья эконом-класса — Рынок жилья

Госстрой РФ предложил набор критериев для определения новостроек эконом-класса. Современная «экономичная» квартира – это почти в чистом виде девятиэтажная панельная ранняя брежневка.

Новое – почти всегда хорошо забытое старое. Проект Приказа «Об условиях отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» (далее «Условия…». – Ред.) появился на сайте Госстроя РФ в последний день августа 2013 года.

Что же являет собой современное жилье эконом-класса с точки зрения строительных чиновников? Для начала разберемся с квартирами. Как следует из документа, рекомендованные общие площади однокомнатных квартир – 28-45 кв. м, двухкомнатных – 44-60 кв. м, трехкомнатных – 56-80 кв. м. Правда, оказывается, что и многокомнатные квартиры могут быть жильем эконом-класса. Для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир тоже указывается «вилка» нижнего и верхнего предела площадей (соответственно 70-100, 84-116 и 103-126 кв. м). Можно ли вообще шестикомнатные «хоромы» относить к обозначенному классу самого «экономичного» жилья, предназначенного в первую очередь для льготных категорий, – конечно, вопрос. Но пока оставим его за рамками обзора.

В двух шагах от «хрущобы»
Согласно проекту документа, рекомендуемая площадь комнаты в однокомнатной квартире, расположенной в многоквартирном доме, должна быть не менее 14 кв. м. Также в ней может быть обособленная кухня либо кухня-ниша от 5 кв. м. Если в квартире две (и более) комнаты, то спальня должна быть минимум 8 кв. м (10 кв. м для двоих), общая комната – от 16 кв. м, кухня – не меньше 6 кв. м.

Разбираясь с собственно площадями помещений, можно отметить, что предлагаемые нормативы все-таки отошли от хрущевских (в которых предусматривались спальни от 6 кв. м и кухни – от 4,5 кв. м), но не дотянули до стандартов «улучшенного» жилья советского периода, например, квартир 137-й серии, в которых кухни – от 9 кв. м, а комнаты – не меньше 10 кв. м.

Минимальная обозначенная чиновниками высота жилых помещений (от пола до потолка) – не менее 2,7 м. Однако в большинстве климатических районов России СНиПы сегодня, как и раньше, позволяют строить дома с квартирами с высотой потолка от 2,5 м. Стало быть, этот параметр относится в документе к разряду рекомендательных.

Таким образом, за исключением параметра «высота помещения», современная квартира эконом-класса – это почти в чистом виде девятиэтажная панельная ранняя брежневка. Справедливости ради отметим, что в брежневские времена «однушки» с кухнями-нишами и четырнадцатиметровыми комнатами хоть и строили (точнее, достраивали те, что заложили при Хрущеве), но уже не проектировали. Стало быть, и от хрущевки современный эконом-класс также ушел недалеко.

Малоэтажка: между садоводством и совхозом
Теперь об индивидуальных домах и малоэтажке. С точки зрения параметров жилья современный малоэтажный район – уже не садоводство, но еще и не усадебная застройка при советском совхозе-миллионере с участками от 10 до 20 соток. Сегодня – согласно рекомендациям Госстроя – верхний предел площади участка для индивидуального дома эконом-класса – 10 соток, для сблокированного (таунхауса) – 4 сотки. Причем это не минимум, а максимум: по идее, участка у таунхауса может и вовсе не быть.

В том что касается малоэтажной застройки, в обозреваемом нами документе есть существенная деталь: доля общественных территорий в таком районе (улицы, проезды, зеленые насаждения) должна быть не меньше 20%. А вот это действительно важно – «респект» Госстрою. Ведь некоторые «особо экономичные» девелоперы коттеджных поселков эконом-класса стремятся распродать сотки по максимуму и умудряются снизить объемы «ничейной» земли в массивах до 8-10%. Причем такое случается не только в самых «демократичных» массивах, но и в поселках, позиционирующихся как «бизнес» и «комфорт». Между тем именно несоблюдение данного параметра превращает пригородный жилмассив в подобие депрессивного садоводства – с узкими улицами, по которым ни прогуляться, ни с грузовиком разъехаться.

«Прохладный» эконом-класс
Один из критериев современного дома эконом-класса (это относится и к многоквартирным, и к малоэтажным, и к индивидуальным домам) – низкое энергопотребление. Должны ли современные дома – в отличие от продуваемых всеми ветрами хрущевок, брежневок и садовых домиков – быть более теплыми и, соответственно, экономичными в эксплуатации? Да, им предписано в обязательном порядке иметь энергетический паспорт и индивидуальные приборы учета тепла. Но читаем документ дальше – и начинает складываться впечатление, что его авторы заботились только о том, чтобы экономили лишь строители, а жильцы исправно платили по установленным в директивном порядке счетчикам.

Цитируем «Условия…»: «Показатели суммарного удельного годового расхода тепловой энергии не должны превышать установленный действующими нормативными документами базовый уровень больше чем на 50%». Звучит замысловато. Тем не менее попробуем прикинуть, что сие значит и попробуем посчитать, какому уровню тепловой защиты должны соответствовать современные дома эконом-класса.

Итак, открываем официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга и смотрим в таблицу «Нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению в жилых помещениях в многоквартирных домах…» (приложение к распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 27 мая 2013 года № 97-р). В таблице обозначены 14 типов многоквартирных домов, среди которых самые «холодные» – довоенные «кировские бараки», а самые экономичные – современные кирпичные.

В соответствии с данной таблицей, для домов категории «новые панельные», построенных после 1999 года (мы сочли, что именно они более всего соответствуют современным критериям эконом-класса), норматив потребления услуги «отопление» составляет 0,0163 Гкал/кв. м в месяц. Прибавляем к этой цифре 50%, как, собственно, и предлагают разработчики «Условий» и получаем 0,02445 Гкал/кв. м. То есть объект может выйти весьма «прожорливым». Заглянув в таблицу, обнаруживаем, что по нормативному потреблению тепла и панельные хрущевки (0,0227 Гкал/кв. м), и брежневки (0,0215 Гкал/кв. м) можно записывать в самый что ни на есть современный и энергоэффективный эконом-класс.

Хорошо забытое новое
Документ, который призван определять характер современной демократичной жилой застройки на ближайшие годы, в принципе совсем не нов. Он являет собой «кальку» с разработанных тремя годами ранее методических рекомендаций Минрегионразвития (утверждены Приказом № 303 от 28 июня 2010 года).

Прошлой зимой у Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) также появилась Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам), разработанная Геннадием Стерником. Все то же самое, но в более подробном изложении содержится в «строительной библии» – СНиП 31-02-2003 «Здания жилые многоквартирные». То есть, по сути, чиновники могли вообще не утруждать себя, в очередной раз описывая и «проговаривая» все те же самые – давно обозначенные – параметры жилья эконом-класса – достаточно было сделать ссылку на вышеупомянутые СНиПы.

Если быть педантичным и пристрастно изучить все обозначенные источники с точки зрения формальной логики, то между СНиПами и появившимися в последнее время документами можно найти немало разночтений и нестыковок. Но их пока мы оставим за рамками сегодняшнего обзора.

А коль скоро дело обстоит именно таким образом, попробуем разобраться, могут ли столь подробно анализируемые нами документы как-то отразиться на качестве современного «домостроя». По идее, они должны положить конец дальнейшему уплотнению городской застройки и засилью на рынке строящегося жилья «квартир-малюток», которое уже в обозримом будущем может обернуться и транспортными проблемами, и неблагополучной социальной средой в районах новостроек. Увы, этих задач обозначенные инициативы законодателей не решают.

Во-первых, ни методичка Фонда РЖС, ни приказ Минрегионразвития, ни проект приказа по Госстрою никакого отношения к регулированию рынка не имеют. Они всего лишь регламентируют параметры квартир, которые могут выкупаться либо строиться за бюджетные деньги для социальных нужд. Между тем доля социального жилья в регионах с активным жилищным строительством невелика и – в отличие от рыночного спроса на предельно экономичное жилье – сколь-нибудь существенного влияния на характер градостроительных процессов не оказывает.

Во-вторых, частные застройщики, пользуясь многочисленными разночтениями в обозначенных нормативных документах, могут выводить на рынок все что заблагорассудится – лишь бы купили. В том числе дома, сплошь состоящие из квартир с площадями чуть больше 20 кв. м.

Очевидно, чтобы поднять планку качества в жилищном строительстве, начинать нужно именно с головы, то есть со СНиПов. Но и рекомендуемые этим документом параметры частные застройщики также запросто обходят, поскольку в нем сказано, что рекомендации по площадям относятся только к «бюджетному» жилью.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок   

Почему домовладение не должно быть обязательным условием финансовой безопасности среднего класса

Американские политики — как республиканцы, так и демократы — считают домовладение краеугольным камнем жизни среднего класса. Поэтому неудивительно, что жилищная политика США смещает игровое поле в пользу домовладения, а не аренды. Федеральная налоговая политика отдает особые предпочтения жилью, занимаемому владельцем, за счет вычета процентов по ипотеке и исключения прироста капитала. Местная политика землепользования позволяет строить дома на одну семью в большем количестве мест и с меньшим количеством барьеров, чем многоквартирные дома. Политическая риторика, опять же с обеих сторон, подкрепляет идею о том, что аренда жилья должна рассматриваться как временное состояние, промежуточная станция на пути к конечному пункту назначения домовладения. Конечно, у домовладения много плюсов, но есть и минусы. Вместо того, чтобы рассматривать домовладение как самоцель, директивным органам следует создать больше путей к экономическим возможностям и финансовой безопасности для обоих владельцев и арендаторы.

Стабильное, достойное жилье в безопасном, здоровом сообществе является основной потребностью. Владеть своим домом — нет.

Жилье — это то, что экономисты называют «составным» товаром, т. е. отвечающим нескольким различным целям. Главными среди этих целей являются:

• Приют. По своей сути жилье является основной потребностью человека. Физические структуры защищают нас от непогоды, обеспечивают конфиденциальность и безопасность для сна, еды и хранения наших вещей.
• Стабильность . Знание того, где вы будете жить в этом месяце и в следующем, и того, что вы будете платить арендную плату или ипотеку, обеспечивает стабильную основу для планирования и выполнения других социальных и экономических функций.
• Местоположение. Место, где мы живем, определяет наш доступ к работе и учебе, а также близость к магазинам и услугам.
• Богатство. В некоторых случаях жилье (в форме домовладения) может быть способом накопления богатства.

Одной из важных причин для переосмысления политической предвзятости в отношении домовладения является то, что меньше людей получат выгоду, поскольку демографические тенденции предполагают, что в США со временем будет снижаться уровень домовладения . Доля домохозяйств, владеющих своим домом, меньше, чем почти 20 лет, и падение особенно велико для более молодых домохозяйств – когорты, вышедшей на рынок труда во время Великой рецессии и в годы восстановления:

Также важно помнить, что меняется срок владения не являются односторонним потоком: молодые люди начинают жизнь в качестве арендаторов, пока они не могут позволить себе стать домовладельцами, а затем остаются домовладельцами до конца своей жизни. Скорее, отдельные лица и семьи проходят через периоды аренды и владения на протяжении всей своей жизни, и демографические изменения увеличат эти циклы. Молодым людям требуется больше времени, чтобы сформировать домохозяйства, завести семьи и купить свои первые дома. По мере старения бэби-бумеров многим пожилым людям потребуется сократить обязательства по содержанию домовладения. Когда пара, владеющая домом, расходится, один или оба часто становятся арендаторами. Кризис потери права выкупа привел к тому, что историческое количество владельцев потеряли свои дома, невольно став арендаторами. Некоторые домохозяйства, особенно проживающие в крупных мегаполисах, проводят большую часть своей жизни в качестве арендаторов, а не владельцев.

Домовладение может обеспечить стабильность и возможности для накопления богатства…

Домовладение предлагает некоторые финансовые преимущества по сравнению с арендой. Регулярные платежи по амортизируемой ипотеке — это механизм «принудительных сбережений», означающий, что домовладельцы выплачивают долг и накапливают собственный капитал с каждым платежом. (В течение первых нескольких лет ипотеки большая часть ежемесячного платежа относится к причитающимся процентам, а не к основной сумме.) Напротив, арендные платежи покрывают только потребительскую стоимость жилья и не накапливают сбережения. Владение собственным жильем также обеспечивает большую стабильность и предсказуемость расходов на жилье, чем аренда. Для типичного американского домовладельца с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой наибольшая часть ежемесячных расходов на жилье остается фиксированной в течение очень длительного периода времени. Арендаторы знают свои ежемесячные расходы на жилье только в течение срока их текущей аренды, чаще всего в течение одного года. Предсказуемость жилищных расходов приводит к большей стабильности жилья для владельцев по сравнению с арендаторами. Переезд в другой дом является дорогостоящим и разрушительным, особенно для семей с детьми школьного возраста. Политики часто оправдывают сильную предвзятость в отношении домовладения в налоговой политике США, утверждая, что домовладение имеет побочные выгоды для окружающих сообществ. Исследования показали неоднозначные результаты в отношении заявлений о том, что домовладельцы являются лучшими родителями и, например, больше участвуют в гражданских и политических делах. (Возможно также, что политические процессы, в которых доминируют домовладельцы, способствовали росту стоимости жилья).

…но также создает финансовый риск и расходы на содержание

Великая рецессия 2007-2009 годов стала суровым напоминанием о том, что, как и все финансовые инвестиции, домовладение рискованно. Владельцы могут получить значительный прирост богатства по сравнению со своими первоначальными инвестициями, но нет никаких гарантий от потери богатства, а рост цен на жилье сильно различается в США. По стандартным мерам диверсификации хранение значительной доли вашего богатства в одном объекте недвижимости является нецелесообразным. не оптимальная инвестиционная стратегия. Покупка дома в том же мегаполисе, где человек работает, еще больше увеличивает риск, поскольку стоимость местного жилья коррелирует с динамикой местных рынков труда. Кроме того, прирост богатства от домовладения был неравномерно распределен между американскими семьями по географическому и расовому признаку. Семьи чернокожих и латиноамериканцев сталкиваются с более высокими барьерами на пути к владению жильем и больше пострадали от жилищного благосостояния во время Великой рецессии. В то же время покупка и продажа дома сопряжена со значительными финансовыми и психологическими затратами. В сделках с недвижимостью участвуют несколько посредников — агенты по недвижимости, ипотечные брокеры, оценщики и жилищные инспекторы, — каждый из которых взимает плату. Покупка жилья является одним из самых стрессовых событий, которым подвергается большинство домохозяйств. В то время как арендаторы могут позвонить своему управляющему недвижимостью или инспектору по строительству, чтобы починить протекающую раковину или заменить разбитые окна, домовладельцы должны вкладывать свое время и деньги в содержание своих домов.

Три политических подхода к помощи арендаторам:

Принимая во внимание как затраты, так и выгоды, домовладение следует рассматривать не как конечную цель государственной политики, а скорее как один из возможных механизмов для достижения нескольких различных политических целей. Вместо того чтобы сосредотачиваться на том, как привлечь арендаторов к домовладельцам, лучше задаться вопросом для политиков: как политика может помочь как арендаторам, так и владельцам получить финансовые выгоды, связанные с владением жильем, при выборе срока владения, который наилучшим образом соответствует их финансовым потребностям, предпочтениям образа жизни и стадии жизненного цикла? Три области особенно важны для изменения политики.

1. Поощрять разнообразное предложение жилья в перспективных районах

И арендаторы, и владельцы хотят, чтобы в районе были хорошие удобства: доступ к центрам занятости и транспорту, безопасные улицы, хорошие государственные школы, продуктовые магазины и другие основные бытовые услуги. Слишком часто местные законы о зонировании ограничивают строительство квартир в перспективных районах. В частности, во многих богатых жилых районах разрешены только отдельные дома на одну семью, которые являются самым дорогим типом жилья для покупки или аренды. Разрешение многоквартирных домов по праву во всех жилых районах — как это делает новый Комплексный план Миннеаполиса — существенно расширит доступ арендаторов к районам с высокими удобствами.

2. Обеспечение большей предсказуемости и стабильности стоимости жилья

Одним из недостатков аренды является неуверенность в завтрашнем дне – как в плане того, будете ли вы в том же месте, так и в отношении того, сколько это будет стоить. Для семей с низким доходом нестабильность жилья в значительной степени является следствием отсутствия достаточного дохода для покрытия ежемесячной арендной платы. Предоставление большей поддержки дохода — будь то с помощью расширенных жилищных ваучеров или таких механизмов, как EITC — помогло бы этим семьям. На рынках, где стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, даже арендаторы со средним и средним доходом могут быть не в состоянии компенсировать увеличение арендной платы по истечении срока аренды. Одним из способов защиты от роста арендной платы может быть расширение использования многолетней аренды (уже являющейся нормой в сфере коммерческой недвижимости и жилой недвижимости в некоторых странах за пределами США). Такие договоры аренды могут предусматривать заранее установленное ежегодное повышение арендной платы или могут привязывать изменения арендной платы к какому-либо индексу внешних затрат (аналогично механизму ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой). Другой обсуждаемой областью является расширение защиты арендаторов в соответствии с законами о арендодателях и арендаторах. Кризис 2007 г. привлек внимание к многочисленным информационным сбоям на ипотечном рынке, что побудило федеральные регулирующие органы предоставить больше раскрытия информации и другие средства защиты потребителей для покупателей нового жилья. Тем не менее, средства защиты арендаторов также должны быть тщательно разработаны, чтобы избежать непредвиденных последствий, которые наносят ущерб уязвимым арендаторам. (Я собираюсь вернуться к этому в следующей части.)

3. Стимулирование сбережений и накопления капитала за счет диверсифицированного портфеля ликвидных активов

Тот факт, что домовладение стало стандартным механизмом создания благосостояния в США, создает проблемы для долгосрочных арендаторов, а также для домовладельцев в местах с застойной стоимостью жилья. Политики должны разработать альтернативные программы, в которых используются лучшие черты домовладения. В частности, разработка программ с «подталкиванием», извлеченными из поведенческой экономики, может имитировать механизм «принудительных сбережений» домовладения. Кроме того, любая программа накопления капитала должна предлагать профессиональное управление активами (поскольку большинство индивидуальных инвесторов не умеют выбирать победителей фондового рынка) и низкие комиссии за транзакции. (Это тоже область, о которой ученые в рамках Инициативы «Будущее среднего класса» скоро расскажут больше.)

По-настоящему прогрессивная политическая программа будет направлена ​​на то, чтобы сделать аренду дома — на год или на всю жизнь — более стабильной с финансовой точки зрения и более социально приемлемой для американцев среднего класса.

Политики: следите за языком

После многих десятилетий, когда политические лидеры США считали домовладение золотым стандартом, потребуются изменения в риторике, а также жесткая политика, чтобы помочь американцам перестать рассматривать аренду как крайнюю меру . Нынешняя политика в пользу домовладения не только несправедлива по отношению к домохозяйствам-арендаторам, но и не соответствует потенциалу страны в наращивании благосостояния. По-настоящему прогрессивная политическая повестка дня будет направлена ​​на то, чтобы сделать аренду дома — на год или на всю жизнь — более стабильной с финансовой точки зрения и более социально приемлемой для американцев среднего класса.

Как великая экономика оставила позади средний класс

Джефф Своуп почувствовал первый прилив гнева, когда в феврале узнал, что его арендодатель поднял арендную плату за пустую двухкомнатную квартиру по соседству более чем на 30%, до 2075 долларов в месяц.

Хотя Своуп, 42-летний учитель, и его жена Аманда Грин, медсестра, зарабатывают 125 000 долларов в год, они не могли справиться с таким резким повышением арендной платы — не говоря уже о студенческих кредитах, оплате автомобиля, коммунальных платежах и все другие расходы, которые продолжали расти для семьи из трех человек. «Разочарование — это всегда была лягушка в кипящей воде. Я всегда это чувствовал, но на базовом уровне. Всегда что-то назревает», — говорит Своуп из своей скромной квартирки, где болванчики Atlanta Braves соревнуются с книгами за место на полках. «Мы посмотрели на повышение арендной платы и подумали, что это смешно. Я подумал: «Что за ???»

35-летняя Джен Дьюи-Осберн, живущая в пригороде Феникса, пришла в ярость, когда подсчитала, сколько должна по студенческим кредитам: хотя она заняла 22 624 доллара и выплатила 34 225 долларов, она все еще должна 43 304 доллара. (Она спорит со своим кредитным специалистом, Navient, о том, как рассчитывались ее платежи.) Она и ее муж знают, что им повезло больше, чем большинству — у обоих хорошая работа, — но они чувствуют себя настолько застрявшими в финансовом плане, что не могут себе представить. взять на себя расходы по рождению детей. «Это просто моральное, физическое и эмоциональное истощение», — говорит она. «Нет правильного выбора; такое ощущение, что они все неправы».

Раздражение 26-летнего Омара Абдаллы достигло пика после того, как его 12-е предложение о доме провалилось, и он понял, насколько большей финансовой стабильности смогли добиться его родители, иммигранты в США, чем он и его жена. У них обоих есть дипломы хороших колледжей и многообещающие карьеры, но даже 90 000 долларов, которые они накопили на первый взнос, было недостаточно, когда продавец хотел гораздо больше, чем банк был готов ссудить за дом, который они хотели.

Родители Абдаллы, напротив, владеют двумя домами; родители его жены владеют четырьмя. «Вероятно, их дом приносил им больше денег, чем их работа», — говорит он. «У меня нет актива, в котором я мог бы спать, который приносит больше денег, чем мой ежедневный труд. Это та часть, которая просто ломает мне голову».

Семьи представителей среднего класса в США десятилетиями топтались на месте из-за замедления роста доходов и роста цен, но безудержная инфляция, возникшая в результате пандемии, вызвала в их рядах не только волну разочарования. Сначала казалось, что пандемия может дать шанс наверстать упущенное; они сохранили свои рабочие места, поскольку сектор услуг уволил миллионы людей, их заработная плата начала расти более быстрыми темпами, поскольку компании изо всех сил пытались найти работников, и они начали откладывать больше, чем они делали в течение десятилетий. По данным Pew Research, около одной трети американцев со средним уровнем дохода почувствовали, что их финансовое положение улучшилось за год после начала пандемии, поскольку они находились на домашнем карантине, получая при этом льготные чеки, налоговые льготы на детей и приостановку федеральной студенческой ссуды. платежи.

«Предполагается, что наш доход делает нас выше среднего класса, но это не похоже на это».

Но 18 месяцев спустя они все больше подозревают, что любое чувство финансовой безопасности было иллюзией. У них может быть больше денег в банке, но принадлежность к среднему классу в Америке зависит не только от того, сколько вы зарабатываете; речь идет о том, что вы можете купить на эти деньги. Некоторые люди измеряют это тем, есть ли у семьи второй холодильник в подвале или дерево во дворе, но Ричард Ривз, директор инициативы «Будущее среднего класса» в Брукингском институте, говорит, что действительно важно то, чувствуют ли люди, что они могут с комфортом позволить себе «три Н» — жилье, здравоохранение и высшее образование.

Только за последний год цены на жилье подскочили на 20%, а стоимость всех товаров выросла на 8,5%. В этом году семьи платят на 3500 долларов больше за базовый набор товаров и услуг, за которыми следует индекс потребительских цен (ИПЦ), чем в прошлом году. Средний почасовой заработок, напротив, с поправкой на инфляцию снизился на 2,7%. Это давление привело к тому, что многие из тех, кто идентифицирует себя как средний класс, могут позволить себе три «Н», особенно жилье. Согласно опросу потребителей Мичиганского университета, в марте настроения потребителей в США достигли самого низкого уровня с 2011 года, и больше домохозяйств заявили, что ожидают ухудшения своего финансового положения, чем когда-либо с 19 мая. 80.

---

Еще из TIME

---

«Мантра была такой: работай усердно, плати взносы, и ты будешь вознагражден за это. Но стойки ворот продолжают отодвигаться», — говорит Даниэль Барела, 36 лет, бортпроводник из Альбукерке, штат Нью-Мексико, который прекрасно знает, что к его возрасту у его отца был дом и четверо детей. В прошлом году Барела и его партнер заработали на двоих около 69 000 долларов, и он чувствует, что большую часть своей взрослой жизни у него финансовые проблемы. Он потерял работу во время Великой рецессии, а после того, как крупная компания, выпускающая кредитные карты, подняла его процентную ставку до 290,99% в 2008 году ему пришлось объявить себя банкротом. «Независимо от того, какую работу я выполнял и сколько бы я ни работал, этого никогда не бывает достаточно, чтобы соответствовать требованиям для владения домом», — говорит он.

Даже если люди возраста Барелы, которые сегодня составляют большую часть среднего класса, зарабатывают больше денег, чем их родители, даже если у них есть высшее образование и выбор работы, даже если у них есть жилье, iPhone, и телевизор с плоским экраном, многие теперь чувствуют, что, хотя они следовали всем рекомендуемым шагам американского общества, они каким-то образом оказались финансово неустойчивыми. «Наш доход якобы делает нас выше среднего класса, но на самом деле это не так», — говорит Своуп. «Если вы принадлежите к среднему классу, вы можете позволить себе веселье, а мы — нет».

TIME поговорил с десятками людей по всей стране , все доходы которых попадают в средние 60% американских доходов, которые Брукингс определяет как средний класс. Сегодня для семьи из трех человек это составляет от 42 500 до 166 900 долларов. Вот что мы услышали:

«Американская мечта — это сущий кошмар, и я просто хочу уйти».

«Это действительно обескураживает. Я теряю надежду. Я не знаю, что делать».

«Мы сделали то, что должны были сделать, но у нас слишком большие затраты».

«Это самые большие деньги, которые я когда-либо зарабатывал, но я все еще не могу позволить себе купить дом».

«Я пустил здесь корни. Я не хочу, чтобы меня выгнали».

Многие упомянули об обиде на своих родителей или старших коллег, которые не понимают, почему это молодое поколение не имеет признаков среднего класса, таких как дом на одну семью или погашенный долг колледжа. «Бумеры могли буквально работать за минимальную заработную плату, они могли получать жизненный опыт — ездить в национальные парки или иметь детей и собственные дома. Для нас это просто невозможно», — говорит Джули Энн Нич, государственный служащий в Остине, которая, когда дом, который она снимает, будет выставлена ​​на продажу в мае, больше не сможет жить в округе, который она обслуживает.

Они правы. Домовладение становилось все более неуловимым для каждого последующего поколения, поскольку цены на недвижимость опережали инфляцию. По данным Urban Institute, в 1980 году более 70% людей в возрасте от 35 до 44 лет владели домом, но к 2018 году менее 60% людей в этой возрастной группе купили жилье. Стремительный рост стоимости жилья, занимаемого владельцами, который к концу 2019 года достиг $29,3 трлн, создал разрыв, обогащая пожилых американцев, владеющих домами, и вытесняя более молодых, которые не могут позволить себе выйти на рынок.

«Может потребоваться некоторое время, чтобы экономическое тектоническое давление накопилось в достаточной степени — и сейчас вулкан извергается. »

Миллениалы и представители молодого поколения достигли совершеннолетия в условиях худшей рецессии за последние десятилетия, вышли на рынок труда, где их заработная плата росла вяло, а затем пережили еще одну рецессию в начале пандемии. Несмотря на все это, расходы продолжали расти. Средний доход домохозяйства вырос всего на 9% с 2001 года, но плата за обучение в колледже выросла на 64% за тот же период времени, а расходы на здравоохранение почти удвоились. Только половина всех детей, родившихся в 1980-х годах, выросли и зарабатывают больше, чем их родители, по сравнению с более чем 90% детей в 1940-х годах. По данным Bloomberg, как миллениалы, так и поколение X имеют меньший собственный капитал и больший долг, когда они достигают возраста 40 лет, чем бумеры в этом возрасте.

Их заботы важны для американской экономики в целом. Как сказал Джо Байден в 2019 году«Когда средний класс преуспевает, у всех все очень и очень хорошо. Богатые преуспевают, а у бедных есть свет, шанс. Они смотрят на это так: «Может быть, я — может быть, есть способ».

Аманда Грин и Джефф Суоп возле своего дома в Кантоне, штат Джорджия.

Марк Стейнмец для TIME одна из самых сильных экономик за последние десятилетия, когда уровень безработицы находится на историческом минимуме, это серьезный признак того, что грядут социальные разногласия. Сейчас нет ни Великой рецессии, ни технологического кризиса, ни краха сложных инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, чтобы объяснить, почему дела обстоят плохо. На первый взгляд экономика выглядит оживленной. Но, подобно медленно готовящейся лягушке Своупа, многие люди со средним доходом понимают, что они в горячей воде и идут ко дну. «Этот вулкан не возник из ниоткуда», — говорит Ривз, директор инициативы «Будущее среднего класса». «В какой-то степени мы наблюдаем эти долгосрочные сдвиги в экономике, такие как вялый рост заработной платы и нисходящая мобильность. Может потребоваться некоторое время, чтобы экономическое тектоническое давление нарастало в достаточной степени, и сейчас вулкан извергается».

За последние несколько десятилетий расходы на все три H подскочили на , но именно стоимость жилья — обычно самая крупная и важная статья расходов для любой семьи — в значительной степени подпитывает нынешнее недовольство. Цены на жилье неуклонно росли на протяжении десятилетий, за исключением падения с 2007 по 2009 год, но в прошлом году рост достиг апогея. Немногие места невосприимчивы; более чем в 80% городских районов США цены на жилье выросли не менее чем на 10%. В районе метро Атланты, где живут Своуп и Грин, средняя цена листинга составляет 400 000 долларов, что на 7,5% больше, чем в прошлом году. (Они думают, что могут позволить себе дом стоимостью 300 000 долларов.)

Рост цен вызван легионом сил, в том числе отставанием в строительстве после Великой рецессии, ростом краткосрочной аренды, спекуляциями институциональных инвесторов, владеющих растущей долей частных домов, нехватка строительных материалов, а также проблемы с рабочей силой и цепочкой поставок. Они усугубляются растущим спросом со стороны семей, желающих потратить сэкономленные деньги, бумеров, которые стареют на месте, а рискуя жизнью в учреждении во время пандемии, и миллениалов, стремящихся создать семью.

Недавняя борьба за покупку домов хорошо задокументирована, но во многих местах арендаторы находятся в худшем положении, чем покупатели. Арендная плата выросла почти на 30% в некоторых штатах в 2021 году и, по прогнозам, вырастет в этом году. 37-летний Дэвид Робинсон родился и вырос в Финиксе, а сейчас живет со своей девушкой и тремя детьми в скромной квартире с тремя спальнями в Мэривейле, которую он считает бедной частью города. В сентябре их арендная плата выросла с 1200 долларов в месяц до 2200 долларов с учетом дополнительных сборов после того, как, по его словам, «какая-то управляющая компания из Вашингтона [штата]» купила здание. Его арендная плата теперь составляет около 50% его дохода в качестве инспектора коммунальных услуг.

«Тяжело что-то делать со своей семьей, — говорит он. «После покупки одежды, еды и [оплаты] других счетов, таких как электричество, вода и тому подобное, финансовая подушка становится очень тонкой. Я в значительной степени работаю, чтобы оплачивать чужие счета». Он скрещивает пальцы, чтобы их машины продержались чуть дольше, не говоря уже об их здоровье.

Аманда Грин, жена Джеффа Своупа, знает это чувство. Она должна 19 000 долларов за свою Toyota Corolla, на которую она понизила класс после того, как ее Jeep Cherokee неожиданно умер. И до того, как она вышла замуж за Джеффа и пошла на его программу медицинского страхования, страховка для нее и ее 7-летней дочери через ее работодателя стоила 1400 долларов в месяц. Грин покрывала только себя и платила из своего кармана за дочь. У нее заболевание, требующее тщательного обследования, и она все еще выплачивает тысячи долларов, которые не покрыла ее страховка.

«Угроза № 1 конституционному правительству Америки сегодня — это крах среднего класса».

За последние два десятилетия медицинские расходы, как правило, росли быстрее, чем инфляция, что было вызвано увеличением стоимости медицинского обслуживания и увеличением спроса на услуги из-за старения населения. Национальные расходы на здравоохранение на душу населения в 1980 году с поправкой на инфляцию составили 2968 долларов; к 2020 году это было в четыре раза больше. Пандемия усугубила проблемы, так как многие люди потеряли работу и страховку. Более половины взрослых заразились COVID-19или потерянный доход во время пандемии также боролись с медицинскими счетами, согласно опросу, проведенному Фондом Содружества.

Высшее образование, третье H, также неуклонно дорожало, поскольку стоимость обучения в колледже росла, а федеральное финансирование государственных университетов резко сокращалось. По мере роста цен все больше студентов брали кредиты. Средний долг по студенческой ссуде в 2020 году составлял 36 635 долларов, что примерно вдвое больше, чем в 1990 году, с поправкой на инфляцию. Семьи десятилетиями борются за то, чтобы не отставать от выплат. Грин думала, что выделяет себя, когда поступила в частный колледж, чтобы получить степень медсестры. Теперь она должна $99000 кредитов, а две ее сестры, которые не учились в колледже, свободны от долгов.

Многим выпускникам колледжей пандемия принесла некоторое облегчение, когда Закон CARES приостановил выплаты по федеральным студенческим кредитам. Внезапно у людей появились деньги, чтобы оплачивать другие счета, и они увидели, какой будет жизнь без калечащих студенческих долгов. Грин смотрела приложение на своем телефоне, когда ее кредит остановился на 99 000 долларов — и остался там. Она боится, когда снова начнутся выплаты.

В общем, три «Н» — арендная плата, здравоохранение и кредиты на высшее образование — составляют растущую долю получаемой Своупом и Грином заработной платы. Добавьте предметы первой необходимости, такие как еда и коммунальные услуги, и у них будут месяцы, когда они будут выписывать чеки за аренду, не имея достаточно денег на своем текущем счете. (Swope получает зарплату ежемесячно.) Они не едят вне дома. Они переключились на общие продуктовые бренды. Хотя они оба работают полный рабочий день, Своуп рассматривает возможность подработки.

Некоторые экономисты утверждают, что бедственное положение среднего класса маскируется плохим бухгалтерским учетом. Юджин Людвиг, бывший контролер денежного обращения в администрации Клинтона, говорит, что индекс потребительских цен искажает реальную экономическую картину для американцев с низким и средним уровнем доходов, поскольку он учитывает стоимость необязательных предметов, таких как яхты, вторые дома и гостиничные номера. По его подсчетам, стоимость минимальных потребностей домохозяйства с 2001 по 2020 год выросла на 64%, что в 1,4 раза превышает инфляцию. В марте Институт совместного экономического процветания Людвига опубликовал отчет, в котором говорилось, что цены на жилье на самом деле выросли 149.% (по индексу потребительских цен 54%), а медицинские расходы выросли на 157% (по сравнению с 90% по индексу потребительских цен).

«Мы обнаружили, что, хотя в 2001 году у людей, возможно, были лишь небольшие дискреционные расходы, к 2019 году, для сравнения, многие домохозяйства не имели их, особенно те, у которых было больше детей», — говорит исполнительный директор Института Людвига Стефани Аллен. (Пандемия сделала отслеживание этих данных слишком ненадежным для оценки дискреционных расходов, говорит она.)0008 распространяется на их отношения с поколением их родителей. Сегодня семье в США со средним доходом домохозяйства придется платить в шесть раз больше этого дохода, чтобы купить дом по средней цене. В 1980 году им пришлось бы платить вдвойне. Но многие бумеры, кажется, не очень сочувствуют затруднительному положению своих детей. Отец Джеффа Своупа смог содержать семью из трех человек на зарплату социального работника и купил дом в Сэнди-Спрингс, штат Джорджия, примерно за 50 000 долларов. Его мать продала его в прошлом году за 255 000 долларов, а тот покупатель продал его в марте на 30% дороже.

Своуп, в свою очередь, окончил колледж со степенью в области маркетинга в 2003 году и устроился продавать рекламу в «Желтых страницах». Когда этот бизнес исчез с распространением поисковых систем в Интернете, он работал официантом и получил второе высшее образование, чтобы преподавать. Он получил высшее образование в 2008 году в разгар Великой рецессии и зарабатывал себе на жизнь, работая ведущим викторин и занимая любые места преподавания, которые он мог найти.
До 2013 года он не устраивался на работу учителем начального уровня в государственной школе. Даже сейчас его дохода в размере 55 000 долларов недостаточно, чтобы прокормить семью. Он и Грин подали заявку на предварительное одобрение ипотеки, но не получили ответа. Он чувствует себя застрявшим. «Это похоже на то, что ты не взрослый, если у тебя нет дома», — говорит он. «Старшее поколение смотрит на вас свысока, потому что они просто не понимают».

Одна из вещей, которую некоторым людям труднее понять, — это волновые эффекты структурных изменений, которые только начинались, когда они были моложе. Например, из-за упадка профсоюзов, длившегося несколько десятилетий, рабочим стало труднее вести переговоры о повышении заработной платы и пособий. Swope не состоит в профсоюзе учителей, потому что в Грузии запрещены коллективные переговоры для государственных педагогов, что является одной из причин, по которой средний учитель государственной школы в 2020–2021 учебном году зарабатывал на 5 % меньше, чем в 19 году.99–2000 с поправкой на инфляцию. В Массачусетсе, штате с сильными профсоюзами учителей, средняя зарплата учителей государственных школ выросла на 19% за тот же период.

По всей стране становится все труднее найти работу с медицинским обслуживанием и другими льготами. По меньшей мере на 6 миллионов гиг-работников больше, чем десять лет назад. Даже богатые компании, такие как Google и Meta, отдают на аутсорсинг такие функции, как уборка, питание и некоторые технические работы, лишая многих людей, работающих в их офисах, преимуществ полной занятости.

Отношения между Даниэлем Барелой-младшим (слева) и старшим обострились из-за того, что Дэниел-младший пытается почувствовать себя средним классом.

Адриа Малкольм для TIME

означало, что все большему количеству работодателей нужны работники с высшим образованием. Согласно исследованию Гарварда, около двух третей рабочих мест руководителей производства в 2015 году требовали наличия высшего образования, в то время как только 16% уже работающих начальников производства имели его.
Отец стюардессы Даниэля Барелы Дэниел Барела-старший не может понять, почему его дети борются. Когда он впервые переехал в Альбукерке в 1984 году, он зарабатывал 5,40 доллара в час в качестве сторожа. У него нет высшего образования, но он продвинулся в своей компании и купил дом, в котором вырос Дэниел. Сейчас он и его жена владеют девятью объектами недвижимости в Нью-Мексико.

«Мое поколение — мы не заканчивали неделю в 40 часов», — говорит он. «Все началось в 40 часов, если вы хотели добиться успеха, и мы сделали все, что нужно. Это поколение — в 40 часов они истощены. Они не зря называют это Поколением Я».

У Барелы-старшего есть пенсия, которую люди на его месте сегодня не получали бы. И он признает, что жилье стоит дороже, чем было, когда он покупал недвижимость. Но он также был удивлен, как трудно найти кого-то, кто помог бы ему отремонтировать одну из арендуемых им квартир за 12–15 долларов в час. «Это не только мои дети. Я вижу это у других детей — они просто не хотят работать», — говорит он.

Это безмерно расстраивает его сына. Он потратил долгие часы, чтобы продвинуться в авиационной отрасли, и до сих пор не может даже претендовать на владение домом. Всякий раз, когда он получает повышение, говорит он, взносы на медицинское страхование и другие расходы растут на ту же сумму. Это не просто его воображение. По данным Института Людвига, учитель и водитель скорой помощи в Альбукерке зарабатывают 77 000 долларов в год, что выше, чем средний доход в США в 67 000 долларов, но им все равно придется влезать в долги на 6 000 долларов, чтобы удовлетворять свои минимальные адекватные потребности каждый год. .
Во время пандемии Барела почувствовал, какой могла быть жизнь его отца. По его словам, поскольку он был уволен и получал пособие по безработице и стимулирующие деньги, он смог погасить весь свой долг. Теперь, когда он снова работает, он снова использует кредитные карты и живет от зарплаты до зарплаты.

Доходит до того, что Барела чувствует, что ему следует просто исполнить пророчество своего отца и перестать так сильно стараться. Труд никуда его не привел. Зачем тратить больше времени на общение с разгневанными пассажирами из-за оплаты, которая будет съедена счетами? «Я думаю, во всяком случае, COVID научил нас: стоит ли работать до мозга костей ради качества жизни?» он говорит. «Для себя я начну просто поддерживать то, что мне нужно, но я не собираюсь прогибаться назад, чтобы выполнить какую-то корпоративную мантру».

«Абсолютно нелепо, что можно иметь две самые важные работы и при этом с трудом зарабатывать на жизнь. Я ненавижу эту страну».

Он, как и Джефф Своуп, и многие другие люди, опрошенные для этой статьи, направляет большую часть своего разочарования на очень богатых, которые накапливают богатство в виде инвестиций, которые при изъятии облагаются налогом по гораздо более низкой ставке, чем заработная плата. Широкое недовольство и сокращение рядов среднего класса давно связывают с политической нестабильностью. Во времена большого экономического неравенства богатые угнетали бедных или бедные стремились конфисковать богатство богатых, что приводило к насилию и революции. Но присутствие среднего класса помогло Америке избежать этого конфликта, говорит профессор права Университета Вандербильта Ганеш Ситараман. Вот почему он утверждает, что «угрозой номер один для американского конституционного правительства сегодня является крах среднего класса».

Неслучайно уменьшение веры американцев в свои институты стало отражением упадка состояния среднего класса. И президент Байден, который долгое время считал себя защитником тех, кто находится посередине, тем не менее теряет их поддержку; только треть людей одобрили его управление экономикой в ​​мартовском опросе NBC, что на 5 процентных пунктов меньше, чем в январе.

Некоторые экономисты считают, что годы после Второй мировой войны были аномалией — периодом беспрецедентного роста производительности и процветания, который никогда не повторится. Миллионы людей поступили в колледжи по закону о военнослужащих, и заработная плата резко возросла, что позволило семьям покупать дома, машины и телевизоры.

Это означает, что сравнение работников среднего класса с их родителями может быть не самым полезным способом измерения их экономического положения. Если их детство пришлось на период исключительного экономического роста, неудивительно, что такие люди, как Своуп и Барела, сегодня чувствуют себя обделенными. Более того, предыдущие поколения не позволяли многим американцам, в том числе цветным и женщинам, работать и владеть домами. «Одна из причин, по которой американцы из среднего класса могли добиться таких успехов раньше, заключалась в том, что они исключали людей из рынка труда, и у них были сильные профсоюзы, которые давали им более высокую заработную плату, чем мог бы дать им рынок», — говорит Ривз.

Приспособиться к новому миру будет нелегко. Ривз призывает семьи сравнивать себя не с поколением своих родителей, а с тем, где они были бы без политических мер во время Великой рецессии и пандемического спада. Где была бы американская экономика, если бы правительство не спасло банки и автомобильные компании? Что, если бы он не приостановил выплаты по студенческим кредитам во время пандемии и не разослал чеки на стимулирование и налоговые льготы на детей? Если бы семьи могли сравнивать себя с контрреакцией, они могли бы не так злиться — и, возможно, их гнев не было бы так легко использовать в качестве оружия против тех, кто, по их мнению, создал их экономические проблемы, будь то люди разных рас или крупный бизнес.

Некоторое время назад, после того, как Джефф Своуп узнал о росте цен в своем жилом комплексе, он разместил в группе Facebook под названием «Никто не хочет работать» что-то, высмеивающее все предприятия, жалующиеся на то, что они не могут найти работников, в то время как они предлагают минимальную заработную плату за ужасную работу.
«Медсестра и учитель с семейным доходом в 125 тысяч долларов почти не смогут обойтись без каких-либо сбережений. Это так плохо», — написал он. Некоторые комментаторы обвинили его в плохом управлении деньгами. Они не могли сочувствовать тому, кто получает шестизначный доход и все еще испытывает трудности.

Но многие другие из сотен комментаторов чувствовали что-то еще — что они точно знали, что чувствует Своуп. «Мы с моим парнем работаем в профсоюзе на сталелитейном заводе и находимся примерно в одной лодке», — написал один из них. Другая, тоже медсестра, писала, что они с мужем, инженером, тоже живут от зарплаты до зарплаты. В комментариях их ярость была безудержной. «Абсолютно нелепо, что можно иметь две самые важные работы и при этом едва позволить себе жить», — сказал другой комментатор. «Я ненавижу эту страну».

— По сообщениям Лесли Дикштейн/Нью-Йорк

Исправление от 28 апреля: Первоначальная версия этой истории искажала оценки инфляции Института Людвига. По его оценкам, стоимость минимальных потребностей домохозяйства росла в 1,4 раза быстрее, чем инфляция в период с 2001 по 2020 год, а не на 1,4% быстрее.

Свяжитесь с нами по телефону по адресу [email protected].

Сокращение района среднего класса

НЭШВИЛЛ — Когда Эшли Броднакс думает о районе Восточного Нэшвилла, в котором она выросла в 1999 г.0s, изображения, которые врываются, имеют скромный оттенок среднего класса.

После школы она и другие соседские дети покупали закуски в магазине на углу и бросали мячи на улицу, когда их родители возвращались домой, одни в форме с работы, другие с работы учителями или офисными работниками. Соседи болтали на крыльцах и лужайках скромных одноэтажных домов. Было несколько бедных семей и несколько богатых, но более трети ее соседей зарабатывали от 40 000 до 75 000 долларов в сегодняшних долларах — достаточно для комфортной жизни.

Но к 2020 году распределение доходов изменилось так, что половина семей зарабатывала 100 000 долларов и более, как показывают данные переписи. По всему району скромные дома юности г-жи Броднакс были заменены элитными домами, неофициально известными как «высокие тощие дома», которые возвышаются над оставшимися старыми домами.

Так что, когда настала очередь мисс Броднакс платить за квартиру, используя свою среднюю зарплату в качестве преподавателя, расходы были запредельны.

Image

Эшли Броднакс в новом доме своей семьи в Ла-Вернь, штат Теннеси. Как и многие, кто вырос в Восточном Нэшвилле, она больше не может позволить себе жилье там. Кредит… Уиттен Саббатини для The New York TimesЛа Вернь, пригород в 20 милях к юго-востоку от Нэшвилла, стал популярным как более доступная альтернатива. Кредит … Уиттен Саббатини для The New York Times

Как и многие другие американцы, жители Нэшвилла все больше страдают от экономических потрясений, которые толкают их в районы, которые либо намного богаче, либо намного беднее, чем региональная норма, как показал анализ New York Times. Меньшая доля семей проживает в районах среднего класса, где доходы обычно не превышают 25 процентов от среднего по региону.

В Нэшвилле доля семей, живущих в районах среднего класса, сократилась на 15 процентных пунктов между 19 и90 и 2020. Но доля семей в благополучных подскочила на 11 пунктов, а сегмент проживающих в бедных кварталах вырос на четыре пункта.

Сопоставленные карты, показывающие переписные участки с низким, средним и высоким доходом в районе метро Нэшвилл в 1990 и 2020 годах. В 2020 году будет больше переписных участков с низким и высоким доходом.

Низкий
доход

Средний
доход

Высокий
доход

В некотором смысле эта закономерность отражает то, как богатые американцы предпочитают жить рядом с другими богатыми людьми, и как бедные американцы изо всех сил пытаются выжить.

Но эта закономерность также указывает на более широкую тенденцию неравенства доходов в экономике, поскольку население семей, зарабатывающих более 100 000 долларов, росло намного быстрее, чем другие группы, даже после поправки на инфляцию, а число семей, зарабатывающих менее 40 000 долларов, увеличилось. увеличился в два раза по сравнению с семьями в середине.

Мисс Броднакс стала частью масштабной национальной погони за доступным жильем. Из-за высокой арендной платы в городе в 2011 году она сначала переехала в более доступный район Антиохия. Но с 2018 года цены на жилье там выросли почти вдвое, поэтому покупка дома означала переезд дальше, в пригородный поселок под названием Ла-Вернь.

Десятилетия назад Инглвуд, район восточного Нэшвилла, где выросла мисс Броднакс, принадлежал к среднему классу, и многие его жители занимались рабочими местами или офисной работой в центре города. Кредит… Уиттен Саббатини для The New York TimesМногие скромные дома в Инглвуде были заменены элитными домами, известными как «высокие тощие». Кредит… Уиттен Саббатини для New York Times

«Те же люди, что работая в своем городе, они не могут позволить себе жить в своем городе», — сказала г-жа Броднакс о Нэшвилле.

В национальном масштабе только половина американских семей, живущих в мегаполисах, могут сказать, что их уровень дохода в районе находится в пределах 25 процентов от среднего по региону. Поколение назад 62 процента семей жили в этих районах со средним уровнем дохода.

Линейная диаграмма малых кратных, показывающая долю жителей, проживающих в районах со средним уровнем дохода, в 1990 и 2020 годах по районам метро.

«Людей вытесняют, и это разрушает исторически сложившиеся районы рабочего класса», — сказала Мэрибет Шинн, профессор Университета Вандербильта, изучающая бездомность и социальную изоляцию. «Вы постепенно превращаете район из довольно скромного района, в котором могло бы жить много людей, в район, в котором могут жить только люди, у которых немного больше средств».

Эта эволюция имеет неоднозначные последствия для людей, наблюдающих за изменением своего района.

Когда Джим Полк купил свой дом в Восточном Нэшвилле в 1979 году, местные жители оставляли желать лучшего. Парк возле его дома был запущен, а в районе было мало тротуаров и уличных фонарей.

По мере того, как пожарных, медсестер и местных государственных служащих в этом районе заменяли технические работники, инженеры и юристы, мистер Полк оплакивал потерю их старого, знакомого района, где его четыре дочери научились принимать людей разного происхождения.

«С течением времени уехало так много семей», — сказал г-н Полк, который десятилетиями работал координатором по общественному образованию в городских государственных школах. «Это не напоминало им о месте, где они жили раньше, и оставаться там было так дорого».

«Так много семей переехало со временем» из Восточного Нэшвилла, сказал Джим Полк, который десятилетиями работал координатором общественного образования в городских государственных школах. разрушенный торнадо в 2020 году, у его новых соседей были средства, чтобы помочь прихожанам купить новое здание. Кредит … Уиттен Саббатини для The New York Times

Но г-н Полк и его жена смогли справиться с повышением налога на недвижимость на их городские пенсии, и они не могли игнорировать улучшения в районе: были установлены новые тротуары и уличные фонари, а давно заброшенный парк был приведен в порядок. . Когда его церковь была разрушена торнадо в 2020 году, у его новых соседей были ресурсы, чтобы помочь прихожанам купить новое здание.

Еще более значительным был быстрый рост цен на дома по соседству. Мистер Полк купил свой дом за 36 000 долларов. По данным Zillow, в феврале дом через дорогу был продан более чем за 1,5 миллиона долларов.

«Улучшилось обслуживание людей, живущих по соседству», — сказал он. — Но кто может участвовать?

Эксперты говорят, что изменения в структуре жилья представляют собой форму экономической сегрегации, поскольку американцы с меньшей вероятностью будут жить по соседству с людьми из других социально-экономических классов. Экономическая сегрегация усугубляет проблемы, часто связанные с неравенством доходов. Существует то, что исследователи называют «эффектом соседства». Исследования показывают, что бедные дети имеют больше шансов подняться по социально-экономической лестнице, если они растут за пределами концентрированной бедности.

И богатые районы, как правило, распоряжаются непропорционально большей долей ресурсов, таких как лучшие школы, больше парков и более широкий доступ к специалистам в области здравоохранения.

Эта экономическая сегрегация не только «концентрирует малообеспеченные семьи в бедных районах, но и богатые семьи концентрируются в богатых районах, где они могут заниматься своего рода накоплением возможностей», — сказал Шон Ф. Рирдон, социолог из Стэнфордского университета. . Он и другой социолог, Кендра Бишофф из Корнельского университета, написали несколько статей об экономической сегрегации.

Местные предприятия изо всех сил пытаются найти работников, но многие потенциальные работники больше не могут позволить себе жить поблизости. Кредит … Уиттен Саббатини для The New York Times Наряду со стоимостью жилья, налоги на недвижимость на многие дома в Нэшвилле подскочили. Это подтолкнуло некоторых давних жителей к продаже инвесторам, которые часто ремонтируют или перестраивают дома. Кредит … Уиттен Саббатини для The New York Times

Рассмотрим Дарем, Северная Каролина

С 1990 года наблюдается всплеск богатства и инвестиций в центр города. В то же время доля семей, проживающих в малообеспеченных районах, удвоилась.

Сопоставленные карты, показывающие переписные участки с низким, средним и высоким доходом в районе города Дарем в 1990 и 2020 годах. В 2020 году переписных участков с низким и высоким доходом больше.

Низкий
доход

Средний
доход

Выше
доход

Бирюзовый Лежен Паркер, преподаватель технологии в начальной школе, сказала, что разделенная реальность богатых и бедных кварталов не принесла пользы ее малообеспеченным ученикам. Описывая то, что она видела, как преобладающее мышление людей, стекающихся в процветающие районы города, она сказала: «Мы не будем настаивать на ресурсах для наших школ, мы не будем настаивать ни на чем из этого, потому что «у меня есть то, что нужно». Мне нужно на моей стороне города, так что я в порядке».

В какой-то степени экономическая сегрегация шла рука об руку с выхолащиванием среднего класса в целом.

В то же время местные органы власти по всей стране мало что сделали для поддержания или расширения доступного жилья, вместо этого инвестируя в привлечение высокооплачиваемых работников, что приводит к росту цен и вытеснению жителей с низкими доходами.

Быстрое повышение цен на жилье в районе г-на Полка стало преимуществом для жителей, которые смогли остаться, и привело к росту цен на новое жилье. Кредит … Уиттен Саббатини для The New York Times

А запретительные законы о зонировании часто препятствуют строительству более плотного и дешевого жилья в элитных анклавах — Теннесси даже запретил городам принимать законы о зонировании, которые защищали бы доступность. Налоги на недвижимость во многих домах выросли, что подтолкнуло давних жителей к продаже инвесторам.

Но какой бы ни была причина, аналогичные тенденции наблюдаются по всей стране.

В столичном районе Бостона районы среднего класса сместились в обоих направлениях. В 1990-х и 2000-х многие отстали экономически. За последнее десятилетие из-за повсеместной джентрификации в городе многие скромные районы превратились в гораздо более богатые.

Поколение назад технологическая промышленность Сиэтла начала бурно развиваться, но этот район также был крупным производственным центром, и семь из 10 семей жили в районах среднего класса. Сегодня так делают только пять из десяти. Почти треть живет в богатых анклавах.

На Среднем Западе доля семей, проживающих в районах среднего класса, снизилась на 13 процентных пунктов в Колумбусе, штат Огайо, с 1990, 12 в Чикаго и 9 в Индианаполисе.

А в Орландо, согласно данным переписи населения, в 1990 году почти 70 процентов жителей района проживали в «средних» районах. В 2020 году то же самое было только для 46 процентов.

Из-за этого многим людям кажется, что они находятся со стороны и смотрят внутрь.

Майкл Стрит, профсоюзный электрик, переехал из Нэшвилла в Гудлетсвилл примерно в 25 минутах езды. Он сказал, что проводил свои дни, разъезжая по Нэшвиллу, работая над домами, которые были отремонтированы, перестроены или доведены до неузнаваемости в районах, которые он больше не может себе позволить.

«Либо ты беден, либо ты богат», — сказал он. «Средний класс постепенно исчезает. Либо у тебя много денег, либо ты едва сживаешься».

«Были улучшены услуги, доступные для людей, живущих по соседству», — сказал г-н Полк о Восточном Нэшвилле, который отделен от центра города железнодорожными путями. «Но кто может участвовать?» Кредит… Сентябрьские дни рассвета для The New York Times

Методология

Чтобы измерить растущий уровень экономической сегрегации в Соединенных Штатах, The New York Times использовала данные переписи для сравнения медианы доход семьи по каждому переписному району со средним значением для окружающего мегаполиса за 19 лет90, 2000, 2010 и 2020. В ходе анализа было подсчитано, сколько семей проживало в районах среднего класса, где средний доход семьи был в пределах 25 процентов от среднего по региону, и сколько проживало в районах, где уровень дохода составлял 25 процентов или более. выше или ниже средней региональной. Все цифры были скорректированы с учетом инфляции до значений 2020 года.

Исходные данные и карты взяты с сайтов socialexplorer.com и nhgis.org.

Что такое недвижимость?

Что такое недвижимость?

Недвижимость определяется как земля и любые постоянные постройки, такие как дом или улучшения, связанные с землей, будь то естественные или искусственные.

Недвижимость – это форма недвижимого имущества. Он отличается от личного имущества, которое не привязано постоянно к земле, например, транспортных средств, лодок, драгоценностей, мебели и сельскохозяйственного оборудования.

Key Takeaways

• Недвижимостью считается недвижимое имущество, которое включает в себя землю и все, что постоянно примыкает к ней или построено на ней, будь то естественное или искусственное.
• Существует пять основных категорий недвижимости, которые включают жилую, коммерческую, промышленную, необработанную землю и специальное использование.
• Инвестирование в недвижимость включает в себя покупку дома, арендуемой недвижимости или земли.
• Косвенные инвестиции в недвижимость могут осуществляться через REIT или через объединенные инвестиции в недвижимость.

Недвижимость

Понимание недвижимости

Термины земля , недвижимость и недвижимость часто используются взаимозаменяемо, но есть различия.

Земля относится к земной поверхности вниз к центру земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, минералы и воду. Физические характеристики земли включают ее неподвижность, нерушимость и уникальность, когда каждый участок земли отличается географически.

Недвижимость включает в себя землю, а также любые постоянные искусственные пристройки, такие как дома и другие постройки. Любые дополнения или изменения в земле, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением.

После того, как земля улучшена, общий капитал и труд, использованные для улучшения, представляют собой значительные инвестиции в основной капитал. Хотя здание можно снести, такие улучшения, как канализация, электричество, водоснабжение и канализация, как правило, остаются постоянными.

Недвижимое имущество включает в себя землю и пристройки к земле, а также права, присущие ее владению и использованию.

Агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это лицензированный специалист, который занимается организацией сделок с недвижимостью, подбором покупателей и продавцов и выступает в качестве их представителей на переговорах.

Какие виды недвижимости существуют?

Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для проживания. Примеры включают дома на одну семью, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома.

Коммерческая недвижимость : Любое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях, например жилые комплексы, автозаправочные станции, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.

Промышленная недвижимость : Любое имущество, используемое для производства, производства, распределения, хранения, исследований и разработок.

Земля : Включает незастроенную собственность, свободные земли и сельскохозяйственные угодья, такие как фермы, фруктовые сады, ранчо и лесные угодья.

Специальное назначение : Имущество, используемое общественностью, такое как кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, места отправления культа и школы.

Экономика недвижимости

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США, а количество новых жилищных проектов в любом месяце, публикуемое Бюро переписи населения США, является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, вводе в эксплуатацию и вводе жилья в эксплуатацию для домов на одну семью, домов с 2–4 квартирами и многоквартирных домов с пятью и более квартирами, таких как жилые комплексы.

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Кроме того, типа новостроек могут дать представление о том, как развивается экономика.

Если строительство жилья указывает на меньшее количество односемейных и большее количество многоквартирных домов, это может сигнализировать о надвигающейся нехватке предложения домов на одну семью, что приведет к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет начала строительства жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет жилищного строительства. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Некоторые из наиболее распространенных способов инвестирования в недвижимость включают домовладение, инвестиции или аренду недвижимости, а также перепродажу домов. Один тип инвестора в недвижимость — это оптовый торговец недвижимостью, который заключает договор на покупку дома с продавцом, а затем находит заинтересованную сторону, чтобы купить его. Оптовые торговцы недвижимостью обычно находят и заключают контракты на проблемную недвижимость, но не делают никаких ремонтов или дополнений.

Доходы от инвестиций в недвижимость получаются за счет доходов от аренды или аренды, а также повышения стоимости недвижимости. Согласно ATTOM, который курирует ведущую национальную базу данных о недвижимости, отчет о продажах жилья в США на конец 2021 года показывает, что продавцы жилья по всей стране получили прибыль в размере 94 092 долларов США, что составляет 45,3% возврата инвестиций, что на 45% больше по сравнению с 64 931 долларами США в 2020 году и выше на 71%. % от $55 000 два года назад.

На недвижимость сильно влияет ее местоположение, и такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортные средства, качество школ, муниципальные услуги и налоги на недвижимость, могут повлиять на стоимость недвижимости.

Плюсы

• Предлагает стабильный доход

• Предлагает прирост капитала

• Диверсифицирует портфель

• Можно купить с кредитным плечом

Минусы

• Обычно неликвиден

• Под влиянием сильно местных факторов

• Требует больших начальных капиталовложений

• Может потребоваться активное управление и экспертиза

Косвенное инвестирование в недвижимость осуществляется через инвестиционный фонд недвижимости (REIT), компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимости. Существует несколько типов REIT, в том числе акционерные, ипотечные и гибридные REIT, которые классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются, например, публичные REIT, публичные неторгуемые REIT и частные REIT.

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это купить акции, которые публично торгуются на бирже. Акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже, такие как акции, что делает REIT очень ликвидными и прозрачными. Доход от REIT получается за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций. Помимо отдельных REIT, инвесторы могут торговать взаимными фондами недвижимости и биржевыми фондами недвижимости (ETF).

Другим вариантом инвестирования в недвижимость являются ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), например, через ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities (VMBS), состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS, которые имеют минимальный пул в размере 1 миллиарда долларов США и минимальный срок погашения один год. или iShares MBS ETF (MBB), который фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg U.S. MBS. Его активы включают облигации, выпущенные или гарантированные финансируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac.

Что нам нравится

Что нам не нравится

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Каковы наилучшие способы финансирования инвестиций в недвижимость?

Недвижимость обычно приобретается за наличные или финансируется за счет ипотечного кредита через частного или коммерческого кредитора.

Что такое развитие недвижимости?

Девелопмент недвижимости или развитие недвижимости включает деятельность, которая варьируется от ремонта существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи застроенной земли или участков другим лицам.

Какие профессии распространены в сфере недвижимости?

Распространенные профессии в сфере недвижимости включают агента по аренде, специалиста по обращению взыскания, инспектора правового титула, жилищного инспектора, оценщика недвижимости, агента по недвижимости и ипотечного брокера.

Американский средний класс, неравенство доходов и сила нашей экономики

Сказать, что средний класс важен для нашей экономики, большинству американцев может показаться непротиворечивым. В конце концов, большинство из нас идентифицируют себя со средним классом, а представители среднего класса каждый день наблюдают, как их работа способствует экономике, еженедельно слышат, как их расходы являются опережающим индикатором для экономических прогнозистов, и каждый месяц видят, как число рабочих мест , которые в первую очередь отражают рабочие места среднего класса, принимаются в качестве ключевого показателя состояния экономики. И по мере того, как растущее неравенство доходов усиливалось в сознании нации, бедственное положение среднего класса стало общей темой в прессе и политических кругах.

Однако для большинства экономистов концепции «среднего класса» или даже неравенства не занимали видного места в наших размышлениях о том, как растет экономика. Однако это начинает меняться. Одна из причин изменения заключается в том, что уровень неравенства и финансового стресса для среднего класса резко возрос и достиг уровня, который мотивирует к более тщательному расследованию. Взаимодействие и совпадение растущего неравенства с финансовым крахом и Великой рецессией, в частности, подняли новые вопросы о том, должны ли ослабленный средний класс и растущее неравенство быть частью наших размышлений о движущих силах экономического роста.

За последние несколько десятилетий Соединенные Штаты претерпели замечательную трансформацию: рост доходов среднего класса остановился, в то время как доходы верхушки продолжали резко расти по сравнению с остальным трудоспособным населением. В период с 1979 по 2007 год, последний год перед Великой рецессией, средний доход семьи вырос на 35 процентов, а доходы 99-го процентиля выросли на 278 процентов. (см. рис. 1). Семьи из среднего класса также оторвались от бедняков, но добились такого скромного прироста дохода только за счет увеличения продолжительности рабочего дня, увеличения предложения рабочей силы, особенно среди жен и матерей, и увеличения долгов домохозяйств для поддержания потребления. поскольку заработная плата не поспевает за инфляцией.

В 1979 г. три средних квинтиля доходов домохозяйств в Соединенных Штатах, то есть население между 21-м и 80-м процентилями по шкале доходов, зарабатывали 50 процентов всего национального дохода. Но к 2007 году доля доходов тех, кто находится в середине, сократилась до 43 процентов. Эволюция коэффициента Джини, который измеряет, насколько распределение отклоняется от полного равенства, также показывает аналогичную картину роста неравенства. В период с 1979 по 2007 год коэффициент Джини, включая прирост капитала, в США вырос с 48 до 59. , поместив США в первую четверть самых неравных стран мира.

Теории экономического роста, однако, обычно не включают модели для исследования последствий изменений в силе среднего класса. Если вы спросите экономиста «что заставляет экономику расти?», он почти наверняка начнет свой ответ с указания на уровень знаний экономики о том, как производить товары и услуги (знания и технологии), навыки потенциальной рабочей силы ( человеческий капитал) и количество работников, а также запас физического капитала (заводы, административные здания, инфраструктура). Экономика растет, когда технологические усовершенствования или инвестиции в человеческий или физический капитал повышают производительность, когда увеличивается рабочая сила или когда инвестиции в физический капитал добавляются к производительным запасам экономики — и, таким образом, увеличивается общий объем производства.

Но возникает вопрос: что повышает производительность или создает стимулы для инвестиций? Экономисты расходятся в своих конкретных ответах на эти вопросы, но разные теории указывают на пять основных факторов:

• Уровень человеческого капитала и поощряется ли талант для повышения производительности экономики
• Стоимость и доступ к финансовому капиталу , которые позволяют фирмам и предпринимателям делать реальные инвестиции, создающие технологический прогресс для использования в экономике
• Сильный и стабильный спрос , который создает рынок товаров и услуг и позволяет инвесторам планировать будущее
• качество политических и экономических институтов , включая качество корпоративного управления, а также политические институты и правовую структуру, обеспечивающую соблюдение контрактов
• Инвестиции в общественные блага, образование, здравоохранение и инфраструктуру , которые закладывают основу для инвестиций частного сектора

Убедительные эмпирические данные в области экономики и других социальных наук свидетельствуют о том, что сила среднего класса и уровень неравенства доходов играют важную роль для каждого из этих пяти факторов, повышающих производительность и стимулирующих инвестиции.

Исследование для этого проекта началось с серии интервью и национальной конференции с ведущими экономистами США, чтобы узнать их взгляды на механизмы, с помощью которых неравенство доходов и сила среднего класса влияют на экономический рост и экономическую стабильность. В этой статье обобщается то, что мы узнали из этих бесед, наряду с нашим анализом экономических исследований в академической сфере. Мы определили четыре области, в которых литература указывает на то, как сила среднего класса и уровень неравенства влияют на экономический рост и стабильность:

• Сильный средний класс способствует развитию человеческого капитала и образованности населения.
• Сильный средний класс создает стабильный источник спроса на товары и услуги.
• Сильный средний класс вынашивает следующее поколение предпринимателей.
• Сильный средний класс поддерживает инклюзивные политические и экономические институты, лежащие в основе экономического роста.

Мы детализируем данные по этим четырем пунктам на основных страницах нашей статьи, но вкратце изложим экономическое исследование здесь. Как мы покажем, факторы, в которых сильный средний класс важен для экономического роста, взаимосвязаны и взаимно усиливают друг друга.

Сильный средний класс способствует развитию человеческого капитала и образованности населения.

Экономисты сходятся во мнении, что человеческий капитал — знания, навыки и здоровье, необходимые для работы, — является ключевым компонентом экономического роста. Чтобы быть наиболее эффективными, возможности создания человеческого капитала должны быть широко доступны среди населения. Для того чтобы нация максимально использовала свой человеческий потенциал, ребенку из малообеспеченного или среднего достатка необходимо, чтобы его или ее таланты и способности развивались и соответствовали наиболее подходящей профессии. Достаточно очевидны доказательства того, что неравенство и сила среднего класса имеют прямое влияние на доступ к человеческому капиталу и его использование:

• По мере роста неравенства в доходах в Соединенных Штатах наблюдалось как снижение темпов улучшения результатов образования, так и эти результаты стали более неравными.
• Данные указывают на вывод о том, что человеческий капитал и связанные с ним более высокие доходы все чаще передаются от родителей к потомству по социальным (а не биологическим) каналам. Это означает, что люди получают вознаграждение за привилегии, предоставляемые социально-экономическим статусом их родителей, а не только за их характеристики производительности, что приведет к замедлению экономического роста в США.
• Вклад человеческого капитала в рост заключается не только в доступе к образованию: люди также должны иметь возможность использовать свои навыки, подбирая таланты для соответствующих занятий. Если неравенство стоит на пути этих совпадений, то оно оказывает пагубное влияние на путь роста нашей страны.

Сильный средний класс создает стабильный источник спроса на товары и услуги

Сильный средний класс дает бизнес-инвесторам уверенность в том, что у них будет рынок для своих товаров и услуг. Мыслители со стороны предложения утверждают, что легкая налоговая и регуляторная политика приведет к высоким инвестициям, занятости и экономическому росту. Но многие экономисты признают, что увеличение предложения не приводит автоматически к увеличению совокупного спроса. Скорее, в экономике могут быть длительные периоды безработицы и недоиспользования капитала, что может быть как причиной, так и результатом пониженного и нестабильного спроса.

Если спрос имеет значение для экономического роста, возникает вопрос, как сильное неравенство и сила среднего класса влияют на спрос? Экономисты разработали ряд теорий о том, как неравенство влияет на спрос:

• Чем больше экономических выгод нации достается тем, кто находится на вершине распределения доходов — и если эти семьи имеют меньшую склонность к потреблению, — то это потянет вниз. спрос с потенциально более высоких уровней при более справедливом распределении.
• Рост неравенства и сокращение среднего класса вынуждают семьи либо меньше потреблять, снижая спрос, либо внедрять краткосрочные стратегии преодоления трудностей, такие как увеличение заимствований, что имеет долгосрочные последствия для роста и стабильности.

Сильный средний класс вынашивает новое поколение предпринимателей

Предпринимательство — это вопрос риска, и существует множество способов, которыми сильный средний класс и меньшее неравенство могут создать условия, снижающие риски новаторов и дать им навыки, чтобы начать бизнес:

• Семьи среднего класса могут предоставить предпринимателям финансовую безопасность и доступ к кредитам, чтобы у них было время развивать свои идеи и рисковать, чтобы начать новый бизнес.
• Человек из семьи среднего класса с большей вероятностью, чем человек из семьи с низким доходом, имеет доступ к такому образованию, которое обеспечивает обучение и навыки, необходимые для начала бизнеса.
• Как описано выше, меньшее неравенство связано с большей макроэкономической стабильностью, что позволяет предпринимателям принимать обоснованные инвестиционные решения с большей уверенностью в отношении экономических условий и рисков открытия бизнеса.

Сильный средний класс поддерживает инклюзивные политические и экономические институты, лежащие в основе экономического роста

Такая динамика сильного среднего класса способствует эффективному и честному управлению предприятиями экономики. В контексте США меньшее неравенство и более сильный средний класс поддерживают более инклюзивные политические институты и уводят политику от ответа только на экономически влиятельную элиту. Это обеспечивает основу для более инклюзивных экономических институтов, которые, в свою очередь, способствуют росту. Это включает в себя поощрение эффективного управления, поддерживающего широкомасштабный экономический рост за счет установления надежных прав собственности; инвестирование в общественные блага и квазиобщественные блага, такие как образование, здравоохранение и инфраструктура; и равные условия, включая прозрачные и подотчетные правовые и регулирующие структуры. Сильный средний класс препятствует концентрации и эксплуатации власти, которые привели к укоренившимся привилегиям аристократии — противоположности динамичных обществ на протяжении всей истории человечества.

Доказательства роли среднего класса в экономическом росте

Для ясности: мы не утверждаем, что средний класс является единственным фактором, влияющим на экономический рост. Цена капитала, налоги, обеспеченность ресурсами, удача, случайность и другие факторы играют важную роль. Но после изучения доступных теорий и свидетельств трудно указать на что-то еще столь же важное для многих причин экономического роста, как сильный средний класс. В этой статье объясняются самые современные, эмпирически обоснованные экономические данные, показывающие, как распределение доходов влияет на эффективное функционирование и потенциал роста нашей экономики.

В данной статье понятия «неравенство» и «средний класс» трактуются широко. Когда мы говорим «средний класс», мы имеем в виду больше, чем просто семьи, которые в целом находятся в середине распределения доходов. Под средним классом мы не подразумеваем богатых, но мы подразумеваем семьи с достаточным финансовым обеспечением, чтобы сводить концы с концами, вкладывать средства в успех следующего поколения и иметь небольшой запас прочности в придачу. У семьи среднего класса есть некоторая экономическая безопасность, будь то хорошая работа с медицинской страховкой и пенсионным планом или некоторые сбережения в банке, чтобы прокормить себя в случае чрезвычайной ситуации, отправить ребенка в колледж или даже предоставить ссуду в банк. член семьи, который хочет начать бизнес. Это согласуется с восприятием отдельных людей: опросы показывают, что большинство американцев считают, что они принадлежат к среднему классу, от тех, кто обычно находится в 20-м или 30-м процентиле распределения доходов до 80-го и даже выше. Наша концепция неравенства в основном связана с доходом, хотя между людьми с очень высокими доходами и людьми с высоким уровнем собственного капитала существует значительная степень совпадения.

На протяжении всей статьи мы исследуем, каким образом каждая из категорий влияет на экономический рост. Существуют различные способы, которыми каждый из них может относиться к потенциалу роста экономики. Безопасность, которую обеспечивает семья среднего класса, выходит за рамки заработной платы и включает в себя ощущение более длительного горизонта времени для принятия экономических решений, чем семья, колеблющаяся на грани бедности, или то, как ребенок из среднего класса может добиваться успеха. специальность, соответствующая их интересам. Тем не менее, учитывая взаимосвязь и совпадение между ними, имеет смысл включить их в наше мышление, когда мы обсуждаем причинно-следственные связи с макроэкономическими показателями.

Наконец, мы хотели бы отметить наш подход к теме взаимосвязи неравенства и силы среднего класса и экономического роста США. Конечно, существует богатая литература о взаимосвязи между неравенством и ростом. (см. рамку на следующей странице) Хотя существует множество противоречивых мнений, существует достаточно свидетельств того, что неравенство может фактически наносить ущерб росту при многих обстоятельствах. Но в этой литературе основное внимание уделяется опыту развивающихся стран, и ее применимость к задачам, стоящим в настоящее время перед Соединенными Штатами, не совсем ясна.

Соединенные Штаты являются развитой экономикой, находящейся на краю технологического рубежа, с самым высоким уровнем неравенства доходов, который они когда-либо видели. Исследования панельных данных, в которых анализируется, как неравенство влияет на рост в ряде стран, вряд ли что-то расскажут нам об этой уникальной ситуации. Таким образом, мы выбрали другой подход в этом исследовании. Вместо того, чтобы широко рассматривать анализ неравенства и роста в других странах, мы рассмотрели данные о конкретных способах, которыми неравенство и сила среднего класса могут повлиять на экономический рост в контексте США. Если на самом деле существуют определенные способы воздействия на рост, то разумно предположить, что в целом существует взаимосвязь.

В конце концов, выводы, к которым приходят экономисты о том, что заставляет экономику расти, важны для нашего понимания сложности экономической системы. Экономистов часто считают арбитрами доверия в отношении того, что хорошо для экономики. Таким образом, анализ того, как разрозненные фрагменты экономических данных сочетаются друг с другом, чтобы рассказать связную историю о том, как неравенство и средний класс влияют на экономический рост, является важной и своевременной задачей. Теперь мы переходим к подробному рассмотрению ведущих каналов, через которые средний класс влияет на экономический рост.

Хизер Боуши — старший экономист, а Адам Херш — экономист Центра американского прогресса .

Загрузить этот отчет (pdf)

Загрузить введение и резюме (pdf)

Прочитать этот отчет в веб-браузере (Scribd)

Президент Байден объявляет о новых действиях по облегчению бремени расходов на жилье

Новый Байден -План действий администрации Харриса по обеспечению жильем, чтобы помочь закрыть дефицит жилья за пять лет

Как заявил на прошлой неделе президент Байден, борьба с инфляцией является его главным экономическим приоритетом. Сегодня президент Байден публикует План действий по обеспечению жильем, чтобы со временем облегчить бремя расходов на жилье за ​​счет увеличения предложения качественного жилья в каждом сообществе. Его план включает в себя законодательные и административные меры, которые помогут закрыть дефицит жилья в Америке за 5 лет, начиная с создания и сохранения сотен тысяч единиц доступного жилья в следующие три года. При согласовании с другими политиками по снижению стоимости жилья и обеспечению доступности, такими как помощь в аренде жилья и помощь в выплате первоначального взноса, сокращение разрыва будет означать более доступную арендную плату и более доступное владение жильем для американцев в каждом сообществе. Это самая всеобъемлющая попытка правительства решить проблему нехватки жилья в истории.

План поможет арендаторам, которые борются с высокими арендными платежами, уделяя особое внимание строительству и сохранению арендного жилья для семей с низким и средним доходом. Политика Плана по увеличению предложения является важным элементом обеспечения доступности домовладения для американцев, которые сегодня не могут найти дом по доступной цене, потому что в их общинах слишком мало домов для продажи. И это поможет снизить ценовое давление в экономике, поскольку расходы на жилье составляют около одной трети рыночной корзины с учетом инфляции, измеряемой индексом потребительских цен.

В соответствии с планом администрация:

• вознаградит юрисдикции, которые реформировали политику зонирования и землепользования , получив более высокие баллы в определенных федеральных процессах предоставления грантов, впервые в масштабе.

• Развернуть новые механизмы финансирования для строительства и сохранения большего количества жилья там, где в настоящее время существует дефицит финансирования ADU), дома на 2-4 квартиры и небольшие многоквартирные дома.

• Расширение и совершенствование существующих форм федерального финансирования , в том числе для строительства и сохранения доступных многоквартирных домов. Это включает в себя повышение доступности ссуд от строительства до постоянных (когда одна ссуда финансирует строительство, но также является долгосрочной ипотекой) путем изучения возможности покупки Fannie Mae этих ссуд; поощрение использования государственных, местных и племенных фондов восстановления после COVID-19 для расширения предложения доступного жилья; и объявление о реформах Налогового кредита на жилье для малоимущих (LIHTC), который предоставляет кредиты частным инвесторам, строящим доступное арендное жилье, и Программы инвестиционного партнерства HOME (HOME), которая предоставляет гранты штатам и населенным пунктам, которые сообщества используют для финансирования широкого круга жилищной деятельности.

• Обеспечить, чтобы больше государственных домов и другого жилья доставалось владельцам, которые будут жить в них , или некоммерческим организациям, которые будут их ремонтировать, а не крупным институциональным инвесторам.

• Работать с частным сектором над решением проблем цепочки поставок и совершенствованием строительных технологий, чтобы завершить строительство в 2022 году самых новых домов за любой год с 2006 года .

Сегодняшний рост стоимости жилья формируется годами. За десятилетие после Великой рецессии было построено меньше новых домов, чем за любое десятилетие после XIX века.60-е годы — ограничение предложения жилья и неспособность идти в ногу со спросом и формированием домохозяйств. Это несоответствие между предложением жилья и спросом на жилье увеличилось во время пандемии. Хотя оценки различаются, по оценкам Moody’s Analytics, нехватка жилья составляет более 1,5 миллиона домов по всей стране. Этот дефицит ложится бременем на семейный бюджет, способствует росту инфляции, ограничивает экономический рост, поддерживает сегрегацию по месту жительства и усугубляет изменение климата. Рост стоимости жилья ложится бременем на семьи с любым доходом, особенно на семьи с низким и средним уровнем дохода, а также на людей и цветные сообщества.

Как отражено в его Плане действий, президент Байден считает, что лучшее, что мы можем сделать, чтобы облегчить бремя расходов на жилье, — это увеличить предложение качественного жилья. Это означает строительство большего количества новых домов и сохранение существующего доступного жилья, поддерживаемого федеральными властями, и доступного жилья по рыночным ценам, гарантируя, что все новые единицы не просто заменят переоборудованные или ветхие единицы, которые подлежат сносу.

Президент продолжает призывать Конгресс выделить инвестиции в строительство и сохранение жилья. Один независимый анализ предложений в законопроекте о примирении, принятом Палатой представителей, показал, что предложения, связанные с жильем, позволят профинансировать около 1 миллиона доступных домов. Ключевые положения, такие как расширение LIHTC и Налоговый кредит на соседние дома, получили двухпартийную поддержку. Бюджет президента на 2023 год включает инвестиции в жилищное строительство, что приведет к строительству или восстановлению еще 500 000 домов.

Опираясь на действия, объявленные администрацией в сентябре прошлого года, по строительству и ремонту 100 000 домов в течение следующих трех лет, эти законодательные предложения и новые административные шаги вступают в силу в партнерстве с государственными, местными, коммерческими и некоммерческими партнерами. – может поставить экономику на путь ликвидации разрыва в предложении жилья в ближайшие пять лет.

Обеспечение стимулов для реформы землепользования и зонирования и снижения регуляторных барьеров

Одной из наиболее серьезных проблем, ограничивающих предложение и строительство жилья, является нехватка доступной и доступной по цене земли, что в значительной степени обусловлено государственными и местными законами и правилами о зонировании и землепользовании, которые ограничивают плотность застройки. Политика исключительного землепользования и зонирования ограничивает землепользование, искусственно завышает цены, увековечивает исторические модели сегрегации, удерживает рабочих в регионах с более низкой производительностью и ограничивает экономический рост. Снижение нормативных барьеров для строительства жилья было двухпартийным делом в ряде штатов по всей стране. Пришло время сделать то же самое в Конгрессе, а также в большем количестве штатов и местных юрисдикций по всей стране.

С этой целью Администрация предпринимает следующие незамедлительные шаги :

• Использование финансирования транспорта в рамках Двухпартийного закона об инфраструктуре (BIL). Ранее в этом году администрация начала использовать федеральные транспортные программы, чтобы побудить правительства штатов и местные органы власти увеличить предложение жилья, если это соответствует текущим законодательным требованиям. Например, в этом году Министерство транспорта США (DOT) выпустило три заявки на финансирование конкурсных программ грантов на общую сумму около 6 миллиардов долларов США, которые вознаграждают юрисдикции, которые внедрили политику землепользования для повышения плотности и возрождения сельских главных улиц с более высоким баллы в процессе получения гранта. Сегодня администрация объявляет, что DOT продолжит включать в BIL и другие дискреционные программы грантов на транспорт формулировки, поощряющие реформу землепользования, плотность населения, возрождение сельских главных улиц и ориентированное на транзит развитие.

• Включение доступного жилья в программы DOT. DOT также выпустит обновленные руководящие принципы программы, которые увеличат финансовую поддержку программных проектов Закона о финансировании и инновациях транспортной инфраструктуры (TIFIA), которые включают жилищное строительство.

• Включая землепользование в рамках инвестиционных приоритетов Управления экономического развития США (EDA) .EDA оценивает все проектные заявки на свои конкурсные гранты, чтобы определить, в какой степени они соответствуют инвестиционным приоритетам EDA. EDA уже включает ориентированную на транзит и заполняющую застройку в рамках своего приоритета «Экологически устойчивое развитие». В наступающем году и до следующего раунда грантов EDA добавит формулировку своих инвестиционных приоритетов, чтобы поощрять проекты экономического развития, которые повышают плотность в непосредственной близости от застройки.

Эти действия основаны на стратегиях, которые администрация предложила и продолжает призывать Конгресс принять :

• Программа раскрытия возможностей . Программа раскрытия возможностей, предложенная президентом Байденом и включенная в законопроект о примирении, принятый Палатой представителей в прошлом году, предусматривает создание новой конкурсной программы грантов на сумму 1,75 миллиарда долларов, управляемой HUD, чтобы помочь штатам и местным жителям устранить ненужные барьеры на пути строительства доступного жилья. в том числе выдача разрешений на строительство жилых поселков.

• Фонд снабжения жильем предоставляет гранты для снижения барьеров в доступном жилье. Основываясь на Программе раскрытия возможностей, президентский бюджет на 2023 год включает предложение об обязательных расходах, в рамках которого будет выделено 10 миллиардов долларов в виде грантов HUD для сокращения барьеров в доступном жилье для штатов и населенных пунктов, которые уже приняли политику и практику Housing Forward для решения проблем, связанных с производством жилья. ограничения. В то время как программа «Открытие возможностей» поможет штатам и населенным пунктам провести реформы, Фонд снабжения жильем вознаградит тех, кто уже провел реформы, предоставив им дополнительное финансирование для повышения доступности и получения максимальных выгод от их новой политики. Это финансирование также поддержит более широкую деятельность по жилищному строительству, включая экологическое планирование и смягчение последствий, дорожную инфраструктуру и инфраструктуру водоснабжения или канализации.

Пилотирование нового финансирования строительства и сохранения жилья

Вторым существенным препятствием для увеличения предложения жилья является отсутствие привлекательного и дешевого финансирования для нового строительства и реконструкции, особенно для доступных по цене квартир. В то время как федеральное правительство в настоящее время предлагает ряд вариантов финансирования для крупного многоквартирного строительства, существуют пробелы на рынке для строительства и реконструкции домов на одну семью, недвижимости из 2-4 квартир, строительства ADU, доставки сборного и модульного жилья, а также небольших многоквартирных домов. . Финансирование этих типов жилья может увеличить предложение на ограниченных рынках и создать рациональную по местоположению умеренную плотность, которая может улучшить результаты на рынке труда и сократить выбросы парниковых газов, особенно в сочетании с государственной и местной политикой, которая устраняет барьеры для размещения этих видов. жилья можно найти.

С этой целью Администрация принимает следующие незамедлительные меры :

• Поддержка производства и наличия готового жилья. Большинство людей, покупающих новые промышленные дома, полагаются на финансирование личного имущества (кредитование движимого имущества), а не на обычные ипотечные кредиты. Этот тип финансирования обычно стоит дороже, чем традиционное ипотечное финансирование из-за более высоких процентных ставок и более коротких сроков кредита. Freddie Mac объявила о том, что она завершит оценку осуществимости требований и процессов, необходимых для поддержки кредитов на покупку личного имущества, произведенного в кредит на жилье. Если одобрение FHFA будет получено, Freddie Mac будет приобретать такие кредиты, чтобы помочь в разработке продукта и поддержать возможности покупки кредита в будущем. Помимо финансирования личной собственности, как Fannie Mae, так и Freddie Mac (предприятия) в своих планах Duty to Serve также обнародовали пересмотренные целевые показатели закупок для кредитов на промышленное жилье, что приведет к увеличению ликвидности для промышленного жилья и увеличению поставок промышленного жилья. дома. Наконец, признавая экономию затрат и времени на разработку, обеспечиваемую промышленным жильем, HUD упрощает финансирование новых единиц и помогает производителям обновлять свои конструкции, чтобы соответствовать изменяющимся требованиям потребителей. Это включает в себя работу по повышению удобства использования кредитной программы FHA по Разделу I для промышленного жилья, поддержку большей секьюритизации кредитов по Разделу I через платформу Джинни Мэй, обновление Кодекса HUD, чтобы позволить производителям модернизировать и расширять свои производственные линии, а также помощь производителям реагировать на предложение. проблемы с цепью.

• Расширение масштабов ADU и пилотное тестирование инструментов финансирования ремонта домов и ADU. Как подчеркнула администрация Байдена-Харриса на недавнем мероприятии, ряд штатов и местных юрисдикций внесли изменения в землепользование, чтобы разрешить строительство и ремонт ADU, что может компенсировать стоимость домовладения при одновременном расширении предложения доступного арендного жилья. . Согласно недавнему независимому анализу, такого рода реформы на уровне штатов и на местном уровне — в сочетании с политикой по улучшению вариантов финансирования — могут привести к созданию более 1 миллиона ADU в следующие пять лет. Помимо изменения зонирования и землепользования, для достижения этой цели потребуются более простые и доступные варианты финансирования для домовладельцев и строителей. С этой целью FHA и FHFA изучают возможности, чтобы помочь кредиторам пилотировать и масштабировать финансирование реконструкции и строительства для ADU, особенно для домовладельцев с низким и средним доходом, в дополнение к новым вариантам финансирования для других ремонтных работ на одну семью и для 2-4 -отдельная реабилитация. FHA и FHFA оценят кредитную эффективность этих кредитов, чтобы определить возможности добавления функций и гибкости к существующим кредитным программам, расширяя доступные варианты финансирования для домовладельцев и строителей.

• Развитие индивидуального строительства в сельской местности. Программа Министерства сельского хозяйства США «От строительства до постоянного жилья» позволяет утвержденным кредиторам и строителям жилья, участвующим в программе гарантированного кредита на жилье для одной семьи, одновременно закрыть финансирование строительства и постоянного финансирования и получить гарантию по кредитному векселю до начала строительства. Эта дополнительная уверенность способствует более быстрому строительству большего количества домов на одну семью в сельских районах по всей стране. В ближайшие месяцы Министерство сельского хозяйства США будет информировать кредиторов о преимуществах программы, чтобы улучшить использование программы, увеличить объем нового строительства в сельской местности и устранить препятствия, которые могут ограничивать использование программы.

Эти действия основаны на стратегиях, которые администрация предложила и продолжает призывать Конгресс принять :

• Предоставление налоговых льгот для строительства и ремонта 125 000 домов для покупателей жилья с низким и средним уровнем дохода. Закон об инвестициях в дома по соседству, предложенный президентом и включенный в прошлогодний законопроект о примирении, предоставит налоговые льготы для поощрения инвестиций в миллионы домов, которые в противном случае слишком дороги или трудны для строительства или ремонта. Также требуется, чтобы эти дома продавались владельцам, а не крупным инвесторам. Эти инвестиции увеличат предложение доступного жилья для покупателей жилья с низким и средним доходом, которые боролись с исторически низкой доступностью доступных домов для начинающих, и получили двухпартийную поддержку в Конгрессе.

• Предоставить финансирование из Фонда снабжения жильем для производства доступного жилья для строительства 500 000 единиц жилья для арендаторов и покупателей жилья с низким и средним доходом. Бюджет президента на 2023 год включает предложение о выделении 25 миллиардов долларов на гранты на строительство доступного жилья. Эти ресурсы будут распределяться между государственными и местными агентствами по финансированию жилищного строительства и их партнерами, территориями и племенами и будут направлены на рационализацию инструментов финансирования для снижения операционных издержек и увеличения предложения жилья за счет многоквартирных и односемейных жилых единиц умеренной плотности (до до 100 единиц на сайт). HUD будет поощрять грантополучателей к строительству жилья, которое непосредственно отвечает выявленным местным потребностям, особенно жилья, которое недостаточно представлено на рынке. Это включает в себя жилье для разных поколений, инвестиции, которые возвращают пустующую или недоиспользуемую недвижимость обратно в продуктивное использование, ADU, а также новые и нетрадиционные методы развития, включая модульное, панельное или промышленное жилье. Штаты и населенные пункты смогут гибко разрабатывать свои программы для удовлетворения местных потребностей, а ресурсы будут использоваться для поддержки арендаторов и покупателей жилья, имеющих до 150 процентов среднего дохода в районах с высокими затратами. Эти инвестиции в сочетании с дополнительными предложениями в бюджете поддержат строительство около 500 000 единиц жилья в течение следующих 10 лет.

Улучшение и расширение существующего федерального финансирования

Различные формы федерального финансирования на протяжении многих лет играли решающую роль в повышении предложения доступного жилья. Но необходимо больше производства, чтобы компенсировать более чем десятилетнюю недостройку до пандемии, и существующие программы должны работать более эффективно и действенно, чтобы увеличить производство жилья такими темпами, которые позволят закрыть дефицит жилья за 5 лет.

С этой целью Администрация принимает следующие немедленные меры :

• Усиление финансирования предприятий для развития и восстановления многоквартирных домов. Fannie Mae и Freddie Mac работают над тем, чтобы определить, как расширить и лучше продвигать свои программы перспективных обязательств. Эти программы позволяют застройщикам обеспечить финансирование для погашения ссуды на строительство после завершения строительства и после того, как жилищный проект будет одобрен для заселения. Кроме того, FHFA будет работать с Fannie Mae, чтобы рассмотреть возможность, помимо безопасности и надежности, приобретения многоквартирных кредитов от строительства до постоянного проживания. Эти разовые ссуды на закрытие финансируют строительство многоквартирного жилья, а также служат постоянной ипотекой, что позволяет застройщикам использовать только одну ссуду, тем самым снижая процентный риск, риск изменения размера ссуды и транзакционные издержки, стимулируя производство и предложение. Эти кредиты не будут финансировать покупку земли. Расширение форвардных обязательств и увеличение ликвидности для финансирования строительства до постоянного финансирования обеспечит стабильный и недорогой источник капитала для нового строительства доступных многоквартирных домов. Эти действия основаны на действиях, предпринятых ранее в этом году, для удовлетворения спроса на арендное жилье и роста рынка многоквартирных домов. Например, FHFA увеличила максимальную сумму многоквартирных кредитов, которую Fannie Mae и Freddie Mac могут приобрести, на 11 процентов до общей суммы в 78 миллиардов долларов в 2022 году. Эти покупки обеспечивают большую ликвидность на рынке многоквартирных домов, что, в свою очередь, позволяет финансировать больше сделок. . В сентябре прошлого года Fannie Mae и Freddie Mac также увеличили свои инвестиции в акции LIHTC, что привело к инвестициям в более чем 7000 единиц. Предприятия ожидают дальнейшего увеличения своих инвестиций в акционерный капитал LIHTC в предстоящем году. И чтобы обеспечить сильный акцент на доступное жилье и традиционно недостаточно обслуживаемые рынки, FHFA требует, чтобы не менее 50 процентов финансирования многоквартирных домов в 2022 году было направлено на доступное жилье, ориентированное на миссию.

• Использование средств Американского плана спасения для инвестиций в доступное жилье. Казначейство призвало правительства штатов, местные власти и племена выделять больше средств из своего Американского плана спасения на строительство дополнительного доступного жилья с меньшими затратами для семей и отдельных лиц. Государственный и местный бюджетный фонд восстановления Плана, включая строительство доступного жилья для нескольких или одной семьи, сохранение существующего доступного жилья, постоянное поддерживающее жилье, помощь в ремонте дома, помощь в приобретении жилья, субсидии на аренду и другие мероприятия. На сегодняшний день почти 570 юрисдикций выделили более 11,7 млрд долларов на деятельность, связанную с жильем, из которых 3,2 млрд долларов — на производство и сохранение. Например, округ Лос-Анджелес, штат Калифорния, инвестирует 10 миллионов долларов в создание постоянного вспомогательного и временного жилья для отдельных лиц и семей со сложными заболеваниями или поведенческими расстройствами, которые испытывают бездомность, путем строительства нового модульного, сборного или контейнерного жилья на территории, принадлежащей округу или городу. собственности или арендованного имущества, а также за счет стратегического ремонта существующих объектов округа. Денвер, штат Колорадо, выделил 28 миллионов долларов в Фонд доступного жилья, который будет поддерживать 400 новых арендных единиц, 200 сохраненных арендных квартир, 50 новых домов, построенных домовладельцами, а также работать над приобретением существующих несубсидируемых доступных или гостиничных зданий. А Эри, штат Пенсильвания, направит 6,5 млн долларов на сохранение и расширение предложения качественного доступного жилья, создание 100 единиц нового доступного жилья, помощь домовладельцам и малым предприятиям в приведении их объектов в соответствие с нормами и предоставление ссуд под низкие проценты для новых домовладельцев.

• Завершение предложенного правила LIHTC «Усреднение доходов». Чтобы претендовать на LIHTC, застройщики должны взять на себя обязательства по созданию жилья, доступного для домохозяйств, которые соответствуют определенным пороговым значениям дохода. Усреднение дохода позволяет застройщику достичь одних и тех же целей доступности, взяв средний доход для некоторых домохозяйств, проживающих в собственности, вместо того, чтобы требовать, чтобы все соответствовали одному и тому же порогу. Этот «тест на средний доход» для квалификации LIHTC позволит создать более финансово стабильные застройки со смешанным доходом и сделает жилье, поддерживаемое LIHTC, более осуществимым в малонаселенных сельских районах. Это также облегчит производство дополнительных доступных и доступных единиц жилья для арендаторов с крайне низким доходом. К концу сентября Министерство финансов завершит разработку правил, чтобы предоставить необходимые рекомендации застройщикам, использующим акции LIHTC для строительства многоквартирных домов, которые сдаются в аренду арендаторам с более широким диапазоном доходов.

• Продвижение ДОМА как ключевого инструмента для производства и сохранения доступного арендного жилья и жилья в собственность. HUD обновит руководство по укреплению Программы инвестиционного партнерства HOME. Благодаря повторной авторизации HOME, обновленному руководству и надежной технической помощи HUD будет продвигать и оптимизировать этот критически важный ресурс для создания доступного арендного жилья и продвижения домовладения. HOME предоставляет гранты штатам и населенным пунктам, которые сообщества используют для финансирования широкого круга мероприятий, включая строительство, покупку или ремонт доступного жилья для сдачи в аренду или домовладение, или оказание прямой помощи в аренде людям с низким доходом

• Продолжать стимулировать жилищное строительство в рамках Программы распределения рисков Федерального финансового банка . В сентябре прошлого года администрация объявила, что Казначейство и HUD завершили соглашение о перезапуске программы распределения рисков Федерального финансового банка. Программа предоставляет ссуды по сниженным процентным ставкам государственным и местным агентствам по финансированию жилищного строительства для создания и сохранения высококачественных и доступных домов. Двадцать два государственных агентства получили разрешение на использование FFB, и HUD обязалось гарантировать кредиты на сумму более 1,3 миллиарда долларов, представляющие более 7 100 доступных квартир. В ближайшие месяцы HUD будет работать над ускорением этой работы, поощряя большее количество государственных и местных HFA к участию и изучению разработки постоянного механизма финансирования для этих кредитов через платформу секьюритизации Ginnie Mae.

• Улучшение распределения федеральных средств для снижения операционных издержек и дублирования и ускорения разработки. Проекты строительства доступного жилья часто требуют более одного федерального источника финансирования. Наиболее распространенная комбинация — это фонды LIHTC и HUD, такие как FHA Multifamily, Housing Trust Fund или HOME. Но каждый источник финансирования имеет свой собственный набор требований и процедур. Чтобы снизить транзакционные издержки и дублирование, а также ускорить разработку, администрация внесет изменения, чтобы максимально согласовать федеральные требования между программами, в том числе с помощью таких программ, как пилотная программа HUD LIHTC, которая упрощает обработку FHA заявок на ипотечное страхование для проектов с участием капитала LIHTC. . Для поощрения согласования субсидий на доступное жилье Белый дом, HUD, Казначейство и Министерство сельского хозяйства США созовут государственные жилищные агентства для обсуждения передового опыта согласования заявок, проверок и финансирования.

• Поддержка строительства более 8000 многоквартирных жилых домов в сельской местности . В марте 2022 года Министерство сельского хозяйства США (USDA) объявило о новой структуре комиссий, которая снизит первоначальные и ежегодные гарантийные сборы для кредиторов в рамках программы Раздела 538. Это новое снижение платы побудит кредиторов использовать программу для строительства многоквартирного жилья. Министерство сельского хозяйства США ожидает, что это снижение комиссионных будет способствовать увеличению на 84,5% по сравнению с объемом снижения предоплаты.

• Отчуждение федерального имущества для создания доступного жилья для бездомных . Раздел V Закона МакКинни Венто разрешает отчуждение федеральной собственности для повторного использования в качестве жилья для бездомных. В то время как только небольшой процент списанной собственности подходит для этого использования, Раздел V является важным механизмом для создания жилья, особенно в местах с высоким уровнем бездомности. Этим летом GSA, HUD и HHS планируют выпустить новые правила Раздела V. Цели предлагаемых правил заключаются в том, чтобы упростить процесс реализации для застройщиков доступного жилья и позволить создавать новые комплексы доступного жилья для обслуживания бездомных. В дополнение к предлагаемым правилам HUD и GSA усилят процесс определения подходящей недвижимости, продажи ее потенциальным застройщикам и расширения технической помощи.

• Поддержка нового и существующего доступного жилья в Индии. HUD предоставит финансирование в виде гранта на жилищное строительство в Индии (IHBG) племенам и жилищным организациям, назначенным племенами, для финансирования строительства нового доступного жилья в индийской стране, а также предоставит им исторические уровни ежегодного финансирования по формуле IHBG.

Эти действия основаны на предложениях, которые администрация предложила и продолжает призывать Конгресс принять :

• Финансирование более 800 000 доступных арендных единиц за счет расширения и укрепления налоговой льготы на жилье для малоимущих. LIHTC предлагает частным инвесторам льготы по федеральному подоходному налогу в обмен на инвестиции в доступное арендное жилье. Законопроект о примирении, принятый Палатой представителей, увеличит налоговые льготы, предоставит дополнительные возможности для облигаций частной деятельности для финансирования доступного жилья, нацелит налоговые льготы на жилье, которое обслуживает американцев с крайне низкими доходами, и упростит использование налоговых льгот в стране индейцев. Бюджет президента на 2023 год также включает положение, которое будет предоставлять дополнительные субсидии через LIHTC для проектов, которые добавляют чистое новое предложение и которые в противном случае были бы невозможными с финансовой точки зрения. Учитывая давнюю двухпартийную поддержку LIHTC, администрация надеется на сотрудничество с Конгрессом, чтобы как можно скорее принять эти важные улучшения.

• Расширение доступа к федеральным субсидиям на строительство или реконструкцию сдаваемых в аренду домов, доступных для домохозяйств с низким и крайне низким доходом. Дополнительные федеральные ресурсы необходимы для создания жилья, доступного для людей с самыми низкими доходами, таких как бездомные. Законопроект о примирении, принятый Палатой представителей, укрепит финансирование успешных программ жилищных субсидий, которые могут сочетаться с LIHTC для производства и сохранения жилья, доступного для арендаторов с очень и крайне низким доходом. Эти программы включают Целевой фонд жилья, программу HOME, ваучеры на выбор жилья и программу помощи в аренде на основе проекта. В совокупности эти инвестиции позволят создать, сохранить и модернизировать сотни тысяч доступных по цене сдаваемых в аренду жилых домов в больших и малых городах по всей стране.

• Удовлетворение давних потребностей в капитале государственного жилья. Почти два миллиона человек по всей стране живут в государственном жилье. Законопроект о примирении, принятый Палатой представителей, включает в себя преобразующие инвестиции для восстановления и сохранения государственного жилья, решения критических проблем жителей, связанных со здоровьем, безопасностью и энергоэффективностью.

• Сохранение более 10 000 единиц многоквартирного арендного жилья в городских и сельских районах Америки . Принятый Палатой представителей законопроект о примирении предусматривает финансирование для сохранения более 10 000 многоквартирных домов, сдаваемых в аренду при поддержке HUD, которые находятся под угрозой ухудшения состояния и не имеют других источников финансирования ремонта. Он также специально инвестирует в сохранение сельских районов через Министерство сельского хозяйства США, поскольку сельские общины сталкиваются с уникальными потребностями в жилье, которые не всегда удовлетворяются другими федеральными жилищными программами. Законопроект поддержит строительство, восстановление и обеспечение доступности тысяч многоквартирных домов, в том числе единиц, которые обеспечивают доступное, устойчивое жилье для сельскохозяйственных рабочих и их семей.

Сохранение доступности доступных домов на одну семью для жильцов-владельцев

Помимо проблем с финансированием, в последние годы доля покупок домов на одну семью инвесторами выросла и составляет более 25% всех покупок на национальном уровне в некоторые месяцы 2021 года, с еще большей долей на некоторых рынках, таких как Атланта, Сан-Хосе и Феникс. Более половины этих покупок было совершено инвесторами, владеющими более чем десятью объектами недвижимости, и почти четверть этих покупок была совершена инвесторами, владеющими более чем 100 объектами недвижимости. Покупка крупными инвесторами домов на одну семью приводит к росту цен на более дешевые стартовые дома, что затрудняет доступ к возможностям увеличения благосостояния за счет домовладения для начинающих покупателей жилья и жилья в первом поколении.

С этой целью, а также в дополнение к предложенным инвестициям, рассмотренным выше, Администрация предпринимает следующие немедленные шаги :

• Направление поставок владельцам-владельцам и целевым организациям, а не крупным инвесторам. После того, как Администрация объявила, что предпримет шаги, чтобы направить больший процент предложения активов, дефолтных по FHA и Enterprise, владельцам-оккупантам и организациям, управляемым миссией, а не крупным инвесторам, 50% ипотечных векселей, обеспеченных вакантными HUD- удерживаемая недвижимость была продана некоммерческим организациям в ходе недавней продажи, а не инвесторам. Это по сравнению с 10% в типичной продаже. FHA и Предприятия по указанию FHFA продлили период, в течение которого имеющаяся в собственности недвижимость (недвижимость REO) предоставляется только владельцам-оккупантам и некоммерческим организациям, до 30 дней. Крупные инвесторы могут подавать заявки только после этого периода. Кроме того, ранее в этом месяце FHA объявило о расширении своего процесса подачи исков без передачи права собственности (CWCOT), включив в него установление первоначального эксклюзивного периода продаж после выкупа для покупателей-владельцев, одобренных HUD некоммерческих и государственных организаций. . FHA, FHFA и правительственные агентства активизируют усилия, направленные на то, чтобы направить доступное предложение целевым покупателям, продолжая нацеливать продажу не менее 50 процентов ипотечных векселей жильцам-собственникам и организациям, ориентированным на миссию. Кроме того, FHFA ранее объявила, что запретит предприятиям покупать ипотечные кредиты институциональных инвесторов для домов на одну семью.

• Поощрение использования CDBG для местных закупок и местных продаж владельцам и организациям, ориентированным на миссию. HUD также предоставит техническую помощь и обновит руководство по «Использованию средств программы CDBG для поддержки жилья» для содействия приобретению, помощи в приобретении жилья, преобразовании существующих строений в арендное жилье и «стартовые» дома, консультирование по вопросам жилья, а также восстановление и реконструкцию. .

Устранение других ограничений предложения: стоимость материалов и предложение рабочей силы

Во время пандемии цены на товары, используемые в жилищном строительстве, выросли, что привело к сокращению и без того ограниченных бюджетов проектов и задержке завершения строительства. И даже раньше было ограниченное внедрение потенциально экономичных методов строительства за пределами площадки, широко используемых в других странах. Кроме того, из-за проблем с предложением рабочей силы в строительстве застройщикам доступного жилья стало сложнее нанимать и удерживать рабочих. В предстоящие месяцы администрация намерена работать с частным сектором над устранением краткосрочных проблем с поставками и производством с целью достижения максимального количества завершенных единиц жилья за один год за 15 лет.

С этой целью Администрация принимает следующие незамедлительные меры :

• Установление партнерских отношений с частным сектором для устранения сбоев в цепочке поставок строительных материалов. Секретарь Фадж, министр Раймондо и другие руководители администрации встретятся с представителями строительной отрасли, чтобы изучить дополнительные действия, которые федеральное правительство и частный сектор могут предпринять в партнерстве, чтобы помочь превратить рекордное количество строящихся домов в готовые дома, где американцы может жить. Администрация уже приняла ряд краткосрочных и долгосрочных мер, которые со временем ослабят ценовое давление на строительные материалы. Двухпартийный закон об инфраструктуре предусматривает финансирование мер по обеспечению устойчивости к лесным пожарам, управлению лесным хозяйством и лесовосстановлению, что будет способствовать сохранению здоровья и устойчивости наших лесов и запасов древесины. Кроме того, Министерство торговли недавно объявило о снижении пошлин на поставки пиломатериалов хвойных пород из Канады в рамках независимого квазисудебного процесса.

• Содействие развитию модульного, панельного и промышленного жилья, а также НИОКР в области строительства. Инновации в жилищном строительстве, в том числе промышленное, модульное, панельное, сборное и аддитивное строительство, обещают повысить производительность жилья и, следовательно, предложение жилья. HUD представит эти и другие технологии, которые могут принести пользу в строительстве доступного жилья, во время демонстрации инновационного жилья на Национальной аллее в июне 2022 года. HUD также работает над оценкой препятствий для модульного и панельного жилья, создаваемых непоследовательными требованиями и стандартами государственных и местных инспекций, которые ограничить эффект масштаба и потенциальную экономию затрат. Министерство энергетики также недавно выделило 32 миллиона долларов на поддержку 30 проектов модернизации зданий нового поколения, которые значительно улучшат технологии доступного жилья. Эти технологии включают в себя сборные, суперизолированные панели для модернизации стен и модульные облицовочные панели, напечатанные на 3D-принтере.

Эти действия основаны на стратегии, предложенной администрацией и продолжающей призывать Конгресс принять :

• Привлечение большего числа рабочих на хорошо оплачиваемые строительные работы . Законопроект о примирении, принятый Палатой представителей, включал финансирование увеличения числа зарегистрированных стажировок для профессионального технического образования, а также программ предварительного обучения, таких как JobCorps и YouthBuild, которые увеличат поток строительных рабочих. Бюджет президента включает 50-процентное увеличение финансирования программы Youth Build, инвестиции в размере 303 млн долларов США в расширение зарегистрированного ученичества и 100 млн долларов США в новую программу отраслевого трудоустройства через профессиональную подготовку для повышения профессиональной готовности, которая будет поддерживать программы обучения, ориентированные на растущие отрасли, такие как строительство. Кроме того, 1,2 триллиона долларов на обучение двухпартийному закону об инфраструктуре создают хорошо оплачиваемые профсоюзные рабочие места, многие из которых заняты в строительстве. Кроме того, администрация продолжает призывать Конгресс провести всеобъемлющую иммиграционную реформу, в то время как администрация действует в административном порядке, чтобы ускорить обработку виз и другие улучшения нашей иммиграционной системы.

  No related posts.