Одно строение, рассчитанное на четыре семьи, построить намного дешевле, поскольку между зонами проживания располагаются общие стены. Кроме того, четыре отдельных коттеджа займут ощутимо большую площадь, потребуют усложнения коммуникаций и возможностей для подъезда транспорта.

Таунхаус в расчете на одного хозяина занимает меньше земли, обеспечивая те же возможности, что и отдельный коттедж.

Дом на четыре семьи также имеет преимущество в эксплуатационных расходах. Правильно организованная система кондиционирования, вентиляции, отопления помогут значительно экономить материальные расходы.

Любители загородной жизни также найдут таунхаус на четыре хозяина довольно привлекательным, поскольку такие дома располагаются вдалеке от городской черты, обеспечивая почти те же условия, что и коттедж. В районах, доступных для такого типа застройки, почти всегда чистый воздух, тишина, иногда красивая природа с лесом, озером или рекой.

Недостатки

Если рассмотрение дома на четыре семьи как единого архитектурного комплекса показывает внушительный список положительных черт, то анализ с позиции отдельного хозяина выявляет отрицательные.

Краткий список выглядит так:

Поэтому, если планируется постройка дома на четыре семьи или хочется купить часть таунхауса для проживания, нужно учитывать правила, похожие на те, что бытуют в коммунальной квартире.

Проект следует выбирать, ориентируясь на разделение технических составляющих: индивидуальные коммуникации с отдельными счетчиками, возможность перепланировки.

Юридические сложности

Несмотря на то что таунхаусы становятся довольно распространенным типом жилья в России и зарубежье, юридические аспекты владения ими проработаны слабо. Рассмотрим, что нужно учитывать, заключая договор или выбирая готовый проект от застройщика.

Место застройки

Документы, которые нужно требовать у застройщика, должны подтвердить соответствие земельного участка типу строения.

Для таунхаусов на четыре хозяина существует ограниченный перечень «территорий», на которых разрешено их размещение.

Это земля для малоэтажного или индивидуального строительства.

За некоторым исключением, дома на четыре хозяина могут возводиться на дачных землях при условии, что секции для проживания семьи будут расположены не более двух в ряд.

Тип собственности

Есть две схемы продажи. Только дома или строения вместе с участком. Второй вариант предпочтительнее, поскольку у каждой семьи и хозяина будет . Это позволит легче решать вопросы, связанные с перепланировкой участка, если такая необходимость возникнет.

Схема владения

Коттедж подразумевает полное владение строением. Таунхаус такой возможности не дает. Здесь обычно применяются различные подходы, соответствующие правовому полю.

Коттедж можно продать, а площадью размещения семьи так легко оперировать не удастся.

Существует несколько схем:

Сегодняшняя ситуация на рынке описывается множеством размытых вариантов договоров. Поэтому при постройке таунхауса или покупке апартаментов в уже готовом строении обязательно проконсультируйтесь с юристами.

Недвижимость должна предполагать возможность продажи без особых сложностей, будь то коттедж или часть таунхауса, где собственность разделена между четырьмя хозяевами.

Коммуникации

Как говорилось выше, должен соблюдаться принцип разделения. Иначе не избежать сложностей или скандалов.

Если септик может быть совместным, то аварийные устройства, электричества, кабельные системы телевидения, интернет должны быть раздельными. Это важно и с позиции безопасности: короткое замыкание в зоне проживания одной семьи, например, не должно вести к краху инфраструктуры всего таунхауса.

Аналогично обстоит дело с отоплением. Поддержание температурного режима для всех семей можно обеспечить с помощью одного котла. Однако возникают проблемы с доступом ко всем зонам его обвязки, каждая часть которой расположена на территории отдельного хозяина.

Поэтому индивидуальная система отопления для площади, на которой проживает каждая семья, предпочтительнее.

свой дом, семья

Источник распространения инфекции

Название периодического издания

Он был нарисован на двери в каморке папы Карло

Площадка для разведения и поддержания огня (внутри жилища)

Синоним камин

То, что охраняли римские пенаты

Устройство для разведения и поддержания огня

Что было изображено на картине, висевшей в каморке пыпы Карло?

Что охраняла в доме древнеримская богиня Веста

Шедевр на холсте у папы Карло

Что было нарисовано на куске холста в каморке папы Карло?

Эпидемический…

. «камин» в переводе с греческого

Богиней чего была Веста в древнеримской мифологии?

Что должны были охранять римские пенаты?

Символ тепла в доме

Точка возгорания в лесу

Место для огня

Символ семьи

Источник тепла

Источник тепла в доме

Тепло родного крова

Источник семейного уюта

Источник тепла в семье

Семейный костер

Центр возгорания

В нем теплится огонь

Символ семейного тепла

Домашний костер

Гипоцентр землетрясения

Горит в уютном доме

Средоточие чего-либо

Символ домашнего уюта

Центр распространения

Камин в доме

Центр инфекции

Богиней чего была Веста?

Что охраняли римские пенаты?

Сюжет картины в каморке папы Карло

Что нарисовано в каморке папы Карло?

Семейное кострище

Источник домашнего тепла

Обогреватель папы Карло

. «доисторический» камин

Эпидемия

Комнатная печка

Источник заражения

Картина у папы Карло

Круг из камней в жилище

Домашний костерок

Сюжет холста у папы Карло

Картина в каморке старого Карло

Инфекция

Символ семейного уюта

Нарисован в каморке у папы Карло

Оберег семейства

Камелек

Центр лесного пожара

Эпицентр эпидемии

Семейный «огонь»

. «начальник» пожара

Семейный символ уюта

Ядро болезни

Место, откуда что-либо распространяется

Площадка для разведения и поддержания огня (внутри жилища)

Устройство для разведения и поддержания огня

Источник распространения чего-либо

. «Доисторический» камин

. «Камин» в пещере

Богиней чего была Веста

М. татарск.? огнище, возвышенный под, для разводки огня, теплового, стряпного или работного. Кухонный очаг, шесток, площадка перед челом руской печи, или отдельно где приделанный, с колпаком и дымволоком, для варки пищи на тагане, треножнике. Кузнечный очаг зовется горн. Очаг, дым, курень, изба, семья, тягло. Домашний очаг, своя семья, своя изба. Очаговый, очажный, к очагу относящийся

Семейный «огонь»

Символ уюта

Что нарисовано в каморке папы Карло

Что охраняли римские пенаты

Что было нарисовано на куске холста в каморке папы Карло

Что было изображено на картине, висевшей в каморке пыпы Карло

. «камин» в переводе с греческого

Богиней чего была Веста в древнеримской мифологии

Что должны были охранять римские пенаты

. «начальник» пожара

Нарисованный камин в каморке п. Карло

Что нарисовано в каморке п. Карло

Картина в каморке папы Карло

Его хранили Пенаты СПАСИБО

Что нарисовано в каморке п. Карло?

. «Камин» С картины в каморке п. Карло

Многоквартирный дом | архитектура | Britannica

Многоквартирный дом , также называемый многоквартирным домом или многоквартирным домом , в котором находится несколько жилых единиц, большинство из которых предназначены для домашнего использования, но иногда включают магазины и другие нежилые объекты.

Многоквартирные дома существуют веками. В великих городах Римской империи из-за городской загруженности индивидуальный дом, или домус, в ранние имперские времена уступил место общинному жилищу или острову ( кв.т. ), за исключением резиденций очень богатых. Обычными были четыре этажа, изредка возводились шести-, семи- или восьмиэтажные дома. Другой тип квартир существовал в Европе в средние века, состоящий из большого дома или особняка, часть которого была разделена на меньшие группы комнат для размещения слуг и других слуг важного человека. В отличие от этих «квартир», которые были просто личными апартаментами в больших домах, жилые дома, известные сегодня, впервые появились в Париже и других крупных европейских городах в 18 веке, когда возникли высокие многоквартирные дома для арендаторов из среднего класса. появляется.В типичном парижском многоквартирном доме размер квартир (и финансовые возможности арендаторов) уменьшался с каждым последующим этажом в четырех- или пятиэтажном доме.

К середине 19 века строилось большое количество недорогих жилых домов для размещения растущего числа промышленных рабочих в городах по всей Европе и в Соединенных Штатах. Эти здания часто были очень ветхими, плохо спроектированными, антисанитарными и тесными. Типичная нью-йоркская квартира, или многоквартирный дом, тип которого впервые был построен в 1830-х годах, состоял из квартир, широко известных как железнодорожные квартиры, потому что узкие комнаты были расположены встык в ряд, как товарные вагоны.Действительно, немногие недорогие многоквартирные дома, построенные в Европе или Америке до 1918 года, были спроектированы либо для комфорта, либо для стиля. Однако во многих европейских городах, особенно в Париже и Вене, во второй половине XIX века был отмечен большой прогресс в дизайне квартир для высшего среднего класса и богатых.

Современный большой многоквартирный дом возник в начале 20 века с лифтами, центральным отоплением и другими удобствами, которые могли совместно использоваться жильцами дома.Квартиры для состоятельных людей стали предлагать другие удобства, такие как удобства для отдыха, услуги доставки и прачечной, а также общие столовые и сады. Значение многоэтажного жилого дома продолжало расти, поскольку скопление людей и рост стоимости земли в городах делали дома на одну семью все менее и менее практичными в некоторых частях многих городов. В значительной степени субсидируемое государством или государственное жилье приобрело форму многоквартирных домов, особенно для городских пожилых людей и рабочего класса или тех, кто живет в бедности.Многоквартирные башни также возводились в большом количестве в Советском Союзе и других странах, где жилищное строительство находилось в ведении государства.

После Второй мировой войны спрос на многоквартирное жилье продолжал расти в результате продолжающейся урбанизации. Средне- или многоэтажный жилой комплекс стал неотъемлемой частью горизонта большинства городов мира, а двух- или трехэтажные «прогулочные» апартаменты также остаются популярными в менее застроенных городских районах.

Наиболее распространенной формой проживания в многоквартирных домах была аренда. Однако в 20 веке многократное владение единицами на одном участке стало гораздо более распространенным явлением. Такая собственность может иметь форму кооперативов или кондоминиумов. В кооперативе все обитатели здания совместно владеют строением; кооперативное жилье гораздо более распространено в некоторых частях Европы, чем в Соединенных Штатах. Кондоминиум означает индивидуальную собственность на одну жилую единицу в многоквартирном доме или другом многоквартирном доме.Растущая популярность кондоминиумов в США и других странах во многом основана на том факте, что, в отличие от членов кооператива, владельцы кондоминиумов не являются взаимозависимыми в финансовом отношении и могут закладывать свою собственность.

Как Лос-Анджелес построил жилье для бездомных всего за 4 недели

В Лос-Анджелесе, где десятки тысяч людей испытывают бездомность каждую ночь, в рамках нового жилищного проекта было выделено 84 дома, чтобы помочь людям покинуть улицы. Благодаря модульной конструкции и воспроизводимой конструкции, еще сотни таких домов будут построены.

Заводские стальные модули были использованы для строительства нового жилого дома под названием «Надежда на Альварадо», в котором есть услуги на месте, штатные консультанты, сады на крыше и внутренний двор. Еще три проекта, основанные на этом дизайне, будут открыты позже в этом месяце.

После того, как бетонное основание было построено, процесс строительства жилых домов был быстрым: стальные модули были установлены на место всего за четыре недели. Однако работа над этим проектом велась годами.В 2016 году архитектору Марку Оберхольцеру позвонил застройщик, который хотел построить постоянное вспомогательное жилье для бывших бездомных. Разработчик, Aedis Real Estate Group, хотел использовать готовые транспортные контейнеры для структуры проекта.

«Я сказал:« Это здорово, но это будет стоить вам дороже и займет больше времени », — говорит Оберхольцер, архитектор KTGY Architecture + Planning. Несмотря на привлекательность стальных транспортных контейнеров, поиск и адаптация их для использования в качестве жилья не так проста, как кажется, и может занять больше времени, чем при традиционном строительстве из бетона и дерева.Оберхольцер предложил более простой вариант — использовать модульную сталь — аналогично коробчатым металлическим строительным блокам, которые можно было бы более точно сконструировать для использования в качестве жилья. Разработчик согласился.

Модульное строительство становится популярным способом быстрого строительства доступного и удобного жилья. Аналогичный проект в Торонто прошел от чертежной доски до завершения за восемь месяцев.

Хотя модульная часть проекта была построена быстро, разработка и производство Hope on Alvarado заняли гораздо больше времени.«Все, включая архитекторов, инженеров и производителя, многому научились, — говорит Оберхольцер. Он насчитывает около 20 различных уроков, извлеченных в ходе этого процесса, от определения наиболее эффективного способа создания квартир из аналогичных форм модулей до устранения ненужных инженерных коммуникаций между модулями. «Это было обучение на практике, что, возможно, является самым болезненным способом обучения, но вы узнаете это на собственном опыте», — говорит он.

Обдуманный темп в конечном итоге окупился, поскольку эти уроки уже были применены к другим проектам.Aedis Real Estate Group строит проекты вспомогательного жилья по всему Лос-Анджелесу, добавляя еще около 200 единиц жилья к городскому предложению жилья для ранее бездомного населения. «У нас есть еще три новаторских подхода, и разработчик даже не ставит под сомнение систему», — говорит Оберхольцер. «Ясно, что это правильный путь для этой группы».

Оберхольцер говорит, что у его фирмы есть по крайней мере дюжина других модульных проектов на различных стадиях проектирования и разработки, и что разработчики Hope on Alvarado стремятся строить от трех до пяти подобных проектов вспомогательного жилья в год.Хотя первый проект занял больше времени, чем если бы он был построен обычным способом, следующие три можно было завершить менее чем за половину этого времени. Оберхольцер говорит: «Я думаю, это свидетельство того, что на самом деле это было упражнение по совершенствованию прототипа».

Городской совет Пало-Альто одобрил первый крупный жилищный проект 2020 года | News

Стремясь внести небольшой вклад в решение жилищного кризиса в городе, городской совет Пало-Альто во вторник утром утвердил свой крупнейший жилой проект года: жилой комплекс на 102 квартиры на Сан-Антонио-роуд.

Единогласным голосованием совет поддержал предложение 788 SAPA Land LLC о строительстве четырехэтажного здания со 102 квартирами и 1800 квадратных футов торговых площадей по адресу 788 San Antonio Road, недалеко от Leghorn Street. Жилая часть проекта состоит из 32 студий, 66 квартир с одной спальней и четырех квартир с двумя спальнями. Шестнадцать единиц будут ограничены домохозяйствами с ценой ниже рыночной.

В то время как застройщик планирует предлагать эти единицы в качестве квартир, разрешение города позволяет их преобразовать в кондоминиумы в более позднее время.

«Целью проекта является обслуживание ряда арендаторов и различных уровней дохода», — сказал Тед О’Хэнлон, представлявший заявителя проекта. «Это касается как инклюзивного жилья, так и других арендаторов — или, возможно, владельцев — собственности».

«Как правило, мы студии и однокомнатные… Так что это, безусловно, подойдет для одиноких жителей или, возможно, пар».

Поддерживая проект, совет заявил о своем желании впервые в этом году утвердить крупную новую жилищную застройку и поднять престиж Сан-Антонио-роуд как жилого района.В дополнение к поддержке жилого проекта, совет проголосовал за распространение некоторых преимуществ зонирования этого проекта на 16 других объектов недвижимости на двухквартальном участке Сан-Антонио, между дорогами Мидлфилд и Чарльстон, с целью привлечения дополнительных застроек.

Голосами 4: 3, при том, что вице-мэр Том ДюБуа и члены совета Эрик Филсет и Лидия Коу не согласны, совет учредил «программу жилищного стимулирования» на этом участке Сан-Антонио. бонусы застройщикам.

Действия совета подчеркнули меняющуюся философию города в отношении жилья, особенно в Сан-Антонио. В 2014 году члены совета неохотно согласились включить участки Сан-Антонио-роуд в городской жилищный элемент, утвержденный государством документ, в котором излагаются стратегии города по строительству большего количества жилья. Однако члены совета согласились с тем, что Сан-Антонио включен в список только в качестве заполнителя и что город должен в конечном итоге сместить свои жилищные планы с Сан-Антонио в сторону более удобных для общественного транспорта районов центра города и Калифорнийского проспекта.

Чтобы стимулировать строительство в этих районах, город учредил новую «программу стимулирования жилищного строительства», которая предусматривает бонусы за плотность и смягчает определенные стандарты зонирования для жилых проектов в центре города, вокруг Калифорнийского проспекта и вдоль Эль-Камино-Реал. Однако на сегодняшний день было мало желающих. Единственный крупный жилой проект, одобренный городом за последние два года, — это Wilton Court, проект доступного жилья на 59 квартир на Эль-Камино, который полагался на другой инструмент зонирования — «зону доступного жилья» — для получения необходимого зонирования. уступки.Между тем, Пало-Альто по-прежнему сильно отстает от своей цели по производству 300 единиц жилья в год.

Учитывая затяжную жилищную засуху в городе, совет снова расширяет свои горизонты, чтобы охватить коммерческий район на южной границе города.

«Я думаю, что многие из нас за последние несколько лет надеялись, что некоторые из наших изменений в зонировании приведут к появлению жилья в центре города и на Cal. Ave.», — сказал мэр Адриан Файн. «Очевидно, что этого не произошло в той степени, в которой некоторые из нас хотели бы, но мы наблюдаем некоторый интерес к Сан-Антонио.Так что я думаю, что стоит распространить HIP (Программу стимулирования жилищного строительства) на эти участки в Сан-Антонио ».

Вице-мэр Том Дюбуа поддержал застройку 788 Сан-Антонио, но не был заинтересован в распространении преимуществ зонирования на другие участки Сан-Антонио.

«Я все еще не уверен, что этот уголок — лучшее место для жилья, — сказал Дюбуа. — Я обеспокоен тем, что мы собираемся сбросить большую плотность на границе южного Пало-Альто».

Факторы, которые побудили совет ранее отклонить Сан-Антонио, поскольку подходящее место для жилья все еще применяется, сказал Дюбуа.

«Здесь не так много общественных услуг, нет школы, нет общественного транспорта», — добавил он.

Наибольшее сопротивление проекту оказали жители Greenhouse и Greenhouse 2, кондоминиумов через дорогу от строительной площадки. Памела Хартер, которая живет в теплице 2, отметила, что в этом районе интенсивное движение, плохие условия для велосипедистов и очень мало общественного транспорта. Комиссия по планированию и транспорту, проголосовавшая в августе за одобрение этого проекта, разделила мнение и призвала совет профинансировать исследование коридора для этой области.

В то время как разработчик и несколько сторонников проекта рекламировали удобство проекта для велосипедистов и его близость к крупным работодателям как существенные преимущества, Хартер сказала, что она «ошеломлена тем, что все думают, что это идеальное место для езды на велосипеде».

«У нас нет транспорта, который ходит вверх и вниз по улице в виде автобусов, и нет велосипедных дорожек», — сказал Хартер. «Людям приходится уворачиваться от велосипедов на тротуаре, потому что велосипедам и людям негде гулять.

Но подавляющее большинство из примерно 30 жителей, присутствовавших на виртуальном собрании, призвали совет одобрить проект и добавить столь необходимые жилые единицы. Джон Келли, защитник жилищного строительства, предположил, что проект может служить «сильным якорем». для большего количества жилья на юге Пало-Альто. «

» Я думаю, что Сан-Антонио — недооцененный ресурс в Пало-Альто, и этот проект в 788 Сан-Антонио может быть якорем — якорным арендатором, если хотите, для восстановления более плотного жилья в Пало-Альто , «Сказал Келли.

Бывший член совета Гейл Прайс, которая сейчас работает президентом совета в некоммерческой организации Palo Alto Forward, выступающей за увеличение жилищного строительства, сказала, что проект поможет городу приблизиться к выполнению своих региональных жилищных ассигнований. Она также написала в совет, что проект «продемонстрирует жизнеспособность района для нового жилья».

«Утверждение проекта и необходимые изменения зонирования послужат сигналом для региональных и государственных агентств о том, что Пало-Альто серьезно относится к нашим повышенным жилищным целям и предоставляет зонирование и стимулы, чтобы сделать такое жилье возможным», — сказал Прайс.

Изменение зоны будет применяться к 16 объектам, которые в настоящее время зонируются как «коммерческие услуги», что обычно подразумевает использование таких объектов, как автосервисы, мотели и магазины бытовой техники. Новое обозначение позволит — и будет поощрять — строительство жилья за счет примерно удвоения разрешенной плотности жилых проектов. Программа жилищного строительства также позволяет застройщикам использовать балконные пространства и крыши в соответствии с требованиями города к открытому пространству.

В то время как некоторые члены совета сетовали на отсутствие услуг, член совета Лиз Книсс заметила, что есть одно преимущество одобрения проекта в относительно удаленном месте: небольшое сопротивление соседей.

«Обычно мы получаем отпор от людей, которые живут поблизости и не хотят чего-то такого размера», — сказал Книсс. «Не находиться на заднем дворе — это своего рода удовольствие. Это большая разница».

Коу, который поддерживал жилищное строительство, проголосовал против расширения зоны изменения на другие районы Сан-Антонио, заявив, что этот шаг идет вразрез с Комплексным планом города и его предыдущим видением жилищного строительства.

«Мы только что изменили зонирование многих этих участков, чтобы обеспечить этим владельцам участков большую рентабельность», — сказал Коу.«По сути, мы повысили стоимость земли по всему коридору».

Недвижимость в Лас-Вегасе строительство домов для сдачи в аренду для одной семьи

Калифорнийский гигант недвижимости строит еще один жилой квартал в Лас-Вегасе, что здесь является редким проектом, и может построить еще несколько.

American Homes 4 Rent, доминирующий арендодатель домов для сдачи в аренду в Южной Неваде и на других рынках, разрабатывает проект в южной долине, в котором будет построено 35 домов на одну семью.Компания планирует сдать первые 10 домов в этом месяце и завершить остальные к концу года, сообщила компания Review-Journal.

Проект Cactus Cliff находится на Кактус-авеню к западу от Мэриленд-Паркуэй. Площадь домов составляет от 1800 до 2200 квадратных футов, с ежемесячной арендной платой от 1700 долларов, сообщила компания в пресс-релизе во вторник, в котором объявляется о проекте.

Это второй подобный проект в Лас-Вегасе. Первый, Big Buffalo, на Buffalo Drive к югу от Russell Road в районе Spring Valley, открылся в мае и состоит из 34 домов, сообщила компания.

Рынок аренды в Лас-Вегасе быстро рос после того, как рынок жилья рухнул более десяти лет назад. Инвесторы покупали дешевые дома по всей долине, чтобы сдать их в аренду, а застройщики наводнили Южную Неваду проектами квартир в последние годы.

Но смесь этих двух предприятий — недавно построенных проектов аренды жилья для одной семьи -, похоже, составляет меньшую, но растущую часть жилья в США.

Лас-Вегас, специалист по отслеживанию недвижимости Эндрю Смит, президент компании Home Builders Research, сказал, что он может заявить «с некоторой долей уверенности», что такие проекты не строились на местном уровне, пока American Homes не начала их развивать.

Еще может быть в пути. Зак Джонсон, исполнительный вице-президент по приобретениям и развитию American Homes, сказал, что компания контролирует 1000 участков в 13 подразделениях в районе Лас-Вегаса.

В целом, по его словам, компания разработала 54 проекта «строительство в аренду» в США и продолжила покупать землю для новых сообществ во время пандемии коронавируса, которая уничтожила рабочие места по всей стране и особенно ударила по экономике Лас-Вегаса. жесткий.

По словам Джонсона, в связи со вспышкой эпидемии из-за большого количества людей, работающих на дому, домашним охотникам требуется дополнительное пространство.По его словам, Big Buffalo, который дебютировал после того, как пандемия остановила большую часть экономики практически в одночасье, полностью сдан в аренду.

Миллиардер Б. Уэйн Хьюз, 86-летний соучредитель сети самообслуживания Public Storage, помог запустить American Homes 4 Rent в 2011 году после того, как лопнул пузырь на рынке жилья в США и когда экономика сильно пострадала.

Это было подходящее время для инвесторов в аренду: цены на жилье были низкими, а массовые потери права выкупа, короткие продажи и банкротства сделали практически невозможным для многих людей купить жилье.

American Homes, базирующаяся в Агура-Хиллз, Калифорния, по состоянию на 30 июня владела более чем 52 000 сдаваемых в аренду домами, в том числе более 1000 в районе Лас-Вегаса, свидетельствуют данные о ценных бумагах.

Свяжитесь с Эли Сегаллом по адресу [email protected] или 702-383-0342. Подпишитесь на @eli_segall в Twitter.

Один дом, четыре дома: проект «Декум» показывает потенциал многоэтажных квартир | Портленд Для всех

У всех четырех самых дешевых новостроек, выставленных на продажу в районе Вудлон Портленда, есть что-то общее: адрес.

Это потому, что они друг на друга.

Когда оно выросло в 1890 году, менее чем в квартале к северу от того, что вскоре станет коммерческим центром, теперь называемым Треугольником Декума, здание на 6817 NE 7th Avenue было спроектировано для одной семьи.

До прошлого года так и оставалось:

Но за последние два года пара из Портленда Гарлинн Вудсонг и Кэрри Веннингер постепенно преобразовали старую викторианскую эпоху в нечто необычное: одно из немногих укомплектованных четырехэтажных домов города.

Новые дома, поступившие в продажу в минувшие выходные, варьируются от 875 квадратных футов до 966 квадратных футов: три двухкомнатных и один трехкомнатный. Они дадут возможность еще трем домам жить в пределах видимости от коммерческого центра Декума и остановки на частом автобусном маршруте № 8 компании TriMet.

Веннингер сказал, что работая над проектом поздно вечером, их команда уже смогла насладиться его местоположением.

«Когда будет 9:45, и мы закончим здесь, мы можем подбежать туда и сделать последний звонок», — сказала она.«Это то, что мы пытаемся сделать, — дать возможность большему количеству людей жить рядом, чтобы поддерживать большее количество предприятий».

Но в более широком смысле проект 7-й авеню мог бы стать испытанием для новой категории «недостающих средних» домов в Портленде. Эти четыре дома больше и дороже в расчете на единицу, чем большинство квартир, но меньше и дешевле, чем дома на одну семью, которые в настоящее время являются единственным типом строительства, разрешенным на 70 процентах потенциально жилых земель города, включая почти весь Вудлон.

Многое из того, что интересно в этом проекте, на самом деле связано с числом четыре.

Четыре-сплетения — это здания самого большого размера, которые легко профинансировать малому семейному бизнесу.

Портленд почти не строит четырехзвенных домов, отчасти потому, что городские законы в настоящее время запрещают их почти повсеместно. В городе с 270 000 домов только 483 существующих строения являются четырехслойными. С 1980 года было построено всего несколько десятков.

Но в мире маломасштабного жилищного строительства четыре — это магическое число: это самое большое количество домов, которое может иметь строение и которое по-прежнему имеет право на получение жилищного кредита с федеральной страховкой.

«Федералы считают это« домом », — сказал Вудсонг. «Это очень важно, потому что это все демократизирует. Значит, нормальные люди могут это делать ».

Новое жилье, которое можно построить с помощью простой ипотеки, означает, что застройщики с большей вероятностью будут информированы на местном уровне и будут иметь личные отношения со своими покупателями — зачастую фактически как с соседями.

«Вы можете владеть им, а затем жить в одном и сдавать в аренду три, или просто продать четыре и сделать это снова — все эти модели начинают работать с четырехплексором», — сказал Вудсонг. «Это золотая середина. А сейчас в Портленде очень-очень сложно попасть в эту золотую середину «.

Многослойные квартиры будут становиться все более полезными по мере того, как население страны возрастет.

Люди, которые обращают внимание на будущее жилья, в восторге от многоярусных квартир по двум причинам.

Во-первых, они более эффективно используют все более ценные земли Портленда, позволяя домам из четырех сплетений быть достаточно большими, чтобы с комфортом поместиться в домохозяйства, в которых есть дети или пожилые родители.

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Стоимость строительства многоквартирных домов: основы

Для инвесторов и застройщиков многоквартирных домов затраты на строительство остаются одной из самых больших затрат, и похоже, что затраты только продолжают расти. К сожалению, эти затраты на восхождение могут оказать негативное влияние на отрасль в целом. Фактически, в отчете за 2018 год Национальная ассоциация строителей жилья связала рост стоимости строительства с недоверием многосемейных застройщиков к рынку в целом.Из-за такого резкого роста затрат девелоперам и инвесторам как никогда важно понимать точную природу бюджетов на строительство многоквартирных домов и почему они продолжают расти так быстро.

Почему растут затраты на многоквартирное строительство

По данным Национального совета по многоквартирному жилому дому (NMHC), соблюдение нормативных требований является одной из основных причин увеличения затрат на многоквартирное строительство, составляющих ошеломляющие 32% общих затрат. Хотя некоторые из этих правил и постановлений явно необходимы (т.е. основные правила пожарной безопасности), другие часто излишне сложны. Однако затраты на соблюдение нормативных требований — не единственная область, где растут расходы на строительство. Фактически, с сентября 2017 года по сентябрь 2018 года цены на строительные материалы в США выросли на значительные 7,4% — этого достаточно, чтобы нанести удар по любому бюджету на развитие. Помимо соблюдения требований и затрат на материалы, в последнее время также выросли затраты на рабочую силу и тарифы на импортные товары, что оказало дополнительное повышательное давление на цены на строительство.

Как оцениваются затраты на строительство и развитие

На начальных этапах проекта многосемейные и коммерческие девелоперы обычно используют исторические данные из предыдущих проектов развития, пытаясь учесть сходства и различия в своих оценках (так же, как может выглядеть оценщик. в других объектах с использованием метода сравнения продаж).Однако из-за постоянно меняющихся экономических факторов может быть сложно определить точный бюджет, по крайней мере, на первых порах.

Частично это связано с тем, что на ранних стадиях девелоперского проекта разработчики, подрядчики и архитекторы часто полагаются на упрощенные методы оценки стоимости «сделай сам». Фактически, простые шаблоны сметы затрат на строительство в Excel по принципу «включай и работай» можно легко найти в Интернете. Обычно они могут дать разработчикам хорошую приблизительную оценку затрат при условии, что они вводят точную информацию.Таблицы «сделай сам» отлично подходят для оценки, однако в подавляющем большинстве крупных проектов позже в процессе будет задействован профессиональный оценщик строительных затрат. Хотя это может быть дорого, получение точной оценки бюджета до того, как приступить к работе, часто может сэкономить разработчикам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.

Жесткие и мягкие затраты на многоквартирное строительство

Если вы пытаетесь оценить или проанализировать затраты на многоквартирное строительство, важно понимать разницу между жесткими и мягкими затратами.К твердым затратам относятся все затраты, связанные с физическим строительством здания, включая закладку фундамента, кровлю, ландшафтный дизайн, бытовую технику и тому подобное. Мягкие расходы обычно нематериальны и включают такие расходы, как сборы за разрешение, архитектурные расходы, судебные издержки, проценты и сборы по строительному кредиту, а также другие аналогичные расходы. В среднем около 37% затрат на развитие недвижимости составляют затраты на твердое строительство, 24% — мягкие затраты, а 19% можно отнести к затратам на приобретение земли (и, при необходимости, к затратам на снос).Остальные 25% идут инвесторам в виде доходов от капитала.

Во многих случаях застройщики управляют проектами строительства квартир и кондоминиумов за определенную плату, но не предоставляют большую часть капитала. Вместо этого они обычно сотрудничают с группой инвесторов, которые финансируют большую часть разработки. Плата за разработку может значительно различаться, но часто она составляет 5% от стоимости мягкой и жесткой разработки. Если застройщик также приобрел землю для проекта, он может взимать дополнительную плату за приобретение в размере 1-2% от покупной цены.

Сколько на самом деле стоит многосемейное развитие?

Согласно последним оценкам затрат, строительство многоквартирных домов в настоящее время стоит от 64 500 до 86 000 долларов за квартиру. В этой оценке используются сборы подрядчика в размере от 85 до 200 долларов за квадратный фут (psf), чтобы обеспечить разумный диапазон между наиболее и наименее дорогими рынками, поскольку средняя плата подрядчика в США составляет около 125 долларов. Смета также рассчитана на оплату каменщика, экскаватора и плотника из расчета 70 долларов в час, маляров — от 20 до 35 долларов в час, сантехников — от 45 до 65 долларов в час и электриков — от 65 до 85 долларов в час.Однако на крупнейших и самых популярных рынках страны эти цифры просто неуместны; например, в Сан-Франциско затраты на строительство квартир в настоящее время составляют около 330 долларов на квадратный фут, а в Лос-Анджелесе они в настоящее время составляют ошеломляющие 500 долларов на квадратный метр.

Помимо прямых затрат на строительство, архитекторы также являются важной частью процесса строительства и развития и обычно составляют от 10% до 15% всего бюджета строительства и развития. Фирмы, занимающиеся коммерческой архитектурой, обычно берут от 125 до 250 долларов в час, хотя на основных рынках затраты могут быть значительно выше.

При расчете затрат на строительство квартир и многоквартирных домов также важно учитывать неиспользуемое и труднодоступное пространство. В среднем около 15% квадратных метров многоквартирной собственности составляют неиспользуемые помещения, такие как лифтовые шахты, вестибюли и места общего пользования. Например, строительство площадью 2000 квадратных футов на практике даст только 1700 футов полезной площади квартиры. Это увеличение почти всегда передается будущим арендаторам или владельцам, если здание является кондоминиумом.

Роль архитекторов в многоквартирном строительстве

В то время как подрядчики несут ответственность за надзор и наем рабочих для физического строительства собственности, архитекторы несут ответственность за создание подробных планов для всей застройки. Во многих отношениях качество здания зависит от его плана, поэтому выбор качественного архитектора имеет первостепенное значение. В обязанности архитектурной фирмы входят:

• Создание первоначального плана и бюджета для проекта

• Создание рабочего списка и наброска плана

• Черновые схемы и поэтажные планы

• Помощь разработчику по проверке подрядчика предложения и выбор подрядчика

• Изучите архитектурные планы с соответствующими агентствами и получите необходимые разрешения, в том числе разрешения на общее строительство (некоторые разрешения могут позже стать ответственностью подрядчика)

• Сотрудничать с инженерами-строителями и агентствами планирования

• Отслеживайте ход выполнения подрядчика и запросы на оплату

Роль подрядчиков в многоквартирном развитии

Выбор правильного подрядчика очень важен, поскольку они несут ответственность за повседневное управление строительной площадкой.Выберите хорошего подрядчика, и ваш проект, скорее всего, пойдет гладко и, при условии, что ваша первоначальная смета затрат на строительство была точной, в рамках бюджета. Выбирая неудачно, вы можете обнаружить, что сильно отстаете от графика и превышаете бюджет, что может иметь катастрофические последствия, особенно с учетом того, что большинство проектов развития многоквартирных домов финансируются за счет ссуд на строительство, которые, как правило, должны быть погашены в течение ограниченного срока.

В целом, в обязанности подрядчика обычно входят:

• Поиск и закупка всех материалов и услуг для строительства объекта от начала до конца

• Получение всех соответствующих разрешений на строительство и коммунальные услуги

• Консультирование собственника / застройщик и архитектор о лучших способах снижения затрат и сокращения сроков проекта (при сохранении или улучшении качества)

• Выбор, наем и контроль субподрядчиков

• Уборка всей собственности после завершения строительства

Подрядчики обычно несут ответственность за поиск и установку всех элементов здания, а также за выполнение определенных административных функций.В эти обязанности обычно входят:

• Сантехника, сантехническая арматура, грубая установка и подключение сантехники

• Шкафы, столешницы и встроенные приборы

• ОВКВ и изоляция для зданий и отдельных единиц

• Ковровые покрытия и напольные покрытия

• Внешняя отделка и отделка

• Страхование и уборка участка / имущества

• Разрешения, коммунальные работы, предоставление планов и спецификаций для получения разрешений

• Светильники, покраска, внутренняя отделка стен

• Двери, окна, кровля и электропроводка

• Черновые / чистовые столярные изделия и оборудование

• Земляные работы, фундамент, опоры и плоские конструкции

Важность понимания затрат на многоквартирное строительство

Хотите ли вы получить твои руки грязные с огромной настоящей е государственного проекта развития, или вы просто хотите пассивно инвестировать в строительство или реконструкцию квартиры, понимание стоимости многоквартирного строительства имеет важное значение.Хотя затраты значительно различаются в зависимости от региона, понимание средних национальных и местных затрат на подрядчиков, субподрядчиков, архитекторов, материалов и других расходов может помочь вам убедиться, что вы не переплачиваете за любую часть вашего проекта. Возможно, что не менее важно, вы можете убедиться, что инвестируете не с разработчиком, который не уделяет первоочередного внимания эффективному бюджетированию.

«Дело не только в четырех деревьях»: вырубка деревьев в проекте доступного жилья NE Bend вызывает беспокойство соседей

(Обновление: добавление видео, комментариев от женщины, градостроителя и застройщика земельного фонда)

Город Бенд одобрил вырубку четырех деревьев для установки солнечных батарей

КОЛОНКА, руда.(KTVZ) — Соседи в районе Орчард на северо-востоке Бенда заметили на прошлой неделе, что без их ведома несколько высоких деревьев были помечены для удаления в соседнем проекте доступного жилья — и теперь жительница выражает свое беспокойство по поводу удаления четырех деревьев, поскольку солнечные батареи после того, как жители выразили озабоченность городу.

Разработчики должны соблюдать коды городов, чтобы строить в Бенде. Действующий кодекс сохранения деревьев обязывает город Бенд одобрять удаление деревьев во имя необходимого жилья и некоторых коммунальных услуг.

Эшли Хеннингер сообщила в четверг, что связалась с городом и спросила, почему четыре самых старых и самых высоких дерева на Восьмой улице были помечены для вывоза, что является изменением в предложенных планах проекта фонда земельного фонда Кор, разосланных ранее жителям района.

После того, как были высказаны эти опасения, по ее словам, четыре дерева были удалены в среду, как сообщается, чтобы освободить место для солнечных батарей. Она говорит, что удаление деревьев не входило в первоначальный план — и что соседи не были уведомлены об изменении планов.

«Если город допустит, чтобы это было оправданием для вывоза деревьев, и разработчики обнаружат, что это все, что им нужно сделать, чтобы четко вырубить изгиб, по мере нашего роста — он станет городом солнечных панелей и бетона. расползается, а дома забиты на участки «, — сказала она NewsChannel 21.

Хеннингер говорит, что, по ее мнению, в городском кодексе есть лазейка для разработчиков, и это будет продолжаться.

«По мере того, как город продолжает развиваться, если это и дальше будет происходить, речь идет не о четырех деревьях, а об этом участке, и о том участке, и о любом другом развитии, которое будет происходить в городе», — сказала она.

Николас Леннарц, помощник городского планировщика, говорит, что они пересмотрели планы проекта и отправили уведомление соседям в июне 2020 года. Он говорит, что застройка действительно соответствовала требованиям города по вырубке деревьев.

«Этот проект, представляющий собой коттеджный поселок доступного жилья, безусловно, считается необходимым жильем, и, судя по всему, солнечные панели на вершине застройки потребовали удаления деревьев», — сказал Леннарц. «Разработчик на самом деле рассматривал другие варианты удержания деревьев, обрезку сучьев, другие способы удержания деревьев, даже с установкой солнечных батарей.Но в конечном итоге было обнаружено, что для того, чтобы панели были жизнеспособными с финансовой точки зрения для сайта, их необходимо удалить ».

Леннарц говорит, что город работает над пересмотром процесса утверждения защиты деревьев.

Застройщик тем временем говорит, что они оставили восемь других «значительных деревьев» на этом участке — и что солнечные батареи помогут домохозяйствам с низкими доходами, которые обременены счетами за электроэнергию.

Kôr Community Land Trust предоставил следующее заявление в четверг днем ​​для NewsChannel 21:

«Kôr Community Land Trust — это некоммерческая организация, которая создает устойчивые, доступные по цене сообщества домовладельцев для рабочей силы Центрального Орегона.Мы развиваем наше второе сообщество доступных коттеджных поселков, которое будет обслуживать 5 семей с доходом от 40% AMI (средний средний доход) до 120% AMI. Это работающие семьи, которые могут претендовать на получение ипотеки, но не могут позволить себе купить дом на растущем рынке, когда их собственная заработная плата остается на прежнем уровне.

«Кор признает несправедливость, которая сохраняется в средних городах и сельских округах Центрального Орегона как дома для отдыха, а явление масштабного города угрожает вытеснить рабочую силу Центрального Орегона и непропорционально малоимущие семьи.

«Кор не только стремится разрушить барьеры для домохозяйств с низкими доходами в доступе к доступному домовладению, он также привержен энергетической справедливости. Домохозяйства с низкими доходами несоразмерно обременены отсутствием энергобезопасности из-за того, что они, вероятно, живут в более старых, энергоемких помещениях. неэффективные дома. Это приводит к увеличению стоимости жилья и нездоровым условиям жизни, связывая жилье с небезопасным здоровьем. Сохраняющееся неравенство в доходах и состоянии здоровья увековечивает нестабильность, которая ведет к бедности среди поколений.Вот почему Кор строит дома с нулевым доходом для малообеспеченных жителей Бенда. Мы хотим, чтобы доход не лишал нас доступа к системам энергоэффективности и связанной с этим экономии затрат на здравоохранение и коммунальные услуги.