«Первое, что я говорю своим продавцам, это: «Пожалуйста, ничего не делайте со своим домом, пока я его не увижу». Это потому, что многие продавцы тратят слишком много денег на ремонт и модернизацию вещей, которые не имеют значения для дома. стоимость», — говорит Кармен Бин, агент по продажам в Сан-Антонио, штат Техас, которая работает с частными домами на 72% больше, чем средний агент на ее рынке.

Во многих случаях Бин советует продавцам дождаться отчета об осмотре дома и запросов покупателя. Тогда вы будете знать, куда вам нужно потратить деньги. Таким образом, вы не «тратите» деньги на косметические изменения, которые могут потребоваться для устранения проблем, обнаруженных при проверке.

Какие улучшения увеличивают стоимость дома? 25 высокорентабельных улучшений, которые нравятся покупателям Узнать больше

16 мгновенных улучшений дома, которые можно сделать менее чем за 100 долларов за час Узнать больше

Шаг 2: Определите, окупите ли вы свои затраты

Будет ли ремонт, реконструкция или усовершенствование повышать ценность и обеспечивать хорошую рентабельность инвестиций? Это зависит от рынка, где вы живете.

Однако, как правило, модернизация кухни обычно приносит наибольшую отдачу — от 50% до 75% — за ней следует напольное покрытие. Недорогие улучшения, такие как покраска и озеленение, могут обеспечить большую отдачу от затраченных средств и стать более безопасным вложением.

«Иногда капитальный ремонт имеет смысл, а иногда нет, — замечает Бин. «Опытный агент по недвижимости может оценить стоимость вашего дома, провести сравнения (сопоставимые продажи домов) и рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы увидеть, имеет ли обновление финансовую целесообразность». Чтобы не рисковать, следуйте эмпирическому правилу, чтобы не тратить более 10% стоимости вашего дома на ремонт кухни или более 5% на ремонт основной ванной комнаты.

Недавние опросы показывают, что сегодняшний покупатель больше всего ценит ухоженный двор и открытое пространство. В 2022 году 26% покупателей заявили, что желание иметь собственный двор/площадку на открытом воздухе побудило их купить дом, а 39% домовладельцев планируют отремонтировать свой двор в ближайшие пять лет. Разные поколения придают большее значение открытому пространству, чем другие, поэтому узнайте у местного агента о пуле покупателей в вашем районе.

Шаг 3: Определите и исключите предметы туалетного столика

Продажа дома может побудить домовладельца вытащить старый, потрепанный список дел. Помните, что ваш дом не обязательно должен быть в демонстрационном состоянии — и может не иметь смысла все ремонтировать. Ниже приведены три предупреждения, которые следует учитывать при принятии решения о ремонте перед продажей дома.

«Я всегда хотел это исправить»

Никто не хочет, чтобы его называли бездельником. Однако из-за бюджетных и временных ограничений у большинства домовладельцев есть список пожеланий по ремонту или модернизации, которые так и не были реализованы. Но имейте в виду, что у нового покупателя может быть другой список дел, чем у вас, и сосредоточьте свои усилия на выполнении только той работы, которая принесет вам наибольшую рентабельность инвестиций.

Тем не менее, вы можете захотеть исправить что-то, что открывает ваш дом для различных типов кредитов. «Если у вас довольно хороший универсальный дом, но в нем есть гниль или недостающие половицы, это может помешать вам продать его по кредиту VA или FHA», — объясняет Ренц. «Выполнение определенного ремонта откроет больший круг покупателей, что создаст для вас большую конкуренцию».

«Я не хочу, чтобы покупатели видели мой дом в таком виде»

Наши дома — это личное отражение нас самих. Открытие наших домов для незнакомцев для показов может вызвать беспокойство или смущение. Никто не любит, когда его оценивают, что и делают потенциальные покупатели.

Конечно, ты нервничаешь из-за того, что незнакомцы могут судить о твоем вкусе, твоем стиле, чистоте твоего дома. Будьте мужественны, зная, что когда покупатель придирается к мелочам, это часто является признаком серьезного интереса к покупке вашего дома. Ваша большая цель, по словам Ренца, должна состоять в том, чтобы представить дом, который выглядит так, как будто вы позаботились о нем.

«Это нематериальный объект, который, по сути, может привлечь к вам больше предложений и внимания, а также смягчить некоторые опасения, возникающие у покупателей при осмотре недвижимости», — говорит он. Когда они ходят по вашему дому, покупатель не беспокоится о том, чего он не может увидеть, например о том, что находится в стенах.

«Исправления и улучшения отвлекут внимание от неустранимых недостатков собственности»

Иногда никакие улучшения или ремонты не отвлекут внимание от основных недостатков собственности, что гарантированно снизит цену продажи.

Согласитесь, вы ничего не можете сделать, чтобы скрыть линию электропередач или замаскировать оживленную улицу. Размер вашего двора или квадратных метров не будет расти волшебным образом. Тем не менее, некоторые домовладельцы считают, что предоставление обновленного, модернизированного, полностью отремонтированного дома компенсирует убытки, вызванные неустранимым недостатком имущества.

Один из продавцов Бин зря потратился на дорогостоящий ремонт дома, в котором не было ничего плохого, кроме того, что он выходил на оживленную магистраль. «Они переделали кухонные шкафы, установили новый пол и сделали другие улучшения, потому что думали, что это поможет продажам», — вспоминает она. В конце концов, говорит она, «мы все равно снизили цену и сильно пострадали, потому что задним ходом [на] шоссе было большой проблемой для покупателей». Она считает, что если бы продавцы последовали ее совету, они могли бы сэкономить деньги, потраченные на бесплодные улучшения.

Что не следует исправлять при продаже дома (список того, что нельзя исправить)

Согласно нашему отчету о покупателях и продавцах за 2022 год, 23% покупателей приобрели дом в худшем состоянии, чем они ожидали купить в начале их поиска. Это не панацея от игнорирования всех ремонтных работ, но разумно прислушаться к совету вашего местного агента, чтобы определить, какие исправления потребуются вашему пулу покупателей, а какие они пойдут на компромисс, если вы их не сделаете.

Некоторые типичные виды ремонта, которые обычно можно пропустить, включают:

1.

Многие косметические дефекты обычно легко исправить: например, покраска и ландшафтный дизайн. Быстрые и доступные исправления, которые оказывают большое влияние, могут быть полезны, чтобы представить покупателям свежее, чистое «лицо», хотя они не входят в список приоритетов, если только они не портят внешний вид вашего дома.

Однако некоторые косметические недостатки могут быть несколько более сложными, например, замена старых столешниц на кухне или в ванной. Другие проблемы могут находиться где-то посередине, например, несколько треснутых плиток, устаревшая отделка или незначительные царапины на деревянных полах.

Если у вас есть навыки по благоустройству дома, чтобы завершить некоторые из этих проектов, вы можете заняться ими, в зависимости от того, сколько времени и денег потребуется. «Устранение трещин в герметике, подкрашивание затирки, небольшой ремонт гипсокартона, хорошая уборка дома или свежий слой краски на стенах, чтобы представить чистый дом, за которым хорошо ухаживают, могут иметь большое значение», — говорит Рентц.

Однако, если вы не занимаетесь «сделай сам», вы рискуете нанести дополнительный ущерб или потратить больше денег, чем стоит проект. Ваш дом не нуждается в полной перестройке для продажи. «Следует ожидать нормального износа, — отмечает Бин, — поэтому нет необходимости решать большинство [косметических проблем], если нет серьезной основной проблемы».

2. Мелкие проблемы с электричеством

Если в вашем доме есть старая проводка, оголенные провода, устаревшая электрическая панель обслуживания, болтающиеся светильники, стандартные автоматические выключатели или незаземленные розетки, вам необходимо устранить эти угрозы безопасности, прежде чем вносить свой дом в список продается.

Но безобидные проблемы с электричеством — незакрепленные штепсельные вилки, отключенные розетки или неработающий выключатель света — возможно, не требуют решения. «Большую часть времени, — утверждает Бин, — в отчете о проверке будет просто указано, что шаткие розетки недостаточно затянуты, а выключатель света даже не упоминается».

3. Трещины на подъездной или пешеходной дорожке

Исследование HomeLight’s Top Agent Insights For New Year 2022 показывает, что покупатели будут платить на 7 % больше за дом с высокой привлекательностью.

Обычно бордюрная привлекательность включает в себя такие элементы, как свежескошенная трава, мульчированные клумбы, аккуратно подстриженные кусты, свежий слой наружной краски, пара уютных стульев на крыльце и красивый коврик у входной двери.

«Некоторые работы по озеленению снаружи и его обновление, небольшая работа с деревьями или уборка территории — это простые исправления и обновления, которые могут иметь большое значение», — говорит Рентц.

Немногие покупатели настолько придирчивы, чтобы позволить нескольким трещинам на подъездной дорожке или тротуаре испортить продажу. На самом деле, говорит Бин, «волосяные трещины очень распространены здесь, в Сан-Антонио, потому что у нас много движения почвы, поэтому трещина на подъездной дорожке или дорожке не отпугнет покупателя, если только она не достаточно велика, чтобы представлять потенциальную опасность. ”

4. Устаревшие вопросы строительных норм и правил

Строительные нормы и правила развиваются с течением времени. Поэтому дом, построенный в 1980 году, скорее всего, не будет соответствовать всем действующим нормам. Это не означает, что вам нужно привести все в соответствие с текущими стандартами, чтобы продать свой дом. Если дом был построен на законных основаниях в соответствии со строительными нормами того времени, он обычно считается «унаследованным» и не должен соответствовать действующим нормам.

Тем не менее, домашняя инспекция заметит эти отклонения. Как указывает Бин: «По закону жилищные инспекторы должны учитывать все пункты строительных норм и правил в своих отчетах об инспекциях. Но продавцам не нужно обновлять дом в соответствии с текущими стандартами, потому что дом унаследован». Она добавляет, что покупатель может обновить дом до текущих стандартов, если захочет; однако многие агенты не советовали бы этого делать.

Нарушения строительных норм и правил – обычное дело. Даже если ваш не устарел, вам все равно может не понадобиться исправлять его, чтобы продать.

5. Частичное обновление комнаты

Если у вас нет времени или бюджета для завершения модернизации или реконструкции, вероятно, лучше не начинать, потому что покупателям будет сложно представить завершенный эффект, если вы оставили работу незавершенной. . Кроме того, замена всего лишь одного шкафа или пары светильников лишь укажет на то, насколько сильно в остальной части комнаты требуется ремонт.

«Частичная реконструкция никогда не выглядит хорошо», — соглашается Бин. Например, она говорит, что «нет смысла ставить новый туалетный столик, но сохраните 19-й».На полу линолеум 80-х. Когда вы делаете частичное обновление комнаты, вы не добавляете ценности. Может показаться, что вы пытаетесь что-то скрыть, а не просто обновить. Итак, вам нужно либо сделать всю комнату, либо просто оставить ее в покое.

Но подумайте, поднимет ли ваш дом тот же уровень при обновлении. «Ненормально переделывать одну часть дома, а остальная часть дома будет тусклой, — говорит Ренц. «Если у вас есть гостевая ванная комната, которая очень устарела, возможно, стоит перестроить дом и привести дом к тому же уровню, что и остальная часть вашего дома или района». Если вы уже ремонтировали кухню пять лет назад, а в ванной до сих пор плитка и сантехника 19-го века50s, поговорите со своим агентом об ожиданиях местных покупателей.

6. Съемные элементы

Иногда проще удалить изношенные или устаревшие элементы, чем заменить или обновить их. Это также может сэкономить деньги. Например, по данным HomeAdvisor, обработка окон стоит в среднем 872 доллара.

Некоторые продавцы хотят взять с собой съемные предметы, но это не всегда возможно, даже если эти оконные шторы подходят для вашего нового дома. «В Техасе продавцы могли свободно брать карнизы и подзоры, но теперь они считаются частью дома», — указывает Бин.

Однако, если они не в хорошем состоянии, если они устарели или делают комнату слишком темной, вместо того, чтобы оставить их дома, просто снимите их, прежде чем перечислять дом, и не заменяйте их. Это идеальный вариант быстрой и недорогой подготовки!

7. Старые бытовые приборы

Если бытовые приборы не соответствуют друг другу, им больше 10 лет, они неэффективны, сильно изношены, плохо функционируют, сломаны или отсутствуют, это может повредить продаже вашего дома. Замена их совершенно новыми приборами может повысить ценность вашего дома, но Бин говорит, что это не единственный вариант.

«Если ваша бытовая техника действительно старая, уродливая и почти не работает, я бы посоветовал сэкономить деньги, заменив ее бывшей в употреблении техникой, а не покупать совершенно новую технику, которая стоит тысячи долларов», — объясняет Бин.

Если вы решите купить новый товар, вам не обязательно гнаться за первоклассным товаром, чтобы произвести впечатление на покупателя; стандартные новые бытовые приборы не должны стоить дорого, чтобы создать впечатление о вашем доме.

Получите бесплатную оценку стоимости дома

Введите несколько сведений о вашем доме, и мы предоставим вам предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты. Это не будет гарантией того, по какой цене будет продаваться ваш дом, но это полезная отправная точка.

Введите адрес

Стремитесь показать потенциал, а не совершенство

Не поддавайтесь искушению исправить все, что, по вашему мнению, не так в вашем доме; вы либо потеряете деньги, либо оцените их вне рынка. Когда вы готовите свой дом к продаже, помните, что ваша цель — показать его потенциал, а не отполировать до совершенства.

Опытный агент по недвижимости может помочь вам составить собственные списки ремонта и ремонта, чтобы вы могли получить максимальную отдачу от продажи дома. Если у вас нет агента, вы можете найти самого эффективного агента в вашем районе с помощью агента HomeLight Match. Эта бесплатная платформа анализирует миллионы транзакций и тысячи отзывов, чтобы подобрать для вас подходящего агента.

Писатели Кристин Барч и Лори Лавли внесли свой вклад в эту историю.

Источник изображения заголовка: (Erik Mclean / Unsplash)

Часто задаваемые вопросы о том, что не следует исправлять при продаже дома

При продаже дома нет необходимости исправлять все мелкие косметические проблемы. Хотя некоторые доработки могут улучшить общую привлекательность, сосредоточьтесь на капитальном ремонте и обновлениях, которые значительно повлияют на функциональность или безопасность имущества.

Ремонт устаревших помещений требуется не всегда. Учитывайте стоимость и возможную окупаемость инвестиций в ремонт. В некоторых случаях покупатели могут предпочесть настроить или обновить в соответствии со своими предпочтениями, что делает ненужным капитальный ремонт.

Замена всего изношенного коврового покрытия или напольного покрытия может быть необязательным. Вместо этого подумайте о профессиональной чистке или предлагайте покупателям кредит на напольное покрытие, что позволит им выбрать напольное покрытие, соответствующее их вкусу и бюджету.

Модернизация всех устаревших кухонных приборов не является обязательной. Сосредоточьтесь на том, чтобы техника находилась в хорошем рабочем состоянии. Покупатели могут иметь разные предпочтения и бюджеты, поэтому предложение скидки на устройство или подчеркивание возможности модернизации может быть более привлекательным.

Инвестиции в дорогостоящее благоустройство или благоустройство территории не всегда могут быть необходимы. Привлекательность имеет значение, но простые улучшения, такие как обрезка кустов, уборка двора и освежение парадного входа, могут иметь большое значение без значительных затрат. Сосредоточьтесь на аккуратном и ухоженном внешнем виде, чтобы произвести положительное первое впечатление.

Как создать компанию по управлению недвижимостью

Ожидается, что к 2026 году индустрия управления недвижимостью превысит 26 миллиардов долларов. Такой рост делает рынок привлекательным для управляющих недвижимостью, желающих создать компанию по управлению недвижимостью с нуля, открыть больше дверей или даже брокеры по недвижимости хотят попробовать это.

Тем не менее, есть о чем подумать, прежде чем с головой погрузиться в управление недвижимостью. Вот почему мы составили исчерпывающий список того, что вам нужно сделать, прежде чем вы откроете двери своего бизнеса для владельцев и жителей.

Прочтите все руководство (или просмотрите видео выше) о том, как начать бизнес по управлению недвижимостью, или перейдите к каждому разделу, чтобы получить представление о каждой части тяжелой работы, которая требуется для открытия собственного бизнеса по управлению недвижимостью, и как сделать каждый шаг проще.

№ 1: Создание компании по управлению недвижимостью

Прежде чем делать что-либо еще, вам необходимо получить надлежащую лицензию, зарегистрировать название своей компании и создать бизнес-план — что мы рекомендуем сделать в первую очередь, чтобы вы могли оценить открывающиеся перед вами возможности.

Как составить бизнес-план управления недвижимостью?

Бизнес-план служит основой для всего вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Суть в том, чтобы продумать каждый аспект вашей компании, начиная с стартового капитала и заканчивая безубыточностью.

В соответствии с администрацией малого бизнеса (SBA) официальный бизнес-план содержит следующие пункты:

• Резюме
• Описание компании
• Анализ рынка
• Организация и управление
• Описание услуги или продукта
• Маркетинг и продажи
• Запрос на финансирование
• Финансовые прогнозы
• Приложение

SBA также предоставляет примеры бизнес-планов для тех, кто пишет их впервые.

Совет для профессионалов: В бизнес-плане по управлению имуществом, в частности, будут указаны типы клиентов, на которых вы собираетесь ориентироваться (многосемейные, односемейные, ассоциации и т. д.). В нем также будут изложены услуги, которые вы будете предоставлять. Например, собираетесь ли вы работать в качестве бутика по управлению недвижимостью, предлагая услуги консьержа, или вы нацелитесь на более мелких владельцев, которым нужна базовая помощь в сборе арендной платы и аренде?

Какие сертификаты и лицензии на управление недвижимостью вам нужны?

Лишь в нескольких штатах не требуется какая-либо лицензия для управляющих недвижимостью. Прежде чем начать свой бизнес, убедитесь, что у вас есть актуальная лицензия для практики в вашем штате, тем более что правила жилищного строительства в наши дни быстро меняются.

• Лицензия брокера по недвижимости: Лицензированный брокер по недвижимости прошел курсы и сдал экзамен по управлению недвижимостью, а также по таким темам, как страхование, налоги и контракты.
• Лицензия управляющего недвижимостью:  Лицензия управляющей собственностью также требует курсовой работы и экзамена.

Некоторые сертификаты, хотя и не обязательные, помогут расширить ваш бизнес. Например, сертифицированный управляющий недвижимостью имеет лицензию брокера по недвижимости и прошел курс обучения по темам управления недвижимостью.

Наконец, существуют ассоциации, как национальные, так и международные, которые могут помочь вам в налаживании связей, укрепить доверие к вашему бизнесу и обеспечить вашим сотрудникам непрерывное образование и сертификацию в области управления недвижимостью. Среди них:

• Институт управления недвижимостью (IREM)
• Национальная квартирная ассоциация (NAA)
• Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (НАРПМ)
• Национальная ассоциация риелторов (НАР)

Ознакомьтесь с разбивкой лицензий, сертификатов и ассоциаций в нашем блоге: Сертификаты по управлению недвижимостью, которые дают вам преимущество.

Как подать заявку на управление недвижимостью?

Далее вам необходимо зарегистрировать свой бизнес для целей налогообложения и выбрать юридическое лицо. Это очень важно, чтобы ваши личные активы были защищены и отделены от вашего бизнеса.

Большинство фирм по управлению недвижимостью учреждаются как LLC или корпорации с ограниченной ответственностью, но S-Corps и C-Corps также являются сильными соперниками с большей юридической защитой.

Вам придется подумать о том, хотите ли вы подать заявление в качестве сквозного бизнеса, такого как LLC, где деньги проходят через бизнес напрямую к вам, или вы хотите подать заявление в качестве C-корпорации и получать оплату как наемный работник. .

C-корпорации рискуют столкнуться с проблемой двойного налогообложения, но вам не стоит об этом беспокоиться, если у вас есть хороший бухгалтер, знающий законы. S-корпорации перекладывают налоги на акционеров, поэтому шансов на двойное налогообложение нет. Прибыль облагается налогом как личный доход, а не доход от бизнеса.

Узнайте больше о подаче налогового статуса вашего бизнеса здесь.

№ 2: Организация ваших финансов

У вас есть цель по доходам на первый финансовый год? Если нет, начните думать об одном — он должен быть в вашем бизнес-плане. Какой доход вы ожидаете? Каковы будут ваши расходы? Сколько нужно откладывать на неожиданности?

Помните обо всем этом, когда начнете планировать финансовое будущее своей компании.

Как настроить учет управления недвижимостью

Отслеживание собственности ваших владельцев может быть таким же простым, как обновление электронной таблицы (хотя мы этого не рекомендуем). Однако существуют комплексные платформы учета управления недвижимостью, которые могут не только помочь вам отслеживать арендную плату и сборы, но и отслеживать расходы и оплачивать регулярные счета.

Они также могут помочь вам отслеживать приход и расход денег. Доход может включать арендную плату и другие потоки доходов, полученные, например, от арендаторов. В то время как уходящие деньги могут включать ремонт и другие платежи поставщикам за техническое обслуживание.

Совет для профессионалов:  Настройка структуры банковского счета заложит основу для дисциплинированного учета. Во-первых, вы всегда захотите хранить свои гарантийные депозиты на юридически совместимом доверительном счете, с отдельной учетной записью для собственности ваших владельцев и еще одной операционной учетной записью для вашего бизнеса.

Если вам нужно освежить знания в области бухгалтерского учета (как и почти всем), ознакомьтесь с нашим 1) веб-семинаром и 2) нашим руководством по бухгалтерскому учету для небухгалтеров.

Какие расходы следует ожидать?

Записывайте все ежемесячные, ежеквартальные и ежегодные расходы, которые у вас есть. Ничего не упускайте. Отслеживание каждой потраченной копейки поможет вам установить реалистичные цели по доходам и избежать финансовых проблем.

Ваши расходы, скорее всего, будут включать:

• Заработная плата и вознаграждение поставщиков:  Это заработная плата ваших сотрудников (и вас самих), а также деньги, которые ваши подрядчики берут с вас за услуги.
• Накладные расходы: Сюда входят расходные материалы, а также арендная плата и коммунальные услуги для обычных офисов.
• Плата за другие услуги:  Это включает в себя любое программное обеспечение, которое вы используете для управления своим бизнесом или для поиска потенциальных владельцев недвижимости и жителей.
• Членские взносы:  Если вы состоите в каких-либо ассоциациях по управлению недвижимостью, включите стоимость членства в свои расчеты.

Прогнозирование дохода и постановка целей

Вы можете ожидать, что большая часть вашего дохода будет поступать от платы за управление, которая обычно составляет процент от взимаемой арендной платы. Однако некоторые компании взимают фиксированную плату за основные услуги. Затем владельцы могут выбрать дополнительные услуги за более высокую плату.

Прочие доходы будут поступать в виде штрафов за просрочку платежа, сборов за замену ключей или замков, сборов за поиск жильцов, надбавок к счетам за обслуживание и других более мелких сборов и сборов. Ознакомьтесь с полным списком в этом посте: Доходы и расходы: что нужно знать управляющим недвижимостью.

№ 3: запуск вашего бизнеса по управлению недвижимостью

После того, как вы заложили основу, пришло время начать собирать кусочки, которые будут подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать свою команду по управлению недвижимостью?

Существуют две основные модели, которые вы можете настроить для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый заключается в том, чтобы начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который выполняет все управленческие обязанности. Это будет включать аренду, проверки, общение с жителями, общение с владельцами, сбор сборов и арендной платы, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для более точного выполнения функций. У вас может быть один сотрудник, который будет заниматься арендой и другим обслуживанием, а с ним будут работать специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более четкая организационная структура с уровнями подчиненных вам сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш штат будет минимальным. Это может быть даже просто вы на данный момент, и это нормально. По мере роста вы естественным образом будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или работников по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли нанимать кого-то на заработную плату или на аутсорсинг.

Сотрудники, работающие полный или неполный рабочий день, которых вы можете рассмотреть:

• Дополнительные управляющие недвижимостью
• Администраторы или администраторы (если у вас физический офис)
• Обслуживающий персонал
• Торговые представители
• Заработная плата и кредиторская задолженность
• Агенты по аренде
• Показ координат
• Координаторы выезда
• Менеджеры на местах
• Менеджеры по техническому обслуживанию
• Офис-менеджеры (для обычного офиса)
• Координаторы службы
• Специалисты по маркетингу

И то, что они не получают зарплату, не означает, что в члене команды или компании нет крайней необходимости. Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

• Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
• Юристы по недвижимости (также партнеры, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
• Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, садовники, чистильщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по ОВКВ
• Представители отдела обслуживания клиентов/резидентов
• Персонал информационных технологий (ИТ)

При приеме на работу любого поставщика обязательно получите копию его лицензии, страхового сертификата и сертификата залога (если он есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так. Кроме того, попробуйте бороться за снижение ставки для владельцев вашей недвижимости — они оценят, что вы усердно работали, чтобы сэкономить их деньги.

Профессиональный совет: Существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает вам решать задачи бухгалтерского учета, регистрации 1099, связи и обслуживания, уменьшая потребность в дополнительном персонале.

Управление недвижимостью Кадровое обеспечение: поиск и наем нужных людей

После того, как вы определили, какие должности с полной или частичной занятостью вам нужны, пришло время найти персонал, который может это реализовать. Этот процесс состоит из двух шагов. Во-первых, вам нужно привлечь сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно говорят о культуре (и преимуществах) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных местах для вашей аудитории.

Такие ассоциации, как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство популярных сайтов по трудоустройству, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют соответствующие вакансии.

Как только вы наймете нужных людей, вы захотите их удержать. Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и культуры. Помните, что счастливые сотрудники — один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые распространяют вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Построение отношений с владельцами собственности

Понятно, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, но то же самое можно сказать и о отношениях с владельцами собственности в вашем сообществе.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Всегда держите линии связи открытыми, ежемесячно отправляйте владельцам отчеты о розыгрышах и давайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя владельцам свои проактивные отзывы и выявляя возможности для получения дополнительных потоков дохода.

Вы хотите обеспечить наилучшее обслуживание клиентов для своих владельцев и лучший жизненный опыт для ваших жителей.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса есть программное решение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми вопросами для вашего операционного счета, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, электронные таблицы и даже слайдовые презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp поможет вам упорядочить электронную почту, а SurveyMonkey поможет собрать отзывы жителей.

Безусловно, вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес. Выбор правильных — это вопрос перечисления ваших бизнес-функций и исследования того, какие программные инструменты могут сэкономить вам время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы управления недвижимостью SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости собирать вместе слишком много программных решений.

Buildium, например, дает вам возможность принимать арендные платежи онлайн, а также централизовать учет вашего имущества. С его помощью вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки имущества и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто находится вне дома, использование мобильных технологий для управления недвижимостью может обеспечить гибкость вашего бизнеса и возможность работать из любого места.

№ 4: Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Важным фактором успеха вашего бизнеса является брендинг и маркетинг.

Ваш брендинг определяет, кто вы и чем занимаетесь как компания. Это должно быть прямое представление вашей культуры и ценностей. Вы бутик-управляющая компания, предоставляющая специализированные услуги? Вы ориентируетесь на ТСЖ или элитную недвижимость класса А? Все эти факторы влияют на ваш бренд.

Как только вы определите свой бренд, пора приступать к маркетингу. Независимо от того, делаете ли вы это самостоятельно или нанимаете фирму, вы должны активно продвигать свой бизнес через свой веб-сайт, социальные сети, платную рекламу и местные сети.

Как увеличить свой портфель с нуля

На данный момент у вас может быть только одна недвижимость в вашем портфеле или вообще не быть ни одной. Вы должны привлечь много потенциальных клиентов, чтобы начать создавать свое портфолио, что-то, что называется «наполнением верхней части маркетинговой воронки».

Это когда вы забрасываете широкую сеть, привлекаете потенциальных владельцев недвижимости и инвесторов, а затем начинаете говорить с ними о своих услугах, чтобы заинтересовать их и приблизить их к подписанию контракта с вами.

Но эти зацепки не берутся из воздуха. Вам нужно начать с многогранной маркетинговой стратегии для привлечения потенциальных клиентов. Вы можете сделать это с помощью следующих инструментов:

• Ваш веб-сайт:  Ваш веб-сайт — это ваша цифровая витрина. Оптимизируйте его как для владельцев недвижимости, так и для жителей, чтобы произвести отличное первое впечатление с помощью вашего бренда.
• Контент-маркетинг:  Создайте блог, в котором рассматриваются проблемы владельцев и жителей. Это сделает вас экспертом в своей области, надежным партнером в предоставлении лучших услуг как для владельцев, так и для жителей.
• Социальные сети:  Найдите подходящие для вашей аудитории каналы социальных сетей и начните публиковать сообщения. Взаимодействуйте со своими подписчиками, попросив их прокомментировать, и всегда отвечайте на просьбы, жалобы или комплименты. Вы также можете делиться контентом и комментировать чужие публикации. Социальные сети держат вас в центре внимания без ресурсов, необходимых для создания нового контента.
• Сайты отзывов:  Если ваши владельцы или жители довольны вашими услугами, попросите их написать отзыв в Google, LinkedIn, Better Business Bureau или Yelp, чтобы повысить вашу репутацию и привлечь больше потенциальных клиентов.
• Местные деловые мероприятия:  Устанавливайте связи и делитесь своим опытом, чтобы привлечь новый бизнес в вашем сообществе и поддерживать сарафанное радио, особенно с местными группами инвесторов.
• Платный поиск: Нацельтесь на определенные поисковые запросы, которые используют потенциальные клиенты, и делайте ставки на них, чтобы ваше имя отображалось первым в результатах поиска.
• Службы подбора партнеров и торговых площадок:  Используйте одну из этих служб, например All Property Management, чтобы выполнить маркетинговую работу за вас.
• Профессиональные направления: Поощрение направлений от других профессиональных контактов в сфере недвижимости, таких как брокеры или инвесторы, является началом построения долгосрочных и прибыльных отношений. Совет для профессионалов: возможно, вы платите наличными брокерам и даете им преимущественное право отказа от любых продаж недвижимости, которые появляются у ваших владельцев.

Хотите узнать больше о заполнении маркетинговой воронки? Из этого поста вы узнаете, как повысить эффективность своей игры по привлечению потенциальных клиентов.

# 5: Приобретение вашей первой собственности

У вас есть первый клиент. Поздравляем! Теперь пришло время поговорить о гонорарах и подписать контракт. Вот несколько советов, которые помогут вам определить структуру вашего вознаграждения и то, как вы должны обращаться с контрактами.

Как установить структуру ценообразования?

Когда речь идет об установлении сборов, обязательно изучите вопрос. Узнайте, сколько другие управляющие недвижимостью берут за аналогичные услуги на сопоставимых объектах. Посмотрите на свои собственные цели по доходам, чтобы увидеть, можете ли вы предложить более конкурентоспособные цены, и рассмотрите типы недвижимости, которые вы берете.

Сохранение конкурентоспособности может зависеть от структуры ценообразования и того, что включено в ваш платеж за текущее управление,  который включает базовый пакет услуг.

Хотя в большинстве случаев эта плата будет включать в себя работу с жильцами, прием арендной платы, контроль над техническим обслуживанием и проведение инспекций, вы должны убедиться, что вы не принимаете универсальный подход, который делает его почти невозможно получить прибыль.

Если у вас уже есть значительный портфель, вам необходимо знать, сколько вы будете платить каждому управляющему недвижимостью. Если вы наймете их в качестве независимых подрядчиков, будете ли вы компенсировать им количество квартир, валовую арендную плату или процент собранной арендной платы? Опять же, все это каверзные вопросы, на которые можно ответить, зная свой рынок и его рабочую силу.

Тем не менее, есть три распространенных способа, которыми управляющие недвижимостью обычно устанавливают свою текущую плату за управление:

• Плата на основе процентов: Некоторые предполагают, что плата за управление недвижимостью составляет от 8 до 12 процентов от арендной платы, в то время как другие рекомендуют другие ставки. Реальность такова, что это будет зависеть от вашего местного рынка и вашей собственной формулы услуг, поэтому убедитесь, что вы провели свое исследование.
• Фиксированная плата: Некоторые управляющие недвижимостью взимают фиксированную плату за основные услуги и предлагают другие услуги в виде пакета или по меню. Это позволяет владельцам недвижимости настраивать свои услуги и выбирать только то, что им нужно.
• Плата за проект: Если вашему владельцу собственности нужны услуги на разовой основе, это лучший и самый доступный вариант для него. Они не будут платить за услуги, которыми не пользуются регулярно, что они оценят.

Сборы по меню, которые следует учитывать, включают сборы за установку, сборы за аренду, сборы за просрочку платежа, сборы за свободные единицы и сборы за выселение:

• Сборы за установку: Это единовременный сбор за настройку в вашей системе. Это еще проще обосновать, когда у вас есть платформа для управления недвижимостью. Совет для профессионалов: многие из наших клиентов используют технологии управления недвижимостью в своих коммерческих предложениях, чтобы продемонстрировать добавленную стоимость с помощью таких функций, как отчетность для владельцев и порталы для жителей.
• Плата за аренду: Когда недвижимость пустует, эта единовременная плата поможет вам покрыть ваши услуги от поиска нового жильца до его вселения (например, синдикация арендного списка, показы, просмотр, аренда и вселение).
• Плата за продление аренды: Эта плата покрывает продление аренды, что может быть хорошей идеей, если существует строгий процесс продления.
• Плата за выселение: Хотя вы явно хотите избежать выселения путем надлежащей проверки жильцов, иногда это происходит. Эта плата поможет покрыть время, которое вы потратите на юридический процесс в качестве представителя владельца недвижимости.

Опять же, знание вашего рынка и четкое представление о том, как вы тратите свои ресурсы, даст вам дополнительные указания о том, как лучше всего установить свои цены, которые будут меняться со временем. Узнайте больше о настройке структуры ценообразования и сборов здесь.

Создание солидных контрактов на управление недвижимостью

Помните старую поговорку: крепкие заборы — хорошие соседи? Что ж, надежные контракты на управление недвижимостью обеспечивают стабильные деловые отношения. В контракте должны быть прописаны роли и обязанности управляющего недвижимостью.

Хорошо продуманный контракт будет включать:

• Плата за управление
• Покрытие в нерабочее время
• Рабочее время и время отпуска
• Компенсация работникам, страхование ответственности и возмещение убытков и убытков
• Будете ли вы или ваши менеджеры жить на территории
• Бюджеты технического обслуживания и ремонта
• Чрезвычайные фонды
• Подробное описание обещанных услуг
• График выставления счетов и любые штрафы за неуплату

Мы рекомендуем всегда привлекать юриста для проверки ваших контрактов, чтобы убедиться, что все заблокировано, и составить шаблон для всех ваших переговоров по контракту.

#6: Как создать свой опыт проживания

Вы и ваша команда будете взаимодействовать с жителями каждый день. Создание незабываемого впечатления для жителей, когда арендаторы заинтересованы и счастливы, обеспечивает бесперебойную работу ваших объектов, помогает вам привлекать других жителей из уст в уста и укрепляет вашу репутацию среди владельцев недвижимости.

Для этого подбирайте подходящих жителей для своей собственности, развивайте чувство общности и держите линии связи открытыми.

Предоставление надлежащего опыта и удобств для ваших жителей

Тип обслуживания и услуг, которые вы предоставляете, будет зависеть от предпочтений жителей, которых привлекает ваша недвижимость. Жильцы ищут более четырех стен и крышу. Они хотят удобное расположение, которое соответствует их образу жизни и чувствует себя как дома. Квартиры в городе могут привлечь молодых специалистов, но они также могут привлечь пенсионеров, желающих сократить штат. Дома и квартиры могут привлечь семьи.

Принимайте во внимание постоянное население в каждом аспекте вашего бизнеса по управлению имуществом, от планирования на случай чрезвычайной ситуации до объектов и обычных коммуникаций.

Например, пожилым людям может быть удобнее получать сообщения по электронной почте или письма в свои почтовые ящики. Их предпочтительной платформой для социальных сетей, скорее всего, является Facebook. Между тем, молодая семья может предпочесть текстовые уведомления.

Совет для профессионалов: Используйте онлайн-центр для жителей (или портал), чтобы ваши жители могли получить доступ к необходимой им информации, оплатить аренду и общаться с вами через удобное мобильное приложение.

Если вы управляете многоквартирными домами с общими помещениями, обдумывали ли вы, какие удобства вы хотели бы предложить своим жильцам? Привилегии, такие как рабочие места календаря событий, открытые фитнес-площадки и почтовые ящики для пакетов Amazon, помогают объектам выделяться. Часто вы не сможете контролировать, какие удобства есть, но вы можете создать удивительную культуру проживания и контролировать, как вы их продаете.

Как поступать с жалобами, запросами и спорами

По каждой жалобе, просьбе или спору выслушивайте своих жильцов и дайте им знать, что вы серьезно относитесь к их проблемам. Если это что-то, что вы можете решить или исправить, сделайте это как можно быстрее и дайте жильцам график.

Если что-то нельзя исправить, объясните, почему.

Как создавать планы действий в чрезвычайных ситуациях

Управляющим недвижимостью нужны планы действий в чрезвычайных ситуациях на все случаи жизни: от пожаров и прорывов труб до землетрясений и ураганов. Ваши планы должны быть четкими, подробными и адаптированными к видам чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, распространенных в вашем районе.

Узнайте больше о создании планов на случай чрезвычайной ситуации здесь.

№ 7: Управление вашими свойствами

После того, как вы решите — или рынок решит за вас — на какой объект недвижимости ориентироваться (односемейный, многоквартирный, многоквартирный и т. д.), пора подумать о требованиях, которым вы должны соответствовать, чтобы управлять ими.

Техническое обслуживание и ремонт

Предложение услуг по техническому обслуживанию и ремонту может быть выгодным для потенциальных клиентов, которые не хотят тратить время и деньги на обслуживание своего имущества или устранение непредвиденных проблем. И это также выигрыш для вашего бизнеса, поскольку вы можете увеличить стоимость ремонта, избавив владельцев недвижимости от еще одной проблемы.

Вот некоторые вещи, которые следует иметь в виду, если вы решите предлагать эти услуги:

• Включите в свой контракт пункт, в котором точно указано, какие услуги вы будете предоставлять и как они будут оплачиваться.
• Убедитесь, что ваша страховка ответственности распространяется на всю работу, которую вы выполняете, а также на всех сотрудников и подрядчиков, которые выполняют эту работу для вас.
• Внедрите надежную систему заказов на работу. Вы даже можете использовать платформу, такую ​​​​как Buildium, чтобы поощрять жителей отправлять заказы на работу онлайн. Затем используйте его для отслеживания работы от начала до конца.

Сборка ваших услуг по аренде

Большим преимуществом, которое предлагают многие компании по управлению недвижимостью, является заполнение вакансий. Очевидно, вы захотите свести к минимуму количество незанятых квартир, которые будут стоить вам и вашим владельцам денег в виде потерянной арендной платы.

Точно так же вы должны убедиться, что у вас есть простой и удобный процесс, чтобы быстро, эффективно и с сильным первым впечатлением от потенциальных клиентов заселить свои дома в свои дома. Технологии могут принести здесь максимальную пользу. Ниже приведены все способы, которыми технологии могут стать ракетным топливом для вашего процесса лизинга.

1. Маркетинговые объявления: Чтобы продавать жилье, вам необходимо рекламировать его и привлекать качественных арендаторов. На многих платформах управления недвижимостью есть синдикация объявлений об аренде, которую вы можете использовать для отправки одного объявления на несколько сайтов, таких как Zillow и Trulia, одним щелчком мыши.
2. Показы:  Как только вы привлечете заинтересованных арендаторов, вы запланируете показы, которые сами по себе могут стать работой на полный рабочий день. Вот почему программное обеспечение для показов и планирования может значительно сэкономить время.
3. Проверка арендаторов: Далее вам нужно будет проверять кандидатов с помощью такого партнера, как Transunion, который специализируется на проверке биографических данных.
4. Лизинг:  Наконец, вы хотите сделать процесс лизинга быстрым, удобным и на сто процентов организованным. В программном обеспечении для управления недвижимостью также есть простое решение, позволяющее избежать бумажной волокиты и собирать подписи в электронном виде и хранить их в Интернете.
5. Проверки недвижимости: По мере въезда и выезда жильцов, а также в течение срока аренды вам потребуется проводить проверки. Почему бы не проводить проверки через мобильное приложение? Это обеспечит регистрацию, ремонт и оплату повреждений, выходящих за рамки нормального износа, соответствующей стороной, при этом оставаясь в соответствии со строительными нормами города и штата.

Как соблюдать требования

Говоря о строительных нормах и правилах, соблюдение требований — очень важная часть вашей работы, которую нельзя упускать из виду. От вас зависит соблюдение правил и норм в отношении таких вещей, как лифты, санитария и разрешения на строительство. Вы также должны будете проходить регулярную проверку в пожарной части, которая будет проверять размещение детекторов дыма, огнетушителей и указателей на пожарных выходах.

Узнайте больше о правовых аспектах и ​​соблюдении требований здесь.

Что делать дальше?

Чтобы добиться успеха в сфере управления недвижимостью, вам потребуются отличные навыки обслуживания клиентов и управления проектами. Вам нужно быть в курсе отраслевых тенденций, а также местных правил и норм.

Вам нужно будет знать, как продвигать свой бизнес и недвижимость, привлекать потенциальных клиентов и жителей по маркетинговой воронке и подписывать контракты и договоры аренды. Это кажется подавляющим, верно?

Вам не обязательно действовать в одиночку.