Как узаконить готовую перепланировку

Мы с мужем купили квартиру без отделки в новостройке. Сразу сделали ремонт, чтобы въехать и жить. Квартира — евродвушка: кухня объединена с гостиной, но есть небольшая перегородка на условной границе между помещениями.

Многие жильцы аналогичных квартир сразу договаривались с застройщиком, и он не ставил перегородку в этом месте. А мы убрали ее сами во время ремонта.

Недавно мы решили узаконить перепланировку. Предполагаю, что она не нарушает никаких требований. Газа и газовых плит в доме нет, несущие стены не затрагивались, мойку или плиту в комнату мы не переносили. Но меня беспокоит, что мы убрали перегородку без предварительного согласования в момент, когда еще не были собственниками.

Что делать, если уже все перестроили, а документы не собрали? Проверяет ли кто-то фактическое состояние квартиры при согласовании проекта? Могу я согласовать перепланировку, которая уже есть, а потом предъявить имеющийся ремонт как результат? Или придется возвести временную перегородку на этом месте, а потом ее снести?

Елизавета Васильева

юрист

Профиль автора

Вашу перепланировку можно узаконить, не устанавливая временную перегородку. Самый простой способ — обратиться в местную администрацию с планом квартиры с перепланировкой и техническим заключением о том, что она соответствует всем требованиям законодательства и не нарушает ничьих прав.

Способ посложнее — узаконить перепланировку через суд. В него придется обратиться, если администрация вам откажет.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Что такое переустройство и перепланировка

В квартире можно сделать переустройство или перепланировку. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. А перепланировка — изменение конфигурации жилья. И в том и другом случае после работ необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения.

ст. 25 ЖК РФ

Например, если установить электроплиту вместо газовой или заменить ванну на душевую кабину — это переоборудование. А если поменять конфигурацию комнат за счет других помещений в квартире или перенести дверные проемы — это перепланировка.

В вашем случае в помещении снесена небольшая перегородка, которая разделяла кухню и комнату. Значит, у вас была перепланировка. О ней и расскажу дальше.

Последствия самовольной перепланировки

Самовольной перепланировку называют, когда изменения сделали, но не согласовали их с местной администрацией. Или если перепланировка не соответствует проекту, который эта администрация утвердила. Возможные негативные последствия такого ремонта для физлиц — штраф от 2000 до 2500 Р. Но в некоторых субъектах, например в Москве, введен мораторий и до определенной даты самовольную перепланировку можно узаконить без штрафа.

ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Кроме того, рано или поздно изменения все равно придется узаконить. Например, если квартиру понадобится продать, подарить, передать по наследству или приватизировать.

Если купить квартиру с самовольной перепланировкой, то узаконить ее придется новому владельцу. А если в ходе перепланировки нарушены снипы или дом — объект культурного наследия, администрация обяжет вернуть все в прежнее состояние за счет собственника. Если не выполнить эти требования, администрация может изъять квартиру через суд.

Порядок оформления перепланировки до начала ремонта и после него отличается. В первом случае нужно согласовать предстоящие строительные работы, а во втором — узаконить то, что уже сделали.

/list/faq-redevelopment/

11 популярных вопросов о перепланировке

Лучше узаконить перепланировку до начала ремонта. Как это сделать, мы уже рассказывали в другой статье в Тинькофф Журнале. Но раз вы не сделали этого сразу, объясню, как узаконить уже готовый ремонт.

Как согласовать перепланировку в местной администрации

В вашей ситуации следует действовать так.

Обратитесь в БТИ со свидетельством о праве собственности на недвижимость или выпиской из ЕГРН и паспортом. В некоторых городах названия могут быть другими, например в Санкт-Петербурге вместо БТИ нужно обращаться в ГБУ «ГУИОН».

После обращения сотрудник БТИ приедет осмотреть вашу квартиру и замерить помещение. Во время осмотра он красными линиями обозначит на плане квартиры места с перепланировкой.

/kitchen-in-the-hall/

Как мы перенесли кухню в коридор

Закажите техническое заключение о том, что произведенные работы соответствуют снипам, не опасны для здания, не нарушают права других жильцов многоквартирного дома, не угрожают их жизни и здоровью. Заказать его можно у ИП или компании — членов саморегулируемой организации, СРО.

Разработчики технического заключения согласуют его в контролирующих инстанциях: СЭС, пожарном надзоре, отделе архитектуры и Роспотребнадзоре.

Подайте заявление и документы в отдел архитектуры местной администрации или орган, который согласовывает планировки. Можно принести все прямо к ним или подать через МФЦ.

ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Важно: заявление должны подписать все собственники квартиры. А из документов нужно приложить:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Технический паспорт квартиры.
3. Экспликацию, то есть план квартиры с обозначенными красными линиями мест перепланировки.
4. Поэтажный план здания.
5. Техническое заключение организации — члена СРО.
6. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что перепланировка помещения допустима, если дом, в котором находится квартира, — это памятник архитектуры, истории или культуры.

Когда у вас примут заявление и документы, вы получите расписку об этом.

Заявление и документы рассмотрят в течение 45 дней. По результатам вы получите акт о согласовании перепланировки или отказе. Его направят по адресу, который указан в заявлении. А если вы подавали заявление через МФЦ, решение нужно будет забрать там.

ч. 4 ст. 26 ЖК РФ

Примерно такое заявление вам нужно подать в уполномоченный орган. Но в каждом регионе могут действовать свои формы

Как узаконить перепланировку через суд

Администрация часто отказывает собственникам, потому что те изначально нарушили порядок согласования. Если в вашем случае так и произошло, вы можете подать административное исковое заявление в районный суд по месту проживания или расположения ведомства, которое согласует перепланировки.

ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным. А в суде — доказать:

1. Что самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома и не угрожает их здоровью.
2. Работы проведены с учетом снипов.
3. Вы сделали все, чтобы узаконить перепланировку.

Иск нужно подать в течение трех месяцев после того, как вы получили отказ. Если пропустить срок, суд откажет по этому основанию. Исключение сделают только для тех, кто представит уважительную причину пропуска.

ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Если перепланировка соответствует строительным правилам и собственник докажет все то, о чем я написала выше, суд примет решение в его пользу. Но, например, суд не узаконит перепланировку, если собственник:

• увеличил комнату за счет лоджии;
• демонтировал несущую стену;
• перенес отопительные приборы на балкон;
• оборудовал санузел в жилой комнате;
• объединил газифицированную кухню с комнатой.

п. 9.22 СП 54.1333PDF, 10.2 МБ

За такие изменения собственника оштрафуют, и суд обяжет привести помещение в первоначальный вид.

Например, в Краснодаре собственница однушки провела переустройство и перепланировку в квартире и обратилась в межведомственную комиссию, чтобы согласовать изменения. Комиссия отказала, и женщина обратилась в суд, чтобы признать отказ незаконным.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили ее требования. Они посчитали, что перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей, не угрожает их жизни и здоровью и соответствует снипам.

Межведомственная комиссия не согласилась с выводами судов и подала жалобу в Верховный суд. Во время ремонта собственница сделала проем в несущей стене. На это нужно согласие всех жильцов, а его дали только 62%. Суд указал, что планировка фактически сделала из жилого помещения нежилое, что нарушает градостроительный кодекс. В итоге Верховный суд отменил решения предыдущих инстанций и отказал собственнице в иске.

/kak-podat-v-sud/

Как подать иск в суд

После того как ведомство или суд согласуют перепланировку, нужно заказать у кадастрового инженера новый технический план квартиры. А затем подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменение в ЕГРН.

ст. 37 закона о кадастровой деятельности

ч. 1—2 ст. 14, ст. 24 закона о госрегистрации недвижимости

Что в итоге

В вашем случае я предлагаю такой план. Для начала обратитесь в БТИ, чтобы составить план квартиры с перепланировкой. А также закажите техническое заключение в компании или у ИП — члена СРО.

Далее обратитесь с заявлением в местную администрацию. Если она вам откажет, обратитесь в суд с административным иском. К нему приложите отказ и остальные документы.

Когда суд вынесет решение в вашу пользу, закажите новый технический план квартиры и подайте заявление в Росреестр.

/bad-layout/

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как узаконить перепланировку в Тюмени? Юридические тонкости

Это безобидное, казалось бы, действие может вызвать серьезные последствия для владельца жилья. Перепланировку нужно обязательно согласовать с органами власти, самовольные изменения чреваты штрафами, судом, а иногда и вовсе выселением.

В этой статье мы расскажем, как узаконить перепланировку в Тюмени: какие документы нужно собрать и в какие инстанции обращаться.

Зачем узаконивать перепланировку?

Ответ на вопрос «зачем нужно узаконивать перепланировку?» довольно банален: этого требует закон. Контролирующие органы строго следят за изменениями в планировках квартир и корректируют документацию.

Представьте, что вы решили сделать капитальный ремонт. Соседи пожаловались на шум в управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала жалобу в жилищную инспекцию.

Если проверка обнаружит, что перепланировка оказалась незаконной (например, вы затронули несущие стены или добавили новые дверные проемы), вам грозит суд, который может закончиться выселением и продажей вашей квартиры с публичных торгов.

Впрочем, небольшие изменения согласовывать с контролирующими органами не нужно. Например, остекление или объединение балконов и лоджий, демонтаж антресолей, кладовых и встроенных шкафов и так далее.

С чего начать?

Прежде, чем браться за перепланировку, нужно разработать ее проект. Даже если у вас есть опыт, не помешает обратиться за консультацией к специалисту. Он подскажет, какие манипуляции с планировкой под запретом, и поможет составить проект, который точно не вызовет вопросов.

Если изменения планируются незначительные, на подготовку проекта уйдет не больше дня.

С чего начать ремонт и чем закончить?

Скачайте на почту наш полезный чек-лист, где расписаны все этапы ремонта, один за другим.

Email*

Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку в Тюмени?

Первым делом нужно заказать технический паспорт в бюро технической инвентаризации (БТИ). В Тюмени оно находится по адресу: улица Республики, дом №30. Возьмите с собой, паспорт и документы на квартиру, заполните заявку и получите квитанцию об оплате услуг БТИ. Если вы получаете техпаспорт за кого-то еще, не забудьте оформить доверенность.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, тюменцам необходимо обратится в местный орган самоуправления с заявлением о своих намерениях. Помимо документов на квартиру и техпаспорта, возьмите с собой:

• проект перепланировки;

• справку из комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (улица Некрасова, дом №11) о том, что ваш дом не считается памятником архитектуры;

• согласия на перепланировку от всех, кто зарегистрирован в квартире.

Согласование перепланировки может занять до 45 календарных дней. После этого проектная организация подготовит техническое заключение.

Затем нужно будет забрать техническое заключение проектной организации, а после – получить заключение тюменского отделения Санэпиднадзора (улица Холодильная, дом №57). Отведите на этот процесс около недели.

Окончательное решение о том, удалось ли вам узаконить перепланировку в Тюмени, выносит управа ЦАО городской администрации. Она находится по адресу: улица Луначарского, дом №61. Возьмите с собой:

Управа будет проверять перепланировку также около недели. Если ответ будет отрицательным, вы можете подать иск в районный суд.

---

В общей сложности провести, согласовать и узаконить перепланировку в Тюмени можно за три-четыре месяца. Процесс долгий и нелегкий, и некоторые тюменцы принимают резонное решение не тратить время и нервы, выбрать квартиру от надежного застройщика и переехать в новый дом.

Подпишитесь на обновления нашего блога, чтобы не пропустить новые полезные статьи о недвижимости в нашем городе.

НУЖНО ЛИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНО ОФОРМЛЯТЬ МОНЕТ В КВАРТИРЕ?

Оформление любых изменений жилой или нежилой площади может занять много времени, денег и нервов. Но какие могут быть последствия, если этого не сделать? Это сложный процесс, но Юридическая фирма «Приходько и партнеры» поможет вам разобраться и решить эту проблему.

 В середине декабря 2017 года Кабинетом Министров были внесены изменения в правила перепланировки и переоборудования жилых или нежилых помещений. Раньше для перепланировки требовалось разрешение ГАСК, а теперь ее можно проводить без разрешения, если только это не касается вмешательства в несущие конструкции. Итак, для начала нам необходимо разобраться, что такое перепланировка квартиры.

  Перепланировка – это комплекс ремонтно-строительных работ, которые направлены на изменение характеристик объекта (недвижимости) после постройки дома. Другими словами, перепланировкой считаются любые изменения, которые были внесены после того, как дом был построен и сдан жильцам. Подготовка документов занимает примерно от 5 до 20 дней. Косметический ремонт – это изменение структуры инженерного оборудования внутри квартиры: установка индивидуального отопления, перенос системы отопления, сантехнического и газового оборудования, обустройство вентиляционных каналов в санузлах и кухнях.

Существует также реконструкция – это когда происходит изменение инженерных систем, несущих конструкций и фасада с соблюдением нормативных требований. Подготовка документов для реконструкции занимает примерно от 1 до 3 месяцев.

Как проходит процесс оформления перепланировки или реконструкции?

Для начала следует подготовить проект перепланировки, но если изменения незначительные, то делать это не нужно, а подскажет только архитектор, инженер БТИ или юрист. После перепланировки могут измениться основные параметры объекта, чаще всего это касается полезной площади квартиры – это общая площадь без балконов и лоджий. После того, как вы сделали работы по перепланировке, например, вырезали отверстие в несущей стене, вам необходимо внести эти изменения в технический паспорт жилого помещения (объекта). Для проведения инвентаризации вам необходимо пригласить инспектора (инженера) БТИ, который имеет удостоверение, дающее право на замер площади. Далее он должен будет предъявить вам новый паспорт с внесенными в ваше жилище вещами и сделать вывод об отсутствии действий по перепланировке. После того, как техпаспорт, свидетельство (заключение) у вас на руках, вам необходимо обратиться к нотариусу или государственному регистратору для внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Если вы этого не сделали, а вам нужно было срочно продать квартиру, чего ожидать?

Вам будет сложно найти покупателя на такое жилье, хорошо бы снизить цену, чтобы покрыть расходы на оформление перепланировки, так как эти расходы лягут на нового покупателя.

Чем опасна покупка квартиры с незаконной переделкой?

Есть несколько моментов, которые вы не сможете узаконить: надстройка балкона на фасаде дома или снос несущей стены без усиления и т. д. Поэтому перед покупкой такого дома проконсультируйтесь с специалисты, которые подскажут, можно ли узаконить эту перепланировку.

Итак, какие могут быть последствия неузаконивания перепланировки:

• Вы будете вынуждены заплатить штраф и узаконить перепланировку;
• Без надлежаще оформленных документов могут возникнуть сложности с отчуждением Вашего недвижимого имущества (продажа, дарение, наследство) так как площадь недвижимого имущества после реконструкции не будет соответствовать площади, указанной в правоустанавливающем документе (выписка из Единый реестр прав на недвижимое имущество или свидетельство о праве собственности).

 В нашей практике были случаи, когда к нам обращались люди и просили исправить ситуацию, после того, как «быстрые» строители выполнили перепланировку.

Исправлять чужие ошибки очень сложно, но в этом может помочь юридическая фирма Parish & Partners.

Существует множество правил оформления перепланировки в жилых домах, новостройках и строящихся домах. Вы можете обратиться к специалистам нашей компании за качественной консультацией.

Узаконение перепланировки квартиры в Киеве

Правильная перепланировка квартиры – это не только максимально удачное улучшение интерьера. Этот процесс предполагает различные функциональные доработки и узаконивание перепланировки. Как это сделать? Оформление перепланировки квартир в Киеве – одно из направлений деятельности специалистов «PRIKHODKO & PARTNERS».

Особенности терминологии: перепланировка и реконструкция

Если использовать термин перепланировка, то речь идет об изменениях внутри квартиры или дома, связанных с процессом демонтажа старых и обустройством новых перегородок. При этом внешние параметры не меняются.

Если речь идет об изменении функционального назначения, увеличении метража квартиры, вмешательстве в ограждающие и несущие конструкции, то целесообразнее использовать термин реконструкция. Главной целью любой реконструкции является увеличение площади квартиры.

Документы, необходимые для оформления перепланировки квартиры

Для оформления перепланировки квартиры в Киеве необходимы следующие документы:

• При наличии – старый технический паспорт.
• Личные документы – для физического лица – паспорт и ИНН, для юридического лица – учредительные документы.
• Документы об установлении права собственности на объект недвижимости (договор дарения, выписка из государственного реестра, договор купли-продажи и др.).

Этапы оформления перепланировки квартиры в Киеве

После подготовки всех необходимых документов начинается следующий этап – оформление перепланировки квартиры. Начать необходимо с разработки проектной документации. Этим занимаются организации соответствующего профиля. Оформление перепланировки квартир в Киеве – одно из направлений деятельности специалистов «PRIKHODKO & PARTNERS».

После разработки проектной документации заключается договор на техническое обследование в процессе перепланировки квартиры.