Перевод садового дома в жилой

Дачные и садовые кооперативы и товарищества окружают практически все города России. Кто-то на своем участке ставит небольшой сарай для хранения инвентаря, кто-то возводит капитальное строение, рассчитанное на постоянное проживание с пропиской. Но последнее ему разрешат только после того, как собственник сможет перевести садовый дом в жилой.

Процедура несложная, но длительная и связана со значительными расходами. К тому же объект должен соответствовать определенным требованиям.

Чем отличается садовый дом от жилого дома: что сказано в законодательстве

Если изучить российское законодательство, можно увидеть, что такого термина, как «дача» нет нигде. Владелец участка с СНТ или ДНТ может возвести «садовый дом». Предполагается, что проживать в таком здании можно сезонно. Круглогодично здесь можно отдыхать, хранить личное имущество.

Если обратиться к ст. 16 ЖК РФ, можно увидеть, что жилым можно сделать или признать непосредственно дом, если построить его на садовом участке, в жилой зоне городской черты, его часть и квартиру. Одновременно нужно помнить, что, начиная с 01.01.2019 года, в России действует Федеральный закон от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…».

Депутаты неоднократно возвращались к данному документу, отправляли его на доработку. Юристы-эксперты постоянно высказывали мнение о том, что принятие закона может привести к появлению множества бездомных в России, у которых формально есть место для проживания.

Суть закона заключается в том, что после 01.01.2019 года любой дом, выстроенный на садовом участке, считается жилым. Если собственник купил, возвел его и до 01.01.2019 года узаконил свое право собственности, ему не придется обращаться в Росреестр для изменения статуса объекта.

Чтобы узнать, как зарегистрирован конкретный объект, достаточно зайти на сайт egrn.su и запросить выписку из ЕГРН. В поле «Назначение» жилого садового дома должен стоять статус «жилое». Если это так, в объекте можно прописаться. Если же постройка не относится к капитальным, в ней нет необходимых коммунальных удобств, помещение будет значиться в качестве нежилого.

Условия признания садового дома жилым

Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.

Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:

• Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.
• Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.
• К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.
• Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.
• Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.
• В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.
• Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения

Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.

Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:

• Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.
• Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.
• Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.

Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит

Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.

Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:

• В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
• В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.

Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.

Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.

После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.

Как признать садовый дом жилым: пошаговая инструкция

Порядок действий обозначен в Постановлении Правительства № 47. Если его нарушить, не подготовить определенный документ, в переоформлении могут отказать.

Этап 1. Обращение к кадастровому инженеру

При подаче заявления в администрацию муниципалитета в качестве приложений нужно предоставить:

• межевой план участка;
• кадастровый паспорт здания;
• заключение о том, что объект является капитальным строением, пригодным для проживания.

Составить все перечисленные документы может кадастровый инженер. Обязательное условие — он сам или организация, в которой он работает, должны быть членами соответствующей СРО.

Этап 2. Подготовка документов

Помимо актов и планов, полученных от кадастрового инженера, собственник обязан передать на рассмотрение:

• непосредственно заявление с мотивированной просьбой о признании садового дома жилым домом;
• выписка из ЕГРН;
• согласие всех сособственников объекта, заверенные нотариально.

Этап 3. Подача заявления и получение решения

Важный момент! Росреестр не занимается переводом нежилых помещений в жилые. Он только регистрирует изменения по факту.

Заявление можно подать либо в специальный комитет (комиссию) администрации муниципалитета, либо в МФЦ по месту жительства, если он предоставляет такие услуги.

В стандартном варианте, если заявитель не нарушил порядок признания садового дома жилым, предоставил все необходимые документы, ответ ему должны дать в течение 45 календарных дней. Важно знать, что решение может быть как положительным, так и отрицательным. В последнем случае члены комиссии обязаны обосновать свое решение.

Этап 4. Обращение в Росреестр для регистрации изменений и получение адреса

Если требование в части перевода дома, построенного на садовом участке, в жилой фонд удовлетворено, после получения решения заявитель может обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Заявление заполняется на месте в регистрационной палате. Заранее необходимо только оплатить государственную пошлину. На проведение регистрационных действий у Росреестра есть 14 дней.

Если цель собственника дома — прописка, ему дополнительно придется обратиться в градостроительный комитет муниципалитета для присвоения объекту адреса.

Почему могут отказать в переводе дачного дома из нежилого в жилое помещение

В отдельных ситуациях заявитель может получить отказ. Основные причины:

• Дом не соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства.
• Собственник предоставил не все документы. Исключение делается для выписки из ЕГРН. Ее администрация может запросить самостоятельно по каналам межведомственного взаимодействия.
• Заявитель до перевода объекта в жилые не позаботился о том, чтобы зарегистрировать дом на садовом участке, получить свидетельство о праве собственности.
• Документы и заявление поступили не от собственника, а от третьего лица, не имеющего необходимых полномочий. Как вариант, один из сособственников не согласен на перевод дачного дома в жилой фонд.
• Участок не предназначен для капитального строительства, например, предоставлен для ведения огорода или значится в качестве пашни, пастбища и т. д.

На отправку мотивированного отказа членам комиссии дается три рабочих дня с момента вынесения решения. Если заявитель не согласен с содержанием полученного документа, у него есть право обратиться в суд. Но, как показывает судебная практика, оспорить отказ в признании садового дома жилым можно только в отдельных случаях. В большинстве случаев судьи поддерживают решение комиссий (комитетов). В этом случае собственнику остается устранить указанные нарушения и подать заявление заново.

Заключение

Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.

Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.

Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.

Сколько потребуется времени, чтобы перевести садовый дом в жилой

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Ольга Игнатова

22.02.2020 10:00

В среднем 2-3 месяца придется потратить россиянину, который захочет перевести свой летний садовый домик в садоводческом товариществе в жилой. При этом, как пояснили «Российской газете» в Федеральной кадастровой палате, большая часть времени — до 45 дней — уйдет на согласование заявления гражданина местной администрацией.

Photoxpress

Однако надо понимать, что перевод строения из одной категории в другую — это уже заключительный этап процесса. Сначала надо сделать так, чтобы садовый дом, который предназначен для временного, сезонного пребывания, превратился в капитальное строение, в котором можно жить круглый год.

Какой дом могут признать жилым?

Понятно, что комфортно жить и летом, и зимой можно только в капитальном строении. Капитальном — значит прочно связанном с землей, построенном на фундаменте, а не на каких-нибудь сваях, бревнах, подпорках.

У жилого дома должны быть надежные несущие конструкции и крыша. К такому строению необходимо подвести электричество, холодное водоснабжение (по возможности и горячее водоснабжение), водоотведение (канализацию), устроить там системы отопления и вентиляции. В газифицированных районах отопление идет за счет газа. Если местность не газифицирована, то дома отапливаются либо за счет электричества, либо за счет внутренних систем отопления (печи, камины).

Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей).

Важно, чтобы температура в жилых помещениях была не менее плюс 18 градусов круглый год. Высота комнат и кухни должна быть не менее 2,5 метра, коридоров, мансарды — не менее 2,1 метра. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь естественное освещение, проще говоря, иметь окна.

В чем состоит процедура?

Только если возведенный в СНТ дом соответствует параметрам капитального строения, его могут признать жилым. Для этого и придется пройти процедуру, которая может занять 2-3 месяца.

Как рассказали в Кадастровой палате, она состоит из нескольких шагов.

1. Потребуется собрать пакет документов. Прежде всего составить в произвольной форме заявление о признании садового дома жилым. В нем обязательно нужно указать кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты, способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).

Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо иметь правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.

Потребуется заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности). Документ выдают специалисты-инженеры, выполняющие работы по обследованию объектов недвижимости (индивидуальные предприниматели или юрлица). При выборе специалиста стоит обратить внимание, состоит ли он в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.

Нотариальное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым понадобится, если дачей владеет не один человек, а несколько.

Все эти документы необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в администрацию, на землях которой расположен дачный кооператив) или в многофункциональный центр (МФЦ) района.

2. Когда документы сданы, нужно дождаться решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.

Отказать могут по следующим причинам: заявитель представил неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта, виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки. Также заявителю откажут, если в доме нет жизненно важных коммуникаций, фундамента, окон и так далее, о чем говорилось выше.

Важно понимать разницу между садоводством и огородничеством

Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, достраивает дом по всем правилам, подводит недостающие коммуникации, либо может обжаловать решение в судебном порядке.

3. Если местная администрация считает, что в доме вполне можно жить круглый год, то она направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.

Если вдруг по каким-то причинам местные чиновники забудут это сделать, то владелец дома сам может обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Важный вопрос

Зачем нужен жилой дом на даче?

С 2019 года разрешено прописываться в садоводческих товариществах. Но зарегистрировать опять же могут только в жилом строении. В сарае, бане, летней веранде или том же садовом домике человека никто не пропишет.

При этом доказывать факт того, что дачный дом является единственным жильем, не нужно: если человек хочет прописаться за городом и построил капитальный дом, который признан жилым, то это его право.

60 процентов россиян летом регулярно выезжают на дачу, подсчитали в 2019 году специалисты ВЦИОМ. Главная цель использования загородных участков — выращивание сельхозпродуктов (71%)

Но кому это может быть интересно и удобно? Все-таки до СНТ метро не ходит, да и электрички рядом с ними далеко не всегда останавливаются. Рядом может не оказаться ни детского садика, ни поликлиники, ни даже магазина (все это может оказаться в доступности, если рядом расположены обжитые поселки или города).

«Строительство собственного жилого дома на дачном участке и прописка в нем целесообразна, если в дачном поселке есть вся инфраструктура. Это прекрасная альтернатива покупке квартиры по ипотеке. По цене может оказаться выгоднее, а с точки зрения площади намного перспективнее. Для некоторых дача может стать основным жильем. Думаю, такой вариант может заинтересовать молодые семьи. Глава семьи будет заботиться о финансовой стабильности, а маме намного легче и полезнее растить детей на природе. Особенно если по соседству будет хорошая школа», — считает первый зампред Московской областной думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.

Помимо этого, эксперты рынка недвижимости отмечают, что постоянная регистрация на даче может быть интересна тем, кто продал свое единственное жилье на вторичном рынке, купив квартиру в новостройке. В таком случае, если у человека есть дача, он сможет прописаться там и жить, пока не достроят его квартиру и пока он там не сделает ремонт. Вариант загородной прописки также может заинтересовать пенсионеров или фрилансеров.

По словам Никиты Чаплина, сегодня в ближнем Подмосковье на каждые два дома в частном секторе есть один постоянно прописанный гражданин. Ближе к границе с соседними областями и в СНТ, и в деревне может быть прописан всего один человек на весь населенный пункт.

Признание дома жилым, даже если использовать его в качестве летней дачи, позволяет сэкономить на электричестве. Для это нужно перейти на сельский тариф. В садовом доме это невозможно.

Экономика14.04.2023

Индивидуальное строительство падает больше, чем многоэтажное

Власть14.04.2023

Депутаты Госдумы сообщили о готовящихся мерах поддержки строительства индивидуальных домов

Экономика14.04.2023

Депутаты Госдумы рассказали о плюсах льготной ипотеки для «вторички»

Превратите свой дом в сдаваемый в аренду: пошаговое руководство

Когда приходит время переехать с семьей в новый дом, иногда кажется, что единственный выход — выставить свой дом на продажу, бороться за самую высокую цену ценность и берите то, что рынок готов предложить вам. Однако в некоторых случаях возможен и другой вариант. Вы можете превратить свой дом в аренду!

Существует множество причин, по которым вы можете подумать о сдаче в аренду своего основного места жительства, и все они имеют свои достоинства. Возможно, вы пытались выставить дом на продажу и не можете получить нужную цену. Может быть, вам нужно двигаться быстро и вы не хотите продавать свой дом. Может быть, вы просто хотите улучшить свои финансы и добавить дополнительный источник дохода в качестве магната в сфере недвижимости.

Table of Contents

Мы с папой Фиш постоянно обсуждаем, как превратить наш дом в аренду. Несмотря на головные боли, которые у нас были с домовладением, это может быть отличным способом окунуться в мир инвестиций в недвижимость. Размышляя об этом будущем инвестиционном решении, я проделал массу работы (мой характер типа А означает, что исследование является рефлексом) над тем, что нам нужно будет сделать, налоговыми и юридическими соображениями, а также о том, как гарантировать, что вы получите арендаторов, которые не разрушить свой дом. При этом я создал это подробное руководство по превращению вашего дома в сдаваемое в аренду имущество , чтобы помочь другим семьям переключиться!

1. Решите, подходит ли вам быть домовладельцем, особенно в доме, который раньше был вашим домом.

Быть домовладельцем — тяжелая работа. Для этого нужно быть на связи со своими арендаторами, заниматься обслуживанием нескольких домов и учиться справляться с дрянными арендаторами, которые не заботятся о доме так же, как вы. Вы также должны быть готовы быть тяжелыми и собирать просроченную арендную плату.

Доход от аренды может быть отличным источником дополнительного денежного потока для вашей семьи, но есть много случаев, когда сдаваемая в аренду недвижимость становится серьезным денежным бременем из-за неожиданного обслуживания, ущерба арендатора, превышающего залоговый депозит, или рынка аренды в условиях площади, не поддерживающей расходы на эксплуатацию имущества.

Прежде чем погрузиться в процесс преобразования вашего дома в сдаваемый внаем дом, я бы порекомендовал прочитать этот пост и подумать о том, что значит быть арендодателем и какова ожидаемая отдача от инвестиций. Помните, что ваше время тоже ценно! Если ваш ожидаемый доход аналогичен рыночному (что почти не требует вашего времени), возможно, этот дом не подходит для первой сдачи в аренду.

2 – Определите, нужно ли вам рефинансировать ипотечный кредит.

Проживание в доме до сдачи его в аренду может быть очень разумным инвестиционным решением. Ипотека для основного жилья предлагает более низкие процентные ставки и более низкие первоначальные взносы. Тем не менее, ваш ипотечный кредитор ожидает, что вы действительно будете жить в собственности.

Различные кредитные договоры имеют разные правила относительно того, как долго вы должны использовать недвижимость в качестве основного места жительства. Стандартные соглашения сегодня составляют 1-2 года. Проверьте пункт о размещении в ипотечном соглашении, чтобы узнать, каковы ваши ограничения.

Вы не хотите нарушать условия вашего проживания. Некоторые утверждают, что у банка мало способов узнать, что вы арендуете недвижимость. Однако, если они это сделают, это может привести к тому, что срок погашения вашей ипотеки наступит, как только они узнают или будут обвинены в мошенничестве с ипотекой. Нет. Веселье.

Примечание о кредитах для ветеранов

Если вы являетесь владельцем текущего дома с кредитом для ветеранов, вы всегда должны быть основным резидентом этого имущества. Если вы попытаетесь сдать недвижимость в аренду, вас могут обвинить в мошенничестве с ипотекой, как гражданских заемщиков, и вы потеряете право на получение кредита VA на всю жизнь.

В этом случае вам придется рефинансировать в ипотеку инвестиционного имущества. Все инвестиционные ипотечные кредиты требуют 20% первоначального взноса, потому что PMI (частное ипотечное страхование) недоступно для инвестиционных ипотечных кредитов. Любой капитал, который вы создали в доме, пока вы им владели, от выплаты ипотеки, будет учитываться в вашем первоначальном взносе.

Многим инвестиционным ипотечным кредиторам также требуется 2 года опыта работы менеджером по аренде, если вы хотите использовать ожидаемый доход от аренды для покрытия стоимости ипотеки. Если у вас нет опыта сдачи в аренду, вам, возможно, придется показать, что вы можете поддерживать ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость и ипотечный кредит на ваш новый дом при вашем обычном доходе.

3 – Обновление страховки 

Если вы уверены, что у вас есть подходящая ипотека для вашей собственности, вы хотите убедиться, что дом надлежащим образом застрахован, а ваша семья максимально защищена от ответственности. Страхование арендодателя для защиты вашей собственности выше, чем обычное страхование жилья, по той же причине, по которой ставки по ипотечным кредитам выше — сдаваемая в аренду недвижимость подвергается большему износу!

Покупки для страхования арендодателя

Базовое страхование арендодателя покрывает страхование зданий на случай повреждения строений на участке, принадлежащего вам оборудования для обслуживания имущества, а также защиту навесов, бассейнов и других хозяйственных построек. Базовая страховка также должна покрывать небольшие несчастные случаи или травмы, произошедшие на вашей собственности.

Страхование арендодателя также может иметь такие преимущества, как покрытие судебных издержек в случае судебного иска, покрытие потери арендной платы, если имущество становится непригодным для проживания, или страхование от урагана и наводнения, но обычно это оплачивается дополнительно.

Обязательно получите котировки от нескольких страховых компаний и задайте много вопросов о том, что покрывают полисы и как работают франшизы для различных требований. Задавая вопросы, вы получаете полезную информацию о своей политике, а также показываете, насколько легко будет работать с компанией в будущем. В большинстве случаев у вас будет больше претензий по страховке арендодателя, чем у ваших домовладельцев. Вы хотите быть уверены, что каждый раз, когда вы звоните, чтобы предъявить претензию, вам не придется рвать зубы.

Consumers Advocate составили отличный рейтинг лучших страховых компаний по регионам, что является хорошей отправной точкой.

4 – Защитите себя с помощью полиса LLC или Umbrella

Создание сдаваемого в аренду имущества влечет за собой ответственность вашей семьи. Отвергнутый арендатор может подать в суд за дискриминацию. Друг жильца может поскользнуться и упасть, спускаясь по лестнице, и предъявить вам иск о возмещении медицинских расходов. Поскольку сдаваемая в аренду собственность должна быть источником наличных денег, а не утечкой наличных, вы хотите убедиться, что люди в вашей собственности не смогут преследовать вашу семью и другие их активы (пенсионные счета, другие дома и т. д.). .

Есть два основных способа защитить себя как арендодателя: создать ООО или приобрести зонтичный полис. Если ваш дом будет вашим единственным сдаваемым в аренду имуществом, вероятно, будет достаточно одного или другого. Тем не менее, есть некоторые штаты, где рекомендуются оба варианта или один обеспечивает лучшее покрытие, чем другой. Я рекомендую получить консультацию с адвокатом по недвижимости в вашем штате, прежде чем принимать решение.

Общество с ограниченной ответственностью

Ан ООО (общество с ограниченной ответственностью) — это форма бизнес-структуры, которая защищает владельцев от судебных исков против их личного имущества. Если что-то случится и на вас подадут в суд, истец может потребовать стоимость сдаваемого в аренду актива, но не любые другие ваши активы или инвестиции. Стоимость ООО выше в первый год, когда вы должны оплатить расходы на создание, но затем каждый год взимается плата за обслуживание, чтобы убедиться, что ООО структурировано и отчетность надлежащим образом. Подробную информацию о том, как создать ООО в каждом штате, можно найти на сайте Nolo.

Комплексный страховой полис

Зонтичный полис — это форма страхования, которая обеспечивает защиту сверх того, что может обеспечить типичный полис арендодателя. Такая политика иногда может быть добавлена ​​к вашей политике арендодателя и уменьшить количество чеков, которые вы выписываете в месяц, на один. Зонтичный полис обычно оплачивается ежемесячно и работает как щит для ваших личных активов. Если судебный процесс выходит за рамки того, что покрывает ваш полис арендодателя, вступает в силу зонтичный полис, чтобы покрыть оставшуюся часть. Однако, если стоимость судебного иска превышает как политику арендодателя, так и зонтичную политику, и у вас нет LLC, ваша семья будет обязана компенсировать разницу.

5 – Определите, сколько вы хотите зарядить

Теперь, когда вы должным образом защищены, начинается самое интересное! Вы начали это путешествие, чтобы получить доход от аренды, и теперь вы можете определить, сколько вы хотите взимать. Конечно, стандартный ответ арендодателя — «больше». Но как определить правильное число?

• Проведите исследование рынка. Существует множество бесплатных ресурсов, которые помогут вам оценить арендные ставки в вашем районе. Зайдите на Zillow, Trulia или Rent.com и узнайте, какие цены действуют на недвижимость, похожую по размеру, местоположению и удобствам.
• Подумайте о своих расходах. Убедитесь, что вы получаете некоторую прибыль сверх затрат на содержание собственности. Если у вас есть ипотечный кредит, эта сумма прибыли, вероятно, будет небольшой (в большинстве случаев <150 долларов), но помните, что каждый чек на аренду также увеличивает долю в собственности, и прибыль подскочит, как только эта ипотека будет погашена.
• Проконсультируйтесь с агентом по недвижимости. Самый простой способ получить представление о том, по какой цене следует арендовать недвижимость, — это поговорить с агентом по недвижимости. Одно из правил номер один в инвестировании — знать то, чего вы не знаете, и быть готовым попросить о помощи. Хороший агент по недвижимости сможет показать вам лучшие предложения, предоставить достижимый диапазон арендных ставок и даже помочь вам быстрее найти арендатора.
• Общие правила. Как правило, арендодатели могут взимать 0,8–1,0% от стоимости дома в качестве арендной платы. Таким образом, если ваш дом стоит 250 000 долларов, вы сможете взимать от 2 000 до 2 500 долларов ежемесячной арендной платы. Однако это очень зависит от того, в какой части страны вы живете, поэтому вам нужно сравнивать с другими объектами недвижимости на рынке.

6 – Установите правила

Ваш первый урок быть тяжелым! Если вы планируете стать понимающим и гибким домовладельцем, которого у вас никогда не было, вам придется столкнуться с трудной дорогой. Люди воспользуются этим, и если вы позволите им заплатить арендную плату с опозданием без штрафа за просрочку один раз, они будут думать, что могут сделать это и в следующем месяце.

Решите, что вы готовы разрешить в своей собственности, а что просто запрещено. Убедитесь, что правила ясны и универсальны. Принятие правил в каждом конкретном случае может привести к судебным искам о дискриминации или арендатору, который постоянно обращается к вам с просьбами об исключениях из ваших правил.

Следует учитывать следующее:

• Вместимость:  Разумно установить ограничение на количество людей, которые могут находиться в вашем доме. Обычно это делается по количеству человек в спальне. Если вы ограничиваете 2 человека в спальне, ваш дом с 3 спальнями доступен для семей или групп до 6 человек.
• Домашние животные: Кошки и собаки — очевидные. Особенно, если вы готовы разрешить собак, но не определенных пород. Также подумайте, нужны ли вам правила для птиц, рептилий или экзотических домашних животных.
• Уход за двором:  Важно указать, будете ли вы нести ответственность за уход за ландшафтом или это будет ответственность арендатора. Если это будет ответственность арендатора, объясните, что необходимо сделать. Стрижка газона раз в неделю, ежедневный полив летом, уборка листвы осенью и т. д.
• Вывоз мусора:  Есть ли в вашем районе вывоз мусора? Вы будете платить за это или арендатор?
• Чистота:  Грязный дом представляет собой опасность для здоровья и отличный способ привлечь вредителей. Установите правила чистоты. Хотя вы не можете диктовать, как часто они будут пылесосить, вы можете установить правила в отношении открытых контейнеров с едой и беспорядка, который загромождает дверные проемы. Это дает вам возможность выселить жильца, если при осмотре вы обнаружите, что дом находится в аварийном состоянии.
• Право на вход:  Когда дом сдается в аренду, арендатор будет иметь определенные права, которые определяют, когда вам будет разрешено войти в дом. В большинстве штатов требуется уведомление за 24 часа, поэтому убедитесь, что ваши правила соответствуют законам штата, а также ясны и справедливы для ваших арендаторов.

7 – Решите, нужен ли вам управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью помогает справиться со всеми стрессами и сумасшествиями, связанными с владением арендуемой недвижимостью. Они собирают арендную плату, следят за техническим обслуживанием, находят арендаторов и заключают договоры аренды. Хороший управляющий недвижимостью может сделать доход от аренды автоматическим.

Однако за это спокойствие вам придется заплатить немалые деньги. Средний управляющий недвижимостью взимает 10% от дохода от аренды в дополнение к ~ 50% от арендной платы за первый месяц, когда вы получаете нового арендатора. Если у вас есть ипотека на вашу недвижимость и уже небольшая прибыль, это может быть не тот вариант, который вы можете себе позволить.

Кроме того, имейте в виду, что хорошего управляющего сложно найти. Отработайте рекомендации от знакомых и источников, таких как Angie’s List, и тщательно проведите собеседование с потенциальными кандидатами. Если вы не чувствуете, что можете доверять им в первом интервью, продолжайте! Эти люди будут распоряжаться вашей собственностью и вашими деньгами, и вы должны быть уверены, что вам с ними комфортно.

На HGTV есть отличная статья о том, как найти хорошего управляющего недвижимостью, которая мне очень помогла.

Если вы решите нанять управляющего недвижимостью, он будет нести ответственность за остальные этапы процесса! Я по-прежнему рекомендую прочитать основы, чтобы вы знали, каковы шаги.

8 – Знайте закон

Последнее, что вы хотите сделать как домовладелец, – это нарушить закон. В большинстве штатов арендаторы имеют много прав, и непонимание того, что они из себя представляют, какое размещение разрешено в вашем районе и какие правила действуют в вашем городе, может привести к возникновению дорогостоящих юридических проблем.

Легче всего получить информацию, скорее всего, в жилищном управлении вашего города. У них будут актуальные правила о правах арендаторов, о том, существуют ли разные налоги на недвижимость для сдаваемых в аренду домов и ограничивают ли ограничения по зонированию в вашем районе вместимость. Другой вариант — позвонить адвокату по недвижимости для консультации, но это, вероятно, будет стоить вам денег.

Права арендатора регулируют то, что вы можете взимать за просроченные платежи и гарантийные депозиты, право арендаторов удерживать арендную плату, если техническое обслуживание не завершено, правила справедливого жилья и ряд других вещей. Убедитесь, что вы понимаете законы и соблюдаете их. Таким образом, у вас есть свои исследования, на которые можно опереться, если возникнет судебный иск арендатора.

9 – Создать форму заявки арендатора

Когда вы публикуете информацию о поиске арендаторов, вам потребуется заполнить стандартную заявку. Это включает в себя такие вещи, как их имя, номер социального страхования, адрес, номер телефона, информацию о занятости и контактную информацию для справок. Вы также потребуете плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных.

Этот документ будет вашим основным источником информации для проверки потенциальных арендаторов. Убедитесь, что приложение охватывает вопросы, на которые вы хотите получить ответы, но помните, что есть некоторые вопросы, которые нельзя задавать в приложении арендатора. Например, раса или религия запрещены из-за федеральных законов о дискриминации.

Существует ряд бесплатных онлайн-форм для стандартных заявлений арендатора, но вы также можете легко создать свою собственную. Если вы решите сделать свой собственный, не забудьте включить все, что указано слева.

Если вы решите воспользоваться услугами риелтора или управляющего недвижимостью, у них будет стандартная форма, и они будут обрабатывать заявки вместо вас.

10 – Найдите арендатора!

Наконец-то вы готовы найти арендатора! Разместите свою недвижимость на сайтах недвижимости, таких как Zillow и Trulia, с четкими профессиональными фотографиями недвижимости. Будьте готовы управлять приложениями самостоятельно или нанять агента по недвижимости.

Независимо от того, пользуетесь ли вы профессиональной помощью или нет, у вас должны быть автоматические дисквалификаторы, которые помогут быстро отсортировать плохих кандидатов. Некоторые хорошие автоматические дисквалификаторы — это если арендатор не имеет валового ежемесячного дохода, по крайней мере, в 3 раза превышающего арендную плату, солидных рекомендаций или года непрерывной работы.

При самостоятельном управлении поиском жильцов рекомендую дать заявку всем желающим. Хотя для вас это может быть скорее отстой, это помогает защитить от судебных исков о дискриминации, если кто-то недоволен тем, что не может получить от вас заявление.

Проверки биографических данных и кредитоспособности:  Вы хотите убедиться, что у всех потенциальных арендаторов есть профессиональный опыт и кредитоспособность. То, что кто-то кажется очень милым и аккуратным, не означает, что его не выгнали из последних 3 квартир.

Хорошим вариантом для проверки биографических данных является SmartMove от TransUnion. Они позволяют очень легко начать проверку биографических данных, используя электронную почту потенциального арендатора. Затем они отправляют электронное письмо потенциальному арендатору, чтобы тот мог предоставить всю необходимую информацию. SmartMove предлагает 2 уровня чеков, один на 25 долларов и один на 35 долларов, и они могут быть покрыты регистрационным взносом.

Когда будете искать арендатора, будьте терпеливы! Вы можете увидеть много плохих кандидатов, прежде чем найдете идеального, и это нормально. Несколько недель потерянной арендной платы, пока вы ищете подходящего арендатора, теперь могут показаться большой проблемой. Но если вы избежите проблем в будущем (неуплата арендной платы, материальный ущерб), это того стоит.

Начните свою жизнь в качестве инвестора в недвижимость

Поздравляем! Теперь у вас есть инвестиционная недвижимость! Как вы понимаете, процесс не так прост, как бросить черепицу «Аренда» и найти арендатора. Но выполнение всей этой работы заранее сделает ваши годы в качестве арендодателя намного, намного проще. Удачи!

У вас остались вопросы об аренде жилья? Был арендодателем и что-то я пропустил? Дайте мне знать!

Превращаете свой старый дом в B&B? Вот что следует учитывать

Трудно отрицать привлекательность старых домов. Независимо от того, расположен ли дом в причудливом городке, таком как вымышленная Старз-Холлоу ( Девочки Гилмор, , кто-нибудь?), или в более традиционном жилом районе, старые дома часто привлекают внимание многих из-за их характера, архитектуры и истории, среди прочего. 9Причины, почему старые дома лучше новых.

Возможно, одна из них привлекла ваше внимание, чтобы купить и жить в ней. Или, возможно, вы обнаружите, что у вас пустое гнездо с большим количеством дополнительных квадратных метров. Старые дома, особенно большие исторические, могут превратить ваш старый дом в B&B. Но как вы можете совершить такой подвиг? Продолжайте читать для некоторых указателей.

Этот пост содержит партнерские ссылки, включая, помимо прочего, Amazon Associates. Таким образом, я зарабатываю на соответствующих покупках. Полное раскрытие  здесь.

Предыстория

Старые дома обладают особым очарованием и характером, которые трогают меня до глубины души. В настоящее время мы живем в доме в стиле Foursquare 1916 года, типичном американском доме. И хотя я люблю свой дом, он стал слишком мал для нашей растущей семьи. Я ловлю себя на мысли о покупке большого, раскидистого старого дома.

Чтобы разжечь это желание, я недавно запоем посмотрел «Старые дешевые дома» на Discovery+. Если вы не смотрели (кстати, позор вам!), в каждом эпизоде ​​ведущие Элизабет и Итан Финкельштейн совершают поездку по выгодным ценам (то есть менее 150 000 долларов!) Старые дома, выставленные на продажу в США.

Некоторые из старых домов, которые они посещают, просто ОГРОМНЫ! СТОЛЬКО квадратных метров. Больше квадратных метров, чем моя семья из 5 человек могла бы когда-либо использовать или использовать. Но это не помешало мне все еще мечтать о покупке и восстановлении одного из этих больших старых домов.

Но что нам делать со всем этим дополнительным пространством? Когда люди возвращаются в путешествия и возвращаются в мир, можно ли превратить старый дом в прибыльный бизнес?

И это заставило меня задуматься (и прыгнуть прямо в эту дословную кроличью нору) – что нужно, чтобы превратить старый дом в доходное жилье? Что домовладельцы должны учитывать, прежде чем превращать свои старые дома в B&B?

Любопытство заставило меня поработать с некоторыми людьми, знакомыми с B&B, и узнать советы о том, что следует учитывать при превращении старого дома в B&B. Я хотел бы поблагодарить владельцев B&B, опрошенных ниже, а также сотрудников MoneyTips за помощь в исследовании и составлении этого поста.

Превратите свой старый дом в отель типа «постель и завтрак»

Прежде чем погрузиться в романтику управления отелем типа «постель и завтрак», необходимо рассмотреть несколько моментов. В то время как работа на себя и знакомство с интересными людьми могут звучать как раз для вас, превращение вашего старого дома в B&B — это серьезное деловое предприятие, которое, если все сделано неправильно, может привести к серьезным и стрессовым финансовым последствиям.

С личной точки зрения, сбор этих советов был поучительным упражнением! Это заставило меня осознать, сколько крови, пота и слез домовладельцы вливают в свои старые дома, чтобы превратить их в гостеприимный оазис для посетителей!

1.   Определить осуществимость

Желание — мощный мотиватор, но начало этого пути — это нечто большее. В конце концов, каждая идея — это не большое предприятие. Поэтому, прежде чем вы начнете превращать свой старый дом в отель типа «постель и завтрак», вам следует рассмотреть несколько вещей, касающихся осуществимости, например: 9.0005

• Финансирование
• Местные ограничения
• Географическое положение
• Время и ответственность

Финансирование

Важным шагом в определении целесообразности открытия гостиницы типа «постель и завтрак» является определение финансового аспекта процесса. Он потребует от вас ответа на ряд весомых вопросов. Самое главное, можете ли вы позволить себе начать бизнес? Кроме того, на какие личные финансовые жертвы вам придется пойти, чтобы превратить эту мечту в реальность?

Помимо принятия решения о том, можете ли вы позволить себе открыть гостиницу типа «постель и завтрак», вам также необходимо решить, как вы будете финансировать ее. Это может быть не так просто, как вы думаете. Есть довольно много требований для приемлемости. Может ли личный кредит лучше всего удовлетворить ваши потребности? Если это так, вам лучше принять во внимание требуемый кредитный рейтинг для личного кредита. Или вам нужно будет использовать кредит малого бизнеса?

Линн Печуеконис, владелец Rockhaven B&B в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния, советует, если вы планируете использовать собственный капитал, полученный в результате рефинансирования ипотечного кредита, сделайте это задолго до открытия бизнеса. «Мы слишком поздно узнали, что, как только вы сделаете свой дом гостиницей типа «постель и завтрак», банк будет считать его коммерческой недвижимостью, что предполагает более высокие ставки по кредиту».

После того, как вы получили ипотечный кредит, вам также необходимо учитывать текущие расходы, такие как увеличение налогов, коммунальные услуги, продукты, страхование, маркетинг и резервный фонд. И, конечно же, не забывайте платить себе!

Какие бы средства вы ни выбрали для финансирования своего бизнеса, убедитесь, что вы реалистичны и избегаете чрезмерных долгов.

Местные ограничения

В дополнение к деньгам, местные ограничения зонирования могут стать препятствием для достижения вашей мечты о B&B. Из-за этого важно проявлять должную осмотрительность. Было бы ужасно, если бы вы нашли время, чтобы получить финансирование и сделать все другие необходимые приготовления, чтобы привести все в движение, только чтобы узнать, что на самом деле вы не можете увидеть, как это предприятие осуществится.

По сути, вам нужно выяснить, существуют ли в вашей стране какие-либо правила ведения такого рода бизнеса в жилом районе. Это будет особенно важно, если вы живете в доме, который планируете преобразить.

К счастью, разобраться в этом не так уж и сложно. Вы можете начать с проверки в местном отделе зонирования. Они могут предоставить вам список правил, если это применимо.

В лучшем случае, в зависимости от вашего региона, может не быть никаких постановлений о зонировании. В худшем случае у вас не будет работы, поскольку вы попытаетесь создать гостеприимное и привлекательное пространство для гостей, соблюдая при этом местные ограничения. Такой случай не должен служить сдерживающим фактором; это просто сведется к тому, насколько сильно вы хотите управлять гостиницей типа «постель и завтрак».

Местонахождение

Место, место, место. Когда не важно ? Если вы уже живете в доме, который планируете использовать в качестве кровати и завтрака, вы мало что можете сделать с его местоположением. Однако, если вы хотите купить дом с потенциалом B&B, у вас есть немного больше возможностей для маневра. В любом случае, вы должны подтвердить ответы на следующие вопросы:

• Находится ли ваш объект в центре города?
• В этом районе много туристов?
• Что с парковкой?

Откровенно говоря, если опыт и условия, которые вы предлагаете, являются особенными, ваш бизнес может преодолеть многие барьеры, связанные с далеко не идеальным местоположением.

Тем не менее, это не означает, что вы можете полностью игнорировать эту важную переменную, так как потребуется время, чтобы создать шумиху вокруг вашего B&B, необходимую для решения проблем с местоположением.

Время и ответственность

Легко погрузиться в азарт осуществления давней мечты. Однако, как только планы по воплощению вашего стремления в жизнь начинают реализовываться, реальность наступает. Посмотрим правде в глаза, любой бизнес требует времени и энергии, если только у вас нет больших денег, чтобы нанять полный штат сотрудников.

На самом деле, это не относится к большинству людей.

Вы должны быть уверены, что у вас есть обязательства, необходимые для поддержания бизнеса на плаву. Самое главное, вы должны спросить себя, есть ли у вас время и энергия, чтобы посвятить это начинание. Ваш энтузиазм может привести вас к мысли, что управление вашей постелью и завтраком будет легкой задачей. Не дурачь себя. Если у вас нет делового партнера, большая часть ответственности ляжет на вас, пока вы не сможете позволить себе нанять сотрудников. Итак, будьте реалистичны и честны с собой, прежде чем двигаться вперед со своими планами.

Красивая столовая в отеле типа «постель и завтрак» Riverside в Бивере, Пенсильвания

2.   Реконструкция

Помимо определения осуществимости, очень важно подумать о том, как вы будете создавать привлекательную обстановку для гостей. Ремонт и модернизация особенно важны для старых и исторических домов. Вы хотите сохранить историчность, характер и целостность дома, создавая при этом гостеприимное пространство для гостей. Есть тонкая грань.

Компании по обмену жильем, такие как Airbnb, Vrbo и Homeaway, изменили правила игры для традиционных отелей типа «постель и завтрак». В то время как гости могут наслаждаться идеей традиционного проживания в отеле типа «постель и завтрак», их ожидания могут больше соответствовать тому, что предлагают современные компании по совместному использованию жилья, особенно когда речь идет об удобствах. Превращая свой старый дом в B&B, подумайте о том, какие преимущества предлагает ваше пространство по сравнению с ним.

Чтобы сохранить очарование старого дома, но при этом предоставить современные удобства, отель типа «постель и завтрак» Rockhaven оставил большую часть старого дома полностью нетронутым, а вместо этого превратил подвальное помещение в комнату для гостей со всеми современными удобствами. «Мы оставили видимой часть каменной фундаментной стены и позволили камню и бетонному полу управлять нашим дизайном, сочетая промышленный, винтажный и богемный стиль с ванной комнатой в стиле спа».

Результат? Успех! Хотя этот номер отличается от остальной части дома, он забронирован заранее и пользуется «суперпопулярностью» у гостей. (И я могу поручиться за это, так как я пытался забронировать прошлым летом, и не было свободных мест на мои даты!) 

Роскошный гостевой номер в Rockhaven B&B в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния

Кэти и Расс в отеле Riverside B&B также уравновешивают старую обстановку изящным искусством и антикварной мебелью для спальни, раковинами и зеркалами в каждой ванной комнате, но современными туалетами, ваннами и душевыми. В основных помещениях общего пользования, таких как главная столовая, гостиная и фойе, они продемонстрировали оригинальные отполированные полы из твердой древесины и лепнину. Чтобы добиться исторической эстетики, они «наняли мастера-плотника, чтобы гарантировать подлинность».

Чтобы уловить суть старого дома, ознакомьтесь с историей своего дома, чтобы не вторгаться в него косметическими улучшениями для своего бизнеса. Если есть функции, от которых вы обязательно должны избавиться из-за кодов или по другим причинам, постарайтесь сохранить их память с помощью фотографий, которые вы можете включить в декор дома. Это также может добавить к опыту ваших гостей. Вам нужно вдохновение, чтобы создать наиболее визуально привлекательное пространство для посетителей? Посмотрите, что сделали другие трактирщики.

Работая над украшением своего отеля типа «постель и завтрак», не забудьте убедиться, что дом соответствует стандартам охраны здоровья и безопасности. К каждому бизнесу предъявляются определенные требования по охране труда и технике безопасности. Как минимум, вам необходимо соблюдать государственные правила пожарной безопасности и санитарии, связанные с общественным питанием. Старые дома известны множеством каминов. Для Кэти и Расса в отеле типа «постель и завтрак» Riverside, расположенном за пределами Питтсбурга, штат Пенсильвания, «три камина внизу означали дополнительные проблемы с безопасностью, чтобы убедиться, что все соответствует требованиям строительного инспектора и страховой компании».

3.   Не забывайте о рекламе

Вы можете подумать, что тот же шарм, который привлек вас к вашему дому, также приведет толпы людей к вашей постель и завтрак, но, к сожалению, это не то, как работает бизнес. Несмотря на то, что сарафанное радио принесет вам некоторую пользу, вам нужно будет потратить некоторое время и подумать над реальным планом продвижения вашего отеля типа «постель и завтрак», чтобы привлечь идеальных гостей типа «постель и завтрак».

Реклама особенно важна, если вы планируете управлять своим B&B независимо от сайтов совместного проживания, поскольку эти компании являются вашими конкурентами. Кроме того, если вы работаете над уменьшением влияния неудобного местоположения, реклама должна быть вашим лучшим другом. В дополнение к сарафанному радио, официальная реклама позволит вам выделить ключевые особенности и удобства, а также уникальные возможности, которые ваш отель типа «постель и завтрак» предлагает гостям.

Один из способов привлечь туристов — вступить в местную ассоциацию отелей типа «постель и завтрак». Эти ассоциации обычно основаны на местоположении, либо по штату, либо по региону. Путешественники, желающие посетить определенные районы, могут наткнуться на эти ассоциативные сайты, где они могут найти удивительные отели типа «постель и завтрак», подобные вашему. Каждая ассоциация работает немного по-своему. Поэтому вам нужно связаться с ними напрямую, чтобы узнать, как работает продвижение.

Открытие традиционной гостиницы типа «постель и завтрак», особенно вне дома, является уникальным предприятием, поскольку популярность современных компаний по совместному использованию жилья продолжает расти.