Оспорь меня, если сможешь
Нередкий случай: человек заключает сделку, например, приобретает недвижимость, а суд потом признает договор недействительным. Покупатель теряет время и силы на судебные тяжбы, а заодно может лишиться квартиры и денег, которые на нее потратил. Причины для оспаривания могут быть разными — от недееспособности и мнимых сделок до капризных жен и внезапных наследников. Рассказываем о самых частых поводах и о том, как от признания сделок недействительными защищают нотариусы.
Судиться — это долго и хлопотно. По словам экспертов, средний срок рассмотрения дела в суде составляет около одного года. Приходится тратить деньги на адвоката или вникать в юридические тонкости, составлять исковые заявления, собирать выписки и делать все самостоятельно. Поскольку судебное производство — письменное, все доказательства нужно оформлять на бумаге.
Даже если это вы инициировали разбирательство и одержали победу, не факт, что сможете в полной мере насладиться ее плодами. Например, получить обратно потраченную по сделке сумму или упущенную выгоду. Приставы откроют производство, проверят доходы и имущество ответчика, но, если у человека ничего нет, кроме ипотеки с алиментами, взять с него будет нечего. И производство могут просто закрыть. Если у проигравшей стороны найдут небольшую официальную зарплату, результат тоже не очень порадует: назначенную судом компенсацию придется взыскивать, условно говоря, лет 100.
Оспорить сделку может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, например, прокуратура, органы опеки и попечительства. Также недействительными могут быть признаны сделки, заключенные без согласия ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий и так далее.
Откуда не ждали
Нередко сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого сособственника, доля которого не была выделена.
Возможная ситуация: семейная пара приобрела квартиру, титульным собственником стала супруга. Муж умер, женщина квартиру продала. При этом доля супруга в ней выделена не была. Уже после сделки наследники мужчины, дети от первого брака, обращаются в суд и заявляют права на проданную квартиру — на часть той самой невыделенной доли отца. По оценкам экспертов, у них есть все шансы выиграть дело.
Если бы сделка проходила через нотариуса, он бы мог предложить супруге-продавцу выделить долю умершего мужа. Для этого не нужно много времени, к тому же нотариус сам направляет необходимые документы на регистрацию.
Еще из рисков — наследодатель мог оставить квартиру одному наследнику, который ее и продает, но включить в завещание условие, что у другого человека будет право пожизненно в ней проживать. Некоторые продавцы о таком «дополнении» умалчивают. И до последнего не показывают свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе.
Во многих случаях участие нотариуса помогает уберечь добросовестных участников сделки от подобных сюрпризов. Нотариус проверяет данные о недвижимости, видит, когда и на каких основаниях ее получил продавец. Для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, нотариус может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.
Не то, что кажется
Еще одна распространенная причина для оспаривания сделок — их мнимость или притворность. Первое — это когда сделка совершается только для вида. Например, должник, чтобы спрятать имущество от кредиторов, дарит квартиру родственнику, хотя сам продолжает в ней жить. Порой банкрот пытается распродать имущество по цене ниже рынка. Покупатель не обязательно состоит с ним в сговоре.
Некоторые просто хотят воспользоваться моментом и сэкономить. Велика вероятность, что такой договор оспорит финансовый управляющий, поэтому при удостоверении любой сделки нотариус проверяет, нет ли у кого-то из сторон статуса банкрота.
Притворные сделки — это когда одно действие, например, куплю-продажу, прикрывают чем-то иным, например, дарением. Это могут делать, например, при продаже доли в квартире, чтобы не дать совладельцам возможности воспользоваться преимущественным правом выкупа. При оспаривании такой сделки «тайный покупатель» может потерять и якобы подаренные ему квадратные метры, и реально выплаченные за них деньги. Зачастую, когда нотариус разъясняет все правовые риски, люди отказываются от таких «фокусов».
Может быть и другая причина для оспаривания — сделка заключается правильная, и никаких внешних ограничений нет, но есть ошибки в договоре. Например, не прописаны все существенные условия. Если стороны придут к нотариусу, он не только разъяснит детали, но и поможет составить корректный текст договора.
Вся такая противоречивая
Одна из самых популярных причин для оспаривания и признания сделки недействительной — недееспособность одной из сторон. Человек может быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, например, из-за серьезного психического заболевания или таких пагубных пристрастий, как алкоголизм, наркомания, лудомания. Такой статус по закону не позволяет самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Информация о дееспособности отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), однако он не дает 100% гарантию. Если человек не является владельцем недвижимости, записи о нем просто не будет. Кроме того, далеко не по каждому недееспособному гражданину есть соответствующее решение суда.
Бывает и так: человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий. Например, из-за определенных лекарств, сильного волнения или горя.
У нотариуса есть колоссальный опыт общения с людьми в разных жизненных ситуациях. Он не только проверяет документы, получает информацию из госорганов и реестров, но также подробно беседует с каждой стороной. Главная задача — убедиться, что участники сделки ясно мыслят, понимают, что делают, какие у этого будут последствия и транслируют именно свои желания.
Ловкость рук
Также речь может идти о превышении полномочий представителя. Например, когда родитель подписывает сделку за малолетнего ребенка в своих интересах, или генеральный директор делает это без одобрения участников ООО. Или же человек превышает полномочия, указанные в выданной на его имя доверенности. В каждом конкретном случае нотариус оценивает законность того или иного шага.
Иногда люди совершают сделку по доброй воле, а потом идут ее оспаривать, чтобы получить свою выгоду. Рассказывают, как якобы не понимали, что творят или им страшно угрожали. В подобных ситуациях нотариальный документ, обладающий повышенной доказательной силой в суде, защищает добросовестного участника сделки.
Также выручает видеофиксация. В нотариальной практике был случай, когда женщина пыталась оспорить свое согласие и «развалить» сделку, подписанную супругом. Заявляла, что вообще не приходила в нотариальную контору, а подпись на согласии — подделана. Видеозапись наглядно показала, что женщина все-таки была в конторе, пришла добровольно, вела себя адекватно, о последствиях была предупреждена и подписала согласие своей недрогнувшей рукой.
Чем грозит недействительная сделка при покупке жилья
Комментирует нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров:
— Еще в мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые.
К тому моменту назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка заключенная сторонами, с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.
Соответственно, любое заинтересованное лицо могло предъявить требование о признании сделки ничтожной, и о возвращении сторон в первоначальное, до заключения сделки, положение. Суд, на свое усмотрение, мог признать сделку ничтожной со всеми вытекающими последствиями. Такая практика подрывала устойчивость оборота и вкупе с отсутствием реальных гарантий прав собственника создавала непредсказуемость последствий приобретений недвижимости покупателем.
Ничтожная и оспоримая сделка – в чем разница
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделкой состоит в том, кто, когда и в какие сроки может предъявить судебный иск о признании сделки недействительной.
Ничтожность сделки (другими словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна, с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
Рассмотрим ничтожную сделку на примере:
Продавец заключил договор купли продажи жилья с Покупателем.
Сделка была исполнена: стороны произвели расчет, имущество передано, и право собственности зарегистрировано в Росреестре за новым собственником. Но затем выяснилось, что за год до заключения сделки Продавец в судебном порядке был лишен дееспособности.
На этом основании, заинтересованной стороной готовится судебный иск о признании права собственности на проданное жилье за недееспособной стороной, то есть за Продавцом.
Как видно из примера, сделка изначально была ничтожной — в силу прямого указания закона, а именно, ст. 171 Гражданского кодекса РФ.
Обратиться в суд за защитой прав и интересов недееспособного лица, в силу ст. 36 Гражданского кодекса РФ, может назначенный опекун или представитель лечебного учреждения.
Другой пример, теперь уже оспоримой сделки:
Супруги приобрели в браке квартиру Свидетельство о праве собственности оформили на жену, брак фактический распался, супруги живут раздельно.
Вопрос о выделении супружеской доли в приобретенной квартире мужем не ставился, жена получила новый паспорт, без штампа о регистрации брака и продала жилье без согласия мужа, поскольку считала, что приобретала его на свои личные денежные средства.
В силу 35-й статьи Семейного кодекса РФ, сделка, заключенная без согласия супруга, оспорима. Правом на оспаривание сделки обладают стороны договора или заинтересованное лицо – в данном случае, супруг.
При этом ни мать супруга, ни другие родственники, правом оспаривания данной сделки не наделены, и не могут обратиться в суд с исковым заявлением. По истечении срока исковой давности признать сделку недействительной будет практический невозможно. Что конечно, не лишает супруга права требовать от жены выплаты части продажной цены жилья, а так же – возмещения причинённого вреда.
В течение какого срока можно попытаться оспорить сделку с недвижимостью в суде
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года. Но если, как в нашем примере, иск подает не сторона сделки, данный срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о начале исполнения такой сделки.
При этом, в силу той же 181-й статьи, срок исковой давности для лица, которое не является стороной сделки, не может превышать 10 лет. Очевидно, что пока этот срок не истечет, право собственности покупателя, по сути, не имеет под собой устойчивого основания.
Для оспоримой сделки срок исковой давности установлен в 1 год с момента, когда он узнал, или должен был узнать о совершении сделки. Вместе с тем, у оспоримых и ничтожных сделок достаточно общего:
- оспоримая сделка, как и ничтожная, если такой ее признает суд, обладает обратной силой и недействительна применительно ко всему объему правоотношений, возникших между сторонами в результате ее заключения;
- к ничтожным и оспоримым сделкам установлен общий порядок последствия – возвращение сторон в положение до заключения сделки (продавцу — квартиру, покупателю – деньги).
На практике, разница между сделками сводится к тому, что сохранить в суде ничтожную сделку практически невозможно. Покупателям, при применении последствий недействительной сделки, в реальности, сложно добиться возврата денег от продавца по договору купли – продажи.
Фактически понятие «ничтожности сделки» можно применить к любой сделке, квалифицировав ее как противную основам правопорядка и нравственности – такая возможность прописана в 169-й статье Гражданского кодекса РФ.
Особенно хорошо под эту классификацию подходят все сделки с участием несовершеннолетних, которые являются одним из собственников данного жилья.
Система разрешения споров между покупателями и продавцами (DRS)
Май 1994 г. (пересмотрено в мае 2011 г.)
Введение
Настоящая Система разрешения споров (DRS) не предназначена для замены арбитражной или посреднической деятельности, проводимой комитетами профессиональных стандартов ассоциаций. Программа предназначена для разрешения споров между покупателями, продавцами и брокерами/продавцами недвижимости, не подпадающими под действие статьи 17 Кодекса этики и норм практики Национальной ассоциации риэлторов® (НАР).
«Система разрешения споров» и аббревиатура «DRS» используются для обозначения методов внесудебного разрешения споров, включая посредничество и арбитраж. Программы DRS приобретают все большее значение, поскольку стороны и суды используют программы, которые позволяют избежать судебной системы и разрешают споры быстрым и экономичным способом.
DRS отражает серьезные усилия по разработке действенных и справедливых альтернатив гражданскому судопроизводству.
Существует несколько типов программ DRS, в том числе:
- Переговоры —Прямой торг между спорящими сторонами, когда стороны пытаются разрешить спор без участия нейтральной третьей стороны. Многие брокеры по недвижимости практикуют этот метод DRS, даже не осознавая этого. Одним из примеров является случай, когда недовольный покупатель во время обхода обнаруживает, что продавец сломал почтовый ящик при выезде из дома, и брокер по недвижимости предлагает заменить почтовый ящик, чтобы решить проблему.
- Посредничество — При посредничестве нейтральная третья сторона помогает участникам спора в переговорах о взаимоприемлемом урегулировании. Медиаторы не принимают решений, а вместо этого помогают сторонам прийти к собственному соглашению, проясняя вопросы, используя убеждение и применяя другие стратегии и методы разрешения конфликтов.
Хотя нет гарантии, что каждый спор будет разрешен, опросы показывают, что урегулирование достигается более чем в 80% случаев. - Арбитраж — Арбитраж, вероятно, является наиболее известным методом DRS. В арбитраже стороны соглашаются передать существующие или будущие споры нейтральной третьей стороне, арбитру или коллегии арбитров, которые решают, как будет разрешен спор. В обязательном арбитраже решение арбитра (арбитров) является окончательным и обязательным. В необязывающем арбитраже стороны выбирают, принять ли решение арбитра или перейти к судебному разбирательству.
Хотя нет гарантии, что каждый спор будет разрешен, опросы показывают, что урегулирование достигается более чем в 80% случаев.Преимущества DRS
- Быстрее, чем судебное разбирательство.
- Дешевле, чем судебные разбирательства.
- Не поощряет судебные разбирательства по необоснованным искам.
- В процессе активно участвуют стороны.
- Предоставляет услуги, которые брокеры и продавцы могут предлагать клиентам и покупателям.
- Улучшает имидж REALTORS®, предоставляя потребителям жизнеспособные альтернативы судебным разбирательствам.
- Потенциал снижения стоимости страхования от ошибок и упущений.
В дополнение к вышеуказанным преимуществам при посредничестве:
- Стороны сохраняют свои законные права на арбитраж или судебное разбирательство в случае неудачи посредничества.
- Стороны контролируют результат.
- Процесс помогает восстановить доброжелательность между спорщиками.
- Выявляются/учитываются истинные интересы сторон (а не только их позиции).
- Процесс и соглашение являются гибкими, что позволяет сторонам выйти за рамки различных взглядов на закон или факты и перейти к творческим долгосрочным решениям, выходящим за рамки принципа «выигрыш/проигрыш». Решения
- так же находимы и подлежат исполнению, как и арбитражные решения.
- Сторонам с меньшей вероятностью придется обращаться в суд для приведения в исполнение своего соглашения, чем в арбитраж, потому что стороны заключили соглашение, а не третье лицо вынесло решение.
Программа DRS Национальной ассоциации риэлторов®
Эти материалы были разработаны Национальной ассоциацией риэлторов® для использования ассоциациями при проведении альтернативных программ DRS с участием потребителей (т.
е. покупателей и продавцов). Многие ассоциации уже внедрили программу посредничества, разработанную НАР в 1990, или приняли эту программу, когда она впервые была предложена в 1994 году. Другие ассоциации разработали и внедрили свои собственные программы DRS.
Эти материалы обновляют программу НАР. Ассоциации могут свободно использовать материалы посредничества, материалы арбитража или комбинацию посредничества и арбитража.
Комбинированная программа посредничества/арбитража может оказаться наиболее полезной для своевременного и экономичного урегулирования споров. В комбинированной программе пункт DRS в соглашении предусматривает двухэтапный процесс: сначала посредничество, а затем, если посредничество не увенчалось успехом, арбитраж. Главное – сначала заставить стороны добросовестно приложить усилия для достижения собственного урегулирования посредством посредничества. Если стороны не могут разрешить свои разногласия посредством посредничества, они обращаются в арбитраж, посредством которого нейтральная третья сторона решает спор на основе фактов.
Программа NAR предназначена для разрешения споров между покупателями, продавцами и брокерами/продавцами недвижимости. Программа не предназначена для разрешения споров между РИЭЛТОРАМИ®. Споры между РИЭЛТОРАМИ® должны разрешаться посредством процедур посредничества и/или арбитража, установленных в Кодексе этики NAR и Руководстве по арбитражу.
Многие системы гражданских судов в Соединенных Штатах приняли ту или иную форму DRS. Как правило, DRS запускается в момент подачи иска. В зависимости от конкретного типа программы после подачи иска стороны должны участвовать в посредничестве или не имеющем обязательной силы арбитраже. В случае неудачи DRS начинается гражданский судебный процесс. Программы ЗВС часто поощряются, потому что они предоставляют сторонам мерил для определения относительной силы их дел. Программа NAR не противоречит программам DRS, приложенным к суду, поскольку программа NAR осуществляется до подачи судебного иска.
Программа NAR создает минимальную юридическую опасность для ассоциаций.
Ассоциации должны рассмотреть каждый компонент и после принятия решения о принятии одного или обоих компонентов тщательно следовать Руководству NAR. Ассоциации, которые следуют этому Руководству и предоставляют NAR подтверждение того, что программа DRS была принята на местном уровне, будут застрахованы по страхованию профессиональной ответственности, предоставляемому NAR.
Примечание. По усмотрению местной ассоциации местная программа DRS может быть предложена в сделках аренды между арендодателями и арендаторами, а также их брокерами по недвижимости/лицензиатами.
Справочная информация
Концепция программы REALTOR® DRS для разрешения споров между покупателями и продавцами была разработана в 1987 году членами Целевой группы по ответственности REALTORS®. В январе 1988 года члены вновь созданного Подкомитета по снижению рисков REALTORS® Risk Reduction DRS приступили к задаче проектирования и разработки системы разрешения споров, которую могли бы легко внедрить местные ассоциации и REALTORS® по всей стране.
В ходе обсуждения члены подкомитета оценили и обсудили достоинства арбитража и посредничества. Из-за неконфликтного характера посредничества и того факта, что участники спора не отказываются от законных прав, соглашаясь на посредничество, программа NAR изначально разрабатывалась как программа посредничества. Руководство по медиации было разработано и отправлено в 1990, каждой ассоциации за их независимое одобрение и управление.
С 1990 года несколько государственных ассоциаций успешно разработали и внедрили арбитражные программы. Из-за их успеха и интереса к арбитражу в 1992 году Комитет по снижению рисков решил расширить программу NAR DRS, включив в нее Руководство по арбитражу по усмотрению местных ассоциаций.
Загрузить материалы Системы разрешения споров (DRS) NAR, включая всю подтверждающую документацию:
Воспользуйтесь следующими ссылками для получения дополнительной информации:
- Программа посредничества DRS — руководство по рассмотрению, принятию и внедрению программы посредничества между покупателем и продавцом
- Арбитражная программа DRS — руководство по рассмотрению, принятию и реализации арбитражной программы DRS между покупателем и продавцом
- Вспомогательные формы, материалы и информация для реализации местной программы DRS
5 способов избежать споров по сделкам с недвижимостью
Многие сделки с недвижимостью в Аризоне проходят гладко, но другие идут не по плану.
Споры могут быстро возникнуть при покупке или продаже недвижимости во всех аспектах сделки с недвижимостью. Хотя вы не можете предусмотреть все непредвиденные обстоятельства или всегда избегать конфликтов при сделке с недвижимостью, вы можете предпринять конкретные шаги, чтобы снизить вероятность участия в споре по сделке с недвижимостью. Вот пять способов избежать споров при заключении сделки с недвижимостью.
Многие опытные владельцы бизнеса каждый день заключают всевозможные сделки. В результате они часто уверены, что могут самостоятельно вести сделки с недвижимостью. Однако получение юридической консультации с самого начала сделки может помочь вам избежать распространенных ошибок и убедиться, что подписываемый вами договор купли-продажи защищает ваши права, а не только права другой стороны. Юридическая проверка договора также гарантирует, что вы полностью понимаете условия договора и последствия невыполнения обязательств.
Особенно когда имеешь дело с коллегами по бизнесу, друзьями и родственниками, возникает соблазн не включить некоторые детали в договор купли-продажи недвижимости или предположить, что у вас есть взаимное понимание сделки. Вам может быть совершенно комфортно выяснять некоторые детали путем устного соглашения с другой стороной, будь вы покупателем или продавцом. Однако, если у вас нет детали или части соглашения в письменной форме, вы можете пожалеть об этом позже. Многие споры возникают по вопросам, которые стороны не включили в договор или которые неясны на языке договора. Избегайте этой проблемы, гарантируя, что вы изложите каждую деталь транзакции в контракте.
Документируйте каждый шаг сделки с недвижимостью. Если вы и другая сторона соглашаетесь изменить положение контракта, вам следует подписать официальное приложение. Например, предположим, что у вас есть телефонный разговор о деталях, не содержащихся в контракте..png)
В этом случае вы должны вести записи этого разговора, а также дату и время разговора, а затем увековечить разговор в письменной форме для другой стороны.
Когда вы участвуете в сделке с недвижимостью, часто могут произойти события или другие события, которых вы не ожидали. Вместо того, чтобы жестко настаивать на соблюдении первоначальных условий контракта, проявите некоторую гибкость и работайте с другой стороной, чтобы решить проблему до того, как она перерастет в полномасштабный спор. Сохранение каналов связи открытыми и адаптация к необходимым изменениям могут привести к гораздо более гладкой сделке с недвижимостью без неудобств и головной боли крупного спора.
Рассмотреть возможность посредничества для разрешения возникающих споров, связанных с недвижимостью. Посредничество — это конфиденциальная форма альтернативного разрешения споров, при которой нейтральный сторонний посредник помогает сторонам разрешать споры взаимоприемлемым образом.