С чего начать строительство частного дома

15.03.2022

831

Решение построить загородный дом не приходит спонтанно. Эту идею вынашивают в течение нескольких месяцев или даже нескольких лет. Но наступает день, когда вы понимаете, что полны решимости, и ваше желание жить в собственном доме больше всех сомнений и предрассудков.

С чего начать строить дом? Купить участок, выбрать проект, найти подрядчика? Какие документы нужны? Где и в каком количестве закупать стройматериалы? Все эти вопросы сваливаются на голову будущих домовладельцев. Здесь нужен четкий план действий.

Планирование бюджета

Вы можете не знать точно, каким именно должен быть ваш дом. Но какие-то весомые предпочтения относительно будущего жилища есть у каждого еще до выбора проекта. Например, деревянный это будет дом или каменный. Одноэтажный или двухэтажный. С бассейном или без. Эти ваши решения ложатся в основу планирования бюджета. Со всеми остальными вопросами вам поможет архитектор. На этапе проектирования нужно полностью продумать будущий дом. Чтобы после начала строительства вам не пришлось что-то срочно переделывать. Это затормозит стройку и существенно скажется на бюджете.

Узнать, во сколько обойдется строительство, поможет смета. Это документ, в котором перечислены стройматериалы для дома, их стоимость и объем. В смете также прописаны все работы, которые будут проводиться подрядчиком. Подготовить такой документ самостоятельно не получится. Смета составляется специалистом строительной компании на основании проектной документации. В проекте отражены все параметры коттеджа, включая:

• площадь,
• этажность,
• высоту потолков,
• материал для стен,
• тип фундамента и кровли,
• количество окон и дверей.

Инженерный проект позволит понять, какой бюджет понадобится для проведения инженерных коммуникаций.

Получив смету, вы сможете обратиться к любому подрядчику, заранее зная, с чего начать постройку дома и сколько это стоит. Если вы отложите строительство, то итоговая стоимость дома может измениться с учетом повышения цен на стройматериалы. Тогда придется делать перерасчет.

Проектирование

Выбор проекта – увлекательный и ответственный этап. Интересен он потому, что шаг за шагом в вашей голове будет складываться картинка дома, в котором вы будете жить. А ответственности он требует из-за того, что нужно заранее просчитать все необходимые помещения, расположение комнат, количество спален, санузлов, подсобок, кладовок, гардеробных и т.д.

В выборе проекта у вас есть два пути. Первый – построиться по типовому проекту. Это уже готовые чертежи, по которым подрядчики строили и сдавали объекты заказчикам. Если вас устраивают фасады, планировка, площадь такого коттеджа, вы можете попросить менеджера рассчитать смету на строительство и приступать к реализации. В типовой проект можно внести корректировки. Например, добавить лишнюю комнату, пристроить гараж, отзеркалить планировку, организовать террасу. Архитектор внесет изменения в готовые чертежи.

Есть еще один нюанс: типовой проект должен подходить под ваш участок. То есть фундамент должен соответствовать особенностям грунта, площадь дома вписываться в размеры участка в соответствии с правилами застройки и нормами ИЖС. Для этого на место будущего строительства нужно пригласить инженера, который возьмет на анализ образцы грунта, сделает топографическую съемку местности. Если по каким-то причинам проект не подходит, можно попросить архитектора адаптировать его под ваш участок.

Есть и другой вариант – индивидуальное проектирование, когда проект разрабатывается с нуля. Сначала вы беседуете с архитектором, рассказываете ему о своих пожеланиях, узнаете особенности строительства частных домов. Он также спросит вас о том, сколько человек планирует проживать в доме, есть ли в семье дети, какой образ жизни вы ведете, планируете принимать в доме гостей и т.д. Это важно для того, чтобы правильно разместить в коттедже общую, рабочую и спальную зоны, и всем членам семьи было удобно. После этого архитектором составляется техническое задание и начинается работа над проектом. Планировка согласовывается с заказчиком. Разрабатываются архитектурный, конструктивный и инженерный разделы. Готовый проект вновь согласовывается, составляется смета.

На разработку индивидуального проекта потребуется больше времени. В зависимости от площади дома, сложности его архитектуры и дизайна на это может уйти от 2 до 5 месяцев. Чертежи будут полностью соответствовать всем нормам, подходить под ваш участок и учитывать интересы каждого члена семьи.

Из чего строить

Вопрос принципиальный, в большей степени влияющий на общий бюджет. Каркасный дом, деревянный или каменный — зависит от ваших предпочтений. Коттеджи из бруса или СИП-панелей строятся быстро. Такие постройки считаются легкими, поэтому под них не понадобится дорогой фундамент. Деревянные дома и каркасники подходят для постоянного проживания.

Из камня строят капитальные коттеджи, которые могут прослужить больше 100 лет. Здесь вы уже сможете себе позволить цокольный этаж или подземный гараж, сложный комбинированный фасад и любую архитектуру. Например, одно из самых модных сегодня направлений в загородном строительстве дома хай-тек с плоскими крышами и панорамным остеклением можно построить из любого доступного на рынке строительного «камня»: блоков, кирпича или теплой керамики.

Чаще всего стены кладут из блоков (пеноблоки, газоблоки). Из-за их габаритов процесс кладки стен происходит быстро. Блоки легко сверлятся, режутся, работать с ними удобно. Блоки уступают в прочности кирпичу, поэтому при кладке стен используют армирующий пояс.

Кирпич все чаще используют как облицовочный материал или для внутренних перегородок. Керамические блоки долговечные, экологичные и прочные. Но керамика тяжелее пено- и газоблоков, хуже поддается обработке и дороже.

Где строить

Человеку, привыкшему жить в городских условиях, когда все под рукой и в шаговой доступности, трудно сразу оценить, как изменится его образ жизни в загородном доме. Первый вопрос, на который стоит обратить внимание – удобство логистики. Как много времени вы готовы потратить, чтобы добраться до работы, школы, детского сада, продуктового магазина, любых других пунктов городского сервиса? Насколько комфортна для вас дорога, по которой вам придется ездить ежедневно? Оцените, стоит ли вид на дикий сосновый лес из вашей спальни и отсутствие соседей всех этих усилий. Или вам все-таки комфортнее жить в черте города в таунхаусе или в одном из пригородных СНТ, но с возможностью быстро добраться до любой привычной точки назначения.

Второй момент – коммунальное обслуживание дорог, освещения, вывоз мусора. Если вы приобретаете участок в коттеджном поселке, большую часть этих вопросов возьмет на себя его управление. Территория поселка будет охраняться, дороги и уличное освещение будут обслуживаться. За этот комфорт придется вносить ежемесячную плату и придерживаться устава, которое примет руководство КП.

Участок в СНТ дешевле, но будьте готовы, что с сюрпризами погоды на дорогах вам придется разбираться самостоятельно. Стоит продумать и охрану участка и дома, заранее заложив в бюджет расходы на систему видеонаблюдения и сигнализацию.

Выбор подрядчика

Когда вы купите участок, перед вами встанет сразу несколько вопросов: с чего начать строительство дома, за что браться в первую очередь, кому доверить работы? Распространено мнение, что нанять бригаду дешевле, чем выбрать строительную компанию. Это не всегда так. У любой стройки есть объективная стоимость. Бригада может дать более низкие расценки на работы, чем строительная компания. Но потом стоимость их услуг начинает накручиваться, в итоге можно существенно переплатить. За бригадой часто приходится что-то переделывать или доделывать. Покупка строительных материалов тоже выгоднее в строительной компании, поскольку они закупают их в больших объемах и выигрывают на оптовых ценах. Контролировать работы опять же легче со строительной компанией, которая берет эту функцию на себя. Еще один момент – гарантия на выполненные работы. Строительная компания оформляет отношения с заказчиком юридически.

В крайнем случае качество ее работы можно оспорить в суде.

После покупки участка вам потребуются следующие документы:

• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• Выписка из реестра собственников.
• Геодезия участка.

ГПЗУ выдается бесплатно на Госулугах. Он нужен для того, чтобы архитектор мог грамотно расположить дом на участке. В выписке из реестра собственников указаны координаты вашего участка в GPS. Это даст возможность архитектору сравнить фактические и кадастровые границы. Геодезия позволяет оценить рельеф участка, что важно при проектировании и расположении дома.

Начинаем стройку

Процесс строительства также делится на несколько этапов. Сначала на участке проводятся мобилизационные мероприятия. Делается временный забор, устанавливаются бытовки и биотуалеты, оборудуется подъезд для спецтехники, подводится электричество.

Затем переходят к расчистке пятна застройки. Его разравнивают бульдозером, освобождают от растительности и пней.

Делается разметка под фундамент. Дальше роется котлован и проводятся работы по подготовке к бетонированию. Укладываются коммуникации или закладные под них.

После заливки фундамента и набора его прочности, приступают к кладке стен. Готовые стены с перекрытиями и кровлей называют «коробкой». Если вы хотите отложить отделку до следующего сезона, необходимо закрыть «теплый контур» — установить двери и окна.

Отделка фасада требует определенных погодных условий, особенно если планируется использовать штукатурку. В это же время можно заниматься внутренней отделкой: оштукатуривать стены, делать стяжку на полу, разводить коммуникации.

Чистовая отделка делается по дизайнерскому проекту, где учтены все нюансы – от цвета стен до обивки мебели и декора.

Все услуги в одной компании

Мы рассмотрели основные этапы строительства дома с целью, чтобы у начинающего этот процесс заказчика сложился определенный план, с чего начинать и как действовать. Есть компании, которые делают все: от разработки проекта и до чистовой отделки готового дома. Это удобно тем, что заказчику не нужно бегать по разным подрядчикам и согласовывать по времени работу разных бригад. Работая под ключ, СК «Брикхауз» часто делает скидки и работает в рамках утвержденной сметы.

Постройка частного дома с нуля: чего начать, как построить своими руками — пошаговая инструкция строительства, строим пошагово

1. Первоначальные действия
2. Проведение геологических исследований
3. Проведение геодезических исследований
4. Подготовительный этап строительства дома с нуля пошагово своими руками
5. Покупка участка
6. Из чего и как строить дом с нуля своими руками
7. Расходы
8. Как построить дом с нуля своими руками: пошаговая инструкция
9. Проектирование
10. Заливка фундамента
11. Выбираем стены и кровлю
12. Особенности покупки окон
13. Подбор дверных конструкций
14. Вопросы водоснабжения
15. Какими могут быть полы
16. Возведение дома
17. Земляные работы, фундамент
18. Возведение каркаса дома
19. Отделка фасада и помещений изнутри
20. Строим дом с нуля своими руками: список возможных ошибок
21. От чего зависит прочность?
22. Особенности утепления
23. Выбор подрядчика
24. Когда начинать строительство?
25. Дизайн

Жить в одноэтажном или двухэтажном коттедже в черте города или за его пределами – желание многих горожан. И эту мечту несложно реализовать. Для этого нужен земельный участок, представление того, что вы хотите получить, а также проверенная строительная компания. Но иногда можно сделать всю или частичную работу самостоятельно. Наша статья о постройке частного дома с нуля своими руками – с чего начать, какие этапы предстоит пройти, и как это осуществить. А еще мы расскажем, когда все же выгоднее обратиться за помощью к специалистам.

Первоначальные действия

Самое главное что необходимо сделать, – определиться с проектом. Что вы вообще хотите? Маленький дачный домик сезонного типа на берегу пруда, двухэтажный коттедж со встроенным гаражом на две машины или деревянную виллу в финском стиле с открытым патио во дворе?

Исходя из вопроса проектирования и ваших желаний, будут поставлены еще некоторые задачи, которые стоит обдумать на начальном этапе:

• Определяемся с бюджетом. Как правило, самостоятельное строительство дешевле, чем полный наем рабочей силы или покупка готового жилья. От того, на какую сумму вы рассчитываете, будут зависеть многие технологические решения, покупка материалов. Отмечаем заранее – обязательно «накинуть» около 10% от общей сметы на непредвиденные траты.

• Подбираем земельный участок. В идеале он должен быть в таком месте, чтобы легко было подвести все коммуникации. Хотя отопление, водоснабжение и канализацию можно сделать индивидуальными, без электричества обойтись будет сложно. Если земля уже есть, то стоит позаботиться о том, чтобы она была оформлена в собственность. А также необходимо наличие кадастрового плана.

• Если инженерные системы вы решили подводить от городских магистралей, то нужно получить разрешения на врезку.

• Собираем информацию. Узнайте все о местности и грунте, о климатических условиях, а также о разных методах строительства и возможных сложностях. Как минимум дочитайте нашу статью до конца, чтобы быть подготовленным к следующим этапам.

Теперь можно сказать, что начало успешно положено. Дальше будем рассматривать каждый этап стройки более пристально.

Проведение геологических исследований

Заказ «геологии» у специалистов нужен для того, чтобы не прогадать с фундаментом. Как правило, большинство проблем с основанием (растрескивание, усадка, перекос, размывание) связаны именно с отсутствием инженерных изысканий. По сути, это изучение грунта. Оно проводится по заранее подготовленному техническому заданию, которое должен сделать ответственный за фундаментную проектировку инженер. Что входит в ТЗ:

• Этажность здания (средняя нагрузка на почву).

• Тип предполагаемого фундамента (сваи, монолит).

• Желаемая заглубленность, наличие подвального помещения.

Геолог проводит испытания на местности и в лаборатории. В результате он составит акт, в котором есть подробная информация о состоянии почвы, наличии подземных источников, о глубине залегания грунтовых вод, а также предоставит план участка.

Хотите узнать про особенности проектирования дома, получить консультацию специалиста по подбору участка и этажности планируемого объекта? В каталоге компаний на Building Companion Вы найдете большой выбор строительных компаний, которые помогут решить данные вопросы. В профиле каждого подрядчика указана необходимая информация, портфолио, отзывы, можно разместить запрос на оценку стоимости строительства.

Найти эксперта по строительству для консультации »

Проведение геодезических исследований

Геодезия дает точное понимание того, где именно лучше расположить здание. Геодезические работы включают топографическую и исполнительную съемку. По этим снимкам делается карта. На ней в масштабе определяется точное местоположение всех объектов – планируемый дом, хозяйственные строения, дорога, значительные неровности земли, ограждения, а также коммуникации. Кроме того, вычисляются точные размеры надела и возможные наклоны почвы.

Согласно этому инженерному изысканию определяется нулевая отметка (уровень пола), глубина закладывания фундамента. С помощью специалистов можно определить расположение стен относительно сторон света, а также близость к водопроводу, соседнему участку.

Подготовительный этап строительства дома с нуля пошагово своими руками

Подготовка нужна не только при составлении сметы. Ниже представим три основных вопроса, которые обязательно решить заранее, до начала строительных работ.

Покупка участка

Первым делом обращаем внимание на юридические нюансы:

• Назначение земли – ИЖС.

• Оформление прав на собственность, внесение данных в Росреестр.

• Заказ у кадастрового инженера плана и паспорта объекта.

Рассмотрите и практическую сторону вопроса:

• Расположение, близость к коммуникациям и в целом инфраструктура местности.

• Размер и рельеф. Важно не только, насколько большая площадь, но и то, какая поверхность. Если она вся в ямах и кочках, понадобится проводить земляные работы сверх запланированных.

• Дополнительные траты. Они вам предстоят, если нужно сносить ветхие строения, выкорчевывать деревья или осушать грунт с помощью дренажной системы.

Исходя из выше приведенных факторов, можно определиться с покупкой. А после приобретения и юридического оформления проводятся следующие предварительные работы:

• Заказ инженерных изысканий.

• Возведение временного или постоянного ограждения.

• Определение места под строительный мусор.

Важно: заранее сделайте простым доступ к участку стройтехник.

Из чего и как строить дом с нуля своими руками

Этот раздел про стройматериалы. Их большое множество – натуральные (камень или древесина) или современные синтетические, типа сэндвич-панелей. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Выбор может быть сделан по разным критериям:

Следует не только определиться заранее, но и найти поставщиков, способ завоза стройматериалов на участок.

Расходы

При попытке снизить издержки во время составления предварительной сметы, не экономьте на:

• полезной площади – она должна соответствовать потребностям вашей семьи;

• удобстве – не стоит делать совмещенный санузел при проживании 5 и более человек;

• качестве стройматериалов – если кирпич трескается уже при кладке, нет вероятности, что он сделает крепкий фундамент;

• строительных услугах – лучше подписать договор с проверенной фирмой и с гарантиями.

Экономия достигается выбором технологии строительства, а также более простыми дизайнерскими решениями при составлении проекта.

Как построить дом с нуля своими руками: пошаговая инструкция

Ориентируйтесь на последовательность этапов, которую мы даем, чтобы получить желаемое частное жилье. Некоторые шаги можно поручить специалистам, другие – выполнить самостоятельно.

Проектирование

От качества проекта напрямую зависит результат. Это основа строительства, поэтому именно на этом пункте экономить ни в коем случае нельзя. Если дом имеет по вашей задумке простую планировку, то можно воспользоваться типовым чертежом из интернета или даже начертить его самостоятельно. Но для сложных коттеджей лучше нанять специалистов.

Какие важные моменты будут учтены при проектировании:

• Полезная площадь здания.

• Толщина стен и перекрытий.

• Размещение инженерных сетей: врезка водопровода и прохождение водопроводных труб, точки слива в канализацию и ее отвод, подключение электрической сети и пр.

• Материалы несущих стен и отделочные.

• Планировка комнат с расположением дверей, окон, а также основных предметов мебели, сантехнического оборудования.

Весь проект состоит из двух частей – графической и текстовой, обе одинаково важны.

Заливка фундамента

Сперва стоит определиться с разновидностью:

Выбираем стены и кровлю

Легче всего использовать каркасную технологию возведения и сэндвич-панели. Большей сноровки требуют пеноблоки или кирпич. Чаще для дач выбирают древесину. Она имеет несколько сложностей: в первую очередь нужно учесть естественную усадку из-за усыхания бревен.

Для выбора подходящего строителя дома по желаемой технологии малоэтажного домостроения воспользуйтесь поиском в каталоге Building Companion. В профиле подрядчиков видны примеры работ и отзывы, можно запросить оценку стоимости их работ.

Найти компанию для строительства коробки дома »

Крышу можно сделать односкатную или двускатную, прямую. В качестве стройматериала подойдет шифер (самый недорогой и недолговечный вариант), металлическая черепица (красиво, можно подобрать разные цвета), рифленые битумные листы, которые также называют еврошифер – самый современный, популярный материал, благодаря совмещению долговечности и доступности.

Особенности покупки окон

Здесь стоит выбрать размер, расположение по сторонам света, количество стеклопакетов (влияет на процент потери тепла).Что касается материалов, самых популярных вариантов два:

• Древесина. Это старый, проверенный способ. Преимущества в максимальной экологичности и стильном внешнем виде. Минусы – более короткий эксплуатационный срок, необходимость покраски, восприимчивость к плесени и паразитам.

• Металлопластик. Современное остекление практически всегда происходит с применением этого стройматериала. Он очень практичный, хорошо защищает от сквозняков и холода, прост в уходе.

Подбор дверных конструкций

Для входной группы самое главное – это надежность, взломостойкость и термоизоляция. Лучшие варианты – металлические двери с несколькими слоями наполнителей.

Для межкомнатных полотен первичным остается внешний вид и экологичность щитов, покрытия.

Вопросы водоснабжения

Первым делом нужно решить, из какого источника будет попадать в дом вода:

• Централизованный водопровод. Тогда понадобится определить точку врезки и заручиться согласием ответственной за этот участок компании.

• Индивидуальный водозабор – колодец или скважина. Это более предпочтительный вариант со стороны бесперебойности ресурса, экономии, а также собственной системы фильтрации. Но это сложнее в исполнении и требует постоянных вложений в обслуживание.

Какими могут быть полы

Сперва идет черновой слой. Это либо бетонное, либо наливное покрытие, реже – деревянная доска. Здесь самое главное – это ровная поверхность и достаточная теплоизоляция, наличие утеплителей.

Отделка может быть различной – линолеум, ламинат или паркет, ковролин, плитка, а также встроенная система «теплые полы».

Возведение дома

От теории и подготовки переходим к практической реализации. К данному моменту уже должна быть подготовлена документация, получены разрешения на строительство, закуплены стройматериалы. Также стоит позаботиться перед началом стройки:

Земляные работы, фундамент

Вот краткий алгоритм заливки ленточного основания:

1. Уборка местности от строительного мусора и разравнивание поверхности.

2. Подготовка мест для прокладки канализационных и водопроводных труб, их укладка и утепление.

3. Рытье траншеи глубиной не менее 1 метра.

4. Установка деревянной опалубки и прокладка арматуры из металла.

5. Подготовка цементного состава, заливка.

При монолитном фундаменте нужно вырыть котлован, сделать подушку из щебня и песка, а только затем перейти к опалубке, армированию и бетонированию.

Возведение каркаса дома

Данный этап предполагает выполнение строительных работ в следующем порядке:

• монтаж стен и перекрытий;

• сооружение стропильной системы и кровли;

• вставка оконных и дверных групп.

Отделка фасада и помещений изнутри

Если на чертеже есть балкон или лестница на второй этаж, мансарду, то их устанавливают именно на этой стадии. Кроме того, производятся отделочные работы – облицовка здания, утепление напольного покрытия и стен, обшивка потолка, введение и подключение воды, газа, электричества.Фактически строительство завершено, далее остаются только «мелочи» ремонта.

Строим дом с нуля своими руками: список возможных ошибок

Самые распространенные оплошности при самостоятельном возведении жилого здания:

• Неправильный подбор материалов или их несоответствие фундаменту.

• Не были произведены инженерные изыскания, как результат, не учтена специфика климата и почвы.

• Некачественные стройматериалы.

• Кровля не соответствует конструктивным особенностям крыши.

• Не продумана термо-, гидро- и звукоизоляция.

От чего зависит прочность?

Очень важны такие нюансы:

Особенности утепления

Наиболее часто для теплоизоляции используется стекловата, древесина (натуральное дерево хорошо держит тепло из-за пористой структуры), перлит и целлюлоза. Виды изоляторов:

• Синтетические – полиуретан и полистирол. Имеют максимальную степень защиты от холода, но при определенных условиях могут быть токсичными.

• Минеральные – шерсть, конопляное волокно, стекловата и лен. Экологически чистые. При намокании могут терять теплоизоляционные свойства.

• Возобновляемые – целлюлоза и пробка.

Выбор подрядчика

Если вы хотите получить качественное, красивое и практичное жилье в короткие сроки, доверьтесь профессионалам. Лучшие строительные компании собраны на сайте building-companion.ru. Здесь только проверенные фирмы с положительными отзывами и выгодными предложениями.

Когда начинать строительство?

Лучше всего – прямо сейчас! В любом случае все описанные этапы затянутся на несколько месяцев, а то и на год. Но если это окажется возможным, лучше начать проектирование зимой, подготовку участка весной, а уже в конце апреля, в мае можно приступать к земляным работам. В идеале – к осени будет готовый коттедж.

Дизайн

Если у вас есть предпочтения в стилях архитектуры, создание собственного гнездышка, их можно реализовать. Нарисуйте эскиз и передайте его проектировщикам или просто расскажите о своих предпочтениях, а специалисты сделают макет. В любом случае ваши желания будут соотнесены с практической стороной вопроса и воплощены на строительной площадке.

В статье мы рассказали про стройку частного дома с нуля своими руками, с чего начать и какие этапы проходить. А в качестве завершения темы посмотрим видео

(*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства. Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации. Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Как найти и купить жилье вне рынка

Поскольку запасы недвижимости по-прежнему ограничены на многих рынках по всей стране, вы, как потенциальный покупатель жилья, хотите оставаться впереди своих конкурентов. Вот тут-то и появляются внебиржевые списки. Также известные как тихие или карманные списки, эти дома могут быть выставлены на продажу, но не указаны в множественных листинговых службах (MLS). Это означает, что агенты по недвижимости, которые продают эту недвижимость, должны самостоятельно найти покупателей.

В прошлом размещение домов вне рынка было редкостью, но в последние годы оно приобрело популярность среди домовладельцев, что сделало эти объявления частью своего рода вторичного рынка, особенно в условиях постоянно растущего спроса.

Внерыночные списки могут показаться продавцу нелогичными. В конце концов, спрос больше, чем запасы, а это означает, что во многих районах обычны ценовые войны. Так почему же продавцы хотят делать секретные списки и как вы — покупатель — их находите?

Key Takeaways

• Внебиржевые списки — это недвижимость, которая выставлена ​​на продажу, но не указана в нескольких службах списков.
• Некоторые продавцы желают внебиржевой листинг, чтобы прощупать почву, сохранить конфиденциальность, сэкономить на комиссионных или создать ощущение эксклюзивности, что может привести к более высокой цене продажи.
• Для покупателей внебиржевые списки предоставляют доступ к дополнительному инвентарю, возможность сэкономить, если комиссия ниже, и возможность избежать конкуренции за недвижимость в желаемом районе.
• Внерыночные продажи с участием только одного агента иногда могут дать очень мало места для маневра покупателям, желающим договориться о цене.
• Чтобы получить доступ к этим объявлениям, покупатели могут обратиться к агентам или домовладельцам напрямую или попробовать выйти в Интернет.

Смотреть сейчас: Карманные списки недвижимости

Преимущества для продавцов

Некоторые продавцы жилья выбирают внебиржевой листинг, чтобы проверить ситуацию, в то время как другим нужен более закрытый процесс продажи или возможность договориться о более низкой комиссии за продажу, поскольку участвует только один агент.

Некоторые домовладельцы думали, что карманный список создает привлекательность, которая позволит им получить более высокую цену. В конце концов, если дом выставлен на продажу и в конечном итоге находится на рынке более 30 дней, есть большая вероятность, что потенциальные покупатели попытаются сделать низкие предложения. Если тикер «дни на рынке» не сработает, вероятность того, что продавец будет недооценен, не так велика.

Как покупатели выигрывают

Для вас, как для покупателя, внебиржевой листинг имеет двоякие преимущества. Во-первых, это дает вам доступ к инвентарю, который другие покупатели не видят. Если вы покупаете на особенно горячем рынке, карманные списки могут быть единственным способом купить дом. В обычном рыночном климате вы можете заключить сделку отчасти потому, что комиссия, которую должен платить продавец, ниже.

Не все покупатели жилья ищут основное место жительства. Возможно, вы ищете недвижимость для инвестиций или дома, которые можно купить и продать с целью получения прибыли. Внебиржевой листинг в отличном районе может стать отличным способом достижения этой цели.

Новая политика Национальной ассоциации риэлторов®, известная как «Положение MLS 8.0», значительно ограничивает размещение внебиржевых объявлений.

Заявление MLS 8.0 Четкая политика сотрудничества

Существенным препятствием для листинга вне рынка стало недавнее принятие Национальной ассоциацией риелторов «Положения MLS 8.0 о четкой политике сотрудничества». Эта политика, вступившая в силу 1 января 2020 г. , с обязательным внедрением на местном уровне до 1 мая 2020 г., требует, чтобы любой брокер по недвижимости, участвующий в службе множественного листинга, представил свой листинг в MLS в течение одного рабочего дня после продажи недвижимости населению.

Практическое значение Заявления MLS 8.0

Стоит отметить, что Заявление MLS 8.0 не является законом в традиционном смысле. По словам риэлтора Дуга Вагнера из RE/MAX Victory + Affiliates из Дейтона, штат Огайо, «Национальная ассоциация риэлторов является управляющей ассоциацией, а не юридическим лицом, но все члены MLS, брокерские компании и агенты ассоциации должны соблюдать новые политика.»

Вагнер отмечает, что лицензированные агенты, не являющиеся риэлторами (не являющиеся членами Национальной ассоциации риелторов (NAR), не связаны этой политикой. Однако, учитывая тот факт, что в 2020 году 88% покупателей жилья пользовались услугами агентов по недвижимости или брокеров, практический эффект заключается в том, что Заявление 8. 0 применимо к большинству сделок с жилой недвижимостью.

Листинги вне рынка остаются

К счастью, Заявление MLS 8.0 не означает конец листинга вне рынка. Новая политика NAR имеет встроенные опции, которые позволяют агентам и брокерам-членам поддерживать как ограниченные, так и полные внебиржевые листинги.

Например, в соответствии с Положением 8.0 MLS продавцы могут отказаться от MLS IDX или отображения в Интернете. Другой вариант, известный как «исключительно для офиса», также доступен для продавцов, которые хотят сохранить конфиденциальность. В случае эксклюзивного офиса агент может поделиться списком с другими агентами в офисе или один на один с покупателями.

Некоторые другие внерыночные варианты, ранее доступные через брокеров, такие как «частные листинговые сети», больше не разрешены Заявлением 8.0. Другие, в том числе «скоро» и «отложенный показ», будут находиться под контролем местных MLS, но будут включать новые ограничения, которые не позволяют агентам делиться ими с покупателями.

По словам Вагнера, Zillow, которая составляет списки на основе данных MLS, но не является членом NAR, не препятствует продолжению внутренних внебиржевых программ, таких как «Coming Soon» и «FSBO».

Связаться с агентами по недвижимости

Чтобы найти традиционный, эксклюзивный, непроданный дом, нужно немного потрудиться и пообщаться. После того, как вы определите район, в котором хотите купить недвижимость, вам нужно будет составить список лучших агентов по недвижимости и связаться с ними по поводу любых эксклюзивных предложений офисов, которые они могут иметь.

Онлайн

Помимо прямого контакта с агентами по недвижимости, у покупателей есть инструменты, доступные им в Интернете, чтобы найти списки, не относящиеся к MLS, такие как For Sale by Owner (FSBO), газетные объявления или даже Craigslist. Как отмечалось выше, на онлайн-сайте Zillow есть несколько внебиржевых программ, доступных для потенциальных продавцов и покупателей.

Обращение к домовладельцам

Если есть область или район, который вас особенно интересует, один из вариантов — связаться с домовладельцами напрямую. Вы можете найти потенциальных клиентов, постучав в дверь или рассылая почтовые сообщения. Хотя это будет стоить вам времени и денег — и не гарантирует успеха — существует небольшой шанс, что откликнется хотя бы один человек.

Не исключайте запущенное имущество, особенно если вы знаете, что можете позволить себе ремонт. Возможно, есть домовладелец, который настолько перегружен расходами на содержание — и он никогда не верил, что когда-нибудь сможет его продать, — что незапрошенное предложение будет считаться благословением.

Просто чтобы не разориться, убедитесь, что вы печатаете почтовые программы, которые являются дешевыми и эффективными. В конце концов, вы хотите казаться максимально профессиональным в своем подходе. И никогда не узнаешь, пока не спросишь.

Знать процесс

Найти внебиржевой листинг — это только полдела. Наблюдение за тем, как сделка проходит, является финальной стадией, поэтому покупатели внебиржевых листингов должны знать все тонкости процесса. Как только вы заключаете контракт, это стандартная сделка, но, поскольку агент, вероятно, представляет вас обоих, это может стать немного мутным.

Известная как продажа через двойное агентство, хотя она и совершенно законна, покупателю может быть трудно определить, действует ли агент в своих интересах. Чем выше цена продажи, тем выше комиссия для агента. Если вы покупаете на рынке с небольшим ассортиментом, возможно, не имеет значения, получите ли вы лучшую сделку, пока вы получаете дом, но стоит знать о любых конфликтах интересов.

Практический результат

Рынок недвижимости по-прежнему горячий во многих районах страны с большим спросом, чем запасы. Разочарованные покупатели, которым предложили цену вне домов, нуждаются в любом преимуществе, которое они могут получить. Хотя Заявление MLS 8.0 строго ограничивает доступ к листингам вне рынка, оно не запрещает их полностью. Сделайте свою домашнюю работу, осознайте, что существуют риски, и знайте, что поиск вашего следующего дома через листинг вне рынка может стоить усилий.

Как продать свой дом владельцем

Если вы хотите продать свой дом без агента, вам нужно точно знать, что вы делаете, чтобы получить деньги, которых вы заслуживаете. Вот 5 шагов, чтобы продать свой дом самостоятельно.

Несомненно, продать свой дом самостоятельно — это вызов. Но тысячи людей делают это каждый месяц. И как только вы знаете процесс, это на самом деле очень выполнимо. Вам в основном нужна стратегия, и это то, что мы предлагаем здесь.

Но давайте начнем с самого основного вопроса…

Что впереди:

Почему вы можете захотеть продать свой дом самостоятельно

Самая очевидная причина продать свой дом самостоятельно – это не платить за недвижимость комиссия.

На большинстве рынков типичная комиссия за недвижимость составляет 6% от продажной цены. Это означает, что если вы продаете дом за 400 000 долларов, вам придется заплатить комиссию в размере 24 000 долларов (400 000 долларов умножить на 6%).

Этого не может быть кажутся большими деньгами на распродаже за 400 000 долларов. Но здесь важно помнить, что, хотя комиссия основана на цене продажи недвижимости, она фактически выплачивается из вашего собственного капитала.

Предположим, что хотя ваш дом может стоить 400 000 долларов, у вас есть ипотечный кредит на 250 000 долларов. Это означает, что ваш чистый капитал составляет 150 000 долларов. Но если вы платите комиссию за недвижимость, вам придется уменьшить ее на 24 000 долларов. Это даст вам чистую прибыль в размере 126 000 долларов за заключительным столом.

Вполне вероятно, что расходы на закрытие также будут оплачены другим продавцом. В совокупности они могут уменьшить ваш чистый капитал до $120 000 или меньше.

Вот почему продавцы домов часто пытаются продать свои дома без агента по недвижимости. Это просто вопрос стоимости.

Имея это в виду, давайте рассмотрим пять шагов, необходимых для самостоятельной продажи дома.

Шаг 1: определите реальную рыночную стоимость вашего дома

Вы должны правильно выполнить этот шаг. Цена дома слишком низкая, и вы уйдете с меньшими деньгами при продаже, чем должны. Но цена его слишком высока, и дом может месяцами простоять без продажи. Ваша единственная стратегия в этот момент будет заключаться в том, чтобы снизить цену до того уровня, на котором она должна была быть изначально.

Существует три основных способа определения стоимости вашего имущества:

Использование онлайн-сайтов оценки недвижимости

Существует множество веб-сайтов, которые вы можете использовать для продажи своего дома. Проверьте на таких сайтах, как Zillow.com (поиск с помощью Zestimate ) и Trulia. Эти источники дадут вам стоимость вашей собственности быстро и бесплатно. Тем не менее, это в лучшем случае оценки, которые могут отличаться на многие тысячи долларов.

Получить анализ конкурентного рынка от агента по недвижимости

Здесь агент по недвижимости проводит подробный анализ вашего дома на основе данных о продажах сопоставимой недвижимости в этом районе. Эта услуга также обычно бесплатна, и оценка будет довольно надежной.

Однако, поскольку агент проводит анализ в надежде выставить вашу собственность на продажу, вы получите предложение о продаже. Агент также может дать высокую оценку собственности, чтобы побудить вас составить с ним или с ней список.

Тем не менее, это того стоит.

Вы можете найти агента, с которым можно связаться за считанные минуты на таких сайтах, как HomeLight. Ответьте на несколько быстрых вопросов, и вам будет предложен список агентов с высоким рейтингом, в частности, в вашем регионе.

Наймите лицензированного оценщика

Это даст вам наиболее точную оценку стоимости вашей собственности. Вы также можете использовать оценку в качестве основы для оценки при обсуждении цены продажи с покупателями.

Единственным недостатком оценки является стоимость. Большинство оценщиков берут от 300 до 500 долларов за составление отчета. А так как вы сами заказываете оценку, она не будет принята покупателями в качестве оценки заявки на ипотеку.

Шаг 2: подготовка дома к продаже

Этот шаг начинается с медленного обхода вашего дома и осмотра его глазами покупателя. Спросите себя, Если бы я покупал этот дом, что бы он мне не понравился?

Вы начинаете с негатива, но в этом и суть. Когда покупатель смотрит на ваш дом, он прекрасно понимает, что каждый изъян в собственности станет его проблемой после закрытия. Они также смотрят на общий вид. Есть ли у него хорошая привлекательность? Есть хороший поток? Это правильно?

Это трудно сделать, так как вы являетесь владельцем дома. Но вы должны быть объективны. Если не можете, лучше узнать мнение стороннего наблюдателя. Если вы это сделаете, вы не можете обижаться на то, что этот человек раскроет. Их наблюдения будут иметь решающее значение для успешной продажи вашего дома.

Если вы не поддерживаете свой дом в демонстрационном состоянии при обычных обстоятельствах, вот некоторые из улучшений, которые вы, возможно, захотите сделать:

• Сделайте любой необходимый мелкий ремонт. Это включает в себя протекающие краны, ослабленные дверные ручки, залипающие окна или электрические выключатели и лампы, которые не работают должным образом. Если у вас есть устройство для открывания гаражных ворот, убедитесь, что оно работает безупречно.
• Подправьте или перекрасьте все комнаты в доме, которые выглядят уставшими. Всегда отдавайте предпочтение нейтральным цветам, потому что это делают покупатели.
• Навести порядок во всем доме. Это включает в себя шкафы, чердак, подвал и гараж. Кроме того, сведите к минимуму количество мебели и других предметов интерьера в каждой комнате. Это поможет улучшить восприятие потока.
• Убедитесь, что весь дом чистый и пахнет свежестью.

Если у вас нет времени на выполнение всех этих улучшений или вы не знаете, как это сделать, загляните в агентство домашних сцен . Они могут сделать все это для вас — за определенную плату.

Шаг 3: выставить дом на продажу

Не существует единого способа продать дом самостоятельно, но вот несколько основных стратегий.

Начните с хорошего дворового знака

Вы видели их практически перед каждым домом, который вы когда-либо видели выставленным на продажу. Вам нужно будет сделать то же самое. Обычно их можно купить в канцелярских магазинах. Лучше потратить немного больше денег, и получить лучший.

Создавайте рекламные листовки или брошюры

У вас должны быть запасы, которые вы можете раздать людям, которые заглянут в ваш дом, а также всем, кого вы встретите, кто проявит интерес. Вы можете создать их с помощью документа Word, но немного привлекательной графики тоже не помешает. Вы также должны быть готовы добавить несколько фотографий как интерьера, так и экстерьера объекта.

В рекламном проспекте также должен быть указан адрес отеля и адрес, с которым можно связаться, а также номер телефона и адрес электронной почты. В нем также должны быть перечислены особенности собственности, включая цену продажи, количество комнат и любые качественные коммерческие предложения, такие как описание местного района и школьного округа.

Реклама дома в Интернете

Существует ряд популярных веб-сайтов, на которых это можно сделать. Еще раз, Zillow.com является одним из таких сайтов, и у них даже есть специальная страница «Продается владельцем». Другой популярный сайт — HomeFinder.com. Вам также следует попробовать выставить свою недвижимость на продажу на Facebook и Craigslist.

Несмотря на то, что вы можете полностью самостоятельно продать свой дом через одну из этих торговых площадок, Roofstock — еще одно решение, которое может сэкономить вам время и деньги. С помощью Roofstock вы можете перечислить дома на одну семью, которые сдаются в аренду.

Roofstock позволяет разместить свой дом и попасть в поле зрения международной платформы. С комиссией в размере 3%, что составляет половину от традиционных 6%, вы сможете сэкономить деньги. Кроме того, Roofstock берет на себя тяжелую работу за вас. Это означает, что вы можете наслаждаться лучшим из обоих миров, продавая свою недвижимость с доступной комиссией, не тратя на это свое время.

Организуйте день открытых дверей

Здесь вы буквально открываете свой дом для публики. Лучше всего это делать в субботу или воскресенье, и, как правило, лучше всего работает в хорошие погодные дни.

Вы должны начать рекламировать свой день открытых дверей по крайней мере за неделю до мероприятия, а затем установить знаки на основных дорогах возле вашего дома или микрорайона, чтобы привлечь людей.

Шаг 4: договоритесь о продаже

Агент по недвижимости, вам придется напрямую вести переговоры с любыми потенциальными покупателями. Это ситуация взаимных уступок, которую вы должны принять с самого начала. Покупатель почти наверняка придет с предложением ниже запрашиваемой вами цены. Они могут даже включать некоторые жесткие условия, например, вы должны оплатить расходы на закрытие.

Если первоначальное предложение неприемлемо, вам придется ходить туда-сюда. Надеюсь, как вы сойдете по цене, так и покупатель подойдет. Вам нужно будет решить, как низко вы готовы пасть.

Первоначальные переговоры, вероятно, будут устными, но как только вы договоритесь об основах, покупатель должен будет представить письменное предложение. Для этой цели вы можете захотеть иметь небольшой набор контрактов на недвижимость, специфичных для вашего штата. Вы можете найти их, выполнив поиск в Интернете.

В контракте должны быть указаны все детали продажи, включая цену покупки, уступки при закрытии, предметы, которые будут включены в продажу, дату закрытия и место закрытия.

В контракте также должны быть указаны непредвиденные обстоятельства. Например, покупатель может настоять на осмотре дома. И вы должны настаивать на получении копии одобрения ипотеки покупателя в течение нескольких дней после принятия предложения.

Закрытие обычно происходит в офисе адвоката или титульной компании, в зависимости от обычаев вашего штата. И вы, и покупатель должны согласовать это место.

Шаг 5: закрытие дома

Закрытие дома является полностью юридическим делом. Это означает, что существует определенный процесс, и им будет заниматься либо закрывающий поверенный, либо титульный агент. Как только вы решите, кто будет этой стороной, они предоставят вам необходимые процедуры.

Большая часть работы по закрытию будет сделана агентом по закрытию. Но вас могут попросить предоставить определенные документы по пути. Убедитесь, что вы предоставляете его как можно быстрее.

Вы также должны быть уверены, что поддерживаете контакт с покупателями между моментом принятия контракта и его закрытием. Будут спорные моменты, но хорошее общение поможет вам их преодолеть.

Самым большим препятствием при закрытии большинства сделок с недвижимостью является ипотека покупателя. Даже если у вас есть копия их одобрения ипотечного кредита, сделайте все возможное, чтобы оставаться в курсе соответствующих событий. Большинство одобрений ипотеки имеют условия, которые должны быть выполнены между моментом одобрения и закрытием. Некоторые из этих состояний не так уж незначительны. Если покупатель не может выполнить хотя бы одно условие, одобрение кредита может быть отозвано.

Насколько это возможно, постарайтесь вовлечь агента по закрытию ипотечного кредита во все детали. Нервный покупатель часто предоставит больше информации закрывающему агенту, чем вам как продавцу.

Резюме

Самостоятельно продать свой дом сложнее, чем с помощью агента по недвижимости. Но если вы можете это сделать, вы можете сэкономить десятки тысяч долларов. И именно поэтому люди постоянно пытаются это сделать. Вы тоже можете.

Подробнее:

• Стоит ли сдавать дом в аренду, а не продавать?
• Итак, вы хотите стать агентом по недвижимости? Вы должны сначала прочитать это

Сопутствующие инструменты

Об авторе

Всего статей: 143

Кевин Меркаданте

Всего статей: 143

-нанятый «слэшер» – бухгалтер/блогер/независимый автор веб-контента – на сайте Out of Your Rut.