что в 2022 году лучше? — Макрорайон АМГРАД на vc.ru

1951 просмотров

Перед каждым, кто решился на покупку жилья встает вопрос – новостройка или вторичное жилье? Свои плюсы и особенности есть у каждого варианта. Давайте сравним их по различным параметрам. Но для начала определимся с тем, что считать новостройкой, и что – вторичным жильём.

Новостройка – это строящееся жилье, которое застройщик продает по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Еще несколько лет назад этот вариант приобретения жилья был наиболее выгодным по цене, но сопряжен с немалыми рисками. Каждый из нас хоть раз слышал про обманутых дольщиков и долгострои. Но с 2019 года в стране заработала новая система приобретения жилье по ДДУ, которая защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сделки проводятся с использованием счетов эскроу, деньги остаются в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства (не введет дом в эксплуатацию). Строительство при этом обеспечивается проектным финансированием банка.

Вторичное жилье – это квартира, которую вы покупаете у собственника. Она может размещаться как в новом доме, недавно введенным в эксплуатацию, так и в старом фонде; быть обжитой или совсем без ремонта (например, если собственник приобретал долевое с целью продать его после сдачи дома по более высокой цене).

Цена и ипотека

Несколько лет назад квартиры в новостройках, особенно на ранних этапах строительства, стоили намного дешевле старого фонда. Сейчас эта разница стала менее существенной. Тем не менее, сегодня цену на жилье необходимо анализировать в комплексе с ипотечными ставками, так как абсолютное большинство квартир приобретается с использованием кредитных средств.

Строительная отрасль активно поддерживается государством, в частности реализуются ипотечные программы с господдержкой на новостройки (фиксированная %-ставка 6 — 12%, что значительно ниже базовых ипотечных ставок банков и ключевой ставки 17%).

Таким образом, сегодня приобретая квартиру от застройщика в ипотеку даже если начальная цена сопоставима со вторичным жильем, вы существенно экономите на переплате по кредиту.

Плюс квартир от застройщика еще и в том, что вы можете подобрать вариант, оптимальный по цене, в зависимости от сроков сдачи. На старте продаж цены наиболее выгодны.

Сегодня эксперты выдвигают разные прогнозы по динамике цен на вторичном рынке, но они все сходятся в одном: ставки по ипотеке 20-25% для большинства окажутся неподъемными.

При покупке без кредитных средств дешевле может обойтись квартира в доме, построенном 50-60 лет назад, “панельке” и “хрущевке”. Но, надо понимать, что окружение, состояние дома и подъезда, и сама планировка будут далеки от идеала. Если квартиру еще можно будет довести до идеала, вложившись в ремонт, то вряд ли за свой счет вы будете приводить в порядок подъезд и лифт. Вторичное жилье в относительно новых домах в хороших районах города по-прежнему будет стоить дороже новостройки.

Безопасность сделки

С покупкой новостройки нет никаких юридических сложностей, квартира абсолютно «чистая». О надежности самого застройщика говорят следующие факторы:

• реализует жилье только с использованием счетов эскроу;
• проектное финансирование осуществляется надежным известным банком;
• дома аккредитованы ведущими банками, то есть можно оформить ипотеку любого из них.

У квартиры на вторичном рынке может быть богатая история, проверить которую очень непросто. История перепродажи и владения может преподнести неприятный сюрприз даже после того, как вы станете собственником. Например, если одну из сделок с данным жильем (даже совершенную много лет назад) признают нелегитимной, то и все остальные автоматически станут таковыми, и вы потеряете право собственности. А также на вашу квартиру могут объявиться неожиданные претенденты (наследники и родственники предыдущего собственника). Не стоит забывать и про существование рынка черных риелторов. Будьте внимательны и осторожны!

Планировочное решение

Несмотря на то, что стоимость жилья измеряется ценой за метр, одна и та же квадратура в старом и новом фонде может сильно отличаться по функциональности.

Типовые серийные проекты – наследие советского прошлого – мало учитывали потребности различных семей. Проходные комнаты, узкие длинные коридоры, крошечные кухни, незастекленные балконы – нормальное явление для вторичного жилья. Не говоря уже о местах общего пользования в домах: узких лестничных клетках, отсутствии лифтов, темных подъездах.

Современные застройщики огромное внимание уделяют разработке планировочных решений и стараются предлагать покупателям лучшее. На первый план выходят эргономика и функциональность. В новых квартирах предусмотрены дополнительные санузлы, просторные кухни-гостиные, гардеробные и ниши под встраиваемые шкафы. Балконы и лоджии предлагаются сразу с остеклением, часто панорамным. Это удобно и даетбольше света и пространства жилью. Единообразие остекления формирует целостный облик фасада здания, это смотрится стильно и эстетично.

Наличие ремонта

Приобрести квартиру с ремонтом и сразу отпраздновать новоселье – это так заманчиво! А у многих просто нет возможности ждать: платить одновременно и за съемное жилье, и ипотечный кредит за новую квартиру непросто. В таких ситуациях часто кажется, что вторичное жилье предпочтительней.

Но и поговорку «скупой платит дважды» забывать не стоит. Хорошо, если вам удастся на вторичном рынке отыскать жилье, удовлетворяющее вашим представлениям о хорошем ремонте. Со временем есть возможность встретиться с неприятными сюрпризами: плесенью, скрытой под стеновыми панелями или навесными потолками, некачественными отделочными материалами и мебелью, требующими замены трубами и так далее…

Сегодня и в новостройке можно купить квартиру с предчистовой отделкой от застройщика. Нет возможности долго ждать – просто выберите объект с близким сроком сдачи или квартиру в готовом доме (такие предложения хоть редко, но встречаются). После получения ключей останется только поклеить обои, расставить мебель, подключить бытовую технику – и вы дома!

Существует стереотип, что для отделки застройщики выбирают самые дешевые материалы. И действительно, так было еще 7-10 лет назад. Сегодняшние современные застройщики в борьбе за покупателя значительно улучшили качество отделки. Например, в макрорайоне «АМГРАД» в квартирах с черновой отделкой уже выполнена механическая цементно-песчаная стяжка пола, в санузле и ванной комнате с дополнительной обмазочной гидроизоляцией, и установлена входная железная дверь.

В предчистовой отделке дополнительно стены выровнены гипсовой штукатуркой, выполнена разводка электрики по всем помещениям.

Локация и транспортная доступность

Где расположен дом, как добираться до работы и учебы — один из важных критериев при выборе жилья.

Бытует мнение, что жить в центре города удобнее, чем в более отдаленных районах. На самом деле надо рассматривать вопрос локации с разных сторон. Например, важно не то, как далеко от работы вы живете, а как быстро можете туда добраться.Центр по утрам и вечерам полон пробок, а общественный транспорт переполнен. Шума, гари от выхлопных газов в городе гораздо больше, чем на окраинах. А припарковать машину во дворе по вечерам становится настоящим квестом (особенно учитывая недремлющую службу эвакуаторов).

Более отдаленные от центра районы, например Куйбышевский, где активно ведется жилищное строительство, например возводится макрорайон «АМГРАД», имеют массу своих преимуществ.Благодаря новым развязкам и Фрунзенскому мосту, дорога до исторического центра на машине занимает в час пик всего 15-20 минут, причем минуя основные пробки. Для жителей без авто курсирует множество маршрутов общественного транспорта.При этом сам район экологичный, тут большие свободные пространства, много зелени, водоемов и – что сегодня немаловажно — достаточное количество парковочных мест для всех жителей.

Инфраструктура

С одной стороны инфраструктура заселенного обжитого района должна быть более развитой. Но очень часто она не соответствует современным требованиям и представлениям людей о комфортном проживании: первые этажи в старых домах, как правило, жилые, дворы заставлены машинами, а детские площадки либо устаревшие, либо новые, но крошечные. Школы и сады в наличии, но также могут оказаться старыми или переполненными. Развлекательная инфраструктура — кинотеатры, катки, детские игровые центры — в последнее время концентрируется в основном в крупных торговых центрах, вынесенных за пределы центра города.

Относительно новое жилье в старых районах города возводится, как правило, по принципу точечной застройки – а это ведет к ежедневному парковочному квесту! Подземная парковка, если она предусмотрена, стоит дорого, и машиномест все равно там меньше, чем квартир.

В новых районах, например, в макрорайоне «АМГРАД», все, что нужно для жизни предусмотрено еще на стадии проектирования: первые этажи отданы под коммерцию, а значит в шаговой доступности у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро. В 5-минутной доступности ТК Амбар, а это не только развлечения и досуг, но и спорт, и МФЦ, и магазины.

Школы, детские сады и поликлиники тоже появятся чуть позже, но зато они будут современные и в шаговой доступности.

Дополнительный плюс макрорайона — наличие достаточного количества парковочных мест без ущерба для благоустройства дворов и зеленых зон, чего вы не встретите, приобретая жилье в городе.

Комьюнити

Добрососедство снова в тренде. Одолжить соли, организовать дворовой чемпионат по футболу – нормальная практика в новых жилых районах. Большая заслуга в этом современных управляющих компаний и, конечно, развития средств коммуникаций. Знакомиться с соседями стало очень просто в чатах и на дворовых праздниках.

И если мы, взрослые, еще можем вести себя сдержано и отстраненно, то дети открывают для себя абсолютно новый мир. Сначала они знакомятся и заводят новых друзей во дворе, особенно если гуляют самостоятельно, затем вместе с этими друзьями отправляются в новый детский сад и школу. При таком стечении обстоятельств проще проходит адаптация, и каждый новый этап в жизни ребенка несет в себе меньше стресса.

В новых домах, особенно когда они объединены проектом комплексной застройки (жилой комплекс, микро- и макрорайон) формируются уникальные комьюнити людей, разделяющих схожие ценности и близких по духу.

Если вы ищете жилье мечты – присмотритесь к макрорайону АМГРАД, где уже воплощены в жизнь большинство параметров, отвечающих комфорт-классу. Узнайте подробнее на сайте amgrad.ru или в отделе продаж, ежедневно с 09:00 до 21:00: Самара, Южное ш. 5, Офис продаж в ТК «Амбар», вход рядом с фуд-кортом

Что лучше – новостройка или вторичка: «плюсы» и «минусы» квартир

Рассматривая возможность приобретения недвижимости для вложения средств или улучшения собственных жилищных условий, перед поиском подходящего варианта стоит ответить себе на вопрос о том, какое жилье лучше купить – квартиру в новостройке или в доме прежних лет возведения. Именно с этого специалисты рекомендуют начать поиск жилья или планирование накоплений на собственную недвижимость.

Между «первичкой» и «вторичкой» имеются существенные различия, зная которые будет легче понять, в каком направлении двигаться. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим общие особенности каждого варианта, поговорим о «плюсах» и «минусах» и решим, что лучше — новостройка или вторичка.

Первичное жилье: преимущества квартиры в новом доме

Под первичным жильем понимаются не только квартиры в домах, недавно сданных в эксплуатацию, но и квадратные метры в многоэтажках, которые еще только строятся. Это жилплощадь, покупатель которой становится ее первым собственником, однако произойдет это только после сдачи всего здания в эксплуатацию. До того он получает только документ, гарантирующий право на получение квартиры, а впоследствии регистрируется как собственник недвижимости.

Большинство таких домов выглядят весьма привлекательно, а презентуемые квартиры производят неизгладимое впечатление. Однако стоит понимать, что при возведении новостроек используются различные технологии и строительные материалы, и по качественным параметрам зданий (эксплуатационным характеристикам) недвижимость разделяется их на классы: от бюджетного жилья до элитных апартаментов. Поэтому стоит обращать внимание на квартиры определенного сегмента, ориентируясь не столько на рекламу, сколько на реальные характеристики.

Застройщики обязаны предоставить корректную информацию и необходимые документы, однако о некоторых нюансах они предпочитают не распространяться, и покупателю приходится прилагать усилия, чтобы составить реальную картину.

Особенности квартир первичного рынка

В любом случае, даже скромные квартиры в новых домах имеют очень существенные преимущества по отношению к подавляющему большинству вторичного жилья:

• применение инновационных технологий и современных материалов определяет высокий уровень комфорта проживания;
• установлены стеклопакеты и остеклены лоджии – что-либо менять или добавлять не требуется, все уже установлено, проверено на прочность и эргономичность;
• в полном порядке коммуникации и идеально функционирует электропроводка – ни одна комиссия не примет новостройку, если инженерные сети не соответствуют очень строгим нормативам;
• более просторные жилые и хозяйственные помещения, нередко – свободная планировка, заложенная в самом проекте возможность организовать внутреннее пространство квартиры без риска для несущих стен;
• современные бесшумные лифты, часто присутствует грузовой лифт;
• в большинстве домов – хорошая шумоизоляция, а современные технологии теплосбережения обуславливают минимальное потребление ресурсов, что благотворно отражается на коммунальных счетах;
• благоустроенные дворы с возможностью парковки, нередко территория огорожена и охраняется.

Кроме того, в большинстве новостроек используется горизонтальная разводка отопительной системы, что дает возможность собственнику самостоятельно регулировать подачу тепла, а затем оплачивать его в соответствии с показаниями собственного счетчика. Тем, для кого важно социальное окружение и статус соседей, стоит искать жилье в новостройках, начиная с уровня «комфорт». Дело в том, что квартиры в таких домах приобретают люди сходного уровня достатка, и отсутствует «социальное жилье», которое предоставляется не самым благополучным членам общества со всеми вытекающими последствиями.

Новые дома возводятся, как говорится, на века, поэтому есть возможность оставить добротную квартиру в наследство не только детям, но и внукам. Некоторые новостройки типовых серий со сравнительно недорогими квартирами являются даже несколько более качественнее многоэтажек, возведенных полвека назад и более. Если сравнивать квартиры в новостройке с квартирами, которые существую уже давно, стоит помнить, что у вторых срок эксплуатации, чаще всего, уверенно перевалил за половину.

Основной недостаток первички

К недостаткам квартир на первичном рынке можно отнести риск “долгостроя” — по разным причинам (не всегда зависящим от застройщика) сдача дома в эксплуатацию может затянуться — в ряде случаев речь идет о годах. И дольщик, вместо того, чтобы проживать в собственном жилье, вынужден снимать квартиру, теряя деньги на оплате съемного жилья.

Денежные вопросы

Если покупать квартиру на ранних сроках возведения дома напрямую у застройщика (разумеется, с безупречной репутацией и портфолио успешно реализованных проектов), можно существенно сэкономить. В случае с вторичными квартирами такой возможности нет – жилье можно купить только «по рынку». По мере завершения новостройки стоимость квадратных метров будет увеличиваться даже в сложные кризисные времена. Конечно, имеется риск отсрочки сдачи дома, но ответственные компании стараются его избегать и всегда информируют покупателей о причинах незначительных задержек. Именно такой вариант чаще всего выбирают инвесторы, занимающиеся капиталовложениями в недвижимость на профессиональном уровне.

Когда денег немного, можно подыскать новостройку, которая сдается с черновой отделкой, а затем уже постепенно делать ремонт. Кроме того, выполнение ремонта своими силами поможет дополнительно сэкономить — иногда застройщики запрашивают за комплекс работ слишком высокую цену.

Нельзя не заметить, что наиболее выгодные ипотечные программы касаются именно покупки жилья в новых домах. При необходимости можно воспользоваться также рассрочкой от девелопера. Многие застройщики часто проводят акции – решив купить жилье на первичном рынке, стоит следить за специальными предложениями и подробно изучать их.

Особенности «вторички»: инфраструктура против истории передачи прав

Обжитые квартиры, особенно если они располагаются в престижных районах или на территориях с отличной транспортной доступностью, пользуются устойчивым спросом. Многих покупателей привлекает сформированная инфраструктура, а также возможность оформить право собственности и переехать сразу после завершения сделки, не думая о ремонте и не ожидая завершения строительства. Цену на такую недвижимость назначает сам собственник, а значит, если уметь торговаться, можно без особых проблем выгадать некоторую сумму.

Сделав выбор в пользу покупки жилья на вторичном рынке, стоит помнить, что это всегда квартира с историей, в которой предстоит разобраться подробно. Стоит выяснить, не находится ли жилье под обременением, не фигурирует ли его владелец в сложных судебных историях, узаконена ли выполненная перепланировка. В общем, каждый документ нуждается в подробном изучении.

Но, с другой стороны, саму квартиру, в отличие от строящейся, можно увидеть в живую, а не на проектной картинке.

Кроме того, на вторичном рынке гораздо легче найти квартиру в определенном районе. География жилья в старых домах намного шире спектра предложения квартир в новых жилых комплексах. В обмен на это придется примириться с тем, что дом, в котором покупается жилье, возводился по устаревшим (морально и технологически) нормативам, и там будет больше ограничений, связанных с реконструкцией помещений. Если речь идет о покупке жилья в домах с исторической ценностью, капитальные работы придется дополнительно согласовывать в специальном архитектурном ведомстве.

Многие квартиры, которые выглядят очень современно и соответствуют максимуму требований к комфортности проживания, располагаются именно в старых, иногда даже ветхих домах.

Поэтому стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на состояние жилого фонда и, в первую очередь, на степень изношенности коммуникаций. Чтобы оценить реальное состояние электропроводки, нелишним будет пригласить специалиста.

Основной недостаток вторички

К недостаткам вторичного жилья можно отнести риски, связанные с историей смены владельцев. В момент каждой передачи прав собственности могут быть нарушены права третьих лиц (дети, несовершеннолетние, недееспособные). Кстати сам собственник, который продает квартиру, может оказаться “недееспособным”. Все это может привести к тому, что у покупателя отберут квартиру в судебном порядке, а с возвратом уплаченных денег могут быть серьезные проблемы.

Все в одном флаконе: «вторичка» в новостройке

Многие эксперты считают весьма привлекательным такой вариант недвижимости, как квартира в новом доме, которая совсем недавно оказалась на вторичном рынке. Ее история очень короткая, да и случаев мошенничества с таким жильем наблюдается намного меньше. Однако в любом случае документы необходимо проверить, обязательно убедившись в том, что планировка соответствовала проекту или была узаконена, а жилье является юридически чистым. Информация в техническом паспорте должна полностью соответствовать реальной конфигурации помещений.

Важно учитывать, что квартира со свободной планировкой все равно предполагает некоторые строительные ограничения.

Покупка жилья в доме, сданном в эксплуатацию пять-десять лет назад, имеет немалые преимущества:

• большинство соседей уже давным-давно завершили ремонтные работы, а значит, не придется постоянно вдыхать строительную пыль и просыпаться под звуки перфоратора;
• районная инфраструктура налажена если не полностью, то в достаточной степени;
• как правило, налаженное транспортное сообщение;
• отсутствие рисков, связанных с несвоевременной сдачей в эксплуатацию и ветхостью коммуникаций.

Стоит понимать, что какую бы квартиру вы ни выбрали, деньги, затраченные на ее ремонт, как правило, полностью при продаже не возвращаются. Если найти приемлемую недавнюю новостройку с ремонтом, который полностью устраивает, можно получить одновременно все преимущества первичного и вторичного жилья. Другое дело, что таких предложений на рынке не так уж много, а цены на готовые квартиры достаточно высокие.

Впрочем, если ранее покупатели с небольшими сбережениями без вариантов искали малогабаритки на вторичном рынке, чтобы иметь хоть крошечное, но свое жилье, вскоре застройщики быстро уловили тренд и стали предлагать квартирки небольшой площади, нередко их покупают также с инвестиционными целями.

Заключение. Муки выбора: что же предпочесть?

Спор приверженцев вариантов покупки жилья этих форматов, которые в достаточно степени отличаются друг от друга, можно считать во многом надуманным. Ответ на вопрос, что лучше, новостройка или «вторичка», не может быть однозначным. У каждого покупателя свои запросы и обстоятельства, которые, в любом случае, приходится учитывать.

Например, далеко не во всех случаях жилье на первичном рынке оказывается дешевле «вторички», однако и первоначальное отсутствие инфраструктуры не означает, что так будет всегда. Несмотря на то, что добросовестных застройщиков на рынке вполне достаточно, хотя определенная степень риска, конечно, есть. Дабы долго не томиться в нерешительности, можно обратиться к опытному риелтору из авторитетной компании, который выслушав пожелания и приняв во внимание финансовые возможности, подберет наиболее подходящие предложения. Конечно, услуги специалиста не будут бесплатными, но он реально поможет сориентироваться на рынке, а в дальнейшем – и оформить документы.

Стоит знать, что если речь идет о приобретении жилья на первичном рынке, услуги агентств недвижимости нередко оплачивают девелоперы. При покупке «вторички» с посредниками в большинстве случаев рассчитывается покупатель.

Для подавляющего большинства покупателей приобретение квартиры является самой большой и серьезной сделкой в жизни, при этом выигрывают те, кто подходят к этой сделке взвешенно. Только проанализировав все недостатки и преимущества, оценив свои потребности, возможности и перспективы на будущее, можно принять правильное решение и в итоге купить квартиру, которая действительно соответствует предпочтениям.

Игорь Василенко

Вторичное жилье дорожает заметнее новостроек — Реальное время

09:00, 17.03.2023

Жилье в Татарстане продолжает дорожать. Цены растут как на квартиры в новостройках, так и в домах «с историей». Приобретение заветных квадратных метров на первичном рынке Татарстана обойдется дороже, хотя вторичное жилье дорожало еще стремительнее. О том, как выглядит ситуация на рынке жилой недвижимости в мире официальной статистики — в материале «Реального времени».

Ценник квадратного метра в элитной новостройке Татарстана достигает 200 тысяч

По данным статистики Татарстана, в четвертом квартале 2022 года квадратный метр жилья в новостройке стоил в среднем 134,2 тысячи рублей. По сравнению с предыдущим трехмесячным периодом ценник вырос на 2,4%.

По средней стоимости квадратного метра на рынке первичной недвижимости Татарстан занимает первое место в ПФО. Республика лидирует с отрывом почти в 11 тысяч рублей от Нижегородской области, занимающей второе место в ПФО. В Башкирии, замыкающей тройку лидеров округов, средний ценник квадратного метра в новостройке на 20,4 тысячи ниже, чем в Татарстане.

Фото realnoevremya.ru/Максим Платонов

Самый дешевый квадратный метр продается в новостройках Оренбургской области. В среднем это будет стоить 61 631 рубль — на такую ​​сумму в Татарстане можно купить менее полуквадрата.

На основании официальной статистики «Реальное время» составило рейтинг регионов ПФО по средней стоимости квадратного метра жилья в новостройках в IV квартале 2022 года:

1. Татарстан — 134 206 руб.;
2. Нижегородская область — 123 222 рубля;
3. Башкирия — 113 797 руб.;
4. Самарская область — 99 425 руб. ;
5. Пермский край — 97 833 руб.;
6. Пензенская область — 87 234 руб.;
7. Ульяновская область — 81 761 руб.;
8. Кировская область — 80 170 руб.;
9. Удмуртия — 75 245 руб.;
10. Саратовская область — 75 047 руб.;
11. Чувашия — 75 160 руб.;
12. Мордовия — 69 286 руб.;
13. Марий Эл — 62 474 руб.;
14. Оренбургская область — 61 631 руб.

Чем выше уровень жилья, тем выше ценник. Например, в Татарстане стоимость одного квадратного метра жилья среднего качества оценивается в 118 262 рубля, что ниже средней цены квадратного метра в новостройках в целом.

Фото realnoevremya.ru/Максим Платонов

Средняя стоимость квадратного метра в квартире улучшенной планировки в новом доме составляет в среднем для жителей Татарстана 145 547 рублей. Для сравнения, в Саратовской области придется потратить 63,393 рубля, а в Марий Эл — 64 020 рублей.

За элитный квадратный метр в новостройке в Татарстане придется заплатить в среднем 200 175 рублей. Такой ценник не зафиксирован ни в одном из регионов ПФО. В Самарской области, занимающей второе место по стоимости такой жилой недвижимости, она составляет 157 329 руб. Самый дешевый квадратный метр класса люкс в новом доме в Удмуртии — 71 692 рубля.

Следует отметить, что при расчете средней цены на рынке жилья наряду с Казанью и другими городами учитываются территории массовой застройки за чертой города — Зеленодольский, Пестречинский, Высокогорский и Лаишевский районы Татарстана. Этот метод используется с 2021 года.

Квадратный метр вторичного жилья подорожал на 5,5%

Квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Татарстана в октябре-декабре 2022 года дорожал опережающими темпами, чем в новостройках — по сравнению с третьим кварталом , средний ценник увеличился на 5,5%. Он составил 132 197 рублей, то есть на 2 000 дешевле квадратного метра в новостройках.

Как и в ситуации с новым жильем, Татарстан лидирует среди 14 регионов ПФО по средней цене квадратного метра жилья на вторичном рынке. «Реальное время» представляет их рейтинг:

• Татарстан — 132 197 руб.;
• Нижегородская область — 102 464 рубля;
• Башкирия — 86 491 руб.;
• Чувашия — 82 438 руб.;
• Пермский край — 81 975 руб.;
• Самарская область — 74 690 руб.;
• Саратовская область — 68 196 руб.;
• Кировская область — 68 067 руб.;
• Мордовия — 66 423 руб.;
• Удмуртия — 66 146 руб.;
• Ульяновская область — 62 872 рубля;
• Пензенская область — 61 357 руб.;
• Марий Эл — 59 835 руб.;
• Оренбургская область — 44 024 руб.

Как видно из рейтинга, тройка лидеров по среднему ценнику как на первичном, так и на вторичном рынке жилья неизменна — Татарстан, Башкирия и Нижегородская область. Стабильны также регионы Приволжского федерального округа — Марий Эл и Оренбургская область.

Фото realnoevremya.ru/Максим Платонов

Четверть денег можно сэкономить, купив некачественную вторичку. В среднем квадратный метр такой недвижимости стоит 98 938 рублей в Татарстане. В соседних регионах покупать его еще выгоднее, например, в Ульяновской области квадратный метр стоит 39 200 рублей.

Интересна ситуация на рынке вторичного жилья в сегменте среднего качества, улучшенной планировки, а также элитных квартир. Средний ценник, согласно официальной статистике, выше, чем на аналогичное жилье в новостройках.

Так, например, если квадратный метр среднего качества на первичном рынке недвижимости Татарстана стоит в среднем 118 262 рубля, то на вторичном рынке он дороже почти на 4 тысячи — 122 230 руб. Республика — единственный регион ПФО, где стоимость такого жилья превышает 100 тысяч рублей. В Чувашии, например, квадратный метр среднего качества на вторичном рынке оценивается примерно в 78,5 тысячи рублей.

Фото realnoevremya.ru/Максим Платонов

Аналогичная ситуация на рынке вторичного жилья Татарстана и с квартирами улучшенной планировки — квадратный метр стоит в среднем 148 568 рублей. Это на 3 тысячи дороже квадратного метра в новостройке.

Резкая разница в средней стоимости квадратного метра жилья прослеживается на рынке элитной жилой недвижимости. На вторичном рынке она дороже на 35,9 тыс. руб., или на 18%, чем в новостройках — 236 103 руб.

Татьяна Демина

Татарстан

Больше строек не сделает жилье доступным

Жилищный кризис безумный. Ни одна из ее дисфункций не является исключительной для Соединенных Штатов, но у страны есть талант делать их отвратительно явными. В Окленде организация Moms 4 Housing, группа бывших бездомных цветных матерей, устроила акцию протеста против роста цен. В течение нескольких месяцев в 2019 году они занимали дом, принадлежащий Wedgewood Properties, местному торговцу домами, который держал его вакантным, чтобы обновить и продать. Компания решила, что женщины украли дом. В дело вмешались помощники шерифа, которые проникли на территорию и арестовали женщин. СМИ нагрянули, активисты протестовали, а депутаты горсовета поспешили поддержать женщин. Трудно было игнорировать несправедливость матерей, оставшихся без крова, в то время как спекулянты с пустыми глазами оставляли совершенно хорошие дома пустовать.

Для определенного класса планировщиков, экспертов и политиков выход из кризиса прост: строить больше. Они отмечают, что в США не хватает 3,8 миллиона единиц. «Как только вы признаете существование нехватки жилья, очевидным политическим ответом будет строительство нескольких домов», — написал недавно политический репортер Иерусалим Демсас в The Atlantic. Члены движения YIMBY, или «Да на моем заднем дворе», требуют больше жилья по рыночной цене. «Мы не можем субсидировать наш выход из дефицита», — говорится на веб-сайте Open New York, ведущей правозащитной группы YIMBY. Согласно 9, даже бездомность можно свести к «проблеме спроса и предложения».0113 Нью-Йорк Таймс. Логика гласит, что рост предложения жилья удовлетворит растущий спрос на жилье в дорогих американских городах. Со временем дома станут более доступными, что станет своего рода просачивающейся экономикой для фундаментального права человека иметь место для жизни.

Строить больше — не панацея сама по себе. На самом деле кризис может усугубиться без активной политики, направленной на то, чтобы помочь людям с низкими доходами оставаться в доступном жилье.

Некоторые эксперты, конечно, менее ястребино относятся к идее о том, что наращивание корпоративной недвижимости — лучший способ создать больше жилья. Винит Мухия, профессор градостроительства Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, считает главным препятствием американскую одержимость домом для одной семьи. В Переделывая американскую мечту: неформальная и формальная трансформация городов с жильем на одну семью , Мухия показывает, как Лос-Анджелес и другие дорогие городские районы посредством импровизации и политики увеличивают количество участков на одну семью, в конечном итоге делая их более доступными наличие жилья. Но создание большего количества само по себе не является панацеей. На самом деле кризис может усугубиться без активной политики, направленной на то, чтобы помочь людям с низкими доходами оставаться в доступном жилье. В городах от Окленда до Атланты и Миннеаполиса десятилетия расовой жилищной дискриминации в сочетании со стратегиями развития, ориентированными на элиту, создали реальность, в которой районы облагораживают, инвесторы получают прибыль, а уязвимые слои населения страдают. Две другие недавние книги, Red Hot City: жилье, раса и изоляция в Атланте двадцать первого века , профессор урбанистики штата Джорджия Дэн Иммерглюк, и Джентрификация неизбежна и другая ложь , , профессор городской географии Университета Маунт Эллисон Лесли Керн, объяснить, как возникла эта реальность и как мы можем ее разрушить.

---

Переделывая американскую мечту: неформальная и формальная трансформация городов с жильем на одну семью

Винит Мухия

Купить в книжном магазине

MIT Press, 328 стр. , $45,00

Предложение жилья сильно ограничено идеологией американской мечты, утверждает Мухия. По крайней мере, с послевоенных времен отдельно стоящий дом на одну семью «упрямо» оставался идеалом. Ни одна другая страна не предоставляет такие экстравагантные субсидии, налоговые льготы и варианты страхования для его продвижения. Но жизнь на одну семью имеет последствия: она использует больше земли, стоит больше и производит меньше жилья, чем многоквартирные жилые комплексы. Более того, местные органы власти всегда использовали исключительное зонирование для одной семьи для поощрения расовой сегрегации, а домовладельцы, обеспокоенные стоимостью собственности и «качеством жизни», по-прежнему стремятся блокировать любые изменения в этой практике.

Калифорнию, где Мухия проводит свои исследования, отличают небольшие будки и пышные лужайки, которые правительство и кредиторы навязывают белому среднему классу с середины века. В округе Лос-Анджелес, например, дома на одну семью составляют более половины жилищного фонда. Таким образом, не случайно Калифорния переживает самый серьезный жилищный кризис в стране. Средний дом стоит 800 000 долларов по сравнению с 450 000 долларов по стране. Половина арендаторов в Калифорнии обременены расходами, тратя более 30 процентов своего дохода на аренду, а четверть из них чрезвычайно обременены расходами, тратя более 50 процентов. Государству нужно больше дешевых домов.

Города расширяются вверх за счет высотных зданий или за пределы пригородов, но традиционно немыслимо вмешиваться в священное пространство семейного дома. В 1980-х даже скромные предложения о реформе зонирования встречали яростное сопротивление. Но сегодня это начинает меняться. Некоторые города поощряют большую плотность, позволяя жителям строить больше квартир на участках для одной семьи. И даже когда города не позволяют, жители делают это. Вспомогательные жилые единицы, называемые квартирами для бабушек или квартир свекрови, квартирами в гараже или просто вторыми единицами, стали для домовладельцев способом получать дополнительную арендную плату за свою собственность, а также создавать более дешевое жилье. Эти изменения, пишет Мукхия, «скорее всего, изменят форму и природу городов США».

У большинства людей «неформальное жилье» ассоциируется с глобальным югом: скажем, трущобами Мумбаи или фавелами Сан-Паулу. Мухия, исследователь жилищного строительства в развивающихся странах, подчеркивает «ежедневное преобладание неформальности в Лос-Анджелесе и на богатом Глобальном Севере». По его оценкам, только в Лос-Анджелесе около 50 000 несанкционированных вторых квартир на участках для одной семьи и более 200 000 по всей стране. Происходит тихая жилищная революция. Но если политики не приспособятся к новому строительству, меняющийся рынок, вероятно, воспроизведет ту же нестабильность и злоупотребления, от которых в настоящее время страдают бедные арендаторы.

Некоторые города уже встречают эту трансформацию смягчением правил в отношении вторых единиц жилья. В 2010-х годах городские лидеры и защитники Лос-Анджелеса запустили пилотный проект, упрощающий получение разрешений и повышающий безопасность строительства. Постепенно город сделал менее обременительным приведение неформального жилья в соответствие с нормами. Вскоре вмешался штат Калифорния, изменив правила зонирования для одной семьи, разрешив вторые, третьи и дуплексы. К 2018 году на такие проекты приходилось пятая часть новых разрешений на жилье в городе. Другие города Северной Америки — Миннеаполис; Сиэтл; Портланд, штат Орегон; и Ванкувер, Канада, последовали этому примеру, ослабив ограничения на размеры участков, отставание в строительстве и ограничения по высоте, чтобы позволить больше единиц на участке.

Но может ли разделение американской мечты решить проблему недоступности? Мухия признает, что рынок сам по себе вряд ли «предложит адекватное, достойное жилье для домохозяйств с низким или средним доходом», отмечая, что ученые призывают к увеличению государственных расходов на доступное жилье. Это важное напоминание для разработчиков. В конце концов, в наши дни легче представить, что домовладельцы превращают квартиры на заднем дворе в прибыльную аренду Airbnb, чем обслуживают арендаторов с низким доходом. Нехватка жилья — это только часть общей картины, которая откровенно благоприятствует инвесторам и арендодателям, стремящимся получить прибыль на нестабильном рынке.

---

Красный горячий город: жилье, раса и изоляция в Атланте двадцать первого века

Дэн Иммерглюк

Купить в книжном магазине картина. Многие города строятся, но новое строительство имеет тенденцию отдавать приоритет интересам элиты, вытесняя бедных цветных жителей. Это не случайность, а особенность «этоса развития превыше всего роста», которая оживляет городское планирование, пишет Дэн Иммерглюк. В Red Hot City, он берет Атланту в качестве примера, чтобы объяснить, как джентрификация мегаполисов способствует расовому неравенству в сфере жилья. Красная линия и сегрегация в течение двадцатого века, Атланта долгое время страдала от резкого разрыва в расовом богатстве. В послевоенный период белые жители и рабочие места рассредоточились по пригородам, вдали от черных общин в центре города. В 80-е годы начался знакомый процесс жесткой бюджетной экономии, изгнания чернокожих и «обновления городов», которые повысили ценность городского ядра и привлекли состоятельных переселенцев.

К концу века городская элита стремилась превратить Атланту в «глобальный город». Иммерглюк перечисляет ряд исключающих шагов на пути к этой форсированной цели. Например, для подготовки к проведению Олимпийских игр 1996 года город снес огромные участки государственного жилья, «перестроив» их в партнерстве с частными компаниями в жилье для людей с разным доходом с гораздо меньшим количеством квартир для домохозяйств с очень низким доходом. Многие бедные чернокожие жители были изгнаны из мегаполиса по ценам. В начале 2000-х годов была запущена Белтлайн, 20-мильный железнодорожный парк стоимостью 4,7 миллиарда долларов, похожий на Хай-Лайн в Нью-Йорке. Для городских властей, пишет Иммерглюк, проект представлял собой «обещание крупного государственно-частного партнерства под руководством города, построенного на ожидаемом росте стоимости недвижимости, чтобы изменить город как физически, так и демографически». По состоянию на 2017 год это привело к резкому росту цен на жилье, сокращению чернокожего населения на 76 процентов и увеличению белого населения поблизости на 280 процентов.

Возможно, лучшей иллюстрацией приоритетов элиты является неэффективное управление городом во время кризиса 2007 года. Когда рынок субстандартного ипотечного кредитования рухнул, чернокожие кварталы пострадали от большинства случаев лишения права выкупа заложенного имущества в Атланте. В 2012 году, когда рынок начал восстанавливаться, те же районы стали «зонами удара» для частных инвестиционных компаний. Иммерглюк утверждает, что, поскольку стоимость домов сильно пострадала, город мог зарезервировать изъятое имущество для долгосрочного доступного жилья или продать его чернокожим семьям по низким ценам. Вместо этого городские власти разрешили кредитным организациям продавать эту недвижимость оптом фирмам, поддерживаемым Уолл-стрит, таким как Blackstone, стремящимся получить прибыль от сдачи в аренду одной семьи. Результатом стала «крупная передача десятков тысяч домов на одну семью от домовладельцев, в том числе многих цветных семей, к инвесторам».

Многие города строятся, но новое строительство имеет тенденцию отдавать приоритет интересам элиты, вытесняя бедных цветных жителей. Преобразование

в Атланте удалось так же зловеще, как и городское преображение. С 2000 по 2019 год население мегаполиса увеличилось с четырех миллионов до 6,1 миллиона человек. Технологические фирмы, такие как Google и Honeywell, проникли в регион с высокооплачиваемыми рабочими местами и 2 миллиардами долларов венчурного капитала. Спрос на жилье привел к росту цен, арендная плата за высокую стоимость удвоилась, а арендная плата за недорогую снизилась на 20 процентов. Черные атланты в значительной степени остались за бортом этого «возрождения». Количество домовладельцев чернокожих сократилось, что усугубило разрыв в расовом богатстве. Нестабильность жилья и выселения в кварталах для чернокожих усугубились после кризиса, в результате чего чернокожие жители оказались во все более обедневших пригородах. Смелые предложения по доступности, такие как инвестиции в размере 1 миллиарда долларов, обещанные мэром Кейшей Лэнс Боттомс, были резко сокращены.

Иммерглюк приписывает эти проблемы «режиму, управляемому корпорациями» в Атланте, который особенно обслуживает инвесторов в недвижимость. Он утверждает, что вместо этого города могли бы создавать «инклюзивные, разнообразные пространства, в которых семьи с низким доходом, в основном чернокожие, могли бы больше выиграть от роста». Но как это может быть достигнуто политически, остается животрепещущим вопросом. Во всяком случае, Грузия является примером того, как сложно сделать жилье доступным с помощью законодательства. Штат является одним из 37, чьи законодательные органы полностью запретили контроль за арендной платой, и, как и многие консервативные правительства штатов, он враждебно относится к местным попыткам принять постановления о справедливом жилье.

---

Джентрификация неизбежна и другая ложь

Лесли Керн

Купить в книжном магазине

Оборотная сторона, 256 стр., $19,95 Этот термин, придуманный в 1964 году лондонским социологом Рут Гласс, изначально касался смены класса: «дворяне» из среднего класса возвращались в неблагополучные районы городов и вытесняли работающих бедняков. Лесли Керн отмечает в Джентрификация неизбежна и другая ложь, , но распространенные истории, которые мы рассказываем об этом явлении, недостаточно детализированы. В книге исследуются силы, лежащие в основе перемещения в Северной Америке и за ее пределами, и приводится аргумент в пользу интерсекционного подхода к пониманию джентрификации, который признает вред, причиняемый работающим людям, не только по признаку класса, но и по признаку расы, пола и сексуальности. Проблема гораздо серьезнее, чем индивидуальный выбор среднего класса.

Живя в Лондоне и Торонто, Керн видела джентрификацию в действии, и она задокументировала множество мифов, которые мешают нашему пониманию этого процесса. Во-первых, джентрификация — это не «естественная эволюция» в цикле городского роста, как отвратительная 9Колонна 0113 Guardian однажды заявлена. Городские власти проводят политику, которая «преднамеренно рассеивает бедных и разрушает неформальное жилье, чтобы освободить место для недвижимости, которая привлечет богатых инвесторов», — пишет Керн. Проекты государственного жилья сносятся и «обновляются». Старые фабрики становятся шикарным местом отдыха для технарей. Распространяется краткосрочная аренда. С этой точки зрения города не меняются «органически». Они активно уничтожают людей, их работу и их дома.

Политика, предусматривающая строительство нового жилья без защиты нынешних жителей, является основным двигателем джентрификации.

Но разве трансформация района не является результатом изменения культурных вкусов? В конце концов, градостроитель Ричард Флорида однажды заметил, что «творческий класс» привлекает районы, в которых есть небольшие развлечения, такие как галереи, парки и кафе. Не так быстро, пишет Керн. В наши дни джентрификация, как правило, представляет собой процесс сверху вниз, который начинается, когда правительства поддерживают изменение зонирования и реинвестирование. При джентрификации не все зависит от класса. Расовая сегрегация «сформировала потоки капитала, которые сделали возможной джентрификацию». Выселению чаще подвергаются женщины с детьми. Чрезмерная охрана облагораживающих районов означает увеличение систематического насилия над квир-людьми и цветными транс-женщинами. Перемещение такого рода не совсем новое. Джентрификация сегодня, как указывает Керн, продолжает жестокую историю захвата земель поселенцами и колониями, которые лишали коренного населения собственности, в первую очередь, для строительства городов Северной Америки.

---

Верно. Но что мы можем сделать с этим знанием? Изменение истории само по себе не даст людям доступное жилье. Это требует действий, не только строительства новой недвижимости, но и организации, требующей социального жилья и защиты арендаторов. Книга Керна наиболее ценна как сборник, хотя и неполный, коллективной работы, проделанной организаторами для пресечения спекуляции, предотвращения выселений и сохранения доступности.

В Окленде компания Moms 4 Housing одержала неожиданную победу. Веджвуд Пропертиз, явно движимый желанием не показаться злодеем, согласилась продать дом по рыночной цене муниципальному земельному фонду города, некоммерческой организации, которая создает постоянно доступное жилье для покупателей с низким доходом. По сообщениям Керна, матерям разрешили остаться, а компания по перепродаже предложила продать земельному фонду около 50 дополнительных участков. Законодательные и нормативные достижения также могут помочь замедлить натиск джентрификации. В Детройте, например, активисты выиграли соглашение о социальных льготах, согласно которому застройщики должны включать общественные блага, такие как недорогое жилье, рабочие места и зеленые насаждения, в новые пакеты развития. Сан-Франциско и Торонто приняли правила краткосрочной аренды. Ванкувер ввел налог на вакантную инвестиционную недвижимость.

Другие недавние изменения политики, не упомянутые Керном, демонстрируют практический потенциал коллективных действий. В 2019 году кампания давления, проведенная коалицией арендаторов штата Нью-Йорк «Жилищная справедливость для всех», добилась широкого пакета законов штата, которые помогают регулировать арендную плату и предотвращать выселения, победив лоббистов в сфере недвижимости с большими карманами. В том же году правозащитная группа KC Tenants из Канзас-Сити организовала местных арендаторов, чтобы получить общегородской билль о правах арендаторов.

Учитывая масштабы жилищного кризиса сегодня, эти победы могут показаться незначительными. Справедливости ради нужно сказать, что ни одного из них недостаточно, чтобы разрушить то, что урбанист-географ Сэмюэл Стайн назвал «государством недвижимости», раздутым союзом, посредством которого наши избранные представители служат владельцам корпоративной собственности гораздо лучше, чем кто-либо другой. Пагубный результат этого союза — не американская мечта, по меркам любого среднего человека, а лихорадочная мечта американской элиты. Любой успешный отказ от интересов в сфере недвижимости является тревожным сигналом, настойчивым заявлением о том, что борьба за результаты, выходящие за рамки безудержного строительства и безграничного повышения цен, может сработать. «Правда в том, что никто не собирается вручать нам город, защищенный от джентрификации, который мы хотим», — пишет Керн.