Квартира в новостройке или вторичное жилье? Всегда ли дороже то, что лучше — Инграфикон

Екатеринбург и Свердловская область

В продаже

24251 квартира

в 172 новостройках

К разделу полезная информация

---

Выбирать приходится всегда, и особенно обдуманным должно быть решение при подборе будущего жилья. Ведь плоды такого выбора нам придется пожинать всю жизнь. Кому довериться: строительной компании с современными проектами или предыдущим жильцам старой, но проверенной квартиры?

---

Когда выбор неочевиден, стоит в первую очередь расставить личные приоритеты: цена, качество или и то, и другое, инфраструктура, материалы, планировка и ремонт.

Обо всем поговорим по порядку.

Если поискать в газете или Интернете объявления о продаже жилья, сразу становится очевидна разница в стоимости. Как правило, ценник за квадратный метр ниже в новостройках (первичное жилье), чем в старых зданиях (вторичное жилье). Казалось бы, странно, почему новое стоит дешевле, чем старое. Здесь есть свои особенности. Помещения в новостройках могут потребовать дополнительных затрат: облицовка полов, покраска стен, установка дверей и дверных рам, а также сантехника и световое оснащение. На такой ремонт из кошелька легко уйдет та разница, которую мы сэкономили, сделав выбор в пользу первичного жилья. К тому же на благоустройство всей квартиры уйдет продолжительное время.

Есть и свои плюсы. Квартира новая, а значит, никаких трещин в стенах, грязных потолков, старых шумящих труб, испорченной системы электроснабжения и прочих недостатков, свойственных старым домам. К тому же для вас открыт более широкий выбор квартир по количеству комнат, их размеру, а также по расположению дома в инфраструктуре города. Да и внутреннюю облицовку помещений можно считать приятным приоритетом. Вы сами выбираете качество материалов, марку сантехники, цвет комнат и их дизайн. Тем более, квартира – это приобретение, которое, как правило, передается по наследству, и вместе с тем должна нести колорит именно вашего семейства, а не предыдущих многочисленных жильцов.

С покупкой вторичного жилья вы также получите множество плюсов, но и минусов тут не избежать. И об этом досконально знают предыдущие жильцы. Правда, аппелировать они будут, скорее всего, преимущественно к достоинствам своей квартиры. Придется самостоятельно выискивать все подводные камни, чтобы после покупки не получить неприятный сюрприз. Тем не менее, в квартире может сохраниться вполне приличный ремонт, и сантехника будет работать исправно без перебоев. Есть еще одно преимущество — покупая квартиру в таком доме, вы будете осведомлены о привычках ваших соседей, поэтому отношения с ними наладить проще и быстрее.

Старые квартиры в плане надежности выигрывают непроверенным новостройкам, но заметно уступают с точки зрения комфорта. В современных зданиях внутренняя планировка квартир удобнее. Если вы рассчитываете на нестандартный вариант, вполне легко можно подобрать квартиру с несколькими ванными комнатами, кухней размером в гостиную, высокими окнами и потолками, либо с просторной лоджией и вторым ярусом. В старой квартире со свободным пространством возникнут сложности. Отрицательные нюансы есть и у новостроек, один из главных – инфраструктура. Повезет, если вы нашли выгодную для вас квартиру в готовом микрорайоне. Но большое количество квартир продается в новых районах, где ваш дом пока единственная готовая постройка. В таком случае, придется несколько лет жить на пустыре, по соседству с шумной строительной площадкой.

---

Подведем итог, ну а выбор за вами. Преимущества квартиры в новостройке: сравнительно низкий ценник, новый район, современная и удобная планировка квартир. Недостатки: инфраструктура, траты на ремонт. Преимущества вторичного жилья: проверенность, сложившаяся инфраструктура, косметический ремонт.

Недостатки: старые материалы, ценник выше.

Так, лучше или хуже то, что дорого? Вопрос риторический и даже философский. Учесть потребности и пожелания каждого невозможно, а значит нужно руководствоваться своим личным отношениям к финансам и комфорту. Тщательно взвесьте все «за» и «против». И сделайте выбор, о котором не придется жалеть.

Другие материалы по теме

Новости Акции Статьи

Вторичное жилье или новострой? Разбираемся, какую квартиру выбрать

Что выбрать: вторичное жилье или апартаменты в новостройке? Это один из первых вопросов, который появляется вместе с желанием купить квартиру. Вместе с Domovita.by сравнили преимущества и недостатки обоих видов недвижимости.

Среди недвижимости в новостройках выделяют как минимум три вида: жилье на этапе котлована, готовая квартира в черновой отделке и апартаменты с отделкой. Ниже разберем каждый вид подробнее.

1. Жилье на этапе котлована (и первых месяцев строительства). Главное преимущество в том, что квартиры на этой стадии – самые дешевые на рынке. Причем самые низкие цены будут на квартиры в первом доме составного комплекса. В следующих домах жилье на этапе котлована будет стоить уже дороже. Потому что первый дом покупают не так охотно из-за возможных рисков попадания в долгострой, а если первый дом готов, то это выглядит уже как солидное доказательство готовности застройщика выполнить обязательства.

К сожалению, так работает не всегда. Например, первую серию строительства ЖК «Смарт» закончили, а уже на второй и третьей в отношении подрядчика и застройщика завели уголовное дело (строительство еще продолжается, но очень медленно).

Еще один плюс в том, что на этапе котлована вам доступен самый широкий выбор квартир. Этаж, количество комнат, планировки, сторона света. Со стартом продаж можно выбирать из всех вариантов. Даже если застройщик выставляет на продажу квартиры порционно, имея деньги и четкое намерение, вы, скорее всего, сможете зарезервировать любую понравившуюся вам квартиру. Кроме того, после покупки вы можете сделать ремонт на свой вкус.

Кредиты

15.4 %

ставка в год

от 15 р.

на срок до 20 лет

Подать заявку

Минусы жилья на этапе котлована:

• Риск. Покупая квартиру в самом начале строительства, каким бы надежным ни казался застройщик, вы рискуете застрять в долгострое. Рано или поздно здание закончат силами государства или другого подрядчика, однако вам придется ждать несколько лет и постоянно доплачивать. Хорошая новость – подобное происходит крайне редко.
• Длительное время ожидания. Если вам хотелось бы поскорее переехать в новую квартиру, то вариант с приобретением жилья на этапе котлована – не для вас, потому что придется подождать еще год-полтора, возможно, даже дольше, пока серию не сдадут.
• Вложения в ремонт. Строящиеся квартиры чаще всего продаются с черновой отделкой, так что не забудьте добавить стоимость ремонта. Хотя такие варианты дешевле уже готовых черновых квартир, по сравнению с ними выгода выходит существенной.

2. Квартира без отделки. Покупая квартиру в уже готовой новостройке или на этапе завершения строительства, вы не рискуете. Кроме того, вам не нужно ждать квартиру долго, только сделать ремонт перед переездом. Это такой средний базовый вариант: достаточно быстрый, но уже не рискованный.

Кредиты

15.4 %

ставка в год

от 5 р.

на срок до 20 лет

Подать заявку

Такая квартира все еще дешевле значительной части вторичного рынка (если мы не берем в расчет хрущевки), однако стоит учитывать еще средства, которые нужно будет потратить на ремонт.

Фото носит иллюстративный характер, источник: Domovita.by

Если вы покупаете готовую квартиру, у вас не будет преимущества в выборе любых апартаментов в доме. Однако ассортимент все еще может быть достаточно широким. Это зависит от популярности комплекса и политики застройщика. Например, ЖК «Променад» продает только готовые квартиры, и купить их можно, записавшись в лист ожидания перед стартом продаж, и квартиры предлагают в порядке очередности. Так у покупателей меньше конкурентов и больше возможностей для выбора.

Минусы все в той же неразвитой или развивающейся инфраструктуре. Это будет зависеть от степени готовности и величины проекта. Даже если строительство района практически завершено, как в микрорайоне «Лебяжий», там остаются проблемы с переполненностью школы и отсутствием государственной поликлиники (рядом только филиал). Это не зависит от застройщика, однако все еще остается недостатком.

3. Квартира с отделкой. Главное преимущество такого жилья в том, что вам не нужно тратить деньги и силы на ремонт.Все сделает застройщик, а вам останется только купить мебель или заехать. Такие квартиры могут продавать и на этапе котлована, и в уже готовых комплексах, так что базовые плюсы и минусы остаются теми же самыми. Но к ним стоит добавить, что таких предложений от застройщиков очень мало, это ограниченные варианты квартир в нескольких комплексах, так что выбор здесь не широк.

Фото носит иллюстративный характер, источник: Domovita.by

Альтернативой может быть отремонтированная частным образом квартира в новостройке, которую продают уже на вторичном рынке. Но это значительно дороже, продаются они с мебелью, а еще могут возникнуть вопросы насчет юридической чистоты.

Общие моменты

До этого мы проговорили более специфические различия, но есть и общие моменты, которые отличают новостройки от «вторички»:

• Юридическая чистота квартир. Вы покупаете квартиру напрямую у застройщика, так что квартира не требует проверки, вы станете первым собственником.
• Вам не нужно платить комиссию агентствам недвижимости. Ни самостоятельно, ни скрытую в общей цене продажи квартиры на вторичном рынке.
• У квартиры нет истории. Хотя для любителей исторической недвижимости с советским паркетом-елочкой это станет скорее минусом.
• Соседи примерно одной социальной категории и уровня дохода. На вторичном рынке разнообразия соседей намного больше, и это не всегда позитивно сказывается на качестве жизни.
• У дома нет износа, срок его эксплуатации намного выше, чем у «вторички».

Основные минусы новостроек – это цены с учетом ремонта, сам будущий ремонт и затраченное на него время, неразвитая инфраструктура, ожидание окончания строительства и риск попасть в долгострой.

Вторичная недвижимость

Главное преимущество вторичного рынка – разнообразие. Это не разнообразие планировок и выбора стороны дома в одном проекте, а возможность выбрать район, тип дома, цену, ремонт и так далее. Здесь намного больше вариантов. Вы можете, например, ориентироваться на определенную школу для ребенка или расстояние до вашего офиса. Новостройки не предоставляют таких возможностей, разве что вам просто повезет работать рядом.

Также есть отличия и в том, как именно сейчас строят дома. Из современных новостроек вы не найдете ни одной кирпичной, хотя это прекрасный материал для теплоизоляции и шумоподавления, а также он эстетически смотрится хорошо.

Фото носит иллюстративный характер, источник: Domovita.by

У вторичного жилья есть еще пара преимуществ: отлаженная инфраструктура и зеленые дворы. Районы существуют десятками лет, поэтому транспорт, школы, коммерция уже налажены. А еще за это время вырастают деревья, которые делают застройку живой. В новостройках такой же зелени придется ждать еще долго.

Из минусов можно назвать необходимость юридической проверки квартиры, комиссии агентствам недвижимости и степень износа домов. Кроме этого, часто будут встречаться устаревшие, не очень удобные планировки, но это зависит от того, в какую цену и в каком доме вы выбираете жилье. Это могут быть и маленькие «хрущевки», и просторные планировки начала нулевых.

Еще один нюанс: широкий диапазон цен. Это может быть как плюсом, так и минусом. Стоимость квартиры на вторичном рынке зависит от состояния дома и самих апартаментов.

Например, «однушка» с ремонтом в «хрущевке» обойдется дешевле, чем однокомнатная квартира схожей площади без отделки (если мы не рассматриваем студии) в новостройке. Но если предыдущий хозяин вложился в апартаменты, то в зависимости от метража и расположения может продавать жилье и за $1 млн.

То есть фактором ценообразования на рынке вторичного жилье может быть что угодно: метраж, количество комнат, планировка, ремонт, вид из окна, район и расположение, доступность метро и даже настроение собственника, который просто не готов продавать дешевле.

Как раз в этом моменте стоит учитывать, сможете ли вы сразу жить в квартире или для начала вам нужно будет сделать в ней ремонт. Например, двушка в исторической застройке центра Минска может стоить $80 000 без ремонта. Буквально с ободранными обоями, старой сантехникой, проводкой, полами и так далее. И такая же квартира после ремонта может продаваться уже за $160 000.

Так что у вас есть несколько вариантов:

• Купить дешевую квартиру под ремонт, но потратить время и дополнительные средства, чтобы довести ее до состояния, когда там можно будет жить.
• Взять квартиру с новой отделкой, но стоить она будет значительно дороже.
• Найти ту, где можно жить, а ремонт делать параллельно или отложить на какое-то время, так как кардинальных изменений жилища не требуется. Это самый безопасный вариант с отложенными затратами.

Что в итоге?

Чтобы решить проблему выбора, расставьте приоритеты. Критерием для отбора может стать планировка квартиры или территориальное расположение жилья, потому что ваш ребенок пойдет в школу в определенном районе города. А может, вы просто решите приобрести самый дешевый вариант из представленных на рынке недвижимости.

Понятно, что в приоритетах и финансах часто есть возможности для маневра. Поэтому для начала стоит просто прицениться и разобраться в вариантах. А сделать это можно на сайте поиска недвижимости Domovita.by.

Еще больше новостей – в нашем Telegram-канале

Подписаться на канал

Поделитесь своей новостью или «денежной» историей через @myfinby_bot

Оцените статью:

Новое строительство делает жилье более доступным даже для тех, кто не может позволить себе новое жилье | Research Highlights

В городах с ограниченным рынком жилья политики изо всех сил пытаются помочь жителям с низкими доходами позволить себе купить жилье. Новое исследование показывает, что просто строительство нового жилья, даже дорогого, может быстро снизить стоимость жилья в городских районах, в том числе в районах с низким доходом.

Строительство жилья запускает процесс, называемый цепочкой миграции, поскольку люди покидают свои дома, чтобы переехать в новые квартиры. Когда люди освобождают определенный тип квартир, это ослабляет рынок для этого типа квартир, что снижает цены. Другие люди переезжают в только что освободившиеся дома, оставляя свои прежние квартиры незанятыми, и этот процесс повторяется снова и снова.

В статье «Влияние нового жилищного строительства по рыночным ценам на рынок жилья с низким доходом» Эван Маст из Института Апджона рассматривает волновой эффект новых многоквартирных домов в 12 крупных городах США. Маст считает, что строительство 100 новых квартир по рыночной цене открывает доступ к 70 квартирам в районах с доходом ниже среднего дохода в этом районе. В самых бедных районах открывается эквивалент 40 квартир.

Это намного больше, чем от пяти до 15 доступных единиц. Политики часто требуют, чтобы новые разработки включали в качестве условия утверждения практику, называемую инклюзивным зонированием. Столкнувшись с такими требованиями, застройщики могут решить не строить или строить меньше объектов, ограничивая предложение жилья и повышая арендную плату.

Хотя некоторые предполагают, что то, что происходит на рынке элитного жилья, мало влияет на рынок жилья с низким доходом, компания Mast использовала историю индивидуальных адресов, чтобы проследить за 52 000 жителей новых квартир по рыночным ценам обратно в их прежнее место жительства, а также через миграционную цепочку. . Он обнаружил, что весь рынок жилья тесно связан с людьми, перемещающимися между районами с разным уровнем дохода.

В то время как только 20 процентов жителей новостроек переехали из районов с доходом ниже среднего по району, этот процент увеличивается для людей, которые переезжают в свои ныне пустующие квартиры, а также для людей, которые переезжают в старые дома этих людей.

К шестому раунду 40 процентов жителей прибыли из районов с доходом ниже среднего. Эта миграционная цепочка продолжается круг за кругом, создавая вакансии и снижая расходы для районов с самым низким доходом в течение двух-пяти лет.

Однако цепь может оборваться в любой момент. Семьи, которые расширяются во вторые дома, или дети, покидающие родительский дом, например, не освобождают квартиру в процессе. Арендодатели, столкнувшиеся с вакансиями, могут сидеть на пустых квартирах вместо того, чтобы снижать арендную плату, чтобы заполнить их.

Однако в большинстве случаев цепочка продолжается до следующего раунда. Чем дольше длится цепочка, тем больше у нее шансов охватить жителей с низкими доходами. Вакансии обычно заполняются в течение 1–3 месяцев, и большинство вакансий в регионах с доходом ниже среднего создается к 15-му раунду.

Конечно, преимущества нового жилья доступны не всем в равной степени. В особенно бедных районах с высокой долей вакантных квартир добавление вакантных единиц жилья может не сильно повлиять на цены. Это может даже усугубить ухудшение состояния района.

Вакансии также не приведут к снижению арендной платы в районах, в настоящее время взимающих минимальную стоимость жилья, то есть самую низкую арендную плату, необходимую для сохранения жилой единицы на рынке. Жилье для людей, которые не могут позволить себе эту ставку, требует другого политического решения, такого как арендные ваучеры, государственное жилье или стимулы для арендодателей к снижению цен.

Однако исследования показывают, что для большинства семей со средним и низким доходом строительство большего количества жилья по рыночным ценам сделает жилье более доступным во всем регионе.

Почему ваш дом был таким дорогим

Незавершенное строительство

Инфляция стоимости материалов, антистроительные правила, отношение NIMBY и барьеры для инноваций привели к кризису доступности жилья.

Дерек Томпсон

Пол Спелла / The Atlantic; Getty

25 июля 2022 г.

Сохраненные истории

Подпишитесь на информационный бюллетень Дерека здесь .

От жилищного кризиса в Америке не спрятаться. Вы хотите купить место? Цены на жилье недавно выросли до рекордно высокого уровня после того, как количество доступного жилья упало до рекордно низкого уровня. Вместо этого хотите арендовать? Арендная плата в июне росла самыми быстрыми темпами за четыре десятилетия, отчасти потому, что строительство нового жилья по отношению к общей численности населения в 2010-х годах было ниже, чем в любое другое десятилетие за всю историю наблюдений.

Жилищный кризис в Америке проявляется не только в повышении цен. Это проявляется в росте числа бездомных в таких штатах, как Калифорния, которые выполняют жалкую работу по размещению своего населения. Это проявляется в изменении климата, потому что невозможность построить достаточное количество домов в городах и рядом с ними выталкивает больше людей в пригороды, где их углеродный след выше. Это проявляется в снижении рождаемости, потому что стоимость жилья не позволяет семьям иметь столько детей, сколько они хотели бы.

Назовите любую проблему, от которой пострадали США за последнее десятилетие. Неравенство? Ожирение? Смутное, всепроникающее чувство обреченности? О каждом из них можно рассказать целую историю. В эссе «Жилищная теория всего» писатели Сэм Боуман, Джон Майерс и Бен Саутвуд утверждают, что нехватка жилья в западном мире — «слишком мало домов строится там, где люди хотят жить» — ущемляет средний класс. рабочих из высокопроизводительных зон, заставляет людей проводить больше времени, сидя в своих машинах, чтобы добраться до работы на большие расстояния, и снижает доступность домов и общие темпы роста. Вот вам и вклад жилья в усиление неравенства, ожирения и уныния. И эта общая западная тенденция особенно плоха в США. Хотя федеральное налоговое законодательство настоятельно поощряет домовладельцев, в Америке меньше жилья на тысячу жителей, чем в среднем по Европейскому союзу или Организации экономического сотрудничества и развития.

В этом году я писал, что Америке нужна программа изобилия, чтобы увеличить предложение самых важных вещей в экономике. В последние шесть месяцев я писал о том, как создать медицинское изобилие, решая проблему нехватки врачей. Я писал о том, как создать изобилие энергии, используя прорывы в области экологически чистой энергии, которых мы уже достигли. Я писал о новых способах запуска научных экспериментов, которые в конечном итоге могут привести к невероятным прорывам.

Но вы можете возразить, что все это не имеет значения, если мы не строим достаточно домов, чтобы в них могли жить люди. Таким образом, самый важный вопрос для американского изобилия может звучать так: почему сейчас так сложно построить дом в Америке?

Запчасти и рабочая сила

Допустим, вы хотите построить дом в Америке. Поздравляем. Вам понадобится много дров. Также пластик, бетон, сталь, стекло и, может быть, немного керамогранита. К сожалению, где бы вы ни жили — в красном или синем штате, в городе или в пригороде — материальные затраты растут. Еще до того, как пандемия нарушила глобальные цепочки поставок металлов, средняя стоимость древесины, пластика и композитов (например, перил и панелей) удвоилась с 2008 по 2018 год9.0003 Katie Martin / The Atlantic

Далее, если вы не планируете строить все это самостоятельно, вам придется найти строителей. Вот тут и начинаются настоящие неприятности. Строительный сектор не нанял достаточно людей, чтобы удовлетворить спрос на жилье в этом столетии. Почти треть рабочих-строителей и еще большая доля маляров и обойщиков — иммигранты. Но благодаря антииммиграционной политике и пандемии ежегодная иммиграция в США за последние пять лет сократилась примерно с 1 миллиона до 250 000 человек. Более того, жилищный крах уничтожил самых разных специалистов. С 2006 года в Калифорнии количество плиточников, плотников и арматурщиков сократилось на 23%, 30% и 52% соответственно.

Труд также помогает объяснить, почему стоимость строительства может значительно различаться в зависимости от района. По данным Бюро статистики труда, средняя почасовая заработная плата строителей в Нью-Йорке и Чикаго примерно в два раза выше, чем в сельских районах Нью-Мексико или Техаса. Даже в таком штате, как Калифорния, местные правила, такие как «действующая заработная плата» (которые устанавливают минимальный уровень заработной платы в строительстве в государственных проектах), могут существенно повлиять на стоимость рабочей силы.

Правила

Когда вы думаете о жилищных правилах, вы можете сразу же подумать о зонировании. Города и местные органы власти будут делить территорию на небольшие участки земли, или зоны, и устанавливать конкретные правила о том, какие виды землепользования, строительства или владения разрешены на ней. Можно зонировать для домов или квартир на одну семью, для невысоких или высотных зданий, для музейного сохранения или для «смешанного использования», сочетающего в себе магазины на первом этаже и квартиры. Хотя нет ничего неэтичного в создании правила для конкретного участка земли, наследие зонирования в Америке чревато последствиями. Города США использовали законы о зонировании для разделения белых и небелых людей, чтобы сделать почти невозможным строительство многоквартирных домов в районах с высоким доходом и воспрепятствовать новому строительству.

На рынках самого дорогого жилья в Америке реформаторы часто сосредотачиваются на необходимости «расширения» районов, чтобы строить выше. Но другие правила могут быть еще более обременительными. Как писал урбанист Брайан Гоггин в 2018 году, в некоторых городах процессы выдачи разрешений состоят из десятков этапов, на прохождение которых могут уйти сотни тысяч долларов. Когда Центр жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли брал интервью у застройщиков и строителей о стоимости строительства в Сан-Франциско, все согласились только с одним пунктом: «Самым существенным и бессмысленным фактором, повышающим стоимость строительства, была продолжительность времени, необходимого для реализации проекта. получить разрешение и развитие города». Средний проект в Сан-Франциско занимает почти четыре года разрешается.

Одно за другим, каждое правило имеет свои причины. Требования к дизайну и строительным нормам могут обеспечить безопасность зданий, а районы — единообразие и красоту (в глазах некоторых). Правила сохранения исторического наследия могут защитить чувство традиции района. Местные требования к найму и преобладающие правила заработной платы могут способствовать трудоустройству местных жителей и устанавливать минимальный уровень заработной платы для работников с низким доходом. Требования к парковке могут гарантировать, что люди смогут получить доступ к новым магазинам или квартирам. С помощью платы за разработку местные органы власти могут напрямую получать выгоду от нового строительства, собирая средства, которые будут использоваться для таких вещей, как канализация, школы или дороги.

Эти правила могут показаться не такими дьявольскими. Кто против денег на школу? Кто против безопасного жилья для малоимущих? Никто, пожалуй. Но если их сложить, защищаемые правила могут стать неоправданными препятствиями для нового строительства.

Это особенно верно для проектов доступного жилья, которые зависят от многих различных источников финансирования и государственных учреждений. По оценкам Центра Тернера, эти проекты в Калифорнии стоят на 48 долларов за квадратный фут дороже, чем проекты с рыночной ставкой. Это дополнительные 48 000 долларов на строительство каждой типичной квартиры площадью 1000 квадратных футов или почти 4 миллиона дополнительных долларов на восьмиквартирный дом. Что происходит, когда доступное жилье становится недоступным для строительства? Вы получаете меньше этого.

Местная ветократия

Допустим, вы разработчик. Вы нашли пустырь в крупном городе. Вы предлагаете построить большой многоквартирный дом на потрескавшемся бетоне с десятками квартир, предназначенных для бездомных. Когда вы спрашиваете сообщество, люди говорят вам, что им нравится эта идея. Больше жилья, меньше бездомных. Кто мог сказать нет?

Ответ: один злой, сварливый сосед. Подав экологический иск, этот единственный человек может отсрочить строительство на годы, потребовав от проектировщиков проведения дорогостоящих и трудоемких исследований воздействия новой застройки на окружающую среду.

Это не гипотетическое. Как написал автор и градостроитель М. Нолан Грей в The Atlantic , это история отложенной мечты о жилье на углу Первой и Лорена-стрит в районе Бойл-Хайтс в Лос-Анджелесе. По словам Грея, за последние несколько десятилетий экологические правила Калифорнии, в частности Калифорнийский закон о качестве окружающей среды, или CEQA, позволили гражданам наложить вето на новые проекты, привлекая разработчиков в суд и обременяя их сотнями тысяч долларов в виде судебных издержек и экологических исследований. . «Иски CEQA поставили под угрозу заполняющее жилье в Сакраменто, солнечные фермы в Сан-Диего и транзит в Сан-Франциско», — написал он.

Исследователи иногда называют это явление «голосом гражданина». Поскольку я люблю и горожан, и голоса, мне не нравится этот термин. Я предпочитаю ветократию — правило вето — это фраза Фрэнсиса Фукуямы для систем, которые дают возражающим меньшинствам возможность предотвратить что-либо. Местная ветократия звучит довольно тошнотворно для описания этой ситуации.

Местная ветократия дорого обходится по двум причинам. Это не только ограничивает предложение жилья, но и повышает стоимость строительства. Затраты на межгосударственное строительство выросли в три раза по сравнению с 1960-х до 1980-х годов, даже с поправкой на инфляцию, согласно исследованию профессора Университета Джорджа Вашингтона Лии Брукс и профессора права Йельского университета Закари Лискоу. Основные затраты, такие как рабочая сила и материалы, не объясняют увеличение. Но исследователи обнаружили убедительные доказательства того, что CEQA и другие законы об охране окружающей среды, принятые в 1970-х годах, давали гражданам право накладывать вето на новые строительные проекты, которые «вызывали увеличение расходов на милю», заключили Брукс и Лискоу.

Подобно тому, как многие жилищные правила могут быть защищены по отдельности, вы можете сказать, что нет ничего плохого в том, что люди оставляют отзывы о строительстве, которые повлияют на их район. Разве это не просто демократия в действии? Ну нет. Демократия — это правление людей — всех. Напротив, местная ветократия управляется очень небольшой группой, «громко кричащей со [своим] адвокатом на быстром наборе», как Иерусалим Демсас из The Atlantic выразился так.

Когда вы передаете управление самым спорным крикунам, вы неявно позволяете пожилым и богатым домовладельцам блокировать строительство для более молодых и бедных арендаторов. Это не рецепт изобилия жилья. Это рецепт статус-кво.

Застой

За последние полвека цены на телевизоры, электронику, компьютеры, игрушки, одежду и даже автомобили упали с поправкой на инфляцию. А вот цены на жилье нет. Никто не придумал, как сделать с жильем то, что Генри Форд сделал с автомобилями или Samsung с плоскими телевизорами.

Katie Martin / The Atlantic

Во всем мире строительство является одной из немногих отраслей, производящих сырьевые товары, которая не становится более продуктивной. Экономист из Северо-Западного университета Роберт Гордон подсчитал, что в строительной отрасли на рубеже веков как в США, так и в Европе было зарегистрировано отрицательных роста производительности из-за снижения «многофакторной производительности», что является сложным показателем инноваций.

Почему так сложно внедрять инновации в жилищное строительство? Может быть, люди просто странно относятся к домам, потому что они рады купить такой же iPhone, как и все остальные, но хотят, чтобы дом выглядел уникальным. (Заносчивые люди, которые говорят, что ненавидят квартирки типа «печенье», по-прежнему покупают часы «Ролекс» и роскошные автомобили, которые производятся в огромных количествах.) Соответственно, изменение моды может препятствовать устойчивому росту производительности. (Сегодня открытые кухни могут быть модными, а завтра неприглядными. ) Возможно, различные правила в стране делают строительные инновации непривлекательными, потому что вы можете в конечном итоге спроектировать часть дома, которая полезна в Роли, но незаконна в Сиэтле.

«Я думаю, что самый простой способ объяснить отсутствие производительности — это то, что трудно зарабатывать деньги, пробуя новые идеи в строительстве, а стратегии, повышающие производительность в других отраслях, на самом деле не очень работают в строительстве. хорошо», — сказал мне Брайан Поттер, чей информационный бюллетень по строительной физике анализирует строительную отрасль. Инновации процветают, когда предприниматели могут дешево экспериментировать и потерпеть неудачу без особых катастроф. В жилищном строительстве эксперименты обходятся дорого, а конструктивные неудачи могут быть фатальными.

Я спросил Поттера, свидетельствуют ли видеоролики о проектах сверхбыстрого строительства квартир в Китае о том, что другие страны могут взламывать кодекс жилищных инноваций. Многие из этих видеороликов посвящены компании Broad Sustainable Building. «То, что это быстро, не означает, что это продуктивно», — сказал он. «Эти вещи в основном работают, просто бросая огромное количество ресурсов и труда на проблему. Если вы посмотрите, как строятся здания, вы увидите, что они используют от трех до четырех кранов одновременно, чтобы все двигалось». Такие компании, как Broad Sustainable Building, могут когда-нибудь совершить прорыв в строительных технологиях. Но пока они в основном делают обычные вещи на ускоренной перемотке вперед.

***

Жилищное строительство сдерживается не одним узким местом, а несколькими очень разными типами узких мест: инфляцией стоимости материалов, антистроительными правилами, отношением NIMBY и препятствиями для инноваций.

Имея это в виду, вот несколько решений для каждого узкого места:

1. США могут сделать очень мало, чтобы изменить глобальные цены на пиломатериалы. Но у нас есть контроль над нашей иммиграционной политикой. Сейчас низкий уровень иммиграции ограничивает наши строительные возможности.
   Увеличение иммиграции улучшит кадровый резерв строителей и, возможно, также улучшит кадровый резерв инноваций. Мы должны приветствовать яркие молодые умы, которые могут попытаться решить проблему застоя.
2. Законодатели должны положить конец зонированию на одну семью, что делает строительство дуплексов и больших квартир незаконным. Но когда получение разрешения занимает несколько лет и стоит несколько сотен тысяч долларов, не стоит ожидать внезапного взрыва нового строительства. Таким образом, законодатели также должны сделать разработку более быстрой и легкой. Например, агентство Миннесоты по финансированию жилищного строительства упрощает процесс выдачи разрешений, позволяя застройщикам заполнять единую заявку для нескольких агентств и источников финансирования. Автор информационного бюллетеня Поттер также выступает за ограничение максимального времени на рассмотрение разрешений на строительство на уровне штата.
3. Как сообщили Демсас и исследователь транспортных расходов Алон Леви, некоторые европейские страны не позволяют громким, разгневанным соседям требовать бесконечных экологических проверок. Например, французские строительные агентства проводят экологические исследования собственными силами и не открывают двери для гражданских исков, которые могут помешать новому развитию. Когда строительная политика оставлена ​​на усмотрение самого громкого соседа, общий ответ на новые квартиры — нет. Но когда государство находится под контролем, оно может удовлетворить потребность широких слоев населения в большем количестве жилья.
4. Жилищное строительство настолько сложно — каркас, ОВиК и внутренняя отделка — это совершенно разные процессы, — что ни одна универсальная технология не сделает строительство сразу более продуктивным. Но может быть много маленьких серебряных пуль. Например, компания Canvas, занимающаяся строительной робототехникой, представила многообещающую роботизированную систему для гипсокартона. Гипсокартон составляет всего около 4 процентов от стоимости строительства нового дома на одну семью. Но с 25 компаниями типа Canvas, работающими над 25 различными частями строительного процесса, мы действительно могли чего-то добиться.

   No related posts.